ÎCCJ, decizie (scj.ro #129089)

Constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995. Restituirea bunului fostului proprietar. Acțiune în despăgubiri reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului. Schimbarea destinației de locuință. Incidența dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001.

Cuprins pe materii :

Drept civil. Contracte. Contract de vânzare-cumpărare.

Index alfabetic :

contract de vânzare-cumpărare

-îmbunătățiri necesare și utile

Legea nr. 10/2001, art. 48

Câtă vreme la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare imobilul avea destinația de locuință, fiind inclus în domeniul de reglementare al Legii nr. 112/1995, pentru a fi incidente dispozițiile art.48 din Legea nr.10/2001 nu prezintă relevanță faptul că îmbunătățirile pretinse nu au fost în totalitate caracteristice unei locuințe, ci au vizat, în parte, transformarea apartamentului în spațiu de birouri, reclamantei neputându-i fi negat, exclusiv în considerarea acestui argument, dreptul la despăgubiri. Prin urmare, odată stabilit regimul juridic al imobilului, acesta nu poate fi modificat ulterior prin simpla exercitare a prerogativelor dreptului de proprietate de către chiriașul cumpărător, care putea dispune liber cu privire la folosința acestuia, inclusiv sub modalitatea schimbării destinației unității locative.

Tot în considerarea regimului juridic stabilit la momentul cumpărării și nu ulterior, când chiriașul cumpărător nu mai este ținut de obligația prevăzută pentru locatari de a menține categoria de folosință a imobilului, este atrasă și incidența art. 48 din Legea nr.10/2001, care recunoaște dreptul chiriașilor la despăgubiri pentru sporul de valoare adus, prin îmbunătățirile necesare și utile, imobilelor cu destinația de locuință.

Secția I civilă, decizia nr. 1785 din 23 septembrie 2015

Prin cererea înregistrată la data de 12.04.2011 pe rolul Tribunalului București, reclamanta A., în contradictoriu cu pârâtele B. și C., a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța, să le oblige pe pârâte la plata contravalorii îmbunătățirilor necesare și utile efectuate la apartamentul nr. 1 (inclusiv dependințe) din București și a sporului de valoare adus imobilului (200.000 euro, respectiv echivalentul de 820.000 lei), potrivit art. 48 – 50 din Legea nr. 10/2001.

În motivarea acțiunii, a arătat că a dobândit imobilul în baza Legii nr. 112/1995, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. xxx7 din 26.11.1996 și a actului adițional din 04.02.1999.

Prin sentința civilă nr. 5861/2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București, definitivă și irevocabilă la data de 16.11.2009, instanța de judecată a constatat nevalabilitatea preluării de către stat a imobilului, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. xxx7/1996 și a actului adițional și a dispus ca reclamanta să lase în deplină proprietate și posesie pârâtelor apartamentul nr. 1, compus din 3 camere, hol, bucătărie, cămară, vestibul, baie, culoar, pivniță, balcon, boxă și culoar în cotă indiviză și teren aferent.

A arătat că în patrimoniul său s-a născut dreptul reglementat art. 48 alin. (1) din Legea nr.10/2001 de a fi despăgubită pentru sporul de valoare adus imobilului cu destinația de locuință prin îmbunătățiri necesare și utile. Prin modificarea Legii nr.10/2001, rep. în urma adoptării Legii nr.1/2009, s-a prevăzut că, indiferent de caracterul preluării, obligația de despăgubire revine persoanei îndreptățite. În speță, au calitatea de persoane îndreptățite pârâtele B. și C., cărora li s-a restituit în natură imobilul revendicat.

A menționat că le-a predat pârâtelor apartamentul la data de 20.05.2010, așa cum rezultă din procesul-verbal, încheiat de către B.E.J. X., astfel că din acel moment nu a mai avut posesia imobilului. În procesul verbal s-a reținut de către executorul judecătoresc faptul că „imobilul se găsește în stare bună de exploatare”.

A mai menționat că prin îmbunătățirile efectuate s-au avut în vedere numai lucrările necesare și utile pentru folosința normală a apartamentului, impuse de uzura datorată timpului și de degradarea datorată seismelor și incendiului din 1997. În calitate de proprietar al apartamentului a făcut demersurile necesare atât pentru îndepărtarea urmelor incendiului din 1997 și pentru consolidarea întregii clădiri, dar și pentru menținerea apartamentului în stare de folosință, potrivit prevederilor art.25 din Legea nr.10/1995, astfel încât la data predării către pârâte acesta era în stare bună de folosire.

Cu privire la lucrările efectuate la părțile comune ale clădirii, acestea au fost suportate corespunzător cotei-părți indivize de proprietate, astfel cum rezultau acestea din contractul de vânzare-cumpărare și actul adițional, respectiv 23,92% și 1,56%.

Potrivit autorizației de construire din 04.08.1997, a fost autorizată, pe lângă efectuarea lucrărilor de consolidare și amenajare a mansardei împreună cu ceilalți coproprietari din imobil, să realizeze și un planșeu din beton armat peste etajul I în locul celui de lemn distrus la incendiu, precum și să dubleze pereții cu ferestre cu un perete de beton armat de 15 cm grosime. De asemenea, a pretins că a fost necesară înlocuirea acoperișului, integral distrus de incendiu.

Cât privește lucrările efective la mansarda imobilului, reclamanta a menționat că acestea nu fac obiectul prezentei cereri.

La toate aceste lucrări de consolidare a structurii imobilului, s-au adăugat și lucrările de amenajare a apartamentului afectat de incendiu, lucrări pentru care nu era nevoie de obținerea unei autorizații de construire, conform art. 11 din Legea nr. 50/1991, respectiv : reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară și exterioară, inclusiv schimbarea materialelor din care e confecționată tâmplăria, zugrăveli interioare și exterioare, reparații și înlocuiri la instalațiile interioare de orice fel, montarea sistemelor locale de încălzire și prepararea apei calde menajere (centrale termice murale), montarea aparatelor individuale de climatizare și contorizare a consumurilor de utilități, reparații și înlocuiri de pardoseli, reparații și reabilitări la elementele de fațadă.

De asemenea, a menționat că lucrările au fost executate în perioada în care titlul său nu fusese desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, reclamanta figurând ca proprietar al imobilului, calitate în care și-a exercitat prerogativele acestui drept, respectiv administrarea și conservarea imobilului.

Întrucât aceste lucrări profită pârâtelor, cărora li s-a restituit imobilul cu aceste îmbunătățiri, fără ca acestea să fi suportat contravaloarea lucrărilor, reclamanta a considerat că se poate reține incidența îmbogățirii fără justă cauză și, ca urmare a acestui fapt, trebuie stabilită obligația persoanelor care și-au mărit patrimoniul de a restitui această valoare, în limita măririi, către cel care și-a diminuat patrimoniul, respectiv reclamanta.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 48 și art. 50 din Legea nr. 10/2001 republicată și modificată prin Legea nr. 1/2009, art. 986 și urm. și art. 997 C.civ.

Prin întâmpinare, pârâtele au solicitat respingerea acțiunii reclamantei ca neîntemeiată.

Au arătat că art.48 din Legea nr. 10/2001 nu este aplicabil reclamantei care, în momentul eliberării autorizației din 04.08.1997 de efectuare a lucrărilor identificate în urma incendiului din 1997, încheiase contractul de vânzare-cumpărare nr. xxx7/1996 și deci nu era chiriașă.

Pârâtele au susținut că nu au calitate procesuală pasivă pentru a fi obligate la plata pagubelor produse în urma incendiului deoarece nu au provocat incendiul și nu pot fi obligate la suportarea unor cheltuieli voluptorii, făcute ulterior incendiului. Contestă faptul că s-ar fi efectuat la imobil cheltuieli necesare și utile și că reclamanta ar fi suportat costul unor lucrări.

Pârâtele au susținut că nu au calitate procesuală pasivă nici în raport de prevederile art.49 al.(3) din Legea nr. 10/2001, în vigoare la data revendicării imobilului, care prevede: „în cazul în care imobilul care se restituie, a fost preluat fără titlu valabil, obligația de despăgubire revine statului”.

Pretind că A., D. și E. nu au cheltuit nimic pentru efectuarea unor pretinse „reparații și îmbunătățiri”, întrucât reparațiile s-au efectuat în baza unui contract de comodat încheiat la 31.07.1998, în care comodatara se obliga să execute lucrări de reparații la apartamentele lui A., D. și E., în schimbul folosinței podului.

Apreciază că art.986 și art.997 C.civ., invocate în drept de reclamantă, nu se aplică în speță, fiind prevăzute în Capitolul IV „Despre cvasi-contracte”. Pârâtele susțin că nu sunt și nu au fost în raporturi juridice contractuale sau cvasi contractuale cu A. și că, în materia revendicărilor imobilelor preluate de stat fără titlu, se aplică dispozițiile art.49 din Legea nr. 10/2001, care sunt dispoziții speciale, în forma în vigoare la data revendicării imobilului, deci anterior modificării prin Legea nr. 1/2009.

În cazul de față nu sunt îndeplinite condițiile îmbogățirii fără justă cauză ce se poate aplica atunci când nu există un text legal care să reglementeze pretențiile părții.

Au arătat că reclamanta a formulat în afara de prezenta acțiune, alte două acțiuni în pretenții, existând posibilitatea să solicite aceleași sume de bani și cu aceeași motivare atât de la pârâtele de față, cât și de la Ministerul Finanțelor Publice Municipiul București și SC X. SA.

Prin încheierea de ședință din 22.11.2012, conform art. 244 alin. (1) pct. 1 C.proc.civ., s-a dispus suspendarea judecării acestei cauze, până la soluționarea definitivă și irevocabilă a litigiului pe rol ce face obiectul dosarului nr. xxx4/300/2010 al Judecătoriei Sectorului 2 București, reținându-se că între cele două cauze există o strânsă legătură, întrucât în dosarul nr. xxx4/300/2010 se discută și se analizează situația mansardei din imobil.

Prin decizia civilă nr. 1118/2013, Curtea de Apel București a admis recursul formulat de recurenta – reclamantă, a casat încheierea de ședință din data de 22.11.2012 și a trimis cauza la aceeași instanță pentru continuarea judecății. Curtea a constatat că pretențiile formulate de reclamantă constau în obligarea pârâților la contravaloarea îmbunătățirilor necesare și utile efectuate de reclamantă la apartamentul nr.1 (inclusiv dependințe) la care se adaugă lucrările efectuate la părțile comune ale clădirii, între care și planșeul de deasupra apartamentului nr. 1, acoperișul clădirii și că în ceea ce privește lucrările efective de la mansarda imobilului, acestea „nu fac obiectul prezentei cereri”.

Prin sentința civilă nr.1907 din 14.11.2013, Tribunalul București, Secția a V-a civilă a respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâte, a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamantei.

Tribunalul a reținut că, fiind posesoarele-proprietare ale imobilului pe care l-a posedat reclamanta A. și la care aceasta pretinde că a efectuat îmbunătățiri și cheltuieli necesare și utile, între cele două pârâte chemate în judecată și persoanele care ar putea fi obligate să repare pretinsul prejudiciu al reclamantei (titularii obligației raportului juridic dedus judecății) există identitate, astfel că excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de acestea a fost respinsă.

Pe fond, tribunalul a reținut că, potrivit art. 48 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, „chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile”.

Indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptățite” [alin. (2) din același articol], adică proprietarului deposedat sau moștenitorilor acestuia, care reintră în proprietatea și posesia imobilului, iar „valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. 1 se stabilește pe bază de expertiză” [alin. (4) din același articol].

Art. 48 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 arată că „prin îmbunătățiri, în sensul prezentei legi, se înțelege cheltuielile necesare și utile. Cuantumul despăgubirilor se stabilește la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătățirilor, în raport cu durata de viață normală a acestora, care se suportă de chiriași”.

Art. 50 și 50

1

din Legea nr. 10/2001 invocate în acțiune se referă la restituirea prețului actualizat sau de piață al imobilelor și nu sunt aplicabile în cazul de față, întrucât reclamanta nu urmărește realizarea prețului plătit la cumpărare, ci, contravaloarea îmbunătățirilor necesare și utile aduse imobilului.

Tribunalul a apreciat că în cazul de față nu poate fi antrenată răspunderea civilă a pârâtelor-proprietare conform art. 48 din Legea nr. 10/2001.

În acest sens a observat că art. 48 alin. (1) se referă strict la sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință. În cazul de față, s-a apreciat că prin realizarea majorității îmbunătățirilor dovedite, reclamanta nu a urmărit utilizarea imobilului potrivit destinației sale de locuință, așa cum a folosit-o până atunci, ci a realizat investiții în scopul închirierii apartamentului și a mansardei ca birouri pentru societăți comerciale, realizând profituri din cedarea folosinței imobilului.

S-a constatat că reclamanta nu deține niciun înscris privind realizarea pretinselor îmbunătățiri, respectiv pentru plata valorii materialelor sau a manoperei.

Acoperișul imobilului a fost distrus în incendiul din 05.01.1997, însă, din adresa din 26.07.2012 înaintată de către Inspectoratul General Pentru Situații de Urgență, se reține că la imobil nu s-au constatat alte distrugeri.

Constatând că reclamanta și ceilalți coproprietari ai imobilului de atunci, din motive subiective, nu au depus diligențele necesare pentru atragerea răspunderii civile a persoanelor vinovate de producerea incendiului din 5 ian. 1997, instanța de fond a apreciat că pârâtele-proprietare nu răspund pentru aceste prejudicii.

De asemenea, nu s-a dovedit că în acest incendiu ar fi fost distruse planșeul etajului 1, instalații electrice, termice, sanitare de la etajul 1 sau din restul imobilului și chiar dacă au fost afectate într-o anumită măsură, acestea se suportă de către însăși reclamanta, pentru lipsa acesteia de diligență privind atragerea răspunderii civile a persoanelor vinovate de producerea incendiului din 05.01.1997, astfel cum s-a arătat mai sus.

Planșeul din beton armat realizat deasupra etajului 1 al clădirii, a fost edificat cu scopul transformării mansardei în spații comerciale, de asemenea și acoperișul clădirii, fiind edificate conform autorizației de construire din 04.08.1997 și contractului de comodat autentificat din 31.07.1998,  încheiat cu constructorul-comodatar SC Y. SA, pe cheltuiala acestuia și în schimbul folosinței imobilului, motiv pentru care reclamanta nici nu deține înscrisuri prin care să dovedească cheltuieli proprii efectuate cu îmbunătățirile pretinse.

Reclamanta nu a dovedit printr-o nouă autorizație de construire ulterioară că a modificat acoperișul clădirii din carton asfaltat realizat de comodatar, în tablă tip L., așa cum pretinde că l-a realizat ea însăși.

Totodată, s-a reținut că mansarda nu formează obiectul prezentului litigiu, ci al altor litigii separate.

S-a reținut din declarații de martor că hidroforul, modificarea instalației electrice, montarea unei noi centrale termice sau montarea geamurilor și a tocăriei tip termopan au fost realizate fie pentru asigurarea folosinței normale a mansardei potrivit destinației de birouri pentru firme comerciale pe care a dobândit-o, fie pentru a putea închiria apartamentul nr. 1 de la etajul 1 și dependințele acestuia către SC Z. SRL, firmă de la care, timp de mai mulți ani, reclamanta a realizat venituri considerabile de 5000 - 4.500 euro/lună. În această situație nu poate fi vorba despre investiții realizate cu scopul îmbunătățirii imobilului pârâtelor ci, eventual, despre investiții realizate cu scopul dobândirii unui profit, care s-a și realizat, în condițiile în care reclamanta a cules chiriile până în luna mai 2010, când a fost obligată să predea pârâtelor imobilul.

S-a apreciat că reclamanta nu a dovedit nici pretinsele îmbunătățiri efectuate pentru menținerea stării de folosință normală a apartamentului, impuse de uzura datorată timpului ori degradărilor datorate seismelor și care ar fi impus lucrări majore de consolidare.

Prin urmare, instanța a apreciat că reclamanta nu a dovedit că a realizat îmbunătățiri necesare și utile la imobilul de care a fost evinsă de către pârâte, motiv pentru care acțiunea sa a fost respinsă.

Împotriva sentinței a declarat apel reclamanta, susținând următoarele:

Astfel s-a semnat contractul de comodat din 31.07.1998 prin care societatea Y. SA urma să folosească în mod gratuit pe o perioadă de 50 de ani spațiul de deasupra etajului I, cu destinația de birouri, cu obligația de a efectua lucrări de consolidare și reparații. Din Acordul de reziliere a contractului de comodat, autentificat la 30.07.2003, rezultă că lucrările au fost executate, iar folosința spațiului s-a derulat până la rezilierea contractului de comodat.

Prin Convenția autentificată la 30.07.2003, încheiată între apelanta reclamantă, soțul său, F. și societatea Y. SA, părțile au evaluat costul nerecuperat (prin folosința gratuită conform contractului de comodat) al lucrărilor de reconstrucție și consolidare pentru refacerea apartamentului nr.1 la suma de 40.000 USD, care au fost achitați firmei, iar reclamanta a devenit proprietara lucrărilor executate.

Prin urmare, este nefondată susținerea instanței de fond că reclamanta nu ar deține înscrisuri prin care să dovedească cheltuieli proprii efectuate cu îmbunătățirile pretinse, deși, așa cum a arătat, a achitat către firma care a executat lucrările suma de 40.000 USD, echivalentul a 1.298.560.000 lei la data încheierii Convenției menționate, iar documentul a fost depus la dosar.

Apelanta reclamantă subliniază că lucrările pentru care pretinde despăgubiri se referă numai la apartamentul nr.1 și se încadrează în lista lucrărilor cuprinse în pct.48.1 din Normele Metodologice de punere în aplicare a Legii nr.10/2001 care definesc îmbunătățirile necesare și utile. Nu există niciun temei legal pe baza căruia instanța de fond să argumenteze că lucrările pretinse sunt destinate a spori confortul unui spațiu comercial și nu al unei locuințe, mai ales că aceasta a locuit în apartamentul nr. 1 o lungă perioadă de timp, acesta având, în mod evident, destinația de locuință.

Apelanta a arătat că și-a întemeiat pretențiile și pe dispozițiile de drept comun din Codul civil, art.986 și urm., art.997, referitoare la îmbogățirea fără just temei, dispoziții care sunt menite să completeze dispozițiile Legii nr. 10/2001 în acele aspecte care nu sunt reglementate. A mai arătat că pentru apartamentul în discuție pârâtele au încheiat încă din luna martie 2010 un contract de închiriere, derulat și pe parcursul procesului.

Prin decizia civilă nr.440 din 16.10.2014 Curtea de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins ca nefondat apelul reclamantei.

Instanța de apel a reținut că îmbunătățirile necesare și utile, pe care le-a efectuat exclusiv după incendiul din ianuarie 1997, nu i se cuvin reclamantei în calitate de proprietară a apartamentului nr. 1 și coproprietară pe spațiile comune ale imobilului, ci

pentru calitatea de chiriașă

a apartamentului, calitate în care a ajuns prin efectul retroactiv al constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare pe care îl încheiase. Corect și legal a reținut prima instanță că, urmare a nulității retroactive a contractului de vânzare cumpărare al apelantei reclamante, aceasta poate  solicita drepturi bănești pentru îmbunătățiri la apartament și la părțile comune ale imobilului, în calitatea de chiriașă a apartamentului pe care a avut-o anterior contractului de vânzare cumpărare, de la pârâții proprietari a căror legitimare procesuală pasivă este justificată în proces de calitatea de proprietari ai apartamentului.

Consideră instanța de apel că, aplicație a  art. 997 C.civ. ce privește orice situații de îmbogățire fără justă cauză, sunt prevederile restrictive ale art. 1429 și urm. C.civ. privind locațiunea de imobile combinate cu art.26 alin.(1) din Legea nr.114/1996 privind închirierea de locuințe, dispoziții legale ce guvernează raporturile dintre chiriași și locatori. Aceste dispoziții au fost luate în considerare de prima instanță după constatarea, mai întâi, a netemeiniciei pretențiilor bănești sub incidenta art.48-50 din Legea nr.10/2001 invocate în principal, deoarece apartamentul în litigiu nu mai avea, la data restituirii lui pârâților destinația de locuință, prevăzută de art. 48 al Legii nr.10/2001, ci altă destinație, de birouri ale societății comerciale chiriașe SC Z. SRL cu care pârâții au fost nevoiți să continue locațiunea în anul 2010, în locul reclamantei, ca proprietari (contractul de închiriere din 1.03.2010). Se apreciază că art. 48 din Legea nr. 10/2001 este o aplicație a  art. 1429 și urm. C.civ. ce guvernează, ca drept comun, raporturile dintre chiriași și locatori pentru imobilele închiriate.

Instanța de apel a constatat că, în mod corect și legal, cererea de chemare în judecată a fost respinsă în tot de prima instanță ca neîntemeiată, astfel că obiecțiunile reclamantei la expertiză nu au putut fi reținute. În acest sens a apreciat că

nu se cuvin reclamantei

de la pârâți niciuna din valorile stabilite în raportul de expertiză, respectiv sumele de 253.279 lei (rezultată din raportul de expertiză) sau 222.936 lei (rezultată după scăderea sumei 30.343 lei reprezentând, potrivit expertului, valoarea cheltuielilor, realizate tot pentru remedieri, ulterioare incendiului din 1997, ale efectelor incendiului, aferente contractului de închiriere nr. xxx6/2008), ori alte valori rezultate din aplicarea unor coeficienți de uzură mai mici sau pentru suprafețe mai mari ori din includerea unor lucrări ascunse, nici sumele aferente cheltuielilor de montare de aparate de aer condiționat și nici suma de 1.298.560.000 Rol menționată în convenția invocată în apel de apelanta-reclamantă. Această convenție, coroborată cu mențiunile acordului de reziliere a contractului de comodat, dovedește că reclamanta a tranzacționat stingerea pretențiilor financiare ale societății prestatoare la suma de 1.298.560.000 Rol, pretenții financiare rezultate din reparațiile efectuate urmare a incendiului din ianuarie 1997 atât la apartamentul nr. 1 și la părțile comune ale imobilului, cât și la mansardă.

Instanța de apel a înlăturat reținerea greșită a primei instanțe că nu ar fi fost necesară montarea planșeului rezemat pe grinzi metalice și centuri, în locul celui de lemn, peste etajul 1, după incendiul din ianuarie 1997, dar a considerat că soluția de respingere a acțiunii ca neîntemeiată, dispusă de prima instanță, care este corectă și legală, nu poate fi schimbată.

Întrucât reclamanta a schimbat, după incendiul din ianuarie 1997, destinația apartamentului nr. 1 din locuință, în spațiu necesar realizării activităților comerciale ale diverselor societăți comerciale, prima instanță a reținut corect și legal că pretențiilor bănești ale reclamantei nu li se aplică art. 48 din Legea nr. 10/2001, deoarece ele sunt dispoziții cu caracter special ce se aplică numai pentru locuințe, astfel că au fost apreciate ca nefondate criticile apelantei că o parte din îmbunătățirile constatate de expert în apartamentul nr. 1, pot fi aceleași ca și pentru o locuință.

Deși cunoștea că nu mai este proprietară (de la data pronunțării sentinței civile nr. 5861/2008), apelanta-reclamantă a încheiat contractul de închiriere nr. xxxx6/2008 pentru a beneficia de chirii din acest apartament ce legal nu i se cuveneau începând cu 1.12.2008 (art.480 C.civ.).

Nici cu privire la îmbunătățirile realizate de societatea comercială SC Z. SRL în baza contractului de închiriere nu s-a reținut, sub incidența art. 997 C.civ., vreo îmbogățire a pârâților proprietari cu valoarea îmbunătățirilor prin care apartamentul a devenit un spațiu adecvat desfășurării activității de birouri a societății comerciale SC Z. SRL, nicidecum locuință.

Conform art. 1429 C.civ., în vigoare inclusiv până la data predării apartamentului către pârâți în anul 2010, reclamanta trebuia să folosească apartamentul ca un bun proprietar și potrivit destinației sale, de locuință (așa cum aceasta era atestată de contractul său de închiriere din 9.04.1986, încheiat cu reprezentantul Municipiului București - ICRAL C.), apelanta-reclamantă neavând îndreptățirea de a-i schimba destinația în lumina efectelor retroactive ale constatării nulității titlului său de proprietate.

Instanța de apel a apreciat ca nefondată susținerea  reclamantei că ar fi pretins în cererea de chemare în judecată că pretențiile bănești pentru schimbarea instalațiilor rezultă din vechimea imobilului, nu din incendiul din 1997. Atât pentru instalații, cât și pentru toate celelalte îmbunătățiri necesare și utile realizate de reclamantă (prin societăți comerciale, în baza contractelor reclamantei din 1998 si 2008) în calitatea sa retroactivă de chiriașă, reclamanta pretinde, nefondat, pârâților proprietari plata acestor îmbunătățiri. Cum ele sunt

consecința incendiului

din 1997, rămân legal (art. 1435 C.civ.) a fi suportate de însăși reclamanta căreia ii revenea obligația de a răspunde pentru incendiu deoarece nu a susținut și dovedit că incendiul ar fi fost cauzat de caz fortuit, forță majoră, defect de construcție sau prin comunicarea focului de la o casă vecină și nu a făcut demersuri pentru tragerea la răspundere, inclusiv civilă delictuală, a celor vinovați de incendiu. Nu s-ar putea reține deci, sub incidența art. 997 C.civ., ca îmbogățire fără justă cauză, vreo mărire a patrimoniului pârâților cu îmbunătățirile necesare și utile remedierii consecințelor incendiului din 1997, pentru care responsabilitatea reparării aparține reclamantei, nu pârâților, prin prisma efectelor retroactive ale nulității titlului său de proprietate.

Instanța de apel a mai considerat că, față de prevederile art.26 alin.(1) din Legea nr.114/1996 rap. la art. 1429 C.civ., apare ca fiind corectă și legală respingerea de prima instanță a pretențiilor bănești față de pârâți pentru contravaloarea schimbării acoperișului clădirii, din carton asfaltat pretins realizat de comodatar, în tablă tip L., în condițiile în care reclamanta chiriașă ar fi efectuat această schimbare a acoperișului fără a avea autorizare ulterioară de construire. Pârâții sunt, în mod opozabil reclamantei, proprietarii apartamentului nr. 1 pentru care aceasta îl deținea în calitate de chiriașă,  iar reclamanta nu le poate impune acestor proprietari să accepte lucrarea neautorizată legal.

Curtea, ca instanță de fond, reținând motivarea aparent contradictorie cu privire la învelitoarea din tablă a acoperișului (deși s-a referit la lipsa unei autorizații ulterioare, tot prima instanță a arătat în considerente că reclamanta nu deține niciun înscris privind realizarea pretinselor îmbunătățiri pentru plata valorii materialelor sau a manoperei), a apreciat că a fost obligată să procedeze la analiza pe fond a pretențiilor bănești formulate de apelanta-reclamantă pentru îmbunătățirea constând în înlocuirea învelitorii acoperișului în tablă tip L. prin prisma art. 997 C.civ. privind îmbogățirea fără justă cauză (art.295 C.proc.civ.).

În aceste condiții, considerentul menționat al sentinței apelate privind lipsa autorizării, nu a fost menținut decât în sensul că lipsa unei autorizații de construire pentru această învelitoare relevă tocmai netemeinicia susținerii apelantei-reclamante că ar fi efectuat prin mijloace proprii în anul 2003 această lucrare de acoperire cu tablă tip L. (dacă dorea efectuarea unei noi lucrări solicita autorizație; nu a solicitat pentru că nu a efectuat).

Că asemenea lucrare nu s-a efectuat de reclamantă prin mijloace proprii, ci de comodatară, rezultă nu numai din ansamblul materialului probator de la dosar, ci chiar din cererea de chemare în judecată introductivă. Chiar dacă, în cursul procesului, în special după interogatoriul administrat de prima instanță, reclamanta s-a răzgândit, susținând că schimbarea învelitorii acoperișului cu tabla tip L. a fost făcută prin mijloace proprii în anul 2003, înlocuirea acoperișului pentru care se solicită pretenții bănești, din tablă, este cea realizată în baza autorizației de construire din 4.08.1997 – deoarece mențiunile acestei autorizații se raportează la mențiunile memoriului justificativ și se coroborează cu mențiunile convenției de reziliere și acordului de reziliere a contractului de comodat, în sensul că învelitoarea de tablă tip L. este cea aplicată de societatea comercială, comodatară și prestatoare de servicii, pe baza autorizației de construire din 4.08.1997 și memoriului justificativ, nu de reclamantă prin mijloace proprii, reclamanta nedeținând nicio probă a efectuării unor cheltuieli direct prin mijloace proprii pentru învelire acoperiș  cu tablă.

Apreciind că, pentru toate lucrările de îmbunătățiri pentru care  reclamanta a formulat pretențiile bănești, nu este întemeiată cererea de chemare în judecată prin prisma art.48 din Legea nr.10/2001, invocat în principal de apelanta reclamantă, deoarece aceasta însăși a schimbat destinația apartamentului, instanța de apel a constatat că, nici sub aspectul art.997 C.civ. privind îmbogățirea fără justă cauză, nu s-ar putea reține că ar fi avut loc vreo mărire a patrimoniului pârâților cu acoperișul de tablă care a fost realizat pentru a repara urmele incendiului din 1997 ce este în responsabilitatea reclamantei, așa cum Curtea de apel a arătat cu privire la suportarea riscului incendiului.

S-a mai reținut că art.986 și urm. privind gestiunea de afaceri din Codul civil nu au fost  aplicate de prima instanță pentru pretențiile bănești în litigiu, deoarece în cererea de chemare în judecată reclamanta nu a dezvoltat motive de fapt care să se includă la gestiunea de afaceri (art.112 C.proc.civ.).  Și dacă s-ar considera că art. 986 și urm. privind gestiunea de afaceri din Codul civil ar fi trebuit avute în vedere de prima instanță ca temeiuri juridice pentru pretențiile bănești, sentința nu poate fi schimbată în sensul admiterii cererii de chemare în judecată în baza art.986 și urm. privind gestiunea de afaceri din Codul civil, cum cere apelanta, deoarece cererea de chemare în judecată a fost introdusă după modificarea Codului de procedură civilă prin Legea nr.202/2010, astfel încât, conform art. 281

2

C.proc.civ. modificat, reclamanta ar fi avut la dispoziție calea legală de a cere primei instanțe pronunțarea unei sentințe de completare a sentinței inițiale.

Împotriva acestei hotărâri, a declarat recurs reclamanta în temeiul art. 304 pct. 9 C.proc.civ., cu următoarea motivare:

Instanța de apel a considerat că pretențiile reclamantei nu intră sub incidența art. 48-50 din Legea nr. 10/2001 invocate în principal ca temei de drept, deoarece aceasta a schimbat destinația de locuință a apartamentului, ceea ce duce la neîndeplinirea condițiilor de aplicare a prevederilor Legii nr.10/2001, ce vizează exclusiv „imobile cu destinația de locuință”.

Susține că această interpretare dată de instanță prevederilor legale în discuție este greșită, întrucât imobilele cu altă destinație nu sunt excluse de la aplicarea Legii nr.10/2001, această lege referindu-se, global, la imobile preluate abuziv de către stat (art.2).

Pe de altă parte, dispozițiile art.48-50 ale Legii nr.10/2001 trebuie interpretate în conexiune cu celelalte norme legale care vizează situația imobilelor cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului, respectiv cu cele ale Legii nr. 112/1995, a cărei nerespectare a condus la generarea actualului conflict între reclamantă și pârâte.

Situația-premiză a Legii nr. 112/1995, în baza căreia și reclamanta a dobândit apartamentul nr. l în anul 1996, viza numai imobilele cu destinația de locuință, nu și spații cu altă destinație, a căror vânzare a fost exceptată (art. 10) sau reglementată prin alte acte normative (de exemplu, HG nr.389/1996, Legea nr.85/1992, Legea nr. 550/2002). Anularea contractului de cumpărare al reclamantei nu s-a produs pentru că s-ar fi vândut un spațiu cu altă destinație prevăzut la art. 10 din Legea nr. 112/1995.

Distincția între „imobil cu destinația de locuință” și „imobil cu altă destinație decât locuință”, în sfera de aplicare a Legii nr.10/2001, are în vedere momentul intrării imobilului în patrimoniul statului și/sau momentul ieșirii acestuia din patrimoniul statului prin vânzarea către chiriași, și nu momentul contestării titlului statului sau al chiriașului de către fostul proprietar. O interpretare contrară înseamnă ca, în cazul vânzării imobilului în temeiul Legii nr. 112/1995, chiriașul cumpărător să nu își fi putut exercita prerogativele decurgând din dreptul de proprietate de a dispune în mod liber de bun, pentru a nu-i schimba destinația. Interpretarea instanței de apel este corectă doar pentru situația în care imobilul nu a fost vândut chiriașului, iar acesta, până la momentul restituirii către fostul proprietar, schimbă destinația imobilului.

Nu în ultimul rând, consideră că argumentul instanței de apel dedus din îmbunătățirile realizate constând în „montarea de tavane false cu sporturi aferente, dar și desființarea băii și bucătăriei în favoarea spațiului de birouri”, care ar confirma ideea unei destinații diferite de locuință a imobilului, nu se regăsește în dispozițiile Legii nr. 10/2001 sau ale Normelor de aplicare a acesteia. În măsura în care lucrările incriminate nu se regăsesc în categoria „îmbunătățirilor necesare și utile”, acestea puteau fi înlăturate de la restituire, dar nu puteau constitui un argument pentru neaplicarea legii.

De altfel, în perioada imediat următoare realizării lucrărilor de anvergură la imobil (privind înlăturarea efectelor incendiului, consolidarea clădirii), respectiv 1998 - 2002, apartamentul în litigiu nu a făcut obiectul unei închirieri către societăți comerciale, fiind locuit de persoane fizice, astfel că prezumția instanței de apel că lucrările au fost efectuate cu scopul schimbării destinației nu este susținută.

Prin urmare, ca o consecință a anulării contractului încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 și a repunerii părților în situația anterioară, imobilul în litigiu se afla în categoria imobilelor cu destinația de locuință, iar reclamanta, nefiind persoană juridică, este îndreptățită să solicite contravaloarea îmbunătățirilor și a sporului de valoare adus acestuia.

Apreciază că instanța a interpretat și aplicat în mod greșit textele legale invocate, întrucât o astfel de teorie ar conduce la concluzia că, în perioada în care reclamanta a deținut imobilul în baza contractului încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, nu ar fi putut dispune în mod liber de bunul său, deși nu exista nicio limitare legală în acest sens.

Cât privește realizarea lucrărilor de către chiriașul al cărui titlu a fost anulat, Legea nr. 10/2001, în forma în vigoare la momentul promovării acțiunii, nu impune nicio condiție cu privire la acordul proprietarului sau existența autorizațiilor, astfel că nici instanța de judecată nu poate interpreta în acest mod dispozițiile legii.

Invocă interpretarea jurisprudențială potrivit căreia, norma menționată „nu condiționează dreptul la despăgubiri de buna credință a chiriașilor la edificarea lucrărilor respective, astfel că nici instanței nu îi este permisă o asemenea distincție”.

Ingerința sesizată de instanța de apel cu privire la raportul dintre reclamantă, redevenită chiriașă și proprietar (în persoana Municipiului București sau a pârâtelor) privește un contract civil de închiriere, iar invocarea încălcării, urmată de sancționarea părții culpabile, poate fi făcută numai de partea al cărei interes sau drept a fost încălcat, respectiv de Municipiul București sau de către pârâte, potrivit art. 1439 alin. (2) C.civ. coroborat cu art. 1453 C.civ., nefiind vorba de un interes de ordine publică, ce ar permite instanței sesizarea din oficiu. Instanța de apel a încălcat astfel prevederile art.129 alin.(6) C.proc.civ., depășind limitele obiectului cererii deduse judecății, atunci când a susținut că reclamanta a încălcat obligațiile sale de chiriaș, motiv pentru care nu ar fi temeinice pretențiile sale de despăgubire.

Instanța de apel a ignorat alte dispoziții legale incidente, din care rezultă că reclamanta este îndreptățită să beneficieze de contravaloarea lucrărilor executate la imobil, respectiv art.1447 C.civ. care prevede care sunt reparațiile mici numite locative ce cad în sarcina chiriașului, dar și art.1421 C.civ., care prevede că toate celelalte reparații sunt în sarcina proprietarului.

Aceste dispoziții concordă cu prevederile art. 25 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, conform cărora proprietarii de construcții au ca obligații efectuarea, după caz, de lucrări de reconstruire, consolidare, transformare, extindere, desființare parțială, precum și de lucrări de reparații ale construcției la imobilele pe care le dețin.

Prin urmare, apreciază că îndreptățirea reclamantei la a beneficia de despăgubirile solicitate rezultă tocmai din faptul că a realizat acele lucrări care, în mod normal, cad în sarcina proprietarilor, al căror patrimoniu s-a îmbogățit cu valoarea acestor lucrări.

Consideră că instanța de apel a aplicat în mod greșit dispozițiile art. 1435 C.civ. întrucât a interpretat greșit actele juridice: adresa din 13.01.1997 emisă de Brigada de Pompieri a Capitalei și adresa din 26.07.2012 emisă de IGSU (motiv întemeiat pe art. 304 pct.8 C.proc.civ.).

Conform probelor din dosar, reclamanta nu a fost identificată ca persoană vinovată de producerea incendiului care a afectat clădirea în care este situat apartamentul, iar pârâtele nu au susținut sau probat că reclamanta ar fi fost vinovată.

Totodată, din adresa din 04.02.1997 rezultă că incendiul a fost cauzat de „efect termic - cos de evacuare a fumului neprotejat termic față de materialele combustibile ale podului”. Or, coșul de evacuare a fumului face parte din partea constructivă a clădirii, iar faptul că a prezentat un viciu cu privire la materialele din care era construit sau învelit exclude răspunderea reclamantei, întrucât, în ipoteza avansată de instanță a raportului de închiriere dintre reclamantă si pârâtă, acest aspect intră în sfera cazului fortuit.

Potrivit doctrinei (dat fiind momentul raportării, la care nu exista consacrare legislativă) există caz fortuit fie în „anumite împrejurări exterioare lucrului, independente de vina paznicului acestuia, dar care nu aveau nici caracterul excepțional nici caracterul absolutei imprevizibilități și invincibilități” fie în „împrejurări intrinseci lucrului, neimputabile paznicului juridic (cazul viilor ascunse ale lucrului, defecte de fabricație)”.

Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține următoarele:

Instanțele de fond au respins acțiunea în pretenții a reclamantei, având ca obiect acordarea contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului retrocedat foștilor proprietari, neidentificând un text de lege în baza căruia să îi poată fi recunoscut dreptul subiectiv pretins.

Deși nu s-a negat existența unor îmbunătățiri și s-a recunoscut calitatea procesuală pasivă a foștilor proprietari, au existat o serie de particularități ale cauzei în baza cărora instanțele de fond au ajuns la soluția contestată pe calea prezentului recurs.

Astfel s-a apreciat că reclamanta nu mai este îndreptățită, de la momentul la care a schimbat destinația imobilului, la contravaloarea îmbunătățirilor menită să despăgubească exclusiv pe chiriașii care locuiau în imobil și nu să acopere prețul unor lucrări reprezentând investiții în scopul obținerii de profit, de asemenea, considerându-se că nu este aplicabil art.48 din Legea nr.10/2001 ci art.26 din Legea nr.114/1996 rap. la art.1429 C.civ.

S-a reținut și faptul că reclamanta nu a suportat efectiv costul lucrărilor cătă vreme acestea au fost realizate de o societate căreia i-a fost cedată folosința imobilului, astfel că nu poate invoca nici dispozițiile de drept comun ale îmbogățirii fără justă cauză, respectiv art.986 și 997 C.civ.

În fine, față de împrejurarea că imobilul a fost afectat de incendiu, s-a imputat reclamantei că nu a identificat persoana vinovată de declanșarea incendiului, responsabilă delictual pentru prejudiciu și căreia îi revenea obligația de a suporta cheltuielile de refacere cauzate de acest eveniment.

1.Înalta Curte reține că prima critică ce vizează greșita înlăturare în cauză a dispozițiilor art. 48 din Legea nr.10/2001, este fondată.

Este corect și pertinent argumentul recurentei potrivit căruia destinația de locuință supusă regimului reglementat de Legea nr.112/1995 și apoi celui al Legii nr.10/2001 se verifică la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Astfel, în niciun moment nu s-a negat că, la momentul încheierii contractului nr. xxxx7 din 26.11.1996, imobilul era inclus în domeniul de reglementare al Legii nr.112/1995, dovadă fiind faptul că, în litigiul soluționat irevocabil prin decizia nr. 1476/2009 a Curții de Apel București, prin care s-a admis acțiunea în revendicare, nulitatea contractului de vânzare a fost dispusă cu motivarea că apartamentul în litigiu a fost preluat de stat fără titlu valabil, respectiv în baza Legii nr.119/1948 deși nu intra sub incidența acestui act normativ, fără a se reține încălcarea vreunei alte condiții de fond a Legii nr.112/1995 (nu ar fi avut destinația de locuință).

Prin urmare, odată stabilit regimul juridic al imobilului, acesta nu poate fi modificat ulterior prin simpla exercitare a prerogativelor dreptului de proprietate de către chiriașul cumpărător care putea dispune liber cu privire la folosința acestuia, inclusiv sub modalitatea schimbării destinației unității locative.

Tot în considerarea regimului juridic stabilit, astfel cum s-a arătat anterior, la momentul cumpărării și nu ulterior, când chiriașul cumpărător nu mai este ținut de obligația, prevăzută pentru locatari, de a menține categoria de folosință a imobilului, este atrasă și incidența art. 48 din Legea nr.10/2001, care recunoaște dreptul chiriașilor la despăgubiri pentru sporul de valoare adus, prin îmbunătățirile necesare și utile, imobilelor cu destinația de locuință.

Chiar dacă art.48 îl indică drept titular al dreptului la despăgubire pe chiriaș, în această categorie sunt incluși și foștii chiriași care au cumpărat  imobilul dar cărora li s-a anulat contractul de vânzare cumpărare.

Aceștia nu au redobândit, astfel cum apreciază instanța de apel, doar prin efectul retroactiv al nulității, calitatea de chiriași întrucât contractul de închiriere încheiat cu statul încetase la momentul vânzării imobilului și nu există dovada că s-au prevalat de dispozițiile speciale instituite în această materie de art.6 din O.U.G. nr.40/1999 privind încheierea unui nou contract de închiriere.

Nu prezintă relevanță, pentru constatarea incidenței în cauză a dispozițiilor art.48 din Legea nr.10/2001 în stabilirea regimului juridic aplicabil despăgubirilor, faptul că îmbunătățirile pretinse nu au fost în totalitate caracteristice unei locuințe ci au vizat, în parte, transformarea apartamentului în spațiu de birouri. Din acest punct de vedere este corectă aserțiunea recurentei în sensul că instanța putea, eventual, înlătura acele îmbunătățiri pe care le considera ca deservind exclusiv noua destinație a imobilului, de birouri, dar aceasta nu înseamnă că reclamantei îi poate fi negat, exclusiv în considerarea acestui argument, dreptul la despăgubiri pentru restul îmbunătățirilor.

De asemenea, față de existența unei norme speciale, cum este cea a art.48 din Legea nr.10/2001 care reglementează raportul juridic dedus judecății, sunt înlăturate de la aplicarea directă normele dreptului comun reprezentate de dispozițiile art. 997 C.civ. referitoare la instituția îmbogățirii fără justă cauză, acestea având doar un caracter subsidiar.

Astfel cum s-a arătat în analiza primului motiv de recurs, găsit întemeiat, în absența unui raport juridic de locațiune, greșit a apreciat instanța de apel că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 1429 C.civ. referitoare la obligația locatarului de a întrebuința lucrul închiriat ca un bun proprietar și numai pentru destinația determinată prin contract sau ale art. 26 din Legea nr.114/1996 privind necesitatea acordului proprietarului la subînchirierea imobilului.

Contrar aprecierii recurentei, această împrejurare va fi reținută de instanța de recurs ca un aspect de aplicare greșită a normelor de drept substanțial la încadrarea în drept a cererii și nu, astfel cum a susținut recurenta, o încălcare a art.129 alin.(6) C.proc.civ., în sensul că instanța, atunci când a calificat raporturile juridice dintre părți ca fiind de locațiune și a analizat încălcarea de către reclamantă a obligațiilor sale de chiriaș, ar fi depășit limitele obiectului dedus judecății.

Raportat la izvorul legal al dreptului la despăgubiri pretins, nu poate fi reținută, astfel  cum a procedat instanța de apel, condiționarea efectuării lucrărilor la imobil de acordul proprietarului întrucât, pe de o parte, reclamanta nu a efectuat aceste îmbunătățiri în calitate de chiriaș, iar pe de altă parte, art. 48 din Legea nr.10/2001 recunoaște acest drept indiferent de atitudinea subiectivă reținută relativ la persoana chiriașului cumpărător.

Ceea ce prezintă relevanță este ca lucrările aduse unității locative să aibă un caracter necesar și util pentru normala utilizare a acesteia, sporind valoarea imobilului preluat în patrimoniul proprietarului.

Cum art.48 din Legea nr.10/2001 nu distinge între situațiile care au impus efectuarea reparațiilor la imobil, singura condiție fiind caracterul necesar și util, este străină de mecanismul răspunderii instituită de acest text de lege problema prejudiciului pe plan delictual provocat de incendiu. În acest context nici nu este necesar a se analiza apărarea reclamantei privind incidența cazului fortuit, ca element exonerator al răspunderii civile delictuale, în condițiile în care nu se pune problema stabilirii culpei civile sau penale în ceea ce privește declanșarea incendiului ci dacă operațiunile de refacere a imobilului erau dintre cele care cad în sarcina oricărui proprietar diligent în vederea conservării bunului, chiar dacă, prin soluțiile tehnice adoptate, au avut ca efect și sporirea valorii acestuia.

În plus, înlăturând din analiza dispozițiilor legale incidente, pe cele care reglementează raportul de locațiune potrivit dreptului comun, nu sunt aplicabile nici dispozițiile art.1435 C.civ., privind