ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1816/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1816/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin acțiunea

înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 București, la data de 22

noiembrie 2010, sub nr. 40548/300/2010, reclamanta S.E. a chemat în judecată pe

pârâții S.R. prin M.F.P., M.B. prin P.G. și SC F. SA, solicitând

obligarea acestora la plata sumei de 26.237.414 lei vechi, reprezentând prețul

achitat pentru imobilul situat în București, str. Ștefan Mihăileanu și la plata

de daune interese reprezentând diferența dintre valoarea pe piață a unui

imobil situat într-o zonă similară și prețul actualizat al imobilului în cauză.

În motivare, reclamanta a arătat că prin hotărâre

judecătorească irevocabilă s-a constatat nulitatea absolută a contractului său de

vânzare-cumpărare, încheiat în baza Legii nr. 112/1995 cu P.M. București

prin mandatar SC F. SA, susținând că în această situație pârâții

trebuie să răspundă pentru evicțiune.

În

drept, acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1337 C. civ.

Pârâtul

S.R. prin M.F.P. a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția

lipsei calității sale procesuale pasive; în subsidiar, a formulat cerere

de chemare în garanție a SC F. SA și a M. București

pentru restituirea comisionului de 1 % încasat la

încheierea

contractului de vânzare-cumpărare în litigiu.

În

ședința publică din 07 iunie 2011, reclamanta, prin avocat, a precizat

că înțelege să se judece pe calea dreptului comun reglementată de dispozițiile

art. 1337 și urm. C. civ., iar prin precizările scrise depuse în

ședința publică din 27 septembrie 2011 a arătat că solicită obligarea

pârâților la plata sumei de 690.000 lei, reprezentând valoarea de piață a

imobilului în litigiu.

Prin

sentința civilă nr. 12631 din 26 octombrie 2011, Judecătoria Sectorului 2

București a respins acțiunea formulată de reclamantă în

contradictoriu cu pârâții S.R. prin M.F.P. și SC F. SA, ca fiind

introdusă împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă; a respins acțiunea

formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâtul M.B. prin P.G., ca

neîntemeiată.

Împotriva

acestei sentințe a declarat apel reclamanta.

Prin

decizia civilă nr. 252/ A din 13 martie 2013, Tribunalul București, secția

a III-a civilă, a admis apelul, a anulat sentința și a constatat

competența de primă instanță a Tribunalului București.

Împotriva

acestei decizii a declarat recurs pârâtul S.R. prin M.F.P.

Prin

decizia civilă nr. 1399/ R din 11 septembrie 2013, Curtea de Apel București,

secția a IV-a civilă, a respins recursul, ca nefondat.

Cauza a

fost astfel înregistrată, la data de 26 noiembrie 2013, în fond, pe rolul

Tribunalului București, sub nr. 37684/3/2013, fiind repartizată spre

soluționare secției a V-a civilă.

Prin

cererea depusă, la dosar la data de 18 februarie 2014, reclamanta a precizat

temeiul de drept al cererii de chemare în judecată, învederând că primul capăt

de cerere, respectiv obligarea pârâților la plata sumei de 70.657 lei, reprezentând

prețul achitat pentru apartamentul în litigiu, actualizat cu indicele de

inflație, se întemeiază pe dispozițiile art. 50 alin. (2) și (3) din Legea

nr. 10/2001, iar capătul doi de cerere, privind obligarea pârâților la plata

sumei de 619.343 lei, reprezentând diferența dintre valoarea de piață a

imobilului și prețul actualizat cu indicele de inflație, se întemeiază pe

dispozițiile art. 1337 și urm. C. civ., privind răspunderea pentru

evicțiune.

Prin aceeași

cerere, reclamanta a solicitat introducerea în cauză și a pârâtului M.F.P., în

baza dispozițiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.

Prin

sentința civilă nr. 1197 din 17 octombrie 2014, Tribunalul București, secția

a V-a civilă, a admis în parte acțiunea formulată de reclamantă în contradictoriu

cu M.F.P. ce prin D.G.F.P., sens în care a obligat pe pârâtul M.F.P. să plătească

reclamantei suma de 70.657 lei, reprezentând preț actualizat plătit în

baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 01 ianuarie 1997 și

a respins restul pretențiilor față de M.F.P., ca neîntemeiate.

A

respins acțiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâtul M.B.,

ca neîntemeiată.

A admis

excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților S.R.

prin M.F.P. și SC F. SA și a respins acțiunea formulată în

contradictoriu cu acești pârâți, ca fiind îndreptată împotriva unor

persoane fără calitate procesuală pasivă.

A

respins cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul S.R. prin M.F.P. în

contradictoriu cu SC F. SA, ca fiind formulată de o persoană fără calitate

procesuală pasivă în cauză.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut, în esență,

următoarele:

Prin

contractul de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 ianuarie 1997 încheiat între P.M.

București, reprezentată prin SC F. SA, și reclamantă, aceasta din

urmă a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în

București, str. Ștefan Mihăileanu, în schimbul prețului de 26.237.414 lei

vechi.

Prin

decizia civilă nr. 106/ A din 30 ianuarie 2008 pronunțată de Tribunalul

București, secția a IV-a civilă, a fost admis apelul formulat

împotriva sentinței civile nr. 860 din 07 octombrie 2004 pronunțată de

Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a fost schimbată sentința

apelată, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată și constatării

nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 ianuarie

1997 încheiat între P.M.B., reprezentată prin SC F. SA, și reclamantă.

Această

decizie a rămas irevocabilă prin decizia nr. 1014/ R din 29 iunie 2010

pronunțată de Curtea de Apel București, secția IV-a civilă.

În

considerentele deciziilor anterior menționate s-a reținut că la încheierea

contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 ianuarie 1997 nu au fost

respectate dispozițiile Legii nr. 112/1995, întrucât foștii proprietari

formulaseră o cerere de restituire în natură a imobilului, cerere ce nu fusese

soluționată de autoritățile administrative.

Mai

mult, Curtea de Apel a reținut în considerentele deciziei pronunțate în recurs

că intimata-pârâtă, respectiv reclamanta din prezenta cauză, nu a făcut dovada

că prin minime diligențe a efectuat demersuri pentru a cunoaște situația

juridică reală a imobilului, astfel că în mod întemeiat în apel s-a dat

eficiență dispozițiilor art. 46 alin. (2), actual art. 45 alin. (2) din Legea nr.

10/2001 privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare

nr. 2712 din 29 ianuarie 1997.

Art. 50

alin. (2) din Legea nr. 10/2001, text legal pe care reclamanta și-a

întemeiat primul capăt de cerere, face referire la cererile sau acțiunile în

justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror

contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.

112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și

irevocabile.

Așa cum

rezultă din dispozițiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată,

proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea

prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești

definitive și irevocabile au dreptul doar la restituirea prețului actualizat

plătit.

În cazul

acestui tip de acțiune, calitate procesuală pasivă are M.F.P., conform art. 50

alin. (3) din aceeași lege, care prevede că „Restituirea prețului prevăzut

la alin. (2) și (2^1) se face de către M.E.F. din fondul extrabugetar constituit

în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările

ulterioare.”

Primul

capăt din prezenta acțiune a fost formulat după intrarea în vigoare a Legii nr.

10/2001 și este întemeiat pe dispozițiile art. 50 alin. (2) și (3)

din acest act normativ, iar nu pe dispozițiile de drept comun din materia

garanției vânzătorului pentru evicțiune (art.1337 și urm. C.

civ.).

Pe fond,

tribunalul a avut în vedere și art. 50¹ din Legea 10/2001,

reținând

că

pentru incidența acestei norme este necesar ca încheierea contractului de

vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a constatat prin hotărâre judecătorească

să se fi realizat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Singurul

criteriu menționat de legiuitor pentru a diferenția întinderea drepturilor ce

se cuvin cumpărătorilor este acela vizând încheierea contractului de

vânzare-cumpărare, ulterior  anulat prin hotărâre judecătorească

irevocabilă, cu eludarea, pentru aplicarea art. 50 alin. (2) din Legea nr.

10/2001, respectiv cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, pentru

aplicarea art. 50

1

din același act normativ.

Or, în

speță, s-a reținut în mod irevocabil faptul că încheierea contractului nr. 2712

din 29 ianuarie 1997 a avut loc cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995,

reclamanta nefiind astfel îndreptățită la restituirea prețului de piață

al imobilului, în prezenta cauză nemaiputând fi analizate aspecte care țin de

modalitatea de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, respectiv de buna

sau reaua credință a părților.

Față

de încheierea contractului cu eludarea Legii nr. 112/1995, reclamanta are

dreptul la prețul actualizat, stabilit prin raportul de expertiză efectuat

în cauză de expert T.P. la suma de 70.657 lei (RON).

În ceea

ce privește cererea de chemare în judecată îndreptată împotriva pârâtului

M.B., ce are ca obiect obligarea acestuia la plata prețului de circulație

al imobilului în temeiul garanției pentru evicțiune de drept comun,

art. 1337 C. civ., aceasta este neîntemeiată, nefiind îndeplinită condiția

ca, la momentul încheierii contractului, cumpărătorul să nu fi cunoscut

pericolul evicțiunii. În acest sens s-a avut în vedere hotărârea

irevocabilă prin care s-a reținut că reclamanta nu a dat dovadă de minime diligențe

la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, neverificând dacă a

fost formulată o cerere de restituire a imobilului de către foștii proprietari

sau de către moștenitorii acestora, fapt care sub aspectul condițiilor ce

trebuiesc îndeplinite pentru a opera garanția pentru evicțiune

înseamnă că reclamanta a acceptat riscul producerii evicțiunii, respectiv

riscul ca imobilul naționalizat pe care îl achiziționa să fie restituit către

foștii proprietari, contractul încheiat fiind astfel unul aleatoriu.

Relativ

la acțiunea formulată în contradictoriu cu pârâții S.R. prin M.F.P. și

SC F. SA, date fiind considerentele anterioare referitoare la calitatea M.F.P. de

a sta în proces în nume propriu în cauzele ce se întemeiază pe dispozițiile

art. 50 alin. (2) și (3), respectiv art. 50¹ din Legea nr. 10/2001,

faptul că acești pârâți nu au calitatea de vânzători ai imobilului în litigiu

(SC F. SA acționând doar ca mandatar al vânzătorului), tribunalul a admis

excepția lipsei calității procesuale pasive a acestora și  a respins acțiunea

formulată în contradictoriu cu aceștia ca fiind îndreptată împotriva unor

persoane fără calitate procesuală pasivă.

Față

de soluția pronunțată în ceea ce-l privește pe pârâtul S.R. prin M.F.P.,

tribunalul a respins cererea de chemare în garanție pe care acesta a formulat-o

față de SC F. SA și M.B., ca fiind formulată de o persoană fără

calitate procesuală în cauză.

Împotriva

acestei sentințe au declarat recurs reclamanta și pârâtul M.F.P.,

reprezentat de D.G.R.F.P. București.

Curtea de

Apel București, secția a IV-a civilă, învestită cu soluționarea

căii de atac, a calificat-o ca fiind apel, în raport de valoarea obiectului

pricinii, care este situată peste limita prevăzută de art. 282

¹ C. proc. civ.

Prin

decizia civilă nr. 219/ A din 21 aprilie 2015, Curtea de Apel București, secția

a IV-a civilă, a respins ambele apeluri, ca nefondate.

Pentru a

respinge apelul pârâtului M.F.P., Curtea a reținut că în mod corect tribunalul

a stabilit că acest pârât are calitate procesuală pasivă în cauză, în raport de

dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, astfel cum au fost

modificate prin Legea nr. 1/2009, care stabilesc că restituirea prețului

prevăzut la alin. (2), anume prețul actualizat plătit de chiriași, și

alin. (2

1

), anume prețul de piață al imobilelor, se face

de către M.E.F. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6)

din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Aceste

dispoziții ale Legii nr. 10/2001 sunt dispoziții speciale în raport

de dispozițiile de drept comun conținute în Codul civil pe care le

invocă pârâtul (art. 969, art. 1337, art. 1341 și urm., art. 1344 C. civ.),

iar potrivit regulilor aplicabile concursului dintre legea specială și

legea generală, acestea se aplică prioritar față de Codul civil.

S-au înlăturat

astfel toate criticile apelantului-pârât întemeiate pe instituția de drept

comun a răspunderii pentru evicțiune, întrucât în această materie există

lege specială care se aplică cu prioritate, respectiv Legea nr. 10/2001.

Au fost

considerate nefondate susținerile apelantului-pârât în sensul că

legiuitorul nu ar fi putut interveni asupra raportului juridic de drept privat,

în realitate contractul dintre P.M.B. și reclamantă nefiind un simplu

contract consensual reglementat de Codul civil, ci un contract încheiat în

condițiile speciale impuse prin Legea nr. 112/1995, iar în mod simetric

legiuitorul a stabilit și efectele juridice ale acestor contracte și

ale desființării lor, prin textele legale menționate mai sus.

Prevederile

art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu sunt doar norme de drept procesual,

ci norme de drept material, stabilind în mod direct debitorul obligației

de plată în persoana M.F.P.

În

concluzie, Curtea a apreciat că în mod corect tribunalul a stabilit că răspunderea

pentru plata prețului actualizat, în condițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr.

10/2001, trebuie analizată în persoana pârâtului M.F.P.

Curtea a respins, ca nefondate, și criticile

referitoare la

comisionul de 1 % din preț, văzând că dispozițiile art. 50 alin. (2) din Legea

nr. 10/2001 reglementează dreptul la restituirea prețului actualizat, fără vreo

restrângere a acestui drept care să aibă în vedere acel comision de 1 %.

Pentru a

respinge apelul reclamantei, Curtea a reținut caracterul nefondat al

criticilor referitoare la angajarea răspunderii pârâtului M. București în

virtutea garanției pentru evicțiune reglementată de Codul civil, constatând

că în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile de drept comun referitoare la răspunderea

vânzătorului pentru evicțiune, în această materie specială existând

reglementări speciale, reprezentate de dispozițiile Legii nr. 10/2001, care se

aplică cu prioritate dreptului comun reprezentat de Codul civil.

Nu pot

fi invocate, așadar, de către apelanta-reclamantă dispozițiile

dreptului comun conținute în art. 1337 și urm. C. civ., aplicarea acestora

fiind înlăturată de existenta unor dispoziții speciale care îi reglementează situația.

În aplicarea

dispozițiilor legale speciale, Curtea a apreciat că în mod judicios tribunalul

a respins cererea reclamantei de a fi obligat pârâtul M. București la

excedentul de valoare, motivarea tribunalului urmând a fi înlocuită cu

argumentele din prezenta decizie.

Astfel, în

raport de situația de fapt existentă în cauză, anume în sensul că actul de vânzare-cumpărare

încheiat de reclamantă în condițiile Legii nr. 112/1995 a fost declarat nul printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, Curtea a constatat că în cauză

este aplicabil art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, față de care pretenția

reclamantei este întemeiată numai pentru prețul actualizat, iar nu și pentru

excedentul de valoare sau sporul de valoare până la prețul de circulație.

Faptul că

actul de vânzare-cumpărare în discuție a fost încheiat cu eludarea dispozițiilor

Legii nr. 112/1995 a fost tranșat irevocabil, cu putere de lucru judecat,

prin hotărârile judecătorești reținute de tribunal, anume decizia civilă nr.

106/ A din 30 ianuarie 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția

a IV-a civilă, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de

vânzare-cumpărare, hotărâre rămasă irevocabilă prin decizia nr. 1014 R/2010 pronunțată

de C.A.B., secția a IV-a civilă.

În

contextul Legii nr. 10/2001 există reglementate două ipoteze: una este a

contractelor de vânzare-cumpărare încheiate „cu respectarea Legii nr.

112/1995”, care nu au fost declarate nule, dar

care nu își mai produc efectele ca urmare a admiterii, prin

hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, a acțiunii în revendicare

intentată de foștii proprietari, ipoteză reglementată de art. 50 alin. (2

1

)

și art. 50

1

; a doua ipoteză este cea a contractelor de vânzare-cumpărare

încheiate „cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995”, anume acele contracte care au fost declarate nule

printr-o

hotărâre judecătorească, ipoteză avută în vedere de art. 50 alin. (2) din Legea

nr. 10/2001 modificată.

Or, în

raport de situația din speță, reclamantei i se cuvine doar prețul actualizat,

datorat de M.F.P., iar nu prețul de piață al imobilului, aceasta în aplicarea

art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, text care reia principiul general al

efectelor nulității, conform căruia declararea nulității unui contract atrage

restituirea prestațiilor. Aceasta spre deosebire de situația evicțiunii

consumate, care are drept ipoteză un contract pe deplin valabil, nedeclarat

nul, caz în care se aplică nu principiul restituirii prestațiilor, ci răspunderea

pentru evicțiune întemeiată pe art. 1337 și urm. C. civ.

În consecință,

cererea reclamantei de obligare a pârâtului M. București la plata

excedentului de valoare până la valoarea de piață este neîntemeiată, întrucât

nu sunt incidente situației sale juridice dispozițiile dreptului comun invocate

de

reclamantă, ci dispozițiile speciale menționate

mai sus, din

perspectiva cărora reclamanta are dreptul doar la prețul

actualizat.

În ce privește susținerile apelantei-reclamante

referitoare la

respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la

încheierea

contractului de vânzare-cumpărare, Curtea nu le-a acordat nicio

relevanță juridică în economia cauzei, singura distincție relevantă

fiind cea referitoare la declararea sau nu a nulității contractului

printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, iar la acest moment hotărârea judecătorească

care a declarat nulitatea contractului se impune cu autoritate de lucru judecat

și o plasează pe reclamantă în ipoteza prevăzută de art. 50 alin. (2) din

Legea nr. 10/2001, fără nicio nuanță referitor la circumstanțele în

care a fost încheiat contractul.

Împotriva

acestei din urmă decizii a curții de apel au declarat recurs, în termen

legal, reclamanta și pârâtul M.F.P.

I.

Recurenta-reclamantă a criticat decizia atacată sub aspectul soluției date

capătului de cerere referitor la răspunderea pentru evicțiune,

susținând că este dată cu aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9

C. proc. civ.).

În

dezvoltarea acestui motiv, s-a arătat că, în ceea ce privește capătul doi

din cererea de chemare în judecată, nu se poate reține principiul specialia

generalibus derogant, instanța de judecată putând să se pronunțe cu

privire la acest capăt de cerere raportat la dispozițiile prevăzute de dreptul

comun.

De

altfel, primul capăt din cererea de chemare în judecată a fost întemeiat pe

dispozițiile prevăzute de legea specială, iar cel de-al doilea capăt de cerere a

fost întemeiat pe dispozițiile prevăzute de dreptul

comun, în vederea stabilirii unei juste despăgubiri a

reclamantei.

În

situația în care s-ar aplica principiul specialia generalibus derogant cu

privire la cel de-al doilea capăt de cerere, reclamanta nu ar mai putea

beneficia de o justă despăgubire, rezultată din anularea unui contract de

vânzare-cumpărare încheiat în condițiile Legii nr. 112/1995.

În

speță, atât instanța de fond, cât și instanța de apel aveau de analizat dacă

sunt îndeplinite condițiile antrenării răspunderii vânzătorului pentru

evicțiune, astfel cum acestea sunt reglementate de dispozițiile legale privind

răspunderea pentru evicțiune, respectiv dacă este vorba de o tulburare de

drept, cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării, să nu fi fost cunoscută de

cumpărător și să

existe o acțiune în

justiție intentată de un terț împotriva

cumpărătorului.

Din

probele administrate în dosar, rezultă că sunt îndeplinite condițiile legale

enunțate, existând atât acțiunea terțului, tulburarea de drept, materializată

în pierderea proprietății asupra bunului, cât și cauza anterioară, respectiv

deținerea proprietății asupra bunului anterior transmisiunii de către stat. În

ceea ce privește condiția constând în necunoașterea cauzei de evicțiune,

în speță nu s-a făcut dovada că reclamanta ar fi cunoscut cauza

evicțiunii, iar simpla mențiune referitoare la faptul că nu ar fi depus

diligente pentru a verifica dacă foștii proprietari sau moștenitorii acestora

au formulat cerere de restituire a imobilului nu poate fi calificată ca o

nesocotire a Legii nr. 112/1995.

Aceasta

cu atât mai mult cu cât, la epoca încheierii actului,

imobilul se încadra în categoria celor prevăzute de Legea nr.

112/1995.

Pentru

a înțelege sensul sintagmei „respectarea Legii nr. 11211995”, chiar dacă nu se mai poate repune în discuție valabilitatea contractului de

vânzare-cumpărare, este necesară trimiterea la dispozițiile Legii nr. 112/1995

pentru a se putea reaminti ce anume prevedea acest act normativ cu privire la

posibilitatea acordată chiriașilor de a cumpăra apartamentele ce făceau

obiectul legii.

Astfel,

potrivit art. 1, făceau obiectul acestei legi imobilele cu destinația de

locuințe, fostă proprietate a unor persoane fizice, trecute cu destinația

de locuințe în proprietatea Statului, după 6 martie 1945, cu titlu și care se

aflau în posesia Statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie

1989, în noțiunea de titlu fiind inclus, prin textul art. 1 alin. (2) din H.G.

nr. 20/1996, modificată prin H.G. nr. 11/1997, și Decretul nr. 92/1950, în baza

căruia S.R. a preluat imobilul litigios.

Apoi,

era necesar ca persoana care cumpăra un apartament ce făcea obiectul Legii nr.

112/1995 să fie titularul unui contract de închiriere valabil încheiat la

momentul intrării în vigoare a Legii nr.

112/1995,

în acest sens dispunând art. 9 alin. (1) din Legea nr.

112/1995, să

opteze pentru cumpărarea apartamentului pe care îl ocupa cu titlu de chirie

după expirarea termenului prevăzut la art. 14 din lege (termenul de 6 luni de

la intrarea în vigoare a legii în care persoanele îndreptățite puteau depune

cereri în temeiul Legii nr. 112/1995), imobilul să nu fie exceptat de la

vânzare în temeiul art. 10 din Legea nr. 112/1995 și să nu fie prezentă

interdicția de cumpărare prevăzută de art. 9 alin. (5) din lege.

Dacă

toate aceste cerințe au fost respectate cu ocazia încheierii contractului de

vânzare-cumpărare se poate aprecia în sensul că respectivul contract a fost

încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Împrejurarea

că pentru apartamentul în litigiu

a fost

formulată cerere de restituire în temeiul Legii nr. 112/1995,

în niciun caz nu putea constitui un

impediment

la vânzarea apartamentului, dat

fiindcă în temeiul Legii nr.

112/1995 petenta putea beneficia doar de

despăgubiri, nu de restituirea în natură, întrucât imobilul nu era liber, fiind

ocupat de chiriași, iar petenta nu locuia în imobil, în calitate de chiriaș.

În

speță, reclamanta a locuit în imobil din anul 1981, timp de 29 de ani, mai

întâi în calitate de detentor precar, în baza unui contract de închiriere, apoi

din anul 1997 în calitate de

proprietară,

în baza contractului de vânzare-cumpărare

nr. 2712 din 29 ianuarie 1997, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995,

imobilul

nefiind exceptat de la vânzare nici în temeiul art. 10 din

Legea nr. 112/1995 și nici pentru vreun alt considerent.

De

asemenea, nu se aplicau dispozițiile art. 9 alin. (5) din Legea nr. 112/1995,

întrucât nu avea interdicție de a cumpăra în baza acestei legi

apartamentul pe care îl ocupa în calitate de chiriașă, dat fiindcă nu dobândise

și nici nu înstrăinase, după data de 1

ianuarie

1990, o locuință proprietate personală în localitatea de

domiciliu.

Se

poate aprecia, așadar, că la momentul încheierii

contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 20 ianuarie 1997 au fost

respectate dispozițiile, atunci în vigoare, ale Legii nr. 112/1995, iar conform

acestei legi, reclamanta nu avea obligația

de a depune minime diligente în

sensul celor reținute prin

hotărârea recurată.

În

concluzie, recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, în sensul admiterii

apelului său și

modificarea în parte a sentinței

recurate, prin admiterea cererii de chemare în

judecată astfel cum a fost formulată și precizată, dispunând și

o

bligarea pârâtului M. București la plata sumei de 619.343,00 lei,

reprezentând diferența dintre valoarea de piață a imobilului și

prețul actualizat cu indicele de inflație, în temeiul art. 1337 și

urm. C. civ., privind răspunderea pentru evicțiune.

II.

Recurentul-pârât M.F.P.

a invocat pronunțarea hotărârii atacate cu

încălcarea și

aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

În

dezvoltarea acestui motiv, s-a arătat că în mod eronat instanța de apel a

menținut sentința de fond prin care M.F.P. a fost obligat la plata

prețului actualizat al imobilului, având în vedere că M.F.P. nu are

calitate procesuală pasivă în cauză.

Astfel,

M.F.P. nu poate avea calitate procesuală pasivă în cauză, întrucât prin

calitate procesuală se înțelege titlul sau modul în care o persoană participă

în raportul juridic, îndreptățind-o să fie parte în proces.

Potrivit

principiului relativității efectelor contractului, acesta

produce efecte numai între părțile contractante,

neputând nici

profita și nici dăuna unui terț.

Or, M.F.P., nefiind parte la încheierea contractului

dintre P.M. București

și reclamantă, este terț față de acest contract.

În situația evingerii cumpărătorilor, prin deposedarea

acestora de

imobilul pe care l-au deținut în baza contractului de

vânzare-

cumpărare,

trebuia să fie

instituită obligația de garanție pentru evicțiune a

vânzătoarei P.M.

București,

în conformitate cu dispozițiile art. 1337 C. civ.

Această

dispoziție de drept comun nu poate fi înlăturată prin nicio

dispoziție specială contrară, fiind așadar pe

deplin aplicabilă între părțile din

prezentul litigiu.

De asemenea, trebuie avute în vedere și

dispozițiile art. 1344 C

. civ., potrivit cărora „Dacă lucrul

vândut se afla, la epoca evicțiunii, de o

valoare mai mare, din

orice cauză, vânzătorul este dator sa plătească

cumpărătorului,

pe lângă prețul vânzării, excedentele valorii în timpul evicțiunii.”

Dispozițiile art. 13 alin. (6) din Legea nr.

112/1995

referitoare la constituirea fondului extrabugetar la

dispoziția

M.F.P., care

a devenit astfel un

simplu depozitar al acestor sume, nu justifică în niciun fel

obligarea

M.F.P. la achitarea prețului actualizat al

imobilului.

Prin

urmare, în prezentul litigiu, pe plan procesual, calitate procesuală

pasivă

nu poate avea decât unitatea administrativ-

teritorială vânzătoare

(în speță M. București), nicidecum M.

F.P., atât pentru

faptul că acesta nu a fost parte contractantă în

raportul juridic

dedus judecații, nerevenindu-i obligația de restituire a

prestațiilor

efectuate în baza actului atacat, cât și pentru dispozițiile

imperative

prevăzute de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.

Așa fiind, acțiunea formulată împotriva

pârâtului

M.F.P. trebuia r

espinsă ca fiind îndreptată împotriva unei persoane fără

calitate procesuală

pasivă.

Pe

fondul cauzei, î

n

mod eronat s-a reținut în

considerentele

hotărârii recurate faptul că prețul contractului de

vânzare-

cumpărare

urmează să fie suportat de M.F.P.

Astfel,

în speță, în conformitate cu art. 1337 C. civ.,

instanța ar fi trebuit să instituie răspunderea vânzătorului

pentru evicțiune

totală sau parțială prin

fapta unui terț.

Această

dispoziție de drept comun nu poate fi înlăturată prin

nicio dispoziție specială contrară, fiind așadar pe deplin

aplicabilă

între părțile din

prezentul

litigiu.

Nici dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001

nu sunt de

natură să determine introducerea în prezenta cauză a M.

F.P.

și să îi

acorde

acestuia calitate procesuală pasivă, cât timp obligația de garanție

pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a

prețului.

Deposedarea cumpărătorilor de imobilul ce face obiectul

prezentului litigiu, în urma anulării contractului de vânzare-cumpărare

printr-o hotărâre definitivă și irevocabilă, întrunește condițiile

unei tulburări de drept prin fapta unui terț.

Această tulburare de drept este de natură să angajeze

răspunderea

contractuală pentru evicțiune totală a

vânzătorului, respectiv

M. București, față de pretențiile

privind restituirea prețului actualizat al imobilului.

Nicidecum

nu poate fi antrenată răspunderea M.F.P., având în vedere că în prezenta

acțiune nu există culpa acestei instituții.

Prin

urmare, trebuie avute în vedere și dispozițiile art. 1344 C. civ.,

potrivit cărora „Dacă lucrul vândut se afla, la epoca evicțiunii, de o valoare

mai mare, din orice cauză, vânzătorul

(P.M. București)

este dator să plătească

cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării,

excedentele valorii în timpul evicțiunii.”

Față

de această situație, în mod eronat s-a

reținut

în considerentele hotărârii recurate faptul că prețul

contractului de

vânzare-cumpărare urmează să fie suportat de M.F.P.

Recurenta-reclamantă

a depus întâmpinare la recursul pârâtului, solicitând respingerea acestuia.

Examinând

recursurile exercitate în cauză în ordinea în care desfășurarea

judecății o impune, în raport de criticile formulate, Înalta Curte

reține următoarele:

I.

Cu privire la recursul pârâtului M.F.P.:

În

cadrul acestui recurs se contestă soluția de obligare a pârâtului M.F.P. la

plata prețului actualizat al imobilului, pe considerentul că M.F.P. nu are

calitate procesuală pasivă în cauză raportat la dispozițiile de drept

comun din materia garanției pentru evicțiune, susținându-se că

aceste dispoziții de drept comun nu pot fi înlăturate prin nicio

dispoziție specială contrară, fiind pe deplin aplicabile în speță, unde

trebuia instituită răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, în conformitate

cu art. 1337 și 1344 C. civ.

Susținerile

recurentului-pârât privind lipsa calității sale procesuale pasive în

raport de normele de drept comun în materie de evicțiune nu pot fi

primite, deoarece el nu a fost chemat în judecată în calitate de responsabil

pentru evicțiune potrivit dreptului comun, ca parte contractantă, ceea ce

nici nu este, ci în temeiul legii speciale, respectiv a dispozițiilor

Legii nr. 10/2001.

Prin derogare de la

dreptul comun, modalitatea și condițiile de despăgubire a persoanelor

care au cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, ale căror contracte de vânzare-cumpărare

au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și

irevocabile, sunt reglementate prin art. 50 și art. 50¹ din Legea nr.

10/2001. Aceste dispoziții ale Legii nr. 10/2001 au caracter special față

de dispozițiile de drept comun în materie de evicțiune, prevăzute de

art. 1337 și următ. C. civ., și, ca atare, contrar susținerilor

recurentului-pârât, ele se aplică prioritar, înlăturând de la aplicare normele

de drept comun ale Codului civil, conform principiului de drept specialia

generalibus derogant.

Or, față de

dispozițiile legii speciale, aplicabile în cauză, pârâtul M.F.P. are

calitate procesuală pasivă.

Astfel, art. 50 alin.

(2) din Legea nr. 10/2001, republicată, prevede că în ipoteza contractor de

vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995,

desființate prin hotărâri judecătorești definitive și

irevocabile, chiriașii-cumpărători au dreptul la restituirea prețului

actualizat, iar art. 50 alin. (2¹) și art. 50¹ din aceeași

lege, prevăd că în ipoteza contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu

respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile, se restituie prețul de

piață al imobilelor. Pentru ambele ipoteze, obligația de restituire

revine M.F.P., sens în care art. 50 alin. (3) prevede că „Restituirea prețului

prevăzut la alin. (2) și (2¹) se face de către M.E.F. (în prezent M.F.P.)

din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995,

cu modificările ulterioare.”

Rezultă că, potrivit

art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, M.F.P. apare ca plătitor al prețului

actualizat din contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza prevederilor

Legii nr. 112/1995, desființate prin hotărâri judecătorești

irevocabile, și în această calitate el se legitimează procesual pasiv în

cauză.

Raportat la

dispozițiile enunțate, participarea în proces a M.F.P. nu se

fundamentează pe ideea de culpă, ci pe calitatea acestuia de gestionar al

fondului extrabugetar alimentat cu sumele de bani constând în prețul

plătit de chiriașii-cumpărători și din care, corelativ, se restituie

prețul plătit, în cazul în care cumpărătorii pierd bunul.

În consecință,

criticile recurentului-pârât privind lipsa calității sale procesuale

pasive sunt nefondate, legitimarea sa procesuală pasivă justificându-se, în

cauză, în temeiul legii speciale, respectiv a dispozițiilor art. 50 alin. (3)

din Legea nr. 10/2001.

Recurentul-pârât

a mai invocat că, pe fondul cauzei, în mod eronat s-a reținut în

considerentele hotărârii atacate că prețul contractului de

vânzare-cumpărare

urmează să fie suportat

de M.F.P. Dezvoltarea criticilor pe acest aspect reia însă, în fapt, tot problema

lipsei calității procesuale pasive a M.F.P. raportat la

dispozițiile

de drept comun ale Codului civil privind obligația de garanție pentru

evicțiune, dispoziții care, în opinia recurentului, nu pot fi

înlăturate prin nicio dispoziție specială contrară și în temeiul

cărora se impunea angajarea răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, iar

nicidecum a M.F.P.

Contrar

susținerilor recurentului-pârât, pentru argumentele deja prezentate cu

referire la legea aplicabilă raportului juridic dedus judecății, Legea nr.

10/2001, în speță nu se putea angaja răspunderea vânzătorului pentru

evicțiune, obligația de restituire a prețului din contract fiind

instituită de legea specială aplicabilă cauzei în sarcina M.F.P., astfel că în

mod corect instanța de apel a apreciat că pârâtul M.F.P. are calitate

procesuală pasivă și a confirmat soluția fondului de obligare a

acestui pârât la plata prețului din contract.

În

concluzie, recursul pârâtului M.F.P. apare ca nefondat, urmând ca în baza art. 312

alin. (1) C. proc. civ., să fie respins ca atare, nefiind întrunite cerințele

cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

II.

Cu privire la recursul reclamantei:

Recurenta-reclamantă

impută instanței de apel că a soluționat greșit capătul de

cerere având ca obiect plata diferenței dintre valoarea de piață a

imobilului și prețul actualizat din contract în raport de

dispozițiile Legii nr. 10/2001, susținând că nu se poate reține principiul

specialia

generalibus derogant și că instanța de judecată putea să se

pronunțe cu privire la acest capăt de cerere în raport de dispozițiile

de drept comun privind garanția pentru evicțiune, cât timp acestea au

fost invocate prin acțiune ca temei al capătului de cerere în discuție.

Criticile pe acest

aspect sunt nefondate, instanța de apel aplicând în mod corect principiul

specialia

generalibus derogant în determinarea legii aplicabile pretențiilor

reprezentând excedentul de valoare până la prețul de piață al

imobilului.

Astfel, faptul că reclamanta

și-a întemeiat pretențiile vizând excedentul de valoare pe

dispozițiile de drept comun privind garanția pentru evicțiune nu

constituie un argument în sensul că instanța trebuia să soluționeze

aceste petenții în raport de dreptul comun, cum neîntemeiat se pretinde în

recurs.

În esență,

temeiul juridic al cererii de chemare în judecată îl reprezintă situația

de fapt expusă de reclamant, încadrată în drept.

Încadrarea juridică

reprezintă atributul exclusiv al instanței și nu constituie o

modificare de temei juridic, cu consecința încălcării principiului

disponibilității părților în ceea ce privește limitele de

învestire a instanței.

În speță, reclamanta,

al cărei contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 a

fost constatat nul prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă,

a solicitat prin acțiunea dedusă judecății, pe lângă prețul

actualizat din contract, și excedentul de valoare până la prețul de

piață al imobilului, această din urmă pretenție fiind întemeiată pe dispozițiile

Codului civil privind răspunderea pentru evicțiune.

Existența unei

legi speciale însă, în al cărei domeniu de reglementare intră și situația

despăgubirilor cuvenite cumpărătorilor pe Legea nr. 112/1995 ale căror

contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile, nu poate fi ignorată de

instanță doar pentru faptul că partea interesată nu solicită aplicarea

acesteia, ci își întemeiază pretențiile exclusiv pe dispozițiile

dreptului comun.

Astfel, în materia

despăgubirii cumpărătorilor pe Legea nr. 112/1995 ale căror contracte de

vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești

definitive și irevocabile există o reglementare specială, dată de

dispozițiile art. 50 și art. 50¹ ale Legii nr. 10/2001. Aceste

dispoziții ale Legii nr. 10/2001 au caracter special față de

dispozițiile de drept comun în materie de evicțiune, prevăzute de

art. 1337 și următ. C. civ., și, ca atare, ele se aplică prioritar,

înlăturând de la aplicare normele de drept comun ale Codului civil, conform

principiului de drept specialia generalibus derogant.

Susținerea

recurentei-reclamante în sensul inaplicabilității acestui principiu, pe

motiv că legea specială nu i-ar asigura o justă despăgubire, nu poate fi

primită, deoarece aplicarea principiului enunțat, care consacră regula priorității

legii speciale față de legea generală, este obligatorie independent de

conținutul celor două categorii de norme juridice aflate în concurs.

În concluzie, în mod

corect instanța de apel, procedând la calificarea juridică a

pretențiilor referitoare la excedentul de valoare, a stabilit că acestea

sunt supuse dispozițiilor legii speciale nr. 10/2001, iar nu

dispozițiilor de drept comun privind garanția pentru evicțiune,

soluție ce își are fundamentul în principiul specialia generalibus

derogant.

Pe

cale de consecință, dat fiindcă legea aplicabilă raportului juridic dedus

judecății este Legea nr. 10/2001, dezvoltările recurentei referitoare la

angajarea răspunderii vânzătorului pentru evicțiune în raport de normele

de drept comun nu pot fi primite.

Pe

de altă parte, recurenta face dezvoltări cu privire la interpretarea sintagmei „respectarea

Legii nr. 112/1995”, concluzionând că este îndreptățită să primească

și diferența dintre valoarea de piață a imobilului și

prețul actualizat, întrucât la momentul încheierii contractului de

vânzare-cumpărare au fost respectate dispozițiile în vigoare ale Legii nr.

112/1995, aducând practic în discuție problema îndeplinirii condiției

impuse de legea aplicabilă cauzei, Legea nr. 10/2001, pentru acordarea

prețului de piață.

Astfel, sintagma la

care face referire recurenta se regăsește în cuprinsul art. 50¹ alin.

(1) din Legea nr. 10/2001, care statuează că proprietarii ale căror contracte

de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995,

cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea

prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor

internaționale de evaluare.

Rezultă că

legiuitorul condiționează restituirea prețului de piață al

imobilelor, către proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost

desființate prin hotărâri judecătorești definitive și

irevocabile, de încheierea respectivelor contracte cu respectarea prevederilor

Legii nr. 112/1995, ceea ce nu este cazul în speță.

În verificarea

îndeplinirii acestei condiții, instanța de apel s-a raportat, în mod

corect, la decizia civilă nr. 106/ A din 30 ianuarie 2008 pronunțată de Tribunalul

București, secția a IV-a civilă. Prin această decizie, rămasă

irevocabilă în urma respingerii recursului, prin decizia civilă nr. 1014/ R din

29 06 2010 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, s-a

constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29

ianuarie 1997, prin care reclamanta a dobândit, în baza Legii nr. 112/1995, imobilul

în litigiu.

În considerentele ambelor

decizii s-a reținut că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr.

2712 din 29 ianuarie 1997 nu au fost respectate dispozițiile Legii nr.

112/1995, întrucât foștii proprietari formulaseră, în termen legal, cerere

de restituire în natură a imobilului, cerere ce nu fusese soluționată la

momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare. În acest sens, în considerentele

deciziei din recurs nr. 1014/ R din 29 iunie 2010 pronunțată de Curtea de

Apel București s-a reținut, în mod expres, că, „contractul de

vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 ianuarie 1997 s-a încheiat prin înfrângerea

dispozițiilor Legii nr. 112/1995, respectiv art. 9 din lege, întrucât reclamanții

(foștii proprietari – s.n.) au formulat în termen legal cerere de restituire

în natură a imobilului și fără ca aceasta să fie soluționată s-a

încheiat contractul de vânzare-cumpărare enunțat, contrar prevederilor

conform cărora puteau cumpăra locuințele doar chiriașii ale căror

apartamente nu se restituiau în natură foștilor proprietari sau

moștenitorilor acestora (…).”

Or, asemenea

considerente, determinante, care au fundamentat soluția de constatare a

nulității contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 ianuarie 1997,

se bucură de autoritate de lucru judecat ca și dispozitivul, impunându-se

unei judecăți ulterioare care, chiar și de o manieră incidentală readuce

judecății același aspect.

Este vorba despre

efectul pozitiv al autorității de lucru judecat, care presupune că ceea ce

a stabilit o instanță nu poate fi nesocotit sau contrazis de o instanță

ulterioară.

Așa fiind, în

actualul litigiu vizând pretențiile derivate din admiterea acțiunii

în nulitate, reclamanta nu poate pretinde că a achiziționat imobilul cu

respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, iar instanța nu ar putea

reaprecia asupra acestui aspect altfel decât a făcut-o judecata anterioară, pentru

că ar nesocoti funcția normativă și efectul pozitiv al lucrului deja

judecat [(art. 1200 pct. 4 cu referire la art. 1202 alin. (2) C. civ.)].

De aceea, toate susținerile

recurentei-reclamante în legătură cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995

la încheierea contractului vin să ignore verificarea jurisdicțională

realizată deja.

Fundamentându-și

soluția pe ceea ce s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat în litigiul

anterior, instanța de apel a tras consecințele juridice care se

impuneau la speță.

Astfel, potrivit art.

1200 pct. 4 cu referire la art. 1202 alin. (2) C. civ., în relația dintre

părți, prezumția lucrului judecat are caracter absolut, ceea ce înseamnă

că ce s-a dezlegat jurisdicțional într-un prim litigiu va fi opus părților

din acel litigiu, fără posibilitatea dovezii contrarii din partea acestora,

într-un proces ulterior, care are legătură cu chestiunea de drept sau cu

raportul juridic deja soluționat.

Cum în litigiul

anterior de constatare a nulității contractului de vânzare-cumpărare, în

care reclamanta din prezenta cauză a fost parte, s-a statuat în mod irevocabil

că încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 ianuarie 1997

s-a făcut prin înfrângerea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, această

statuare

se

impune în prezenta cauză cu valoarea unei prezumții absolute de adevăr,

nemaiputând fi combătută.

Altfel spus, având în

vedere puterea de lucru judecat a hotărârii pronunțate în acțiunea în

nulitate, reclamanta nu mai poate repune în discuție în prezenta cauză problema

respectării dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare, criticile formulate pe acest aspect neputând fi astfel

primite.

În concluzie, față

de elementele expuse anterior, rezultă că instanța de apel a stabilit corect,

ținând seama și de statuările jurisdicționale anterioare, că

încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2712 din 29 ianuarie 1997 s-a

făcut cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.

În consecință,

reclamantei nu îi erau incidente dispozițiile  art. 50

1

din

Legea nr. 10/2001, care să îi permită obținerea prețului de piață

al imobilului. Față de încheierea contractului cu eludarea prevederilor

Legii nr. 112/1995, reclamanta este îndreptățită numai la restituirea prețului

actualizat plătit, conform art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, după cum

corect s-a reținut și prin decizia recurată.

Având în vedere

considerentele prezentate, recursul reclamantei apare ca nefondat și va fi

respins ca atare, conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ., nefiind întrunite

cerințele art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondate, recursurile declarate de reclamanta S.E. și de pârâtul M.F.P. reprezentat

de D.G.R.F.P. București împotriva deciziei nr. 219/ A din 21 aprilie 2015 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 24 septembrie 2015.