ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2135/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2135/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Prin Sentința civilă nr. 20.136 din 20

decembrie 2012, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în

Dosarul nr. 68159/3/2011 a fost admisă în parte cererea reclamantei-pârâte

Asociația de Proprietari xxx, în contradictoriu cu pârâta-reclamantă SC S.M.I.

SRL, în sensul că a fost respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere având ca

obiect evacuarea pârâtei de pe terenul situat la parterul blocului, București.

De asemenea, s-a dispus obligarea pârâtei-reclamante la plata unei chirii de 3

dolari/mp începând pentru luna ianuarie 2010 și, în continuare, la o chirie de

3 dolari/mp pe lună, începând cu luna martie 2010 până la data de 20 decembrie

ca obiect obligarea pârâtei să aducă, pe cheltuiala sa, terenul în situația

anterioară edificării construcției; s-a respins, ca neîntemeiată, cererea

reconvențională; s-a dispus obligarea pârâtei-reclamante la plata către

reclamanta-pârâtă a sumei de 2.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța

această soluție, prima instanță a reținut următoarele:

Prin Cererea

înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 București sub nr.

15838/300/2010, reclamanta Asociația de proprietari xxx din București, a chemat

în judecată pe pârâta SC S.M.I. SRL, solicitând instanței ca prin hotărârea ce

o va pronunța să dispună evacuarea acesteia de pe terenul situat în București,

în suprafață de 63,60 mp; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii,

reclamanta a arătat că deține în proprietate terenul menționat mai sus și a

învederat că între părți a fost încheiat Contractul de închiriere nr. A din B

mai 2001, perioada de valabilitate a acestuia fiind prelungită succesiv până la

data de 31 decembrie 2009; întrucât termenul de închiriere a expirat,

reclamanta a arătat că înțelege să solicite evacuarea pârâtei.

Reclamanta a susținut

că pârâta a ridicat pe acest teren o construcție (cu destinație de spațiu

comercial) în baza Contractului înregistrat sub nr. B din 18 august 1997, prin

care a închiriat și terenul. De asemenea, s-a arătat de către reclamantă că a

chemat-o pe pârâtă la conciliere în vederea soluționării pe cale amiabilă a

situației create, propunându-i, totodată, și încheierea unui nou contract de

închiriere; pârâta a refuzat orice propunere susținând că deține în continuare,

în mod legal, spațiul comercial.

S-a mai susținut că

pârâta ocupă în prezent, în mod abuziv, terenul proprietatea reclamantei,

întrucât aceasta nu deține acte valabile care i-ar putea conferi vreun drept

asupra acestei proprietăți.

La data de 25

noiembrie 2010, reclamanta a depus la dosar, prin serviciul registratură, note

scrise prin care a precizat ca obiectul principal al acțiunii este reprezentat

de evacuarea pârâtei.

De asemenea, la

termenul de judecată din 21 ianuarie 2011, reclamanta și-a completat cererea

introductivă solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța, să

dispună pe lângă evacuarea pârâtei, și obligarea acesteia să aducă terenul, pe

cheltuiala sa, în situația anterioară edificării construcției existente pe

teren, obligarea la plata sumei de 5.342,40 euro (în echivalent lei),

reprezentând contravaloarea chiriei aferente perioadei 1 ianuarie 2010 - 31

decembrie 2010, precum și la plata unei chirii în valoare de 7 euro/mp/lună cu

titlu de chirie, începând cu data de 1 ianuarie 2011, până la evacuarea sa de

pe teren.

Pârâta a formulat

întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii promovate de reclamantă

ca neîntemeiată, precum și obligarea acesteia să îi restituie sumele încasate

fără drept de la pârâtă, deoarece reclamanta nu deține un titlu de proprietate

asupra suprafeței închiriate, întrucât acest teren face parte dintr-un pasaj

pietonal aflat în folosință publică.

Pârâta a mai arătat

că în urma unor controale efectuate de autoritățile competente, a fost

sancționată contravențional pentru nedeclararea folosinței suprafeței de teren

închiriate de la reclamantă, fiind astfel obligată să-și deschidă rol fiscal,

iar în baza Deciziei de impunere nr. 2.903 din 5 august 2010, a achitat impozit

retroactiv, începând cu data de 1 ianuarie 2005.

De asemenea, pârâta a

susținut că a răspuns notificării adresate de reclamantă, fiind informată cu

acea ocazie că, pentru viitor, i se solicită plata unei chirii majorate,

cuantumul acesteia fiind fixat la 800 de euro pe lună. Mai mult, reclamanta a

procedat la închiderea contului deschis la B.R., făcând astfel imposibilă plata

chiriei în continuare.

La data de 21

ianuarie 2011, pârâta a depus cerere reconvențională prin care a solicitat

obligarea reclamantei la plata sumei de 12.783 RON reprezentând chiria încasată

pentru perioada ianuarie 2008 - februarie 2010, a invocat nulitatea absolută a

Contractului de închiriere nr. C din 24 mai 2001 pentru nevalabilitatea

obiectului actului juridic civil, precum și excepția lipsei calității

procesuale active a reclamantei; cu cheltuieli de judecată.

Prin Sentința civilă

nr. 9.269 din 1 iulie 2001, Judecătoria Sectorului 2 București a admis excepția

de necompetență materială, invocată de pârâta-reclamantă, și a declinat

competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București, secția

comercială.

Pe rolul

Tribunalului, cauza a fost înregistrată la data de 24 octombrie 2011 sub nr.

68159/3/2011.

Prin Încheierea din

data de 15 iunie 2012, prima instanță a respins excepțiile lipsei capacității

de folosință, a lipsei dovezii calității de reprezentant, excepția lipsei

capacității procesuale active, excepția lipsei coparticipării procesuale active

obligatorii, ca și excepția lipsei de interes, pentru motivele indicate în

considerentele respectivei încheieri de ședință.

În dovedirea

pretențiilor formulate, părțile au administrat proba cu înscrisuri și proba cu

interogatoriu.

Analizând actele și

lucrările dosarului, prima instanță a reținut și apreciat următoarele:

Prin Contractul de

închiriere nr. A din 24 mai 2001, reclamanta-pârâtă a închiriat pârâtei-reclamante

terenul în suprafață de 63,6 mp, situat în București, xxx, pentru o perioadă de

1 an, începând cu data de 1 mai 2001, chiria lunară stabilită pentru stabilirea

suprafeței închiriate fiind de 3 dolari/mp (dosar Judecătoria sector 2).

Perioada de

valabilitate a contractului de închiriere a fost prelungită succesiv prin

încheierea unor noi contracte de locațiune.

Cu acordul

locatorului, reclamanta-pârâtă a executat pe acest teren lucrări de amenajare

provizorie a unui spațiu comercial, în porticul existent la parterul blocului.

Prin cererea dedusă

judecății, reclamanta-pârâtă a solicitat, în principal, evacuarea de îndată a

pârâtei de pe terenul pe care i l-a închiriat, ca urmare a expirării termenului

de valabilitate al contractului la data de 31 decembrie 2009.

Într-adevăr, pe lângă

acordul de voință al părților, contractul de închiriere încetează prin

expirarea termenului.

Dacă termenul

locațiunii a fost determinat prin convenția părților, locațiunea încetează de

drept (dies pro homine interpellat) prin simpla trecere a termenului, fără să

mai fie nevoie de o înștiințare prealabilă, afară numai dacă a operat

relocațiunea tacită.

În cauza dedusă

judecății, termenul închirierii a fost stabilit prin voința părților pe o

durată determinată, ce a fost prelungită în mai multe rânduri prin încheierea

unor acte adiționale succesive. Astfel, prin actul adițional la Contractul de

închiriere nr. B din 18 august 1997, depus la dosarul cauzei, părțile au decis

prelungirea duratei locațiunii cu încă o perioadă de minim 5 ani, termenul

final al locațiunii fiind fixat la data de 31 decembrie 2019.

Pe cale de

consecință, Tribunalul a respins cererea de evacuare a pârâtei-reclamante,

constatând că în cauză nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru

încetarea dreptului de folosință al chiriașului, întrucât termenul contractual

nu s-a împlinit, contrar celor susținute de către reclamanta-pârâtă.

Cu privire la cel

de-al doilea capăt de cerere având ca obiect obligarea pârâtei-reclamante, pe

cheltuiala sa, să aducă terenul în situația anterioară edificării construcției,

în temeiul art. 246 C. proc. civ., s-a luat act de renunțarea

reclamantei-pârâte la judecarea acestuia, exprimată prin cerere scrisă, depusă

la dosar.

Prin Contractul de

închiriere nr. B din 18 august 1997 și, ulterior, prin Contractul nr. A din 24

mai 2001, părțile au stipulat o chirie de 3 dolari/mp.

Prețul chiriei

inițial convenit a fost menținut și prin actul adițional încheiat ulterior,

când părțile au prevăzut că pe toată durata locațiunii, cuantumul acestuia nu

va putea fi modificat de niciuna dintre părți.

În răspunsul la

întrebarea nr. 5 din interogatoriul propus de reclamanta-pârâtă,

pârâta-reclamantă a recunoscut că nu a achitat chiria începând cu luna martie

2010, ca urmare a închiderii contului bancar deschis de către Asociația de

Proprietari la B.R., la data de 5 februarie 2010.

Această situație de

fapt este confirmată de către reclamanta-pârâtă în răspunsul la întrebarea nr.

8 din interogatoriul luat acesteia, în care precizează, de asemenea, că a

încercat în repetate rânduri o renegociere a clauzelor contractuale în vederea

obținerii acordului pârâtei de a plăti o chirie majorată de 7 euro/lună/mp.

Contrar celor

susținute la interogatoriu, pârâta-reclamantă nu a făcut dovada plății chiriei

aferente lunii ianuarie 2010.

Prin urmare,

Tribunalul a dispus obligarea acesteia la plata chiriei scadente, în cuantum de

3 dolari/mp, în echivalentul în lei la cursul BNR de la data plății, aferente

lunii ianuarie 2010 și lunilor martie 2010 - 20 decembrie 2012.

Cererea

reconvențională promovată de pârâta-reclamantă a fost apreciată ca neîntemeiată

pentru următoarele considerente:

Pârâta-reclamantă a

solicitat instanței să constate nulitatea absolută a Contractului de închiriere

nr. A din 24 mai 2001 pentru nevalabilitatea obiectului actului juridic civil,

motivat de faptul că obiectul actului juridic trebuie să aparțină celui ce se

obligă la transferul sau grevarea lui.

Cum reclamanta-pârâtă

nu este proprietara spațiului din care se solicită evacuarea sa, aceasta nu

putea transmite un drept pe care nu îl are sau mai mult decât are, neavând

nicio calitate de a face vreun act sau fapt juridic, în speță, de a încheia un

contract de închiriere.

Instanța a respins

pretențiile formulate de pârâta-reclamantă, având în vedere că prin încheierea

unui contract de locațiune nu se transmite dreptul de proprietate, astfel încât

locatorul poate să nu fie proprietarul lucrului dat în locațiune. Ca atare, un

uzufructuar sau un locatar poate închiria valabil bunul deținut cu titlu de

uzufruct sau de locațiune. Deoarece contractul de închiriere nu este translativ

de proprietate, el poate fi încheiat și de către titularul unui alt drept real

sau chiar de creanță, dacă prerogativele pe care le are asupra bunului îi conferă

această posibilitate, cu sau fără încuviințarea proprietarului.

În cazul închirierii

lucrului altuia de către o persoană care nu are asupra lucrului un drept

opozabil față de proprietar (drept care să-i confere posibilitatea

închirierii), singura sancțiune este inopozabilitatea respectivei locațiuni

adevăratului proprietar, acest contract fiind pentru el un res inter alios

acta; în speță însă, pârâta-reclamantă nu a probat faptul că până la data

introducerii cererii de chemare în judecată ar fi fost tulburată prin deținerea

lucrului, în drept sau în fapt, de vreun terț care să fi invocat sau pretins un

drept de proprietate asupra terenului închiriat.

Din probele

administrate în cauză, instanța a reținut că pârâta-reclamantă deține terenul

în temeiul contractului încheiat cu Asociația de Proprietari, aceasta nefăcând

dovada detenției terenului în litigiu în baza unui alt titlu locativ.

S-a apreciat că

decizia de impunere și chitanțele anexate la dosarul Judecătoriei Sector 2, nu

constituie titlu locativ și nu dau naștere raporturilor de închiriere, și, ca

atare, nu îndreptățesc pe chiriaș să ocupe suprafața locativă în litigiu, cum

eronat a susținut pârâta-reclamantă, ci atestă plata impozitului datorat în

temeiul Legii nr. 571/2003 privind C. fisc., pentru folosința terenului deținut

cu titlu de închiriere.

Numai dacă locatarul

ar fi probat tulburarea în folosința bunului prin faptul exercitării de către

un terț a unui drept asupra lucrului, împiedicându-i folosința, s-ar fi putut

pune în discuție răspunderea locatorului pentru pierderea sau reducerea

folosinței bunului închiriat. Doar în acest fel locatarul ar fi putut solicita

restituirea chiriei deja achitate. Or, în cauză pârâta-reclamantă nu a susținut

și nici nu a probat o asemenea tulburare în folosința lucrului.

Tribunalul a mai

constatat că pârâta-reclamantă nu a probat desființarea titlului locatorului în

baza căruia consimte la locațiune. Mai mult, din probele administrate, s-a

reținut că pe toată durata locațiunii, locatorul a fost în măsură să asigure

locatarului folosința lucrului; prin urmare, instanța a respins ca neîntemeiată

și cererea acestuia de restituire a chiriei încasată pentru perioada ianuarie

2008 - februarie 2010.

Cum pretențiile

reclamantei-pârâte nu au fost integral admise, în temeiul art. 276 C. proc.

civ., instanța a acordat numai în parte cheltuielile de judecată solicitate,

pârâta-reclamantă fiind obligată să ramburseze reclamantei-pârâte suma de 1.000

RON, reprezentând parte din taxele judiciare de timbru și din onorariul de

avocat, raportat la valoarea pretențiilor admise.

Împotriva acestei

sentințe a declarat apel pârâta, iar prin Decizia nr. 373 din 21 octombrie

2013, Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a respins, ca nefondat,

apelul declarat de pârâta-reclamantă SC S.M.I. SRL împotriva sentinței și

împotriva încheierii de ședință prin care au fost respinse de către instanța de

fond excepțiile lipsei capacității de folosință, lipsei dovezii calității de

reprezentant, lipsei calității procesuale active, lipsei coparticipării

procesuale active obligatorii și lipsei de interes.

Pentru a decide în

acest sens, instanța de apel a reținut, pe fondul cauzei, că predarea

folosinței bunului nu este condiționată de calitatea de titular al dreptului de

proprietate asupra bunului respectiv.

Pentru încheierea

valabilă a unui contract cu "acest obiect", nu apartenența sau natura

dreptului este esențială, ci o situație "de fapt" constând în

predarea bunului, menținerea acestuia în stare de întrebuințare potrivit

destinației sale și asigurarea neîmpiedicării folosinței bunului pe toată

durata contractului.

Instanța de apel a

reținut, în esență, că prima instanță a analizat cauza în raport cu probatoriul

administrat, dar și cu dispozițiile legale incidente, pronunțând o hotărâre

temeinică și motivată.

În cauză, cu

înscrisurile aflate la dosar - adrese nr. x/2003 și din 18 octombrie 2000,

precum și cu adresele ce se regăsesc la dosarul apel s-a făcut dovada că

intimata-reclamantă deține în proprietate și posesie terenul pe care l-a închiriat

apelantei pârâte.

Astfel, locatarii,

proprietari ai imobilului construcție, au primit în proprietate și cotele de

teren aferente, conform titlurilor de proprietate aflate la dosar și adreselor

emise de instituțiile statului, precum și documentației cadastrale elaborate

pentru acest tronson, din care rezultă că terenul este proprietatea locatarilor

din blocul ...

Sub aspectul

susținerilor apelantei referitoare la nulitatea absolută a Contractului de

închiriere nr. A din 24 aprilie 2001 și față de motivele de nulitate invocate,

Curtea de Apel le-a respins, întrucât a apreciat că în cauză nu este incidentă

niciuna dintre cauzele de nulitate invocate, având în vedere că apelanta

cunoștea situația juridică a terenului ce face obiectul contractului și situația

de fapt, având în vedere litigiile anterioare derulate între părți, dar și

situația de la momentul încheierii Contractului nr. B din 18 august 1997,

prelungit ulterior, cu acordul și la solicitarea apelantei-pârâte.

Față de natura

juridică a contractului de închiriere și dispozițiile legale incidente

acestuia, instanța de apel a apreciat că motivele și cauzele de nulitate

invocate de către apelantă nu au suport juridic.

Totodată, s-a

constatat că apelanta nu a motivat în concret și în raport de fiecare cauză de

nulitate invocată, aspectele asupra cărora instanța ar urma să se pronunțe, ci

a enumerat doar diverse cauze de nulitate a actului juridic, fără a le

explicita în raport de actul ce se cere a fi declarat nul.

Pe de altă parte, a

fost înlăturată susținerea apelantei în sensul că sumele de bani plătite cu

titlu de chirie către intimata-reclamantă în baza contractului de închiriere ar

reprezenta o îmbogățire fără justă cauză, având în vedere caracterul și

condițiile impuse de textul de lege incident răspunderii civile delictuale.

Astfel, îmbogățirea

fără just temei nu își găsește aplicare în materia contractuală, atunci când se

pretinde că una dintre părțile contractante nu și-a executat obligația.

De aceea, de o

îmbogățire lipsită de just temei, care să dea drept la restituire, nu poate fi

vorba în sfera raporturilor contractuale, când foloasele realizate de o parte

sunt consecința actului juridic consimțit și de cealaltă parte și care

constituie temeiul lor legal.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs pârâta-reclamantă SC S.M.I. SRL, solicitând casarea

deciziei atacate în vederea administrării de noi probatorii pentru stabilirea

situației de fapt. În subsidiar, recurenta a solicitat modificarea deciziei și,

pe fond, respingerea acțiunii și admiterea cererii reconvenționale, astfel cum

a fost formulată.

Prin Decizia nr.

1.723 din 3 iunie 2014, pronunțată în Dosarul nr. 68159/3/2011, Înalta Curte de

Casație și Justiție a admis recursul declarat de pârâta-reclamantă SC S.M.I.

SRL împotriva Deciziei nr. 373 din 21 octombrie 2013 a Curții de Apel

București, secția a V-a civilă, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre

rejudecare la aceeași instanță.

În esență, instanța

de casare a reținut că din analiza actelor și lucrărilor dosarului, s-a constatat

că instanța de apel a soluționat cauza fără să procedeze la stabilirea pe

deplin a situației de fapt.

Astfel, potrivit

susținerilor reclamantei - Asociația de proprietari, terenul în litigiu se află

în proprietatea sa și acesta a făcut obiectul contractului de închiriere în

baza căruia societatea pârâtă datorează chirie. La dosarul cauzei, au fost

depuse titlurile de proprietate ale locatarilor, prin care terenul se atribuie

în indiviziune - cota indiviză aferentă fiecărui apartament, în temeiul art. 36

alin. (2) din Legea nr. 18/1991 republicată; de asemenea, s-a depus și adresa

emisă de Primăria municipiului București prin care se comunică faptul că

terenul pe care este situat pasajul pietonal și subsolul tehnic este cota parte

indiviză a tuturor proprietarilor spațiilor din bloc.

Pârâta SC S.M.I. SRL

a susținut în mod constant faptul că terenul în litigiu este proprietate de

stat, pentru care autoritatea locală a stabilit în sarcina sa plata unei

redevențe. În dovedire, a depus la dosar: Procesul-verbal de contravenție emis

de Consiliul Local al sectorului 2 prin care societatea este sancționată pentru

depunerea cu întârziere a declarației de impunere pentru teren; declarația

fiscală pentru stabilirea impozitului pe teren, precum și Decizia de impunere din

5 septembrie 2010.

Totodată, Înalta

Curte a mai constatat că în dosarul Tribunalului București s-au depus: Adresa

emisă la data de 25 aprilie 2001 de către Primăria sectorului 2 București, prin

care se menționează cu privire la regimul juridic al porticului cu care a fost

prevăzut blocul, că suprafața de teren aparține domeniului privat al

municipiului București; Certificatul de urbanism din 12 august 1993 și

răspunsul comunicat petentului D.P., potrivit cărora terenul este proprietatea

statului și face parte din domeniul public al municipiului București.

În fine, în dosarul

Curții de Apel București s-au depus înscrisuri care atestă că terenul de 395,82

mp din suprafața totală de 1.330 mp aparține Asociației de proprietari, că

imobilul constituie spațiu de circulație și că SC S.M.I. SRL este înscrisă cu

nr. de rol pentru clădirea și terenul în suprafață de 63 mp, începând cu data

de 1 ianuarie 2005, în temeiul art. 256 alin. (3) din Legea nr. 571/2003.

Drept urmare, față de

conținutul contradictoriu al înscrisurilor ce emană de la autorități ale

statului, Înalta Curte a apreciat că situația de fapt a imobilului în litigiu

nu este pe deplin lămurită, ceea ce impune trimiterea cauzei spre rejudecare

Curții de Apel pentru a dispune suplimentarea probatoriului administrat în

cauză cu orice probe pe care le va considera pertinente și utile pentru

stabilirea regimului juridic al terenului și pentru stabilirea titlului în baza

căruia societatea recurentă-pârâtă plătește impozitul pentru imobil.

În baza întregului ansamblu

probator administrat în cauză, instanța de trimitere va stabili pe deplin

situația de fapt, la care va face aplicarea dispozițiilor legale incidente, în

scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale.

Criticile privind

modul de soluționare al excepțiilor invocate în cauză sunt nefondate și au fost

respinse.

Asociația de

proprietari are personalitate juridică și, prin urmare, capacitate de

folosință, dobândită în baza legii (art. 5 din Anexa nr. 2 a Legii nr.

114/1996, modificată prin O.U.G. nr. 44/1998), prin înregistrarea acordului de

asociere, a statutului și a procesului-verbal al adunării constitutive la

organul fiscal competent, urmate de eliberarea codului de înregistrare fiscală.

Președintele

Asociației de proprietari are calitatea de reprezentant al reclamantei, în baza

procesului-verbal de ședință prin care a fost desemnat să reprezinte asociația

și să angajeze apărător ales pentru promovarea acțiunii în justiție.

Reclamanta-pârâtă are

calitate procesuală activă, deoarece a formulat cererea de chemare în judecată

în temeiul contractului de închiriere în care are calitate de locator și

potrivit căruia susține că poate folosi terenul închiriat, solicitând

despăgubiri și evacuarea pârâtei.

Nu se poate reține

nici lipsa coparticipării procesuale active, atât timp cât locatarii din bloc,

au calitatea de proprietari și sunt legal reprezentați prin organe de conducere

alese.

În ceea ce privește

capătul de cerere privind evacuarea pârâtei, soluția pronunțată de Tribunalul

București nu a fost contestată de părți și a intrat în puterea lucrului

judecat, aspect ce nu mai poate fi reiterat omisso medio.

În apel, după casare,

Curtea de Apel, având în vedere cele statuate prin decizia de casare, a

procedat la emiterea unor adrese către mai multe autorități care au obligația

legală de a evidenția situația juridică a terenurilor proprietate privată, cât

și a celor proprietate publică, situate pe raza teritorială a municipiului

București.

În privința cadrului

procesual și a limitelor rejudecării, instanța de apel a reținut că, în raport

cu ceea ce s-a soluționat de prima instanță, cu ceea ce s-a criticat în apel,

cu ceea ce s-a dispus ca urmare a admiterii recursului și a casării cu

trimitere spre rejudecarea apelului, singurul aspect care nu a fost soluționat

irevocabil, în raport cu etapele parcurse de procesul de față, este cel

referitor la capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata chiriei.

Pentru lămurirea

situației de fapt, potrivit celor ce rezultă din încheierea de la termenul de

judecată din 10 noiembrie 2014, s-a dispus efectuarea unei adrese către

Primăria municipiului București - D.E.P., solicitându-se comunicarea situației

juridice a terenului - spațiu pietonal (pasaj sau portic) situat în București,

adiacent blocului, sector 2, în suprafață de 63,60 mp. De asemenea, s-a dispus

efectuarea unei adrese și către D.V.B.L. Sector 2 în sensul de a se comunica

temeiul și titlul în baza căruia s-a procedat la stabilirea și încasarea

impozitului datorat de societatea pârâtă pentru acest spațiu comercial.

Referitor la motivul

de apel invocat de apelantă, în sensul că reclamanta nu ar fi îndreptățită să

solicite chirie, în ciuda contractului de închiriere dintre părți, deoarece

terenul închiriat ar fi aparținut domeniului public, având în vedere probele

administrate în cauză în toate etapele procesuale (fond, apel, recurs și apel

după casare), instanța de apel l-a apreciat ca fiind nefondat.

Astfel, prin Adresa

din 27 februarie 2015, comunicată de către Primăria Municipiului București -

D.E.P. - S.E.D.P.P., s-a comunicat că emitentul nu deține date cu privire la

suprafața de teren din care s-au calculat atât cotele indivize de teren pentru

care au fost eliberate titlurile de proprietate proprietarilor de apartamente;

în aprecierea instanței de apel, acest răspuns nu dovedește susținerea

apelantei-pârâte în sensul că acesta ar aparține domeniului public al statului.

Față de răspunsul

nelămuritor al acestei instituții, instanța de apel a revenit cu adresă la

același emitent, solicitând completarea adresei anterioare cu date referitoare

la terenul - spațiu pietonal (portic) ce face obiectul cauzei; prin completarea

la adresa inițială, s-au comunicat o serie de înscrisuri din care o parte se

aflau deja la dosarul cauzei.

Curtea de Apel a

constatat că nici aceste noi înscrisuri nu lămuresc situația juridică a

terenului, însă a apreciat că dovedesc lipsa apartenenței la domeniul public a

acestui teren (spațiu, pasaj, portic) adiacent blocului din București, motiv

pentru care s-a înlăturat ca nefondată critica apelantei-pârâte cu acest

obiect.

În urma solicitării

instanței de apel, și D.V.B.L. sector 2, a comunicat un răspuns în sensul că

titlul în baza căruia s-a deschis rol fiscal pârâtei societate comercială, este

Autorizația de construire din 3 iulie 2003; această autorizația de construire

se află la dosar și aceasta se referă la "reautorizarea lucrărilor de

amenajare a unui spațiu comercial, cu condiția respectării prevederilor

Certificatului de urbanism, ale C. civ. și ale legislației în vigoare". În

Certificatul de urbanism din 24 septembrie 2002 se face mențiunea în sensul că

terenul în suprafață de 63,60 mp pe care este autorizată amenajarea provizorie

a unui spațiu comercial, este proprietatea indiviză a proprietarilor

apartamentelor din bloc.

Prin urmare, instanța

de apel a apreciat că apelanta-pârâtă nu poate pretinde că situația juridică a

acestui teren s-a schimbat între momentul încheierii contractului de închiriere

cu reclamanta și momentul chemării sale în judecată pentru plata chiriei. Mai

mult, așa cum rezultă din Autorizația de construire din 29 decembrie 1997,

pârâta SC S.M.I. SRL a fost autorizată să efectueze "amenajarea provizorie

a unui spațiu comercial în porticul existent la parterul blocului", cu

obligația ca "la expirarea Contractului de închiriere din 18 august 1997

beneficiarul va aduce spațiul amenajat la forma inițială"; prin urmare,

nici în acest caz apelanta-pârâtă nu poate pretinde un drept de proprietate și

nici (cel puțin) un drept de folosință născut dintr-o eroare de înregistrare a

unui rol fiscal, independent de dreptul de proprietate al proprietarilor din

bloc asupra terenului de sub bloc; pe de altă parte, nimeni nu poate invoca

pentru protecția unui drept al său propria culpă sau încălcarea legii.

Instanța de apel a

mai apreciat că din înscrisurile depuse la dosarul Judecătoriei sectorului 2

(titluri de proprietate eliberate de Prefectura Municipiului București),

rezultă că proprietarii din bloc dețin, în cotă indiviză corespunzătoare

fiecărui apartament, dreptul de proprietate asupra terenului de sub bloc, în

care este inclus în mod indiscutabil și porticul, pasajul pietonal, terenul în

suprafață de 63,60 mp, adiacent blocului, deoarece acesta este situat fizic sub

apartamentele proprietarilor care dețin titluri de proprietate asupra terenului

aferent blocului.

În atare situație,

precum și în raport cu dezlegarea irevocabilă a chestiunii privind

valabilitatea Contractului de închiriere nr. A din 24 mai 2001, prin

respingerea cererii reconvenționale prin care pârâta solicita nulitatea

acestuia (soluție necriticată în recurs), Curtea de Apel a apreciat că soluția

dată de prima instanță este legală și temeinică, astfel că în temeiul art. 296

raportat la art. 969 din vechiul C. civ., apelul formulat de pârâtă a fost

respins ca nefondat; s-a făcut aplicarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ.,

astfel că, s-a dispus obligarea apelantei-pârâte la plata cheltuielilor de

judecată efectuate de către intimata reclamantă.

În termen legal,

împotriva acestei decizii, pârâta SC S.M.I. SRL a formulat recurs,

prevalându-se de motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C.

proc. civ., solicitând respingerea acțiunii introductive de instanță, astfel

cum a fost precizată, și admiterea cererii reconvenționale astfel cum a

formulat-o; de asemenea, recurenta a solicitat cheltuielile de judecată

efectuate în toate fazele procesuale.

Într-o primă critică

formulată în dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C.

proc. civ., recurenta susține că instanța de apel a reținut, în mod greșit și

contradictoriu "dezlegarea irevocabilă a chestiunii privind valabilitatea

Contractului de închiriere nr. A din 24 mai 2001, prin respingerea cererii

reconvenționale prin care pârâta solicită nulitatea acestuia, soluție

necriticată în recurs (...)".

Această concluzie a

instanței de rejudecare nu corespunde istoricului soluțiilor pronunțate în

cauză, sens în care reproduce dispozitivul și mare parte din considerentele

Deciziei de casare nr. 1.723 din 3 iunie 2014 a Înaltei Curți de Casație și

Justiție, secția I civilă.

Înalta Curte de

Casație și Justiție, soluționând recursul anterior formulat în cauză de către

pârâtă, în cuprinsul considerentelor deciziei indicate a apreciat, între

altele, în sensul celor ce urmează:

"În ceea ce

privește primul motiv de recurs, se constată că decizia instanței de apel a

fost pronunțată cu nesocotirea dispozițiilor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc.

civ., care consacră principiul general privind motivarea hotărârilor, potrivit

cărora, judecătorii sunt datori să arate în cuprinsul hotărârii motivele de

fapt și de drept în temeiul cărora și-au format convingerea și cele pentru care

s-au înlăturat cererile părților.

În speță, instanța de

apel, deși a reținut ca pârâta a formulat un motiv de apel ce vizează respingerea

cererii sale reconvenționale, nu a analizat susținerile apelantei sub acest

aspect și nu a arătat care sunt considerentele de fapt și de drept care au stat

la baza soluției pronunțate, de respingere a cererii reconvenționale.

Față de cele ce

preced, se impune admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea

cauzei spre rejudecare, pentru ca instanța de trimitere să pronunțe o hotărâre

care să respecte prevederile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., asigurând

astfel atât dreptul părților la un proces echitabil, conform art. 6 alin. (1)

din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, cât și posibilitatea exercitării

unui control judiciar, în cazul promovării unei eventuale căi de atac."

(alin. (2), (3) și (8) din Decizia civilă nr. 1.723 din 3 iunie 2014,

pronunțată de I.C.C.J.); de asemenea, în cuprinsul motivelor de recurs,

recurenta a reprodus și parag. 8 de la fila ..., ca și parag. 6 de la fila ...

ale aceleiași decizii (redate deja de instanța de rejudecare, în considerentele

deciziei sale, anterior expuse).

Recurenta mai arată

că față de cele arătate, în mod indubitabil instanța de control judiciar a

ordonat instanței de apel, ca urmare a admiterii recursului și a casării cu

trimitere spre rejudecarea apelului, să tranșeze juridic două aspecte, iar nu

unul cum greșit a reținut în decizia recurată - cel referitor la capătul de

cerere privind obligarea pârâtei la plata chiriei.

Pe de altă parte,

instanța de apel a reținut că "În atare situație, precum și în raport cu

dezlegarea irevocabilă a chestiunii privind valabilitatea Contractului de

închiriere nr. A din 24 mai 2001, prin respingerea cererii reconvenționale prin

care pârâta solicită nulitatea acestuia, soluție necriticată în recurs, Curtea

apreciază că soluția dată de prima instanța este legală și temeinică

(...)."

Recurenta susține că

instanța de apel, în mod paradoxal și contradictoriu, pe de o parte reține că

soluția cu privire la cererea reconvențională nu a fost criticată în recurs,

pentru ca, pe de altă parte, ulterior să rețină faptul că "împotriva

acestei decizii a declarat recurs pârâta-reclamanta SC S.M.I. SRL, solicitând

casarea deciziei atacate în vederea administrării de noi probatorii pentru

stabilirea situației de fapt. În subsidiar, recurenta a solicitat modificarea

deciziei și, pe fond, respingerea acțiunii și admiterea cererii

reconvenționale, astfel cum a fost formulată."

În aceste condiții,

arată recurenta, instanța de rejudecare a încălcat dispozițiile art. 315 alin.

(1) C. proc. civ. text care prevăd că: "În caz de casare, hotărârile

instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum și asupra

necesității administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii

fondului"; de asemenea, au fost încălcate dispozițiile art. 315 alin. (3)

C. proc. civ., întrucât nu a ținut seama de toate motivele invocate înaintea

instanței a cărei hotărâre a fost casată" și nu a stabilit corect limitele

rejudecării.

Având în vedere cele

anterior arătate, rezultă că hotărârea criticată cuprinde motive

contradictorii, astfel încât recurenta învederează că în cauză devin incidente

prevederile art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

În dezvoltarea celui

de-al doilea motiv de recurs invocat de recurentă - art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. - se arată că, printr-o greșită aplicare a dispozițiilor legale, instanța

de apel a concluzionat în sensul că terenul în litigiu este proprietatea

intimatei reclamante-pârâte Asociația de Proprietari.

Astfel, Curtea de

Apel nu a ținut cont de toate înscrisurile depuse în cauză, dând prevalență

unora dintre acestea și neluându-le deloc în considerare pe altele, pe baza

unor criterii necunoscute, cu toate că aceste înscrisuri aveau putere juridică

cel puțin egală.

Cu toate ca instanța

de apel reține faptul că "în raport cu răspunsul nelămuritor al acestei instituții"

(...) și "departe de a lămuri situația juridică a terenului, aceste

răspunsuri, în orice caz, dovedesc lipsa apartenenței acestui teren (spațiu,

pasaj, portic) adiacent blocului" (...), totuși, concluzionează ea

"proprietarii din blocul dețin în cota indiviză corespunzătoare fiecărui

apartament, dreptul de proprietate asupra terenului de sub bloc, în care este

inclus indiscutabil, porticul, pasajul pietonul, terenul în suprafață de 63,60

mp adiacent blocului, deoarece acesta este situat fizic sub apartamentele

proprietarilor care dețin titluri de proprietate asupra terenului aferent

blocului".

În opinia recurentei,

ceea ce este adiacent blocului, adică lângă bloc, nu poate fi, în același timp,

și terenul de sub bloc, situat fizic sub apartamentele proprietarilor din bloc;

în plus, din planșele fotografice depuse în dosarul de apel, după casare se

poate constata cu ușurință unde se afla acest portic, în suprafață de 63,60 mp.

Titlurile de

proprietate depuse la dosar (pentru suprafețele de teren de sub scările A și D)

sunt eliberate pentru întreg terenul situat sub bloc, amprenta blocului, care

este în coproprietate forțată, codevalmașă a tuturor proprietarilor de la toate

cele 4 scări ale blocului, iar nu doar pentru scara C. Suma cotelor indivize de

teren al întregului bloc (toate cele 4 scări) este de aproximativ 1.400 mp

(amprenta blocului), iar a scării C este de 410 mp, pe când întreaga suprafață

a porticului pe care funcționează 4 societăți comerciale este de aproximativ

150 mp.

Recurenta mai susține

că instanța nu a ținut cont de adresele emise de către Primăria sector 2 în

care se specifică în mod clar faptul că terenul în litigiu este proprietatea

statului, pentru a cărui folosire recurenta achită o redevență (retroactiv, din

anul 2005); astfel, în perioada 2005 - 2008, recurenta a plătit atât redevența

la stat, cât și chirie intimatei.

În urma încheierii

contractului de locațiune, Asociația de Proprietari a încasat o sumă de bani de

la recurentă cu titlu de chirie; or, la dosarul cauzei nu există niciun înscris

din care să rezulte că intimata plătește impozit, potrivit C. fisc. pentru

venitul realizat din chirie; ca atare, solicită instanței de recurs a pune în

vedere intimatei să depună la dosar declarațiile de venit începând cu anul 1997

și până în februarie 2010.

Un ultim aspect pe

care recurenta îl semnalează - cel mai important în soluționarea prezentei

cauze și stabilirea corectă a situației juridice a terenului - care, în opinia

sa a făcut de prisos emiterea atâtor adrese la instituțiile statului și

numeroase amânări ale cauzei - este reprezentat de dezlegarea situației

juridice a terenului în cauză cu putere de lucru judecat, anume prin Decizia

civilă nr. 1.667 din 4 iunie 2001, a Curții de Apel București, secția a IV-a

civilă; astfel, prin această decizie s-a reținut: "prin Decizia civilă nr.

494/1999 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, s-a constatat că

terenul în cauză a fost destinat ca pasaj pietonal, în acest loc fiind

amplasate și gurile de ventilație ale subsolului blocului.

(...) Este de reținut

că (...) s-au administrat probe din care rezultă că terenul pe care se află

construcția este domeniu public.

Astfel, conform

Adresei din 18 octombrie 2000 de la dosarul de apel, terenul în cauză este

prevăzut ca spațiu pentru circulația pietonală și constituie domeniul public al

Municipiului București, făcându-se deci corect aplicarea dispozițiilor Legi nr.

213/1998, iar probele de la dosar fiind corect și legal interpretate."

Față de cele arătate,

având în vedere că instanța de rejudecare a fost învestită să verifice situația

juridică a terenului din cauză, întrucât se contestă nu numai dreptul de

proprietate al intimatei reclamante-pârâte pentru această suprafață de teren,

ci orice drept care să-i confere posibilitatea de a dispune de acest spațiu,

întrucât proprietar este Statul Român, aceasta nu a ținut cont de aspectele

dezlegate cu putere de lucru judecat și a concluzionat, în mod eronat, eliptic

și contradictoriu, pe baza unor adrese contradictorii și în temeiul unor prezumții,

că terenul în cauză, care este adiacent blocului, se află situat fizic sub bloc

și aparține proprietarilor blocului, în cota indiviză corespunzătoare fiecărui

apartament; în plus, instanța de apel a fost învestită în rejudecare să

verifice legalitatea și temeinicia încheierii contractului de închiriere din

cauză, în ce intimata reclamantă-pârâtă are vreun drept de a solicita evacuarea

recurentei și de a pretinde plata unei chirii, și nu a făcut-o, întrucât a

reținut, în mod greșit, faptul că cererea reconvențională ar fi fost tranșată

în mod irevocabil, prin faptul necriticării în recurs a soluției date acesteia.

Or, instanța a fost

sesizată să anuleze contractul de închiriere pentru nevalabilitatea obiectului

actului juridic, motivat de faptul că obiectul actului juridic trebuie să

aparțină celui ce se obligă la transferul sau grevarea lui, cerere care însă a

rămas nesoluționată.

Pe de altă parte,

instanța a fost învestită să dispună obligarea intimatei-reclamante-pârâte la

restituirea chiriei încasate nelegal în ultimii trei ani de la data

introducerii acțiunii, însă nici această cerere nu a fost soluționată.

De asemenea, instanța

a fost sesizată, prin multitudinea probelor depuse la dosar, de către recurentă

prin care demonstra că în nenumărate rânduri a fost tulburată în posesia și

folosința spațiului, făcându-l impropriu scopului și destinației pentru care a

fost închiriat, tulburare decurgând chiar prin acțiunile intimatei

reclamante-pârâte (numeroase plângeri adresate instituțiilor statului, care au avut

ca rezultat sistarea utilităților: apa, lumina etc.), aspect, de asemenea,

netranșat de instanța de apel.

În concluzie,

recurenta-pârâtă solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate și

trimiterea cauzei pentru rejudecarea apelului aceleiași Curți de Apel, în

vederea soluționării cererii sale reconvenționale, ca și pentru efectuarea unei

expertize topo.

Recurenta-pârâtă a

anexat motivelor de recurs copii ale unor înscrisuri, astfel: decizie de

impunere a utilizării temporare emis pentru SC E.T. SRL (terț față de proces),

Decizia civilă nr. 1.667 din 4 iunie 2001 a Curții de Apel București, secția a

IV-a civilă, pronunțată între D.P., SC G. SRL și Asociația de Proprietari,

Adresa din 25 aprilie 2001 de Primăria sector 2, Serviciu Cadastru, Fond

Funciar, Adresa din 18 octombrie 2000 emisă de Primăria Municipiului București,

D.P.I., D.E.P., Serviciul Evidența proprietății către numitul D.P.

Intimata

reclamantă-pârâtă a formulat întâmpinare la motivele de recurs, solicitând

menținerea deciziei atacate, prin respingerea recursului ca nefondat.

Recursul formulat

este fondat, potrivit celor ce succed.

Cauza de față are ca

obiect, astfel cum rezultă din expozeul deciziei de față, cererea reclamantei

pârâte Asociația de Proprietari privind evacuarea pârâtei din spațiul de 63,60

mp închiriat acesteia, plata chiriei aferente acestui spațiu, în sumă de

5.342,40 euro (în echivalent lei), pentru perioada 1 ianuarie 2010 - 31

decembrie 2010, precum și cererea de obligare a pârâtei la plata unei chirii în

valoare de 7 euro/mp/lună cu titlu de chirie, începând cu data de 1 ianuarie

2011, până la evacuarea sa de pe teren (astfel cum cererea a fost completată de

către reclamantă și, ulterior, restrânsă prin renunțarea la judecarea capătului

de cerere privind obligarea pârâtei-reclamante de a aduce spațiul închiriat la

starea inițială).

De asemenea, în

aceeași pricină, pârâta SC S.M.I. SRL a formulat cererea reconvențională prin

care a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la restituirea chiriei încasate

în mod necuvenit în perioada ianuarie 2008 - februarie 2010 și de constatare a

nulității absolute a Contractului de închiriere nr. C din 24 mai 2001 pentru

nevalabilitatea obiectului actului juridic civil; excepțiile procesuale

invocate de către recurenta pârâtă-reclamantă prin întâmpinare au fost

dezlegate cu autoritate de lucru judecat în cauza de față, astfel cum rezultă

din considerentele deciziei de casare, anume Decizia civilă nr. 1.723 din 3

iunie 2014 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă.

În esență, prima

instanță, a admis în parte cererea principală, astfel: s-a respins cererea de

evacuare a pârâtei-reclamantei și s-a admis cererea privind obligarea acesteia

la plata unei chirii de 3 dolari/mp/lună pentru intervalul ianuarie 2010 - 20

decembrie 2012; s-a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională.

Împotriva hotărârii

primei instanțe a formulat apel doar pârâta-reclamantă, astfel încât, din acest

punct de vedere, instanța de apel în mod corect, în stabilirea limitelor

rejudecării, a concluzionat că soluția asupra cererii de evacuare este intrată

în puterea lucrului judecat.

Din analiza

criticilor formulate prin motivele de apel însă, se constată că pârâta

reclamantă a exercitat calea de atac atât împotriva soluției de admitere în

parte a cererii principale, cât și împotriva soluției tribunalului de

respingere în totalitate a cererii sale reconvenționale (restituirea chiriei

achitate nedatorat, potrivit susținerilor pârâtei-reclamante, dar cererea

privind constatarea nulității absolute a Contractului de închiriere nr. C din

24 mai 2001, încheiat cu reclamanta-pârâtă, pentru nevalabilitatea obiectului

actului juridic civil).

Împotriva Deciziei

civile nr. 373 din 21 octombrie 2013 a Curții de Apel București, secția a V-a

civilă, prin care a fost respins, ca nefondat, apelul pârâtei-reclamante,

aceeași parte a exercitat recurs care a fost soluționat prin Decizia civilă nr.

1.723 din 3 iunie 2014 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă,

decizia recurată fiind casată, iar cauza trimisă spre rejudecare instanței de

apel.

În raport de

criticile cu care instanța de recurs a fost învestită, în decizia de casare,

Înalta Curte a dat dezlegări unor probleme de drept (criticile referitoare la

soluționarea excepțiilor procesuale invocate de către pârâta reclamantă prin

apelul formulat împotriva încheierii primei instanțe din 15 iunie 2012), dar,

în același timp a reținut că în cauză situația de fapt nu era complet

stabilită, date fiind relațiile contradictorii comunicate de instituțiile statului

cu privire la situația juridică a terenului în litigiu în suprafață de 63,60

mp; totodată, în analiza primului motiv de recurs conceput de către recurentă

cu privire la neanalizarea de instanța de apel a criticilor sale referitoare la

respingerea cererii reconvenționale, instanța de casare a statuat că decizia

recurată nu întrunea exigențele art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Din acest punct de

vedere, Înalta Curte constată că prin decizia de casare, astfel cum corect

indică recurenta, s-a reținut:

"În speță,

instanța de apel, deși a reținut ca pârâta a formulat un motiv de apel ce

vizează respingerea cererii sale reconvenționale, nu a analizat susținerile

apelantei sub acest aspect și nu a arătat care sunt considerentele de fapt și

de drept care au stat la baza soluției pronunțate, de respingere a cererii

reconvenționale.

Față de cele ce

preced, se impune admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea

cauzei spre rejudecare, pentru ca instanța de trimitere să pronunțe o hotărâre

care să respecte prevederile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

(...)".

În consecință,

instanța de apel, în rejudecare, în mod nelegal a stabilit că limitele

rejudecării nu includeau și analizarea criticilor apelantei susținute cu

privire la respingerea cererii sale reconvenționale și în privința cererii

privind constatarea nulității absolute a Contractului de închiriere nr. C din

24 mai 2001 încheiat între părți și, în consecință, că valabilitatea

contractului ar fi fost tranșată în cauză în mod irevocabil.

Date fiind aceste

constatări, Înalta Curte apreciază caracterul fondat al primului motiv de

recurs prin care s-a susținut încălcarea dispozițiilor art. 315 alin. (1) și

(3) C. proc. civ.

Cu toate că

recurenta-pârâtă reclamantă a încadrat aceste critici în ipoteza de

nelegalitate de la art. 304 pct. 7 C. proc. civ., Înalta Curte apreciază că

încălcarea dispozițiilor procedurale imperative ale art. 315 alin. (1) și (3)

C. proc. civ. reprezintă critici susceptibile de analiză pe temeiul art. 304

pct. 5 C. proc. civ., întrucât nesocotirea acestora conduce la reținerea în

cauză a dispozițiilor art. 105 alin. (2) rap. la art. 108 alin. (1) C. proc.

civ., câtă vreme instanța de rejudecare nu s-a conformat celor stabilite

irevocabil în cauză de către instanța de casare, ci, dimpotrivă, pe baza unor

evaluări proprii, a ajuns la o concluzie contrară - "dezlegarea

irevocabilă a chestiunii privind valabilitatea Contractului de închiriere nr. A

din 24 mai 2001, prin respingerea cererii reconvenționale prin care pârâta solicită

nulitatea acestuia, soluție necriticată în recurs (...)"; în plus, chiar

dacă referitor la aceeași critică sunt întrunite și cerințele art. 304 pct. 7

C. proc. civ., date fiind considerente contradictorii sub aspectul celor

reținute de instanța de rejudecare prin raportare la diferitele acte

procedurale ale cauzei (decizia de casare, motivele de recurs și stabilirea

limitelor rejudecării), Înalta Curte reține că motivul de casare (pct. 5) are

prioritate în raport cu cel de modificare a deciziei recurate (pct. 7).

Într-un alt motiv de

recurs, întemeiat pe teza descrisă de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta

susține că instanța de apel, în mod nelegal, a concluzionat în sensul că

terenul în litigiu este proprietatea intimatei reclamante-pârâte Asociația de

Proprietari, susținând, totodată, că spațiul în litigiu a fost reținut (de

asemenea, în mod contradictoriu) ca fiind adiacent blocului, dar și aferent

acestuia (noțiuni care, potrivit susținerilor recurentei, nu se suprapun), în

sensul că instanța de apel a concluzionat că acesta, fizic, este situat sub

apartamentele proprietarilor care dețin titluri de proprietate asupra terenului

aferent blocului.

Analizând această

critică, Înalta Curte constată, contrar celor susținute de recurentă, că

instanța de apel a reținut că dreptul de proprietate asupra terenului de sub

bloc (în care a inclus și "porticul, pasajul pietonal în litigiu în

suprafață de 63,60 mp, adiacent blocului") aparține proprietarilor din

bloc care dețin în cotă indiviză corespunzătoare fiecărui apartament, iar nu

Asociației de Proprietari a Blocului, în condițiile în care Asociația de

Proprietari și proprietarii din bloc sunt subiecte de drept diferite.

Cu toate acestea,

Înalta Curte apreciază că recurenta susține, în mod întemeiat, că ceea ce este

reprezintă teren aferent unei clădiri (adică "alăturat, învecinat,

vecin", conform DEX) sau adiacent (alăturat, continuu, potrivit aceleiași

surse) nu poate fi, în același timp, situat și sub clădirea edificată pe acel

teren, conținutul semantic al acestor sintagme fiind diferit.

Pe de altă parte,

noțiunea de "portic" reprezintă (conform aceluiași DEX) o

"galerie exterioară, mărginită de o colonadă, uneori cu arcade, care

servește ca loc de adăpost sau de plimbare în jurul unei piețe, al unei clădiri

etc. sau ca intrare monumentală într-un edificiu"; în aceste condiții,

doar în anumite circumstanțe, pasajul pietonal poate fi o expresie identică sau

similară celei de portic, în timp ce în argumentarea instanței de apel

noțiunile par a fi echivalente în orice condiții.

Așa fiind, Înalta

Curte reține că prin decizie recurată nu s-a stabilit cu certitudine

amplasamentul terenului în litigiu - fie sub bloc, fie aferent/adiacent

blocului (învecinat cu acesta), chiar în situația suplimentării probatoriului

în rejudecare, potrivit îndrumărilor date de instanța de casare; în același

timp, se poate constata că instanța de casare nu a stabilit decât necesitatea

suplimentării probatoriului în scopul stabilirii depline a situației de fapt a