ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1717/2016

Decizia nr. 1717/2016 Deliberând a supra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 30 martie 2011, sub nr. x/99/2011, reclamantul A. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul județul Iași, prin Consiliul județean Iași anularea Hotărârii Consiliului Județean cu nr. 2 din 16 martie 2011 și a Hotărârilor subsecvente nr. 37 și 38 din 11 februarie 2011 sub aspectul stabilirii despăgubirii pentru expropriere pentru cauză de utilitate publică în sumă de 74.566 lei, solicitând stabilirea cuantumului corect al despăgubirii ce i se cuvine în calitate de expropriat și să se dispună obligarea pârâtului la plata acesteia și a cheltuielilor de judecată.

Prin încheierea din 27 februarie 2012, a fost conexată prezentei cauze cererea formulată de reclamant de anulare a Hotărârii Consiliului Județean nr. 2/2011 și stabilire a cuantumului despăgubirilor, ce face obiectul Dosarului nr. x/99/2011 al Tribunalului Iași, secția comercială și de contencios administrativ, ca urmare a disjungerii acesteia și a transpunerii sale pentru discutarea excepției de litispendență în relație cu Dosarul nr. x/99/2011*. Prima instanță a constatat că această cerere conexată este argumentată identic, în fapt și în drept, cu cererea ce face obiectul judecății în prezenta cauză. Prin sentința civilă nr. 2717 din 10 decembrie 2015, Tribunalul Iași a respins acțiunea formulată de către reclamantul A. în contradictoriu cu pârâtul Județul Iași, reprezentat prin Consiliul Județean.

A stabilit onorariu definitiv pentru dl. expert B. în sumă de 2.750 lei. A obligat reclamantul să plătească în contul Biroului de Expertize tehnice și contabile de pe lângă Tribunalul Iași pentru dl. expert B. suma de 2.350 lei, diferență onorariu. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele: Reclamantul a susținut că valoarea despăgubirii a fost determinată cu nesocotirea dispozițiilor legale aplicabile și ignorând valoarea reală a terenului. Hotărârea nr. 2 din 16 martie 2011 adoptată de Consiliul Județean Iași înscrie determinarea despăgubirii în sumă de 74.566 lei pentru terenul expropriat, proprietatea reclamantului în suprafață de 5.000 mp, despăgubire stabilită in conformitate cu dispozițiile art. 11 din Legea nr. 255/2010.

Cuantumul despăgubirii a fost determinat prin raportul de evaluare a proprietăților imobiliare întocmit de expert C., D. Tribunalul a apreciat că nu sunt fondate criticile aduse de reclamant acestui raport de evaluare. Potrivit art. 11 alin. (7) - (9) Legea nr. 255/2010 „Înainte de data începerii activității comisiei prevăzute la art. 18, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al C., va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, pe fiecare categorie de folosință. Raportul de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 1 alin (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc., cu modificările și completările ulterioare.

Raportul de evaluare se întocmește sub coordonarea E.” Potrivit art. 8 din Hotărârea nr. 53 din 19 ianuarie 2011 pentru aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 „Expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al C., care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc (…)”. Dispozițiile legale citate au caracter special și imperativ.

Expertiza de evaluare pe baza căreia s-a întocmit raportul de evaluare a proprietății expropriate a fost întocmită de către expert evaluator D., membru C.. Art. 11 din Legea nr. 255/2010 stabilește în alin. (7) condițiile de competență ale expertului învestit cu întocmirea raportului de evaluare, respectate în speță și necontestate de altfel, iar in alin. (8) criteriul după care se realizează evaluarea, criteriu unic, așa cum rezultă și din art. 8 alin. (1) din H.G. nr. 53/2011, anume raportarea la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici , de asemenea respectat. Expertiza notarială invocată nu a fost depusă la dosar.

Tribunalul a reținut că prețul de 3,5 euro/mp este cel determinat prin expertiza camerei notarilor publici pentru anul 2011, iar reclamantul a contestat reținerea acestei valori în stabilirea despăgubirii ce i se cuvine, pe care a apreciat-o ca fiind discordantă față de caracteristicile reale ale terenului, determinante în configurarea prețului. Nu au fost primite aceste critici și nici cele potrivit cărora expertiza de evaluare a camerei notarilor publici are relevanță doar în materia taxelor judiciare de timbru. Tribunalul a statuat că expertul evaluator s-a raportat corect la expertiza camerei notarilor publici, pentru că legea dispune imperativ și limitativ în aceasta privință.

Spre deosebire de ipoteza altor acțiuni în care expertul este ținut să determine valoarea de circulație a unui bun pe baza criteriilor ori metodei de evaluare pentru care optează prin prisma competențelor sale, în materia despăgubirii pentru terenul din speță, expropriat în temeiul Legii nr. 255/2010, identificarea criteriului ori a metodei de determinare a despăgubirii nu este lăsată la latitudinea expertului, ci este prestabilită imperativ de lege. Reținerea datelor stabilite de expertiza notarilor publici nu înlătură utilitatea efectuării unei expertize C., întrucât necesitatea sa este dată de procedura imperativă înscrisă în lege; aplicarea prețului determinat de expertiza notarilor publici se face ca urmare a încadrării bunului expertizat unei anumite categorii de imobile, determinată prin anexe, căreia i s-a atribuit o valoare/mp.

Așadar, pentru ca expertul C. să rețină valoarea de 3,5 euro/mp pentru terenul din speță a fost necesar să stabilească mai întâi apartenența terenului expropriat la una dintre categoriile de terenuri din extravilan Iași, determinate în Anexa 8 la raportul de expertiză a Camerei Notarilor Publici Iași. Reclamantul nu a contestat corectitudinea acestei corespondențe, realizate de expertul C. Tribunalul a respins susținerea reclamantului potrivit căreia expertiza de evaluare a expertului C., D., este nulă pentru că nu a fost întocmită sub coordonarea E. Deși din cuprinsul raportului de evaluare nu rezultă respectarea acestei condiții, reclamantul nu a argumentat care este vătămarea ce i s-a pricinuit prin această omisiune, câtă vreme raportul respectă criteriul de determinare a despăgubirii stabilit de lege.

Tribunalul a reținut că o atare vătămare nu s-a pricinuit, așadar nu operează nulitatea invocată, fiind nerelevante susținerile reclamantului potrivit cărora la determinarea despăgubirii expertul trebuia să aibă in vedere toate elementele ce particularizează caracteristicile imobilului expropriat (amplasare apropiată orașului, acces la mijloace de transport, acces la utilități, calitatea mediului, etc.). Legiuitorul a instituit prin procedura prevăzută de art. 11 alin. (7)-(9) din Legea nr. 255/2010, respectiv art. 8 din H.G. nr. 53/2011 o prezumție relativă a echivalenței despăgubirii cuvenite persoanei expropriate cu valoarea de circulație stabilită pentru bunul expropriat prin expertiza camerei notarilor publici, întocmită și actualizată conform art. 77 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc., adică cel puțin anual.

Notarii publici sunt depozitarii datelor primare privind vânzările și, prin urmare, Camera notarilor publici este cea mai autorizată autoritate în întocmirea unor rapoarte de expertiză cu rol de sinteză a datelor rezultate din tranzacțiile instrumentate de membrii săi, de unde și funcția juridică atribuită de lege acestor rapoarte în mai multe materii (expropriere, taxe judiciare, impozitare), aceea de determinare a valorii minime orientative. Împotriva despăgubirii determinate pe baza acestor expertize persoana expropriată are deschisă calea contestației reglementată de art. 22 din Legea nr. 255/2010, în cadrul căreia are posibilitatea de a răsturna prezumția, adică de a demonstra contrariul, anume că valoarea reală a bunului este mai mare decât cea determinată pe baza expertizei notarilor publici, prin administrarea probatoriului specific acestei acțiuni.

Contestația formulată de reclamant nu a condus la răsturnarea prezumției instituite de lege pentru despăgubirea stabilită prin Hotărârea Consiliului Județean Iași nr. 2 din 16 martie 2011. Potrivit art. 22 alin (3) din Legea nr. 255/2010 „Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol, se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.” Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la calcularea cuantumului despăgubirilor experții precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Dând eficiență caracterului obligatoriu al Deciziei Curții Constituționale nr. 380 din 26 mai 2015, prin care s-a stabilit neconstituționalitatea raportării art. 22 alin (3) din Legea nr. 255/2010 la sintagma din art. 26 alin(2) din Legea nr. 33/1994„ la data întocmirii raportului de expertiză” tribunalul a înlăturat acest reper temporal în determinarea despăgubirii, pentru care va avea in vedere data realizării transferului de proprietate, în acord cu considerentele aceleiași decizii. Potrivit art. 9 alin. (4) din Legea nr. 255/2010 transferul de proprietate pentru suprafața de teren ce a fost expropriată în speță s-a realizat în temeiul Hotărârii nr. 38 din 11 februarie 2011 a Consiliului Județean Iași la data consemnării despăgubirii, adică 13 aprilie 2011, potrivit dovezii aflate la fila 107 vol. III (recipisa SC F. SA).

Deși, potrivit legii, consemnarea despăgubirii trebuia să preceadă actul administrativ de expropriere, emiterea acestuia din urmă anterior cosemnării face ca efectele sale să se producă la data acestei consemnări, pentru respectarea condiției caracterului prealabil al despăgubirii. Așadar, probatoriul ar fi trebuit să releve instanței existența unor acte de transfer de proprietate, pentru prețuri practicate în mod obișnuit pentru imobile de același fel, situate în raza administrativ teritorială a municipiului Iași, extravilan, la data transferului de proprietate, adică 13 aprilie 2011, sau imediat apropiate acestei date. Având in vedere dispoziția specială a legiuitorului în limitele căreia se poate determina caracterul drept, legal al despăgubirii, tribunalul a stabilit că nu s-a probat existența unor transferuri de proprietate care să reflecte practicarea în mod obișnuit a altor prețuri pentru imobile de același fel.

Nu au fost avute în vedere concluziile constatărilor primelor două comisii de experți în acest sens, pentru că acestea au avut în vedere un reper în timp neconstituțional, respectiv data efectuării raportului de expertiză. Raportul de expertiză întocmit de ultima comisie de experți, în forma sa finală (fila 16 și următoarele vol. IV) concluzionează în privința unei despăgubiri în sumă de 79.300 euro, echivalent a 338.207 lei aplicând metoda „prin piață”. Comisia de experți prezintă în cuprinsul expertizei demersurile realizate pentru identificarea unor tranzacții efectiv realizate în perioada imediat apropriată datei de 11 februarie 2011, adică demersurile realizate la G. Iași, Camera Notarilor Publici Iași și unele birouri notariale, informații din alte dosare aflate pe rolul Curții de Apel Iași, relații de la alți experți tehnici judiciari, învestiți cu efectuarea unor expertize în aceeași materie.

În finalul acestor proceduri au fost avute in vedere 3 comparabile, anume: contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea din 1 august 2011 la B.N.P., H. Iași pentru vânzarea unui teren situat in extravilan I., zona Aeroport, care înscrie un preț de 41 euro-mp; contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea din 23 august 2013 B.N.P., J., G. și K., pentru un teren situat în extravilan Iași, zona x; respectiv oferta făcută în data de 23 iunie 2012 pentru un teren situat în extravilan, cartier x, pentru un preț de 23 euro-mp. S-a optat de către comisie pentru această din urmă comparabilă, pentru că avea cea mai mică valoare a corecțiilor brute, în raport de care s-a stabilit despăgubirea cuvenită reclamantului la suma de 15,86 euro/mp, adică de 79.300 euro.

Concluziile comisiei de experți nu au fost primite de instanță pentru modificarea despăgubirii stabilite de pârât în favoarea reclamantului, pentru că acestea nu sunt în acord cu condițiile stabilite de art. 26 alin (3) din Legea nr. 33/1994. Administrarea probei cu expertiză s-a făcut cu indicarea datei transferului de proprietate ca fiind 11 februarie 2011. Data transferului este, însă, data consemnării despăgubirii, așa cum s–a argumentat anterior, anume 13 aprilie 2011. Având în vedere distanța mică de timp dintre cele două date, tribunalul a stabilit că datele culese de comisia de experți, privind tranzacții efectiv realizate cu referire la data de 11 februarie 2011 sunt pe deplin valabile și relevante și cu referire la data de 13 aprilie 2011. Tribunalul a înlăturat comparabila nr. 3 întrucât a reprezentat o ofertă de tranzacționare, nu o convenție de vânzare-cumpărare efectiv încheiată.

Celelalte comparabile au fost excluse chiar de comisia de experți, fiind nerelevante. Analiza îndeplinirii condițiilor impuse prin sintagmele „în mod obișnuit” și „imobile de același fel” nu impun identificarea unor imobile identice ori a unor tranzacții cu preț identic, ceea ce ar conduce la reducerea la absurd a condițiilor legii și, în fapt, la înlăturarea aplicării sale. Prin condițiile enunțate legiuitorul a dorit să asigure elemente de referință factuale reale, pe baza cărora să permită corecția despăgubirii stabilite, având în vedere prețul practicat pentru imobile de același fel, vândute efectiv, la date apropiate, asigurând în acest mod o dreaptă despăgubire expropriatului.

Nu a fost reținut caracterul obișnuit al vânzărilor unor terenuri de același fel, la un alt preț decât cel stabilit de pârât câtă vreme tranzacțiile efective, probate in speță, se situează fie la distanțe mari în timp față de data transferului de proprietate pentru bunul expropriat, fie vizează terenuri cu alte caracteristici, ori situate în zone ale unității administrativ-teritoriale cu alte valențe în determinarea prețului. Câtă vreme exproprierea s-a realizat în raza unei unități administrativ-teritoriale cu un perimetru vast, municipiul Iași, nu poate fi reținut ca imobil de același fel cu cel expropriat oricare alt teren situat în raza administrativ-teritorială a municipiului, pentru că în interiorul aceleiași unități administrative variațiile de preț sunt foarte mari.

Tribunalul a apreciat că răspunde cel mai bine exigențelor criteriilor legale raportul de expertiză întocmit de ultima comisie de experți, care, deși nu se întemeiază pe o activitatea completă de culegere a datelor în acest scop, este fundamentat pe demersuri concrete, adresate mai multor instituții depozitare a datelor privind atare tranzacții. S-a avut în vedere și specificul procedurii de administrare a expertizei, de către o comisie, în componența căreia fiecare dintre părți și-a desemnat un expert, inclusiv reclamantul, întreaga comisie având rolul de a asigura culegerea de date în conformitate cu legislația specială. Reclamantul a fost cel care a stăruit asupra caracterului complet al raportului de expertiză, concluziile raportului fiind asumate constant de către expertul care a fost desemnat la propunerea sa.

Expertiza astfel administrată a asigurat cadrul necesar identificării datelor relevante judecății, cu respectarea garanțiilor procesuale prevăzute de lege pentru părți. Având în vedere aspectele expuse, tribunalul a stabilit că probatoriul administrat in condițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 coroborat cu art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu a relevat existența unor tranzacții care să probeze vânzarea unor imobile de același fel, în mod obișnuit, la un alt preț decât cel estimat prin expertiza Camerei Notarilor Publici Iași la nivelul anului 2011 și stabilit ca despăgubire.

Tribunalul a considerat că nu poate fi avută în vedere nici valoarea stabilită prin Decizia civilă a Curții de Apel Iași nr. 134 din 1 aprilie 2015, adică suma de 79.000 euro, decizie irevocabilă urmare a Deciziei civile nr. 1788 din 23 septembrie 2015 a Înaltei Curți de Casație și Justiție,cu titlu de despăgubire pentru terenul expropriat aparținând numitului L., limitrof suprafeței de teren ce a fost expropriată de la reclamant, cu aceleași caracteristici, întrucât cuantumul acestei despăgubiri a fost determinat cu referire la data efectuării raportului de expertiză redactat de comisia de experți M., N., O. și nu la data transferului dreptului de proprietate. Pentru aceste motive, Tribunalul a stabilit că nu s-a făcut proba contrară prezumției instituite de art. 11 alin. (7) din Legea nr. 255/2010, potrivit căreia valoarea despăgubirii se raportează la valoarea determinată prin expertiza Camerei Notarilor Publici.

Tribunalul a concluzionat că respectarea procedurii stabilite de art. 11 din Legea nr. 255/2010, contestate de reclamant, în determinarea despăgubirii. Obligativitatea criteriului unic de referință stabilit de lege este incontestabilă prin raportare la redactarea acestui text, ca și a dispozițiilor art. 8 alin. (1) din H.G. nr. 53/2011. Câtă vreme art. 26 alin (2) din Legea nr. 33/1994 stabilește inclusiv teza probatorie pentru expertiză ori celelalte dovezi aduse de părți în demersul de stabilire a despăgubirii, instanța este ținută a analiza temeinicia contestației formulate în limitele și condițiile prestabilite de lege.

Așadar, a apreciat prima instanță, spre deosebire de alte litigii care impun stabilirea valorii de circulație a unui bun și care permit și alte metode de determinare a acesteia, alături de metoda comparației directe cu alte tranzacții efectiv realizate, în materia exproprierii cercetarea contestației împotriva despăgubirii stabilite obligă instanța la a limita probatoriul la determinarea doar a unor tranzacții efectiv realizate, care întrunesc condițiile legii pentru comparație. Așadar, câtă vreme nu s-a probat vânzarea în mod obișnuit a unor terenuri de același fel cu cel expropriat la alte prețuri decât acela avut în vedere în stabilirea despăgubirii de către pârât, contestația reclamantului este neîntemeiată.

O concluzie contrară, respectiv a permite ca în lipsa unor tranzacții încheiate în mod obișnuit pentru imobile de același fel să se rețină alte metode de evaluare a prețului de circulație al imobilului, este contrară legii speciale, care nu permite o judecată în echitate, ci una bazată pe analiza tranzacțiilor concrete. A fost considerată neîntemeiată cererea reclamantului de despăgubire și în ceea ce privește daunele pricinuite prin lipsa de folosință a terenului, în lipsa unor dovezi în acest sens. A stabilit onorariu definitiv in folosul d-lui expert B. suma de 2.750 lei. Nu au fost acordate reclamantului cheltuieli de judecată. Împotriva sentinței civile nr. 2717/2015 din 10 decembrie 2015 a Tribunalului Iași a declarat apel A., considerând-o contradictorie in integralitatea sa.

A susținut că, dacă se reține că dispozițiile legale referitoare la obligativitatea stabilirii despăgubirii raportat strict la grila notarilor publici au caracter imperativ, nu se justifică raționamentul instanței potrivit căruia expropriatul are deschisă calea contestației prin care să demonstreze că valoarea bunului este alta decât cea stabilită prin grila notarilor publici. Sub acest aspect, raționamentul instanței de fond este contradictoriu, întrucât dacă un text de lege este imperativ, expropriatul nu mai are dreptul la contestație. Apelantul a susținut că, potrivit dispozițiilor legale, raportul de evaluare se întocmește avându-se în vedere prețurile din grila notarilor publici, deci pornindu-se de la aceste valori, fără ca legea să impună, însă, aceste valori.

În alte condiții, nu și-ar mai fi găsit corespondent în realitate disp. art. 22 din Legea nr. 255/2010, care dau drept la contestație expropriatului. Tocmai caracterul orientativ al prețurilor din grila notarilor publici permit administrarea de probe cu expertiză de către expropriat, care să dovedească că despăgubirea acordată inițial nu este corectă, aceasta fiind și rațiunea legiuitorului de a deschide expropriatului calea contestației în justiție, cu respectarea cerințelor detaliate în cuprinsul legii. A susținut că elemente de contrarietate există în sentință și în legătură cu raportul de expertiză. Astfel, pe de o parte, se reține că raportul de evaluare, deși nu se întemeiază pe o activitate completă de culegere a datelor în acest scop, este fundamentat pe demersuri concrete, adresate mai multor instituții depozitare a datelor privind aceste tranzacții, reținându-se că expertiza a fost administrată în condițiile legii.

S-a reținut ca expertiza astfel administrată a asigurat cadrul necesar identificării datelor relevante judecații, cu respectarea garanțiilor procesuale prevăzute de lege pentru părți. Pe de alta parte, instanța de fond a stabilit, în baza susținerilor de mai sus, ca probatoriul administrat în condițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 nu a relevat existenta unor tranzacții care să probeze vânzarea unor imobile de același fel, în mod obișnuit, la un alt preț decât cel estimat prin expertiza Camerei Notarilor Publici la nivelul anului 2011 și stabilit ca despăgubire. A statuat instanța de fond că, în materia exproprierii cercetarea contestației împotriva despăgubirii obligă instanța la a limita probatoriul la determinarea doar a tranzacțiilor efectiv realizate care întrunesc condițiile legii pentru comparație.

Ori, atât timp cât determinarea tranzacțiilor efectiv realizate se realizează de către o comisie de experți în cadrul unui raport de evaluare întocmit in urma verificărilor atât în teren raportat la caracteristicile terenului cât și ca urmare a identificării vânzărilor efectuate, raționamentul instanței de a îndepărta concluziile raportului de evaluare în condițiile în care se reține ca acesta întrunește exigențele legale "fiind fundamentat pe demersuri concrete" este contradictoriu, situație în care sentința este criticabilă atât sub aspectul nelegalității, cât mai ales al netemeiniciei, impunându-se casarea în totalitate a sentinței.

În mod nelegal a înlăturat instanța de fond apărarea sa referitoare la nulitatea raportului de evaluare întocmit de PFA D., precum și critica referitoare la împrejurarea că acest raport trebuia să procedeze la determinarea prețului de circulație a imobilului printr-o analiza proprie a tuturor caracteristicilor relevante și nu prin raportare formală la expertiza notarilor publici. Astfel, deși instanța recunoaște că expertul era obligat mai întâi să stabilească apartenența la una din categoriile de teren potrivit Anexei 8 din grila notarilor publici, ulterior aceasta nu a mai continuat raționamentul, care ar fi dus la concluzia contrară, și anume că ulterior determinării apartenenței terenului la categoria prevăzută de grila notarilor, Anexa 8, expertul evaluator avea obligația identificării tuturor caracteristicilor terenului supus evaluării.

Nu în ultimul rând, în mod greșit a apreciat instanța de fond că expertiza D. nu este nulă. Astfel, deși se recunoaște în cuprinsul sentinței că nu rezultă din cuprinsul raportului de evaluare respectarea condiției privind întocmirea ei sub coordonarea P. Iași, în mod eronat se motivează că el nu a dovedit vătămarea adusă. Ori, vătămarea adusă este atât de evidentă și mare prin încălcarea flagrantă a dreptului de proprietate și discriminarea produsă raportat la spețe similare încât susținerea instanței de fond este lipsită de conținut, denotând chiar o maniera tendențioasă, de nepermis pentru o instanța de judecată. În mod nelegal a apreciat instanța de fond că, în speță, dispozițiile legale au caracter imperativ și că, în mod corect expropriatorul a procedat la acordarea despăgubirii ținând seama de concluziile raportului de evaluare PFA D. care au statuat un preț de 3,5 euro pe mp în conformitate cu prețurile cuprinse în grila Camerei Notarilor Publici.

A fi de acord cu acest punct de vedere al instanței înseamnă a lipsi de conținut si eficiență celelalte dispoziții legale stabilite imperativ referitoare la posibilitatea de contestare a cuantumului despăgubirii, inclusiv cele prevăzute de disp. art. 26 din Legea nr. 33/1994 potrivit cărora, la stabilirea despăgubirii instanța de judecata va avea în vedere prețurile cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel, singurul și unicul criteriu legal care trebuie avut in vedere la stabilirea despăgubirii. Apelantul consideră că dispozițiile legale nu impun ca prețul să fie exact cu cel din grila notarilor publici.

În acest sens, prin folosirea expresiei "avându-se în vedere" legiuitorul a înțeles să stabilească o referință ca bază de pornire în stabilirea cuantumului despăgubirii de la care experții evaluatori, în funcție de alte criterii specifice - zona, caracteristici, utilități, prețuri cu care se vând în mod obișnuit asemenea imobile, să identifice cu cat mai multă precizie prețul pe mp al terenului expropriat. A accepta raționamentul instanței înseamnă a lipsi de eficacitate și dispozițiile legale potrivit cărora persoana expropriată are dreptul de a contesta în instanța cuantumul despăgubirii pentru care legea prevede cronologic și imperativ pașii de urmat, recunoscându-se, astfel, dreptul expropriatului de a contesta evaluarea inițială realizată de către expropriator.

Din acest punct de vedere instanța de fond a ignorat Decizia nr. 4624 din 21 octombrie 2013 pronunțată în Dosarul nr. x/99/2011 al Înaltei Curți de Casație si Justiție în considerentele căreia s-a reținut că pentru determinarea corectă a cuantumului despăgubirii este necesar a se întocmi un raport de evaluare prin care să se identifice prețurile practicate cu ocazia vânzărilor de terenuri în zonă sau, în lipsa acestora, pe baza altor criterii identificate de experți - metoda comparației, etc, fără a se face vreo referire la caracterul imperativ al textului de lege. În contextul gândirii instanței de fond nu ar mai avea logică nici posibilitatea reclamantului/expropriatului de a solicita expertiza, ori acest lucru este permis de către dispozițiile legale în materie.

În cauză, singura probă în măsură să identifice imobilul supus exproprierii precum și tranzacții efectiv realizate pentru imobile de același fel la data exproprierii a fost și este raportul de evaluare întocmit de comisia de experți. În ciuda faptului ca instanța de fond a reținut că expertiza a întrunit toate condițiile legale pentru documentare, fiind fundamentată pe demersuri concrete și identificări de tranzacții, în mod complet eronat s-a procedat la înlăturarea concluziilor acesteia, reținându-se, probabil, ca din celelalte probe nu rezultă dovada tranzacțiilor efective, fără a face și o coroborare a acestora. Ori, așa cum au apreciat alte instanțe de judecata în spețe similare, proba esențială în determinarea valorii prin identificarea tranzacțiilor efectiv realizate cu privire la imobile de același fel este expertiza, niciun alt document nefiind in măsura să determine și să impună o alta valoare decât cea stabilită de către comisia de experți.

Chiar dacă ar fi depus la dosar mai multe contracte de vânzare - cumpărare pentru terenuri similare, acestea nu ar fi avut valoare și eficiență prin ele însele dacă nu ar fi fost confirmate, verificate, comparate și analizate de către specialiști - în speță comisia de experți. În speță, comisia de experți a procedat la identificarea unei valori ținând seama de prețurile practicate în zona expropriată, sens in care experții au procedat la obținerea de informații de la notari publici, G. Iași, oferte agenții imobiliare. În mod greșit instanța de fond a declarat nulitatea raportului de expertiză efectuat în cauză pentru ca, ulterior, să revină asupra acesteia nu expres, ci prin modalitatea de lucru, respectiv emiterea de adrese pentru a reface expertiza, a răspunde la obiecțiuni și, în final, să se declare lămurită de conținutul expertizei și, cu toate acestea, să respingă acțiunea.

În mod greșit a apreciat instanța de fond că singura vânzare determinată de experți la data exproprierii nu se coroborează cu niciun alt act de la dosar. Instanța de fond a înlăturat în totalitate concluziile raportului de expertiză întocmit într-o cauză similară, fără a mai analiza și alte aspecte care, în raționamentul instanței, ar fi putut conduce la concluzia că existau mai multe tranzacții realizate la data exproprierii. A neglija, a înlătura sau a trece sub tăcere situațiile similare asupra cărora si-au exprimat opinia alte comisii de experți în cauze similare, supuse spre analiza definitiv și irevocabil de multe alte instanțe, reprezintă o încălcare a drepturilor proprietarului expropriat la o despăgubire justă și în raport de ceilalți proprietari vecini care au beneficiat de un tratament juridic egal, fiind vorba despre o evidentă discriminare, care contravine flagrant principiilor statuate de Constituția României și de Carta Europeană a Uniunii Europene.

Nu in ultimul rând, in virtutea rolului activ, în situația in care instanța de fond a apreciat ca nu există identificate de către comisia de experți suficiente tranzacții efective sau că prețul stabilit nu se coroborează cu prețurile din vânzările efective sau cu cel identificat de comisia de experți din alte dosare, avea obligația fie să pună în discuția părților un obiectiv suplimentar sau lămuriri comisiei de experți, și anume determinarea de către experți a unui cuantum raportat la alte criterii, fie necesitatea și utilitatea efectuării altui raport de evaluare a terenului expropriat după identificarea mai multor tranzacții efective, părțile neputând antama opinia instanței de judecată mai ales în condițiile în care atât părțile prezente, dar mai ales instanța de judecată s-au declarat mulțumite de concluziile raportului.

Ori, în speță, instanța de fond s-a declarat lămurită la ultimul termen de judecată de raportul de expertiză și, cu toate acestea, a respins acțiunea. Dacă s-ar fi menținut eventuala dispoziție de nulitate a concluziilor raportului de expertiză și a precizărilor ulterioare, în mod cert ar fi solicitat efectuarea unei noi probe a cărei necesitate putea fi considerată ca reieșind din dezbateri. A accepta raționamentul instanței de fond că, în materia contestației la expropriere, probatoriul se limitează la determinarea doar a tranzacțiilor efectiv realizate care întrunesc condițiile legii pentru comparație, fără ca un specialist în domeniu să-și exprime punctul de vedere cu privire la acestea raportat și la alte caracteristici, ar însemna o eludare a dispozițiilor legale în materia dreptului la apărare.

Pe cale de consecință, susține apelantul, sentința instanței de fond este fundamentată pe un raționament contradictoriu și eronat ceea ce imprimă un caracter total netemeinic și nelegal acesteia și, drept urmare, solicită casarea în totalitate a acesteia, admiterea acțiunii, obligarea pârâtului la plata despăgubirii reprezentând contravaloarea în lei a sumei de 79.300 euro stabilită prin raportul de expertiză, precum și a cheltuielilor de judecată. Județul Iași, reprezentat de Consiliul Județean Iași, a formulat întâmpinare, solicitând, în esență, respingerea apelului reclamantului.

Curtea de Apel Iași, secția civilă, prin Decizia nr. 179 din 15 martie 2016 a admis apelul declarat de reclamantul A., a admis acțiunile civile conexate formulate de către reclamant, a dispus anularea art. 2 din Hotărârea nr. 2 din 16 martie 2011 emisă de Consiliul Județean Iași, a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 338.207 lei, echivalentul sumei de 79.300 euro, reprezentând contravaloarea suprafeței de 5.000 mp, expropriată prin Hotărârea Consiliului Județean Iași nr. 38 din 11 februarie 2011, a păstrat dispozițiile de stabilire a onorariului de expert și de obligare a reclamantului la plata acestuia, a obligat Județul Iași, reprezentat de Consiliul Județean Iași să plătească reclamantului suma de 5.290 lei, cheltuieli de judecată la instanța de fond și suma de 2000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în apel.

Curtea a analizat prioritar procedura aplicabilă speței și a stabilit că Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, este actul normativ aplicabil în cauză, care prevede două proceduri sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor al căror bunuri au fost expropriate. O primă procedură se derulează în faza administrativă și este reglementată de dispozițiile art. 11 alin. (7) și (9) din Legea nr. 255/2010, potrivit cărora comisia care se ocupă de activitatea de expropriere, constituită potrivit art. 18 din același act normativ, numește un expert evaluator în evaluarea proprietăților imobiliare, atestat C., care întocmește un raport de evaluare a imobilelor supuse exproprierii în raport de expertizele întocmite de Camerele Notarilor Publici.

Această procedură este una necontencioasă, în care persoana care urmează a fi expropriată nu este parte și care își produce efecte numai în situația în care persoana îndreptățită acceptă despăgubirea propusă de expropriator. În situația în care, despăgubirea nu se acceptă, dispozițiile Legii nr. 255/2010 au impus parcurgerea celei de-a doua proceduri, care este una contencioasă, ce se desfășoară în mod obligatoriu în fața instanței competente, astfel cum impun dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010. Instanța învestită cu cererea persoanei nemulțumite de despăgubirile propuse a-i fi acordate este obligată să soluționeze cauza în raport de art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.

Aceste dispoziții impun o procedură specială care asigură egalitatea de tratament pentru fiecare parte, deoarece instanța este obligată să numească o comisie formată din trei experți, unul pentru fiecare parte și unul din partea instanței, comisie care în mod imperativ trebuie să stabilească valoarea despăgubirilor după criteriile impuse de art. 26 din Legea nr. 33/1994, criterii pe care instanța este obligată să le aibă în vedere la soluționarea cauzei.

Este fără echivoc că cele două proceduri, respectiv cea prevăzută de art. 11 și cea prevăzută de art. 22 din Legea nr. 255/2010, sunt distincte și se exclud, legiuitorul stabilind în mod imperativ că în ipoteza în care persoana expropriată este nemulțumită de despăgubirea propusă a-i fi acordată, cererea sa se soluționează într-o procedură contencioasă, transparentă, în fața unei instanțe independente, care are la dispoziție reguli obiective pentru a stabili valoarea reală a despăgubirii cuvenită persoanei expropriate. Curtea a constatat că cererea reclamantului-apelant A., nemulțumit de valoarea propusă de expropriator, se soluționează în raport de art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 și nu în raport de art. 11 alin. (7)-(9) din Legea nr. 255/2010.

În speță, deși instanța a numit comisia de experți în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, comisie care a stabilit valoarea despăgubirii cuvenite reclamantului în raport de criteriile impuse de art. 26 din Legea nr. 33/1994, în mod netemeinic a înlăturat concluziile acesteia și în mod nelegal a avut în vedere la soluționarea cauzei evaluarea efectuată de expertul C. D., într-o procedură administrativă, necontencioasă, care nu este opozabilă reclamantului și care nu îi este aplicabilă atâta timp cât despăgubirea propusă nu a fost acceptată, iar partea a inițiat demersul judiciar de față. Concluzionând, Curtea a stabilit că soluția instanței de fond, de respingere a cererii reclamantului în raport de art. 11 alin. (7) din Legea nr. 255/2010 și de menținere a valorii despăgubirii la nivelul stabilit prin raportul efectuat de D., este nelegală, urmând a fi schimbată în parte.

Totodată, prima instanță a încălcat dispozițiile art. 25-26 din Legea nr. 33/1994 atunci când, deși a constituit comisia de experți în condițiile art. 25, comisie ce a întocmit raportul ținând cont de criteriile obiective enumerate de art. 26 din aceeași lege, astfel cum au fost interpretate de instanța de contencios constituțional, a înlăturat în mod netemeinic concluziile acesteia.

Drept urmare, expertiza efectuată de expertul D. a fost înlăturată,iar pretențiile reclamantului au fost analizate în raportul de expertiza întocmit de către experții R., S. și T. Curtea a statuat că potrivit art. 44 alin. (1) din Constituția României și art. 1 din Protocolul 1 adițional la Curtea Europeană a Drepturilor Omului, exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar ar exista o încălcare a dreptului de proprietate., iar valoarea stabilită de comisia de experți pentru despăgubirea cuvenită reclamantului este în acord cu cele reținute mai sus. Terenul proprietatea reclamantului, în suprafață de 5.000 mp, se află situat în extravilanul Municipiului Iași și a fost expropriat în vederea realizării lucrării de utilitate publică „Dezvoltarea și modernizarea Aeroportului Internațional Iași”.

Experții au avut în vedere la stabilirea valorii despăgubirilor criteriile impuse de art. 26 din Legea nr. 33/1994, astfel cum au fost interpretate de Curtea Constituțională, în sensul că s-au raportat la tranzacțiile efectuate în perioada apropiată momentului exproprierii, pentru terenuri de aceeași natură, aflate în extravilanul Municipiului Iași, metoda de stabilire a valorii despăgubirilor fiind ceea a comparației. Astfel, experții au avut în vedere trei contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri situate în extravilanul Municipiului Iași, argumentând în mod convingător raportarea la aceste tranzacții. În concluzie, Curtea a constatat că valoarea stabilită pentru terenul expropriat în sumă de 338.207 lei (echivalentul sumei de 79.300 euro), respectiv 15,86 euro/mp a fost calculată în raport de criteriile legale și reprezintă o justă și dreaptă despăgubire pentru reclamant, ce urmează a-i fi acordată.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâtul Județul Iași - Consiliul Județean Iași, reprezentat de președintele Consiliului Județean Iași, solicitând admiterea recursului în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., casarea deciziei atacate și, pe fond, respingerea acțiunii reclamantului. În dezvoltarea criticilor, recurentul a susținut că probatoriul a fost administrat nelegal iar instanța de apel a nesocotit rolul activ, astfel cum este acesta definit prin dispozițiile art. 129 alin. (5) C. proc. civ. Instanța de apel a interpretat greși dispozițiile art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010 și ale art. 4 alin. (2) lit. f) din normele metodologice de aplicare a legii, din coroborarea cărora rezultă că în cadrul procedurii administrative de expropriere despăgubirile se stabilesc pe baza raportului de evaluare pe baza expertizelor întocmite și actualizate de Camerele notarilor publici, aceste reglementări având caracter imperativ.

Trimiterea la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, pe care o face art. 22 din Legea nr. 255/2010 se referă la dispozițiile de drept procedural din actul normativ ce constituie dreptul comun în materie și nu la modalitatea de evaluare și stabilire a despăgubirilor. Potrivit dispozițiilor art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din H.G. nr. 53/2011 expertiza evaluatorie constituie unicul criteriu legal pentru stabilirea valorii despăgubirii, expertul evaluator fiind obligat să aibă în vedere expertiza notarilor publici cu caracter exclusiv în detrimentul oricăror alte elemente de apreciere, legea dispunând imperativ și limitativ în această privință.

Recurentul susține că la întocmirea Raportului de evaluare, expropriatorul a respectat prevederile Legii nr. 255/2010, valoarea de 3,5 euro fiind determinată urmare a stabilirii apartenenței terenului expropriat la categoria extravilan Iași cuprinsă în Anexa nr. 8 la Raportul de expertiză a Camerei Notarilor Publici Iași. Legiuitorul a stabilit prin procedura prevăzută de art. 11 alin. (7)-(9) din Legea nr. 255/2010, respectiv art. 8 din H.G. nr. 53/2011 o prezumție relativă a echivalenței despăgubirii cuvenite persoanei expropriate cu valoarea de circulație stabilită pentru bunul expropriat prin expertiza camerei notarilor publici, întocmită și actualizată conform art. 77 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc., adică cel puțin anual.

Terenul care constituie obiectul exproprierii are un caracter special deoarece el se află amplasat în zona de dezvoltare a Aeroportului Internațional Iași, iar pentru astfel de terenuri nu există o piață specifică în sensul că ele nu se tranzacționează în mod obișnuit, acestea neavând o utilitate obișnuită. Urmare a publicării Deciziei Curții Constituționale nr. 380 din 26 mai 2015, prin care s-a stabilit caracterul neconstituțional al art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, prima instanță a dispus ca la determinarea despăgubirilor să se aibă în vedere data transferului dreptului de proprietate, respectiv 13 aprilie 2011. Analiza îndeplinirii condițiilor impuse prin sintagmele în mod obișnuit și imobile de același fel nu impun identificarea unor imobile identice ori a unor tranzacții cu preț identic, ceea ce ar conduce la reducerea la absurd a condițiilor legii și, în fapt, la înlăturarea aplicării sale.

Identificarea unui teren de același fel cu cel expropriat înseamnă identificarea de terenuri din zone din extravilanul municipiului Iași, anume zona ieșirilor din municipiu spre Aroneanu, Șorogari sau zone apropriate acesteia situate de asemenea în extravilan, adică terenuri pentru care în mod obiectiv se poate susține o echivalență valorică dată în primul rând de echivalența categoriei căreia îi aparțin și a amplasamentului. În urma probatoriului administrat în cauză s-a constatat că nu au putut fi identificate tranzacții care să probeze vânzarea unor imobile de același fel, în mod obișnuit la un alt preț decât cel estimat prin expertiza Camerei Notarilor Publici la nivelul anului 2011 și stabilit de expropriator ca despăgubire.

Prin urmare, susține recurentul, prima instanță a stabilit în mod corect că procedura de expropriere a fost realizată cu respectarea prevederilor legale. Din raportul de expertiză întocmit a rezultat că experții au avut în vedere, pentru evaluare, trei oferte, din care una se referă la un alt teren situat în intravilan-zona x - ceea ce contravine criteriilor de aplicare a metodei comparației de piață care prevede că proprietățile comparate trebuie să fie din aceeași zonă urbană și să beneficieze de aceleași utilități edilitare. Valorile avute în vedere se referă la terenuri situate în alte zone ale municipiului Iași, care nu sunt supuse servituților aeronautice civile și interdicțiilor de construire.

Astfel, experții au avut în vedere comparabile situate în zona Bucium, o zonă aflată în plină expansiune edilitară aflată în intravilanul municipiului Iași, fără să țină seama că aceste terenuri trebuiau să aibă aceleași caracteristici fizice de localizare și utilizare. Pentru stabilirea unei drepte despăgubiri trebuia să se țină cont de restricțiile la care acesta era supus în ceea ce privește folosirea sa ca teren de construcții iar valoarea trebuia stabilită prin comparație cu terenuri de același fel - agricole, supuse restricțiilor urbanistice și de poluare sonoră. Aceste restricții existau de la data înființării Aeroportului Iași și nu de la data exproprierii, iar oricine ar fi cumpărat această proprietate trebuia să cunoască existența acestor restricții care influențau oferta de cumpărare și posibilitatea de utilizare a acestei proprietăți.

Recurentul a concluzionat că prin omologarea raportului de expertiză R., S., T. reclamantul se îmbogățește fără justă cauză pe seama autorității publice județene, iar dreapta despăgubire trebuie să fie atât pentru proprietarul expropriat dar și pentru cei care plătesc prețul exproprierii. La data de 13 iulie 2016, intimatul-reclamant A. a formulat întâmpinare prin care a invocat nulitatea recursului în raport de împrejurarea că motivele de recurs dezvoltate nu se circumscriu, în opinia sa, dispozițiilor art. 304 C. proc. civ., întrucât se referă la probele administrate, aspecte de netemeinicie și nu de nelegalitate. Pe fond, a solicitat respingerea recursului.

Deliberând asupra excepției nulității recursului, prin care se critică raportul de expertiză efectuat în fața instanței de fond, invocată de intimatul-reclamant prin întâmpinare, Înalta Curte o va respinge față de împrejurarea că recurentul a criticat chestiuni ce vizează aplicarea greșită a legii, cu trimitere la nerespectarea criteriilor prevăzute de art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 și ale Legii nr. 225/2010 în ceea ce privește sintagma imobile de același fel, ce sunt necesare drept comparabile în determinare valorii bunului expropriat la data transferului dreptului de proprietate, aspecte ce se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Examinând recursul din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. , se constată că în conformitate cu art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție hotărăște asupra fondului pricinii în toate cazurile în care casează hotărârea atacată numai în scopul aplicării corecte a legii la împrejurări de fapt ce au fost pe deplin stabilite. Din conținutul normativ al acestui text legal rezultă în mod clar principiul conform căruia stabilirea situației de fapt este atributul suveran al instanțelor fondului, ceea ce înseamnă dreptul acestor instanțe de a constata faptele și de a aprecia forța probantă a dovezilor administrate în cauză. În acest context, obligația instanței de recurs este aceea de a verifica dacă hotărârea judecătorească împotriva căreia s-a exercitat calea de atac a recursului cuprinde motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, cum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților, în sensul art. 261 pct. 5 C. proc.

civ., realizându-se astfel situația premisă pentru o judecată concretă și efectivă în recurs, respectiv aceea ca împrejurările de fapt și de drept să fi fost pe deplin stabilite. Or, examinând soluția pronunțată de instanța de apel, care ar trebui să se întemeieze pe împrejurări de fapt și de drept ce au fost pe deplin stabilite și să decurgă din argumentele silogismului judiciar ce ar trebui să constituie motivarea hotărârii pronunțate, se poate constata că aceasta se impune a fi reformată, pentru următoarele considerente: Stabilirea valorii de circulație a imobilului supus exproprierii constituie unicul element necesar în scopul determinării unei despăgubiri juste și echitabile în accepțiunea legii generale în materie, dar și a normelor constituționale (art. 44 din Constituție).

Reținându-se caracterul excepțional al cedării proprietății prin expropriere și în scopul asigurării unei protecții depline și adecvate a dreptului de proprietate privată, dispoziția menționată din legea fundamentală a fost preluată ca atare în Legea nr. 33/1994, prin art. 1 din acest act normativ legiuitorul statuând că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească”. Potrivit dispozițiilor art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, act normativ incident speței, Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la at.

19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate. În alin. (3) se prevede că acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Susținerea recurentului că dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010, ce fac trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 vizează doar dispoziții de ordin procedural nu este întemeiată, întrucât textul normativ definește modalitatea, modul de evaluare al despăgubirilor în instanță, în procedura contencioasă. Se constată că din dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, rezultă cele două aspecte esențiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experții desemnați de către instanța de judecată, respectiv prețul de piață al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacții încheiate în perioada relevantă și, în al doilea rând, momentul de referință al determinării cuantumului despăgubirilor.

Sintagma „ prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrative - teritorială” definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări one