CASE OF GASHI v. CROATIA

RESPONDENT

HRV

HOTĂRÂRE

13.12.2007

Pe scurt

Instanță: CtEDO
Concluzie: Violation of P1-1;Remainder inadmissible;Just satisfaction reserved

RĂSFOIEȘTE: CtEDO · 2007
DESCARCĂ: PDF · DOCX 🔒 Pro

Citează această cauză

CASE OF GASHI v. CROATIA (CtEDO, 2007)

HUDOC · oficial

Reclamantul s-a născut în 1962 și a locuit în Pula. Reclamantul a fost angajat dintr-o fabrică de sticlă din Pula. La 20 iulie 1988, fabrica a acordat reclamantului și familiei sale un apartament pentru utilizarea lor în Pula, format dintr-o bucătărie, o cameră și o toaletă comună și de măsurare a 30.60 de metri pătrați. La 3 iunie 1991, Parlamentul a adoptat Legea privind vânzările de apartamente protejate (Vânzare la Occupier) (Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo), care a reglementat vânzarea de apartamente de proprietate publică înaintat anterior în apartamente protejate, acordând dreptul titularilor de astfel de apartamente de achiziții publice să le achiziționeze de la furnizorul apartamentului în condiții favorabile. În temeiul acestei Acte, reclamantul ca cumpărător și municipiul Pula în calitate de vânzător a încheiat un contract de vânzare a acestui apartament la 8 mai 1996. O copie a contractului a fost depusă pentru aprobare de către Procuratura de Stat. La 28 mai 1996 a fost acordată aprobarea. Într-o hotărâre din 21 septembrie 1998 Curtea Municipală Pula (Općinski sud u Puli) a înregistrat proprietatea reclamantului apartamentului în registrul terenurilor instanței. O copie a acestei hotărâri a fost trimisă pentru informații Biroului Procurorului de Stat Istra din Pula (Državno pravobraniteljstvo Istarske županije u Puli). La 29 martie 2000, Procurorul de Stat Istra a interzis o acțiune civilă împotriva reclamantului și a municipiului Pula din Curtea Municipală Pula, cerând anularea contractului de vânzare în cauză. Acestea au susținut că reclamantul nu ar fi putut obține o locație protejată a apartamentului deoarece fabrica de sticlă în care lucrase nu avea dreptul de a dispune de acest apartament și că un astfel de drept a fost conferit numai în municipiul Pula. Curtea municipală a acceptat aceste argumente și, în hotărârea sa din 22 februarie 2001, a anulat contractul de vânzare. Hotărârea a fost susținută de Curtea județului Pula (Županijski sud u Puli) la 15 decembrie 2003. Partele relevante ale hotărârii sale se citesc după cum urmează: „Decizia Boris Kidrič Glass Factory din 20 iulie 1988, acordând primului reclamant Shani Gashi dreptul de a folosi un apartament în Pula la 19 M. Strada Oreškovićeva, , constituită din o cameră, o bucătărie și o toaletă comună, arată clar și în mod expres că apartamentul în cauză în ceea ce privește mărimea și echipamentul său trebuie considerat un apartament nepotrivit (neuvjetan stan) – cazare provizorie (nužni smještaj). Întrebarea dacă primul reclamant a achiziționat de fapt apartamentul în cauză ca ca cazare provizorie nu poate fi evaluată separat în cadrul procedurii în cauză; în schimb, trebuie să acceptăm presupunerea că acesta a fost astfel, pe care primul reclamant le-a cunoscut sau ar fi trebuit să o fi cunoscut, din cauza căreia nu ar fi putut obține o locație protejată a apartamentului în cauză, deoarece în temeiul articolului 8 din Legea privind locuința (Gazette Oficiale nr. 51/1985 și 42/1986) în vigoare la momentul respectiv, nu s-a putut achiziționa o locație protejată în ceea ce privește apartamentele și locațiile utilizate ca ca cazare provizorie, astfel cum a fost stabilit corect de instanța de primă instanță în hotărârea impugnată. Deoarece principala condiție de vânzare a unui apartament în temeiul Legii privind locația protejată (Vânzare la ocupant) (Gaznalul Oficial nr. 43/1992, 69/1992, 25/1993, 2/1994 și 44/1994) este faptul că cumpărătorul este deținut de o locație protejată a apartamentului care face obiectul vânzării, instanța de primă instanță a constatat corect că contractul în cauză încheiat între primul și al doilea reclamant la 8 mai 1996 a fost nul și nu a fost în temeiul articolului 52 din Legea privind obligațiile, deoarece nu avea nicio bază [legală], deoarece primul reclamant nu a fost titular de o locație protejată a apartamentului. Această instanță acceptă, de asemenea, alte concluzii ale instanței de primă instanță: că primul reclamant nu a dobândit o locație protejată a apartamentului în cauză, și fabrică de sticlă ... nu avea dreptul de a dispune de apartamentul de a-l da primul reclamant pentru utilizarea sa și astfel încât el să poată obține o locație protejată, pe care nu a făcut-o, prin urmare, deoarece, după cum s-a spus mai sus, fabrica de sticlă a dat de fapt apartamentul pentru primul reclamant pur și simplu ca cazare provizorie. ... Dovezile prezentate nu arată că primul reclamant a achiziționat o locație protejată a apartamentului în cauză sau că apartamentul a făcut parte din activele de locuință ale fabricii de sticlă sau că municipalitatea Pula sau orașul Pula a recunoscut prima locație protejată a apartamentului ... și, prin urmare, contractul de vânzare în cauză ... este, de fapt, nul și nul pentru că nu are nicio bază [legală] – ceea ce înseamnă că primul reclamant nu a fost deținut de o locație protejată a acel apartament ...” 10. Reclamantul a depus apoi o plângere constituțională, susținând că o serie de drepturi constituționale ale sale, inclusiv dreptul său la proprietate, au fost încălcate deoarece hotărârile judecătoreștilor inferiore l-au privat de proprietatea acestui apartament în cauză. La 3 februarie 2005, Curtea Constituțională a respins plângerea. 11. Dispozițiile relevante ale Legii Locații (Zakon o stambenim odnosima, Gazette Oficiale nr. 51/1985, 42/1986, 22/1992 și 70/1993) se citesc după cum urmează: „O locație protejată nu poate fi achiziționată pe: 1. Apartamente desemnate pentru cazare temporară sau provizorie...” 12. Actul Tenancilor Protejate (Vânzare la Occupier) (Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, Gazette Oficial nr. 27/1991 cu alte modificări - „Legea” – reglementează condițiile de vânzare a apartamentelor lăsate sub inventari protejate. Secțiunea 1 din lege a dat dreptul titularilor de inventari protejate a apartamentelor de proprietate publică să achiziționeze astfel de apartamente în condiții favorabile, cu condiția ca fiecare deținător să cumpere doar un apartament. Secțiunea 21 a obligat un vânzător să prezinte contractul de vânzare pentru aprobare de către oficiul competent al Procurorului de Stat în termen de opt zile. 13. Partea relevantă a Legii Obligațiunilor (Zakon o obveznim odnosima, Gazette Oficiale, nr. 53/91, 73/91, 3/94, 7/96 și 112/99), după cum a fost în vigoare, citiți: „(1) Fiecare obligație contractuală are o bază [causa] legală permisă. (2) Baza nu este permisă dacă contravine Constituției, normelor impunătoare sau morale. ...” „În cazul în care nu există o bază [legală] sau în cazul în care nu este permisibilă, contractul este nul și nul.” „Dreapta de a invoca nulitatea este inextinsibile”. 14. Partele relevante ale Legii Procurorului de Stat (Zakon o državnom odvjetništvu, Gazette Oficial nr. 75/1995) citim: „... Oficiul competent al procurorului de stat ... solicită anularea unui contract ... care contravine normelor periculoase.”

The applicant was born in 1962 and lived in Pula. 5. The applicant was an employee of a glass factory in Pula. On 20 July 1988 the factory granted the applicant and his family a flat for their use in Pula, consisting of a kitchen, one room and a communal toilet and measuring 30.60 square metres. 6. On 3 June 1991 Parliament enacted the Protected Tenancies (Sale to Occupier) Act (Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo), which regulated the sale of publicly-owned flats previously let under protected tenancies, giving the right to holders of such tenancies of publicly-owned flats to purchase them from the provider of the flat under favourable conditions. 7. Under that Act the applicant as the buyer and the Pula Municipality as the seller concluded a contract for the sale of the said flat on 8 May 1996. A copy of the contract was submitted for approval by the State Attorney's Office. On 28 May 1996 approval was given. 8. In a decision of 21 September 1998 the Pula Municipal Court (Općinski sud u Puli) recorded the applicant's ownership of the flat in the court's land register. A copy of this decision was sent for information to the Istra County State Attorney's Office in Pula (Državno pravobraniteljstvo Istarske županije u Puli). 9. On 29 March 2000 the Istra County State Attorney's Office brought a civil action against the applicant and the Pula Municipality in the Pula Municipal Court, seeking annulment of the sale contract in question. They argued that the applicant could not have obtained a protected tenancy of the flat because the glass factory where he had worked had had no right to dispose of the said flat and that such a right had been vested in the Pula Municipality alone. The Municipal Court accepted these arguments and in its judgment of 22 February 2001 annulled the sale contract. The judgment was upheld by the Pula County Court (Županijski sud u Puli) on 15 December 2003. The relevant parts of its judgment read as follows: “The Boris Kidrič Glass Factory's decision of 20 July 1988, granting the first plaintiff Shani Gashi the right to use a flat in Pula at 19 M. Oreškovićeva Street, , consisting of one room, a kitchen and a communal toilet, clearly and expressly shows that the flat in question as regards its size and equipment is to be considered an unsuitable flat (neuvjetan stan) – provisional accommodation (nužni smještaj). The question whether the first plaintiff actually acquired the flat in question as provisional accommodation cannot be assessed separately in the proceedings at issue; instead we have to accept the presumption that it was so, which the first plaintiff knew or should have known, owing to which he could not acquire a protected tenancy of the flat in question since under section 8 of the Housing Act (Official Gazette nos. 51/1985 and 42/1986) in force at the time, a protected tenancy could not be acquired in respect of flats and premises used as provisional accommodation, as correctly established by the court of first instance in the impugned judgment. Since the main condition for sale of a flat under the Protected Tenancy (Sale to Occupier) Act (Official Gazette nos. 43/1992, 69/1992, 25/1993, 2/1994 and 44/1994) is that the buyer is a holder of a protected tenancy of the flat which is the subject of the sale, the first-instance court correctly found that the contract in question concluded between the first and the second plaintiff on 8 May 1996 was null and void under section 52 of the Obligations Act because it had had no [legal] basis as the first plaintiff had not been a holder of a protected tenancy of the flat. This court likewise accepts further findings of the first-instance court: that the first plaintiff had not acquired a protected tenancy of the flat in question, and the glass factory ... had had no right to dispose of the flat to give it to the first plaintiff for his use and so that he could acquire a protected tenancy, which he had therefore not done because, as said above, the glass factory actually gave the flat to the first plaintiff merely as provisional accommodation. ... The evidence submitted does not show that the first plaintiff acquired a protected tenancy of the flat in question or that the flat was part of the glass factory's housing assets, or that the Pula Municipality or the City of Pula recognised the first plaintiff's protected tenancy of the flat ... and therefore the sale contract in question ... is in fact null and void because it has no [legal] basis – that is to say because the first plaintiff was not a holder of a protected tenancy of that flat...” 10. The applicant then lodged a constitutional complaint, arguing that a number of his constitutional rights, including his right to property, had been infringed because the lower courts' judgments had deprived him of his ownership of the flat in question. On 3 February 2005 the Constitutional Court dismissed the complaint. 11. The relevant provisions of the Housing Act (Zakon o stambenim odnosima, Official Gazette nos. 51/1985, 42/1986, 22/1992 and 70/1993) read as follows: “A protected tenancy cannot be acquired on: 1. Flats designated for temporary or provisional accommodation...” 12. The Protected Tenancies (Sale to Occupier) Act (Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, Official Gazette no. 27/1991 with further amendments - “the Act”) regulates the conditions of sale of flats let under protected tenancies. Section 1 of the Act gave the right to the holders of protected tenancies of publicly-owned flats to purchase such flats under favourable conditions, provided that each holder bought only one flat. Section 21 obliged a seller to submit the sale contract for approval by the competent State Attorney's Office within eight days. 13. The relevant part of the Obligations Act (Zakon o obveznim odnosima, Official Gazette, nos. 53/91, 73/91, 3/94, 7/96 and 112/99), as then in force, read: “(1) Each contractual obligation shall have a permissible [legal] basis [causa]. (2)The basis is not permissible if it contravenes the Constitution, peremptory norms or morals. ...” “Where there is no [legal] basis or where it is not permissible, the contract is null and void.” “The right to plead nullity shall be inextinguishable.” 14. The relevant parts of the State Attorney's Office Act (Zakon o državnom odvjetništvu, Official Gazette no. 75/1995) read: “... ... the competent State Attorney's Office shall ... seek the annulment of a contract ... which contravenes peremptory norms.”

§ Cauze similare