ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1783/2017

Asupra recursului civil de față, constată următoarele:

Prin decizia nr. 327/A din data de 4 aprilie 2017 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, s-a dispus după cum urmează:

A fost admis apelul formulat de apelanta - pârâtă S.C. A. S.A., împotriva sentinței civile nr. 2052 din 25 noiembrie 2013, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S.C. B. S.R.L. și intimata chemata în garanție, S.C. C. S.A.

A fost schimbată, în parte, sentința apelată, în sensul că a fost respinsă, ca nefondată, cererea de constatare a dreptului de proprietate în privința suprafețelor de teren.

A fost obligată pârâta să plătească reclamantei 7.000 RON și chematei în garanție D. 6.500 RON, cheltuieli de judecată în primă instanță.

S-au menținut celelalte dispoziții ale sentinței.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut următoarele considerente:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, sub nr. x/3/2011, reclamanta S.C. B. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâții E. F., E. și S.C. C. S.A., solicitând pronunțarea unei hotărâri prin care să se constate inexistența unui titlu de proprietate și a dreptului de proprietate asupra imobilului situat în București. D1 sector 1 compus din spațiile cu destinația de birouri de tip A, B, C și D situate la etajele 1, 2 și 5, tronson 5 și teren aferent acestor spații.

Reclamanta a arătat că deține posesia imobilului de la finalizarea acestuia în data de 6.01.1999, iar pârâții F. și E. și-au înscris provizoriu dreptul de proprietate asupra acestuia, invocând un contract de vânzare cumpărare de drepturi litigioase autentificat din 6 noiembrie 2003 de G. și H., încheiat cu S.C. A. S.A., drepturi litigioase care își aveau izvorul în procesul ce făcea obiectul dosar nr. x/2002 aflat pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 480, art. 969 și urm., art. 948 și urm., art. 1020 și art. 1074 și urm., art. 1294 și urm. C. civ., art. 251 și urm. Cod comercial, art. 1402-1404 și urm. C. civ., art. 1491 C. civ.

Reclamanta a modificat cererea de chemare în judecată, solicitând chemarea în judecată a S.C. A. S.A., în calitate de pârâtă, în locul pârâților E. F. și E., și obligarea acesteia să-i lase în deplină proprietate și posesie imobilul, ca urmare a convenției autentificate din 30 septembrie 2010 de BNP I., H. și Asociații.

În subsidiar, reclamanta a formulat cerere de chemare în garanție a S.C. J. S.A. și a solicitat obligarea acesteia la plata sumei reprezentând prețul plătit, respectiv contravaloarea a 1.470.546 USD, la care să se adauge excedentul de valoare.

La data de 25.06.2013 reclamanta a înlocuit, în baza art. 132 alin. (2) pct. 2 și 4 C. proc. civ., capătul de cerere privind revendicarea spațiilor cu cererea de a se constata dreptul de proprietate asupra acestora, motivat de faptul că a intrat în posesia spațiilor, ca urmare a întoarcerii executării silite.

Pârâta a invocat excepția autorității de lucru judecat raportat la dispozițiile deciziilor civile nr. 60 din 20 mai 2002 și nr. 5973 din 16 iunie 2006 pronunțate de Înalta Curte de Casație și Justiție, arătând că aceasta este valorificată ca mijloc de apărare, în conformitate cu dispozițiile art. 1200 pct. 4 și 1202 C. civ.

Prin sentința civilă nr. 2052 din 25 noiembrie 2013, Tribunalul București, secția III-a civilă.

A respins excepțiile inadmisibilității acțiunii, lipsei calității procesuale active și autorității de lucru judecat invocate de pârâta S.C. A. S.A., ca neîntemeiate.

A respins excepția lipsei calității procesuale pasive în cadrul cererii principale a pârâtei S.C. D. S.A., ca rămasă fără obiect.

A admis cererea principală astfel cum a fost modificată și restrânsă și a constatat că reclamanta este proprietară a imobilului - spații cu destinația de birouri și teren aferent.

A respins cererea de chemare în garanție formulată de reclamantă în contradictoriu cu S.C. J. S.A., ca rămasă fără obiect.

A obligat pe pârâta S.C. A. S.A. la plata către reclamantă a sumei de 105.400,23 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, iar reclamanta la plata către chemata în garanție a sumei de 9.920 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut următoarele considerente:

Excepția inadmisibilității acțiunii invocată de pârâtă, raportat la împrejurarea că reclamanta și-a modificat cererea de chemare în judecată din acțiune în realizarea dreptului în acțiune în constatare, este neîntemeiată.

Potrivit art. 111 C. proc. civ., partea care are interes poate să facă cerere pentru constatarea existenței sau inexistenței unui drept, cererea neputând fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului. Însă, reclamanta S.C. B. S.R.L., în prezent, se află în posesia imobilului, dar pretinde că este tulburată de către pârâta S.C. A. S.A. în exercitarea dreptului său de proprietate, prin încheierea unor contracte translative de proprietate de către autorii pârâtei și înscrierea acestor drepturi în cartea funciară.

Excepția autorității de lucru judecat, invocată de pârâta S.C. A. S.A. raportat la decizia civilă nr. 60 din 20 mai 2002 a Curții Supreme de Justiție și la decizia nr. 5973 din 16 iunie 2006 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, este neîntemeiată. Față de decizia civilă nr. 60 din 20 mai 2002 condiția triplei identități nu este îndeplinită - neexistând identitate de cauză întrucât la pronunțarea acestei decizii s-au avut în vedere tranzacția încheiată la data de 25.03.1998 consfințită prin sentința civilă nr. 15025 din 1 octombrie 1999 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București și contractul de vânzare cumpărare din 19 mai 1998 care, ulterior, au fost anulate. În ceea ce privește decizia nr. 5973 din 16 iunie 2006 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, prin aceasta s-a casat decizia nr. 17 din 23 ianuarie 2003 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă pentru verificarea îndeplinirii condițiilor de exercitare a retractului litigios, astfel că nu este îndeplinită condiția identității de obiect - în cauza în care s-a pronunțat decizia nr. 5973 din 16 iunie 2006 obiectul litigiului îl constituie constatarea nulității tranzacției încheiate între reclamantă și autoarea pârâtei, S.C. A. S.R.L., la data de 1.10.1999, repunerea în situația anterioară, radierea mențiunilor din cartea funciară și evacuarea.

Excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei S.C. J. S.A. în cadrul cererii principale de chemare în judecată a rămas fără obiect, întrucât reclamanta a formulat o cerere de chemare în garanție împotriva acesteia, solicitând prin cererea modificatoare depusă la termenul din data de 12.04.2011 menținerea acesteia în cauză doar în calitate de chemată în garanție.

În ceea ce privește fondul cererii de chemare în judecată, tribunalul a apreciat că prin contractele de asociere în participațiune și actele adiționale la acestea s-a transmis dreptul de proprietate asupra spațiilor ce fac obiectul litigiului de față, în aplicarea dispozițiilor art. 480 C. civ.

Astfel, deși contractele sunt denumite generic contracte de asociere în participațiune, atât din cuprinsul clauzelor acestora, cât și din actele adiționale rezultă că voința reală a părților a fost aceea de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului, în condițiile achitării sumelor necesare pentru finalizarea în vederea exploatării acestuia.

În aplicarea principiului voinței reale a părților în interpretarea contractelor, prevăzută de art. 977 din vechiul C. civ., care se aplică în raport de dispozițiile art. 102 din Legea nr. 71/2011, s-a avut în vedere faptul că reclamanta a împuternicit-o pe chemata în garanție să cumpere cota sa parte, respectiv spațiile în litigiu și terenul aferent, potrivit clauzelor contractului de asociere din 15 iunie 1993.

Între reclamantă și chemata în garanție S.C. J. S.A. s-au încheiat contracte prin care se transmite proprietatea asupra spațiilor comerciale cu condiția plății de către reclamantă a sumelor necesare finanțării lucrărilor pentru finalizarea acestora, condiție ce rezultă că a fost îndeplinită din tranzacția încheiată între cele două părți la data de 11.05.2004. Chemata în garanție S.C. J. S.A. nu a invocat niciun drept de proprietate asupra imobilului, iar prin contractele încheiate a fost finalizată construcția prin contribuția asociaților care și-au împărțit rezultatele asocierii.

De altfel, în considerentele sentinței civile nr. 8195 din 26 octombrie 2001 pronunțată de Tribunalul București, secția comercială, rămasă definitivă și irevocabilă, prin care s-a constatat nul contractul de vânzare cumpărare autentificat la nr. 1904 din 19 mai 1998 la BNP K., încheiat între S.C. J. S.A. și S.C. A. S.R.L. privind spațiile comerciale ce fac obiectul prezentului litigiu, se reține, cu putere de lucru judecat, că reclamanta este proprietara spațiilor comerciale. Acesta a fost argumentul avut în vedere de către instanța învestită cu cererea de constatare a nulității contractului când a pronunțat sentința civilă nr. 8195 din 26 octombrie 2001.

Titlul de proprietate al pârâtei S.C. A. S.A., respectiv convenția autentificată din 30 septembrie 2010 de către BNP L., astfel cum a fost rectificată, se întemeiază pe un contract de vânzare cumpărare ce a fost declarat nul (contractul nr. x/1998), astfel că și actele subsecvente acestuia sunt nule, conform principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial: resoluto iure dantis resolvitur jus accipientis.

Susținerea pârâtei conform căreia contractul de vânzare cumpărare nr. x/1998 a fost declarat nul, în forma sa nerectificată, nu a fost avută în vedere întrucât rectificarea contractului s-a realizat ulterior pronunțării sentinței civile și rămânerii irevocabile a acesteia, prin decizia civilă nr. 491 din 29 martie 2002 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, respectiv la data de 2.02.2005, astfel că părțile au convenit modificări aduse unui contract nul, ce nu mai putea produce efecte juridice.

Argumentul invocat de pârâtă, conform căruia evacuarea reclamantei din spațiile comerciale ce fac obiectul cauzei este o dovadă că reclamanta nu are un titlul de proprietate, nu a fost reținut întrucât dovada existenței dreptului de proprietate nu se face decât prin acte de proprietate și, așa cum rezultă din hotărârile judecătorești pronunțate în contestația la executare formulată de reclamantă împotriva procedurii de executare silită demarate împotriva sa, respectiv sentința civilă nr. 17627 din 14 octombrie 2011 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București și decizia civilă nr. 700/R din 12.03.2013 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, reclamantei i s-a admis contestația la executare, s-a dispus întoarcerea executării silite și reintrarea în posesia imobilului.

Nici faptul că reclamanta a formulat cerere de chemare în judecată privind restituirea prestațiilor achitate în baza contractelor de asociere de la S.C. J. S.A. sau exercitarea retractului litigios nu au fost avute în vedere pentru a se reține existența unui titlu valabil de proprietate al pârâtei.

Renunțarea chematei în garanție S.C. J. S.A. la însuși dreptul de a solicita repunerea părților în situația anterioară ca urmare a constatării nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare nr. x/1998 nu înseamnă că pârâta deține proprietatea imobilului, întrucât actul juridic prin care se transfera dreptul de proprietate în patrimoniul acesteia a fost constatat ca fiind nul. Repunerea în situația anterioară nu reprezintă decât o consecință a nulității actului juridic, iar înscrierea dreptului pârâtei în cartea funciară s-a realizat în baza unor acte juridice nule, astfel că această operațiune nu are forță probantă în dovedirea dreptului de proprietate al pârâtei. Prin urmare, nu sunt aplicabile dispozițiile art. 21 din noul C. civ.

Împotriva acestei sentințe civile a formulat apel pârâta S.C. A. S.A., iar prin decizia nr. 559/A din 12 decembrie 2014, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a dispus respingerea acestuia, ca nefondat, respingându-se totodată și cererea de acordare a cheltuielilor de judecată.

Prin decizia nr. 540 din 11 martie 2016, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul declarat de pârâta S.C. A. S.A. împotriva deciziei nr. 559/A din 12 decembrie 2014 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, dispunând casarea acesteia și trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

Pentru a decide astfel, Înalta Curte a reținut că este fondată critica recurentei cu privire la nemotivarea de către instanța de apel a tuturor criticilor aduse sentinței primei instanțe și lipsa unei motivări clare cu privire la motivele de apel analizate.

Criticile de nelegalitate aduse hotărârii de fond în expunerea scrisă a motivelor de apel au vizat următoarele aspecte: greșita apreciere asupra caracterului de acte translative de proprietate sau titluri purtătoare de drepturi preexistente a contractelor de asociere în participațiune când, în realitate, acestea sunt contracte de finanțare, iar transmiterea dreptului de proprietate nu poate fi presupusă cu atât mai mult cu cât aceste contracte nu sunt încheiate în formă autentică; prima instanță de fond a confundat în mod grav instituția juridică a contractului de asociere în participațiune, schimbând natura juridică acestuia; deși învestită cu o acțiune în constatare, instanța de judecată a fondului nu a pronunțat o hotărâre de recunoaștere a dreptului reclamantului, chiar a constituit drepturi în patrimoniul acesteia, ca și când ar fi fost chemată să pronunțe o hotărâre în realizare de drepturi, prin aceasta depășind limitele judecății, deoarece s-a pronunțat asupra unor aspecte neantamate de către părți, respectiv asupra valabilității titlului S.C. A. S.A., afirmând că "înscrierea dreptului apelantei - pârâte în cartea funciară s-a realizat în baza unor acte juridice nule"; a respins excepția autorității de lucru judecat la care s-a renunțat în mod expres, prin încheierea de ședință din data de 18.11.2013 și a ignorat mijlocul de probă al puterii de lucru judecat.

Grupate sub aspectul motivelor de netemeinicie, au fost aduse critici hotărârii primei instanței și în ceea ce privește greșita apreciere a probelor. S-a arătat că tranzacția extrajudiciară din data de 11.05.2004 a fost reținută ca probă absolută, instanța de judecată nemanifestând rol activ și neinterpretând în mod judicios probele aflate la dosarul cauzei, dar ignorând o probă importantă, respectiv adresa din 03 martie 2000 a S.C. J. S.A. care atestă fără dubii că nu s-au plătit cotele B. pentru a se putea pune în discuție transferul dreptului de proprietate (aflată la pag. 574 vol. II al dosar nr. x/2011al Tribunalului București), iar apelanta a fost obligată în mod nelegal la cheltuieli de judecată în cuantum de 105,400.23 RON pe capătul de cerere privind revendicarea, în condițiile în care reclamanta a înțeles să renunțe la acest capăt de cerere în cursul procesului.

Constatând că acestor critici instanța de apel le-a răspuns doar parțial, printr-o motivare lipsită de rigoare juridică, uneori inteligibilă, datorită unor fraze al căror înțeles juridic nu poate fi descifrat, instanța de recurs a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare pentru:

- identificarea titularului dreptului de proprietate, raportat la criticile apelantei referitoare caracterul translativ de proprietate al contractelor de asociere în participațiune, astfel cum a fost recunoscut de către prima instanță, cât și la natura juridică a aporturilor aduse de asociați în cadrul asocierii în participațiune;

- prezentarea concisă și clară a situației de fapt, în ordine cronologică, prin prezentarea semnificației juridice a fiecărui act încheiat cu privire la imobilul în litigiu. Analiza fiecărui act încheiat cu privire la spațiile cu destinația de birouri și terenurile, respectiv dacă prin aceste acte s-a născut dreptul de proprietate și în favoarea căreia dintre părțile contractante, dacă acest drept a fost sau nu transmis ulterior prin actele încheiate de părțile din prezentul litigiu;

- în ceea ce privește efectele pe care le produc alte hotărâri judecătorești irevocabile, pronunțate în cauze conexe prezentului dosar, acestea vor fi analizate în raport de identitatea de părți, obiect și cauză cerută pentru existența autorității de lucru judecat;

- în ceea ce privește alte chestiuni litigioase invocate pe cale de apărare în cauzele conexe, care prezintă relevanță în prezenta cauză, se va avea în vedere că puterea acestora de lucru judecat (din perspectiva obligativității, ca efect al puterii lucrului judecat) se manifestă numai în măsura în care analiza acestora s-a realizat cu respectarea principiului dreptului la apărare al părților, al principiului contradictorialității, în cel puțin o fază devolutivă a procesului, care să permită părților să administreze probe asupra chestiunii litigioase. Simpla dezlegare de către instanță a unei astfel de chestiuni în considerentele hotărârii, fără a fi pusă în discuția părților pentru a le permite să formuleze critici și probe în apărare și fără o motivare convingătoare din partea instanței, nu poate beneficia de puterea lucrului judecat;

- analizarea criticilor referitoare la soluția primei instanțe cu privire la plata cheltuielilor de judecată.

În rejudecare, prealabil, Curtea a reținut că, din perspectiva aplicării în timp a legii, potrivit art. 6 C. civ. (în vigoare începând cu 1.10.2011) - Aplicarea în timp a legii civile: "(1) Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă.(2) Actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor. (...)(5) Dispozițiile legii noi se aplică tuturor actelor și faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârșite după intrarea sa în vigoare, precum și situațiilor juridice născute după intrarea sa în vigoare. (...)". Normele de drept substanțial, spre deosebire de cele de procedură, sunt aplicabile în temeiul actului normativ în vigoare la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, potrivit principiului tempus regit actum, astfel că prezentului litigiu îi sunt aplicabile dispozițiile C. civ. 1865.

Sub aspectul situației de fapt, s-a constatat că obiectul cauzei îl constituie părți ale unei construcții, dar și terenul aferent acestora (regimul juridic din perspectiva condițiilor de validitate la încheierea actelor având ca obiect imobile construcții fiind esențial diferit de cel al actelor având ca obiect imobile teren, din perspectiva formei autentice cerută ad validitatem).

Printr-un prim motiv de apel, apelanta a susținut că prima instanță a apreciat greșit asupra caracterului de acte translative de proprietate sau titluri purtătoare de drepturi preexistente a contractelor de asociere în participațiune când, în realitate, acestea ar fi contracte de finanțare, convertind un simplu drept de exploatare într-un drept de proprietate.

În ceea ce privește posibilitatea ca instanța să aprecieze că voința reală exprimată de părți prin încheierea unui contract de asociere în participațiune a fost aceea de a transmite un drept real, Curtea a reținut că până la adoptarea noului C. civ., contractul de asociere în participațiune era reglementat în principal de dispozițiile art. 251 - 256 C.comercial. De esența acestui contract este participarea contractanților, prin aporturi bănești sau de altă natură, la desfășurarea unei activități lucrative cu scopul împărțirii beneficiilor sau suportării pierderilor. Între asociați, efectele acestui contract constau în obligația de a aporta la asociere sume de bani, bunuri, etc. și împărțirea beneficiilor sau suportarea pierderilor. În ceea ce privește aportul adus de asociați, potrivit art. 254 Codul comercial, " Participanții nu au nici un drept de proprietate asupra lucrurilor puse în asociațiune, chiar dacă au fost procurate de dânșii", ceea ce înseamnă că de la data încheierii contractului de asociere în participațiune, asociatul pierde dreptul de proprietate asupra bunurilor aduse în asociere.

Relevantă în cauză este, însă, modalitatea de împărțire a beneficiilor și care se realizează potrivit înțelegerii părților contractante, în virtutea principiului libertății contractuale.

Din această perspectivă, Curtea a constatat că apelanta confundă obligația de aport cu dreptul la beneficii (ambele reprezentând efecte obligatorii ale contractului de asociere în participațiune), atunci când susține că natura juridică a contractului de asociere în participațiune este cea a unui contract de finanțare. Este evident că aportul intimatei-reclamante a fost unul în bani (finanțarea operațiunii), însă în ceea ce privește participarea la beneficii, aceasta poate consta, de principiu, în transmiterea unui drept real, contractul de asociere în participațiune în vederea edificării unei construcții nefiind unul excepțional în activitatea comercială, scopul unui astfel de contract putând fi fie numai exploatarea în comun a imobilului, fie chiar dobândirea dreptului de proprietate.

Însăși natura juridică a contractului de asociere în participațiune presupune convenția părților cu privire la modalitatea de împărțire a beneficiilor, așa încât nu se poate susține că, prin soluția adoptată, prima instanță ar fi schimbat natura juridică a contractului de asociere în participațiune, astfel cum acesta este reglementat de legea aplicabilă, deoarece natura juridică a unui asemenea contract nu impune în mod necesar, dar nici nu contravine dobândirii dreptului de proprietate.

În situația contractelor de asociere în participațiune având ca obiect realizarea unor construcții (bun viitor), dobândirea dreptului de exploatare/proprietate este de plano sub condiție suspensivă (respectiv depinde de realizarea obiectivului propus, de edificarea construcției).

Prin urmare, în măsura în care se constată că părțile au convenit ca beneficiile obținute din asociere să constea în dobândirea dreptului de proprietate, iar nu de exploatare, că este îndeplinită condiția suspensivă minimă impusă de obiectul asocierii în participațiune (realizarea obiectivului) și că actele îndeplinesc condițiile de validitate (respectiv forma autentică pentru teren), un asemenea contract de asociere în participațiune poate fi opus în cadrul unei acțiuni în constatare, deoarece într-o atare situație instanța nu constituie drepturi, ci doar recunoaște drepturi preexistente.

Analizând în concret aptitudinea contractelor de asociere în participațiune deduse judecății de a produce efecte translative de proprietate în privința imobilului-construcție, Curtea a reținut că, în prezent, construcția este finalizată și niciunul dintre actele deduse judecății nu îmbracă forma autentică, rămânând de cercetat dacă în aceste contracte participarea la beneficii a constat într-un drept de exploatare în comun sau chiar într-un drept de proprietate și dacă nu cumva părțile au înțeles să condiționeze transmiterea acestor drepturi și de alte aspecte.

La data de 19.05.1993, între Regia Autonomă de Investiții și Administrație Locativă Imobiliara S.A. și S.C. M. S.A. (actuala S.C. C. S.A. - S.C. D. SA) a fost încheiat contractul de asociere din 19 mai 1993, având ca obiect "terminarea execuției lucrărilor, punerea în funcțiune și exploatarea în comun a blocului 01, tronson 5, 6 din ansamblul Piața Victoriei, sector 1". Aportul părților a fost stabilit la 43,75% pentru Regia Autonomă de Investiții și Administrație Locativă Imobiliara S.A. și 56,25% pentru D. S.A. Modalitatea de împărțire a rezultatelor activităților comune s-a prevăzut proporțional cu aportul fiecăreia dintre părți.

Cu privire la acest contract, apelanta A. a arătat că potrivit art. 6 alin. (2) din cap. III, "asociatul S.C. D. S.A. dobândește dreptul de preemțiune la cumpărare, vânzare, concesionare sau închiriere, potrivit legii", susținând că acest articol exclude posibilitatea transmiterii dreptului de proprietate la data semnării contractului, deoarece, din interpretarea per a contrario, rezultă că dacă părțile ar fi avut intenția să transmită dreptul de proprietate în temeiul acestui contract, ar fi prevăzut-o în mod expres sau, cel puțin, nu ar fi inserat la art. 6 posibilitatea de înstrăinare în viitor și dreptul de preempțiune la cumpărare.

Curtea a constatat că această susținere nu poate fi primită, deoarece ea este contrazisă de dispozițiile aceluiași articol contractual - alin. (1), care pervede că "pe toată perioada derulării prezentului contract, părțile dobândesc calitatea de coproprietar cu obligațiile și îndatoriri în funcție de reglementările legale în vigoare". Din interpretarea gramaticală a acestei prime părți a articolului contractual (dat fiind că s-a menționat "părțile", iar nu una dintre părți și "calitatea de coproprietar", respectiv proprietatea comună), rezultă că scopul real urmărit de părți la încheierea contractului a fost dobândirea coproprietății (în măsura edificării și în raport de cotele de aport), iar dispozițiile alin. (2) vizează numai situația înstrăinării viitoare a cotei dobândite de unul dintre coproprietari. Transmiterea proprietății, ca efect al contractului de asociere în participațiune, este sub o condiție suspensivă (de a cărei îndeplinire depinde nașterea dreptului) continuă, ceea ce înseamnă că pe măsură ce construcția se realiza se dobândea și dreptul de proprietate asupra părții edificate.

La data de 15.06.1993, între S.C. D. S.A. și S.C. N. S.A. (cu menționarea posibilității acesteia de a delega drepturile și obligațiile sale către S.C. B. SRL) a fost încheiat contractul de asociere în participațiune din 15 iunie 1993, având ca obiect constituirea unei asocieri pentru finalizarea imobilului D1, tronson 5, 6 din ansamblul Piața Victoriei, sector 1, prin « finanțarea» de către N. a 25% din lucrările totale de investiții și corespunzător «cedarea exploatării exclusive și necondiționate către S.C. N. S.A. a etajelor 4, 5 și 6 și eventual a altor spații până la atingerea cotei de 25% din valoarea totală a imobilului pe toata perioada de existență a imobilului".

S-au stipulat în acest contract următoarele:

"2.7 Pe perioada execuției lucrărilor de finalizare a investiției și de exploatare a bunului, părțile dobândesc calitatea de coproprietari, cu obligații și îndatoriri în funcție de reglementările legale în vigoare. (…)

2.9 Transmiterea dreptului de proprietate S.C. N. S.A., în raport cu cota parte a fondurilor asigurate, complexitatea lucrărilor de investiții, destinația în exploatare, va putea produce efecte de drept după darea în exploatare a obiectivului, în limita legislației în domeniu.

2.9.1 În raport cu aportul financiar și complexitatea lucrărilor de finalizare a investiției, părțile convin la stabilirea spațiului deținut efectiv de S.C. N. S.A., după darea în exploatare a întregului obiectiv, respectiv alocarea fermă a etajelor 4, 5 și 6 (scările 4, 5, 6 și 7) și completarea cu alte suprafețe din structura imobilului până la concurența cu dreptul revenind din prezentul contract de a dobândi în exploatare corespondentul a 25% din totalul valorii suprafețelor imobilului în discuție"

Prin actul adițional din 05 august 1993 s-a mărit procentul de finanțare pentru N. de la 25% la 95%, respectiv cota din dreptul de exploatare, art. 1.1.4. precizând corelativ modificarea cotelor de coposesie și a dreptului de exploatare al S.C. N. S.A.

Prin actul adițional din 18 iulie 1994 s-a modificat obiectul contractului, în sensul că asocierea constituită pentru finalizarea imobilului 01, tronson 5 și 6 se va finanța de N., grup format din S.C. O. S.A., S.C. B. S.R.L., O. și S.C. P. S.A. Potrivit art. 1.1. s-a modificat art. 1 din contractul de asociere, în sensul că obiectul contractului vizează finanțarea unei cote parți din lucrările toate de investiții și corespunzător «cedarea exploatării exclusive și necondiționate » a unor spații.

Prin actul adițional din 28 octombrie 1994, părțile au redefinit exploatarea spațiilor, în raport de firmele ce alcătuiesc N., acestea obligându-se să asigure cota corespunzătoare din fondurile de investiții necesare finalizării obiectivului.

Prin actul adițional din 21 decembrie 1994 s-a redefinit exploatarea și finanțarea acordată de către S.C. N. S.A., stabilindu-se totodată obligația perfectării unor acte de asociere distincte între S.C. D. S.A. și societățile care compun S.C. N. S.A.

Cu privire la această serie de acte, apelanta A. a arătat că ele nu reglementează vreun drept de proprietate, menționându-se numai "cedarea exploatării" sau modificarea "cotelor de coposesie".

Contrar acestei susțineri și având în vedere că actele adiționale nu sunt de natură a modifica dispozițiile art. 2.7 din contractul cadru, Curtea a constatat că părțile au convenit expres asupra dreptului de proprietate în măsura executării lucrărilor și în raport de cotele de aport (clauza fiind similară cu cea analizată anterior). Prin clauza menționată la art. 2.9 părțile au reglementat transmiterea dreptului de proprietate în raport cu cota parte a fondurilor asigurate (respectiv transmiterea proprietății integrale cuvenite asociatului în raport de cota de aport la momentul îndeplinirii condiției edificării construcției). Mai mult, prin clauza menționată în art. 2.9.1, părțile au stabilit că beneficiul minim contractual al asociatului S.C. N. S.A. îl constituie etajele 4, 5 și 6 (scările 4, 5, 6 și 7).

La data de 19.08.1994 s-a încheiat contractul de vânzare - cumpărare nr. 53 din 19 august 1994 între Consiliul Local al Municipiului Bucuresti și S.C. D. S.A., prin care s-a dobândit de către S.C. D. S.A. proprietatea asupra cotei de 43,75% din blocul 01, tronson 5, 6 din ansamblul Piața Victoriei, sector 1 - stadiul fizic executat și teren aferent de 2482 mp., municipalitatea părăsind astfel asocierea încheiată în 1993.

La data de 08.09.1994, ca urmare a contractului nr. x din 19 august 21994 s-a semnat contractul nr. x din 08 septembrie 1994, între S.C. D. S.A. și S.C. B. S.R.L., având ca obiect "reglementarea raporturilor dintre părți rezultate în baza contractului de asociere … în urma încheierii la data de 19.08.1994 a contractului de vânzare cumpărare între Q. și D. SA», în raport de care S.C. B. S.R.L. se obligă să plătească, în afara obligațiilor financiare asumate prin contractele de asociere "suma de 252.786 USD, reprezentând valoarea suprafeței ce-i revine în proprietate din cota de 43,75%, ce reprezintă stadiul fizic executat, cota indiviză din terenul aferent în suprafață totală de 2482 mp". La acest contract au fost semnate actele adiționale nr. 1, 2, 3, 4, 5 și 6, cu referire la obligațiile de plată ale S.C. B. S.R.L., reprezentând cota de finanțare a lucrărilor de finalizare a construcției.

Potrivit art. 6 din acest contract, sub condiția respectării de către beneficiar a tuturor obligațiilor asumate prin prezentul contract, inclusiv a celor prevăzute în contractul de asociere, S.C. D. S.A. s-a obligat să recunoască intimatei - reclamante dreptul de proprietate asupra spațiilor construite, inclusiv asupra cotei indivize de teren.

Cu privire la aceste clauze, apelanta A. a arătat că momentul recunoașterii de către D. a dreptului de proprietate al B. este cert unul ulterior și supus unor condiții cu privire la îndeplinirea cărora nu s-a făcut nicio dovadă, astfel încât acest contract nu este translativ de proprietate.

Contrar acestei susțineri, Curtea a constatat că, spre deosebire de contractele menționate anterior care prevedeau transmiterea dreptului de proprietate sub condiția suspensivă a realizării obiectivului asocierii, această clauză stipulează similar, însă suplimentar cuprinde și condiția suspensivă a respectării de beneficiar a tuturor obligațiilor de finanțare.

Curtea a constatat că ambele condiții suspensive sunt îndeplinite în cauză.

Astfel, prin nota nr. 853 din 20 aprilie 2004, aprobată prin Hotărârea nr. 8 din 10 mai 2004 a Adunării Generale a Acționarilor, D. a recunoscut expres că S.C. B. S.R.L. a achitat obligațiile de plată pentru spațiile tip birouri situate în tronsonul 5, et. 1, 2 și 5, între cele două părți încheindu-se tranzacția din 11 mai 2004, cu privire la birourile situate în tronsonul 5, etajele 1, 2 și 5 integral, care stabilește următoarele:

"Având în vedere raporturile contractuale dintre S.C. D. S.A. și S.C. B. S.R.L., privind finalizarea obiectivului de investiții bloc D1, Tronsoanele 5 și 6, situat în București, sector 1, astfel cum acestea au fost guvernate de contractul nr. x din 08 septembrie 1994 și actele adiționale nr. 1, 2, 3, 4, 5 și 6 la acesta, respectiv contractul de asociere nr. 80 din 29 decembrie 1994 și actele adiționale nr. 1, 2, 3 și 4 la acesta, cât și contractul de cesiune perfectat la data de 10.03.1997, prin care s-au preluat drepturile și obligațiile din contractul nr. x din 08 septembrie 1994 și din actele adiționale nr. 1 și 2 la acesta, precum și din contractul de asociere din 31 august 1994 și din actele adiționale nr. 1, 2 și 3 la acesta, S.C. D. S.A. confirmă faptul că S.C. B. S.R.L. a achitat obligațiile de plată care decurgeau din contractele menționate în alineatul precedent, aferente următoarelor spații:

a.spații cu destinația de birouri de tip A1, B1, C1, D1, situate în tronsonul 5. et. 1, cu o suprafață utilă de 479,10 mp (..);

b.spații cu destinația de birouri de tip A2, B2, C2, D2, situate în tronsonul 5. et. 2, cu o suprafață utilă de 479,10 mp (..),.

c.spații cu destinația de birouri de tip A5, B5, C5, D5, situate în tronsonul 5. et. 5, cu o suprafață utilă de 479,10 mp (..)."

Cu privire la această tranzacție, apelanta a susținut că prima instanță a ignorat adresa din 3 martie 2000 emisă de S.C. D. S.A. care atestă fără dubiu că intimata nu a plătit cotele pentru a se putea pune în discuție transferul proprietății.

Curtea a constatat că în mod corect s-a dat eficiență înscrisului ulterior, ca înscris sub semnătură privată, fără a fi necesară verificarea realității contabile a aspectelor recunoscute de S.C. D. S.A., în calitate de creditor.

Nu pot fi primite susținerile apelantei întemeiate pe nota de fundamentare care a stat la baza încheierii acestei tranzacții. Faptul că apelanta interpretează mențiunile acestei note de fundamentare ca deschizându-i posibilitatea acțiunii pentru evicțiune este un aspect străin de prezentul demers juridic. Mențiunea prevăzută la pct. III ("în cazul în care după efectuarea recepției finale a obiectivului vor rezulta diferențe de cost, părțile se obligă să stingă între ele eventualele diferențe rezultate în urma desocotirii finale") nu lipsește de conținut clauza principală referitoare la confirmarea de către D. S.A. a faptului că S.C. B. S.R.L. și-a achitat obligațiile de plată ce decurgeau din contractele x/1994, y/1994, z/1994 și q/1994.

Prin urmare, la momentul îndeplinirii cumulative a ambelor condiții suspensive, iar nu la momentul semnării contractului de asociere în participațiune, a operat și transmiterea dreptului de proprietate, ca modalitate de participare la beneficiile asocierii.

La data de 29.12.1994 s-a încheiat contractul de asociere în participațiune din 29 decembrie 1994 între S.C. D. S.A. și S.C. B. S.R.L., completat și modificat prin actul adițional din 26 iunie 1995, încheiat în urma perfectării în data de 31.05.1995 a contractului de cesiune dintre S.C. N. S.A. și S.C. B. S.R.L., prin care B. a preluat drepturile și obligațiile ce rezultau din contractul de asociere din 16 iunie 1993, inclusiv actele adiționale nr. 1, 2, 3 și 4 la acesta și din contractul nr. x din 08 septembrie 1994 și prin actele adiționale din 12 decembrie 1995, din 26 februarie 1996, din 01 octombrie 1996.

Și cu privire la acest contract, apelanta A. a susținut că nu s-a transmis vreun drept de proprietate, raporturile juridice dintre părți fiind de asociere în participațiune și nicidecum de transmitere a proprietății imobilului. Curtea a constatat că, într-o manieră similară celorlalte contracte încheiate, cu aceleași consecințe juridice, părțile au stipulat la art. 2.8:

"pe toată perioada derulării prezentului contract, părțile contractante dobândesc calitatea de coproprietari cu drepturi și îndatoriri în funcție de reglementările legale în vigoare".

A mai susținut apelanta că în privința calificării contractelor de asociere în participațiune ca fiind translative de proprietate se opun, cu putere de lucru judecat, considerentele reținute de Înalta Curte în cadrul deciziilor nr. 60 din 20 mai 2005 și nr. 5973 din 16 iunie 2006.

Sub un prim aspect, Curtea a reținut că lucrul judecat a fost invocat în sensul dispozițiilor art. 1200 pct. 4, art. 1202 alin. (2) C. civ., ca prezumție, mijloc de probă de natură să demonstreze o dezlegare în legătură cu raporturile juridice dintre părți, iar nu ca excepție procesuală (conform art. 1201 C. civ. și art. 166 C. proc. civ.). Efectul pozitiv al lucrului judecat se impune într-un al doilea proces care nu prezintă tripla identitate de cauză, obiect și părți cu primul, dar care are legătură cu aspectul litigios dezlegat anterior, fără posibilitatea de a mai fi contrazis, în condițiile în care situația de fapt este neschimbată (rebus sic stantibus). Prin urmare, nu se impunea analizarea triplei identități între litigii, ci consecințele celor statuate judiciar anterior și dacă condițiile de fapt avute în vedere la pronunțarea acestor hotărâri se mențin neschimbate.

Astfel, prin decizia nr. 60 din 20 mai 2002 pronunțată de Curtea Supremă de Justiție în dosar nr. x/2001, având ca obiect recursul în anulare formulat de Procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție privind acțiunea formulată de intimată inclusiv împotriva apelantei pentru constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/1998, s-au reținut următoarele:

"calificarea dată de instanțele de control judiciar contractelor ce fac obiectul litigiului ca fiind de investiții sau de asociere în participațiune, este corectă, întrucât prin niciunul nu se urmărește transferul dreptului de proprietate către reclamanta B.".

Din cuprinsul deciziilor civile nr. x/2000 și nr. y/2001 care au făcut obiectul acestui recurs în anulare rezultă că singurul contract de asociere în participațiune ce a făcut obiectul analizei este contractul nr. x din 8 septembrie 1994.

Curtea a apreciat că prin soluția adoptată de prima instanță și confirmată prin decizia de apel nu se contravine puterii de lucru judecat ce decurge din considerentele citate anterior, deoarece situația de fapt este diferită în prezent, respectiv tranzacția extrajudiciară din 11 mai 2004 face dovada îndeplinirii condiției suspensive sub care a fost prevăzut transferul dreptului de proprietate.

În ceea ce privește considerentele deciziei civile nr. 5973 din 16 iunie 2006 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, apelanta a invocat următoarele aspecte reținute:

"invocarea dreptului de proprietate al S.C. B., pe motiv ca i-ar fi fost recunoscut prin sentința civilă nr. x/2001 a Tribunalului București prin care s-a constatat nul contractul de vânzare - cumpărare nr. x/1998 este în contradicție cu poziția exprimată de B. în litigiul finalizat cu tranzacția în discuție, consemnata prin hotărârea de expedient și în care, în calitate de reclamantă, solicitase tocmai constatarea respectivului drept de proprietate.".

Curtea a apreciat că ele nu se opun cu putere de lucru judecat în prezenta cauză, fiind doar argumente contextuale reținute în motivarea deciziei pronunțate în cadrul litigiului având ca obiect retractul litigios. Chiar în decizia de casare s-a menționat că puterea de lucru judecat a altor chestiuni litigioase invocate pe cale de apărare în cauzele conexe se va avea în vedere numai în măsura în care analiza acestora s-a realizat cu respectarea principiului dreptului la apărare al părților, al principiului contradictorialității, în cel puțin o fază devolutivă a procesului, care să permită părților să administreze probe asupra chestiunii litigioase și că simpla dezlegarea de către instanță a unei astfel de chestiuni în considerentele hotărârii, fără a fi pusă în discuția părților pentru a le permite să formuleze critici și probe în apărare și fără o motivare convingătoare din partea instanței, nu poate beneficia de puterea lucrului judecat.

Prin urmare, Curtea a constatat că în mod corect prima instanță a apreciat că prin contractele de asociere în participațiune și actele adiționale ale acestora s-a convenit asupra transferului dreptului de proprietate asupra spațiilor (construcții), iar acest transfer a operat la momentul îndeplinirii celor două condiții suspensive enunțate anterior, respectiv îndeplinirea integrală a obligațiilor de finanțare recunoscută prin tranzacția din 11 mai 2004 și edificarea construcției.

La data de 19.05.1998, între S.C. B. S.A. - în calitate de vânzător și S.C. A. S.R.L. (autoarea apelantei)- în calitate de cumpărător, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare din 19 mai 1998 autentificat de BNP K., având ca obiect vânzarea - cumpărarea imobilului construcție - bloc D1, tronsoanele 5 și 6 și teren în cota parte de 38,62% din suprafața de 2.482 mp., specificându-se (art. 5) că S.C. B. S.R.L., O. " au refuzat să-și mai îndeplinească obligațiile de finanțare a construcției".

La data de 01.10.1999, între S.C. B. S.R.L. și S.C. A. S.R.L. (autorul apelantei) s-a încheiat o tranzacție, care viza transmiterea dreptului de proprietate asupra spațiilor cu destinație de birouri, situate în tronsonul 5, et. 1, 2 și 5, din imobilul D1, tranzacție consfințită de instanță prin sentința civilă nr. 15025 din 1 octombrie 1999 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosar nr. x/1997 .

Ulterior acestei tranzacții, constatându-se că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat din 19 mai 1998 S.C. D. S.R.L. a vândut spații despre care intimata-reclamantă considera că îi revin, aceasta a solicitat în instanță constatarea nulității absolute a acestui contract, pentru cauză ilicită.

Prin sentința civilă nr. 8195 din 26 octombrie 2001 pronunțată de Tribunalul București, secția comercială, în dosar nr. x/2001, definitivă și irevocabilă prin decizia civilă din 29 martie 2002 a Curții de Apel București, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 19 mai 1998, fără a se dispune repunerea părților în situația anterioară. S-a reținut, în esență, că au făcut obiectul contractului spații ce nu se aflau în proprietatea vânzătoarei D., ci în proprietatea reclamantei S.C. B. S.R.L. (potrivit contractului din 8 septembrie 1994, cota de 42,70% din imobil - bloc D1, tronson 5 și 6, respectiv subsol tronson 5 și subsol tronson 6, parter tronson 5 și parter stânga tronson 6, mezanin tronson 5, etaj 1, 2, 4, 5 tronson 5 și 6, etaj 10, 11 tronson 6).

Întrucât între părți exista tranzacția consfințită de instanță prin sentința civilă nr. 15025 din 01 octombrie 1999, care a avut la bază contractul autentificat din 19 mai 1998, urmare pronunțării sentinței civile nr. 8195 din 26 octombrie 2001 prin care acest contract a fost constatat nul absolut, S.C. A. S.R.L. a cerut pe cale judecătorească nulitatea acestei tranzacții, pronunțându-se sentința civilă nr. 1034 din 20 iunie 2002 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, în dosar nr. x/2002, prin care s-a dispus anularea sentinței 15025/1999, repunerea părților în situația anterioară, radierea mențiunilor din Cartea Funciară și evacuarea S.C. B. S.R.L. din aceste spații.

În considerentele acestei sentințe s-a reținut că tranzacția judiciară este un act subsecvent în raport cu contractul nr. x/1998 și că obiectul tranzacției (adică spațiile situate în tronsonul 5, etajele 1, 2 și 5) nu se afla în patrimoniul S.C. A. S.R.L.

Apelanta A. a arătat că întrucât s-a dispus repunerea părților în situația anterioară, spațiile au revenit la aceasta, cu consecința radierii dreptului de proprietate al B. din cartea funciară și cu consecința evacuării acesteia din imobil.

Contrar acestor susțineri, Curtea a primit apărarea intimatei-reclamante B., în sensul că, deși s-a dispus repunerea părților în situația anterioară încheierii tranzacției, aceasta nu înseamnă că spațiile s-au întors în patrimoniul S.C. A. S.R.L., atâta vreme cât actul care a stat la baza încheierii tranzacției (contractul nr. x din 19 mai 1998) și care ar fi dat vreun drept S.C. A. asupra spațiilor a fost constatat nul absolut, chiar în considerentele sentinței fiind reținut caracterul subsecvent al tranzacției anulate.

Mai mult, prin decizia civilă nr. 17 din 23 ianuarie 2003 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a fost respins apelul formulat împotriva acestei sentințe, reținându-se, printre altele, că "cauza de nulitate a intervenit ulterior încheierii tranzacției, fiind consecința constatării nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/1991, așa cum rezultă din decizia civilă irevocabilă nr. 491 din 29 martie 2002 a Curții de Apel București"

În această situație particulară în care se găsesc părțile, repunerea în situația anterioară dispusă judiciar trebuie înțeleasă în sensul considerării tranzacției ca neîncheiată, lipsită de efecte juridice, iar nu ca validând un drept de proprietate inexistent.

Altfel spus, ca efect al celor două hotărâri judecătorești menționate există două repuneri în situația anterioară (corelative anulării a două acte juridice), repuneri ce se suprapun parțial în timp, iar pentru siguranța circuitului juridic trebuie să se dea eficiență repunerii în situația anterioară a momentului cel mai îndepărtat și care este cel imediat anterior încheierii contractului nr. x/1998.

Nici faptul că în cadrul litigiului ce a făcut obiectul dosar nr. x/2001 nu s-a solicitat expres repunerea părților în situația anterioară și nici faptul că în dosar nr. x/2002 s-a dispus radierea mențiunilor din cartea funciară și evacuarea pârâtei B. nu pot fi de natură a conduce la o altă concluzie, singura manieră de conciliere a puterii de lucru judecat a acestor hotărâri judecătorești fiind cea adoptată de instanță.

În concluzie, deși apelanta A. neagă dreptul de proprietate al părții adverse, Curtea a constatat că în mod corect prima instanță a dat eficiență mențiunilor contractelor de asociere în participațiune, contractului din 08 septembrie 1994 coroborat cu tranzacția 1026 din 11 mai 2004, precum și celor reținute cu putere de lucru judecat prin sentința civilă nr. 8195 din 26 octombrie 2001 pronunțată de Tribunalul București, secția Comercială, în dosar nr. x/2001, definitivă și irevocabilă prin decizia civilă nr. 491 din 29 martie 2002 a Curții de Apel București - constatare care se impune nu în temeiul dispozițiilor art. 480 sau 1295 C. civ., ci în temeiul dispozițiilor art. 969 alin. (1) și art. 971 C. civ.

În ceea ce privește motivul de apel referitor la depășirea limitelor judecății în condițiile în care prima instanță s-a pronunțat asupra aspectelor privind validitatea titlului apelantei, Curtea a constatat că apelanta însăși este cea care susține că dreptul de proprietate asupra spațiilor în discuție îi aparține, astfel încât era necesară și analiza acestor susțineri în cadrul acțiunii formulate de reclamantă. Prezenta acțiune a fost transformată dintr-o acțiune în revendicare într-o acțiune provocatorie în constatare (ca urmare a faptului că pe parcursul procedurii judiciare reclamanta, proprietar neposesor, a dobândit posesia imobilului), astfel încât este necesară analiza valabilității sau preferabilității titlurilor exhibate de părți. De altfel, prima instanță nu a făcut altceva decât să analizeze apărările invocate de apelantă prin notele scrise depuse la 18.11.2013, prin care a invocat calitatea sa de proprietar tabular, precum și dispozițiile art. 21 din Noul C. civ., astfel cum impun dispozițiile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Este fondată critica apelantei prin care aceasta a invocat lipsa formei autentice a actelor translative de proprietate în privința imobilului teren.

Transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor-terenuri se poate face doar prin contracte încheiate în formă autentică, condiție de validitate reglementată de dispozițiile Legii nr. 18/1991 la momentul relevant al încheierii actelor de către părți și, ulterior, potrivit dispozițiilor Legea nr. 54/1998 și Legii nr. 247/2005.

În acest context, nu se poate pronunța o hotărâre care să acopere acest viciu absolut de formă al actului în cadrul unei acțiuni în constatare (iar nu în realizare), aceasta deoarece, așa cum corect susține apelanta, în cadrul acțiunii în constatare reclamantul trebuie să fie deja proprietar, acțiunea tinzând numai la recunoașterea unor drepturi preexistente, iar nu la constituirea unor drepturi noi.

De altfel, s-a constatat că dreptul de proprietate asupra terenului nu a făcut obiectul aportului la asocierile în participațiune și, cu atât mai puțin, al modalității de împărțire a beneficiilor.

Astfel, în contractul inițial de asociere în participațiune nr. 4002 din 19 mai 1993 încheiat între Regia Autonomă de investiții și Administrație Locativă Imobiliara S.A. și S.C. M. S.A. s-a menționat la art. 10 că asociatul S.C. D. S.A. se obligă să plătească anticipat taxa de concesionare a terenului pentru o perioadă de 25 de ani, rezultând că, din perspectiva imobilului-teren, în asociere a fost adus ca aport numai dreptul de concesiune asupra acestui teren.

Este evident că dispozițiile contractuale citate anterior, care făceau referire la dobândirea dreptului de coproprietate în măsura executării construcției, nu se refereau la dreptul de proprietate asupr