ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2135/2015

Prin Sentința civilă nr. 20.136 din 20 decembrie 2012, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în Dosarul nr. 68159/3/2011 a fost admisă în parte cererea reclamantei-pârâte Asociația de Proprietari xxx, în contradictoriu cu pârâta-reclamantă SC S.M.I. SRL, în sensul că a fost respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere având ca obiect evacuarea pârâtei de pe terenul situat la parterul blocului, București.

De asemenea, s-a dispus obligarea pârâtei-reclamante la plata unei chirii de 3 dolari/mp începând pentru luna ianuarie 2010 și, în continuare, la o chirie de 3 dolari/mp pe lună, începând cu luna martie 2010 până la data de 20 decembrie 2012. S-a luat act de renunțarea reclamantei-pârâte la capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei să aducă, pe cheltuiala sa, terenul în situația anterioară edificării construcției; s-a respins, ca neîntemeiată, cererea reconvențională; s-a dispus obligarea pârâtei-reclamante la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 2.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut următoarele: Prin Cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 București sub nr. 15838/300/2010, reclamanta Asociația de proprietari xxx din București, a chemat în judecată pe pârâta SC S.M.I.

SRL, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună evacuarea acesteia de pe terenul situat în București, în suprafață de 63,60 mp; cu cheltuieli de judecată. În motivarea cererii, reclamanta a arătat că deține în proprietate terenul menționat mai sus și a învederat că între părți a fost încheiat Contractul de închiriere nr. A din B mai 2001, perioada de valabilitate a acestuia fiind prelungită succesiv până la data de 31 decembrie 2009; întrucât termenul de închiriere a expirat, reclamanta a arătat că înțelege să solicite evacuarea pârâtei. Reclamanta a susținut că pârâta a ridicat pe acest teren o construcție (cu destinație de spațiu comercial) în baza Contractului înregistrat sub nr. B din 18 august 1997, prin care a închiriat și terenul.

De asemenea, s-a arătat de către reclamantă că a chemat-o pe pârâtă la conciliere în vederea soluționării pe cale amiabilă a situației create, propunându-i, totodată, și încheierea unui nou contract de închiriere; pârâta a refuzat orice propunere susținând că deține în continuare, în mod legal, spațiul comercial. S-a mai susținut că pârâta ocupă în prezent, în mod abuziv, terenul proprietatea reclamantei, întrucât aceasta nu deține acte valabile care i-ar putea conferi vreun drept asupra acestei proprietăți. La data de 25 noiembrie 2010, reclamanta a depus la dosar, prin serviciul registratură, note scrise prin care a precizat ca obiectul principal al acțiunii este reprezentat de evacuarea pârâtei.

De asemenea, la termenul de judecată din 21 ianuarie 2011, reclamanta și-a completat cererea introductivă solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța, să dispună pe lângă evacuarea pârâtei, și obligarea acesteia să aducă terenul, pe cheltuiala sa, în situația anterioară edificării construcției existente pe teren, obligarea la plata sumei de 5.342,40 euro (în echivalent lei), reprezentând contravaloarea chiriei aferente perioadei 1 ianuarie 2010 - 31 decembrie 2010, precum și la plata unei chirii în valoare de 7 euro/mp/lună cu titlu de chirie, începând cu data de 1 ianuarie 2011, până la evacuarea sa de pe teren.

Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii promovate de reclamantă ca neîntemeiată, precum și obligarea acesteia să îi restituie sumele încasate fără drept de la pârâtă, deoarece reclamanta nu deține un titlu de proprietate asupra suprafeței închiriate, întrucât acest teren face parte dintr-un pasaj pietonal aflat în folosință publică. Pârâta a mai arătat că în urma unor controale efectuate de autoritățile competente, a fost sancționată contravențional pentru nedeclararea folosinței suprafeței de teren închiriate de la reclamantă, fiind astfel obligată să-și deschidă rol fiscal, iar în baza Deciziei de impunere nr. 2.903 din 5 august 2010, a achitat impozit retroactiv, începând cu data de 1 ianuarie 2005. De asemenea, pârâta a susținut că a răspuns notificării adresate de reclamantă, fiind informată cu acea ocazie că, pentru viitor, i se solicită plata unei chirii majorate, cuantumul acesteia fiind fixat la 800 de euro pe lună.

Mai mult, reclamanta a procedat la închiderea contului deschis la B.R., făcând astfel imposibilă plata chiriei în continuare. La data de 21 ianuarie 2011, pârâta a depus cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 12.783 RON reprezentând chiria încasată pentru perioada ianuarie 2008 - februarie 2010, a invocat nulitatea absolută a Contractului de închiriere nr. C din 24 mai 2001 pentru nevalabilitatea obiectului actului juridic civil, precum și excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei; cu cheltuieli de judecată. Prin Sentința civilă nr. 9.269 din 1 iulie 2001, Judecătoria Sectorului 2 București a admis excepția de necompetență materială, invocată de pârâta-reclamantă, și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București, secția comercială.

Pe rolul Tribunalului, cauza a fost înregistrată la data de 24 octombrie 2011 sub nr. 68159/3/2011. Prin Încheierea din data de 15 iunie 2012, prima instanță a respins excepțiile lipsei capacității de folosință, a lipsei dovezii calității de reprezentant, excepția lipsei capacității procesuale active, excepția lipsei coparticipării procesuale active obligatorii, ca și excepția lipsei de interes, pentru motivele indicate în considerentele respectivei încheieri de ședință. În dovedirea pretențiilor formulate, părțile au administrat proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriu.

Analizând actele și lucrările dosarului, prima instanță a reținut și apreciat următoarele: Prin Contractul de închiriere nr. A din 24 mai 2001, reclamanta-pârâtă a închiriat pârâtei-reclamante terenul în suprafață de 63,6 mp, situat în București, xxx, pentru o perioadă de 1 an, începând cu data de 1 mai 2001, chiria lunară stabilită pentru stabilirea suprafeței închiriate fiind de 3 dolari/mp (dosar Judecătoria sector 2). Perioada de valabilitate a contractului de închiriere a fost prelungită succesiv prin încheierea unor noi contracte de locațiune. Cu acordul locatorului, reclamanta-pârâtă a executat pe acest teren lucrări de amenajare provizorie a unui spațiu comercial, în porticul existent la parterul blocului.

Prin cererea dedusă judecății, reclamanta-pârâtă a solicitat, în principal, evacuarea de îndată a pârâtei de pe terenul pe care i l-a închiriat, ca urmare a expirării termenului de valabilitate al contractului la data de 31 decembrie 2009. Într-adevăr, pe lângă acordul de voință al părților, contractul de închiriere încetează prin expirarea termenului. Dacă termenul locațiunii a fost determinat prin convenția părților, locațiunea încetează de drept (dies pro homine interpellat) prin simpla trecere a termenului, fără să mai fie nevoie de o înștiințare prealabilă, afară numai dacă a operat relocațiunea tacită. În cauza dedusă judecății, termenul închirierii a fost stabilit prin voința părților pe o durată determinată, ce a fost prelungită în mai multe rânduri prin încheierea unor acte adiționale succesive.

Astfel, prin actul adițional la Contractul de închiriere nr. B din 18 august 1997, depus la dosarul cauzei, părțile au decis prelungirea duratei locațiunii cu încă o perioadă de minim 5 ani, termenul final al locațiunii fiind fixat la data de 31 decembrie 2019. Pe cale de consecință, Tribunalul a respins cererea de evacuare a pârâtei-reclamante, constatând că în cauză nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru încetarea dreptului de folosință al chiriașului, întrucât termenul contractual nu s-a împlinit, contrar celor susținute de către reclamanta-pârâtă. Cu privire la cel de-al doilea capăt de cerere având ca obiect obligarea pârâtei-reclamante, pe cheltuiala sa, să aducă terenul în situația anterioară edificării construcției, în temeiul art. 246 C. proc.

civ., s-a luat act de renunțarea reclamantei-pârâte la judecarea acestuia, exprimată prin cerere scrisă, depusă la dosar. Prin Contractul de închiriere nr. B din 18 august 1997 și, ulterior, prin Contractul nr. A din 24 mai 2001, părțile au stipulat o chirie de 3 dolari/mp. Prețul chiriei inițial convenit a fost menținut și prin actul adițional încheiat ulterior, când părțile au prevăzut că pe toată durata locațiunii, cuantumul acestuia nu va putea fi modificat de niciuna dintre părți.

În răspunsul la întrebarea nr. 5 din interogatoriul propus de reclamanta-pârâtă, pârâta-reclamantă a recunoscut că nu a achitat chiria începând cu luna martie 2010, ca urmare a închiderii contului bancar deschis de către Asociația de Proprietari la B.R., la data de 5 februarie 2010. Această situație de fapt este confirmată de către reclamanta-pârâtă în răspunsul la întrebarea nr. 8 din interogatoriul luat acesteia, în care precizează, de asemenea, că a încercat în repetate rânduri o renegociere a clauzelor contractuale în vederea obținerii acordului pârâtei de a plăti o chirie majorată de 7 euro/lună/mp.

Contrar celor susținute la interogatoriu, pârâta-reclamantă nu a făcut dovada plății chiriei aferente lunii ianuarie 2010. Prin urmare, Tribunalul a dispus obligarea acesteia la plata chiriei scadente, în cuantum de 3 dolari/mp, în echivalentul în lei la cursul BNR de la data plății, aferente lunii ianuarie 2010 și lunilor martie 2010 - 20 decembrie 2012. Cererea reconvențională promovată de pârâta-reclamantă a fost apreciată ca neîntemeiată pentru următoarele considerente: Pârâta-reclamantă a solicitat instanței să constate nulitatea absolută a Contractului de închiriere nr. A din 24 mai 2001 pentru nevalabilitatea obiectului actului juridic civil, motivat de faptul că obiectul actului juridic trebuie să aparțină celui ce se obligă la transferul sau grevarea lui.

Cum reclamanta-pârâtă nu este proprietara spațiului din care se solicită evacuarea sa, aceasta nu putea transmite un drept pe care nu îl are sau mai mult decât are, neavând nicio calitate de a face vreun act sau fapt juridic, în speță, de a încheia un contract de închiriere. Instanța a respins pretențiile formulate de pârâta-reclamantă, având în vedere că prin încheierea unui contract de locațiune nu se transmite dreptul de proprietate, astfel încât locatorul poate să nu fie proprietarul lucrului dat în locațiune. Ca atare, un uzufructuar sau un locatar poate închiria valabil bunul deținut cu titlu de uzufruct sau de locațiune. Deoarece contractul de închiriere nu este translativ de proprietate, el poate fi încheiat și de către titularul unui alt drept real sau chiar de creanță, dacă prerogativele pe care le are asupra bunului îi conferă această posibilitate, cu sau fără încuviințarea proprietarului.

În cazul închirierii lucrului altuia de către o persoană care nu are asupra lucrului un drept opozabil față de proprietar (drept care să-i confere posibilitatea închirierii), singura sancțiune este inopozabilitatea respectivei locațiuni adevăratului proprietar, acest contract fiind pentru el un res inter alios acta; în speță însă, pârâta-reclamantă nu a probat faptul că până la data introducerii cererii de chemare în judecată ar fi fost tulburată prin deținerea lucrului, în drept sau în fapt, de vreun terț care să fi invocat sau pretins un drept de proprietate asupra terenului închiriat. Din probele administrate în cauză, instanța a reținut că pârâta-reclamantă deține terenul în temeiul contractului încheiat cu Asociația de Proprietari, aceasta nefăcând dovada detenției terenului în litigiu în baza unui alt titlu locativ.

S-a apreciat că decizia de impunere și chitanțele anexate la dosarul Judecătoriei Sector 2, nu constituie titlu locativ și nu dau naștere raporturilor de închiriere, și, ca atare, nu îndreptățesc pe chiriaș să ocupe suprafața locativă în litigiu, cum eronat a susținut pârâta-reclamantă, ci atestă plata impozitului datorat în temeiul Legii nr. 571/2003 privind C. fisc., pentru folosința terenului deținut cu titlu de închiriere. Numai dacă locatarul ar fi probat tulburarea în folosința bunului prin faptul exercitării de către un terț a unui drept asupra lucrului, împiedicându-i folosința, s-ar fi putut pune în discuție răspunderea locatorului pentru pierderea sau reducerea folosinței bunului închiriat.

Doar în acest fel locatarul ar fi putut solicita restituirea chiriei deja achitate. Or, în cauză pârâta-reclamantă nu a susținut și nici nu a probat o asemenea tulburare în folosința lucrului. Tribunalul a mai constatat că pârâta-reclamantă nu a probat desființarea titlului locatorului în baza căruia consimte la locațiune. Mai mult, din probele administrate, s-a reținut că pe toată durata locațiunii, locatorul a fost în măsură să asigure locatarului folosința lucrului; prin urmare, instanța a respins ca neîntemeiată și cererea acestuia de restituire a chiriei încasată pentru perioada ianuarie 2008 - februarie 2010. Cum pretențiile reclamantei-pârâte nu au fost integral admise, în temeiul art. 276 C. proc.

civ., instanța a acordat numai în parte cheltuielile de judecată solicitate, pârâta-reclamantă fiind obligată să ramburseze reclamantei-pârâte suma de 1.000 RON, reprezentând parte din taxele judiciare de timbru și din onorariul de avocat, raportat la valoarea pretențiilor admise. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta, iar prin Decizia nr. 373 din 21 octombrie 2013, Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta-reclamantă SC S.M.I. SRL împotriva sentinței și împotriva încheierii de ședință prin care au fost respinse de către instanța de fond excepțiile lipsei capacității de folosință, lipsei dovezii calității de reprezentant, lipsei calității procesuale active, lipsei coparticipării procesuale active obligatorii și lipsei de interes.

Pentru a decide în acest sens, instanța de apel a reținut, pe fondul cauzei, că predarea folosinței bunului nu este condiționată de calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv. Pentru încheierea valabilă a unui contract cu "acest obiect", nu apartenența sau natura dreptului este esențială, ci o situație "de fapt" constând în predarea bunului, menținerea acestuia în stare de întrebuințare potrivit destinației sale și asigurarea neîmpiedicării folosinței bunului pe toată durata contractului. Instanța de apel a reținut, în esență, că prima instanță a analizat cauza în raport cu probatoriul administrat, dar și cu dispozițiile legale incidente, pronunțând o hotărâre temeinică și motivată.

În cauză, cu înscrisurile aflate la dosar - adrese nr. x/2003 și din 18 octombrie 2000, precum și cu adresele ce se regăsesc la dosarul apel s-a făcut dovada că intimata-reclamantă deține în proprietate și posesie terenul pe care l-a închiriat apelantei pârâte.

Astfel, locatarii, proprietari ai imobilului construcție, au primit în proprietate și cotele de teren aferente, conform titlurilor de proprietate aflate la dosar și adreselor emise de instituțiile statului, precum și documentației cadastrale elaborate pentru acest tronson, din care rezultă că terenul este proprietatea locatarilor din blocul ... Sub aspectul susținerilor apelantei referitoare la nulitatea absolută a Contractului de închiriere nr. A din 24 aprilie 2001 și față de motivele de nulitate invocate, Curtea de Apel le-a respins, întrucât a apreciat că în cauză nu este incidentă niciuna dintre cauzele de nulitate invocate, având în vedere că apelanta cunoștea situația juridică a terenului ce face obiectul contractului și situația de fapt, având în vedere litigiile anterioare derulate între părți, dar și situația de la momentul încheierii Contractului nr. B din 18 august 1997, prelungit ulterior, cu acordul și la solicitarea apelantei-pârâte.

Față de natura juridică a contractului de închiriere și dispozițiile legale incidente acestuia, instanța de apel a apreciat că motivele și cauzele de nulitate invocate de către apelantă nu au suport juridic. Totodată, s-a constatat că apelanta nu a motivat în concret și în raport de fiecare cauză de nulitate invocată, aspectele asupra cărora instanța ar urma să se pronunțe, ci a enumerat doar diverse cauze de nulitate a actului juridic, fără a le explicita în raport de actul ce se cere a fi declarat nul. Pe de altă parte, a fost înlăturată susținerea apelantei în sensul că sumele de bani plătite cu titlu de chirie către intimata-reclamantă în baza contractului de închiriere ar reprezenta o îmbogățire fără justă cauză, având în vedere caracterul și condițiile impuse de textul de lege incident răspunderii civile delictuale.

Astfel, îmbogățirea fără just temei nu își găsește aplicare în materia contractuală, atunci când se pretinde că una dintre părțile contractante nu și-a executat obligația. De aceea, de o îmbogățire lipsită de just temei, care să dea drept la restituire, nu poate fi vorba în sfera raporturilor contractuale, când foloasele realizate de o parte sunt consecința actului juridic consimțit și de cealaltă parte și care constituie temeiul lor legal. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta-reclamantă SC S.M.I. SRL, solicitând casarea deciziei atacate în vederea administrării de noi probatorii pentru stabilirea situației de fapt. În subsidiar, recurenta a solicitat modificarea deciziei și, pe fond, respingerea acțiunii și admiterea cererii reconvenționale, astfel cum a fost formulată.

Prin Decizia nr. 1.723 din 3 iunie 2014, pronunțată în Dosarul nr. 68159/3/2011, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul declarat de pârâta-reclamantă SC S.M.I. SRL împotriva Deciziei nr. 373 din 21 octombrie 2013 a Curții de Apel București, secția a V-a civilă, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță. În esență, instanța de casare a reținut că din analiza actelor și lucrărilor dosarului, s-a constatat că instanța de apel a soluționat cauza fără să procedeze la stabilirea pe deplin a situației de fapt. Astfel, potrivit susținerilor reclamantei - Asociația de proprietari, terenul în litigiu se află în proprietatea sa și acesta a făcut obiectul contractului de închiriere în baza căruia societatea pârâtă datorează chirie.

La dosarul cauzei, au fost depuse titlurile de proprietate ale locatarilor, prin care terenul se atribuie în indiviziune - cota indiviză aferentă fiecărui apartament, în temeiul art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 republicată; de asemenea, s-a depus și adresa emisă de Primăria municipiului București prin care se comunică faptul că terenul pe care este situat pasajul pietonal și subsolul tehnic este cota parte indiviză a tuturor proprietarilor spațiilor din bloc. Pârâta SC S.M.I. SRL a susținut în mod constant faptul că terenul în litigiu este proprietate de stat, pentru care autoritatea locală a stabilit în sarcina sa plata unei redevențe.

În dovedire, a depus la dosar: Procesul-verbal de contravenție emis de Consiliul Local al sectorului 2 prin care societatea este sancționată pentru depunerea cu întârziere a declarației de impunere pentru teren; declarația fiscală pentru stabilirea impozitului pe teren, precum și Decizia de impunere din 5 septembrie 2010. Totodată, Înalta Curte a mai constatat că în dosarul Tribunalului București s-au depus: Adresa emisă la data de 25 aprilie 2001 de către Primăria sectorului 2 București, prin care se menționează cu privire la regimul juridic al porticului cu care a fost prevăzut blocul, că suprafața de teren aparține domeniului privat al municipiului București; Certificatul de urbanism din 12 august 1993 și răspunsul comunicat petentului D.P., potrivit cărora terenul este proprietatea statului și face parte din domeniul public al municipiului București.

În fine, în dosarul Curții de Apel București s-au depus înscrisuri care atestă că terenul de 395,82 mp din suprafața totală de 1.330 mp aparține Asociației de proprietari, că imobilul constituie spațiu de circulație și că SC S.M.I. SRL este înscrisă cu nr. de rol pentru clădirea și terenul în suprafață de 63 mp, începând cu data de 1 ianuarie 2005, în temeiul art. 256 alin. (3) din Legea nr. 571/2003. Drept urmare, față de conținutul contradictoriu al înscrisurilor ce emană de la autorități ale statului, Înalta Curte a apreciat că situația de fapt a imobilului în litigiu nu este pe deplin lămurită, ceea ce impune trimiterea cauzei spre rejudecare Curții de Apel pentru a dispune suplimentarea probatoriului administrat în cauză cu orice probe pe care le va considera pertinente și utile pentru stabilirea regimului juridic al terenului și pentru stabilirea titlului în baza căruia societatea recurentă-pârâtă plătește impozitul pentru imobil.

În baza întregului ansamblu probator administrat în cauză, instanța de trimitere va stabili pe deplin situația de fapt, la care va face aplicarea dispozițiilor legale incidente, în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale. Criticile privind modul de soluționare al excepțiilor invocate în cauză sunt nefondate și au fost respinse. Asociația de proprietari are personalitate juridică și, prin urmare, capacitate de folosință, dobândită în baza legii (art. 5 din Anexa nr. 2 a Legii nr. 114/1996, modificată prin O.U.G. nr. 44/1998), prin înregistrarea acordului de asociere, a statutului și a procesului-verbal al adunării constitutive la organul fiscal competent, urmate de eliberarea codului de înregistrare fiscală.

Președintele Asociației de proprietari are calitatea de reprezentant al reclamantei, în baza procesului-verbal de ședință prin care a fost desemnat să reprezinte asociația și să angajeze apărător ales pentru promovarea acțiunii în justiție. Reclamanta-pârâtă are calitate procesuală activă, deoarece a formulat cererea de chemare în judecată în temeiul contractului de închiriere în care are calitate de locator și potrivit căruia susține că poate folosi terenul închiriat, solicitând despăgubiri și evacuarea pârâtei. Nu se poate reține nici lipsa coparticipării procesuale active, atât timp cât locatarii din bloc, au calitatea de proprietari și sunt legal reprezentați prin organe de conducere alese.

În ceea ce privește capătul de cerere privind evacuarea pârâtei, soluția pronunțată de Tribunalul București nu a fost contestată de părți și a intrat în puterea lucrului judecat, aspect ce nu mai poate fi reiterat omisso medio. În apel, după casare, Curtea de Apel, având în vedere cele statuate prin decizia de casare, a procedat la emiterea unor adrese către mai multe autorități care au obligația legală de a evidenția situația juridică a terenurilor proprietate privată, cât și a celor proprietate publică, situate pe raza teritorială a municipiului București.

În privința cadrului procesual și a limitelor rejudecării, instanța de apel a reținut că, în raport cu ceea ce s-a soluționat de prima instanță, cu ceea ce s-a criticat în apel, cu ceea ce s-a dispus ca urmare a admiterii recursului și a casării cu trimitere spre rejudecarea apelului, singurul aspect care nu a fost soluționat irevocabil, în raport cu etapele parcurse de procesul de față, este cel referitor la capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata chiriei. Pentru lămurirea situației de fapt, potrivit celor ce rezultă din încheierea de la termenul de judecată din 10 noiembrie 2014, s-a dispus efectuarea unei adrese către Primăria municipiului București - D.E.P., solicitându-se comunicarea situației juridice a terenului - spațiu pietonal (pasaj sau portic) situat în București, adiacent blocului, sector 2, în suprafață de 63,60 mp.

De asemenea, s-a dispus efectuarea unei adrese și către D.V.B.L. Sector 2 în sensul de a se comunica temeiul și titlul în baza căruia s-a procedat la stabilirea și încasarea impozitului datorat de societatea pârâtă pentru acest spațiu comercial. Referitor la motivul de apel invocat de apelantă, în sensul că reclamanta nu ar fi îndreptățită să solicite chirie, în ciuda contractului de închiriere dintre părți, deoarece terenul închiriat ar fi aparținut domeniului public, având în vedere probele administrate în cauză în toate etapele procesuale (fond, apel, recurs și apel după casare), instanța de apel l-a apreciat ca fiind nefondat. Astfel, prin Adresa din 27 februarie 2015, comunicată de către Primăria Municipiului București - D.E.P.

- S.E.D.P.P., s-a comunicat că emitentul nu deține date cu privire la suprafața de teren din care s-au calculat atât cotele indivize de teren pentru care au fost eliberate titlurile de proprietate proprietarilor de apartamente; în aprecierea instanței de apel, acest răspuns nu dovedește susținerea apelantei-pârâte în sensul că acesta ar aparține domeniului public al statului. Față de răspunsul nelămuritor al acestei instituții, instanța de apel a revenit cu adresă la același emitent, solicitând completarea adresei anterioare cu date referitoare la terenul - spațiu pietonal (portic) ce face obiectul cauzei; prin completarea la adresa inițială, s-au comunicat o serie de înscrisuri din care o parte se aflau deja la dosarul cauzei.

Curtea de Apel a constatat că nici aceste noi înscrisuri nu lămuresc situația juridică a terenului, însă a apreciat că dovedesc lipsa apartenenței la domeniul public a acestui teren (spațiu, pasaj, portic) adiacent blocului din București, motiv pentru care s-a înlăturat ca nefondată critica apelantei-pârâte cu acest obiect. În urma solicitării instanței de apel, și D.V.B.L. sector 2, a comunicat un răspuns în sensul că titlul în baza căruia s-a deschis rol fiscal pârâtei societate comercială, este Autorizația de construire din 3 iulie 2003; această autorizația de construire se află la dosar și aceasta se referă la "reautorizarea lucrărilor de amenajare a unui spațiu comercial, cu condiția respectării prevederilor Certificatului de urbanism, ale C. civ.

și ale legislației în vigoare". În Certificatul de urbanism din 24 septembrie 2002 se face mențiunea în sensul că terenul în suprafață de 63,60 mp pe care este autorizată amenajarea provizorie a unui spațiu comercial, este proprietatea indiviză a proprietarilor apartamentelor din bloc. Prin urmare, instanța de apel a apreciat că apelanta-pârâtă nu poate pretinde că situația juridică a acestui teren s-a schimbat între momentul încheierii contractului de închiriere cu reclamanta și momentul chemării sale în judecată pentru plata chiriei. Mai mult, așa cum rezultă din Autorizația de construire din 29 decembrie 1997, pârâta SC S.M.I.

SRL a fost autorizată să efectueze "amenajarea provizorie a unui spațiu comercial în porticul existent la parterul blocului", cu obligația ca "la expirarea Contractului de închiriere din 18 august 1997 beneficiarul va aduce spațiul amenajat la forma inițială"; prin urmare, nici în acest caz apelanta-pârâtă nu poate pretinde un drept de proprietate și nici (cel puțin) un drept de folosință născut dintr-o eroare de înregistrare a unui rol fiscal, independent de dreptul de proprietate al proprietarilor din bloc asupra terenului de sub bloc; pe de altă parte, nimeni nu poate invoca pentru protecția unui drept al său propria culpă sau încălcarea legii.

Instanța de apel a mai apreciat că din înscrisurile depuse la dosarul Judecătoriei sectorului 2 (titluri de proprietate eliberate de Prefectura Municipiului București), rezultă că proprietarii din bloc dețin, în cotă indiviză corespunzătoare fiecărui apartament, dreptul de proprietate asupra terenului de sub bloc, în care este inclus în mod indiscutabil și porticul, pasajul pietonal, terenul în suprafață de 63,60 mp, adiacent blocului, deoarece acesta este situat fizic sub apartamentele proprietarilor care dețin titluri de proprietate asupra terenului aferent blocului.

În atare situație, precum și în raport cu dezlegarea irevocabilă a chestiunii privind valabilitatea Contractului de închiriere nr. A din 24 mai 2001, prin respingerea cererii reconvenționale prin care pârâta solicita nulitatea acestuia (soluție necriticată în recurs), Curtea de Apel a apreciat că soluția dată de prima instanță este legală și temeinică, astfel că în temeiul art. 296 raportat la art. 969 din vechiul C. civ., apelul formulat de pârâtă a fost respins ca nefondat; s-a făcut aplicarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., astfel că, s-a dispus obligarea apelantei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată efectuate de către intimata reclamantă. În termen legal, împotriva acestei decizii, pârâta SC S.M.I.

SRL a formulat recurs, prevalându-se de motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., solicitând respingerea acțiunii introductive de instanță, astfel cum a fost precizată, și admiterea cererii reconvenționale astfel cum a formulat-o; de asemenea, recurenta a solicitat cheltuielile de judecată efectuate în toate fazele procesuale. Într-o primă critică formulată în dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc.

civ., recurenta susține că instanța de apel a reținut, în mod greșit și contradictoriu "dezlegarea irevocabilă a chestiunii privind valabilitatea Contractului de închiriere nr. A din 24 mai 2001, prin respingerea cererii reconvenționale prin care pârâta solicită nulitatea acestuia, soluție necriticată în recurs (...)". Această concluzie a instanței de rejudecare nu corespunde istoricului soluțiilor pronunțate în cauză, sens în care reproduce dispozitivul și mare parte din considerentele Deciziei de casare nr. 1.723 din 3 iunie 2014 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă. Înalta Curte de Casație și Justiție, soluționând recursul anterior formulat în cauză de către pârâtă, în cuprinsul considerentelor deciziei indicate a apreciat, între altele, în sensul celor ce urmează: "În ceea ce privește primul motiv de recurs, se constată că decizia instanței de apel a fost pronunțată cu nesocotirea dispozițiilor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc.

civ., care consacră principiul general privind motivarea hotărârilor, potrivit cărora, judecătorii sunt datori să arate în cuprinsul hotărârii motivele de fapt și de drept în temeiul cărora și-au format convingerea și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților. În speță, instanța de apel, deși a reținut ca pârâta a formulat un motiv de apel ce vizează respingerea cererii sale reconvenționale, nu a analizat susținerile apelantei sub acest aspect și nu a arătat care sunt considerentele de fapt și de drept care au stat la baza soluției pronunțate, de respingere a cererii reconvenționale. Față de cele ce preced, se impune admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare, pentru ca instanța de trimitere să pronunțe o hotărâre care să respecte prevederile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc.

civ., asigurând astfel atât dreptul părților la un proces echitabil, conform art. 6 alin. (1) din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, cât și posibilitatea exercitării unui control judiciar, în cazul promovării unei eventuale căi de atac." (alin. (2), (3) și (8) din Decizia civilă nr. 1.723 din 3 iunie 2014, pronunțată de I.C.C.J.); de asemenea, în cuprinsul motivelor de recurs, recurenta a reprodus și parag. 8 de la fila ..., ca și parag. 6 de la fila ... ale aceleiași decizii (redate deja de instanța de rejudecare, în considerentele deciziei sale, anterior expuse). Recurenta mai arată că față de cele arătate, în mod indubitabil instanța de control judiciar a ordonat instanței de apel, ca urmare a admiterii recursului și a casării cu trimitere spre rejudecarea apelului, să tranșeze juridic două aspecte, iar nu unul cum greșit a reținut în decizia recurată - cel referitor la capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata chiriei.

Pe de altă parte, instanța de apel a reținut că "În atare situație, precum și în raport cu dezlegarea irevocabilă a chestiunii privind valabilitatea Contractului de închiriere nr. A din 24 mai 2001, prin respingerea cererii reconvenționale prin care pârâta solicită nulitatea acestuia, soluție necriticată în recurs, Curtea apreciază că soluția dată de prima instanța este legală și temeinică (...)." Recurenta susține că instanța de apel, în mod paradoxal și contradictoriu, pe de o parte reține că soluția cu privire la cererea reconvențională nu a fost criticată în recurs, pentru ca, pe de altă parte, ulterior să rețină faptul că "împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta-reclamanta SC S.M.I.

SRL, solicitând casarea deciziei atacate în vederea administrării de noi probatorii pentru stabilirea situației de fapt. În subsidiar, recurenta a solicitat modificarea deciziei și, pe fond, respingerea acțiunii și admiterea cererii reconvenționale, astfel cum a fost formulată." În aceste condiții, arată recurenta, instanța de rejudecare a încălcat dispozițiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ. text care prevăd că: "În caz de casare, hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum și asupra necesității administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului"; de asemenea, au fost încălcate dispozițiile art. 315 alin. (3) C. proc. civ., întrucât nu a ținut seama de toate motivele invocate înaintea instanței a cărei hotărâre a fost casată" și nu a stabilit corect limitele rejudecării.

Având în vedere cele anterior arătate, rezultă că hotărârea criticată cuprinde motive contradictorii, astfel încât recurenta învederează că în cauză devin incidente prevederile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. În dezvoltarea celui de-al doilea motiv de recurs invocat de recurentă - art. 304 pct. 9 C. proc. civ. - se arată că, printr-o greșită aplicare a dispozițiilor legale, instanța de apel a concluzionat în sensul că terenul în litigiu este proprietatea intimatei reclamante-pârâte Asociația de Proprietari. Astfel, Curtea de Apel nu a ținut cont de toate înscrisurile depuse în cauză, dând prevalență unora dintre acestea și neluându-le deloc în considerare pe altele, pe baza unor criterii necunoscute, cu toate că aceste înscrisuri aveau putere juridică cel puțin egală.

Cu toate ca instanța de apel reține faptul că "în raport cu răspunsul nelămuritor al acestei instituții" (...) și "departe de a lămuri situația juridică a terenului, aceste răspunsuri, în orice caz, dovedesc lipsa apartenenței acestui teren (spațiu, pasaj, portic) adiacent blocului" (...), totuși, concluzionează ea "proprietarii din blocul dețin în cota indiviză corespunzătoare fiecărui apartament, dreptul de proprietate asupra terenului de sub bloc, în care este inclus indiscutabil, porticul, pasajul pietonul, terenul în suprafață de 63,60 mp adiacent blocului, deoarece acesta este situat fizic sub apartamentele proprietarilor care dețin titluri de proprietate asupra terenului aferent blocului". În opinia recurentei, ceea ce este adiacent blocului, adică lângă bloc, nu poate fi, în același timp, și terenul de sub bloc, situat fizic sub apartamentele proprietarilor din bloc; în plus, din planșele fotografice depuse în dosarul de apel, după casare se poate constata cu ușurință unde se afla acest portic, în suprafață de 63,60 mp.

Titlurile de proprietate depuse la dosar (pentru suprafețele de teren de sub scările A și D) sunt eliberate pentru întreg terenul situat sub bloc, amprenta blocului, care este în coproprietate forțată, codevalmașă a tuturor proprietarilor de la toate cele 4 scări ale blocului, iar nu doar pentru scara C. Suma cotelor indivize de teren al întregului bloc (toate cele 4 scări) este de aproximativ 1.400 mp (amprenta blocului), iar a scării C este de 410 mp, pe când întreaga suprafață a porticului pe care funcționează 4 societăți comerciale este de aproximativ 150 mp. Recurenta mai susține că instanța nu a ținut cont de adresele emise de către Primăria sector 2 în care se specifică în mod clar faptul că terenul în litigiu este proprietatea statului, pentru a cărui folosire recurenta achită o redevență (retroactiv, din anul 2005); astfel, în perioada 2005 - 2008, recurenta a plătit atât redevența la stat, cât și chirie intimatei.

În urma încheierii contractului de locațiune, Asociația de Proprietari a încasat o sumă de bani de la recurentă cu titlu de chirie; or, la dosarul cauzei nu există niciun înscris din care să rezulte că intimata plătește impozit, potrivit C. fisc.

pentru venitul realizat din chirie; ca atare, solicită instanței de recurs a pune în vedere intimatei să depună la dosar declarațiile de venit începând cu anul 1997 și până în februarie 2010. Un ultim aspect pe care recurenta îl semnalează - cel mai important în soluționarea prezentei cauze și stabilirea corectă a situației juridice a terenului - care, în opinia sa a făcut de prisos emiterea atâtor adrese la instituțiile statului și numeroase amânări ale cauzei - este reprezentat de dezlegarea situației juridice a terenului în cauză cu putere de lucru judecat, anume prin Decizia civilă nr. 1.667 din 4 iunie 2001, a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă; astfel, prin această decizie s-a reținut: "prin Decizia civilă nr. 494/1999 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, s-a constatat că terenul în cauză a fost destinat ca pasaj pietonal, în acest loc fiind amplasate și gurile de ventilație ale subsolului blocului.

(...) Este de reținut că (...) s-au administrat probe din care rezultă că terenul pe care se află construcția este domeniu public.

Astfel, conform Adresei din 18 octombrie 2000 de la dosarul de apel, terenul în cauză este prevăzut ca spațiu pentru circulația pietonală și constituie domeniul public al Municipiului București, făcându-se deci corect aplicarea dispozițiilor Legi nr. 213/1998, iar probele de la dosar fiind corect și legal interpretate." Față de cele arătate, având în vedere că instanța de rejudecare a fost învestită să verifice situația juridică a terenului din cauză, întrucât se contestă nu numai dreptul de proprietate al intimatei reclamante-pârâte pentru această suprafață de teren, ci orice drept care să-i confere posibilitatea de a dispune de acest spațiu, întrucât proprietar este Statul Român, aceasta nu a ținut cont de aspectele dezlegate cu putere de lucru judecat și a concluzionat, în mod eronat, eliptic și contradictoriu, pe baza unor adrese contradictorii și în temeiul unor prezumții, că terenul în cauză, care este adiacent blocului, se află situat fizic sub bloc și aparține proprietarilor blocului, în cota indiviză corespunzătoare fiecărui apartament; în plus, instanța de apel a fost învestită în rejudecare să verifice legalitatea și temeinicia încheierii contractului de închiriere din cauză, în ce intimata reclamantă-pârâtă are vreun drept de a solicita evacuarea recurentei și de a pretinde plata unei chirii, și nu a făcut-o, întrucât a reținut, în mod greșit,

faptul că cererea reconvențională ar fi fost tranșată în mod irevocabil, prin faptul necriticării în recurs a soluției date acesteia. Or, instanța a fost sesizată să anuleze contractul de închiriere pentru nevalabilitatea obiectului actului juridic, motivat de faptul că obiectul actului juridic trebuie să aparțină celui ce se obligă la transferul sau grevarea lui, cerere care însă a rămas nesoluționată. Pe de altă parte, instanța a fost învestită să dispună obligarea intimatei-reclamante-pârâte la restituirea chiriei încasate nelegal în ultimii trei ani de la data introducerii acțiunii, însă nici această cerere nu a fost soluționată.

De asemenea, instanța a fost sesizată, prin multitudinea probelor depuse la dosar, de către recurentă prin care demonstra că în nenumărate rânduri a fost tulburată în posesia și folosința spațiului, făcându-l impropriu scopului și destinației pentru care a fost închiriat, tulburare decurgând chiar prin acțiunile intimatei reclamante-pârâte (numeroase plângeri adresate instituțiilor statului, care au avut ca rezultat sistarea utilităților: apa, lumina etc.), aspect, de asemenea, netranșat de instanța de apel. În concluzie, recurenta-pârâtă solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei pentru rejudecarea apelului aceleiași Curți de Apel, în vederea soluționării cererii sale reconvenționale, ca și pentru efectuarea unei expertize topo.

Recurenta-pârâtă a anexat motivelor de recurs copii ale unor înscrisuri, astfel: decizie de impunere a utilizării temporare emis pentru SC E.T. SRL (terț față de proces), Decizia civilă nr. 1.667 din 4 iunie 2001 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, pronunțată între D.P., SC G. SRL și Asociația de Proprietari, Adresa din 25 aprilie 2001 de Primăria sector 2, Serviciu Cadastru, Fond Funciar, Adresa din 18 octombrie 2000 emisă de Primăria Municipiului București, D.P.I., D.E.P., Serviciul Evidența proprietății către numitul D.P. Intimata reclamantă-pârâtă a formulat întâmpinare la motivele de recurs, solicitând menținerea deciziei atacate, prin respingerea recursului ca nefondat. Recursul formulat este fondat, potrivit celor ce succed.

Cauza de față are ca obiect, astfel cum rezultă din expozeul deciziei de față, cererea reclamantei pârâte Asociația de Proprietari privind evacuarea pârâtei din spațiul de 63,60 mp închiriat acesteia, plata chiriei aferente acestui spațiu, în sumă de 5.342,40 euro (în echivalent lei), pentru perioada 1 ianuarie 2010 - 31 decembrie 2010, precum și cererea de obligare a pârâtei la plata unei chirii în valoare de 7 euro/mp/lună cu titlu de chirie, începând cu data de 1 ianuarie 2011, până la evacuarea sa de pe teren (astfel cum cererea a fost completată de către reclamantă și, ulterior, restrânsă prin renunțarea la judecarea capătului de cerere privind obligarea pârâtei-reclamante de a aduce spațiul închiriat la starea inițială).

De asemenea, în aceeași pricină, pârâta SC S.M.I. SRL a formulat cererea reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la restituirea chiriei încasate în mod necuvenit în perioada ianuarie 2008 - februarie 2010 și de constatare a nulității absolute a Contractului de închiriere nr. C din 24 mai 2001 pentru nevalabilitatea obiectului actului juridic civil; excepțiile procesuale invocate de către recurenta pârâtă-reclamantă prin întâmpinare au fost dezlegate cu autoritate de lucru judecat în cauza de față, astfel cum rezultă din considerentele deciziei de casare, anume Decizia civilă nr. 1.723 din 3 iunie 2014 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă.

În esență, prima instanță, a admis în parte cererea principală, astfel: s-a respins cererea de evacuare a pârâtei-reclamantei și s-a admis cererea privind obligarea acesteia la plata unei chirii de 3 dolari/mp/lună pentru intervalul ianuarie 2010 - 20 decembrie 2012; s-a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională. Împotriva hotărârii primei instanțe a formulat apel doar pârâta-reclamantă, astfel încât, din acest punct de vedere, instanța de apel în mod corect, în stabilirea limitelor rejudecării, a concluzionat că soluția asupra cererii de evacuare este intrată în puterea lucrului judecat.

Din analiza criticilor formulate prin motivele de apel însă, se constată că pârâta reclamantă a exercitat calea de atac atât împotriva soluției de admitere în parte a cererii principale, cât și împotriva soluției tribunalului de respingere în totalitate a cererii sale reconvenționale (restituirea chiriei achitate nedatorat, potrivit susținerilor pârâtei-reclamante, dar cererea privind constatarea nulității absolute a Contractului de închiriere nr. C din 24 mai 2001, încheiat cu reclamanta-pârâtă, pentru nevalabilitatea obiectului actului juridic civil). Împotriva Deciziei civile nr. 373 din 21 octombrie 2013 a Curții de Apel București, secția a V-a civilă, prin care a fost respins, ca nefondat, apelul pârâtei-reclamante, aceeași parte a exercitat recurs care a fost soluționat prin Decizia civilă nr. 1.723 din 3 iunie 2014 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă, decizia recurată fiind casată, iar cauza trimisă spre rejudecare instanței de apel.

În raport de criticile cu care instanța de recurs a fost învestită, în decizia de casare, Înalta Curte a dat dezlegări unor probleme de drept (criticile referitoare la soluționarea excepțiilor procesuale invocate de către pârâta reclamantă prin apelul formulat împotriva încheierii primei instanțe din 15 iunie 2012), dar, în același timp a reținut că în cauză situația de fapt nu era complet stabilită, date fiind relațiile contradictorii comunicate de instituțiile statului cu privire la situația juridică a terenului în litigiu în suprafață de 63,60 mp; totodată, în analiza primului motiv de recurs conceput de către recurentă cu privire la neanalizarea de instanța de apel a criticilor sale referitoare la respingerea cererii reconvenționale, instanța de casare a statuat că decizia recurată nu întrunea exigențele art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc.

civ. Din acest punct de vedere, Înalta Curte constată că prin decizia de casare, astfel cum corect indică recurenta, s-a reținut: "În speță, instanța de apel, deși a reținut ca pârâta a formulat un motiv de apel ce vizează respingerea cererii sale reconvenționale, nu a analizat susținerile apelantei sub acest aspect și nu a arătat care sunt considerentele de fapt și de drept care au stat la baza soluției pronunțate, de respingere a cererii reconvenționale. Față de cele ce preced, se impune admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare, pentru ca instanța de trimitere să pronunțe o hotărâre care să respecte prevederile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

(...)". În consecință, instanța de apel, în rejudecare, în mod nelegal a stabilit că limitele rejudecării nu includeau și analizarea criticilor apelantei susținute cu privire la respingerea cererii sale reconvenționale și în privința cererii privind constatarea nulității absolute a Contractului de închiriere nr. C din 24 mai 2001 încheiat între părți și, în consecință, că valabilitatea contractului ar fi fost tranșată în cauză în mod irevocabil. Date fiind aceste constatări, Înalta Curte apreciază caracterul fondat al primului motiv de recurs prin care s-a susținut încălcarea dispozițiilor art. 315 alin. (1) și (3) C. proc. civ. Cu toate că recurenta-pârâtă reclamantă a încadrat aceste critici în ipoteza de nelegalitate de la art. 304 pct. 7 C. proc.

civ., Înalta Curte apreciază că încălcarea dispozițiilor procedurale imperative ale art. 315 alin. (1) și (3) C. proc. civ. reprezintă critici susceptibile de analiză pe temeiul art. 304 pct. 5 C. proc. civ., întrucât nesocotirea acestora conduce la reținerea în cauză a dispozițiilor art. 105 alin. (2) rap. la art. 108 alin. (1) C. proc. civ., câtă vreme instanța de rejudecare nu s-a conformat celor stabilite irevocabil în cauză de către instanța de casare, ci, dimpotrivă, pe baza unor evaluări proprii, a ajuns la o concluzie contrară - "dezlegarea irevocabilă a chestiunii privind valabilitatea Contractului de închiriere nr. A din 24 mai 2001, prin respingerea cererii reconvenționale prin care pârâta solicită nulitatea acestuia, soluție necriticată în recurs (...)"; în plus, chiar dacă referitor la aceeași critică sunt întrunite și cerințele art. 304 pct. 7 C. proc.

civ., date fiind considerente contradictorii sub aspectul celor reținute de instanța de rejudecare prin raportare la diferitele acte procedurale ale cauzei (decizia de casare, motivele de recurs și stabilirea limitelor rejudecării), Înalta Curte reține că motivul de casare (pct. 5) are prioritate în raport cu cel de modificare a deciziei recurate (pct. 7). Într-un alt motiv de recurs, întemeiat pe teza descrisă de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., recurenta susține că instanța de apel, în mod nelegal, a concluzionat în sensul că terenul în litigiu este proprietatea intimatei reclamante-pârâte Asociația de Proprietari, susținând, totodată, că spațiul în litigiu a fost reținut (de asemenea, în mod contradictoriu) ca fiind adiacent blocului, dar și aferent acestuia (noțiuni care, potrivit susținerilor recurentei, nu se suprapun), în sensul că instanța de apel a concluzionat că acesta, fizic, este situat sub apartamentele proprietarilor care dețin titluri de proprietate asupra terenului aferent blocului.

Analizând această critică, Înalta Curte constată, contrar celor susținute de recurentă, că instanța de apel a reținut că dreptul de proprietate asupra terenului de sub bloc (în care a inclus și "porticul, pasajul pietonal în litigiu în suprafață de 63,60 mp, adiacent blocului") aparține proprietarilor din bloc care dețin în cotă indiviză corespunzătoare fiecărui apartament, iar nu Asociației de Proprietari a Blocului, în condițiile în care Asociația de Proprietari și proprietarii din bloc sunt subiecte de drept diferite. Cu toate acestea, Înalta Curte apreciază că recurenta susține, în mod întemeiat, că ceea ce este reprezintă teren aferent unei clădiri (adică "alăturat, învecinat, vecin", conform DEX) sau adiacent (alăturat, continuu, potrivit aceleiași surse) nu poate fi, în același timp, situat și sub clădirea edificată pe acel teren, conținutul semantic al acestor sintagme fiind diferit.

Pe de altă parte, noțiunea de "portic" reprezintă (conform aceluiași DEX) o "galerie exterioară, mărginită de o colonadă, uneori cu arcade, care servește ca loc de adăpost sau de plimbare în jurul unei piețe, al unei clădiri etc. sau ca intrare monumentală într-un edificiu"; în aceste condiții, doar în anumite circumstanțe, pasajul pietonal poate fi o expresie identică sau similară celei de portic, în timp ce în argumentarea instanței de apel noțiunile par a fi echivalente în orice condiții. Așa fiind, Înalta Curte reține că prin decizie recurată nu s-a stabilit cu certitudine amplasamentul terenului în litigiu - fie sub bloc, fie aferent/adiacent blocului (învecinat cu acesta), chiar în situația suplimentării probatoriului în rejudecare, potrivit îndrumărilor date de instanța de casare; în același timp, se poate constata că instanța de casare nu a stabilit decât necesitatea suplimentării probatoriului în scopul stabilirii depline a situației de fapt a