ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4484/2010

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalul București, secția a V-a civilă, sub nr. 27512 din 08 august 2007, reclamanta M.A. a solicitat în contradictoriu cu Municipiul București, prin Primarul General, Primăria Municipiului București, prin Primarul General, SC H.N. SA, Statul Român, prin Ministerul Economiei și Finanțelor: constatarea nulității absolute a art. 3 (mențiune) din contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 1997, angajarea răspunderii pentru evicțiune a pârâților obligarea acestora în solidar la plata următoarelor sume de bani: 163.800 euro la data plății reprezentând valoarea de circulație a imobilului în principal și 3.083 ROL, actualizată, reprezentând prețul achitat pentru cumpărarea imobilului conform contractului menționat.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 1997, A.A., autoarea sa, a dobândit imobilul compus din apartamentul nr. 2 și mansardă situat în București, sector 1. Prin întâmpinarea formulată la 28 septembrie 2007, pârâta SC H.N. SA a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive în raport de prevederile art. 13 alin. (6) lit. a) din Legea nr. 112/1995 , H.G. nr. 20/1996 și art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.

Prin întâmpinarea formulată la 05 noiembrie 2007, pârâtul Municipiul București, prin Primarul General, a invocat inadmisibilitatea capătului de cerere privind plata sumei de 163.800 euro reprezentând valoarea de circulație a apartamentului, motivat de faptul că imobilul nu a fost achiziționat la valoarea de piață, ci în baza unor legi speciale la un preț mult redus din considerente sociale, precum și excepția lipsei calității procesuale pasive în raport de prevederile art. 13 alin. (6) lit. a) din Legea nr. 112/1995, H.G. nr. 20/1996 și art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001. Pârâții Statul Român, prin Ministerul Economiei și Finanțelor, și Ministerul Economiei și Finanțelor, prin întâmpinare, au invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, arătând că prevederile art. 1337 și art. 1341 C. civ.

instituie răspunderea vânzătorului și că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, întrucât acestea se aplică doar situațiilor în care contractele au fost desființare prin hotărâri irevocabile, ipoteză în care nu se regăsește în cauză. Prin încheierea de la 22 februarie 2008, tribunalul a respins excepțiile inadmisibilității și lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâtul Municipiul București prin întâmpinare, reținând în ce privește prima excepție, că argumentele invocate vizează temeinicia și nu admisibilitatea cererii, și în ce privește a doua excepție, faptul că legitimarea procesuală pasivă a pârâtului este atrasă de calitatea sa de vânzător în contractul încheiat în baza Legii nr. 112/1995.

Tribunalul prin aceeași încheiere, a respins excepțiile lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâții Ministerul Economiei și Finanțelor și SC H.N. SA, în raport de capătul subsidiar al cererii de chemare în judecată. Prin sentința civilă nr. 1810 din 28 noiembrie 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, s-a respins ca neîntemeiată acțiunea principală formulată de reclamanta M.A. și s-au respins ca rămase fără obiect cererile de chemare în garanție formulate de Municipiul București, prin Primarul General, și de Ministerul Finanțelor Publice. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut ca un prim aspect că prin clauza a cărei nulitate s-a solicitat a se constata, părțile au convenit ca vânzătorul să fie exonerat pentru evicțiunea decurgând din acțiuni în revendicare intentate de fostul proprietar sau moștenitorii acestuia.

Cu privire la cel de-al doilea aspect, tribunalul a constatat că evicțiunea a survenit ca urmare a acțiunii în revendicare formulată de moștenitorii fostului proprietar, deci a faptului unor terți și nu al vânzătorului. Preluarea imobilului s-a făcut de către statul comunist în baza Decretului nr. 92/1950, deci în baza unei intervenții legislative. Or, nu se poate pune semnul identității între Statul Român și Municipiul București în patrimoniul căruia se regăsește în prezent imobilul, ca urmare a adoptării Legii nr. 213/1998. A mai reținut tribunalul, că vânzătorul nu a ascuns cumpărătorului situația juridică a imobilului, întrucât, dimpotrivă, inserarea acestei clauze dovedește faptul că i-a adus la cunoștință situația juridică a imobilului și posibilitatea revendicării ulterioare de către foștii proprietari.

A fost înlăturată teza potrivit căreia, evicțiunea a fost produsă ca urmare a unui fapt personal al vânzătorului, dar prin intermediul unor terți care a invocat cu succes drepturi reale asupra bunului vândut, cum susține reclamanta, întrucât drepturile acestor terți nu provin de la vânzător, ci de la autorii lor, respectiv fostul proprietar, înainte de aplicarea Decretului nr. 92/1950. Potrivit dispozițiilor art. 968 C. civ., cauza este nelicită când este prohibită de lege, când este contrară bunelor moravuri și ordinii publice. În speță, nu se poate reține faptul că o astfel de clauză ar fi prohibită de lege, părțile unui contract de vânzare-cumpărare având posibilitatea prevăzută de art. 1338 C. civ., de a micșora sau șterge obligația vânzătorului de răspundere pentru evicțiune și câtă vreme nu se înlătură această răspundere care provine din fapta proprie a vânzătorului, nu există nici o dispoziție care să interzică o clauză cu conținutul celei contestate.

Cu privire la cererea de angajare a răspunderii pârâților pentru evicțiune, tribunalul a reținut că prin clauza menționată în contract, părțile au convenit ca vânzătorul să nu răspundă pentru evicțiunea decurgând din acțiunea în revendicare intentată de fostul proprietar sau moștenitorul acestuia. Cum această clauză a fost considerată valabilă de tribunal, ea își produce efectele potrivit art. 969 C. civ., având putere de lege între părți, astfel încât, reclamanta succesoare a cumpărătoarei nu mai poate solicita antrenarea răspunderii vânzătorului pentru evicțiune.

Tribunalul a constatat că în cauză, evicțiunea suferită de reclamantă a fost cauzată de terți, respectiv de moștenitorii fostului proprietar al imobilului, situație în care pentru antrenarea obligației de garanție a vânzătorului ar trebui întrunite cumulativ mai multe condiții, respectiv ca tulburarea să fie de drept, cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării și cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător. În cauză, autoarea reclamantei a cunoscut la încheierea contractului pericolul evicțiunii și a cumpărat pe propria sa răspundere, situație în care m mai poate pretinde nici restituirea prețului. În aceste condiții, în care lipsește însuși temeiul cererii de restituire a prețului, de sancțiune a unei operațiuni speculative, nu sunt aplicabile nici dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 care reprezintă o aplicație particulară a normei cadru, având de a determina pe cale legală titularul obligației de restituire.

Împotriva acestei sentinței, a declarat apel reclamanta. În dezvoltarea motivelor de apel, se susține că hotărârea pronunțată este nelegală și netemeinică. Cu privire la capătul de cerere privind nulitatea absolută a art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 1996 încheiat între Primăria Municipiului București, prin SC H.N. SA, și A.A., apelanta a arătat că clauza exoneratoare de răspundere încalcă dispozițiile art. 1339 C. civ. Argumentele pe baza cărora instanța a reținut contrariul sunt nefondate: Potrivit doctrinei, constituie fapt personal al vânzătorului, orice fapt sau act anterior vânzării, dar tăinuit față de cumpărător de natură a-l tulbura în liniștita folosință a lucrului, iar obligația de garanție pentru fapta proprie vizează nu numai tulburarea directă a cumpărătorului, dar și evicțiunea care se realizează prin intermediul unui terț.

Ori, în speță, apelanta susține că a fost evinsă prin acțiunea în revendicare introdusă de un terț, care a pretins și dovedit faptul că dreptul de proprietate dobândit de stat prin Decretul nr. 92/1950 nu este valabil. Prima instanță a reținut greșit faptul că în cauză nu ar fi vorba despre evicțiune provenind din fapta proprie a vânzătorului, ignorând împrejurarea că cauza evicțiunii constă în actul de putere publică, reprezentat de Decretul nr. 92/1950 prin care statul a deposedat adevărații proprietari; mijlocul prin care s-a produs evicțiunea este acțiunea în revendicare admisă, iar justificarea calității procesuale active în cadrul acțiunii în revendicare s-a făcut prin invocarea drepturilor autorilor reclamanților.

Nici acțiunea în revendicare nu poate constitui cauza evicțiunii, deoarece cauza evicțiunii trebuie să fie anterioară vânzării, iar în speță acțiunea în revendicare s-a introdus în anul 2005, ulterior încheierii contractului în baza Legii nr. 112/1995. Acțiunea în revendicare reprezintă doar mijlocul prin care se realizează evicțiunea, hotărârea prin care s-a admis acțiunea în revendicare constituind dovada unei evicțiuni consumate. Prima instanță face confuzie între cauza evicțiunii și cauza exonerării de răspundere pentru evicțiune, atunci când se reține faptul că apelanta ar fi avut cunoștință de situația juridică a imobilului. Cauza evicțiunii constă în preluarea nelegală a imobilului de la foștii proprietari, în vreme ce în contractul de vânzare-cumpărare s-a prevăzut numai situația în care vânzătorul este exonerat de răspundere, fără să i se aducă la cunoștință faptul exonerator de răspundere.

Simpla inserare în cuprinsul contractului a unei clauze exoneratoare de răspundere pentru o anumită ipoteză, nu poate avea semnificația afirmării realității acestei ipoteze. A mai susținut apelanta, că din punct de vedere al dreptului public, nu se poate face confuzie între Statul Român și Municipiul București, fiind vorba despre două persoane juridice diferite. Totuși, din punct de vedere al dreptului civil în speță, această distincție este total nerelevantă. Statul utilizând puterea publică a naționalizat imobilul și a transmis dreptul de proprietate Municipiului București care a preluat în regim de putere publică, atributele de proprietar, inclusiv viciile titlului statului.

Fiind vorba despre autoritate administrativ teritorială, prin care i s-a transmis printr-un act de putere publică, dreptul de proprietate abuzivă dobândit de Statul Român printr-un alt act de putere publică, nu se poate invoca lipsa identității de personalitate juridică pentru a se înlătura răspunderea vânzătorului pentru evicțiune. Prin urmare, vânzătorul nu poate fi apărat pentru răspunderea de evicțiune, pe motiv că Decretul nr. 92/1950 emană de la puterea legislativă deoarece regimul de putere publică, prin care s-a produs atât naționalizare, cât și transmiterea imobilului între organe ale statului sau ale unitățile administrativ teritoriale ale statului împiedică acest lucru.

Ne aflăm în situația unei evicțiuni realizate indirect prin faptul personal al vânzătorului, care a dobândit nelegal bunul de la adevăratul proprietar, nelegalitatea fiind generată de însuși actul de dobândire emanând de la stat ceea ce a condus ulterior la admiterea acțiunii în revendicare și la evingere a apelantei. În ceea ce privește încălcarea dispozițiilor art. 966 și 968 C. civ. apelanta a susținut, că exonerarea vânzătorului pentru evicțiunea decurgând din acțiunea în revendicare a fostului proprietar este lovită de nulitate absolut pentru cauză ilicită. Aceasta, deoarece prin modificarea convențională a garanției legale pentru evicțiune s-a urmărit înlăturarea răspunderii vânzătorului pentru însuși faptul înstrăinării bunului altuia, ceea ce contravine dispozițiilor legale imperative.

În speță, clauza exoneratoare se poate rezuma în aceea că vânzătorii vinde imobilul, dar nu garantează că titlul său de valabilitate este valabil, deși acesta este reprezentat de un act de putere publică, iar dreptul de a înstrăina imobilul este stabilit tot printr-un act de putere publică. Prima instanță pretinde că vânzătorul ar fi adus la cunoștința reclamantei situația juridică a imobilului, însă, ulterior arată că „faptul că a înțeles să vândă pentru că nu erau incidente cauze pentru care vânzarea să poată fi suspendată sau respinsă, nu poate fi asimilat relei credințe”. Ori, dacă vânzătorul ar fi adus la cunoștință, faptul că imobilului s-ar fi preluat abuziv, respectiv că titlul statului nu este valabil, rezultă evident că vânzarea cumpărarea nu ar fi fost posibilă.

Prima instanță reține două elemente contradictorii, susținând pe de o parte, că reclamanta avea cunoștință de viciile statului, iar pe de altă parte, constatând buna credință a statului, care, deși i-ar fi adus la cunoștință faptul că imobilul a fost preluat abuziv, totuși a procedat la vânzare, obținând prețul. Instanța mai retine și că reclamanta ar fi fost de rea credință la cumpărarea imobilului, aspect care ar rezulta din hotărârea pronunțată în cadrul acțiunii în revendicare. Acest argument este total nefondat, deoarece buna sau reaua credință a reclamantei raportată la pretențiile proprietarului în revendicare, nu are nici o legătură cu raporturile juridice generate de obligația vânzătorului pentru evicțiune care formează obiectul prezentei cauze.

Susținerea instanței că reclamanta a urmărit specularea regimului incert al locuințelor este absurdă, deoarece reclamanta nu a făcut decât să-și exercite un drept acordat de Statul Român printr-o lege adoptată, acțiunea în revendicare fiind formulată abia după 8 ani de la încheierea contractului. Mai arată apelanta că potrivit doctrinei, exonerarea vânzătorului de răspundere, inclusiv pentru restituirea prețului primit, intervine numai în cazul în care vânzarea este un contract aleatoriu. Ori dacă se susține că apelanta ar fi cumpărat imobilul, cunoscând viciile titlului statului pe riscul propriu, această interpretare ar conduce la constatarea culpei vânzătorului, care fie prin dispozițiile Legii nr. 112/1995, fie prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare a urmărit o operațiune ilicită.

Exonerarea vânzătorului pentru evicțiunea decurgând din acțiunea în revendicare intentată de fostul proprietate sau moștenitorii acestuia este lovită de nulitate absolută pentru cauză ilicită. Aceasta deoarece prin modificarea convențională a garanției legale pentru evicțiune, s-a urmărit înlăturarea răspunderii vânzătorului pentru însuși faptul înstrăinării bunului altuia, ceea ce contravine evident dispozițiilor legale imperative. În speță, modificarea convențională a garanției legale pentru evicțiune vizează însăși lipsa calității de proprietar a vânzătorului care reprezintă una din condițiile esențiale ale validității contractului de vânzare-cumpărare. Ori, înlăturarea răspunderii vânzătorului pentru evicțiunea întemeiată pe însăși lipsa calității sale de proprietar, urmărește în mod evident o cauză ilicită, fiind o operațiune speculativă și încalcă dispozițiile art. 966 și urm. C. civ.

Cu privire la capătul de cerere privind angajarea răspunderii pentru evicțiune în sarcina pârâților și obligarea acestora la repararea prejudiciului cauzat, apelanta a susținut următoarele: Prima instanță reține că răspunderea pârâților nu poate fi angajată, față de respingerea primului capăt de cerere, cu motivarea că exonerarea vânzătorului de răspunderea pentru evicțiune este legală, întrucât evicțiunea nu a provenit din fapta sa proprie și cauza evicțiunii ar fi fost adusă la cunoștința reclamantei la momentul încheierii contractului. Această concluzie este falsă, fiind îndeplinite condițiile pentru angajarea răspunderii vânzătorului. În privința cererii subsidiare privind plata prețului actualizat, cererea a fost respinsă, cu motivarea că reclamanta ar fi cunoscut cauza evicțiunii, fiind deci aplicabilă excepția prevăzută la art. 1340 C. civ., în condițiile în care art. 50 din Legea nr. 10/2001 reprezintă numai o aplicație particulară a acestei norme.

Potrivit textului citat în cazul desființării prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 10/2001, cererile sau acțiunile în justiției ar putea avea ca obiect numai restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii cumpărători. Textul se referă expres la situația acelor contracte încheiate cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, adică tocmai cele în care s-a procedat la vânzarea imobilului, deși situația juridică nu fusese clarificată. Ca atare, art. 50 din Legea nr. 10/2001, instituie o excepție de la dispozițiile art. 1340 C. civ. și nu aplicație particulară a acestui text. În ce privește aplicabilitatea art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 în forma introdusă prin Legea nr. 1/2009, acestea sunt aplicabile și cauzei deduse judecății, având în vedere caracterul devolutiv al prezentului apel.

Dispozițiile Legii nr. 1/2009 sunt concepute în favoarea cumpărătorilor imobilelor în baza Legii nr. 112/1995, iar dreptul la despăgubire este o problemă de drept substanțial de imediată aplicare. La dosarul cauzei s-a depus un contract de cesiunea de creanță și de cesiune de drepturi litigioase de la reclamanta M.A. la numita W.G.G.N. încheiat și atestat prin încheierea de atestare din 28 aprilie 2009 de către Cabinetului Avocatului C.R.P., situație în care, la 28 octombrie 2009, instanța a introdus în cauză în calitate de apelantă-reclamantă, pe numita W.G.G.N. Curtea de Apel București, secția a V-a, prin decizia nr. 592 din 18 noiembrie 2009 a respins ca nefondat apelul reclamantei W.G.G.N.

reținând următoarele: Prin contractul de vânzare-cumpărare din 1997, numita A.A., autoarea reclamantei a dobândit imobilul compus din apartamentul 2 și mansardă situat în București, sector 1, în baza Legii nr. 112/1995. În cuprinsul contractului, părțile au inclus o clauză de modificare convențională a răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, decurgând din art. 1338 C. civ., respectiv s-a prevăzut exonerarea vânzătorului pentru orice obligație privind evicțiunea, decurgând din orice act de revendicare, ce ar urma să fie intentat de către fostul proprietar sau moștenitorii acestuia cu privire la imobilul ce face obiectul acestei vânzări. Prin sentința civilă nr. 11385 din 10 noiembrie 2005 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București, definitivă și irevocabilă, a fost admisă acțiunea în revendicare, formulată de moștenitorii fostei proprietare, fiind obligată reclamanta M.A.

să lase acestora în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul deținut potrivit contractului de vânzare-cumpărare mai sus menționat. Ca urmare a evicțiunii produse, reclamanta a formulat prezenta acțiune care a fost respinsă de instanța de fond. În ceea ce privește soluția primului capăt de cerere prin care se cere constatarea nulității absolute a mențiunii din contractul de vânzare-cumpărare cu privire la întinderea garanției de evicțiune a vânzătorului, curtea a reținut că potrivit dispozițiilor art. 1337 C. civ., vânzătorul este de drept obligat a răspunde către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect și care n-ar fi declarate la facerea contractului.

Legea permite modificarea garanției de răspundere pentru evicțiune a vânzătorului, fie în sensul micșorării sau ștergerii acesteia, fie în sensul înăspririi acesteia, conform dispozițiilor art. 1338 C. civ., cu excepția situației în care evicțiunea rezultă dintr-un fapt personal al vânzătorului, caz în care art. 1339 C. civ. prevede în mod expres nulitatea oricărei convenții prin care vânzătorul ar încerca să se sustragă de la evicțiune. Potrivit art. 1340 C. civ., stipulația prin care vânzătorul se descarcă pentru răspunderea pentru evicțiune nu-l scutește pentru a restitui prețul, în caz de evicțiune, cu excepția cazului în care cumpărătorul a cunoscut la facerea actului, pericolul evicțiunii sau dacă a cumpărat pe răspunderea sa proprie.

În speță, însă, reclamanta nu a reușit să demonstreze existența vreunei cauze de nulitate absolută a clauzei referitoare la exonerarea vânzătorului de răspunderea pentru evicțiunea decurgând dintr-o eventuală acțiune în revendicare formulată de foștii proprietari. Contrar susținerilor apelantei, clauza inclusă în contract are în vedere o evicțiune produsă prin fapta unui terț și nicidecum o evicțiune produsă prin fapta proprie a vânzătorului, situație în care clauza cade sub incidența dispozițiilor art. 1338 C. civ. și nu ale art. 1339 C. civ. Potrivit doctrinei, constituie fapt personal orice fapt sau act anterior vânzării, dar tăinuit față de cumpărător, ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract, săvârșit de către vânzător sau succesorii săi universali sau cu titlu universal, de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniștita folosință a lucrului, indiferent dacă este vorba de o tulburare de fapt sau de o tulburare de drept.

Ori în speță, evicțiunea s-a produs ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare formulată de fostul proprietar, deci prin fapta unui terț și nu a vânzătorului însuși. Argumentele formulate de reclamantă în sensul că acțiunea a fost admisă, ca urmare a faptului că statul comunist a preluat imobilul fără titlu de la fostul proprietar, evicțiunea fiind tot consecința faptei vânzătorului, nu pot fi primite. Aceasta deoarece fostul proprietar nu a redobândit bunul în cadrul unei proceduri administrative prevăzute de Legea nr. 112/1995 sau Legea nr. 10/2001 de la deținătorul imobilului, respectiv vânzătorul în contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamanta, dar și pentru că situația juridică a imobilului la momentul vânzării, nu a fost ascunsă cumpărătorului, inserarea clauzei dovedind tocmai faptul că acesta a fost înștiințat de posibilitatea revendicării ulterioare a imobilului de către fostul proprietar.

Nu ne aflăm nici în situația evicțiunii produse ca urmare a unui fapt personal al vânzătorului, dar prin intermediul unor terți, întrucât drepturile acestor terți (fostul proprietar recunoscut în justiție) nu provin de la vânzător. Chiar și în situația în care s-ar accepta punctul de vedere al apelantei, nici răspunderea pentru evicțiunea pentru fapta proprie nu ar putea fi angajată, întrucât faptul care pretinde apelanta-reclamantă că ar fi determinat evicțiunea nu a fost tăinuit față de cumpărător, mențiunea atacată din contract fiind o dovadă clară despre acest aspect. Conform art. 968 C. civ., cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrară bunelor moravuri și ordinii publice.

Ori în speță, clauza referitoare la înlăturarea răspunderii pentru evicțiunea decurgând dintr-o eventuală acțiune în revendicare, intentată de foștii proprietari, nefiind o clauză de înlăturare a garanției pentru evicțiunea decurgând din faptul personal al vânzătorului, nu are o cauză ilicită, nefiind prohibită prin legi și nici contrară bunelor moravuri și ordinii publice, împrejurare ce atrage netemeinicia primului capăt de cerere. În ceea ce privește cel de-al doilea petit al cererii principale, prin care se solicită angajarea răspunderii pentru evicțiune în sarcina pârâților, Curtea a constatat că existența clauzei de exonerare de răspundere pentru fapta terților din contractul de vânzare-cumpărare face imposibilă angajarea răspunderii pentru evicțiune a vânzătorului în speță, în temeiul dispozițiilor C. civ.

Mai mult decât atât, apelanta-reclamantă nu poate primi nici prețul vânzării în temeiul art. 1340 C. civ., dat fiind faptul că a cumpărat pe răspunderea sa proprie, acceptând riscul de a fi evinsă de fostul proprietar, așa cum rezultă din mențiunea suplimentară a contractului de vânzare-cumpărare. În ceea ce privește interpretarea dată de instanță dispozițiilor art. 50 din Legea nr. 10/2001, ca fiind un caz particular al art. 1340 C. civ. și nu o excepție de la această regulă, Curtea a constatat că în speță nu ne aflăm în ipoteza prevăzută de art. 50 din Legea nr. 10/2001, deoarece contractul de vânzare-cumpărare nu a fost desființat. Revendicarea fiind posibilă tocmai datorită împrejurării existenței a două titluri de proprietate asupra imobilului.

În acest context, în speță nu pot fi aplicate nici dispozițiile art. 50 1 din aceeași lege, care se referă la aceeași situație a desființării contractului de vânzare-cumpărare. Împotriva acestei din urmă decizii a declarat recurs reclamanta W.G.G.N. invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. susținând în esență că hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină și este pronunțată cu aplicarea și interpretarea greșită a legii. În ceea ce privește primul motiv de recurs, reclamanta invocă faptul că instanța de apel a reținut că clauza exoneratoare de răspundere are în vedere evicțiunea produsă prin fapta unui terț și nu a evicțiunii produsă prin fapta proprie a vânzătorului sau prin intermediul unui terț, ca urmare a unui fapt personal al vânzătorului.

De asemenea, aceeași instanță a reținut greșit că mențiunea referitoare la exonerarea de răspundere nu are o cauză ilicită, nefiind contrară bunelor moravuri și ordinii publice, că situația juridică a imobilului la momentul vânzării nu a fost ascunsă cumpărătorului, iar acesta din urmă a cumpărat pe răspunderea sa proprie. În sfârșit, Curtea a mai reținut că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, întrucât contractul de vânzare-cumpărare nu a fost desființat. Întrucât instanța de apel nu a arătat în concret care au fost probele pentru care și-a fundamentat soluția, recurenta consideră că o astfel de hotărâre este nemotivată. Referitor la capătul de cerere privind nulitatea absolută a art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 1996 încheiat între Primăria Municipiului București, prin SC H.N.

SA și A.A., recurenta-reclamantă invocă încălcarea prevederilor art. 1339, art. 966 și art. 968 C. civ. Cu privire la încălcarea art. 1339 C. civ., recurenta susține că ambele instanțe au reținut greșit că în cauză nu ar fi vorba despre evicțiune provenind din fapta proprie a vânzătorului, ignorând aspectele referitoare la mijlocul prin care s-a produs evicțiunea, respectiv acțiunea în revendicare, admisă printr-o hotărâre irevocabilă, cauza evicțiunii fiind reprezentată de Decretul nr. 92/1950 și faptul că justificarea calității procesuale active în cadrul acțiunii s-a făcut prin invocarea drepturilor autorilor reclamanților. În ceea ce privește încălcarea art. 966 și 968 C. civ., reclamanta a arătat că hotărârea instanței de apel este total nemotivată întrucât instanța de apel nu a făcut decât să arate concluzia la care a ajuns fără a arăta și motivele care au stat în baza acestei concluzii.

În acest context, recurenta susține că a invocat explicit faptul că în cauză modificarea convențională a garanției legale pentru evicțiune vizează însăși lipsa calității de proprietate a vânzătorului, care reprezintă una din condițiile esențiale ale validității contractului de vânzare-cumpărare. A mai susținut recurenta, că prin modificarea convențională a garanției legale pentru evicțiune s-a urmărit înlăturarea răspunderii vânzătorului pentru însuși faptul înstrăinării bunului altuia, ceea ce contravine dispozițiilor legale imperative. Vânzarea-cumpărarea bunului altuia reprezintă o operațiune speculativă, având o cauză ilicită, fiind nulă absolut, iar pe de altă parte, însăși Legea nr. 112/1995 interzice înstrăinarea bunurilor cu privire la care nu s-a clarificat situația juridică.

Cu privire la capătul de cerere referitor la angajarea răspunderii pentru evicțiune în sarcina pârâților în obligarea acestora la repararea prejudiciului recurenta a arătat că instanța de apel a constatat greșit că reclamanta ar fi cumpărat pe răspunderea sa proprie, iar pe de altă parte că dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 nu sunt incidente în speță, întrucât contractul de vânzare-cumpărare încheiat nu constituie un contract aleatoriu, prin care ambele părți să fi acceptat riscul. Că, potrivit art. 50 din Legea nr. 10/2001, în cazul desființării prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cererile sau acțiunile în justiție ar putea avea ca obiect numai restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii cumpărători.

Sub acest aspect recurenta susține că termenul „desființării” nu desemnează o sancțiune civilă, ca nulitatea, caducitatea, rezoluțiunea, ci reprezintă o exprimare generală în sensul că contractul încheiat în baza Legii nr. 112/1995, a rămas lipsit de putere probatorie ca titlu de proprietate, respectiv proprietarul-cumpărător a rămas lipsit de dreptul de proprietate dobândit în baza contractului respectiv. Recurenta-reclamantă a mai arătat că dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, în forma introdusă prin Legea nr. 1/2009, sunt aplicabile speței, având în vedere caracterul devolutiv al apelului și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului. Față de cele expuse, recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, modificarea hotărârii instanței de apel, admiterea apelului și schimbarea hotărârii primei instanțe în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost formulată.

Examinând hotărârea recurată prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat de reclamanta W.G.G.N. urmează a fi respins pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare. Invocarea cazului de casare prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., lipsa motivelor de fapt și de drept pe care se întemeiază decizia instanței de apel, nu poate fi primit întrucât din lecturarea considerentelor acestei hotărâri rezultă fără putință de tăgadă argumentele pentru care instanța de apel și-a fundamentat soluția, răspunzând criticilor formulate. Nici critica vizând greșita aplicare și interpretare a legii, încadrată în cazul de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., nu poate fi primită. La data de 08 august 2007, recurenta-reclamantă a solicitat în contradictoriu cu pârârții Municipiul București, prin Primarul General, SC H.N. SA și Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice; constatarea nulității absolute a art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 2007, obligarea răspunderii pentru evicțiune a pârâților și obligarea acestora în solidar la plata sumei de 163.800 euro reprezentând valoarea de circulație a imobilului în București, sector 1. Motivându-și cererea reclamanta a arătat că antecesoarea sa A.A. prin contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 2007 a dobândit imobilul în litigiu compus din apartamentul nr. 2 și mansardă, situat în București.

Potrivit art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare „părțile convin ca în condițiile art. 1338 C. civ. să exonereze pe vânzător pentru orice obligație privind evicțiunea decurgând din orice act în revendicare ce ar urma să fie contestat de către fostul proprietar sau moștenitorii acestuia privind imobilul ce face obiectul prezentei vânzări”. Prin sentința civilă nr. 11385 din 10 noiembrie 2005 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București, irevocabilă prin decizia civilă nr. 93 din 13 februarie 2007 a Curții de Apel București, secția a IX-a civilă, a fost admisă acțiunea în revendicare formulată de moștenitorii fostei proprietară a imobilului. În acest context, reclamanta a solicitat anularea art. 3 din contract și angajarea răspunderii vânzătorului pentru evicțiunea provenind din fapta proprie, întrucât instanțele au stabilit nevalabilitatea titlului statului (Decretul nr. 92/1950) care s-a pretins a fi adevăratul proprietar și a ascuns viciile titlului său.

Se numește „fapt personal” (art. 1339 C. civ.) orice fapt sau act, anterior vânzării, dar tăinuit față de cumpărător, ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract, săvârșit de către vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu universal de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniștită folosință a lucrului, indiferent că este vorba de o tulburare de fapt sau o tulburare de drept. Prin clauza a cărei nulitate s-a solicitat a se constata, părțile au convenit ca „în condițiile art. 1339 C. civ. să exonereze pe vânzător pentru orice obligație privind evicțiunea decurgând din orice act în revendicare ce ar urma să fie intentat de către fostul proprietar sau moștenitorii acestuia privind imobilul ce face obiectul prezentei vânzări”.

Obligația de garanție contra evicțiunii rezultând din fapte personale, așa cum rezultă din analiza textului de lege, impune pe lângă alte cerințe că „faptul personal să fi fost tăinuit față de cumpărător, anterior ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract”, ceea ce nu este cazul în speța de față. Obligația de garanție contra evicțiunii rezultând din fapta unui terț există dacă sunt îndeplinite următoarele condiții: să fie vorba de o tulburare de drept; cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării și să nu fi fost cunoscută de cumpărător. La aceste trei condiții se mai adaugă uneori necesitatea promovării unei acțiuni în justiție intentată de către terț împotriva cumpărătorului. În speță, inserarea clauzei prevăzută de art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare a cărei nulitate a fost solicitată face dovada certă a reprezentării pe care a avut-o cumpărătoarea A.A.

la momentul perfectării contractului cu privire la probabilitatea și posibilitatea ca fostul proprietar sau moștenitorii acestuia să revendice imobilul în litigiu. Pe de altă parte clauza prevăzută în art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 1996 are un caracter general având menirea de a-l exonera pe vânzător „pentru orice obligație privind evicțiunea decurgând din orice act în revendicare (…)”, astfel încât critica privind confuzia instanței de apel între cauza evicțiunii și cazul exonerării de răspundere pentru evicțiune este nefondată. Este nefondată și critica vizând incidența în cauză a dispozițiilor art. 966 și 968 C. civ. Cauza, fiind una din condițiile generale de validitate a actului juridic civil, reprezintă expresia poziției subiective a părților față de actul juridic încheiat.

Cunoașterea de către cumpărător a faptului că imobilul înstrăinat nu aparține vânzătorului s-a materializat în clauza prevăzută în art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 2007. Inserarea clauzei, face credibilă poziția subiectivă a cumpărătorului care a cunoscut situația juridică a imobilului mai înainte de cumpărare, astfel încât ignorând-o, nu mai poate invoca propria culpă. În ceea ce privește aplicabilitatea art. 50 și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, în forma introdusă prin Legea nr. 1/2009, textele nu sunt incidente în cauză, întrucât contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 2007 nu a fost desființat. Față de cele expuse, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc.

civ., recursul declarat în cauză va fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta W.G.G.N. împotriva deciziei civile nr. 592 din 18 noiembrie 2009 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 septembrie 2010.