ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4484/2010

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4484/2010 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2010)

Asupra cauzei de față,

constată următoarele:

Prin cererea înregistrată

pe rolul Tribunalul București, secția a V-a civilă, sub nr. 27512 din 08 august

2007, reclamanta M.A. a solicitat în contradictoriu cu Municipiul București, prin

Primarul General, Primăria Municipiului București, prin Primarul General, SC

H.N. SA, Statul Român, prin Ministerul Economiei și Finanțelor: constatarea nulității

absolute a art. 3 (mențiune) din contractul de vânzare-cumpărare din 30

septembrie 1997, angajarea răspunderii pentru evicțiune a pârâților obligarea acestora

în solidar la plata următoarelor sume de bani: 163.800 euro la data plății reprezentând

valoarea de circulație a imobilului în principal și 3.083 ROL, actualizată, reprezentând

prețul achitat pentru cumpărarea imobilului conform contractului menționat.

În motivarea cererii,

reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 1997,

A.A., autoarea sa, a dobândit imobilul compus din apartamentul nr. 2 și mansardă

situat în București, sector 1.

Prin întâmpinarea formulată

la 28 septembrie 2007, pârâta SC H.N. SA a invocat excepția lipsei calității procesuale

pasive în raport de prevederile art. 13 alin. (6) lit. a) din Legea nr. 112/1995

, H.G. nr. 20/1996 și art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.

Prin întâmpinarea formulată

la 05 noiembrie 2007, pârâtul Municipiul București, prin Primarul General, a invocat

inadmisibilitatea capătului de cerere privind plata sumei de 163.800 euro reprezentând

valoarea de circulație a apartamentului, motivat de faptul că imobilul nu a fost

achiziționat la valoarea de piață, ci în baza unor legi speciale la un preț mult

redus din considerente sociale, precum și excepția lipsei calității procesuale pasive

în raport de prevederile art. 13 alin. (6) lit. a) din Legea nr. 112/1995, H.G.

nr. 20/1996 și art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.

Pârâții Statul Român,

prin Ministerul Economiei și Finanțelor, și Ministerul Economiei și Finanțelor,

prin întâmpinare, au invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, arătând

că prevederile art. 1337 și art. 1341 C. civ. instituie răspunderea vânzătorului

și că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, întrucât

acestea se aplică doar situațiilor în care contractele au fost desființare prin

hotărâri irevocabile, ipoteză în care nu se regăsește în cauză.

Prin încheierea de la

22 februarie 2008, tribunalul a respins excepțiile inadmisibilității și lipsei calității

procesuale pasive invocate de pârâtul Municipiul București prin întâmpinare, reținând

în ce privește prima excepție, că argumentele invocate vizează temeinicia și nu

admisibilitatea cererii, și în ce privește a doua excepție, faptul că legitimarea

procesuală pasivă a pârâtului este atrasă de calitatea sa de vânzător în contractul

încheiat în baza Legii nr. 112/1995.

Tribunalul prin aceeași

încheiere, a respins excepțiile lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâții

Ministerul Economiei și Finanțelor și SC H.N. SA, în raport de capătul subsidiar

al cererii de chemare în judecată.

Prin sentința civilă

nr. 1810 din 28 noiembrie 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a

civilă, s-a respins ca neîntemeiată acțiunea principală formulată de reclamanta

M.A. și s-au respins ca rămase fără obiect cererile de chemare în garanție formulate

de Municipiul București, prin Primarul General, și de Ministerul Finanțelor Publice.

Pentru a hotărî astfel,

tribunalul a reținut ca un prim aspect că prin clauza a cărei nulitate s-a solicitat

a se constata, părțile au convenit ca vânzătorul să fie exonerat pentru evicțiunea

decurgând din acțiuni în revendicare intentate de fostul proprietar sau moștenitorii

acestuia.

Cu privire la cel de-al

doilea aspect, tribunalul a constatat că evicțiunea a survenit ca urmare a acțiunii

în revendicare formulată de moștenitorii fostului proprietar, deci a faptului unor

terți și nu al vânzătorului.

Preluarea imobilului s-a

făcut de către statul comunist în baza Decretului nr. 92/1950, deci în baza unei

intervenții legislative. Or, nu se poate pune semnul identității între Statul Român

și Municipiul București în patrimoniul căruia se regăsește în prezent imobilul,

ca urmare a adoptării Legii nr. 213/1998.

A mai reținut tribunalul,

că vânzătorul nu a ascuns cumpărătorului situația juridică a imobilului, întrucât,

dimpotrivă, inserarea acestei clauze dovedește faptul că i-a adus la cunoștință

situația juridică a imobilului și posibilitatea revendicării ulterioare de către

foștii proprietari.

A fost înlăturată teza

potrivit căreia, evicțiunea a fost produsă ca urmare a unui fapt personal al vânzătorului,

dar prin intermediul unor terți care a invocat cu succes drepturi reale asupra bunului

vândut, cum susține reclamanta, întrucât drepturile acestor terți nu provin de la

vânzător, ci de la autorii lor, respectiv fostul proprietar, înainte de aplicarea

Decretului nr. 92/1950.

Potrivit dispozițiilor

art. 968 C. civ., cauza este nelicită când este prohibită de lege, când este contrară

bunelor moravuri și ordinii publice.

În speță, nu se poate

reține faptul că o astfel de clauză ar fi prohibită de lege, părțile unui contract

de vânzare-cumpărare având posibilitatea prevăzută de art. 1338 C. civ., de a micșora

sau șterge obligația vânzătorului de răspundere pentru evicțiune și câtă vreme nu

se înlătură această răspundere care provine din fapta proprie a vânzătorului, nu

există nici o dispoziție care să interzică o clauză cu conținutul celei contestate.

Cu privire la cererea

de angajare a răspunderii pârâților pentru evicțiune, tribunalul a reținut că prin

clauza menționată în contract, părțile au convenit ca vânzătorul să nu răspundă

pentru evicțiunea decurgând din acțiunea în revendicare intentată de fostul proprietar

sau moștenitorul acestuia.

Cum această clauză a fost

considerată valabilă de tribunal, ea își produce efectele potrivit art. 969 C.

civ., având putere de lege între părți, astfel încât, reclamanta succesoare a cumpărătoarei

nu mai poate solicita antrenarea răspunderii vânzătorului pentru evicțiune.

Tribunalul a constatat

că în cauză, evicțiunea suferită de reclamantă a fost cauzată de terți, respectiv

de moștenitorii fostului proprietar al imobilului, situație în care pentru antrenarea

obligației de garanție a vânzătorului ar trebui întrunite cumulativ mai multe condiții,

respectiv ca tulburarea să fie de drept, cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării

și cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.

În cauză, autoarea reclamantei

a cunoscut la încheierea contractului pericolul evicțiunii și a cumpărat pe propria

sa răspundere, situație în care m mai poate pretinde nici restituirea prețului.

În aceste condiții, în

care lipsește însuși temeiul cererii de restituire a prețului, de sancțiune a unei

operațiuni speculative, nu sunt aplicabile nici dispozițiile art. 50 din Legea

nr. 10/2001 care reprezintă o aplicație particulară a normei cadru, având de a determina

pe cale legală titularul obligației de restituire.

Împotriva acestei sentinței,

a declarat apel reclamanta.

În dezvoltarea motivelor

de apel, se susține că hotărârea pronunțată este nelegală și netemeinică.

Cu privire la capătul

de cerere privind nulitatea absolută a art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare

din 30 septembrie 1996 încheiat între Primăria Municipiului București, prin SC H.N.

SA, și A.A., apelanta a arătat că clauza exoneratoare de răspundere încalcă dispozițiile

art. 1339 C. civ.

Argumentele pe baza cărora

instanța a reținut contrariul sunt nefondate:

Potrivit doctrinei, constituie

fapt personal al vânzătorului, orice fapt sau act anterior vânzării, dar tăinuit

față de cumpărător de natură a-l tulbura în liniștita folosință a lucrului, iar

obligația de garanție pentru fapta proprie vizează nu numai tulburarea directă a

cumpărătorului, dar și evicțiunea care se realizează prin intermediul unui terț.

Ori, în speță, apelanta

susține că a fost evinsă prin acțiunea în revendicare introdusă de un terț, care

a pretins și dovedit faptul că dreptul de proprietate dobândit de stat prin Decretul

nr. 92/1950 nu este valabil.

Prima instanță a reținut

greșit faptul că în cauză nu ar fi vorba despre evicțiune provenind din fapta proprie

a vânzătorului, ignorând împrejurarea că cauza evicțiunii constă în actul de putere

publică, reprezentat de Decretul nr. 92/1950 prin care statul a deposedat adevărații

proprietari; mijlocul prin care s-a produs evicțiunea este acțiunea în revendicare

admisă, iar justificarea calității procesuale active în cadrul acțiunii în revendicare

s-a făcut prin invocarea drepturilor autorilor reclamanților.

Nici acțiunea în revendicare

nu poate constitui cauza evicțiunii, deoarece cauza evicțiunii trebuie să fie anterioară

vânzării, iar în speță acțiunea în revendicare s-a introdus în anul 2005, ulterior

încheierii contractului în baza Legii nr. 112/1995.

Acțiunea în revendicare

reprezintă doar mijlocul prin care se realizează evicțiunea, hotărârea prin care

s-a admis acțiunea în revendicare constituind dovada unei evicțiuni consumate.

Prima instanță face confuzie

între cauza evicțiunii și cauza exonerării de răspundere pentru evicțiune, atunci

când se reține faptul că apelanta ar fi avut cunoștință de situația juridică a imobilului.

Cauza evicțiunii constă

în preluarea nelegală a imobilului de la foștii proprietari, în vreme ce în contractul

de vânzare-cumpărare s-a prevăzut numai situația în care vânzătorul este exonerat

de răspundere, fără să i se aducă la cunoștință faptul exonerator de răspundere.

Simpla inserare în cuprinsul

contractului a unei clauze exoneratoare de răspundere pentru o anumită ipoteză,

nu poate avea semnificația afirmării realității acestei ipoteze.

A mai susținut apelanta,

că din punct de vedere al dreptului public, nu se poate face confuzie între Statul

Român și Municipiul București, fiind vorba despre două persoane juridice diferite.

Totuși, din punct de vedere al dreptului civil în speță, această distincție este

total nerelevantă.

Statul utilizând puterea

publică a naționalizat imobilul și a transmis dreptul de proprietate Municipiului

București care a preluat în regim de putere publică, atributele de proprietar, inclusiv

viciile titlului statului.

Fiind vorba despre autoritate

administrativ teritorială, prin care i s-a transmis printr-un act de putere publică,

dreptul de proprietate abuzivă dobândit de Statul Român printr-un alt act de putere

publică, nu se poate invoca lipsa identității de personalitate juridică pentru a

se înlătura răspunderea vânzătorului pentru evicțiune.

Prin urmare, vânzătorul

nu poate fi apărat pentru răspunderea de evicțiune, pe motiv că Decretul nr. 92/1950

emană de la puterea legislativă deoarece regimul de putere publică, prin care s-a

produs atât naționalizare, cât și transmiterea imobilului între organe ale statului

sau ale unitățile administrativ teritoriale ale statului împiedică acest lucru.

Ne aflăm în situația unei

evicțiuni realizate indirect prin faptul personal al vânzătorului, care a dobândit

nelegal bunul de la adevăratul proprietar, nelegalitatea fiind generată de însuși

actul de dobândire emanând de la stat ceea ce a condus ulterior la admiterea acțiunii

în revendicare și la evingere a apelantei.

În ceea ce privește încălcarea

dispozițiilor art. 966 și 968 C. civ. apelanta a susținut, că exonerarea vânzătorului

pentru evicțiunea decurgând din acțiunea în revendicare a fostului proprietar este

lovită de nulitate absolut pentru cauză ilicită. Aceasta, deoarece prin modificarea

convențională a garanției legale pentru evicțiune s-a urmărit înlăturarea răspunderii

vânzătorului pentru însuși faptul înstrăinării bunului altuia, ceea ce contravine

dispozițiilor legale imperative.

În speță, clauza exoneratoare

se poate rezuma în aceea că vânzătorii vinde imobilul, dar nu garantează că titlul

său de valabilitate este valabil, deși acesta este reprezentat de un act de putere

publică, iar dreptul de a înstrăina imobilul este stabilit tot printr-un act de

putere publică.

Prima instanță pretinde

că vânzătorul ar fi adus la cunoștința reclamantei situația juridică a imobilului,

însă, ulterior arată că „faptul că a înțeles să vândă pentru că nu erau incidente

cauze pentru care vânzarea să poată fi suspendată sau respinsă, nu poate fi asimilat

relei credințe”.

Ori, dacă vânzătorul ar

fi adus la cunoștință, faptul că imobilului s-ar fi preluat abuziv, respectiv că

titlul statului nu este valabil, rezultă evident că vânzarea cumpărarea nu ar fi

fost posibilă.

Prima instanță reține

două elemente contradictorii, susținând pe de o parte, că reclamanta avea cunoștință

de viciile statului, iar pe de altă parte, constatând buna credință a statului,

care, deși i-ar fi adus la cunoștință faptul că imobilul a fost preluat abuziv,

totuși a procedat la vânzare, obținând prețul.

Instanța mai retine și

că reclamanta ar fi fost de rea credință la cumpărarea imobilului, aspect care ar

rezulta din hotărârea pronunțată în cadrul acțiunii în revendicare. Acest argument

este total nefondat, deoarece buna sau reaua credință a reclamantei raportată la

pretențiile proprietarului în revendicare, nu are nici o legătură cu raporturile

juridice generate de obligația vânzătorului pentru evicțiune care formează obiectul

prezentei cauze.

Susținerea instanței că

reclamanta a urmărit specularea regimului incert al locuințelor este absurdă, deoarece

reclamanta nu a făcut decât să-și exercite un drept acordat de Statul Român printr-o

lege adoptată, acțiunea în revendicare fiind formulată abia după 8 ani de la încheierea

contractului.

Mai arată apelanta că

potrivit doctrinei, exonerarea vânzătorului de răspundere, inclusiv pentru restituirea

prețului primit, intervine numai în cazul în care vânzarea este un contract aleatoriu.

Ori dacă se susține că

apelanta ar fi cumpărat imobilul, cunoscând viciile titlului statului pe riscul

propriu, această interpretare ar conduce la constatarea culpei vânzătorului, care

fie prin dispozițiile Legii nr. 112/1995, fie prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare

a urmărit o operațiune ilicită.

Exonerarea vânzătorului

pentru evicțiunea decurgând din acțiunea în revendicare intentată de fostul proprietate

sau moștenitorii acestuia este lovită de nulitate absolută pentru cauză ilicită.

Aceasta deoarece prin

modificarea convențională a garanției legale pentru evicțiune, s-a urmărit înlăturarea

răspunderii vânzătorului pentru însuși faptul înstrăinării bunului altuia, ceea

ce contravine evident dispozițiilor legale imperative.

În speță, modificarea

convențională a garanției legale pentru evicțiune vizează însăși lipsa calității

de proprietar a vânzătorului care reprezintă una din condițiile esențiale ale validității

contractului de vânzare-cumpărare. Ori, înlăturarea răspunderii vânzătorului pentru

evicțiunea întemeiată pe însăși lipsa calității sale de proprietar, urmărește în

mod evident o cauză ilicită, fiind o operațiune speculativă și încalcă dispozițiile

art. 966 și urm. C. civ.

Cu privire la capătul

de cerere privind angajarea răspunderii pentru evicțiune în sarcina pârâților și

obligarea acestora la repararea prejudiciului cauzat, apelanta a susținut următoarele:

Prima instanță reține

că răspunderea pârâților nu poate fi angajată, față de respingerea primului capăt

de cerere, cu motivarea că exonerarea vânzătorului de răspunderea pentru evicțiune

este legală, întrucât evicțiunea nu a provenit din fapta sa proprie și cauza evicțiunii

ar fi fost adusă la cunoștința reclamantei la momentul încheierii contractului.

Această concluzie este

falsă, fiind îndeplinite condițiile pentru angajarea răspunderii vânzătorului.

În privința cererii subsidiare

privind plata prețului actualizat, cererea a fost respinsă, cu motivarea că reclamanta

ar fi cunoscut cauza evicțiunii, fiind deci aplicabilă excepția prevăzută la

art. 1340 C. civ., în condițiile în care art. 50 din Legea nr. 10/2001 reprezintă

numai o aplicație particulară a acestei norme.

Potrivit textului citat

în cazul desființării prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile a contractelor

de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 10/2001, cererile

sau acțiunile în justiției ar putea avea ca obiect numai restituirea prețului actualizat

plătit de chiriașii cumpărători.

Textul se referă expres

la situația acelor contracte încheiate cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995,

adică tocmai cele în care s-a procedat la vânzarea imobilului, deși situația juridică

nu fusese clarificată.

Ca atare, art. 50 din

Legea nr. 10/2001, instituie o excepție de la dispozițiile art. 1340 C. civ. și

nu aplicație particulară a acestui text.

În ce privește aplicabilitatea

art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 în forma introdusă prin Legea nr. 1/2009,

acestea sunt aplicabile și cauzei deduse judecății, având în vedere caracterul devolutiv

al prezentului apel.

Dispozițiile Legii

nr. 1/2009 sunt concepute în favoarea cumpărătorilor imobilelor în baza Legii

nr. 112/1995, iar dreptul la despăgubire este o problemă de drept substanțial de

imediată aplicare.

La dosarul cauzei s-a

depus un contract de cesiunea de creanță și de cesiune de drepturi litigioase de

la reclamanta M.A. la numita W.G.G.N. încheiat și atestat prin încheierea de atestare

din 28 aprilie 2009 de către Cabinetului Avocatului C.R.P., situație în care, la

28 octombrie 2009, instanța a introdus în cauză în calitate de apelantă-reclamantă,

pe numita W.G.G.N. Curtea de Apel București, secția a V-a, prin decizia nr. 592

din 18 noiembrie 2009 a respins ca nefondat apelul reclamantei W.G.G.N. reținând

următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare

din 1997, numita A.A., autoarea reclamantei a dobândit imobilul compus din apartamentul

2 și mansardă situat în București, sector 1, în baza Legii nr. 112/1995.

În cuprinsul contractului,

părțile au inclus o clauză de modificare convențională a răspunderii vânzătorului

pentru evicțiune, decurgând din art. 1338 C. civ., respectiv s-a prevăzut exonerarea

vânzătorului pentru orice obligație privind evicțiunea, decurgând din orice act

de revendicare, ce ar urma să fie intentat de către fostul proprietar sau moștenitorii

acestuia cu privire la imobilul ce face obiectul acestei vânzări.

Prin sentința civilă

nr. 11385 din 10 noiembrie 2005 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București,

definitivă și irevocabilă, a fost admisă acțiunea în revendicare, formulată de moștenitorii

fostei proprietare, fiind obligată reclamanta M.A. să lase acestora în deplină proprietate

și liniștită posesie, imobilul deținut potrivit contractului de vânzare-cumpărare

mai sus menționat.

Ca urmare a evicțiunii

produse, reclamanta a formulat prezenta acțiune care a fost respinsă de instanța

de fond.

În ceea ce privește soluția

primului capăt de cerere prin care se cere constatarea nulității absolute a mențiunii

din contractul de vânzare-cumpărare cu privire la întinderea garanției de evicțiune

a vânzătorului, curtea a reținut că potrivit dispozițiilor art. 1337 C. civ., vânzătorul

este de drept obligat a răspunde către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială

a lucrului vândut sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect și care

n-ar fi declarate la facerea contractului.

Legea permite modificarea

garanției de răspundere pentru evicțiune a vânzătorului, fie în sensul micșorării

sau ștergerii acesteia, fie în sensul înăspririi acesteia, conform dispozițiilor

art. 1338 C. civ., cu excepția situației în care evicțiunea rezultă dintr-un fapt

personal al vânzătorului, caz în care art. 1339 C. civ. prevede în mod expres nulitatea

oricărei convenții prin care vânzătorul ar încerca să se sustragă de la evicțiune.

Potrivit art. 1340 C.

civ., stipulația prin care vânzătorul se descarcă pentru răspunderea pentru evicțiune

nu-l scutește pentru a restitui prețul, în caz de evicțiune, cu excepția cazului

în care cumpărătorul a cunoscut la facerea actului, pericolul evicțiunii sau dacă

a cumpărat pe răspunderea sa proprie.

În speță, însă, reclamanta

nu a reușit să demonstreze existența vreunei cauze de nulitate absolută a clauzei

referitoare la exonerarea vânzătorului de răspunderea pentru evicțiunea decurgând

dintr-o eventuală acțiune în revendicare formulată de foștii proprietari.

Contrar susținerilor apelantei,

clauza inclusă în contract are în vedere o evicțiune produsă prin fapta unui terț

și nicidecum o evicțiune produsă prin fapta proprie a vânzătorului, situație în

care clauza cade sub incidența dispozițiilor art. 1338 C. civ. și nu ale art. 1339

C. civ.

Potrivit doctrinei, constituie

fapt personal orice fapt sau act anterior vânzării, dar tăinuit față de cumpărător,

ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract, săvârșit de către vânzător sau

succesorii săi universali sau cu titlu universal, de natură a-l tulbura pe cumpărător

în liniștita folosință a lucrului, indiferent dacă este vorba de o tulburare de

fapt sau de o tulburare de drept.

Ori în speță, evicțiunea

s-a produs ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare formulată de fostul proprietar,

deci prin fapta unui terț și nu a vânzătorului însuși.

Argumentele formulate

de reclamantă în sensul că acțiunea a fost admisă, ca urmare a faptului că statul

comunist a preluat imobilul fără titlu de la fostul proprietar, evicțiunea fiind

tot consecința faptei vânzătorului, nu pot fi primite.

Aceasta deoarece fostul

proprietar nu a redobândit bunul în cadrul unei proceduri administrative prevăzute

de Legea nr. 112/1995 sau Legea nr. 10/2001 de la deținătorul imobilului, respectiv

vânzătorul în contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamanta, dar și pentru

că situația juridică a imobilului la momentul vânzării, nu a fost ascunsă cumpărătorului,

inserarea clauzei dovedind tocmai faptul că acesta a fost înștiințat de posibilitatea

revendicării ulterioare a imobilului de către fostul proprietar.

Nu ne aflăm nici în situația

evicțiunii produse ca urmare a unui fapt personal al vânzătorului, dar prin intermediul

unor terți, întrucât drepturile acestor terți (fostul proprietar recunoscut în justiție)

nu provin de la vânzător.

Chiar și în situația în

care s-ar accepta punctul de vedere al apelantei, nici răspunderea pentru evicțiunea

pentru fapta proprie nu ar putea fi angajată, întrucât faptul care pretinde apelanta-reclamantă

că ar fi determinat evicțiunea nu a fost tăinuit față de cumpărător, mențiunea atacată

din contract fiind o dovadă clară despre acest aspect.

Conform art. 968 C.

civ., cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrară bunelor

moravuri și ordinii publice.

Ori în speță, clauza referitoare

la înlăturarea răspunderii pentru evicțiunea decurgând dintr-o eventuală acțiune

în revendicare, intentată de foștii proprietari, nefiind o clauză de înlăturare

a garanției pentru evicțiunea decurgând din faptul personal al vânzătorului, nu

are o cauză ilicită, nefiind prohibită prin legi și nici contrară bunelor moravuri

și ordinii publice, împrejurare ce atrage netemeinicia primului capăt de cerere.

În ceea ce privește cel

de-al doilea petit al cererii principale, prin care se solicită angajarea răspunderii

pentru evicțiune în sarcina pârâților, Curtea a constatat că existența clauzei de

exonerare de răspundere pentru fapta terților din contractul de vânzare-cumpărare

face imposibilă angajarea răspunderii pentru evicțiune a vânzătorului în speță,

în temeiul dispozițiilor C. civ.

Mai mult decât atât, apelanta-reclamantă

nu poate primi nici prețul vânzării în temeiul art. 1340 C. civ., dat fiind faptul

că a cumpărat pe răspunderea sa proprie, acceptând riscul de a fi evinsă de fostul

proprietar, așa cum rezultă din mențiunea suplimentară a contractului de vânzare-cumpărare.

În ceea ce privește interpretarea

dată de instanță dispozițiilor art. 50 din Legea nr. 10/2001, ca fiind un caz particular

al art. 1340 C. civ. și nu o excepție de la această regulă, Curtea a constatat că

în speță nu ne aflăm în ipoteza prevăzută de art. 50 din Legea nr. 10/2001, deoarece

contractul de vânzare-cumpărare nu a fost desființat. Revendicarea fiind posibilă

tocmai datorită împrejurării existenței a două titluri de proprietate asupra imobilului.

În acest context, în speță

nu pot fi aplicate nici dispozițiile art. 50

1

din aceeași lege, care

se referă la aceeași situație a desființării contractului de vânzare-cumpărare.

Împotriva acestei din

urmă decizii a declarat recurs reclamanta W.G.G.N. invocând motivele prevăzute de

art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. susținând în esență că hotărârea nu cuprinde

motivele pe care se sprijină și este pronunțată cu aplicarea și interpretarea greșită

a legii.

În ceea ce privește primul

motiv de recurs, reclamanta invocă faptul că instanța de apel a reținut că clauza

exoneratoare de răspundere are în vedere evicțiunea produsă prin fapta unui terț

și nu a evicțiunii produsă prin fapta proprie a vânzătorului sau prin intermediul

unui terț, ca urmare a unui fapt personal al vânzătorului.

De asemenea, aceeași instanță

a reținut greșit că mențiunea referitoare la exonerarea de răspundere nu are o cauză

ilicită, nefiind contrară bunelor moravuri și ordinii publice, că situația juridică

a imobilului la momentul vânzării nu a fost ascunsă cumpărătorului, iar acesta din

urmă a cumpărat pe răspunderea sa proprie.

În sfârșit, Curtea a mai

reținut că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001,

întrucât contractul de vânzare-cumpărare nu a fost desființat.

Întrucât instanța de apel

nu a arătat în concret care au fost probele pentru care și-a fundamentat soluția,

recurenta consideră că o astfel de hotărâre este nemotivată.

Referitor la capătul de

cerere privind nulitatea absolută a art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare

din 30 septembrie 1996 încheiat între Primăria Municipiului București, prin SC

H.N. SA și A.A., recurenta-reclamantă invocă încălcarea prevederilor art. 1339,

art. 966 și art. 968 C. civ.

Cu privire la încălcarea

art. 1339 C. civ., recurenta susține că ambele instanțe au reținut greșit că în

cauză nu ar fi vorba despre evicțiune provenind din fapta proprie a vânzătorului,

ignorând aspectele referitoare la mijlocul prin care s-a produs evicțiunea, respectiv

acțiunea în revendicare, admisă printr-o hotărâre irevocabilă, cauza evicțiunii

fiind reprezentată de Decretul nr. 92/1950 și faptul că justificarea calității procesuale

active în cadrul acțiunii s-a făcut prin invocarea drepturilor autorilor reclamanților.

În ceea ce privește încălcarea

art. 966 și 968 C. civ., reclamanta a arătat că hotărârea instanței de apel este

total nemotivată întrucât instanța de apel nu a făcut decât să arate concluzia la

care a ajuns fără a arăta și motivele care au stat în baza acestei concluzii.

În acest context, recurenta

susține că a invocat explicit faptul că în cauză modificarea convențională a garanției

legale pentru evicțiune vizează însăși lipsa calității de proprietate a vânzătorului,

care reprezintă una din condițiile esențiale ale validității contractului de vânzare-cumpărare.

A mai susținut recurenta,

că prin modificarea convențională a garanției legale pentru evicțiune s-a urmărit

înlăturarea răspunderii vânzătorului pentru însuși faptul înstrăinării bunului altuia,

ceea ce contravine dispozițiilor legale imperative.

Vânzarea-cumpărarea bunului

altuia reprezintă o operațiune speculativă, având o cauză ilicită, fiind nulă absolut,

iar pe de altă parte, însăși Legea nr. 112/1995 interzice înstrăinarea bunurilor

cu privire la care nu s-a clarificat situația juridică.

Cu privire la capătul

de cerere referitor la angajarea răspunderii pentru evicțiune în sarcina pârâților

în obligarea acestora la repararea prejudiciului recurenta a arătat că instanța

de apel a constatat greșit că reclamanta ar fi cumpărat pe răspunderea sa proprie,

iar pe de altă parte că dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 nu sunt incidente

în speță, întrucât contractul de vânzare-cumpărare încheiat nu constituie un contract

aleatoriu, prin care ambele părți să fi acceptat riscul.

Că, potrivit art. 50 din

Legea nr. 10/2001, în cazul desființării prin hotărâre judecătorească definitivă

și irevocabilă, a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor

Legii nr. 112/1995, cererile sau acțiunile în justiție ar putea avea ca obiect numai

restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii cumpărători.

Sub acest aspect recurenta

susține că termenul „desființării” nu desemnează o sancțiune civilă, ca nulitatea,

caducitatea, rezoluțiunea, ci reprezintă o exprimare generală în sensul că contractul

încheiat în baza Legii nr. 112/1995, a rămas lipsit de putere probatorie ca titlu

de proprietate, respectiv proprietarul-cumpărător a rămas lipsit de dreptul de proprietate

dobândit în baza contractului respectiv.

Recurenta-reclamantă a

mai arătat că dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, în forma introdusă

prin Legea nr. 1/2009, sunt aplicabile speței, având în vedere caracterul devolutiv

al apelului și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului.

Față de cele expuse, recurenta-reclamantă

a solicitat admiterea recursului, modificarea hotărârii instanței de apel, admiterea

apelului și schimbarea hotărârii primei instanțe în sensul admiterii acțiunii așa

cum a fost formulată.

Examinând hotărârea recurată

prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale aplicabile, Înalta Curte

constată că recursul declarat de reclamanta W.G.G.N. urmează a fi respins pentru

considerentele ce vor fi arătate în continuare.

Invocarea cazului de casare

prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., lipsa motivelor de fapt și de drept pe

care se întemeiază decizia instanței de apel, nu poate fi primit întrucât din lecturarea

considerentelor acestei hotărâri rezultă fără putință de tăgadă argumentele pentru

care instanța de apel și-a fundamentat soluția, răspunzând criticilor formulate.

Nici critica vizând greșita

aplicare și interpretare a legii, încadrată în cazul de casare prevăzut de art.

304 pct. 9 C. proc. civ., nu poate fi primită.

La data de 08 august 2007,

recurenta-reclamantă a solicitat în contradictoriu cu pârârții Municipiul București,

prin Primarul General, SC H.N. SA și Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice;

constatarea nulității absolute a art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare din

30 septembrie 2007, obligarea răspunderii pentru evicțiune a pârâților și obligarea

acestora în solidar la plata sumei de 163.800 euro reprezentând valoarea de circulație

a imobilului în București, sector 1.

Motivându-și cererea reclamanta

a arătat că antecesoarea sa A.A. prin contractul de vânzare-cumpărare din 30

septembrie 2007 a dobândit imobilul în litigiu compus din apartamentul nr. 2 și

mansardă, situat în București.

Potrivit art. 3 din contractul

de vânzare-cumpărare „părțile convin ca în condițiile art. 1338 C. civ. să exonereze

pe vânzător pentru orice obligație privind evicțiunea decurgând din orice act în

revendicare ce ar urma să fie contestat de către fostul proprietar sau moștenitorii

acestuia privind imobilul ce face obiectul prezentei vânzări”.

Prin sentința civilă

nr. 11385 din 10 noiembrie 2005 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București,

irevocabilă prin decizia civilă nr. 93 din 13  februarie 2007 a Curții de Apel București,

secția a IX-a civilă, a fost admisă acțiunea în revendicare formulată de moștenitorii

fostei proprietară a imobilului.

În acest context, reclamanta

a solicitat anularea art. 3 din contract și angajarea răspunderii vânzătorului pentru

evicțiunea provenind din fapta proprie, întrucât instanțele au stabilit nevalabilitatea

titlului statului (Decretul nr. 92/1950) care s-a pretins a fi adevăratul proprietar

și a ascuns viciile titlului său.

Se numește „fapt personal”

(art. 1339 C. civ.) orice fapt sau act, anterior vânzării, dar tăinuit față de cumpărător,

ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract, săvârșit de către vânzător sau

succesorii săi universali ori cu titlu universal de natură a-l tulbura pe cumpărător

în liniștită folosință a lucrului, indiferent că este vorba de o tulburare de fapt

sau o tulburare de drept.

Prin clauza a cărei nulitate

s-a solicitat a se constata, părțile au convenit ca „în condițiile art. 1339 C.

civ. să exonereze pe vânzător pentru orice obligație privind evicțiunea decurgând

din orice act în revendicare ce ar urma să fie intentat de către fostul proprietar

sau moștenitorii acestuia privind imobilul ce face obiectul prezentei vânzări”.

Obligația de garanție

contra evicțiunii rezultând din fapte personale, așa cum rezultă din analiza textului

de lege, impune pe lângă alte cerințe că „faptul personal să fi fost tăinuit față

de cumpărător, anterior ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract”, ceea

ce nu este cazul în speța de față.

Obligația de garanție

contra evicțiunii rezultând din fapta unui terț există dacă sunt îndeplinite următoarele

condiții: să fie vorba de o tulburare de drept; cauza evicțiunii să fie anterioară

vânzării și să nu fi fost cunoscută de cumpărător.

La aceste trei condiții

se mai adaugă uneori necesitatea promovării unei acțiuni în justiție intentată de

către terț împotriva cumpărătorului.

În speță, inserarea clauzei

prevăzută de art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare a cărei nulitate a fost

solicitată face dovada certă a reprezentării pe care a avut-o cumpărătoarea A.A.

la momentul perfectării contractului cu privire la probabilitatea și posibilitatea

ca fostul proprietar sau moștenitorii acestuia să revendice imobilul în litigiu.

Pe de altă parte clauza

prevăzută în art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 1996 are

un caracter general având menirea de a-l exonera pe vânzător „pentru orice obligație

privind evicțiunea decurgând din orice act în revendicare (…)”, astfel încât critica

privind confuzia instanței de apel între cauza evicțiunii și cazul exonerării de

răspundere pentru evicțiune este nefondată.

Este nefondată și critica

vizând incidența în cauză a dispozițiilor art. 966 și 968 C. civ.

Cauza, fiind una din condițiile

generale de validitate a actului juridic civil, reprezintă expresia poziției subiective

a părților față de actul juridic încheiat.

Cunoașterea de către cumpărător

a faptului că imobilul înstrăinat nu aparține vânzătorului s-a materializat în clauza

prevăzută în art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 2007.

Inserarea clauzei, face

credibilă poziția subiectivă a cumpărătorului care a cunoscut situația juridică

a imobilului mai înainte de cumpărare, astfel încât ignorând-o, nu mai poate invoca

propria culpă.

În ceea ce privește aplicabilitatea

art. 50 și art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, în forma introdusă prin Legea

nr. 1/2009, textele nu sunt incidente în cauză, întrucât contractul de vânzare-cumpărare

din 30 septembrie 2007 nu a fost desființat.

Față de cele expuse, în

temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat în cauză va fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat

de reclamanta W.G.G.N. împotriva deciziei civile nr. 592 din 18 noiembrie 2009 a

Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 16 septembrie 2010.