ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2189/2015
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2189/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Asupra recursurilor
de față;
Din examinarea
lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată la 11
noiembrie 2003 pe rolul Tribunalului București, reclamanta SC R.I. SRL a chemat
în judecată pe pârâții Municipiul București, Primăria sectorului 1,
A.F.I.U.S.P. și Spitalul Clinic de Nefrologie „C.D.” pentru obligarea pârâților
la despăgubiri în sumă de 350.000 dolari S.U.A. în echivalent în RON la data plății.
În motivarea acțiunii,
reclamanta a invocat contractul de închiriere din 1 februarie 1994 încheiat cu pârâtul
Spitalul de Nefrologie C.D., prin care a intrat în folosința imobilului situat în
Calea G., sectorul 1 București.
Reclamanta a arătat
că imobilul a fost preluat într-o formă avansată de degradare și că a executat ample
lucrări de consolidare, reparații și îmbunătățiri la acesta. Parte din aceste lucrări
au fost convenite prin contract și actele adiționale ulterioare, iar altele au fost
efectuate în folosul proprietarului. În acest sens s-a arătat că spitalul, cu care
s-a încheiat contractul de închiriere, s-a angajat să despăgubească pe chiriaș cu
½ din cheltuieli și să-l garanteze pe acesta împotriva tulburării folosinței
bunului.
Reclamanta a mai
arătat că a fost chemată în judecată în calitate de deținătoare a bunului, într-un
alt proces, alături de Primăria sectorului 1 București în temeiul Legii nr. 10/2001,
de către numita R.M. Față de această situație reclamanta s-a considerat tulburată
în folosirea bunului închiriat de către pârâtă cu care a încheiat contractul de
închiriere și care s-a angajat potrivit art. 8 lit. e) din contract să despăgubească
pe locatar pentru pagubele produse pentru proasta exploatare și întreținere a instalațiilor
și imobilului.
Acțiunea a fost
întemeiată pe dispozițiile art. 1421, art. 1448, art. 987-art. 991 C. civ. și pe
clauzele contractului de închiriere [cu precădere art. 3 și art. 8 lit. c)].
La 8 martie 2004
reclamanta și-a completat acțiunea solicitând recunoașterea unui drept de retenție
asupra imobilului până la plata despăgubirilor în sumă de 350.000 dolari S.U.A.
Cererea a fost
motivată de împrejurarea că plata chiriei pentru luna februarie 2004, făcută către
noul administrator imobilului, A.F.I.U.S.P. a fost restituită de această instituție
ca plată nedatorată și reclamanta a fost totodată înștiințată să elibereze imobilul
în termen de 4 luni. Contestând reînnoirea contractului de închiriere (adresa
din 9 februarie 2004) s-a -solicitat un drept de retenție având în vedere legătura
strânsă dintre datorie (derivată din obligații scriptae in rem născute din raportul
locativ) și lucru (debitum cum re juctum).
Prin sentința
civilă nr. 625 din 28 iunie 2004 pronunțată de către Tribunalul București, secția
a IV-a civilă, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului
Sănătății și a respins acțiunea împotriva acestui pârât.
A fost respinsă
excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâtul Spitalul Clinic
de Nefrologie C.D. și a fost admisă în parte acțiunea cu obligarea pârâților Primarul
sectorului 1 București, A.F.I.U.S.P., Municipiul București prin Primarul General
și Spitalul Clinic de Nefrologie „C.D.” la plata sumei de 201.091 dolari S.U.A.
cu titlu de despăgubiri către reclamantă, prin echivalentul în RON la data plății.
S-a recunoscut
în beneficiul reclamantei și un drept de retenție asupra imobilului din Calea G.
până la plata sumei la care pârâții au fost obligați către reclamantă.
În motivarea acestei
hotărâri instanța a reținut, în esență, că urmare a raporturilor juridice create
între reclamantă și pârâtul Spitalul Clinic de Nefrologie C.D., prin încheierea
contractului de închiriere din 1 februarie 1994, părțile au dobândit drepturi și
obligații. Printre acestea din urmă se situează și obligația prevăzută de art. 1420
pct. 2 C. civ., potrivit căruia locatorul este dator să mențină bunul în starea
de a putea servi la întrebuințarea pentru care s-a încheiat contractul, obligație
inserată și în contractul de închiriere încheiat între părți în art. 8 pct. 9 și
pct. 10.
S-a reținut că
imobilul închiriat a fost predat în stare avansată de degradare și că s-au efectuat
pe perioada derulării contractului reparații, îmbunătățiri, consolidări și finisaje
de grad superior, necesare și utile, iar contravaloarea acestora a fost suportată
de locatar. Locatorul a încheiat mai multe procese-verbale din care a rezultat că
acesta a cunoscut despre lucrările efectuate de locatar.
S-a reținut că
locatarul, fiind chemat în judecată alături de titularul dreptului de proprietate
asupra imobilului, are dreptul, fiindu-i tulburată folosința imobilului, la despăgubiri
în temeiul art. 1427-art. 1428 C. civ., dar și în temeiul art. 18 lit. a) și lit.
b) din contractul de închiriere.
Potrivit concluziilor
raportului de expertiză efectuată în cauză instanța de fond a mai reținut că lucrările
nu pot fi considerate voluptorii, având în vedere că acestea au fost necesare, inclusiv
restaurarea frescelor de pe pereți și a finisajelor, față de natura clădirii, monument
istoric cu o vechime de peste 100 ani. Ca urmare s-a constatat că imobilului i s-a
adus un spor de valoare ceea ce o îndreptățește pe reclamantă să solicite contravaloarea
acestuia de la beneficiarul locator și proprietar în temeiul art. 986-art. 987 C.
civ.
S-a considerat
că pârâtul Spitalul Clinic de Nefrologie „C.D.” are calitate procesuală pasivă,
deoarece acesta și-a înscris în Cartea Funciară un drept de administrare a imobilului
alături de Municipiul București căruia i-a fost înscris un drept de proprietate
asupra aceluiași imobil. În acest sens s-a reținut încheierea din 25 septembrie
2003 a Judecătoriei sectorului 1 București.
Împotriva acestei
sentințe au declarat apel pârâtul Spital Clinic de Nefrologie „C.D.”, Municipiul
București și A.F.I.U.S.P.
În motivarea apelului
declarat de Municipiul București prin Primar General s-a arătat că acesta a fost
chemat în judecată de către reclamantă, solicitând obligarea acestuia la plata sumei
de 350.000 dolari S.U.A., cu titlu de despăgubiri, cerere care a fost admisă în
parte.
Apelantul-pârât
precizează că imobilul situat în București, Calea G., sector 1 face parte din categoria
monumentelor istorice, fiind nominalizat în Lista monumentelor istorice aprobată
de C.N.A. în anul 1992.
Potrivit legislației
privind autorizarea lucrărilor de construcții și a celei privind protejarea monumentelor
istorice în vigoare în perioada 1994-2004, orice intervenție la imobilul respectiv,
indiferent de natura sau valoarea acesteia ori de sursa de finanțare a cheltuielilor
aferente ar fi trebuit să se realizeze pe bază de autorizație de construire emisă
cu avizul Ministerului Culturii sau al Ministerului Culturii și Cultelor.
De asemenea apelanta-pârâtă
precizează că, din probatoriul administrat în cauză, la nivelul Ministerului Culturii
și Cultelor nu s-a emis aviz pentru intervenții la imobilul în cauză la solicitarea
SC R.I. SRL sau a Spitalului Clinic de Nefrologie „C.D.”. În perioada 1991-2003,
singurele avize fiind cele emise la solicitarea Primăriei sector 1,A.F.I.U.P.S.
în anul 2003, respectiv: - Aviz DCCPCNMB din 8 septembrie 2003; Aviz MCC-DMIM
din 12 noiembrie 2003. Consideră că toate lucrările și intervențiile efectuate de
SC R.I. SRL sunt ilegale.
Apelanta-pârâtă
arată că, în sentința civilă nr. 625 din 28 iunie 2004, s-a reținut în mod eronat,
faptul că prin contractul din 1 februarie 1994 Spitalul Clinic de Nefrologie
„C.D.” se obliga să predea bunul în stare corespunzătoare, având în vedere că obiectul
licitației și, ulterior, al contractului îl reprezintă renovarea spațiului supus
spre închiriere, renovarea exteriorului clădirii, procurarea de medicamente instrumentar
și echipamente medicale, donații de medicamente, instalarea de contor propriu, plata
utilităților și recalcularea chiriei din trei în trei ani.
În aceste condiții
art. 1421 alin. (1) C. civ. nu-și găsește aplicabilitatea, ci ar trebui menționat
art. 942 C. civ. în care se arată că un contract „este acordul între două sau mai
multe persoane spre a constitui, modifica sau stinge între dânșii un raport juridic”,
contract care, încheiat în condițiile legii, reprezintă legea părților.
În cadrul Dosarului
nr. 4255/2003 a fost efectuată și o expertiză tehnică de către expertul N.R., expertiză
ce se bazează în proporție de 90% pe o expertiză extrajudiciară efectuată de ing.
P. pentru reclamantă.
În final, apelanta
pârâtă solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței civile apelate, iar pe
fond respingerea acțiunii reclamantei ca neîntemeiată.
În motivarea apelului
declarat de pârâtul Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. s-a arătat că relațiile contractuale
dintre reclamant și SC R.I. SRL au început la data de 1 februarie 1994 prin contractul
de închiriere din 1 februarie 1994, suprafața închiriată fiind inițial de 224 mp.
Ulterior, prin acte adiționale, suprafața închiriată a fost suplimentată până la
963,9 mp având ca destinație spațiu de depozitare și birouri precum și 770 mp curte
interioară pentru parcare. De asemenea, termenul închirierii a fost prelungit la
10 ani, contractul expirând la data de 1 februarie 2004.
Din 1
februarie 1994 și până în prezent intimata-reclamantă SC R.I. SRL folosește netulburată
imobilul din Calea G. în data de 5 martie 2003, în conformitate cu O.U.G. nr. 70/2002
dreptul de administrare al imobilului a fost transmis prin protocol din administrarea
Spitalului în administrarea Primăriei sector 1.
Schimbarea de
administrare nu a dus la tulburarea posesiei locatorului SC R.I. SRL
Apelantul-pârât
a invocat faptul că instanța de fond a nesocotit regulile privind interpretarea
actelor juridice minimalizând sau eliminând prin omisiune interpretativă obligațiile
contractuale asumate de SC R.I. SRL.
Nelegalitatea
și netemeinicia pretențiilor SC R.I. SRL „legalizate” de sentința civilă nr.
625 din 28 iunie 2004 sunt probate de prevederile actelor juridice încheiate atât
ulterior cât și anterior contractului de închiriere din 1 februarie 1994, oferta
locatorului, procesul-verbal al licitației de atribuire, procesul-verbal, anexa
la contractul de închiriere din 1 februarie 1994, actele adiționale de modificare,
completare și prelungire a contractului de închiriere.
Instanța de fond
nu a coroborat și analizat obligațiile prevăzute în actele menționate mai sus, acte
care fac parte integrantă din contractul de închiriere din 1 februarie 1994. În
schimb a interpretat generos de favorabil cererile formulate de reclamantă.
Instanța a acordat
dublul pretențiilor solicitate de reclamantă întrucât aceasta a solicitat doar ½
din costul total al reparațiilor primind în schimb întreaga sumă stabilită de către
expert.
În final, apelantul
pârât solicită admiterea apelului, refacerea expertizei sau completarea probelor
administrate de prima instanță precum și administrarea altor probe (martori, înscrisuri,
expertiză contabilă, compensare facturi, cercetare locală și desființarea în tot
(sau în parte) a hotărârii atacate (inclusiv dreptul de retenție).
În motivarea apelului
declarat de A.F.I.U.S.P. sector 1 s-a arătat că hotărârea este nelegală și netemeinică,
deoarece instanța de fond, în mod greșit, a interpretat situația de fapt și de drept,
considerând că în prezenta cauză nu există un simplu contract de locațiune, cum
cu rea credință a încercat să acrediteze intimata reclamantă.
Temeiul de drept
care a stat la baza încheierii contractului de închiriere nu a fost constituit de
prevederile C. civ., ci de prevederile H.G. nr. 517/1991.
Apelanta-pârâtă
precizează că, contractul de închiriere s-a încheiat urmare unei licitații ce a
avut loc la data 24 ianuarie 1994, iar procesul-verbal din 24 ianuarie 1994 prin
care intimata reclamantă a fost declarată câștigătoarea licitației, stabilește obligațiile
asumate de câștigătoare și care sunt: renovarea spațiului oferit spre închiriere
și exteriorul clădirii, procurarea de medicamente instrumentar și echipament medical,
donații de medicamente și o chirie de 2 dolari S.U.A./mp/lună. În acest contract
menționându-se că celelalte condiții vor fi prezentate în contractul de închiriere,
condiții care sunt prevăzute în mod expres și în contractul de închiriere din 1
februarie 1994, atât expertul cât și instanța refuzând să țină cont de ele.
De asemenea, apelanta-pârâtă
precizează că prețul de 2 dolari S.U.A./mp/lună și închirierea pe 10 ani a fost
făcută tocmai pentru ca intimata parată să-și amortizeze cheltuielile făcute cu
aceste reparații.
Toate actele adiționale
fac parte integrantă din contractul din 1 februarie 1994, iar art. 9 din contract
nu a fost modificat sau completat, deci intimata-reclamantă, la închirierea fiecărei
noi suprafețe, avea obligația să efectueze lucrări de reparații la spațiile nou
închiriate.
Apelanta-pârâtă
arată că factura din 13 decembrie 1999 emisă de SC P.M.P.C. SRL Spitalului Clinic
de Nefrologie „C.D.” a achitat-o cu ordinul de plată din data de 28 decembrie 1999,
această lucrare nefiind suportată de intimata reclamantă, cu toate acestea, pârâții
fiind obligați de instanță la plata acesteia.
A arătat apelanta
pârâtă că expertul nu a luat în seamă costul unor lucrări reținut din chirie și
nu a verificat exactitatea și corectitudinea lucrărilor executate pe fiecare încăpere,
costul real al acestora, executat, de cine și când au fost achitate și nu s-a stabilit
în ce constă despăgubirea când intimata reclamantă a înregistrat costurile acestor
lucrări pe cheltuieli, scăzându-le de la impozitare și nu ca investiții ca să fie
cazul să le recupereze.
Instanța de fond
în mod arbitrar a încălcat condițiile stabilite prin licitație publică precum și
clauzele prevăzute și în contract care reprezintă voința părților de la momentul
încheierii actului, și care este legea părților după care instanța era obligată
să judece.
Hotărârea este
incorectă și datorită faptului că nu a fost respinsă ca prematur introdusă întrucât
la data introducerii, contractul era în derulare.
Apelanta-pârâtă
a invocat faptul că instanța a încălcat flagrant legea acordând un drept de retenție
asupra unui bun imobil care face parte din domeniul public, știindu-se foarte bine
că „bunurile din domeniul public nu pot fi obiect al dreptului de retenție”.
Prin decizia civilă
nr. 397 din 1 iunie 2007 Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis
apelurile, a schimbat în totalitate sentința atacată și a respins cererea reclamantei
ca, neîntemeiată. A fost obligată reclamanta la cheltuieli de judecată către apelanții
Spitalul Clinic de Nefrologie „C.D.” și A.F.I.U.S.P.
În motivarea deciziei,
s-a reținut că imobilul în litigiu a fost închiriat reclamantei urmare unei licitații
la prețul de 2 dolari S.U.A./mp/lună, luându-se în considerare oferta reclamantei
de a renova spațiul oferit spre închiriere, inclusiv exteriorul clădirii de a procura
medicamente, instrumentar și echipamente medicale, de a face donații de medicamente.
S-a constatat
că acesta a fost contextul în care s-a încheiat contractul de închiriere și aceasta
a fost voința părților, lucru consemnat în procesul-verbal din 24 ianuarie 1994
aflat la dosarul de apel.
S-a reținut că,
potrivit contractului, chiriașul s-a obligat [în condițiile art. 9 lit. e)] pe lângă
obligațiile ce-i revin în calitate de chiriaș și la executarea lucrărilor de renovare
interioară și exterioară a clădirii.
În acest sens
în anexa la contract s-a stipulat în mod expres că lucrările de reparații și amenajarea
exteriorului clădirii se vor efectua până la sfârșitul anului 1995, contravaloarea
acestora fiind suportată de reclamantă.
S-a apreciat că
aceasta a fost intenția părților, exprimată clar și dedusă și din dispozițiile
pct. XI lit. a) din contract în care s-a stipulat că dacă proprietarul solicită
rezilierea contractului înainte de termen (contract încheiat pe 10 ani) el se obligă
să restituie locatarului contravaloarea lucrărilor de renovare la valoarea ce se
va stabili de un expert imobiliar.
Ca atare s-a apreciat
că în lipsa unei atari solicitări reziliere înainte de termen, reclamanta nu este
îndreptățită la despăgubiri pentru lucrările efectuate la imobil.
Împotriva deciziei
Curții de apel reclamanta a declarat recurs în termenul legal.
În drept au fost
invocate motivele prevăzute de art. 304 pct. 7, pct. 8 și pct. 9 C. proc. civ.
Prin decizia
nr. 8483 din 18 decembrie 2007 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție,
secția civilă și de proprietate intelectuală, s-a admis recursul declarat de reclamantă
împotriva deciziei nr. 397 din 1 iunie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București,
secția a IV-a civilă, a fost casată decizia și trimisă cauza spre rejudecarea apelurilor
la aceeași instanță.
Înalta Curte a
reținut cu privire la criticile referitoare la interpretarea clauzelor contractuale
și greșita apreciere a textelor legale incidente că sunt întemeiate.
Litigiul a apărut
între părți din interpretarea diferită a obligațiilor asumate prin înțelegerile
intervenite între acestea.
În primul rând,
s-a învederat că era necesar a se stabili voința reală a părților, care trebuie
circumscrisă naturii contractului intervenit între ele, pentru a determina efectele
specifice unui asemenea contract; este neîndoielnic sub acest prim aspect că părțile
au dorit să încheie un contract de închiriere.
Obligațiile caracteristice
unui asemenea contract și care îl delimitează de contracte de altă natură sunt în
principal două, locatorul să pună la dispoziția locatarului un anumit bun, pe acesta
să-l folosească și respectiv, locatarul să plătească chirie pentru folosința obiectului
pus la dispoziție de locator pe perioada închirierii.
Aceasta este definiția
clasică a locațiunii, care este reglementată în acest sens de art. 1411 C. civ.
„locațiunea lucrărilor este un contract prin care una din părțile contractante se
îndatorește a asigura celeilalte folosința unui lucru pentru timp determinat, drept
un preț determinat”.
În reglementarea
normelor de interpretare a convențiilor, C. civ. stabilește câteva reguli precise
a căror aplicare se realizează în mod unitar.
Potrivit art.
977 interpretarea se face după intenția comună a părților și nu după sensul literal
al termenilor.
Când o clauză
este privitoare la două înțelesuri, conform art. 978 C. civ., ea se interpretează
în sensul ce poate avea un efect (quam ut valeat) și nu în acela ce n-ar putea produce
niciunul, iar când termenii sunt susceptibili de două înțelesuri, art. 974 C.
civ. impune înțelesul ce se potrivește mai mult cu natura contractului.
Clarificarea în
interpretare o aduce art. 968 C. civ. care prevede că într-un contract „clauzele
obișnuite se subînțeleg, deși nu sunt expres întrîn-însul și o concretizează
art. 970 C. civ. care consacră principiul obligației de a executa cu bună-credință
convențiile (pacta sunt servanda) stabilind o regulă foarte importantă pentru interpretarea
acestora și anume că ele „obligă nu numai la ce este expres prevăzute într-însele,
dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura
sa”.
Cu alte cuvinte
părțile nu pot evita obligațiile specifice unui anumit contract (prevăzute de normele
legale în vigoare) pentru că, potrivit art. 969 C. civ., convenția are putere de
lege pentru părți numai dacă este legal făcută.
În sfârșit,
art. 982 C. civ. dispune interpretarea tuturor clauzele convențiilor unele printre
altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg și art. 983 arată
că atunci când este îndoială, convenția se interpretează în favoarea celui ce se
obligă, consacrând regula „in dubio pro reo”.
În cazul dedus
judecății părțile au încheiat un contract de închiriere. Natura contractului este
clară și nu a ridicat controverse.
Discuțiile se
poartă, asupra înțelesului clauzelor referitoare la obligațiile locatorului și respectiv
ale locatarului.
Reclamanta, în
calitate de locatar a pretins contravaloarea lucrările efectuate de aceasta și care
reveneau locatorului având în vedere obligațiile asumate de locatar la art. 8. „a)
să predea bunul cu toate accesoriile sale, în stare corespunzătoare folosinței pentru
care a fost închiriat; b) să execute toate lucrările de reparații care nu sunt în
sarcina locatorului; c) să asigure folosința bunului închiriat pe tot timpul contractului.
(...) să suporte eventualele pagube aduse locatarului urmare neglijenței sau proastei
exploatări și întrețineri a instalațiilor clădirii etc, datorate locatorului sau
personalul acestuia”.
Pârâta, în calitate
de locator a pretins că locatarul, potrivit art. 9 din contract, care se referă
la obligațiile locatarului, s-a angajat să execute lucrările, care nu-i reveneau
exclusiv, părțile convenind în sarcina locatarului să cadă și cheltuielile ce revin
locatorului”.
S-a invocat în
acest sens art. 9 lit. e) „locatarul se obligă să execute lucrări de renovare interioară
a spațiului închiriat exteriorul clădirii (conform anexei 1 parte integrantă din
contractului de vânzare-cumpărare)”.
În sprijinul acestei
interpretări, pârâtul a mai invocat dispozițiile art. 15 din contract, clauze speciale,
potrivit căruia părțile au convenit „pentru cazul rezilierii contractului (înainte
de termen) la cererea locatorului, ca acesta să fie obligat să restituie contravaloarea
lucrărilor de renovare (din anexa 1) la valoarea de circulație de la data rezilierii
stabilită de un expert imobiliar”.
Cu alte cuvinte,
a susținut acesta, neintervenind rezilierea contractului înainte de termen, reclamantul
nu poate cere contravaloarea unor lucrări, la care s-a obligat prin convenție, chiar
dacă ele cădeau în sarcina celeilalte părți.
Între părți s-a
încheiat un contract de închiriere la 1 februarie 1994 pe o durată de 10 ani cu
posibilitatea prelungirii contractului la care s-a întocmit anexa 1, parte integrantă
din contract cuprinzând un tabel care redă „succint reparația spațiului și starea
fiecărei camere din momentul închirierii (9 încăperi)”.
Obiectul contractului
art. II din contract l-a reprezentat parterul imobilului situat în București, Calea
G., sectorul 1, 224 mp (9 încăperi și 2 căi de acces prin terasa din curtea interioară,
cu destinația expres prevăzută „depozitarea de medicamente, birouri (anexe) și sediul
SC R.I. SRL”.
Cu privire la
obiectul contractului se mai prevedea în art. 2 „predarea primirea spațiului închiriat
este consemnată în procesul-verbal anexă la contract”.
Contractul cuprinde
în art. IV mențiuni cu privire la preț „echivalentul în RON a 2 dolari S.U.A./mp/lună,
iar art. V stipula reguli pentru plata chiriei. S-a mai prevăzut că neplata chiriei
la termen, autoriza pe locator să ceară rezilierea contractului și daune.
În contract mai
sunt prevăzute obligațiile locatorului (art. 8) și obligațiile locatarului [art.
9 lit. a)-lit. h), art. 10 și art. 11] precum și condițiile în care poate fi angajată
răspunderea contractuală (art. 12 și art. 13), în sensul că pentru neexecutarea
sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor contractuale, părțile datorează
despăgubiri cu mențiunea că forța majoră exonerează de răspundere.
Ultimul capitol
al contractului, se referă la clauze speciale, convenindu-se, la acest punct, obligații
pentru fiecare parte care cere rezilierea contractului înainte de ajungerea la termen.
La acest contract
s-a adăugat un act adițional încheiat la 15 decembrie 1998, prin care s-a completat
și actualizat contractul inițial. S-a mărit obiectul închirierii adăugându-se și
etajul 1 format din 3441,26 mp (8 încăperi și hol) podul 303,5 mp și curtea interioară
770 mp cu destinația spațiului, birouri ale locatarului.
S-a încheiat cu
ocazia actului adițional și un proces-verbal tot la 15 decembrie 1998 de predare-primire
a spațiului nou închiriat, etajul 1, podul și curtea.
În acest proces-verbal
s-a menționat expres că, la data predării, proprietarii nu au făcut niciun fel de
reparații la zugrăveli, tencuieli, stucatură, nici instalații sanitare, iar chiriașul
se obligă să execute reparațiile capitale necesare la zugrăveli și instalații sanitare.
S-a mai menționat expres că „după execuția lucrărilor de reparații, chiriașul va
prezșnta proprietarului devizele de lucrări și copiile ordinelor de plată din care
să reiasă clar atât lucrările executate cât și suma achitată”.
Totodată, s-a
mai convenit obligația chiriașului de a anunța în scris proprietarul asupra necesității
executării oricăror lucrări (în afara celor menționate) și de a le executa numai
cu acordul acestuia. În mod corelativ, proprietarul s-a obligat să răspundă în scris
în 48 de ore de la solicitare, iar în caz de răspuns negativ să motiveze poziția,
urmând a răspunde în cazul unor daune sau prejudicii.
Potrivit actului
adițional aflat în copie rezultă că părțile au mai completat închirierea cu un spațiu
de 92,14 mp aflat la subsolul imobilului, cu modificările corespunzătoare în
art. 15 din contract.
Având în vedere
regulile de interpretare mai sus enumerate s-a constatat din ansamblul raporturilor
contractuale încheiate de părți că acestea au încheiat un contract de închiriere
care produce toate efectele proprii acestui contract, predarea bunurilor închiriate,
în stare de funcțiune și, respectiv, plata chiriei.
Bunul a fost predat,
în cele 3 etape de contractare obiectului închirierii cu serioase defecțiuni, de
fiecare dată prevăzându-se necesitatea remedierilor/reparațiilor pe care, necontestat,
Ie-a realizat locatarul.
Împrejurarea că
s-a prevăzut returnarea acestor cheltuieli, în caz de reziliere unilaterală la cererea
locatorului a contractului nu conduce la concluzia că părțile au înțeles să lase
în sarcina exclusivă a locatarului o obligație proprie locatorului. Clauza mai sus
amintită, este o clauză penală specială inserată cu titlu de sancțiune pentru o
împrejurare care scapă voinței comune a părților. Ea nu se confundă și nici nu înlătură
clauza specific tipului de contract încheiat, predarea bunului în stare de funcționare.
În acest sens, părțile au prevăzut în contract obligații pentru locator privind
asigurarea întreținerii și funcționării obiectului contractului pentru ca acesta
să poată fi folosit, pentru scopul închirierii.
Corelativ cu înscrierea
acestei obligații s-a prevăzut și răspunderea contractuală pentru neîndeplinirea
obligațiilor contractate sau îndeplinirea necorespunzătoare a acestora.
Că acesta este
sensul dorit de voința comună a părților la încheierea contractului, se desprinde
din prevederile actelor adiționale ulterioare, prin care s-a inserat obligația în
sarcina chiriașului de a prezenta locatorului devizul de lucrări, pentru a dovedi
valoarea acestora și de a-i lua acceptul pentru executarea lor. Dacă părțile ar
fi convenit ca toate cheltuielile de reparații nu numai să fie executate dar și
suportate de chiriaș, ar fi fost de prisos și fără eficiență juridică prezentarea
documentației pentru lucrările executate, către locator și luarea acceptului acestuia.
O asemenea obligație
evident că a fost prevăzută pentru ca locatorul să aibă justificarea pentru cheltuielile
făcute de locatar pe seama locatorului în vederea onorării acestora, cum de altfel
s-a și întâmplat și cum rezultă din documentele de plată aflate în dosarul de apel.
Ca urmare pretențiile
reclamantei de a fi dezdăunată pentru lucrările efectuate și care cădeau în sarcina
locatorului sunt întemeiate, acestuia din urmă angajându-i-se răspunderea contractuală
dedusă din obligația de a preda bunul în stare de a fi folosit de către locatar.
Cât privește cuantumul
despăgubirilor la care este îndreptățită reclamanta se constată că instanțele nu
au administrat suficiente probe pentru individualizarea sumei datorate reclamantei.
În acest sens,
la instanța de fond s-a administrat o expertiză de către expert ing. constructor
N.R., care a concluzionat că lucrările executate la imobil în valoarea actuală de
201.091 dolari S.U.A, sunt lucrări de reparații, îmbunătățiri și finisaje. S-a constatat
că toate lucrările au fost suportate de chiriaș, ele au fost necesare și utile,
inclusiv lucrările de restaurare a picturilor și frescei de pe pereți, stucaturi
și ancadramente, la clădirea cunoscută sub numele de casa L.
La observațiile
părților, răspunsurile date de expert nu au lămurit unele chestiuni legate de natura
și cantitatea de lucrări. Nu s-au identificat cu precizie, în raport de documentele
încheiate de părțile contractante cuantumul datoriei pe care o are pârâtul Spitalul
Clinic de Nefrologie C.D. față de reclamantă, având în vedere împrejurarea că părțile
au convenit să suporte în cuantum de ½ aceste cheltuieli precum și modalitățile
de plată (deducere din chiria plătită de locatar).
Tot în raport
de condițiile în care s-au angajat aceste lucrări și s-a convenit plata lor nu s-a
făcut o analiză, de către experți a documentelor de execuție a lucrărilor și nici
de prezentare al acestora către beneficiar și nu s-a stabilit dacă și cât din aceste
facturi au fost onorate.
Se constată în
mod egal, că s-a tratat superficial elementul important în cadrul reparațiilor,
refacerile de natură artistică la imobilul ce reprezintă o valoare culturală cu
o vechime de peste 100 ani.
Ca urmare, la
obiecțiunea la raportul de expertiză, legată de valoarea istorică a clădirii și
aportul lucrărilor artistice executate la aceasta, răspunsul expertului conține
o opinie personală și nu aceea a unui specialist în această materie și deci nu este
de natură a lămuri întinderea despăgubirilor și sub acest aspect.
Pentru considerentele
arătate, văzând dispozițiile art. 312-art. 314 și art. 315 C. proc. civ. s-a admis
recursul și a fost casată hotărârea atacată. Cauza a fost trimisă spre rejudecare
la curtea de apel pentru stabilirea cuantumului sumei datorate prin determinarea
aspectelor mai sus arătate.
Ca urmare a casării
cu trimitere spre rejudecare dosarul a fost reînregistrat pe rolul Curții de Apel
București sub nr. 3554/2/2008.
În faza procesuală
a apelului, în raport de îndrumările instanței de control judiciar au fost încuviințate
la termenul de judecată din data de 14 noiembrie 2008 următoarele expertize: expertiza
în construcții, expertiza contabilă și expertiză în arte.
A fost efectuat
și depus la dosarul cauzei raportul de expertiză în arte efectuat de către expertul
F.E., aflat la dosarul de apel.
În cuprinsul acestui
raport de expertiză s-a învederat că facturile fiscale, reprezentând contravaloarea
lucrărilor de artă, sunt foarte sumare și nesemnificative, iar sumele foarte mari
nu își găsesc acoperirea pentru că nu se reflectă în calitatea manoperei și a materialelor.
Astfel, expertul a învederat că din valoarea facturilor de 52.971,70 dolari
S.U.A., aferente lucrărilor de artă se justifică numai suma de 5.000 RON, în raport
de constatările efectuate și de calitatea lucrărilor.
A fost depus și
raportul de expertiză contabilă efectuat de către expertul F.M.P., care se află
la dosarul de apel. În cuprinsul acestui raport de expertiză s-a reținut că lucrările
executate de către SC P. SRL, în valoare de 144.939.802 RON au fost achitate de
către Spitalul Clinic de Nefrologie C.D., iar lucrările executate de către SC
D. SRL sunt în valoare de 164.780,83 dolari S.U.A., în care sunt incluse și facturile
în sumă de 52.971,70 dolari S.U.A., reprezentând lucrările de artă. Ca urmare a
scăderii din valoarea totală a facturilor a sumei reprezentând contravaloarea lucrărilor
de artă, care nu sunt justificate a rezultat că suma datorată de către pârâte este
de 115.009 dolari S.U.A. cu TVA inclus. În concluzie expertul a apreciat că suma
datorată fără TVA se ridică la 95.161 dolari S.U.A.
Curtea a constatat
că părțile nu au formulat obiecțiuni la aceste rapoarte de expertiză.
A fost depus la
termenul de judecată din data de 3 septembrie 2010 un raport de expertiză în construcții
efectuat de către C.I., în cuprinsul căruia se menționează că nu se poate efectua
raportul de expertiză, deoarece reclamanta nu a pus la dispoziția expertului toate
documentele necesare.
La termenul de
judecată din data de 15 octombrie 2010, instanța a încuviințat obiecțiunile la raportul
de expertiză depuse de către SC R.I. SRL, precum și efectuarea unei cercetări la
fața locului.
De asemenea, la
același termen de judecată, s-a dispus și introducerea în cauză a societății SC
A.A. SRL, ca urmare a transmiterii calității procesuale active, ca urmare a încheierii
contractului de drepturi litigioase. S-a dispus menținerea în cauză a SC R.I.
SRL, având în vedere că nu s-a făcut dovada cu privire la persoana care are calitatea
de a formula apărări și faptul că societatea are în continuare calitatea de locatar
al imobilului litigios.
La termenul din
data de 18 noiembrie 2010, s-a efectuat cercetarea la fața locului, încheindu-se
în acest sens procesul-verbal aflat la dosarul de apel.
La termenul de
judecată din data de 11 martie 2011, ca urmare a neefectuării raportului de expertiză
de către expertul C., s-a dispus înlocuirea acestuia cu experta B., iar apoi cu
expertul B.N.
La termenul de
judecată din data de 2 septembrie 2011, a fost depus raportul de expertiză efectuat
de către expertul B.N., aflat la dosarul de apel. În cuprinsul raportului de expertiză,
s-a învederat că lucrările executate de către D. sunt în valoare de 195.217 dolari
S.U.A., iar lucrările efectuate de către SC P. SRL reprezintă suma de 5.875 dolari
S.U.A.
La termenul din
data de 14 octombrie 2011, instanța a respins obiecțiunile formulate, avându-se
în vedere că obiectivul stabilit de către instanță, ca urmare a îndrumărilor date
de către Înalta Curte de Casație și Justiție, a fost de a se stabili valoarea lucrărilor
executate de către locator la momentul efectuării acestora în perioada 1994-2001
și nu contravaloarea lucrărilor la data efectuării raportului de expertiză, pentru
a se avea în vedere uzura acestor lucrări.
Ca urmare a îndrumărilor
date de către instanța de recurs, Curtea a constatat că au fost dezlegate problemele
de drept privind obligațiile născute în temeiul contractului de închiriere încheiat
în anul 1994. Potrivit acestor dezlegări, au fost înlăturate ca neîntemeiate criticile
formulate de către apelanții-pârâții cu privire la lipsa obligațiilor locatorului
de a suporta cheltuielile de renovare și de reparații capitale efectuate de către
SC R.I. SRL.
Instanța de apel
a apreciat că trebuie să stabilească numai suma datorată de pârâți cu titlu de despăgubiri
pentru cheltuielile efectuate de către locatar și care reveneau locatorului, în
conformitate cu art. 1421 din vechiul C. civ.
Prin decizia civilă
nr. 826A din 27 octombrie 2011 Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a
admis apelurile declarate de apelanții-pârâți Spitalul Clinic de Nefrologie C.D.,
Municipiul București prin Primarul General și A.F.I.U.S.P. sector 1 în contradictoriu
cu intimatele reclamante SC R.I. SRL prin administrator judiciar Societatea profesională
„B. & A.” SPRL, SC A.A. SRL și cu intimatul pârât Ministerul Sănătății împotriva
sentinței civile nr. 625 din 28 iunie 2004 pronunțate de către Tribunalul București,
secția a IV-a civilă, și a schimbat în parte sentința civilă apelată în sensul că
a obligat pârâtele la plata sumei de 74.060,5 dolari S.U.A. echivalent în RON la
data plății efective și a sumei de 2.500 RON.
A păstrat celelalte
dispoziții ale sentinței.
În fundamentarea
acestei decizii instanța de apel a reținut că între părți s-a încheiat un contract
de închiriere din 1 februarie 1994 pe o durată de 10 ani cu posibilitatea prelungirii
contractului la care s-a întocmit anexa 1, parte integrantă din contract cuprinzând
un tabel care redă „succint reparația spațiului și starea fiecărei camere din momentul
închirierii (9 încăperi)”.
Obiectul contractului
art. II din contract l-a reprezentat parterul imobilului situat în București, Calea
G., sectorul 1, 224 mp (9 încăperi și 2 căi de acces prin terasa din curtea interioară),
cu destinația expres prevăzută „depozitarea de medicamente, birouri (anexe) și sediul
SC R.I. SRL”.
Cu privire la
obiectul contractului se mai prevedea în art. 2 „predarea primirea spațiului închiriat
este consemnată în procesul-verbal anexă la contract”.
Contractul cuprinde
în art. IV mențiuni cu privire la preț „echivalentul în RON a 2 dolari
S.U.A./mp/lună, iar art. V stipula reguli pentru plata chiriei. S-a mai prevăzut
că neplata chiriei la termen, autoriza pe locator să ceară rezilierea contractului
și daune.
În contract mai
sunt prevăzute obligațiile locatorului (art. 8) și obligațiile locatarului [art.
9 lit. a)-lit. h), art. 10 și art. 11] precum și condițiile, în care poate fi angajată
răspunderea contractuală (art. 12 și art. 13), în sensul că pentru neexecutarea
sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor contractuale, părțile datorează
despăgubiri cu mențiunea că forța majoră exonerează de răspundere.
Ultimul capitol
al contractului, se referă la clauze speciale, convenindu-se, la acest punct, obligații
pentru fiecare parte, care cere rezilierea contractului înainte de ajungerea la
termen.
La acest contract,
s-a adăugat un act adițional încheiat la 15 decembrie 1998, prin care s-a completat
și actualizat contractul inițial. S-a mărit obiectul închirierii adăugându-se și
etajul 1 format din 3441,26 mp (8 încăperi și hol) podul 303,5 mp și curtea interioară
770 mp cu destinația spațiului, birouri ale locatarului.
S-a încheiat cu
ocazia actului adițional și un proces-verbal tot la 15 decembrie 1998 de predare-primire
a spațiului nou închiriat, etajul 1, podul și curtea.
În acest proces-verbal
s-a menționat expres că, la data predării, proprietarii nu au făcut niciun fel de
reparații la zugrăveli, tencuieli, structură, nici instalații sanitare, iar chiriașul
se obligă să execute reparațiile capitale necesare la zugrăveli și instalații sanitare.
S-a mai menționat expres că „după execuția lucrărilor de reparații, chiriașul va
prezenta proprietarului devizele de lucrări și copiile ordinelor de plată din care
să reiasă clar atât lucrările executate cât și suma achitată”.
Totodată, s-a
mai convenit obligația chiriașului de a anunța în scris proprietarul asupra necesității
executării oricăror lucrări (în afara celor menționate) și de a le executa numai
cu acordul acestuia. În mod corelativ, proprietarul s-a obligat să răspundă în scris
în 48 de ore de la solicitare iar în caz de răspuns negativ să motiveze poziția,
urmând a răspunde în cazul unor daune sau prejudicii.
Potrivit actului
adițional aflat în copie rezultă că părțile au mai completat închirierea cu un spațiu
de 92,14 mp aflat la subsolul imobilului, cu modificările corespunzătoare în
art. 15 din contract.
Bunul a fost predat,
în cele 3 etape de contractare obiectului închirierii cu serioase defecțiuni, de
fiecare dată prevăzându-se necesitatea remedierilor/reparațiilor pe care, necontestat,
Ie-a realizat locatarul.
În drept, s-a
reținut că potrivit art. 1411 noul C. civ. „Locațiunea lucrurilor este un contract,
prin care una dintre părțile contractante se îndatorează a asigura celeilalte folosința
unui lucru pentru un timp determinat în schimbul unui preț determinat”.
În conformitate
cu dispozițiile art. 1420 și art. 1421 vechiul C. civ., principala obligație a locatorului
constă în predarea lucrului închiriat către locatar în stare bună de funcționare
în scopul de a servi la întrebuințarea lucrului închiriat sau dat în locațiune.
Instanța de apel
a constatat că părțile nu contestă existența raporturilor locative, ci numai obligația
locatorului de plată a reparațiilor capitale și de renovare a bunului dat în locațiune.
Cu privire la această obligație, instanța de apel a reținut că s-a statuat în mod
definitiv și irevocabil de către instanța supremă că pârâții, în calitate de locatori,
aveau obligația de a preda bunul închiriat în bună stare de funcționare, motiv pentru
care trebuie să suporte cheltuielile de renovare și de reparații capitale, care
au fost efectuate de către locatar, respectiv SC R.I. SRL.
În cursul locațiunii
societatea SC R.I. SRL a efectuat reparațiile capitale la imobilul dat în locațiune.
Împrejurarea că aceste reparații au fost efectuate este dovedită prin concluziile
celor 3 rapoarte de expertiză efectuate în faza procesuală a apelului. De asemenea,
starea imobilul închiriat a fost constatată de către instanța de apel cu ocazia
cercetării la fața locului efectuată la data de 18 noiembrie 2010, așa cum rezultă
din procesul-verbal aflat la dosarul de apel.
Contravaloarea
acestor reparații a fost stabilită prin raportul de expertiză efectuat în fața procesuală
a apelului de către expertul B.N. Astfel, în cuprinsul raportului de expertiză,
s-a învederat că lucrările executate de către D. sunt în valoare de 195.217 dolari
S.U.A., iar lucrările efectuate de către SC P. SRL reprezintă suma de 5.875
dolari S.U.A. În totalitate, valoarea lucrărilor este de 201.092 dolari S.U.A.
Cu privire la
această sumă, instanța de apel a învederat că ea a fost stabilită avându-se în vedere
contravaloarea lucrărilor de reparații, care au fost efectuate de către locatar,
înainte de promovarea cererii de chemare în judecată.
Din această valoare
totală a lucrărilor, instanța de apel a scăzut valoarea facturilor reprezentând
lucrările de artă, având în vedere că expertul în arte F.E. a stabilit în cuprinsul
raportului de expertiză aflat la dosarul de apel, că aceste lucrări sunt foarte
sumare și nesemnificative, iar sumele foarte mari nu își găsesc acoperirea pentru
că nu se reflectă în calitatea manoperei și a materialelor. În conformitate cu concluziile
raportului de expertiză menționat, față de care părțile nu au formulat obiecțiuni,
instanța de apel a scăzut din valoarea totală a lucrărilor suma de 52.971,70 dolari
S.U.A., aferente lucrărilor de artă. Astfel, ca urmare a scăderii valorii facturilor,
a rămas numai suma de 148.121 dolari S.U.A., la care se va adăuga suma de 5.000
RON, sumă considerată de către expertul în arte, ca fiind justificată.
Pe cale de consecință,
contravaloarea lucrărilor efectuate este de 148.121 dolari S.U.A. și 5.000 RON.
Cu privire la
modalitatea în care părțile au convenit să suporte aceste cheltuieli efectuate,
instanța de apel a constatat că s-au dat îndrumări de către instanța de recurs,
în sensul că părțile au stabilit, prin acordul de voință, să fie suportate ½.
Aceste îndrumări sunt obligatorii pentru instanța de apel, fiind o dezlegare de
drept dată de către instanța de control judiciar, în conformitate cu art. 315 C.
proc. civ. În conformitate cu dezlegările de drept date instanței de apel, s-a constatat
că locatorul trebuia să suporte ½ din valoarea cheltuielilor de renovare,
respectiv suma de 74.060,05 dolari S.U.A., care sunt în sarcina acestuia, așa cum
s-a stabilit prin hotărârea instanței supreme de control judiciar.
Având în vedere
considerentele expuse, în conformitate cu art. 295-art. 297 C. proc. civ. coroborate
cu art. 1441 vechiul C. civ., instanța de apel a admis apelurile declarate, în sensul
că a schimbat în parte sentința civilă apelată, a obligat pârâtele la plata sumei
de 74.060,5 dolari S.U.A. echivalent în RON la data plății efective și a sumei de
2.500 RON și a menținut celelalte dispoziții ale sentinței civile cu privire la
păstrarea dreptului de retenție.
Împotriva acestei
decizii au declarat recurs atât reclamanții SC A.A. SRL București și SC R.I.
SRL București prin administrator judiciar Societatea Profesională R.T.Z.&P.
SPRL, Filiala Alba cât și pârâții Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. și Municipiul
București prin Primarul General.
Recurenta-reclamantă
SC A.A. SRL a criticat decizia atacată sub aspectul nesocotirii de către instanța
de apel a dispozițiilor art. 315 C. proc. civ., susținând că, deși în motivarea
deciziei s-a făcut referire la norma evocată, în fapt, instanța a confundat indicațiile
date de instanța de casare, atât asupra problemelor de drept cât și asupra necesității
administrării unor, cu statuările asupra situației de fapt.
Potrivit recurentei,
curtea de apel trebuia să țină seama de dezlegarea obligatorie dată de instanța
de casare referitoare la dezdăunarea SC R.I. SRL pentru lucrările efectuate, și
care cădeau în sarcina locatorului, și referitoare la necesitatea efectuării unor
expertize de specialitate, iar nu să considere că amintita cotă de ½ la care
se face trimitere în decizia de casare, în vederea stabilirii anumitor despăgubiri,
ar reprezenta o dezlegare obligatorie pentru instanța de apel. Sub acest aspect
recurenta mai susține că referirea la cota de ½ viza cercetarea unei situații
de fapt pentru lămurirea cuantumului datoriei pe care o are pârâtul Spitalul Clinic
de Nefrologie, în raport de elementele dosarului.
În drept recurenta
și-a întemeiat criticile formulate pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304
pct. 9 C. proc. civ. și pe cel circumscris ipotezelor de la art. 304 pct. 8 C. proc.
civ., considerând că, dându-se o altă semnificație deciziei de casare decât cea
reală, s-a încălcat voința părților contractante, instanța de apel reținând eronat
că toate cheltuielile părților urmează a fi suportate în cotă de ½. Ca argument
în plus a mai arătat că într-un singur document, și-anume în actul adițional încheiat
în anul 1999, părțile au stabilit această modalitate de suportare a cheltuielilor.
Recurenta SC
R.I. SRL a criticat la rândul ei cuantumul despăgubirilor la care era îndreptățită,
prezentând aceleași motive de recurs ca și SC A.A. SRL, întemeiate pe art. 304
pct. 8 și pct. 9 C. proc. civ. A solicitat să se admită recursul reclamantelor,
să se modifice decizia recurată și pe fond să se dispună obligarea pârâtelor la
plata sumei de 198.154,5 dolari S.U.A., în echivalentul în RON la data plății efective
și la plata sumei de 5.000 de RON.
Recurentul-pârât
Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. a criticat la rândul lui decizia atacată din
perspectiva problemelor de drept dezlegate de către Înalta Curte de Casație și Justiție,
susținând că deși instanța de casare a apreciat că părțile au convenit să suporte
în cuantum de ½ cheltuielile privind lucrările executate, a lăsat instanței
de apel obligația de a desluși valoarea acestor lucrări și pe aceea de a verifica
actele încheiate de părți, prin care s-a convenit în acest sens, nespecificându-se
că toate actele părților au inserată mențiunea referitoare la suportarea în cote
egale a cheltuielilor efectuate.
A mai susținut
recurentul că atunci când instanța supremă a statuat că din prevederile actelor
adiționale încheiate se desprinde obligația chiriașului de a prezenta locatorului
devizul de lucrări pentru ca acesta să aibă o justificare a cheltuielilor făcute,
a avut în vedere tocmai acele acte încheiate de părți prin care ele au convenit
plata în cote egale a cheltuielilor, celelalte cheltuieli urmând a fi suportate
de locatar conform înțelegerii dintre părți prevăzută la art. 9 din contractul inițial.
În atare situație,
în condițiile în care se apreciază prin decizia de îndrumare dar și de către instanța
de apel că există un contract de închiriere supus dispozițiilor art. 1421 C.
civ., dar în același timp se acceptă ideea că între părți au fost încheiate acte
adiționale prin care ele au convenit în sensul ca anumite reparații să fie suportate
în cote egale, aceasta fiind o problemă dezlegată de Înalta Curte, per a contrario,
rezultă că în situația contractului inițial de închiriere din 1 februarie 1994,
a procesului-verbal de licitație din 24 ianuarie 1994 și a procesului-verbal, anexa
1 la contract, prin care părțile au convenit ca renovarea spațiului și amenajarea
exteriorului clădirii să fie suportată doar de către chiriaș, aceasta fiind intenția
comună a părților la momentul încheierii contractului de închiriere, interpretarea
contractului trebuie făcută în acest sens.
În continuarea
criticilor formulate recurentul a mai arătat că hotărârea atacată este nelegală
și ca urmare a faptului că instanța nu a înțeles să omologheze concluziile raportului
de expertiză contabilă întocmit chiar la solicitarea acesteia, raport care în opinia
pârâtului corespunde întocmai îndrumărilor date prin decizia de casare. Chiar și
în varianta luată în calcul de instanță, care se raportează la expertiza efectuată
de expertul B.N., aceasta a greșit atunci când a adăugat la valoarea lucrărilor
efectuate de SC D.C. SRL în sumă de 195.217 dolari S.U.A. lucrările efectuate de
SC P. SRL în valoare de 5.875 dolari S.U.A., în condițiile în care aceste lucrări
au fost achitate de spital cu ordin de plată din 27 octombrie 1999 în valoare de
39.430.094 RON și ordin de plată din 29 octombrie 1999, în valoare de 105.509.708
RON.
O ultimă critică
invocată de pârât vizează nelegala recunoaștere în favoarea reclamantei SC R.I.
SRL a unui drept de retenție asupra imobilului închiriat până la plata despăgubirilor
care i s-ar cuveni acesteia, deși prevederile imperative ale art. 11 alin. (1)
lit. b) și alin. (2) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul
juridic al acesteia consacră principiul conform căruia bunurile din domeniul public
sunt inalienabile, insesizabile și imprescriptibile, astfel că ele nu pot fi înstrăinate,
nu pot fi supuse executării silite și asupra lor nu se pot constitui „garanții reale”,
sancțiunea pentru nerespectarea acestor prevederi fiind nulitatea absolută.
În drept, recurentul
și-a întemeiat criticile formulate pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304
pct. 9 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului și modificarea deciziei atacate
în sensul admiterii în întregime a apelului său, cu consecința respingerii acțiunii
introdusă de reclamanta SC R.I. SRL.
Împotriva acestei
decizii a formulat recurs și pârâtul Municipiul București, prin Primarul
General, criticând-o sub aspectul greșitei aplicări a legii în condițiile în care
imobilul în litigiu (situat în București, Calea G., sector 1) face parte din categoria
monumentelor istorice, fiind nominalizat în lista monumentelor istorice aprobată
de C.N.A. în anul 1992, iar lucrările pentru îmbunătățirile lui aveau nevoie în
prealabil de o autorizație de construire emisă cu avizul Ministerului Culturii sau
al Ministerului Culturii și Cultelor. Altfel spus, arată recurentul, reclamanta
nu putea solicita și primi desp