ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1663/2017

Asupra recursului de față, constată următoarele:

Prin Cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Prahova, sub nr. x/105/2016, reclamanții A., B., C., D., E., F., G., H., I., J., K., L., M., N., O., P., Q. și SC R. SRL, în contradictoriu cu societatea pârâtă SC S. SRL, au solicitat obligarea acesteia din urmă la executarea obligației asumate prin contractele de construire încheiate între părți, respectiv să execute: calea de acces conform planului de execuție, zona de agrement conform planului și a ofertei publice ce a stat la baza încheierii contractelor de construire, transmiterea branșamentului de apă astfel încât să încheie contractul de furnizare apă cu distribuitorul local. În cazul în care nu se conformează acestei obligații în termenul stabilit să fie autorizați reclamanții să execute aceste obligații în numele și pe cheltuiala pârâtei; să fie obligată pârâta la plata penalităților de întârziere calculate la valoarea lucrărilor neexecutate sau executate cu întârziere; să fie obligată pârâta să nu schimbe destinația suprafeței de teren proprietatea sa, situat în Ploiești, jud. Prahova, în suprafață de 1.387 mp având număr cadastral provizoriu x, amplasat în interiorul drumului de acces, coproprietatea reclamanților în sensul că acum are destinația de spațiu de agrement, spațiu de agrement ce s-a obligat să-l realizeze prin oferta publică lansată și prin contractele de construire semnate între părți.

La data de 15 februarie 2012 reclamanții au depus precizare a acțiunii introductive, prin care au solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța pe calea acțiunii în executarea în natură a obligațiilor contractuale, să fie obligată pârâta să-și execute obligația asumată prin contractele de construire încheiate între reclamanți și pârâtă, respectiv să execute: calea de acces conform planului de execuție, zona de agrement conform planului și a ofertei publice ce a stat la baza încheierii contractelor de construire (terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii), transmiterea branșamentului de apă astfel încât să poată încheia contract cu furnizare apă cu distribuitorul local. Toate aceste lucrări rămase de executat reprezintă lucrări exterioare unităților locative individuale și se constituie în lucrări prevăzute atât în contract dar mai ales în oferta publică făcută în baza proiectelor, ofertă ce a stat la baza contractării acestor lucrări. Toate aceste lucrări nu privesc strict unitățile locative ci sunt exterioare acestora, se referă strict la zona comună tuturor proprietarilor de unități locative, zona de care trebuie să beneficieze în comun în cartier și a fost un criteriu important în a contracta cu acest antreprenor. Aceasta este justificarea în fapt pentru care toți reclamanții figurează ca reclamanți într-o singură cerere și nu distinct, în cereri separate pe fiecare beneficiar, deoarece lucrările rămase neexecutate îi privesc pe toți și sunt aceleași pentru fiecare. Lucrările rămase de executat au fost estimate provizoriu la suma de 35.000 RON iar penalitățile aferente lucrărilor neexecutate la suma de 5.000 RON.

Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepția lipsei calității procesuale a reclamantei SC R. SRL, cu motivarea că fiind o acțiune în răspundere contractuală era necesar ca între părți să existe o convenție legal făcută care să-și producă efecte între părțile contractante.

La data de 17 septembrie 2012 numita T., cu titlu de beneficiar în cadrul Contractului ferm din 21 februarie 2006 încheiat cu SC S. SRL a formulat cerere de intervenție în favoarea reclamantei SC R. SRL, cererea de intervenție fiind încuviințată în principiu prin încheierea de ședință din data de 12 octombrie 2012.

La termenul din 12 octombrie 2012 reclamanții au depus cerere prin care au solicitat introducerea în cauză a societății SC U. SRL.

La termenul din 15 februarie 2013 reclamanții au depus cerere prin care au solicitat să fie introdus în cauză V. în calitate de chemat în garanție, dat fiind faptul că a avut calitate de administrator statutar al SC X. SRL, în prezent dizolvată și lichidată, societate ce a inițiat Proiectul - Planul Urbanistic de Detaliu.

Prin Sentința nr. 1.662 din 14 mai 2014, Tribunalul Prahova, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților SC R. SRL, J., K., L., M., a admis în parte acțiunea completată și precizată, formulată de reclamanții A., B., C., D., E., F., G., H., I., J., K., L., M., N., O., P., Q. și SC R. SRL, precum și cererea de intervenție în interesul reclamantei R. SRL formulată de intervenienta T., în contradictoriu cu pârâții SC S. SRL, SC U. SRL și chematul în garanție V., a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta SC S. SRL, în calitate de vânzător, și SC U. SRL, în calitate de cumpărător, autentificat din 18 octombrie 2011 de către BNP Y. - în ce privește suprafața de teren de 1387 mp, număr cadastral provizoriu x, a dispus readucerea terenului în patrimoniul pârâtei SC S. SRL, pe care a obligat-o să nu schimbe destinația acestei suprafețe de teren și să execute obligația asumată prin contractele încheiate, respectiv să execute calea de acces conform planului de situație, zona de agrement conform planului și a ofertei publice ce a stat la baza încheierii contractelor (terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii), în termen de 3 luni de la rămânerea irevocabilă a sentinței, în caz contrar fiind autorizați reclamanții să efectueze lucrările în numele și pe cheltuiala pârâtei.

Totodată, prima instanță a respins în rest acțiunea și cererea de chemare în garanție față de V. și a obligat pârâta SC S. SRL să plătească reclamanților sumele de 5.000 RON onorariu avocat, 4.500 onorariu experți și 2.530 RON taxă de timbru, cu titlu de cheltuieli de judecată.

În motivarea sentinței, tribunalul a reținut că, în baza documentației de urbanism obținută de SC X. SRL, a ofertei publice lansată de aceeași societate și preluată de pârâta SC S. SRL, între beneficiarii A., B., C., D., E., F., G., AA. și BB., T., H., I., N., O., P., Q. și executantul constructor SC S. SRL, s-au încheiat contracte ferme privind finalizarea construirii unei unități locative în Zona rezidențială ATLAS din municipiul Ploiești. Ulterior încheierii contractelor ferme, beneficiarii T., N., AA. și CC. au înstrăinat locuințele ce au făcut obiectul contractului acestora, către reclamanții SC R. SRL, J. și K., L. și M.

S-a reținut că în condițiile transferului de proprietate asupra imobilelor prin contracte de vânzare-cumpărare subsecvente, chiar dacă între noii cumpărători și pârâta SC S. SRL nu există raporturi juridice directe, totuși ei justifică calitatea procesuală activă, operând o transmitere a tuturor drepturilor contractuale ce reveneau autorilor lor, vânzătorii, deoarece drepturile dobândite de autor prin contracte încheiate cu alte persoane profită și succesorului cu titlu particular.

A arătat instanța că, în fapt, doar în contractele încheiate, pe de o parte, între reclamanții B. și C., intervenienta T. în interesul alăturat reclamantei SC R. SRL, beneficiarul N., autorul reclamanților J. și K., beneficiarii AA. și CC. autorii reclamanților L. și M. și, pe de altă parte, pârâta SC S. SRL, se prevedea că lucrările exterioare vor fi realizate de constructor în conformitate cu oferta făcută publică în baza proiectelor și autorizațiilor obținute ulterior. Cu toate acestea, interpretând actele juridice reprezentând toate contracte ferme, în scopul de a identifica voința internă, reală a părților, instanța a reținut că, definind obiectul contractelor, părțile beneficiare și executantul au avut reprezentarea finalizării unei unități locative în Zona Rezidențială Atlas din Municipiul Ploiești, cu diferite amplasamente - în funcție de lot și beneficiar - identificate în Planul de Situație din PUG, aprobat, transcris în oferta publică. Or, oferta publică constituită din documentația de urbanism aprobată în Consiliul Local al Municipiului Ploiești conținea descrierea condițiilor de contractare, un memoriu tehnic general în care sunt descrise lucrările ce vor fi executate, cât și planșe desenate ce conturează proiectul la finalul execuției.

Instanța a apreciat că oferta publică însoțită de întreaga documentație ce a stat la baza dezvoltării proiectului rezidențial au avut un impact major asupra dorinței părților și a intenției lor de a contracta o locuință într-un astfel de ansamblu rezidențial, determinând, fără echivoc, voința acestora, în sensul încheierii unor contracte ferme de construire. Mai mult, sub aspectul altor instituții ale dreptului procesual și substanțial, a apreciat că, atât timp cât reclamanții B. și C. au înțeles să acționeze într-un litisconsorțiu procesual alături de ceilalți reclamanți, acest fapt reprezintă o recunoaștere a propriilor drepturi contractuale și în favoarea celorlalți participanți cu calitate procesuală activă, echivalând chiar cu o convenție de stipulație pentru altul.

Apărarea pârâtei SC S. SRL, legată de faptul că lucrările exterioare erau condiționate de întocmirea unor proiecte ulterioare și obținerea de autorizații de execuție, a fost considerată reală de instanță, care a apreciat că aceasta nu înlătură însă răspunderea juridică contractuală a executantului, deoarece reclamanților, proprietari doar asupra unităților locative și a terenului aferent potrivit contractelor de vânzare-cumpărare sau schimb, nu li se poate imputa că nu au făcut demersuri pentru obținerea documentelor necesare efectuării lucrărilor exterioare, atât timp cât proprietarul terenurilor pe care urmau a se efectua lucrările reclamate era însăși pârâta.

Referitor la același capăt al cererii, instanța a apreciat că nu poate reține nici apărarea pârâtei legată de faptul că în cazul contractelor în care au fost menționate efectuarea de lucrări exterioare după obținerea autorizației, valoarea acestor lucrări nu este reflectată în prețul contractelor. Astfel, chiar dacă din punct de vedere tehnic ar fi posibil ca prețurile să nu se reflecte în valoarea contractului, din punct de vedere juridic nu se poate aprecia în acest sens, întrucât, în contracte clauza este menționată pur și simplu, fără a se face o distincție în privința unor valori suplimentare ale lucrărilor exterioare, altele decât cele aferente unității locative; în lipsa unor prevederi speciale, prețul contractului include în primul rând toate cheltuielile necesare executării lucrării în întregul său.

În ceea ce privește cererea având ca obiect constatarea nulității absolute parțiale a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat la data de 18 octombrie 2011 de BNP Y. din Ploiești și de introducere în cauza a SC U. SRL, prima instanță a reținut că reclamanții au invocat nulitatea absolută parțială pentru cauză ilicită și imorală.

Instanța a reținut că terenul ce face obiectul vânzării a fost înstrăinat ulterior introducerii cererii de chemare în judecată de față, a notării litigiului în cartea funciară și reprezintă suprafața de teren ce se regăsește în oferta publică și în proiectul general de construire a Cartierul Rezidențial Atlas, destinat executării lucrărilor exterioare solicitate a fi executate de reclamanți. Deși notarea litigiului în cartea funciară nu instituie o interdicție de înstrăinare, având doar efect de opozabilitate față de terți, totuși instanța a apreciat că vânzarea-cumpărarea s-a făcut în dauna drepturilor creditorilor obligației de executare a lucrărilor exterioare, întrucât scopul imediat al vânzătorului a fost acela de a se sustrage executării obligațiilor contractuale, de îndată ce a luat cunoștință de existența procesului. Așadar‚ atât timp cât vânzarea-cumpărarea terenului a operat între două societăți comerciale ai căror administratori statutari au grad de rudenie, ulterior introducerii cererii de chemare în judecată și a notării litigiului în CF, rezultă fără echivoc că scopul transmiterii dreptului de proprietate a fost acela de scoatere a bunului din patrimoniul vânzătorului, în vederea eludării obligației asumate prin contractele ferme ce au fost încheiate în considerarea ofertei publice.

În privința capătului de cerere privind plata penalităților de întârziere pentru neexecutarea obligațiilor, instanța a luat act de Încheierea de ședință din data de 15 aprilie 2013, în care s-a consemnat că reclamanții intenționează să stabilească valoarea acestora pe cale de executare silită, iar în ce privește cererea privind transmiterea branșamentului, instanța a reținut că toată rețeaua de apă și canalizare a fost predată către reclamantul D. în baza Contractului din 7 decembrie 2008, până la constituirea asociației de proprietari, iar în prezent, conform noilor dispoziții ale legii civile, s-a instituit o coproprietate forțată asupra instalațiilor de apă și canalizare, conform art. 649 C. civ.

Totodată, a respins cererea de chemare în garanție față de pârâtul V., fiind admisă acțiunea principală.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâtele SC U. SRL și SC S. SRL.

Prin Decizia civilă nr. 159 din 12 martie 2015, pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, au fost respinse apelurile ca nefondate.

Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut că N., O., P. și Q. au fost menționați greșit în hotărârea atacată ca fiind reclamanți, însă, o atare eroare se poate îndrepta potrivit procedurii reglementate de dispozițiile art. 281 C. proc. civ.

Față de criticile din apeluri, referitoare la greșita timbrare a cererii de chemare în judecată, instanța de apel a constatat că reclamanții au evaluat și au timbrat corespunzător cererea de chemare în judecată.

S-a mai reținut că reclamanții L. și M., J. și K. și SC R. SRL au calitate procesuală, deoarece aceștia au cumpărat imobilele de la foștii proprietari D. și E., T., AA. și BB., care încheiaseră contracte ferme de construire, deoarece prin aceste cumpărări a operat o transmitere a tuturor drepturilor contractuale ce reveneau autorilor lor - vânzătorii, deoarece drepturile dobândite de autor prin contracte încheiate cu alte persoane profită și succesorului cu titlu particular.

Cu privire la celelalte critici din apel, s-a considerat corectă statuarea primei instanțe de fond, prin care s-a constatat că oferta publică lansată de inițiatorul proiectului, SC X. SRL, reflectată în documentația urbanistică întocmită la cererea acestuia, obligația de construire a fost preluată efectiv de SC S. SRL, care a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului. Chiar dacă numai în contractele de construire încheiate de B. și C. și T., s-a prevăzut faptul că lucrările exterioare unității locative (accese, terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii) vor fi realizate de constructor în conformitate cu oferta făcută publică în baza proiectelor și autorizațiilor obținute ulterior, în mod întemeiat a reținut instanța că, în baza ofertei publice, toate unitățile locative fiind identificate în planul de situație din PUD-ul aprobat pentru ansamblul rezidențial transcris în oferta publică, beneficiarii au avut reprezentarea finalizării unei unități locative în Zona Rezidențială Atlas, cu diferite amplasamente, în funcție de lot și beneficiar.

S-a mai reținut că oferta publică, astfel cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar, lansată sub denumirea Zona rezidențială Atlas, constituită din documentația de urbanism aprobată în Consiliul Local al Municipiului Ploiești, planurile de situație, planșele desenate ale ansamblului imobiliar la finalul execuției, ofertele de publicitate imobiliară cuprinzând condițiile de contractare unei construcții în ansamblul imobiliar, conținea lucrările cu privire la care reclamanții au solicitat să fie obligată pârâta, respectiv construcție birouri, 14 construcții locuințe, circulații comune, teren tenis, baschet, spații verzi, circulații auto și pietonale în folosință comună, iar condițiile de contractare a unei locuințe în zona rezidențială Atlas prevăd terenul amenajat cu drumurile de acces.

Față de oferta publică prezentată pentru ansamblul rezidențial, s-a constatat că aceasta a avut un impact major asupra luării de către reclamanți a hotărârii de a contracta o locuință într-un astfel de ansamblu rezidențial, determinând voința acestora în sensul cumpărării parcelelor de teren și construirii unităților locative în ansamblul rezidențial.

Au fost respinse și criticile referitoare la modalitatea de soluționare a capătului acțiunii referitor la constatarea nulității absolute parțiale a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat la data de 18 octombrie 2011 de BNP Y. din Ploiești, constatându-se că sentința este motivată în fapt și în drept, că prin acest contract pârâta SC S. SRL, prin administrator statutar DD., a înstrăinat terenul în suprafața de 1387 mp, cu număr cadastral provizoriu x către cumpărătorul SC U. SRL, prin administrator EE., precum și că prima instanță a reținut în mod corect că notarea litigiului în Cartea Funciară nu instituia o interdicție de înstrăinare, având doar efect de opozabilitate față de terți, însă, în condițiile în care acest teren, înstrăinat ulterior introducerii cererii de chemare în judecată, este cel regăsit în oferta publică, în planurile de situație referitoare la construirea cartierului rezidențial Atlas, reprezentând suprafața de teren destinată executării lucrărilor exterioare, în mod corect s-a considerat că vânzarea-cumpărarea s-a făcut în dauna drepturilor reclamanților, care au solicitat obligarea pârâtei la efectuarea unor lucrări pe acest teren.

S-a reiterat că vânzarea a fost făcută în vederea eludării obligației asumate prin contractele ferme ce au fost încheiate în considerarea ofertei publice astfel încât, s-a apreciat că în mod legal și temeinic prima instanță a constatat nulitatea absolută parțială cu privire la suprafața de teren de 1387 mp.

Împotriva acestei decizii au formulat recurs SC S. SRL Ploiești și SC U. SRL Ploiești.

Prin Decizia nr. 1.914 din 29 septembrie 2015, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă, a admis recursurile, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Pentru a hotărî astfel, Înalta Curte a apreciat ca fiind necesar a reflecta succesiunea actelor de procedură ale reclamanților și intervenienților care au configurat, încă din fața primei instanțe, limitele în care litigiul trebuie soluționat, concordant dispozițiilor art. 129 C. proc. civ. din 1865, aplicabil în cauză.

Analizând recursul pârâtei SC S. SRL Ploiești, Înalta Curte a reținut că este nefondată critica netimbrării cererii de chemare în judecată, întrucât acțiunea reclamanților era evaluabilă în bani, evaluare care a fost de altfel realizată de reclamanți la solicitarea instanței. În aceste condiții, potrivit dispozițiilor art. 1 și 2 din Legea nr. 146/1997, cererea avea caracter taxabil, iar taxa de timbru datorată însuma, potrivit algoritmului de calcul stabilit prin lege, 1.761 RON, taxă achitată de reclamanți, potrivit dovezilor de plată consemnate la dosar, de unde rezultă o valoare totală a sumei plătite cu titlu de taxă judiciară de timbru de 2.000 RON.

Al doilea motiv al recursului dedus prin memoriul de recurs potrivit art. 304 pct. 5 C. proc. civ. vizează necitarea la proces, în fața primei instanțe a numiților N., O., P. și Q.

Înalta Curte a arătat că, după regimul nulității determinate de art. 108 alin. (2) și (3) C. proc. civ., necitarea poate fi invocată numai în anumite limite procedurale și numai de către partea care, prin necitare, a suferit o vătămare care nu ar putea fi înlăturată decât prin anularea actului viciat, or, cum necitarea la proces a persoanelor indicate nu vatămă recurenta, această critică nu poate fi dedusă de către aceasta prin propriul recurs.

Înalta Curte a arătat că modificarea cadrului procesual cu participarea unor terți care pretind aceleași drepturi față de pârât nu se poate face nici prin mecanismul permis de art. 132 C. proc. civ., cu atât mai puțin prin mijlocirea unei cereri cu caracter precizator, a cărei funcție procesuală este aceea a clarificării cererii inițiale. Prin urmare, lărgirea cadrului procesual prin admiterea participării în proces a terților care vin pe poziția reclamanților, se poate face numai prin intervenție principală, act de procedură pe care numiții N., O., P. și Q. nu l-au realizat.

Lipsa acestei sesizări a generat, în planul hotărârii primei instanțe un motiv de nulitate determinat de pronunțarea acesteia cu depășirea limitelor legalei sesizări și prin crearea, în patrimoniul celor menționați greșit ca reclamanți, a unui set de drepturi în contradictoriu cu pârâta SC S. SRL Ploiești care astfel suferă o vătămare care impune remediul nulității actului de procedură astfel pronunțat, potrivit art. 105 alin. (2) C. proc. civ.

De aceea, din acest punct de vedere, s-a reținut că este greșită rezolvarea dată de instanța de apel criticii cu același conținut, prin care a arătat că remediul încălcării este promovarea unei cereri de îndreptare a erorii materiale, iar aceasta presupune o greșită interpretare și aplicare a legii având în vedere că în domeniul art. 281 C. proc. civ. intră numai erorile sau omisiunile cu privire la numele ori calitatea ori susținerile părților, erori de calcul sau alte asemenea greșeli și nu pot fi avute în vedere erori de judecată, cum ar fi atribuirea calității de parte unor persoane care au intervenit în proces cu încălcarea legii.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte a arătat că este fondat acest motiv de recurs, hotărârea criticată a curții de apel fiind dată cu aplicarea greșită a unei norme procedurale.

Un al treilea motiv al recursului deduce greșita aplicare a legii în apel, referitor la modalitatea de soluționare a problemei calității procesuale active a numiților SC R. SRL, L., M., J. și K.

În temeiul celor ce preced, Înalta Curte a arătat că în procesul care deduce analiza răspunderii civile contractuale părțile litigiului trebuie să fie aceleași cu părțile contractelor de construire sau, în anumite condiții, cu avânzii-cauză ai părților.

Din analiza actelor dosarului a rezultat în mod de necontestat în fața instanțelor de fond că SC R. SRL, L., M., J. și K. nu au încheiat cu pârâta contracte ferme de construire a unităților locative și că aceste contracte au fost încheiate cu pârâta numai de proprietarii anteriori ai imobilelor.

Mai exact, familia J. și K. a cumpărat la 31 martie 2009 de la numiții D. și E. suprafața de teren de 268 mp, plus cota-indiviză de 1/32 din suprafața indiviză de 1490 mp. Anterior aceste vânzări, la 3 iulie 2006, D. și E. încheiaseră cu SC S. SRL Ploiești contractul ferm de construire nr. 15. Similar, familia L. și M. a cumpărat la 7 martie 2008 de la vânzătorii AA. și CC. imobilul teren cu construcție plus cota indiviză de 1/16 din drumul de acces de 1490 mp la aceeași adresă, iar anterior acestei vânzări, la 18 iulie 2006 AA. și CC. au încheiat cu SC S. SRL Ploiești contractul ferm nr. 11. În fine, SC R. SRL a cumpărat la 13 noiembrie 2009 de la FF. și T. imobilul situat în Ploiești, compus din teren și construcție, plus cota indiviză de 1/16 din terenul cu destinație de drum de acces în suprafață de 1490 mp, după ce, la 21 ianuarie 2006, vânzătorii încheiaseră un contract ferm cu pârâta, cu nr. 6.

Reținând aceeași stare de fapt, instanța de apel a considerat, confirmând raționamentul primei instanțe, că deși între noii proprietari și pârâtă nu există raporturi contractuale directe, a operat o transmitere a drepturilor contractuale care le reveneau autorilor, deoarece drepturile dobândite de autor profită și succesorului cu titlu particular.

Înalta Curte a constatat că acest raționament a presupus însă o greșită aplicare a legii. În sens juridic, privit ca având-cauză - ca terț care, fără să fi participat la încheierea unui act juridic, suportă efectele acestuia - succesorul cu titlu particular este acea persoană care dobândește un drept singular și care suportă consecințele actelor anterioare ale autorului său încheiate cu alte persoane, referitoare la acel drept. Din acest punct de vedere dreptul transmis familiilor J. și K. și L. și M. sau SC R. SRL este dreptul de proprietate asupra fiecăruia dintre imobilele vândute, iar cu privire la acest drept singular autorii nu încheiaseră anterior acte juridice opozabile succesorilor.

Chiar dacă foștii proprietari încheiaseră anterior contracte de construire pe imobilele transmise prin vânzare, aceste contracte nu produc efecte față de succesori deoarece drepturile rezultate din contractele de construire nu sunt aceleași cu dreptul de proprietate transmis prin vânzare, chiar dacă se află într-o conexiune oarecare cu acesta. Așadar, singura modalitate de transmitere către cumpărători a efectelor contractelor de construire încheiate de autorii lor era cesiunea acestor contracte, efectuată în condițiile legii, operațiune care nu s-a încheiat.

În atare condiții, s-a constatat că reclamanții menționați nu au un raport contractual de construire cu SC S. SRL Ploiești și nici nu se pot prevala de efectele contractelor de construire ale autorilor lor, față de care sunt simpli terți, or, în lumina relativității efectelor contractului consfințită prin art. 973 C. civ., nici SC S. SRL Ploiești nu este ținută de răspundere contractuală față de aceștia, rezultând așadar că reclamanții menționați nu au calitate procesuală activă în litigiul având cauza juridică întemeiată pe executarea contractelor de construire.

Al treilea motiv al recursului vizează interpretarea greșită a actelor analizate, în sensul schimbării înțelesului vădit lămurit al acestora. Recurenta a susținut că Planul Urbanistic de Detaliu (PUD) a fost inițiat de SC X. SRL împreună cu reclamantul D. care erau proprietarii terenurilor pe care cartierul Atlas urma a fi construit, dar și că societatea care a inițiat PUD-ul nu a lansat oferta publică de construire a ansamblului rezidențial, aceasta aparținând numai persoanei fizice arătate. Faptul că o parte a terenurilor proprietatea SC X. SRL a fost vândută pârâtei nu a făcut din aceasta din urmă continuatorul vânzătorului, în ceea ce privește obligațiile asumate prin PUD, singurele obligații proprii ale societății recurente fiind cele asumate prin contractele ferme încheiate cu beneficiarii săi, iar răspunderea sa trebuie delimitată la efectele acestor contracte. Astfel, potrivit detaliilor oferite la art. 2 al contractelor ferme încheiate SC S. SRL și-a asumat numai obligația de a construi unitățile locative, iar nu de a realiza pentru reclamanți zonele de agrement, iar aceste obligații au fost executate, așa cum rezultă din procesele-verbale de recepție a lucrărilor, în care nu s-a consemnat faptul că lucrările sunt incomplet realizate.

Instanța de apel a apreciat că oferta publică a fost lansată de inițiatorul proiectului SC X. SRL și a fost preluată de SC S. SRL care a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului și că prin lansarea acestei oferte s-a creat o determinare majoră a reclamanților de a cumpăra în zonă terenurile pe care ansamblul rezidențial Atlas urma a fi edificat în condițiile prezentate în ofertă.

Pentru a răspunde motivului de recurs referitor la interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății prin schimbarea înțelesului lămurit al acestuia, se impune a identifica pe de-o parte actul juridic supus interpretării, iar pe de altă parte rezultatul dat prin interpretarea acestuia de instanța de judecată, pentru a stabili dacă raționamentul aplicat a fost de natură să aducă atingere voinței părților și efectului clar al convenției prefigurat de acestea.

Or, examenul realizat de instanța de apel nu permite analiza motivului de recurs pe criteriile arătate. Aprecierea globală realizată în apel, referitoare la faptul că SC S. SRL este continuatoare obligațiilor generate prin PUD ale SC X. SRL fără identificarea actului care să refere o asemenea transmisiune sau a modalității în care o asemenea concluzie a fost dedusă, alături de împrejurarea că nu se poate stabili dacă, în apel, instanța a avut în vedere, pentru angajarea răspunderii pârâtei numai contractele de construire sau și alte acte exterioare a acestora, că nu a stabilit limitele obligației angajate de SC S. SRL potrivit autorizațiilor de construire, a anexelor contractelor specificate în acestea, nu permite instanței de recurs analiza modului în care actele juridice deduse judecății au fost analizate și interpretate.

Înalta Curte a apreciat în contextul dat, că independent de împrejurarea că acțiunea a demarat cu pluralitate de reclamanți, instanțele de fond aveau datoria a identifica, în cadrul analizei răspunderii civile contractuale, relația contractuală particulară a fiecărui reclamant cu pârâta pentru a putea determina limitele răspunderii acesteia.

Din această perspectivă, critica din recurs analizată s-a apreciat a fi fondată deoarece, în lipsa unor determinări concrete, recurenta poate afirma că o apreciere generală asupra actelor juridice aduse de părți în cauză a avut ca rezultat o interpretare greșită a acestora.

Instanța de recurs a arătat suplimentar că motivarea deciziei din apel nu corespunde unei analize exhaustive a materialului probator administrat de natură să stabilească situația de fapt reținută de această instanță la pronunțarea deciziei.

De aceea, pentru toate considerentele arătate în această decizie, recursul pârâtei SC S. SRL a fost admis cu consecința casării deciziei atacate.

Trecând la analiza recursului declarat de SC U. SRL, Înalta Curte a reținut că un prim motiv al acestuia vizează lipsa analizei motivului apelului declarat de această parte referitor la nelegala timbrare a cererii de constatare a nulității absolute parțiale a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2011 la BNP Y.

Această critică s-a constatat a fi fondată, întrucât, deși SC U. SRL a invocat acest motiv de apel, în examinarea acestuia instanța a omis să prezinte considerentele care au determinat respingerea sa ca nefondat.

Or, lipsa considerentelor instanței de apel asupra acestei probleme echivalează cu o nemotivare și are efectul lipsei analizei apelului în aceste limite.

Al doilea motiv al recursului vizează greșita aplicare a legii cu argumentul că această a constat în aprecierea greșită a efectului notării litigiului x/105/2011 în cartea funciară, notare care nu avea natura unei interdicții de înstrăinare, ci doar uneia referitoare la publicitate.

Acest motiv de recurs s-a constatat că nu este fondat având în vedere că instanța de apel a dat o semnificație corectă efectului notării litigiului în cartea funciară și nu a apreciat că motivul de nulitate își trage greutatea din această împrejurare, ci s-a fondat pe cauza ilicită a contractului.

Astfel, în temeiul tuturor considerentelor arătate, recursurile promovate au fost admise, iar decizia atacată casată cu consecința trimiterii cauzei la aceeași instanță pentru rejudecarea apelurilor.

La data de 20 noiembrie 2015, pe rolul Curții de Apel Ploiești a fost înregistrată prezenta cauză sub nr. x/105/2011*.

Prin Decizia nr. 48 din 26 ianuarie 2016, Curtea de Apel Ploiești, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a admis apelurile declarate de pârâta SC S. SRL și intervenienta SC U. SRL, în sensul că a dispus obligarea reclamanților-intimați A., B., C., D., E., N., O., P., Q., F., G., H., I., J. și K., L., M. și SC R. SRL la plata sumei de 1.731 RON reprezentând taxa judiciară de timbru aferentă capătului de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare-cumpărare din 18 octombrie 2011, în temeiul art. 20 din Legea nr. 146/1997, și a anulat în parte sentința civilă în privința reținerii calității de reclamanți a numiților N., O., P. și Q.

Totodată, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților SC R. SRL, L., M., J. și K. și a respins cererea de chemare în judecată formulată de aceștia, ca fiind introdusă de persoane lipsite de calitate procesuală activă, a respins cererea de intervenție accesorie formulată de către intervenienta T. în favoarea reclamantei SC R. SRL, ca fiind rămasă fără obiect, a obligat pârâta SC S. SRL, în contradictoriu cu reclamanții H., I., A., D., E., F. și G. la amenajarea căii de acces, conform contractelor ferme și anexelor la contractele ferme încheiate, a obligat pârâta SC S. SRL, în contradictoriu cu reclamanții B., C., să amenajeze calea de acces și zona de agrement, conform Contractului ferm din 25 septembrie 2006, pct. 2.4, a menținut dispozițiile instanței de fond privind constatarea nulității absolute parțiale a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat la data de 18 octombrie 2011, privind readucerea terenului în patrimoniul pârâtei SC S. SRL, privind respingerea cererii de chemare în garanție formulată împotriva numitului V., privind obligația pârâtei SC S. SRL de a executa obligațiile în termen de 3 luni de la rămânerea irevocabilă a sentinței și dispoziția privind autorizarea reclamanților de a efectua lucrările în numele și pe cheltuiala pârâtei, respingând în rest cererea de chemare în judecată, ca fiind neîntemeiată.

De asemenea, instanța de apel a menținut, în parte, obligația de plată a cheltuielilor de judecată, în sensul că a obligat pârâta SC S. SRL la plata către reclamanții H., I., A., D., E., F., G., B., C. a sumei de 9.530 RON (2.500 RON onorariu avocațial parțial, 4.500 RON onorariu experți, 2.530 RON taxa judiciară de timbru) și a obligat intimații-reclamanți A., B., C., D., E., N., O., P., Q., F., G., H., I., J., K., L., M. și SC R. SRL la plata către apelanta-pârâtă a sumei de 6.535 RON (2.500 RON onorariu avocațial parțial în faza apelului, 1.265 RON onorariu avocațial în faza apelului, 1.270 RON taxa judiciară de timbru și timbru judiciar în faza recursului, onorariu avocațial 1.500 RON în faza recursului).

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut, referitor la apelul declarat de către apelanta SC U. SRL, că prin Decizia nr. 1.914 pronunțată la data de 29 septembrie 2015 de Înalta Curte de Casație și Justiție, s-a statuat că este fondat motivul de recurs referitor la neanalizarea criticilor de apel referitoare la nelegala timbrare a cererii de constatare a nulității absolute parțiale a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2011 la BNP Y., precum și că, față de dispozițiile art. 315 C. proc. civ. și Decizia nr. 32/2008 pronunțată cu ocazia soluționării unui recurs în interesul legii de către Înalta Curte de Casație și Justiție, obiectul capătului de cerere vizând constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare precizat este evaluabil în bani, iar valoarea acestui obiect este de 28.000 RON, valoare menționată în contractul mai sus indicat și necontestată de către părți.

Ca urmare, în temeiul dispozițiilor art. 2 alin. (1) lit. e) (dispoziții legale incidente la data introducerii cererii de chemare în judecată) și dispozițiilor art. 20 alin. (5) din Legea nr. 146/1997, instanța a constatat că se impune admiterea apelului intervenientei SC U. SRL, dispunând obligarea reclamanților-intimați la plata sumei de 1.731 RON reprezentând taxa judiciară de timbru aferentă capătului de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare-cumpărare din 18 octombrie 2011.

În ceea ce privește celălalt motiv de apel, vizând efectul notării litigiului x/105/2011 în cartea funciară, în sensul că notarea nu avea natura unei interdicții de înstrăinare, ci doar una referitoare la publicitate, Curtea a reținut că prin decizia de casare Înalta Curte a statuat că instanța de apel a dat o semnificația corectă efectului notării în cartea funciară, întrucât și-a fundamentat soluția pe cauza ilicită a contractului și nu a apreciat că notarea litigiului ar determina o interdicție de înstrăinare.

Față de aceste aspecte, cele statuate de către instanța de fond cu privire la soluția dată în ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare analizat au intrat în puterea lucrului judecat, astfel că nu mai pot fi discutate, instanța supremă admițând recursul apelantei interveniente numai din perspectiva lămuririi caracterului taxabil al cererii având ca obiect constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare-cumpărare din 18 octombrie 2011 și a lipsei verificării îndeplinirii obligației de a timbra.

În ceea ce privește calitatea procesuală activă a reclamanților N., O., P. și Q., în raport cu cele statuate prin decizia de casare a Înaltei Curți și având în vedere dispozițiile art. 315 C. proc. civ., dar și dispozițiile art. 297 alin. (1) raportat la art. 105 alin. (2) C. proc. civ., curtea de apel a anulat în parte sentința civilă apelată, în privința reținerii calității de reclamanți a numiților N., O., P. și Q.

În ceea ce privește motivul de apel privind greșita respingere a excepției lipsei calității procesuale active a apelanților-reclamanți, L., M., J., K. și SC R. SRL, Curtea a reținut că, prin decizia de casare Înalta Curte de Casație și Justiție a statuat cu caracter obligatoriu faptul că acești reclamanți nu au încheiat cu pârâta SC S. SRL Ploiești contracte ferme de construire a unităților locative, aceste contracte fiind încheiate cu pârâta numai de către proprietarii anteriori ai imobilelor. De asemenea, a apreciat că raționamentul instanței de fond, confirmat de către instanța de apel, potrivit căruia, a operat o transmitere a drepturilor contractuale care le reveneau autorilor, a fost făcut cu greșita aplicare a legii și a concluzionat că acești reclamanți nu au calitate procesuală activă în litigiul având cauza juridică întemeiată pe executarea contractelor de construire.

Având în vedere aceste considerente, care sunt obligatorii pentru judecătorul fondului, potrivit art. 315 C. proc. civ., instanța de apel a admis excepția lipsei calității procesuale active a acestor reclamanți și a respins cererea ca fiind formulată de persoane lipsite de calitate procesuală activă.

În ceea ce privește cererea de intervenție accesorie formulată de intimata T., instanța de apel a reținut că întrucât această cerere este o simplă apărare, iar cel care intervine are o poziție subordonată, soluția cu privire la aceasta depinde de soluția ce se va pronunța asupra cererii de chemare în judecată. În cauza pendinte, întrucât cererea formulată de intimata reclamantă SC R. SRL a fost respinsă ca fiind formulată de o persoană lipsită de calitate procesuală activă, Curtea a respins și cererea de intervenție accesorie formulată în favoarea reclamantei precizate, că fiind rămasă fără obiect.

În ceea ce privește motivul de apel referitor la întinderea răspunderii civile contractuale a apelantei pârâte SC S. SRL față de reclamanții H., I., A., D., E., F., G., B., C., Curtea a reținut următoarele aspecte:

Numitul D. și SC X. SRL, în calitate de proprietari ai terenurilor în suprafață totală de 15.054 mp (11.840 mp SC X. SRL și 3.214 mp D.), au obținut certificatele de urbanism din 30 iulie 2004, în vederea construirii unui ansamblu rezidențial, branșamente utilități, împrejmuiri, accese, rețele edilitare comune, amenajări exterioare, finisaje exterioare, sediu societate, întocmindu-se în acest sens planul urbanistic de detaliu, aprobat prin Hotărârea Consiliului Local Ploiești din 30 septembrie 2004. La pct. 4.2 din acest plan urbanistic de detaliu se face mențiune despre lucrările propuse spre realizare, indicându-se o construcție birouri S+P+E, 14 construcții locuințe S+P+E+M, anexe (garaj magazie), parter + amenajări exterioare (terase, piscină), circulații comune; teren tenis, baschet, spații verzi.

Prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea de autentificare la data de 22 decembrie 2005, SC X. SRL reprezentată de către asociatul unic V. în calitate de vânzător și apelanta pârâtă SC S. SRL în calitate de cumpărător, reprezentată de către asociat unic DD., s-a transferat dreptul de proprietate asupra mai multor imobile terenuri, printre care și cele pe care s-a construit ansamblul rezidențial situat în Ploiești, jud. Prahova.

În continuare, instanța de apel a analizat, detaliat, modalitatea în care reclamanții au achiziționat unitățile locative în cadrul ansamblului rezidențial menționat, în baza unor contracte ferme încheiate cu pârâta, în cadrul cărora s-a menționat faptul că unitatea locativă contractată este compusă din teren acces - în indiviziune cu ceilalți proprietari riverani; teren curte - în proprietate exclusivă; casă de locuit - construită în conformitate cu planurile funcționale definitive ale locuinței avizate favorabil conform procesului-verbal de recepție încheiat cu SC GG. SRL, firma care a realizat proiectul; branșamentele de utilități (apă canal, gaze, energie electrică) în conformitate cu necesarul stabilit de proiectantul de specialitate; amenajările exterioare (nivelare teren, alei acces, instalație iluminat exterior, trotuare de protecție, împrejmuiri); piscina conform ofertei făcută publică; urmând ca lucrările de construcții să se realizeze în conformitate cu prevederile cuprinse în Anexa 2, anexa care face parte integrantă din acele contracte.

În plus, față de celelalte contracte, în contractul ferm încheiat la data de 22 septembrie 2006 se menționează la pct. 2.4 că lucrările exterioare unității locative (accese, terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii) vor fi realizate de constructor în conformitate cu oferta publică în baza proiectelor și autorizațiilor obținute anterior.

S-a mai reținut că prin Contractul ferm din 7 decembrie 2008, încheiat de către apelanta pârâtă în calitate de constructor și reclamantul D. în calitate de beneficiar, s-a stabilit predarea spre administrarea temporară, până la construirea Asociației de Proprietari, a rețelelor de apă și canalizare din zona rezidențială ATLAS. S-a menționat că rețelele și branșamentele au fost construite pe cheltuiala pârâtei SC S. SRL și au fost administrate în faza de construire de aceeași firmă. S-a mai menționat că până la constituirea Asociației de Proprietari, sarcina monitorizării zilnice a rețelei de apă și canalizare, precum și a consumului de apă menajeră pentru uzul locuitorilor zonei se transferă începând cu data de 7 decembrie 2008 reclamantului D.

Instanța de apel a mai reținut că terenul în suprafață de 1387 mp, aflat în mijlocul zonei rezidențiale a fost inițial proprietatea exclusivă a SC X. SRL, fiind vândut ulterior către SC S. SRL prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 22 decembrie 2005 la BNP Y., care l-a rândul ei l-a vândut apelantei interveniente SC U. SRL prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 18 octombrie 2001 la BNP Y.

În privința acestui teren, s-a statuat cu putere de lucru judecat că vânzarea către apelanta intervenientă este lovită de nulitate absolută pentru cauză ilicită, cu consecința readucerii terenului în patrimoniul apelantei pârâte, astfel cum rezultă din Sentința civilă nr. 1.662 din 14 mai 2014, devenită irevocabilă sub acest aspect, potrivit Deciziei nr. 1.914 din 29 septembrie 2015 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.

De asemenea, instanța de apel a mai reținut că, potrivit adresei înaintate de Primăria Municipiului Ploiești intimaților reclamanți, nu se poate trece la următoarea etapă în procesul de avizare și aprobare a documentației tehnice de urbanism: Plan urbanistic zonal - schimbare destinație din zona rețele, în zona mixtă locuințe și dotări complementare + instituții și servicii, stabilire indicatori urbanistici, modificare PUD 362/2004 aprobat prin H.C.L. nr. x/2004, având în vedere existența prezentului litigiu, precum și că, în conformitate cu O.U.G. nr. 114 din 17 octombrie 2007 pentru modificarea și completarea O.U.G nr. 195/2002, "schimbarea destinației terenurilor amenajate ca spații verzi, și/sau prevăzute ca atare în documentațiile de urbanism, reducerea suprafețelor acestora ori strămutarea lor, este interzisă, indiferent de regimul juridic al acestora. Iar actele administrative sau juridice emise ori încheiate cu nerespectarea prevederilor alin. (1) sunt lovite de nulitate absolută", considerente pentru care instanța de apel a apreciat că nu se impune obligarea apelantei pârâte de a nu schimba destinația suprafeței de teren de 1387 mp.

Cât privește valoarea juridică a ofertei lansate, s-a reținut că aceasta nu îndeplinește condițiile generale ale ofertei de a contracta, întrucât nu se menționează în concret cine este persoana juridică care și-a exprimat consimțământul în vederea construirii, nu este precisă și completă, și nici nu este neechivocă, în realitate aceasta fiind o reclamă, care nu produce efectele juridice prevăzute de art. 35, 36 și 38 C. com. (aplicabil prezentei cauze, potrivit principiului tempus regit actum).

Mai mult, această "ofertă" a fost adresată unei categorii nedeterminate de oameni, prețul nefiind menționat, iar pentru detalii și comenzi, doritorii erau îndrumați să se adreseze către GG. SRL, fiind indicată și o adresă de site, nefiind menționată nici SC S. SRL și nici SC X. SRL. Astfel, Curtea a reținut că în cauză, dacă s-ar pune problema unei răspunderi, aceasta nu poate fi decât pentru o reclamă înșelătoare, însă răspunderea care s-ar putea antrena nu poate fi decât o răspundere delictuală, nicidecum contractuală.

Curtea a mai apreciat că nu poate face analiza unei astfel de răspunderi, în caz contrar încălcând principiul disponibilității, că nu poate face analiza aplicabilității dispozițiilor Legii nr. 363/2007, dată fiind soluția de respingere a cererii de intervenție accesorie ca fiind rămasă fără obiect, precum și că, chiar și în cazul în care s-ar admite faptul că în realitate acea manifestare de voință ar produce efectele juridice ale unei oferte de a contracta și că ar exprima voința reală a părților, nu se poate face abstracție de faptul că, dacă s-ar aprecia că oferta a fost lansată de către SC X. SRL, nerespectarea ofertei ar fi imputabilă acestei societăți, iar nu pârâtei S. SRL.

Instanța de apel a apreciat, în ceea ce privește susținerea potrivit căreia apelanta intimată este continuatoarea obligaților generate prin PUD ale SC X. SRL și că aceasta a fost voința reală a părților, că aceasta este nefondată, întrucât planul urbanistic de detaliu și certificatele de urbanism nu țin loc. de autorizație de construire și nu conferă dreptul de a executa lucrări de construire și desființare, planul precizat fiind documentația ce stă la baza obținerii autorizației de construire, însă nu se identifică cu aceasta. Totodată, din Contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 22 decembrie 2005, încheiat între SC X. SRL și S. SRL nu rezultă că a avut loc. o preluare a obligațiilor de către SC S. SRL în raport cu SC X. SRL.

Curtea a mai reținut că reclamanții nu au dovedit că voința reală a părților, în cazul contractelor ferme încheiate cu apelanta pârâtă, a fost aceea de a construi ansamblul rezidențial conform "ofertei", situație ce este diferită în cazul raporturilor juridice încheiate de aceasta cu reclamanții B. și C., întrucât în Contractul ferm încheiat la data de 22 septembrie 2006 se menționează la pct. 2.4 că lucrările exterioare unității locative (accese, terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii) vor fi realizate de constructor în conformitate cu oferta publică în baza proiectelor și autorizațiilor obținute ulterior.

Instanța de apel a apreciat că, la momentul încheierii Contractului ferm din 25 septembrie 2006, pentru amenajările la care se face referire, (accese, terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii) nu exista autorizație de construcție și nici proiect de execuție, astfel că această obligație era afectată de modalitatea condiției suspensive a întocmirii ulterioare a unui proiect de execuție și a obținerii autorizațiilor de construire.

Totodată, potrivit anexei 1 la Contractul ferm din 25 septembrie 2006, dosar fond, prețul unității locative a fost negociat și acceptat de către părți numai "pentru unitatea locativă care va fi construită conform planurilor și fațadelor vizate spre neschimbare de către beneficiar, constructor și arhitect (SC GG. SRL) pe lotul 6 numerotat în planul avizat de către Consiliul Local Ploiești, astfel că pentru amenajările solicitate trebuie negociate calitatea execuției și a prețului, conform clauzelor contractuale.

Ca urmare, voința părților exprimată în contractul ferm a fost aceea că apelanta intimată s-a obligat, sub condiția suspensivă a întocmirii proiectelor și a obținerii autorizațiilor ulterioare, să efectueze lucrările exterioare unității locative - accese, terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii conform "ofertei", urmând a se proceda la o negociere a calității execuției lucrărilor și a prețului, între ea și intimații reclamanți B. și C.

În ceea ce privește celelalte obligații asumate de către apelanta intimată în contractele ferme, Curtea a constatat că, în ceea ce privește transmiterea branșamentului, instanța de fond a reținut cu putere de lucru judecat că toată rețeaua de apă și canalizare a fost predată către reclamantul D. în baza Contractului din 7 decembrie 2008, până la constituirea asociației de proprietari, iar în prezent conform noilor dispoziții ale legii civile se instituie o coproprietate forțată asupra instalaților de apă și canalizare conform art. 649 C. civ., astfel că Curtea nu va mai analiza acest aspect.

În ceea ce privește căile de acces, instanța de apel a constatat că, în conformitate cu prevederile art. 2.2 din contractele ferme încheiate, toate unitățile locative contractate de către intimații reclamanți, sunt compuse printre altele din "amenajări exterioare (nivelare teren, alei acces, instalație iluminat exterior, trotuare de protecție, împrejmuiri). Având în vedere dispozițiile contractuale, dispozițiile art. 969 din vechiul C. civ., dar și faptul că pârâta, prin concluziile scrise, a recunoscut implicit că în ceea ce privește construirea trotuarelor și aleile de