ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1785/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1785/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Decizia nr.

1785/2015

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin cererea

înregistrată la data de 12 aprilie

2011 pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, reclamanta A., în

contradictoriu cu pârâtele B. și C., a solicitat instanței ca prin hotărârea ce

o va pronunța, să le oblige pe pârâte la plata în favoarea reclamantei, a

contravalorii îmbunătățirilor necesare și utile efectuate la apartamentul,

(inclusiv dependințe) din București, sector 2 și a sporului de valoare adus

imobilului (200.000 euro, respectiv echivalentul de 820.000 lei), potrivit art.

48 - 50 din Legea nr. 10/2001.

În motivarea acțiunii

a arătat că a dobândit imobilul - apartamentul nr. 1 și dependințele sale în

baza Legii nr. 112/1995, conform contractului de vânzare-cumpărare din 26

noiembrie 1996 și a actului adițional din 04 februarie 1999.

Prin sentința civilă nr.

5861 din 19 iunie 2008, pronunțată de Judecătoria sectorului 2 București, secția

civilă, în Dosarul nr. x/300/2007, definitivă și irevocabilă la data de 16

noiembrie 2009, instanța de judecată a constatat nevalabilitatea preluării de

către stat a imobilului, a constatat nulitatea absolută a contractului de

vânzare-cumpărare din 1996 și a actului adițional și a dispus ca reclamanta să

lase în deplină proprietate și posesie pârâtelor apartamentul, compus din 3

camere, hol, bucătărie, cămară, vestibul, baie, culoar, pivniță, balcon, boxă

și culoar în cotă indiviză și teren aferent.

Consideră că în

patrimoniul său s-a născut dreptul, reglementat art. 48 alin. (1) din Legea nr.

10/2001, de a fi despăgubită pentru sporul de valoare adus imobilului cu

destinația de locuință prin îmbunătățiri necesare și utile. Prin modificarea

Legii nr. 10/2001, rep. în urma adoptării Legii nr. 1/2009, s-a prevăzut că,

indiferent de caracterul preluării, obligația de despăgubire revine persoanei

îndreptățite. În speță, au calitatea de persoane îndreptățite pârâtele B. și C.,

cărora li s-a restituit în natură imobilul revendicat.

Menționează că le-a

predat pârâtelor apartamentul la data de 20 mai 2010, așa cum rezultă din procesul-verbal,

încheiat de către B.E.J., D., astfel că din acel moment nu a mai avut posesia

imobilului. În procesul verbal s-a reținut de către executorul judecătoresc

faptul că „imobilul se găsește în stare bună de exploatare”.

Menționează că prin

îmbunătățirile efectuate s-au avut în vedere numai lucrările necesare și utile

pentru folosința normală a apartamentului, impuse de uzura datorată timpului și

de degradarea datorată seismelor și incendiului din 1997. În calitate de

proprietar al apartamentului a făcut demersurile necesare atât pentru

îndepărtarea urmelor incendiului din 1997 și pentru consolidarea întregii

clădiri, dar și pentru menținerea apartamentului în stare de folosință,

potrivit prevederilor art. 25 din Legea nr. 10/1995, astfel încât la data

predării către pârâte acesta era în stare bună de folosire.

Cu privire la

lucrările efectuate la părțile comune ale clădirii, acestea au fost suportate

corespunzător cotei-părți indivize de proprietate, astfel cum rezultau acestea

din contractul de vânzare-cumpărare și actul adițional, respectiv 23,92% și

1,56%.

Potrivit Autorizației

de construire din 04 august 1997, a fost autorizată, pe lângă efectuarea

lucrărilor de consolidare și amenajare a mansardei împreună cu ceilalți

coproprietari din imobil, să realizeze și un planșeu din beton armat peste

etajul I în locul celui de lemn distrus la incendiu, precum și să dubleze

pereții cu ferestre cu un perete de beton armat de 15 cm grosime.

De asemenea, pretinde

că a fost necesară înlocuirea acoperișului, integral distrus de incendiu.

Cât privește

lucrările efective la mansarda imobilului, reclamanta a menționat că acestea nu

fac obiectul prezentei cereri.

La toate aceste

lucrări de consolidare a structurii imobilului, s-au adăugat și lucrările de

amenajare a apartamentului afectat de incendiu, lucrări pentru care nu era

nevoie de obținerea unei autorizații de construire, conform art. 11 din Legea nr.

50/1991, respectiv : reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară și

exterioară, inclusiv schimbarea materialelor din care e confecționată

tâmplăria, zugrăveli interioare și exterioare, reparații și înlocuiri la instalațiile

interioare de orice fel, montarea sistemelor locale de încălzire și prepararea

apei calde menajere (centrale termice murale), montarea aparatelor individuale

de climatizare și contorizare a consumurilor de utilități, reparații și

înlocuiri de pardoseli, reparații și reabilitări la elementele de fațadă.

De asemenea,

menționează că lucrările au fost executate în perioada în care titlul său nu

fusese desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă,

reclamanta figurând ca proprietar al imobilului, calitate în care și-a

exercitat prerogativele acestui drept, respectiv administrarea și conservarea

imobilului.

Întrucât aceste

lucrări profită pârâtelor, cărora li s-a restituit imobilul cu aceste

îmbunătățiri, fără ca acestea să fi suportat contravaloarea lucrărilor,

reclamanta consideră că se poate reține incidența îmbogățirii fără justă cauză

și, ca urmare a acestui fapt, trebuie stabilită obligația persoanelor care

și-au mărit patrimoniul de a restitui această valoare, în limita măririi, către

cel care și-a diminuat patrimoniul, respectiv reclamanta.

În drept, au fost

invocate dispozițiile art. 48 și art. 50 din Legea nr. 10/2001 republicată și

modificată prin Legea nr. 1/2009, art. 986 și următoarele și art. 997 C. civ.

Prin întâmpinare,

pârâtele B. și C. au solicitat respingerea acțiunii reclamantei ca

neîntemeiată.

Consideră că art. 48

din Legea nr. 10/2001 nu este aplicabil reclamantei care, în momentul

eliberării autorizației din 04 august 1997 de efectuare a lucrărilor identificate

în urma incendiului din 1997, încheiase contractul de vânzare-cumpărare din 26

noiembrie 1996 și deci nu era chiriașă.

Pârâtele au susținut

că nu au calitate procesuală pasivă pentru a fi obligate la plata pagubelor

produse în urma incendiului deoarece nu au provocat incendiul și nu pot fi

obligate la suportarea unor cheltuieli voluptorii, făcute ulterior incendiului.

Contestă faptul că s-ar fi efectuat la imobil cheltuieli necesare și utile și că

reclamanta ar fi suportat costul unor lucrări.

Pârâtele au susținut

că nu au calitate procesuală pasivă, nici în raport de prevederile art. 49 alin.

(3) din Legea nr. 10/2001, în vigoare la data revendicării imobilului, care

prevede: „în cazul în care imobilul care se restituie, a fost preluat fără

titlu valabil, obligația de despăgubire revine statului”.

Pretind că A., E. și F.

nu au cheltuit nimic pentru efectuarea unor pretinse „reparații și

îmbunătățiri”, întrucât reparațiile s-au efectuat în baza unui contract de

comodat încheiat la 31 iulie 1998, în care comodatara se obliga să execute

lucrări de reparații la apartamentele lui A., E. și F., în schimbul folosinței

podului.

Apreciază că art. 986

și art. 997 C. civ. din 1864 invocate în drept de reclamantă nu se aplică în

speță, fiind prevăzute în cap. IV „Despre cvasi-contracte”. Pârâtele susțin că nu

sunt și nu au fost în raporturi juridice contractuale sau cvasi contractuale cu

A. și că, în materia revendicărilor imobilelor preluate de stat fără titlu, se

aplică dispozițiile art. 49 din Legea nr. 10/2001, care sunt dispoziții

speciale, în forma în vigoare la data revendicării imobilului, deci anterior

modificării prin Legea nr. 1/2009.

În cazul de față nu

sunt îndeplinite condițiile îmbogățirii fără justă cauză ce se poate aplica

atunci când nu există un text legal care să reglementeze pretențiile părții.

Arată că reclamanta A.

a formulat în afara de prezenta acțiune, alte doua acțiuni în pretenții, existând

posibilitatea să solicite aceleași sume de bani și cu aceeași motivare atât de

la pârâtele de față, cât și de la Ministerul Finanțelor Publice Municipiul

București și SC G. SA.

Prin încheierea de

ședință din 22 noiembrie 2012, conform art. 244 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ.,

s-a dispus suspendarea judecării acestei cauze, până la soluționarea definitivă

și irevocabilă a litigiului pe rol ce face obiectul Dosarului nr. x/300/2010 al

Judecătoriei sectorului 2 București, reținându-se că între cele două cauze

există o strânsă legătură, întrucât în Dosarul nr. x/300/2010 se discută și se

analizează situația mansardei din imobil. Prin Decizia civilă nr. 1118 din 17

iunie 2013, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori

și familie, a admis recursul formulat de recurenta - reclamantă, a casat

încheierea de ședință din data de 22 noiembrie 2012 și a trimis cauza la

aceeași instanță pentru continuarea judecății. Curtea a constatat că

pretențiile formulate de reclamantă constau în obligarea pârâților la

contravaloarea îmbunătățirilor necesare și utile efectuate de reclamantă la

apartamentul (inclusiv dependințe) la care se adaugă lucrările efectuate la

părțile comune ale clădirii, între care și planșeul de deasupra apartamentului,

acoperișul clădirii și că în ceea ce privește lucrările efective de la mansarda

imobilului, acestea „nu fac obiectul prezentei cereri”.

Prin sentința civilă nr.

1907 din 14 noiembrie 2013, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a

respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâte, a

respins ca neîntemeiată acțiunea reclamantei și a obligat pe reclamantă la

2.300 lei cheltuieli de judecată către pârâte.

Pentru a pronunța

această sentință, tribunalul a reținut că, fiind posesoarele-proprietare ale

imobilului pe care l-a posedat reclamanta A. și la care aceasta pretinde că a

efectuat îmbunătățiri și cheltuieli necesare și utile, între cele două pârâte

chemate în judecată și persoanele care ar putea fi obligate să repare pretinsul

prejudiciu al reclamantei (titularii obligației raportului juridic dedus

judecății) există identitate, astfel că excepția lipsei calității procesuale

pasive invocată de acestea a fost respinsă.

Pe fond, Tribunalul a

reținut că, potrivit art. 48 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, „chiriașii au

dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația

de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile”.

Indiferent dacă

imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii

prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptățite” (alin. (2) din același

articol), adică proprietarului deposedat sau moștenitorilor acestuia, care

reintră în proprietatea și posesia imobilului, iar „valoarea despăgubirilor

prevăzute la alin. (1) se stabilește pe bază de expertiză” (alin. (4) din

același articol).

Art. 48 alin. (5) din

Legea nr. 10/2001 arată că „prin îmbunătățiri, în sensul prezentei legi, se

înțelege cheltuielile necesare și utile. Cuantumul despăgubirilor se stabilește

la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al

îmbunătățirilor, în raport cu durata de viață normală a acestora, care se

suportă de chiriași”.

Art. 50

și 50

1

din

Legea nr. 10/2001 invocate în acțiune se referă la restituirea prețului

actualizat sau de piață al imobilelor și nu sunt aplicabile în cazul de față,

întrucât reclamanta nu urmărește realizarea prețului plătit la cumpărare, ci,

contravaloarea îmbunătățirilor necesare și utile aduse imobilului.

Tribunalul a apreciat

că în cazul de față nu poate fi antrenată răspunderea civilă a

pârâtelor-proprietare conform art. 48 din Legea nr. 10/2001.

În acest sens a

observat că art. 48 alin. (1) se referă strict la sporul de valoare adus imobilelor

cu destinația de locuință. În cazul de față, s-a apreciat că prin realizarea

majorității îmbunătățirilor dovedite, reclamanta nu a urmărit utilizarea

imobilului potrivit destinației sale de locuință, așa cum a folosit-o până

atunci, ci a realizat investiții în scopul închirierii apartamentului și a

mansardei ca birouri pentru societăți comerciale, realizând profituri din

cedarea folosinței imobilului.

S-a constatat că reclamanta

nu deține niciun înscris privind realizarea pretinselor îmbunătățiri, respectiv

pentru plata valorii materialelor sau a manoperei.

Acoperișul imobilului

a fost distrus în incendiul din 5 ianuarie 1997, însă, din adresa din 26 iulie

2012 înaintată de către Inspectoratul General pentru Situații de Urgență, se

reține că la imobilul din str. ..., nu s-au constatat alte distrugeri.

Constatând că reclamanta

și ceilalți coproprietari ai imobilului de atunci, din motive subiective, nu au

depus diligențele necesare pentru atragerea răspunderii civile a persoanelor

vinovate de producerea incendiului din 5 ianuarie 1997, instanța de fond a

apreciat că pârâtele-proprietare nu răspund pentru aceste prejudicii.

De asemenea, nu s-a

dovedit că în acest incendiu ar fi fost distruse planșeul etajului, instalații

electrice, termice, sanitare sau din restul imobilului și chiar dacă au fost

afectate într-o anumită măsură, acestea se suportă de către însăși reclamanta,

pentru lipsa acesteia de diligență privind atragerea răspunderii civile a

persoanelor vinovate de producerea incendiului din 5 ianuarie 1997, astfel cum

s-a arătat mai sus.

Planșeul din beton armat

realizat deasupra etajului al clădirii, a fost edificat cu scopul transformării

mansardei în spații comerciale, de asemenea și acoperișul clădirii, fiind

edificate conform Autorizației de construire din 4 august 1997 și contractului

de comodat autentificat din 31 iulie 1998, încheiat cu constructorul-comodatar SC

H. SA, pe cheltuiala acestuia și în schimbul folosinței imobilului, motiv

pentru care reclamanta nici nu deține înscrisuri prin care să dovedească

cheltuieli proprii efectuate cu îmbunătățirile pretinse.

Reclamanta nu a dovedit

printr-o nouă Autorizație de construire ulterioară că a modificat acoperișul clădirii

din carton asfaltat realizat de comodatar, în tablă tip ..., așa cum pretinde

că l-a realizat ea însăși.

Totodată, s-a reținut

că mansarda nu formează obiectul prezentului litigiu, ci al altor litigii

separate.

S-a reținut din

declarații de martor că hidroforul, modificarea instalației electrice, montarea

unei noi centrale termice sau montarea geamurilor și a tocăriei tip termopan au

fost realizate fie pentru asigurarea folosinței normale a mansardei potrivit

destinației de birouri pentru firme comerciale pe care a dobândit-o, fie pentru

a putea închiria apartamentul și dependințele acestuia către SC I. SRL, firmă

de la care, timp de mai mulți ani, reclamanta a realizat venituri considerabile

de 5.000 - 4.500 euro/lună. În această situație nu poate fi vorba despre

investiții realizate cu scopul îmbunătățirii imobilului pârâtelor ci, eventual,

despre investiții realizate cu scopul dobândirii unui profit, care s-a și realizat,

în condițiile în care reclamanta a cules chiriile până în luna mai 2010, când a

fost obligată să predea pârâtelor imobilul.

S-a apreciat că

reclamanta nu a dovedit nici pretinsele îmbunătățiri efectuate pentru

menținerea stării de folosință normală a apartamentului, impuse de uzura

datorată timpului ori degradărilor datorate seismelor și care ar fi impus

lucrări majore de consolidare.

Prin urmare,

Tribunalul a apreciat că reclamanta nu a dovedit că a realizat îmbunătățiri

necesare și utile la imobilul de care a fost evinsă de către pârâte, motiv

pentru care acțiunea sa a fost respinsă.

Împotriva sentinței a

declarat apel reclamanta A., susținând următoarele:

1.

Lucrările de

consolidare si reparații la structură (parte comună) concordă cu prevederile art.

25 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și au asigurat atât

refacerea elementelor distruse de incendiu, cât și consolidarea în ansamblu a

clădirii și reducerea riscului seismic. Refacerea structurii în starea

anterioară incendiului nu mai era posibilă, deoarece nu se mai încadra în normele

de protecție la incendiu și la solicitări seismice. Prin urmare turnarea

planșeului din beton armat nu este o lucrare făcută doar pentru transformarea

mansardei în spații comerciale, ci a fost necesară pentru consolidarea

imobilului.

judecată a apreciat, în mod greșit, că nu poate fi antrenată răspunderea civilă

a pârâtelor conform art. 48 din Legea nr. 10/2001, întrucât ar fi executat investiții

în scopul folosirii apartamentului și mansardei în pentru închiriere ca

birouri. Atât apelanta - reclamantă, cât și ceilalți proprietari din imobil, au

suportat în mod indirect costul lucrărilor de reparații, întrucât au fost

nevoiți să cedeze folosința spațiului de deasupra etajului pentru a putea

obține realizarea lucrărilor, neavând resurse financiare.

Astfel s-a semnat Contractul

de comodat autentificat din 31 iulie 1998 prin care SC H. SA urma să folosească

în mod gratuit pe o perioadă de 50 de ani spațiul de deasupra etajului I, cu

destinația de birouri, cu obligația de a efectua lucrări de consolidare și

reparații. Din Acordul de reziliere a contractului de comodat, autentificat din

30 iulie 2003, rezultă că lucrările au fost executate, iar folosința spațiului

s-a derulat până la rezilierea contractului de comodat.

Prin Convenția

autentificată din 30 iulie 2003 încheiată între apelanta - reclamantă, soțul

său, J. și SC H. SA, părțile au evaluat costul nerecuperat (prin folosința

gratuită conform contractului de comodat) al lucrărilor de reconstrucție și

consolidare pentru refacerea apartamentului la suma de 40.000 dolari SUA, care

au fost achitați firmei, iar reclamanta a devenit proprietara lucrărilor

executate.

Prin

urmare, este nefondată

susținerea instanței de fond că reclamanta nu ar deține înscrisuri prin care să

dovedească cheltuieli proprii efectuate cu îmbunătățirile pretinse, deși, așa

cum a arătat, a achitat către firma care a executat lucrările suma de 40.000 dolari

SUA, echivalentul a 1.298.560.000 lei la data încheierii Convenției menționate,

iar documentul a fost depus la dosar.

Apelanta - reclamantă

subliniază că lucrările pentru care pretinde despăgubiri se referă numai la

apartamentul și se încadrează în lista lucrărilor cuprinse în pct. 48.1 din

Normele Metodologice de punere în aplicare a Legii nr. 10/2001 care definesc îmbunătățirile

necesare și utile. Nu există niciun temei legal pe baza căruia instanța de fond

să argumenteze că lucrările pretinse sunt destinate a spori confortul unui

spațiu comercial și nu al unei locuințe, mai ales că aceasta a locuit în

apartamentul nr. 1 o lungă perioadă de timp, acesta având, în mod evident,

destinația de locuință.

Apelanta - reclamantă

menționează că și-a întemeiat pretențiile și pe dispozițiile de drept comun C.

civ., art. 986 și urm. art. 997, referitoare la îmbogățirea fără just temei, dispoziții

care sunt menite să completeze dispozițiile Legii nr. 10/2001 în acele aspecte

care nu sunt reglementate. Reamintește apelanta că pentru apartamentul în

discuție pârâtele au încheiat încă din luna martie 2010 un contract de

închiriere, derulat și pe parcursul procesului.

că instanța de fond a ignorat probele administrate în dosar sau le-a interpretat

în mod greșit, a respins obiecțiunile la raportul de expertiză și nu a reținut

îmbunătățirile necesare și utile și nici reparațiile de înlăturare a urmelor incendiului.

Prin Decizia civilă nr.

440 din 16 octombrie 2014

Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru

cauze cu minori și de familie, a respins ca nefondat apelul reclamantei.

Pentru a pronunța

această hotărâre, instanța de apel a reținut că

îmbunătățirile necesare și utile, pe

care le-a efectuat exclusiv după incendiul din ianuarie 1997, nu i se cuvin

reclamantei în calitate de proprietară a apartamentului și coproprietară pe spațiile

comune ale imobilului, ci pentru calitatea de chiriașă a apartamentului, calitate

în care a ajuns prin efectul retroactiv al constatării nulității absolute a

contractului de vânzare-cumpărare pe care îl încheiase. Corect și legal a

reținut prima instanță că, urmare a nulității retroactive a contractului de vânzare

cumpărare al apelantei reclamante, aceasta poate solicita drepturi bănești

pentru îmbunătățiri la apartament și la părțile comune ale imobilului, în

calitatea de chiriașă a apartamentului pe care a avut-o anterior contractului

de vânzare cumpărare, de la pârâții proprietari a căror legitimare procesuală

pasivă este justificată în proces de calitatea de proprietari ai

apartamentului.

Consideră

instanța de apel că, aplicație a art. 997 C. civ. ce privește orice situații de

îmbogățire fără justă cauză, sunt prevederile restrictive ale art. 1429 și urm.

C. civ. privind locațiunea de imobile combinate cu art. 26 alin. (1) din Legea nr.

114/1996 privind închirierea de locuințe, dispoziții legale ce guvernează

raporturile dintre chiriași și locatori. Aceste dispoziții au fost luate în

considerare de prima instanță după constatarea, mai întâi, a netemeiniciei pretențiilor

bănești sub incidenta art. 48-50 din Legea nr. 10/2001 invocate în principal,

deoarece apartamentul în litigiu nu mai avea, la data restituirii lui pârâților

destinația de locuință, prevăzută de art. 48 al Legii nr. 10/2001, ci altă

destinație, de birouri ale societății comerciale chiriașe SC I. SRL cu care

pârâții au fost nevoiți să continue locațiunea în anul 2010, în locul

reclamantei, ca proprietari (contractul de închiriere din 1 martie 2010). Se

apreciază că art. 48 din Legea nr. 10/2001 este o aplicație a art. 1429 și urm.

C. civ. ce guvernează, ca drept comun, raporturile dintre chiriași și locatori

pentru imobilele închiriate.

Instanța de apel a constatat

că, în mod corect și legal, cererea de chemare în judecată a fost respinsă în

tot de prima instanță ca neîntemeiată, astfel că obiecțiunile reclamantei la

expertiză nu au putut fi reținute. În acest sens a apreciat că nu se cuvin

reclamantei de la pârâți niciuna din valorile stabilite în raportul de

expertiză, respectiv sumele de 253.279 lei (rezultată din raportul de

expertiză) sau 222.936 lei

(rezultată după

scăderea sumei 30.343 lei reprezentând, potrivit expertului, valoarea cheltuielilor,

realizate tot pentru remedieri, ulterioare incendiului din 1997, ale efectelor

incendiului, aferente contractului de închiriere din 2008), ori alte valori

rezultate din aplicarea unor coeficienți de uzură mai mici sau pentru suprafețe

mai mari ori din includerea unor lucrări ascunse, nici sumele aferente

cheltuielilor de montare de aparate de aer condiționat și nici suma de

1.298.560.000 lei menționată în convenția invocată în apel de

apelanta-reclamantă. Această convenție, coroborată cu mențiunile acordului de

reziliere a contractului de comodat, dovedește că reclamanta a tranzacționat

stingerea pretențiilor financiare ale societății prestatoare la suma de

1.298.560.000 lei, pretenții financiare rezultate din reparațiile efectuate urmare

a incendiului din ianuarie 1997 atât la apartamentul și la părțile comune ale

imobilului, cât și la mansardă.

Instanța de apel a

înlăturat reținerea greșită a primei instanțe că nu ar fi fost necesară montarea

planșeului rezemat pe grinzi metalice și centuri, în locul celui de lemn, peste

etajul 1, după incendiul din ianuarie 1997, dar a considerat că soluția de

respingere a acțiunii ca neîntemeiată, dispusă de prima instanță, care este

corectă și legală, nu poate fi schimbată.

Întrucât

reclamanta a schimbat, după incendiul din ianuarie 1997, destinația

apartamentului nr. 1 din locuință, în spațiu necesar realizării activităților

comerciale ale diverselor societăți comerciale, prima instanță a reținut corect

și legal că pretențiilor bănești ale reclamantei nu li se aplică art. 48 din

Legea nr. 10/2001, deoarece ele sunt dispoziții cu caracter special ce se

aplică numai pentru locuințe, astfel că au fost apreciate ca nefondate

criticile apelantei că o parte din îmbunătățirile constatate de expert în

apartamentul, pot fi aceleași ca și pentru o locuință.

Deși cunoștea că nu

mai este proprietară (de la data pronunțării sentinței civile nr. 5861 din 19

iunie 2008), apelanta-reclamantă a încheiat contractul de închiriere din 2008 pentru

a beneficia de chirii din acest apartament ce legal nu i se cuveneau începând

cu 1 decembrie 2008 (art. 480 C. civ.).

Nici cu privire la

îmbunătățirile realizate de SC I. SRL în baza contractului de închiriere nu s-a

reținut, sub incidența art. 997 C. civ., vreo îmbogățire a pârâților proprietari

cu valoarea îmbunătățirilor prin care apartamentul a devenit un spațiu adecvat

desfășurării activității de birouri a SC I. SRL, nicidecum locuință.

Conform art. 1429 C.

civ., în vigoare inclusiv până la data predării apartamentului către pârâți în

anul 2010, reclamanta trebuia să folosească apartamentul ca un bun proprietar

și potrivit destinației sale, de locuință (așa cum aceasta era atestată de

contractul său de închiriere, din 9 aprilie 1986, încheiat cu reprezentantul

Municipiului București-I.C.R.A.L. Colentina), apelanta-reclamantă neavând

îndreptățirea de a-i schimba destinația în lumina efectelor retroactive ale

constatării nulității titlului său de proprietate.

Instanța de apel a

apreciat ca nefondată susținerea reclamantei că ar fi pretins în cererea de

chemare în judecată că pretențiile bănești pentru schimbarea instalațiilor

rezultă din vechimea imobilului, nu din incendiul din 1997. Atât pentru instalații,

cât și pentru toate celelalte îmbunătățiri necesare și utile realizate de

reclamantă (prin societăți comerciale, în baza contractelor reclamantei din

1998 și 2008) în calitatea sa retroactivă de chiriașă, reclamanta pretinde,

nefondat, pârâților proprietari plata acestor îmbunătățiri. Cum ele sunt consecința

incendiului din 1997, rămân legal (art. 1435 C. civ.) a fi suportate de însăși

reclamanta căreia ii revenea obligația de a răspunde pentru incendiu deoarece

nu a susținut și dovedit că incendiul ar fi fost cauzat de caz fortuit, forță

majoră, defect de construcție sau prin comunicarea focului de la o casă vecină

și nu a făcut demersuri pentru tragerea la răspundere, inclusiv civilă

delictuală, a celor vinovați de incendiu. Nu s-ar putea reține deci, sub

incidența art. 997 C. civ., ca îmbogățire fără justă cauză, vreo mărire a

patrimoniului pârâților cu îmbunătățirile necesare și utile remedierii

consecințelor incendiului din 1997, pentru care responsabilitatea reparării

aparține reclamantei, nu pârâților, prin prisma efectelor retroactive ale

nulității titlului său de proprietate.

Instanța de apel a

mai considerat că, față de prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 114/1996

rap. la art. 1429 C. civ., apare ca fiind corectă și legală respingerea de

prima instanță a pretențiilor bănești față de pârâți pentru contravaloarea

schimbării acoperișului clădirii, din carton asfaltat pretins realizat de

comodatar, în tablă tip ..., în condițiile în care reclamanta chiriașă ar fi

efectuat această schimbare a acoperișului fără a avea autorizare ulterioară de

construire. Pârâții sunt, în mod opozabil reclamantei, proprietarii

apartamentului pentru care aceasta îl deținea în calitate de chiriașă, iar

reclamanta nu le poate impune acestor proprietari să accepte lucrarea

neautorizată legal.

Curtea, ca instanță

de fond, reținând motivarea aparent contradictorie cu privire la învelitoarea

din tablă a acoperișului (deși s-a referit la lipsa unei autorizații

ulterioare, tot prima instanță a arătat în considerente că reclamanta nu deține

niciun înscris privind realizarea pretinselor îmbunătățiri pentru plata valorii

materialelor sau a manoperei), a apreciat că a fost obligată să procedeze la

analiza pe fond a pretențiilor bănești formulate de apelanta-reclamantă pentru

îmbunătățirea constând în înlocuirea învelitorii acoperișului în tablă tip ...

prin prisma art. 997 C. civ. privind îmbogățirea fără justă cauză (art. 295 C. proc.

civ.).

În aceste condiții,

considerentul menționat al sentinței apelate privind lipsa autorizării, nu a

fost menținut decât în sensul că lipsa unei autorizații de construire pentru

această învelitoare relevă tocmai netemeinicia susținerii apelantei-reclamante

că ar fi efectuat prin mijloace proprii în anul 2003 această lucrare de

acoperire cu tablă tip Lindab (dacă dorea efectuarea unei noi lucrări solicita

autorizație; nu a solicitat pentru că nu a efectuat).

Că asemenea lucrare

nu s-a efectuat de reclamantă prin mijloace proprii, ci de comodatară, rezultă

nu numai din ansamblul materialului probator de la dosar, ci chiar din cererea

de chemare în judecată introductivă. Chiar dacă, în cursul procesului, în

special după interogatoriul administrat de prima instanță, reclamanta s-a

răzgândit, susținând că schimbarea învelitorii acoperișului cu tabla tip ... a

fost făcută prin mijloace proprii în anul 2003, înlocuirea acoperișului pentru

care se solicită pretenții bănești, din tablă, este cea realizată în baza autorizației

de construire din 4 august 1997 - deoarece mențiunile acestei autorizații se

raportează la mențiunile memoriului justificativ și se coroborează cu

mențiunile convenției de reziliere și acordului de reziliere a contractului de

comodat, în sensul că învelitoarea de tablă tip ... este cea aplicată de

societatea comercială, comodatară și prestatoare de servicii, pe baza

autorizației de construire din 4 august 1997 și memoriului justificativ, nu de

reclamantă prin mijloace proprii, reclamanta nedeținând nicio probă a

efectuării unor cheltuieli direct prin mijloace proprii pentru învelire

acoperiș cu tablă.

Apreciind că, pentru

toate lucrările de îmbunătățiri pentru care reclamanta a formulat pretențiile

bănești, nu este întemeiată cererea de chemare în judecată prin prisma art. 48

din Legea nr. 10/2001, invocat în principal de apelanta reclamantă, deoarece

aceasta însăși a schimbat destinația apartamentului, instanța de apel a

constatat că, nici sub aspectul art. 997 C. civ. privind îmbogățirea fără justă

cauză, nu s-ar putea reține că ar fi avut loc vreo mărire a patrimoniului pârâților

cu acoperișul de tablă care a fost realizat pentru a repara urmele incendiului

din 1997 ce este în responsabilitatea reclamantei, așa cum Curtea de apel a

arătat cu privire la suportarea riscului incendiului.

S-a mai reținut că art.

986 și urm. privind gestiunea de afaceri C. civ. nu au fost aplicate de prima

instanță pentru pretențiile bănești în litigiu, deoarece în cererea de chemare

în judecată reclamanta nu a dezvoltat motive de fapt care să se includă la

gestiunea de afaceri (art. 112 C. proc. civ.). Și dacă s-ar considera că art. 986

și urm. privind gestiunea de afaceri C. civ. ar fi trebuit avute în vedere de

prima instanță ca temeiuri juridice pentru pretențiile bănești, sentința nu

poate fi schimbată în sensul admiterii cererii de chemare în judecată în baza art.

986 și urm. privind gestiunea de afaceri C. civ., cum cere apelanta, deoarece

cererea de chemare în judecată a fost introdusă după modificarea C. proc. civ.

prin Legea nr. 202/2010, astfel încât, conform art. 281

2

din C.

proc. civ. modificat, reclamanta ar fi avut la dispoziție calea legală de a

cere primei instanțe pronunțarea unei sentințe de completare a sentinței inițiale.

Împotriva acestei

hotărâri, a declarat recurs reclamanta în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

cu următoarea motivare:

interpretat și aplicat în mod greșit dispozițiile art. 48-50 din Legea nr. 10/2001,

cu modificările ulterioare și ale pct. 48.1 din Normele Metodologice de punere

în aplicare a Legii nr. 10/2001.

Instanța de apel a considerat

că pretențiile reclamantei nu intră sub incidența art. 48-50 din Legea nr. 10/2001

invocate în principal ca temei de drept, deoarece aceasta a schimbat destinația

de locuință a apartamentului, ceea ce duce la neîndeplinirea condițiilor de

aplicare a prevederilor Legii nr. 10/2001, ce vizează exclusiv „imobile cu

destinația de locuință”.

Susține că această

interpretare dată de instanță prevederilor legale în discuție este greșită,

întrucât imobilele cu altă destinație nu sunt excluse de la aplicarea Legii nr.

10/2001, această lege referindu-se, global, la imobile preluate abuziv de către

stat (art. 2).

Pe de altă parte, dispozițiile

art. 48-50 ale Legii nr. 10/2001 trebuie interpretate în conexiune cu celelalte

norme legale care vizează situația imobilelor cu destinația de locuințe trecute

în proprietatea statului, respectiv cu cele ale Legii nr. 112/1995, a cărei

nerespectare a condus la generarea actualului conflict între reclamantă și

pârâte.

Situația-premiză a

Legii nr. 112/1995, în baza căreia și reclamanta a dobândit apartamentul, în

anul 1996, viza numai imobilele cu destinația de locuință, nu și spații cu altă

destinație, a căror vânzare a fost exceptată (art. 10) sau reglementată prin

alte acte normative (de exemplu, H.G. nr. 389/1996, Legea nr. 85/1992, Legea nr.

550/2002). Anularea contractului de cumpărare al reclamantei nu s-a produs

pentru că s-ar fi vândut un spațiu cu altă destinație prevăzut la art. 10 din

Legea nr. 112/1995.

Distincția între

„imobil cu destinația de locuință” și „imobil cu altă destinație decât

locuință”, în sfera de aplicare a Legii nr. 10/2001, are în vedere momentul

intrării imobilului în patrimoniul Statului și/sau momentul ieșirii acestuia

din patrimoniul Statului prin vânzarea către chiriași, și nu momentul

contestării titlului Statului sau al chiriașului de către fostul proprietar. O

interpretare contrară înseamnă ca, în cazul vânzării imobilului în temeiul

Legii nr. 112/1995, chiriașul cumpărător să nu își fi putut exercita

prerogativele decurgând din dreptul de proprietate de a dispune în mod liber de

bun, pentru a nu-i schimba destinația. Interpretarea instanței de apel este

corectă doar pentru situația în care imobilul nu a fost vândut chiriașului, iar

acesta, până la momentul restituirii către fostul proprietar, schimbă

destinația imobilului.

Nu în ultimul rând,

consideră că argumentul instanței de apel dedus din îmbunătățirile realizate

constând în „montarea de tavane false cu sporturi aferente, dar și desființarea

băii și bucătăriei în favoarea spațiului de birouri”, care ar confirma ideea

unei destinații diferite de locuință a imobilului, nu se regăsește în dispozițiile

Legii nr. 10/2001 sau ale Normelor de aplicare a acesteia. În măsura în care

lucrările incriminate nu se regăsesc în categoria „îmbunătățirilor necesare și

utile”, acestea puteau fi înlăturate de la restituire, dar nu puteau constitui

un argument pentru neaplicarea legii.

De altfel, în

perioada imediat următoare realizării lucrărilor de anvergură la imobil

(privind înlăturarea efectelor incendiului, consolidarea clădirii), respectiv

1998-2002, apartamentul în litigiu nu a făcut obiectul unei închirieri către

societăți comerciale, fiind locuit de persoane fizice, astfel că prezumția

instanței de apel că lucrările au fost efectuate cu scopul schimbării

destinației nu este susținută.

Prin urmare, ca o

consecință a anulării contractului încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 și a

repunerii părților în situația anterioară, imobilul în litigiu se afla în

categoria imobilelor cu destinația de locuință, iar reclamanta, nefiind

persoană juridică, este îndreptățită să solicite contravaloarea îmbunătățirilor

și a sporului de valoare adus acestuia.

susține că reclamantei i s-ar aplica prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr.

114/1996 raportate la art. 1429 C. civ. întrucât, redevenind chiriașă ca urmare

a anulării titlului de proprietate, nu putea să schimbe destinația imobilului

si nu putea să execute lucrările pretinse fără acordul proprietarului

(Municipiul București prin I.C.R.A.L. sau pârâtele din cauză-persoane

îndreptățite în sensul legii), astfel că nu este îndreptățită la aplicarea prevederilor

Legii nr. 10/2001.

Apreciază că instanța

a interpretat și aplicat în mod greșit textele legale invocate, întrucât o

astfel de teorie ar conduce la concluzia că, în perioada în care reclamanta a

deținut imobilul în baza contractului încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995,

nu ar fi putut dispune în mod liber de bunul său, deși nu exista nicio limitare

legală în acest sens.

Cât privește

realizarea lucrărilor de către chiriașul al cărui titlu a fost anulat, Legea nr.

10/2001, în forma în vigoare la momentul promovării acțiunii, nu impune nicio

condiție cu privire la acordul proprietarului sau existența autorizațiilor,

astfel că nici instanța de judecată nu poate interpreta în acest mod

dispozițiile legii.

Invocă interpretarea

jurisprudențială potrivit căreia, norma menționată „nu condiționează dreptul la

despăgubiri de buna credință a chiriașilor la edificarea lucrărilor respective,

astfel că nici instanței nu îi este permisă o asemenea distincție”.

Ingerința sesizată de

instanța de apel cu privire la raportul dintre reclamantă, redevenită chiriașă

și proprietar (în persoana Municipiului București sau a pârâtelor) privește un

contract civil de închiriere, iar invocarea încălcării, urmată de sancționarea

părții culpabile, poate fi făcută numai de partea al cărei interes sau drept a

fost încălcat, respectiv de Municipiul București sau de către pârâte, potrivit art.

1439 alin. (2) C. civ. coroborat cu art. 1453 C. civ., nefiind vorba de un

interes de ordine publică, ce ar permite instanței sesizarea din oficiu. Instanța

de apel a încălcat astfel prevederile art. 129 alin. (6) C. proc. civ.,

depășind limitele obiectului cererii deduse judecății, atunci când a susținut

că reclamanta a încălcat obligațiile sale de chiriaș, motiv pentru care nu ar

fi temeinice pretențiile sale de despăgubire.

Instanța de apel a

ignorat alte dispoziții legale incidente, din care rezultă că reclamanta este

îndreptățită să beneficieze de contravaloarea lucrărilor executate la imobil,

respectiv art. 1447 C. civ. care prevede care sunt reparațiile mici numite

locative ce cad în sarcina chiriașului, dar și art. 1421 C. civ., care prevede

că toate celelalte reparații sunt în sarcina proprietarului.

Aceste dispoziții

concordă cu prevederile art. 25 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în

construcții, conform cărora proprietarii de construcții au ca obligații

efectuarea, după caz, de lucrări de reconstruire, consolidare, transformare,

extindere, desființare parțială, precum și de lucrări de reparații ale

construcției la imobilele pe care le dețin.

Prin urmare, apreciază

că îndreptățirea reclamantei la a beneficia de despăgubirile solicitate rezultă

tocmai din faptul că a realizat acele lucrări care, în mod normal, cad în

sarcina proprietarilor, al căror patrimoniu s-a îmbogățit cu valoarea acestor

lucrări.

susține că nici sub incidența art. 997 C. civ., privind instituția îmbogățirii

fără justă cauză, pretențiile reclamantei nu sunt întemeiate întrucât, potrivit

art. 1435 C. civ. răspunde pentru incendiul imobilului din 1997, în urma căruia

a executat majoritatea lucrărilor pentru care pretinde despăgubiri (incluzând

instalațiile, pentru care s-a apreciat că nu s-au defalcat după cauza

degradării - vechime sau incendiu, dar și acoperișul de tablă, pentru care,

nefiind administrate probe, se apreciază că a fost executat în baza

autorizației din 1998, deci tot ca urmare a incendiului).

Consideră că instanța

de apel a aplicat în mod greșit dispozițiile art. 1435 C. civ. întrucât a interpretat

greșit actele juridice: Adresa din 13 ianuarie 1997 emisă de Brigada de

Pompieri a Capitalei și Adresa din 26 iulie 2012 emisă de Inspectoratul General

al Situațiilor de Urgență (motiv întemeiat pe art. 304 pct. 8 C.

proc. civ.).

Conform probelor din

dosar, reclamanta nu a fost identificată ca persoană vinovată de producerea

incendiului care a afectat clădirea în care este situat apartamentul, iar

pârâtele nu au susținut sau probat că reclamanta ar fi fost vinovată.

Totodată, din Adresa

din 04 februarie 1997 rezultă că incendiul a fost cauzat de „efect termic - cos

de evacuare a fumului neprotejat termic față de materialele combustibile ale

podului”. Or, coșul de evacuare a fumului face parte din partea constructivă a

clădirii, iar faptul că a prezentat un viciu cu privire la materialele din care

era construit sau învelit exclude răspunderea reclamantei, întrucât, în ipoteza

avansată de instanță a raportului de închiriere dintre reclamantă si pârâtă,

acest aspect intră în sfera cazului fortuit.

Potrivit doctrinei

(dat fiind momentul raportării, la care nu exista consacrare legislativă) există

caz fortuit fie în „anumite împrejurări exterioare lucrului, independente de

vina paznicului acestuia, dar care nu aveau nici caracterul excepțional nici

caracterul absolutei imprevizibilități și invincibilități” fie în „împrejurări

intrinseci lucrului, neimputabile paznicului juridic (cazul viilor ascunse ale

lucrului, defecte de fabricație)”.

Intimatele au

formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat.

Analizând decizia

recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține următoarele:

Instanțele de fond au

respins acțiunea în pretenții a reclamantei, având ca obiect acordarea

contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului retrocedat foștilor proprietari,

neidentificând un text de lege în baza căruia să îi poată fi recunoscut dreptul

subiectiv pretins.

Deși nu s-a negat

existența unor îmbunătățiri și s-a recunoscut calitatea procesuală pasivă a foștilor

proprietari, au existat o serie de particularități ale cauzei în baza cărora

instanțele de fond au ajuns la soluția contestată pe calea prezentului recurs.

Astfel s-a apreciat că

reclamanta nu mai este îndreptățită, de la momentul la care a schimbat

destinația imobilului, la contravaloarea îmbunătățirilor menită să despăgubească

exclusiv pe chiriașii care locuiau în imobil și nu să acopere prețul unor

lucrări reprezentând investiții în scopul obținerii de profit, de asemenea,

considerându-se că nu este aplicabil art. 48 din Legea nr. 10/2001 ci art. 26

din Legea nr. 114/1996 rap. la art. 1429 C. civ.

S-a reținut și faptul

că reclamanta nu a suportat efectiv costul lucrărilor cătă vreme acestea au

fost realizate de o societate căreia i-a fost cedată folosința imobilului,

astfel că nu poate invoca nici dispozițiile de drept comun ale îmbogățirii fără

justă cauză, respectiv art. 986 și 997 C. civ.

În fine, față de

împrejurarea că imobilul a fost afectat de incendiu, s-a imputat reclamantei că

nu a identificat persoana vinovată de declanșarea incendiului, responsabilă

delictual pentru prejudiciu și căreia îi revenea obligația de a suporta cheltuielile

de refacere cauzate de acest eveniment.

reține că prima critică ce vizează greșita înlăturare în cauză a dispozițiilor art.

48 din Legea nr. 10/2001, este fondată.

Este corect și

pertinent argumentul recurentei potrivit căruia destinația de locuință supusă

regimului reglementat de Legea nr. 112/1995 și apoi celui al Legii nr. 10/2001

se verifică la data încheierii contractului de vânzare cumpărare.

Astfel, în niciun

moment nu s-a negat că, la momentul încheierii contractului din 26 noiembrie 1996,

imobilul era inclus în domeniul de reglementare al Legii nr. 112/1995, dovadă

fiind faptul că, în litigiul soluționat irevocabil prin Decizia nr. 1476 din 16

noiembrie 2009 a Curții de Apel București, prin care s-a admis acțiunea în

revendicare, nulitatea contractului de vânzare a fost dispusă cu motivarea că

apartamentul în litigiu a fost preluat de stat fără titlu valabil, respectiv în

baza Legii nr. 119/1948 deși nu intra sub incidența acestui act normativ, fără

a se reține încălcarea vreunei alte condiții de fond a Legii nr. 112/1995 (nu ar

fi avut destinația de locuință).

Prin urmare, odată stabilit

regimul juridic al imobilului, acesta nu poate fi modificat ulterior prin simpla

exercitare a prerogativelor dreptului de proprietate de către chiriașul

cumpărător care putea dispune liber cu privire la folosința acestuia, inclusiv

sub modalitatea schimbării destinației unității locative.

Tot în considerarea

regimului juridic stabilit, astfel cum s-a arătat anterior, la momentul

cumpărării și nu ulterior, când chiriașul cumpărător nu mai este ținut de

obligația, prevăzută pentru locatari, de a menține categoria de folosință a

imobilului, este atrasă și incidența art. 48 din Legea nr. 10/2001, care recunoaște

dreptul chiriașilor la despăgubiri pentru sporul de valoare adus, prin

îmbunătățirile necesare și utile, imobilelor cu destinația de locuință.

Chiar dacă art. 48 îl

indică drept titular al dreptului la despăgubire pe chiriaș, în această

categorie sunt incluși și foștii chiriași care au cumpărat imobilul dar cărora

li s-a anulat contractul de vânzare cumpărare.

Aceștia nu au redobândit,

astfel cum apreciază instanța de apel, doar prin efectul retroactiv al

nulității, calitatea de chiriași întrucât contractul de închiriere încheiat cu

statul încetase la momentul vânzării imobilului și nu există dovada că s-au

prevalat de dispozițiile speciale instituite în această materie de art. 6 din O.U.G.

nr. 40/1999 privind încheierea unui nou contract de închiriere.

Nu prezintă

relevanță, pentru constatarea incidenței în cauză a dispozițiilor art. 48 din

Legea nr. 10/2001 în stabilirea regimului juridic aplicabil despăgubirilor, faptul

că îmbunătățirile pretinse nu au fost în totalitate caracteristice unei

locuințe ci au vizat, în parte, transformarea apartamentului în spațiu de

birouri. Din acest punct de vedere este corectă aserțiunea recurentei în sensul

că instanța putea, eventual, înlătura acele îmbunătățiri pe care le considera

ca deservind exclusiv noua destinație a imobilului, de birouri, dar aceasta nu

înseamnă că reclamantei îi poate fi negat, exclusiv în considerarea acestui

argument, dreptul la despăgubiri pentru restul îmbunătățirilor.

De asemenea, față de

existența unei norme speciale, cum este cea a art. 48 din Legea nr. 10/2001

care reglementează raportul juridic dedus judecății, sunt înlăturate de la

aplicarea directă normele dreptului comun reprezentate de dispozițiile art. 997

C. civ. referitoare la instituția îmbogățirii fără justă cauză, acestea având

doar un caracter subsidiar.

greșita aplicare în cauză a prevederilor art. 26 alin. (1) din Legea nr. 114/1996

cu raportare la art. 1429 C. civ. este fondată.

Astfel cum s-a arătat

în analiza primului motiv de recurs, găsit întemeiat, în absența unui raport

juridic de locațiune, greșit a apreciat instanța de apel că în cauză sunt

aplicabile dispozițiile art. 1429 C. civ. referitoare la obligația locatarului

de a întrebuința lucrul închiriat ca un bun proprietar și numai pentru

destinația determinată prin contract sau ale art. 26 din Legea nr. 114/1996

privind necesitatea acordului proprietarului la subînchirierea imobilului.

Contrar aprecierii

recurentei, această împrejurare va fi reținută de instanța de recurs ca un

aspect de aplicare greșită a normelor de drept substanțial la încadrarea în

drept a cererii și nu, astfel cum a susținut recurenta, o încălcare a art. 129 alin.

(6) C. proc. civ., în sensul că instanța, atunci când a calificat raporturile

juridice dintre părți ca fiind de locațiune și a analizat încălcarea de către

reclamantă a obligațiilor sale de chiriaș, ar fi depășit limitele obiectului

dedus judecății.

Raportat la izvorul

legal al dreptului la despăgubiri pretins, nu poate fi reținută, astfel cum a procedat

instanța de apel, condiționarea efectuării lucrărilor la imobil de acordul

proprietarului întrucât, pe de o parte, reclamanta nu a efectuat aceste

îmbunătățiri în calitate de chiriaș, iar pe de altă parte, art. 48 din Legea nr.

10/2001 recunoaște acest drept indiferent de atitudinea subiectivă reținută relativ

la persoana chiriașului cumpărător.

Ceea ce prezintă

relevanță este ca lucrările aduse unității locative să aibă un caracter necesar

și util pentru normala utilizare a acesteia, sporind valoarea imobilului

preluat în patrimoniul proprietarului.

întemeiată în aplicarea art. 304 pct. 9 C. proc. civ. critica recurentei

privind greșita respingere a acțiunii și pe considerentul că reclamanta este

cea care răspunde, potrivit art. 1435 C. civ., pentru incendiul imobilului din

1997, în urma căruia a executat majoritatea lucrărilor pentru care pretinde

despăgubiri.

Cum art. 48 din Legea

nr. 10/2001 nu distinge între situațiile care au impus efectuarea reparațiilor

la imobil, singura condiție fiind caracterul necesar și util, este străină de

mecanismul răspunderii instituită de acest text de lege problema prejudiciului

pe plan delictual provocat de incendiu. În acest context nici nu este necesar a

se analiza apărarea reclamantei privind incidența cazului fortuit, ca element

exonerator al răspunderii civile delictuale, în condițiile în care nu se pune

problema stabilirii culpei civile sau penale în ceea ce privește declanșarea incendiului

ci dacă operațiunile de refacere a imobilului erau dintre cele care cad în

sarcina oricărui proprietar diligent în vederea conservării bunului, chiar

dacă, prin soluțiile tehnice adoptate, au avut ca efect și sporirea valorii

acestuia.

În plus, înlăturând

din analiza dispozițiilor legale incidente, pe cele care reglementează raportul

de locațiune potrivit dreptului comun, nu sunt aplicabile nici dispozițiile art.

1435 C. civ., privind răspunderea pentru incendiu a locatarului, avute în

vedere de instanța de apel.

Dispozițiile art. 304

pct. 8 C. proc. civ. invocate de recurentă nu pot fi reținute ca incidente

întrucât, în cauză, nu se pune problema interpretării, prin prisma acestui

motiv de recurs, a adreselor emise de instituțiile publice cu privire la

cauzele incendiului, ca acte juridice deduse judecății, acesta fiind un aspect ce

ține de administrarea probei cu înscrisuri și nu un act juridic în sensul de

negotium iuris ce ar fi putut suferi interpretări diferite cu privire la

efectele unui raport juridic obligațional stabilit între părți.

De asemenea, în

aplicarea dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001 este nerelevant a se

defalca natura îmbunătățirilor pretinse după cauza degradării (vechime/seism,

respectiv incendiu). Cum prin cererea de chemare în judecată reclamanta a

invocat toate cele trei situații care au impus efectuarea acestor îmbunătățiri,

în măsura în care aparțin categoriei celor necesare și utile, la care un

proprietar diligent ar recurge pentru utilizarea normală a imob