ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2189/2015

Asupra recursurilor de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la 11 noiembrie 2003 pe rolul Tribunalului București, reclamanta SC R.I. SRL a chemat în judecată pe pârâții Municipiul București, Primăria sectorului 1, A.F.I.U.S.P. și Spitalul Clinic de Nefrologie „C.D.” pentru obligarea pârâților la despăgubiri în sumă de 350.000 dolari S.U.A. în echivalent în RON la data plății. În motivarea acțiunii, reclamanta a invocat contractul de închiriere din 1 februarie 1994 încheiat cu pârâtul Spitalul de Nefrologie C.D., prin care a intrat în folosința imobilului situat în Calea G., sectorul 1 București. Reclamanta a arătat că imobilul a fost preluat într-o formă avansată de degradare și că a executat ample lucrări de consolidare, reparații și îmbunătățiri la acesta.

Parte din aceste lucrări au fost convenite prin contract și actele adiționale ulterioare, iar altele au fost efectuate în folosul proprietarului. În acest sens s-a arătat că spitalul, cu care s-a încheiat contractul de închiriere, s-a angajat să despăgubească pe chiriaș cu ½ din cheltuieli și să-l garanteze pe acesta împotriva tulburării folosinței bunului. Reclamanta a mai arătat că a fost chemată în judecată în calitate de deținătoare a bunului, într-un alt proces, alături de Primăria sectorului 1 București în temeiul Legii nr. 10/2001, de către numita R.M. Față de această situație reclamanta s-a considerat tulburată în folosirea bunului închiriat de către pârâtă cu care a încheiat contractul de închiriere și care s-a angajat potrivit art. 8 lit. e) din contract să despăgubească pe locatar pentru pagubele produse pentru proasta exploatare și întreținere a instalațiilor și imobilului.

Acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1421, art. 1448, art. 987-art. 991 C. civ. și pe clauzele contractului de închiriere [cu precădere art. 3 și art. 8 lit. c)]. La 8 martie 2004 reclamanta și-a completat acțiunea solicitând recunoașterea unui drept de retenție asupra imobilului până la plata despăgubirilor în sumă de 350.000 dolari S.U.A. Cererea a fost motivată de împrejurarea că plata chiriei pentru luna februarie 2004, făcută către noul administrator imobilului, A.F.I.U.S.P. a fost restituită de această instituție ca plată nedatorată și reclamanta a fost totodată înștiințată să elibereze imobilul în termen de 4 luni. Contestând reînnoirea contractului de închiriere (adresa din 9 februarie 2004) s-a -solicitat un drept de retenție având în vedere legătura strânsă dintre datorie (derivată din obligații scriptae in rem născute din raportul locativ) și lucru (debitum cum re juctum).

Prin sentința civilă nr. 625 din 28 iunie 2004 pronunțată de către Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Sănătății și a respins acțiunea împotriva acestui pârât. A fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâtul Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. și a fost admisă în parte acțiunea cu obligarea pârâților Primarul sectorului 1 București, A.F.I.U.S.P., Municipiul București prin Primarul General și Spitalul Clinic de Nefrologie „C.D.” la plata sumei de 201.091 dolari S.U.A. cu titlu de despăgubiri către reclamantă, prin echivalentul în RON la data plății. S-a recunoscut în beneficiul reclamantei și un drept de retenție asupra imobilului din Calea G. până la plata sumei la care pârâții au fost obligați către reclamantă.

În motivarea acestei hotărâri instanța a reținut, în esență, că urmare a raporturilor juridice create între reclamantă și pârâtul Spitalul Clinic de Nefrologie C.D., prin încheierea contractului de închiriere din 1 februarie 1994, părțile au dobândit drepturi și obligații. Printre acestea din urmă se situează și obligația prevăzută de art. 1420 pct. 2 C. civ., potrivit căruia locatorul este dator să mențină bunul în starea de a putea servi la întrebuințarea pentru care s-a încheiat contractul, obligație inserată și în contractul de închiriere încheiat între părți în art. 8 pct. 9 și pct. 10. S-a reținut că imobilul închiriat a fost predat în stare avansată de degradare și că s-au efectuat pe perioada derulării contractului reparații, îmbunătățiri, consolidări și finisaje de grad superior, necesare și utile, iar contravaloarea acestora a fost suportată de locatar.

Locatorul a încheiat mai multe procese-verbale din care a rezultat că acesta a cunoscut despre lucrările efectuate de locatar. S-a reținut că locatarul, fiind chemat în judecată alături de titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, are dreptul, fiindu-i tulburată folosința imobilului, la despăgubiri în temeiul art. 1427-art. 1428 C. civ., dar și în temeiul art. 18 lit. a) și lit. b) din contractul de închiriere. Potrivit concluziilor raportului de expertiză efectuată în cauză instanța de fond a mai reținut că lucrările nu pot fi considerate voluptorii, având în vedere că acestea au fost necesare, inclusiv restaurarea frescelor de pe pereți și a finisajelor, față de natura clădirii, monument istoric cu o vechime de peste 100 ani.

Ca urmare s-a constatat că imobilului i s-a adus un spor de valoare ceea ce o îndreptățește pe reclamantă să solicite contravaloarea acestuia de la beneficiarul locator și proprietar în temeiul art. 986-art. 987 C. civ. S-a considerat că pârâtul Spitalul Clinic de Nefrologie „C.D.” are calitate procesuală pasivă, deoarece acesta și-a înscris în Cartea Funciară un drept de administrare a imobilului alături de Municipiul București căruia i-a fost înscris un drept de proprietate asupra aceluiași imobil. În acest sens s-a reținut încheierea din 25 septembrie 2003 a Judecătoriei sectorului 1 București. Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâtul Spital Clinic de Nefrologie „C.D.”, Municipiul București și A.F.I.U.S.P.

În motivarea apelului declarat de Municipiul București prin Primar General s-a arătat că acesta a fost chemat în judecată de către reclamantă, solicitând obligarea acestuia la plata sumei de 350.000 dolari S.U.A., cu titlu de despăgubiri, cerere care a fost admisă în parte. Apelantul-pârât precizează că imobilul situat în București, Calea G., sector 1 face parte din categoria monumentelor istorice, fiind nominalizat în Lista monumentelor istorice aprobată de C.N.A. în anul 1992. Potrivit legislației privind autorizarea lucrărilor de construcții și a celei privind protejarea monumentelor istorice în vigoare în perioada 1994-2004, orice intervenție la imobilul respectiv, indiferent de natura sau valoarea acesteia ori de sursa de finanțare a cheltuielilor aferente ar fi trebuit să se realizeze pe bază de autorizație de construire emisă cu avizul Ministerului Culturii sau al Ministerului Culturii și Cultelor.

De asemenea apelanta-pârâtă precizează că, din probatoriul administrat în cauză, la nivelul Ministerului Culturii și Cultelor nu s-a emis aviz pentru intervenții la imobilul în cauză la solicitarea SC R.I. SRL sau a Spitalului Clinic de Nefrologie „C.D.”. În perioada 1991-2003, singurele avize fiind cele emise la solicitarea Primăriei sector 1,A.F.I.U.P.S. în anul 2003, respectiv: - Aviz DCCPCNMB din 8 septembrie 2003; Aviz MCC-DMIM din 12 noiembrie 2003. Consideră că toate lucrările și intervențiile efectuate de SC R.I. SRL sunt ilegale.

Apelanta-pârâtă arată că, în sentința civilă nr. 625 din 28 iunie 2004, s-a reținut în mod eronat, faptul că prin contractul din 1 februarie 1994 Spitalul Clinic de Nefrologie „C.D.” se obliga să predea bunul în stare corespunzătoare, având în vedere că obiectul licitației și, ulterior, al contractului îl reprezintă renovarea spațiului supus spre închiriere, renovarea exteriorului clădirii, procurarea de medicamente instrumentar și echipamente medicale, donații de medicamente, instalarea de contor propriu, plata utilităților și recalcularea chiriei din trei în trei ani. În aceste condiții art. 1421 alin. (1) C. civ. nu-și găsește aplicabilitatea, ci ar trebui menționat art. 942 C. civ. în care se arată că un contract „este acordul între două sau mai multe persoane spre a constitui, modifica sau stinge între dânșii un raport juridic”, contract care, încheiat în condițiile legii, reprezintă legea părților.

În cadrul Dosarului nr. 4255/2003 a fost efectuată și o expertiză tehnică de către expertul N.R., expertiză ce se bazează în proporție de 90% pe o expertiză extrajudiciară efectuată de ing. P. pentru reclamantă. În final, apelanta pârâtă solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței civile apelate, iar pe fond respingerea acțiunii reclamantei ca neîntemeiată. În motivarea apelului declarat de pârâtul Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. s-a arătat că relațiile contractuale dintre reclamant și SC R.I. SRL au început la data de 1 februarie 1994 prin contractul de închiriere din 1 februarie 1994, suprafața închiriată fiind inițial de 224 mp. Ulterior, prin acte adiționale, suprafața închiriată a fost suplimentată până la 963,9 mp având ca destinație spațiu de depozitare și birouri precum și 770 mp curte interioară pentru parcare.

De asemenea, termenul închirierii a fost prelungit la 10 ani, contractul expirând la data de 1 februarie 2004. Din 1 februarie 1994 și până în prezent intimata-reclamantă SC R.I. SRL folosește netulburată imobilul din Calea G. în data de 5 martie 2003, în conformitate cu O.U.G. nr. 70/2002 dreptul de administrare al imobilului a fost transmis prin protocol din administrarea Spitalului în administrarea Primăriei sector 1. Schimbarea de administrare nu a dus la tulburarea posesiei locatorului SC R.I. SRL Apelantul-pârât a invocat faptul că instanța de fond a nesocotit regulile privind interpretarea actelor juridice minimalizând sau eliminând prin omisiune interpretativă obligațiile contractuale asumate de SC R.I.

SRL. Nelegalitatea și netemeinicia pretențiilor SC R.I. SRL „legalizate” de sentința civilă nr. 625 din 28 iunie 2004 sunt probate de prevederile actelor juridice încheiate atât ulterior cât și anterior contractului de închiriere din 1 februarie 1994, oferta locatorului, procesul-verbal al licitației de atribuire, procesul-verbal, anexa la contractul de închiriere din 1 februarie 1994, actele adiționale de modificare, completare și prelungire a contractului de închiriere. Instanța de fond nu a coroborat și analizat obligațiile prevăzute în actele menționate mai sus, acte care fac parte integrantă din contractul de închiriere din 1 februarie 1994. În schimb a interpretat generos de favorabil cererile formulate de reclamantă.

Instanța a acordat dublul pretențiilor solicitate de reclamantă întrucât aceasta a solicitat doar ½ din costul total al reparațiilor primind în schimb întreaga sumă stabilită de către expert. În final, apelantul pârât solicită admiterea apelului, refacerea expertizei sau completarea probelor administrate de prima instanță precum și administrarea altor probe (martori, înscrisuri, expertiză contabilă, compensare facturi, cercetare locală și desființarea în tot (sau în parte) a hotărârii atacate (inclusiv dreptul de retenție). În motivarea apelului declarat de A.F.I.U.S.P. sector 1 s-a arătat că hotărârea este nelegală și netemeinică, deoarece instanța de fond, în mod greșit, a interpretat situația de fapt și de drept, considerând că în prezenta cauză nu există un simplu contract de locațiune, cum cu rea credință a încercat să acrediteze intimata reclamantă.

Temeiul de drept care a stat la baza încheierii contractului de închiriere nu a fost constituit de prevederile C. civ., ci de prevederile H.G. nr. 517/1991. Apelanta-pârâtă precizează că, contractul de închiriere s-a încheiat urmare unei licitații ce a avut loc la data 24 ianuarie 1994, iar procesul-verbal din 24 ianuarie 1994 prin care intimata reclamantă a fost declarată câștigătoarea licitației, stabilește obligațiile asumate de câștigătoare și care sunt: renovarea spațiului oferit spre închiriere și exteriorul clădirii, procurarea de medicamente instrumentar și echipament medical, donații de medicamente și o chirie de 2 dolari S.U.A./mp/lună. În acest contract menționându-se că celelalte condiții vor fi prezentate în contractul de închiriere, condiții care sunt prevăzute în mod expres și în contractul de închiriere din 1 februarie 1994, atât expertul cât și instanța refuzând să țină cont de ele.

De asemenea, apelanta-pârâtă precizează că prețul de 2 dolari S.U.A./mp/lună și închirierea pe 10 ani a fost făcută tocmai pentru ca intimata parată să-și amortizeze cheltuielile făcute cu aceste reparații. Toate actele adiționale fac parte integrantă din contractul din 1 februarie 1994, iar art. 9 din contract nu a fost modificat sau completat, deci intimata-reclamantă, la închirierea fiecărei noi suprafețe, avea obligația să efectueze lucrări de reparații la spațiile nou închiriate. Apelanta-pârâtă arată că factura din 13 decembrie 1999 emisă de SC P.M.P.C. SRL Spitalului Clinic de Nefrologie „C.D.” a achitat-o cu ordinul de plată din data de 28 decembrie 1999, această lucrare nefiind suportată de intimata reclamantă, cu toate acestea, pârâții fiind obligați de instanță la plata acesteia.

A arătat apelanta pârâtă că expertul nu a luat în seamă costul unor lucrări reținut din chirie și nu a verificat exactitatea și corectitudinea lucrărilor executate pe fiecare încăpere, costul real al acestora, executat, de cine și când au fost achitate și nu s-a stabilit în ce constă despăgubirea când intimata reclamantă a înregistrat costurile acestor lucrări pe cheltuieli, scăzându-le de la impozitare și nu ca investiții ca să fie cazul să le recupereze. Instanța de fond în mod arbitrar a încălcat condițiile stabilite prin licitație publică precum și clauzele prevăzute și în contract care reprezintă voința părților de la momentul încheierii actului, și care este legea părților după care instanța era obligată să judece.

Hotărârea este incorectă și datorită faptului că nu a fost respinsă ca prematur introdusă întrucât la data introducerii, contractul era în derulare. Apelanta-pârâtă a invocat faptul că instanța a încălcat flagrant legea acordând un drept de retenție asupra unui bun imobil care face parte din domeniul public, știindu-se foarte bine că „bunurile din domeniul public nu pot fi obiect al dreptului de retenție”. Prin decizia civilă nr. 397 din 1 iunie 2007 Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis apelurile, a schimbat în totalitate sentința atacată și a respins cererea reclamantei ca, neîntemeiată. A fost obligată reclamanta la cheltuieli de judecată către apelanții Spitalul Clinic de Nefrologie „C.D.” și A.F.I.U.S.P.

În motivarea deciziei, s-a reținut că imobilul în litigiu a fost închiriat reclamantei urmare unei licitații la prețul de 2 dolari S.U.A./mp/lună, luându-se în considerare oferta reclamantei de a renova spațiul oferit spre închiriere, inclusiv exteriorul clădirii de a procura medicamente, instrumentar și echipamente medicale, de a face donații de medicamente. S-a constatat că acesta a fost contextul în care s-a încheiat contractul de închiriere și aceasta a fost voința părților, lucru consemnat în procesul-verbal din 24 ianuarie 1994 aflat la dosarul de apel. S-a reținut că, potrivit contractului, chiriașul s-a obligat [în condițiile art. 9 lit. e)] pe lângă obligațiile ce-i revin în calitate de chiriaș și la executarea lucrărilor de renovare interioară și exterioară a clădirii.

În acest sens în anexa la contract s-a stipulat în mod expres că lucrările de reparații și amenajarea exteriorului clădirii se vor efectua până la sfârșitul anului 1995, contravaloarea acestora fiind suportată de reclamantă. S-a apreciat că aceasta a fost intenția părților, exprimată clar și dedusă și din dispozițiile pct. XI lit. a) din contract în care s-a stipulat că dacă proprietarul solicită rezilierea contractului înainte de termen (contract încheiat pe 10 ani) el se obligă să restituie locatarului contravaloarea lucrărilor de renovare la valoarea ce se va stabili de un expert imobiliar. Ca atare s-a apreciat că în lipsa unei atari solicitări reziliere înainte de termen, reclamanta nu este îndreptățită la despăgubiri pentru lucrările efectuate la imobil.

Împotriva deciziei Curții de apel reclamanta a declarat recurs în termenul legal. În drept au fost invocate motivele prevăzute de art. 304 pct. 7, pct. 8 și pct. 9 C. proc. civ. Prin decizia nr. 8483 din 18 decembrie 2007 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, s-a admis recursul declarat de reclamantă împotriva deciziei nr. 397 din 1 iunie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a fost casată decizia și trimisă cauza spre rejudecarea apelurilor la aceeași instanță. Înalta Curte a reținut cu privire la criticile referitoare la interpretarea clauzelor contractuale și greșita apreciere a textelor legale incidente că sunt întemeiate.

Litigiul a apărut între părți din interpretarea diferită a obligațiilor asumate prin înțelegerile intervenite între acestea. În primul rând, s-a învederat că era necesar a se stabili voința reală a părților, care trebuie circumscrisă naturii contractului intervenit între ele, pentru a determina efectele specifice unui asemenea contract; este neîndoielnic sub acest prim aspect că părțile au dorit să încheie un contract de închiriere. Obligațiile caracteristice unui asemenea contract și care îl delimitează de contracte de altă natură sunt în principal două, locatorul să pună la dispoziția locatarului un anumit bun, pe acesta să-l folosească și respectiv, locatarul să plătească chirie pentru folosința obiectului pus la dispoziție de locator pe perioada închirierii.

Aceasta este definiția clasică a locațiunii, care este reglementată în acest sens de art. 1411 C. civ. „locațiunea lucrărilor este un contract prin care una din părțile contractante se îndatorește a asigura celeilalte folosința unui lucru pentru timp determinat, drept un preț determinat”. În reglementarea normelor de interpretare a convențiilor, C. civ. stabilește câteva reguli precise a căror aplicare se realizează în mod unitar. Potrivit art. 977 interpretarea se face după intenția comună a părților și nu după sensul literal al termenilor. Când o clauză este privitoare la două înțelesuri, conform art. 978 C. civ., ea se interpretează în sensul ce poate avea un efect (quam ut valeat) și nu în acela ce n-ar putea produce niciunul, iar când termenii sunt susceptibili de două înțelesuri, art. 974 C. civ.

impune înțelesul ce se potrivește mai mult cu natura contractului. Clarificarea în interpretare o aduce art. 968 C. civ. care prevede că într-un contract „clauzele obișnuite se subînțeleg, deși nu sunt expres întrîn-însul și o concretizează art. 970 C. civ. care consacră principiul obligației de a executa cu bună-credință convențiile (pacta sunt servanda) stabilind o regulă foarte importantă pentru interpretarea acestora și anume că ele „obligă nu numai la ce este expres prevăzute într-însele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa”. Cu alte cuvinte părțile nu pot evita obligațiile specifice unui anumit contract (prevăzute de normele legale în vigoare) pentru că, potrivit art. 969 C. civ., convenția are putere de lege pentru părți numai dacă este legal făcută.

În sfârșit, art. 982 C. civ. dispune interpretarea tuturor clauzele convențiilor unele printre altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg și art. 983 arată că atunci când este îndoială, convenția se interpretează în favoarea celui ce se obligă, consacrând regula „in dubio pro reo”. În cazul dedus judecății părțile au încheiat un contract de închiriere. Natura contractului este clară și nu a ridicat controverse. Discuțiile se poartă, asupra înțelesului clauzelor referitoare la obligațiile locatorului și respectiv ale locatarului.

Reclamanta, în calitate de locatar a pretins contravaloarea lucrările efectuate de aceasta și care reveneau locatorului având în vedere obligațiile asumate de locatar la art. 8. „a) să predea bunul cu toate accesoriile sale, în stare corespunzătoare folosinței pentru care a fost închiriat; b) să execute toate lucrările de reparații care nu sunt în sarcina locatorului; c) să asigure folosința bunului închiriat pe tot timpul contractului. (...) să suporte eventualele pagube aduse locatarului urmare neglijenței sau proastei exploatări și întrețineri a instalațiilor clădirii etc, datorate locatorului sau personalul acestuia”. Pârâta, în calitate de locator a pretins că locatarul, potrivit art. 9 din contract, care se referă la obligațiile locatarului, s-a angajat să execute lucrările, care nu-i reveneau exclusiv, părțile convenind în sarcina locatarului să cadă și cheltuielile ce revin locatorului”.

S-a invocat în acest sens art. 9 lit. e) „locatarul se obligă să execute lucrări de renovare interioară a spațiului închiriat exteriorul clădirii (conform anexei 1 parte integrantă din contractului de vânzare-cumpărare)”. În sprijinul acestei interpretări, pârâtul a mai invocat dispozițiile art. 15 din contract, clauze speciale, potrivit căruia părțile au convenit „pentru cazul rezilierii contractului (înainte de termen) la cererea locatorului, ca acesta să fie obligat să restituie contravaloarea lucrărilor de renovare (din anexa 1) la valoarea de circulație de la data rezilierii stabilită de un expert imobiliar”. Cu alte cuvinte, a susținut acesta, neintervenind rezilierea contractului înainte de termen, reclamantul nu poate cere contravaloarea unor lucrări, la care s-a obligat prin convenție, chiar dacă ele cădeau în sarcina celeilalte părți.

Între părți s-a încheiat un contract de închiriere la 1 februarie 1994 pe o durată de 10 ani cu posibilitatea prelungirii contractului la care s-a întocmit anexa 1, parte integrantă din contract cuprinzând un tabel care redă „succint reparația spațiului și starea fiecărei camere din momentul închirierii (9 încăperi)”. Obiectul contractului art. II din contract l-a reprezentat parterul imobilului situat în București, Calea G., sectorul 1, 224 mp (9 încăperi și 2 căi de acces prin terasa din curtea interioară, cu destinația expres prevăzută „depozitarea de medicamente, birouri (anexe) și sediul SC R.I. SRL”. Cu privire la obiectul contractului se mai prevedea în art. 2 „predarea primirea spațiului închiriat este consemnată în procesul-verbal anexă la contract”.

Contractul cuprinde în art. IV mențiuni cu privire la preț „echivalentul în RON a 2 dolari S.U.A./mp/lună, iar art. V stipula reguli pentru plata chiriei. S-a mai prevăzut că neplata chiriei la termen, autoriza pe locator să ceară rezilierea contractului și daune. În contract mai sunt prevăzute obligațiile locatorului (art. 8) și obligațiile locatarului [art. 9 lit. a)-lit. h), art. 10 și art. 11] precum și condițiile în care poate fi angajată răspunderea contractuală (art. 12 și art. 13), în sensul că pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor contractuale, părțile datorează despăgubiri cu mențiunea că forța majoră exonerează de răspundere. Ultimul capitol al contractului, se referă la clauze speciale, convenindu-se, la acest punct, obligații pentru fiecare parte care cere rezilierea contractului înainte de ajungerea la termen.

La acest contract s-a adăugat un act adițional încheiat la 15 decembrie 1998, prin care s-a completat și actualizat contractul inițial. S-a mărit obiectul închirierii adăugându-se și etajul 1 format din 3441,26 mp (8 încăperi și hol) podul 303,5 mp și curtea interioară 770 mp cu destinația spațiului, birouri ale locatarului. S-a încheiat cu ocazia actului adițional și un proces-verbal tot la 15 decembrie 1998 de predare-primire a spațiului nou închiriat, etajul 1, podul și curtea. În acest proces-verbal s-a menționat expres că, la data predării, proprietarii nu au făcut niciun fel de reparații la zugrăveli, tencuieli, stucatură, nici instalații sanitare, iar chiriașul se obligă să execute reparațiile capitale necesare la zugrăveli și instalații sanitare.

S-a mai menționat expres că „după execuția lucrărilor de reparații, chiriașul va prezșnta proprietarului devizele de lucrări și copiile ordinelor de plată din care să reiasă clar atât lucrările executate cât și suma achitată”. Totodată, s-a mai convenit obligația chiriașului de a anunța în scris proprietarul asupra necesității executării oricăror lucrări (în afara celor menționate) și de a le executa numai cu acordul acestuia. În mod corelativ, proprietarul s-a obligat să răspundă în scris în 48 de ore de la solicitare, iar în caz de răspuns negativ să motiveze poziția, urmând a răspunde în cazul unor daune sau prejudicii. Potrivit actului adițional aflat în copie rezultă că părțile au mai completat închirierea cu un spațiu de 92,14 mp aflat la subsolul imobilului, cu modificările corespunzătoare în art. 15 din contract.

Având în vedere regulile de interpretare mai sus enumerate s-a constatat din ansamblul raporturilor contractuale încheiate de părți că acestea au încheiat un contract de închiriere care produce toate efectele proprii acestui contract, predarea bunurilor închiriate, în stare de funcțiune și, respectiv, plata chiriei. Bunul a fost predat, în cele 3 etape de contractare obiectului închirierii cu serioase defecțiuni, de fiecare dată prevăzându-se necesitatea remedierilor/reparațiilor pe care, necontestat, Ie-a realizat locatarul. Împrejurarea că s-a prevăzut returnarea acestor cheltuieli, în caz de reziliere unilaterală la cererea locatorului a contractului nu conduce la concluzia că părțile au înțeles să lase în sarcina exclusivă a locatarului o obligație proprie locatorului.

Clauza mai sus amintită, este o clauză penală specială inserată cu titlu de sancțiune pentru o împrejurare care scapă voinței comune a părților. Ea nu se confundă și nici nu înlătură clauza specific tipului de contract încheiat, predarea bunului în stare de funcționare. În acest sens, părțile au prevăzut în contract obligații pentru locator privind asigurarea întreținerii și funcționării obiectului contractului pentru ca acesta să poată fi folosit, pentru scopul închirierii. Corelativ cu înscrierea acestei obligații s-a prevăzut și răspunderea contractuală pentru neîndeplinirea obligațiilor contractate sau îndeplinirea necorespunzătoare a acestora.

Că acesta este sensul dorit de voința comună a părților la încheierea contractului, se desprinde din prevederile actelor adiționale ulterioare, prin care s-a inserat obligația în sarcina chiriașului de a prezenta locatorului devizul de lucrări, pentru a dovedi valoarea acestora și de a-i lua acceptul pentru executarea lor. Dacă părțile ar fi convenit ca toate cheltuielile de reparații nu numai să fie executate dar și suportate de chiriaș, ar fi fost de prisos și fără eficiență juridică prezentarea documentației pentru lucrările executate, către locator și luarea acceptului acestuia. O asemenea obligație evident că a fost prevăzută pentru ca locatorul să aibă justificarea pentru cheltuielile făcute de locatar pe seama locatorului în vederea onorării acestora, cum de altfel s-a și întâmplat și cum rezultă din documentele de plată aflate în dosarul de apel.

Ca urmare pretențiile reclamantei de a fi dezdăunată pentru lucrările efectuate și care cădeau în sarcina locatorului sunt întemeiate, acestuia din urmă angajându-i-se răspunderea contractuală dedusă din obligația de a preda bunul în stare de a fi folosit de către locatar. Cât privește cuantumul despăgubirilor la care este îndreptățită reclamanta se constată că instanțele nu au administrat suficiente probe pentru individualizarea sumei datorate reclamantei. În acest sens, la instanța de fond s-a administrat o expertiză de către expert ing. constructor N.R., care a concluzionat că lucrările executate la imobil în valoarea actuală de 201.091 dolari S.U.A, sunt lucrări de reparații, îmbunătățiri și finisaje.

S-a constatat că toate lucrările au fost suportate de chiriaș, ele au fost necesare și utile, inclusiv lucrările de restaurare a picturilor și frescei de pe pereți, stucaturi și ancadramente, la clădirea cunoscută sub numele de casa L. La observațiile părților, răspunsurile date de expert nu au lămurit unele chestiuni legate de natura și cantitatea de lucrări. Nu s-au identificat cu precizie, în raport de documentele încheiate de părțile contractante cuantumul datoriei pe care o are pârâtul Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. față de reclamantă, având în vedere împrejurarea că părțile au convenit să suporte în cuantum de ½ aceste cheltuieli precum și modalitățile de plată (deducere din chiria plătită de locatar).

Tot în raport de condițiile în care s-au angajat aceste lucrări și s-a convenit plata lor nu s-a făcut o analiză, de către experți a documentelor de execuție a lucrărilor și nici de prezentare al acestora către beneficiar și nu s-a stabilit dacă și cât din aceste facturi au fost onorate. Se constată în mod egal, că s-a tratat superficial elementul important în cadrul reparațiilor, refacerile de natură artistică la imobilul ce reprezintă o valoare culturală cu o vechime de peste 100 ani. Ca urmare, la obiecțiunea la raportul de expertiză, legată de valoarea istorică a clădirii și aportul lucrărilor artistice executate la aceasta, răspunsul expertului conține o opinie personală și nu aceea a unui specialist în această materie și deci nu este de natură a lămuri întinderea despăgubirilor și sub acest aspect.

Pentru considerentele arătate, văzând dispozițiile art. 312-art. 314 și art. 315 C. proc. civ. s-a admis recursul și a fost casată hotărârea atacată. Cauza a fost trimisă spre rejudecare la curtea de apel pentru stabilirea cuantumului sumei datorate prin determinarea aspectelor mai sus arătate. Ca urmare a casării cu trimitere spre rejudecare dosarul a fost reînregistrat pe rolul Curții de Apel București sub nr. 3554/2/2008. În faza procesuală a apelului, în raport de îndrumările instanței de control judiciar au fost încuviințate la termenul de judecată din data de 14 noiembrie 2008 următoarele expertize: expertiza în construcții, expertiza contabilă și expertiză în arte. A fost efectuat și depus la dosarul cauzei raportul de expertiză în arte efectuat de către expertul F.E., aflat la dosarul de apel.

În cuprinsul acestui raport de expertiză s-a învederat că facturile fiscale, reprezentând contravaloarea lucrărilor de artă, sunt foarte sumare și nesemnificative, iar sumele foarte mari nu își găsesc acoperirea pentru că nu se reflectă în calitatea manoperei și a materialelor. Astfel, expertul a învederat că din valoarea facturilor de 52.971,70 dolari S.U.A., aferente lucrărilor de artă se justifică numai suma de 5.000 RON, în raport de constatările efectuate și de calitatea lucrărilor. A fost depus și raportul de expertiză contabilă efectuat de către expertul F.M.P., care se află la dosarul de apel.

În cuprinsul acestui raport de expertiză s-a reținut că lucrările executate de către SC P. SRL, în valoare de 144.939.802 RON au fost achitate de către Spitalul Clinic de Nefrologie C.D., iar lucrările executate de către SC D. SRL sunt în valoare de 164.780,83 dolari S.U.A., în care sunt incluse și facturile în sumă de 52.971,70 dolari S.U.A., reprezentând lucrările de artă. Ca urmare a scăderii din valoarea totală a facturilor a sumei reprezentând contravaloarea lucrărilor de artă, care nu sunt justificate a rezultat că suma datorată de către pârâte este de 115.009 dolari S.U.A. cu TVA inclus. În concluzie expertul a apreciat că suma datorată fără TVA se ridică la 95.161 dolari S.U.A. Curtea a constatat că părțile nu au formulat obiecțiuni la aceste rapoarte de expertiză.

A fost depus la termenul de judecată din data de 3 septembrie 2010 un raport de expertiză în construcții efectuat de către C.I., în cuprinsul căruia se menționează că nu se poate efectua raportul de expertiză, deoarece reclamanta nu a pus la dispoziția expertului toate documentele necesare. La termenul de judecată din data de 15 octombrie 2010, instanța a încuviințat obiecțiunile la raportul de expertiză depuse de către SC R.I. SRL, precum și efectuarea unei cercetări la fața locului. De asemenea, la același termen de judecată, s-a dispus și introducerea în cauză a societății SC A.A. SRL, ca urmare a transmiterii calității procesuale active, ca urmare a încheierii contractului de drepturi litigioase.

S-a dispus menținerea în cauză a SC R.I. SRL, având în vedere că nu s-a făcut dovada cu privire la persoana care are calitatea de a formula apărări și faptul că societatea are în continuare calitatea de locatar al imobilului litigios. La termenul din data de 18 noiembrie 2010, s-a efectuat cercetarea la fața locului, încheindu-se în acest sens procesul-verbal aflat la dosarul de apel. La termenul de judecată din data de 11 martie 2011, ca urmare a neefectuării raportului de expertiză de către expertul C., s-a dispus înlocuirea acestuia cu experta B., iar apoi cu expertul B.N. La termenul de judecată din data de 2 septembrie 2011, a fost depus raportul de expertiză efectuat de către expertul B.N., aflat la dosarul de apel.

În cuprinsul raportului de expertiză, s-a învederat că lucrările executate de către D. sunt în valoare de 195.217 dolari S.U.A., iar lucrările efectuate de către SC P. SRL reprezintă suma de 5.875 dolari S.U.A. La termenul din data de 14 octombrie 2011, instanța a respins obiecțiunile formulate, avându-se în vedere că obiectivul stabilit de către instanță, ca urmare a îndrumărilor date de către Înalta Curte de Casație și Justiție, a fost de a se stabili valoarea lucrărilor executate de către locator la momentul efectuării acestora în perioada 1994-2001 și nu contravaloarea lucrărilor la data efectuării raportului de expertiză, pentru a se avea în vedere uzura acestor lucrări.

Ca urmare a îndrumărilor date de către instanța de recurs, Curtea a constatat că au fost dezlegate problemele de drept privind obligațiile născute în temeiul contractului de închiriere încheiat în anul 1994. Potrivit acestor dezlegări, au fost înlăturate ca neîntemeiate criticile formulate de către apelanții-pârâții cu privire la lipsa obligațiilor locatorului de a suporta cheltuielile de renovare și de reparații capitale efectuate de către SC R.I. SRL. Instanța de apel a apreciat că trebuie să stabilească numai suma datorată de pârâți cu titlu de despăgubiri pentru cheltuielile efectuate de către locatar și care reveneau locatorului, în conformitate cu art. 1421 din vechiul C. civ. Prin decizia civilă nr. 826A din 27 octombrie 2011 Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis apelurile declarate de apelanții-pârâți Spitalul Clinic de Nefrologie C.D., Municipiul București prin Primarul General și A.F.I.U.S.P.

sector 1 în contradictoriu cu intimatele reclamante SC R.I. SRL prin administrator judiciar Societatea profesională „B. & A.” SPRL, SC A.A. SRL și cu intimatul pârât Ministerul Sănătății împotriva sentinței civile nr. 625 din 28 iunie 2004 pronunțate de către Tribunalul București, secția a IV-a civilă, și a schimbat în parte sentința civilă apelată în sensul că a obligat pârâtele la plata sumei de 74.060,5 dolari S.U.A. echivalent în RON la data plății efective și a sumei de 2.500 RON. A păstrat celelalte dispoziții ale sentinței. În fundamentarea acestei decizii instanța de apel a reținut că între părți s-a încheiat un contract de închiriere din 1 februarie 1994 pe o durată de 10 ani cu posibilitatea prelungirii contractului la care s-a întocmit anexa 1, parte integrantă din contract cuprinzând un tabel care redă „succint reparația spațiului și starea fiecărei camere din momentul închirierii (9 încăperi)”.

Obiectul contractului art. II din contract l-a reprezentat parterul imobilului situat în București, Calea G., sectorul 1, 224 mp (9 încăperi și 2 căi de acces prin terasa din curtea interioară), cu destinația expres prevăzută „depozitarea de medicamente, birouri (anexe) și sediul SC R.I. SRL”. Cu privire la obiectul contractului se mai prevedea în art. 2 „predarea primirea spațiului închiriat este consemnată în procesul-verbal anexă la contract”. Contractul cuprinde în art. IV mențiuni cu privire la preț „echivalentul în RON a 2 dolari S.U.A./mp/lună, iar art. V stipula reguli pentru plata chiriei. S-a mai prevăzut că neplata chiriei la termen, autoriza pe locator să ceară rezilierea contractului și daune.

În contract mai sunt prevăzute obligațiile locatorului (art. 8) și obligațiile locatarului [art. 9 lit. a)-lit. h), art. 10 și art. 11] precum și condițiile, în care poate fi angajată răspunderea contractuală (art. 12 și art. 13), în sensul că pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor contractuale, părțile datorează despăgubiri cu mențiunea că forța majoră exonerează de răspundere. Ultimul capitol al contractului, se referă la clauze speciale, convenindu-se, la acest punct, obligații pentru fiecare parte, care cere rezilierea contractului înainte de ajungerea la termen. La acest contract, s-a adăugat un act adițional încheiat la 15 decembrie 1998, prin care s-a completat și actualizat contractul inițial.

S-a mărit obiectul închirierii adăugându-se și etajul 1 format din 3441,26 mp (8 încăperi și hol) podul 303,5 mp și curtea interioară 770 mp cu destinația spațiului, birouri ale locatarului. S-a încheiat cu ocazia actului adițional și un proces-verbal tot la 15 decembrie 1998 de predare-primire a spațiului nou închiriat, etajul 1, podul și curtea. În acest proces-verbal s-a menționat expres că, la data predării, proprietarii nu au făcut niciun fel de reparații la zugrăveli, tencuieli, structură, nici instalații sanitare, iar chiriașul se obligă să execute reparațiile capitale necesare la zugrăveli și instalații sanitare. S-a mai menționat expres că „după execuția lucrărilor de reparații, chiriașul va prezenta proprietarului devizele de lucrări și copiile ordinelor de plată din care să reiasă clar atât lucrările executate cât și suma achitată”.

Totodată, s-a mai convenit obligația chiriașului de a anunța în scris proprietarul asupra necesității executării oricăror lucrări (în afara celor menționate) și de a le executa numai cu acordul acestuia. În mod corelativ, proprietarul s-a obligat să răspundă în scris în 48 de ore de la solicitare iar în caz de răspuns negativ să motiveze poziția, urmând a răspunde în cazul unor daune sau prejudicii. Potrivit actului adițional aflat în copie rezultă că părțile au mai completat închirierea cu un spațiu de 92,14 mp aflat la subsolul imobilului, cu modificările corespunzătoare în art. 15 din contract. Bunul a fost predat, în cele 3 etape de contractare obiectului închirierii cu serioase defecțiuni, de fiecare dată prevăzându-se necesitatea remedierilor/reparațiilor pe care, necontestat, Ie-a realizat locatarul.

În drept, s-a reținut că potrivit art. 1411 noul C. civ. „Locațiunea lucrurilor este un contract, prin care una dintre părțile contractante se îndatorează a asigura celeilalte folosința unui lucru pentru un timp determinat în schimbul unui preț determinat”. În conformitate cu dispozițiile art. 1420 și art. 1421 vechiul C. civ., principala obligație a locatorului constă în predarea lucrului închiriat către locatar în stare bună de funcționare în scopul de a servi la întrebuințarea lucrului închiriat sau dat în locațiune. Instanța de apel a constatat că părțile nu contestă existența raporturilor locative, ci numai obligația locatorului de plată a reparațiilor capitale și de renovare a bunului dat în locațiune.

Cu privire la această obligație, instanța de apel a reținut că s-a statuat în mod definitiv și irevocabil de către instanța supremă că pârâții, în calitate de locatori, aveau obligația de a preda bunul închiriat în bună stare de funcționare, motiv pentru care trebuie să suporte cheltuielile de renovare și de reparații capitale, care au fost efectuate de către locatar, respectiv SC R.I. SRL. În cursul locațiunii societatea SC R.I. SRL a efectuat reparațiile capitale la imobilul dat în locațiune. Împrejurarea că aceste reparații au fost efectuate este dovedită prin concluziile celor 3 rapoarte de expertiză efectuate în faza procesuală a apelului. De asemenea, starea imobilul închiriat a fost constatată de către instanța de apel cu ocazia cercetării la fața locului efectuată la data de 18 noiembrie 2010, așa cum rezultă din procesul-verbal aflat la dosarul de apel.

Contravaloarea acestor reparații a fost stabilită prin raportul de expertiză efectuat în fața procesuală a apelului de către expertul B.N. Astfel, în cuprinsul raportului de expertiză, s-a învederat că lucrările executate de către D. sunt în valoare de 195.217 dolari S.U.A., iar lucrările efectuate de către SC P. SRL reprezintă suma de 5.875 dolari S.U.A. În totalitate, valoarea lucrărilor este de 201.092 dolari S.U.A. Cu privire la această sumă, instanța de apel a învederat că ea a fost stabilită avându-se în vedere contravaloarea lucrărilor de reparații, care au fost efectuate de către locatar, înainte de promovarea cererii de chemare în judecată. Din această valoare totală a lucrărilor, instanța de apel a scăzut valoarea facturilor reprezentând lucrările de artă, având în vedere că expertul în arte F.E.

a stabilit în cuprinsul raportului de expertiză aflat la dosarul de apel, că aceste lucrări sunt foarte sumare și nesemnificative, iar sumele foarte mari nu își găsesc acoperirea pentru că nu se reflectă în calitatea manoperei și a materialelor. În conformitate cu concluziile raportului de expertiză menționat, față de care părțile nu au formulat obiecțiuni, instanța de apel a scăzut din valoarea totală a lucrărilor suma de 52.971,70 dolari S.U.A., aferente lucrărilor de artă. Astfel, ca urmare a scăderii valorii facturilor, a rămas numai suma de 148.121 dolari S.U.A., la care se va adăuga suma de 5.000 RON, sumă considerată de către expertul în arte, ca fiind justificată. Pe cale de consecință, contravaloarea lucrărilor efectuate este de 148.121 dolari S.U.A.

și 5.000 RON. Cu privire la modalitatea în care părțile au convenit să suporte aceste cheltuieli efectuate, instanța de apel a constatat că s-au dat îndrumări de către instanța de recurs, în sensul că părțile au stabilit, prin acordul de voință, să fie suportate ½. Aceste îndrumări sunt obligatorii pentru instanța de apel, fiind o dezlegare de drept dată de către instanța de control judiciar, în conformitate cu art. 315 C. proc. civ. În conformitate cu dezlegările de drept date instanței de apel, s-a constatat că locatorul trebuia să suporte ½ din valoarea cheltuielilor de renovare, respectiv suma de 74.060,05 dolari S.U.A., care sunt în sarcina acestuia, așa cum s-a stabilit prin hotărârea instanței supreme de control judiciar.

Având în vedere considerentele expuse, în conformitate cu art. 295-art. 297 C. proc. civ. coroborate cu art. 1441 vechiul C. civ., instanța de apel a admis apelurile declarate, în sensul că a schimbat în parte sentința civilă apelată, a obligat pârâtele la plata sumei de 74.060,5 dolari S.U.A. echivalent în RON la data plății efective și a sumei de 2.500 RON și a menținut celelalte dispoziții ale sentinței civile cu privire la păstrarea dreptului de retenție. Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamanții SC A.A. SRL București și SC R.I. SRL București prin administrator judiciar Societatea Profesională R.T.Z.&P. SPRL, Filiala Alba cât și pârâții Spitalul Clinic de Nefrologie C.D.

și Municipiul București prin Primarul General. Recurenta-reclamantă SC A.A. SRL a criticat decizia atacată sub aspectul nesocotirii de către instanța de apel a dispozițiilor art. 315 C. proc. civ., susținând că, deși în motivarea deciziei s-a făcut referire la norma evocată, în fapt, instanța a confundat indicațiile date de instanța de casare, atât asupra problemelor de drept cât și asupra necesității administrării unor, cu statuările asupra situației de fapt. Potrivit recurentei, curtea de apel trebuia să țină seama de dezlegarea obligatorie dată de instanța de casare referitoare la dezdăunarea SC R.I. SRL pentru lucrările efectuate, și care cădeau în sarcina locatorului, și referitoare la necesitatea efectuării unor expertize de specialitate, iar nu să considere că amintita cotă de ½ la care se face trimitere în decizia de casare, în vederea stabilirii anumitor despăgubiri, ar reprezenta o dezlegare obligatorie pentru instanța de apel.

Sub acest aspect recurenta mai susține că referirea la cota de ½ viza cercetarea unei situații de fapt pentru lămurirea cuantumului datoriei pe care o are pârâtul Spitalul Clinic de Nefrologie, în raport de elementele dosarului. În drept recurenta și-a întemeiat criticile formulate pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și pe cel circumscris ipotezelor de la art. 304 pct. 8 C. proc. civ., considerând că, dându-se o altă semnificație deciziei de casare decât cea reală, s-a încălcat voința părților contractante, instanța de apel reținând eronat că toate cheltuielile părților urmează a fi suportate în cotă de ½. Ca argument în plus a mai arătat că într-un singur document, și-anume în actul adițional încheiat în anul 1999, părțile au stabilit această modalitate de suportare a cheltuielilor.

Recurenta SC R.I. SRL a criticat la rândul ei cuantumul despăgubirilor la care era îndreptățită, prezentând aceleași motive de recurs ca și SC A.A. SRL, întemeiate pe art. 304 pct. 8 și pct. 9 C. proc. civ. A solicitat să se admită recursul reclamantelor, să se modifice decizia recurată și pe fond să se dispună obligarea pârâtelor la plata sumei de 198.154,5 dolari S.U.A., în echivalentul în RON la data plății efective și la plata sumei de 5.000 de RON. Recurentul-pârât Spitalul Clinic de Nefrologie C.D.

a criticat la rândul lui decizia atacată din perspectiva problemelor de drept dezlegate de către Înalta Curte de Casație și Justiție, susținând că deși instanța de casare a apreciat că părțile au convenit să suporte în cuantum de ½ cheltuielile privind lucrările executate, a lăsat instanței de apel obligația de a desluși valoarea acestor lucrări și pe aceea de a verifica actele încheiate de părți, prin care s-a convenit în acest sens, nespecificându-se că toate actele părților au inserată mențiunea referitoare la suportarea în cote egale a cheltuielilor efectuate.

A mai susținut recurentul că atunci când instanța supremă a statuat că din prevederile actelor adiționale încheiate se desprinde obligația chiriașului de a prezenta locatorului devizul de lucrări pentru ca acesta să aibă o justificare a cheltuielilor făcute, a avut în vedere tocmai acele acte încheiate de părți prin care ele au convenit plata în cote egale a cheltuielilor, celelalte cheltuieli urmând a fi suportate de locatar conform înțelegerii dintre părți prevăzută la art. 9 din contractul inițial.

În atare situație, în condițiile în care se apreciază prin decizia de îndrumare dar și de către instanța de apel că există un contract de închiriere supus dispozițiilor art. 1421 C. civ., dar în același timp se acceptă ideea că între părți au fost încheiate acte adiționale prin care ele au convenit în sensul ca anumite reparații să fie suportate în cote egale, aceasta fiind o problemă dezlegată de Înalta Curte, per a contrario, rezultă că în situația contractului inițial de închiriere din 1 februarie 1994, a procesului-verbal de licitație din 24 ianuarie 1994 și a procesului-verbal, anexa 1 la contract, prin care părțile au convenit ca renovarea spațiului și amenajarea exteriorului clădirii să fie suportată doar de către chiriaș, aceasta fiind intenția comună a părților la momentul încheierii contractului de închiriere, interpretarea contractului trebuie făcută în acest sens.

În continuarea criticilor formulate recurentul a mai arătat că hotărârea atacată este nelegală și ca urmare a faptului că instanța nu a înțeles să omologheze concluziile raportului de expertiză contabilă întocmit chiar la solicitarea acesteia, raport care în opinia pârâtului corespunde întocmai îndrumărilor date prin decizia de casare. Chiar și în varianta luată în calcul de instanță, care se raportează la expertiza efectuată de expertul B.N., aceasta a greșit atunci când a adăugat la valoarea lucrărilor efectuate de SC D.C. SRL în sumă de 195.217 dolari S.U.A. lucrările efectuate de SC P. SRL în valoare de 5.875 dolari S.U.A., în condițiile în care aceste lucrări au fost achitate de spital cu ordin de plată din 27 octombrie 1999 în valoare de 39.430.094 RON și ordin de plată din 29 octombrie 1999, în valoare de 105.509.708 RON.

O ultimă critică invocată de pârât vizează nelegala recunoaștere în favoarea reclamantei SC R.I. SRL a unui drept de retenție asupra imobilului închiriat până la plata despăgubirilor care i s-ar cuveni acesteia, deși prevederile imperative ale art. 11 alin. (1) lit. b) și alin. (2) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia consacră principiul conform căruia bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile și imprescriptibile, astfel că ele nu pot fi înstrăinate, nu pot fi supuse executării silite și asupra lor nu se pot constitui „garanții reale”, sancțiunea pentru nerespectarea acestor prevederi fiind nulitatea absolută. În drept, recurentul și-a întemeiat criticile formulate pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., solicitând admiterea recursului și modificarea deciziei atacate în sensul admiterii în întregime a apelului său, cu consecința respingerii acțiunii introdusă de reclamanta SC R.I. SRL. Împotriva acestei decizii a formulat recurs și pârâtul Municipiul București, prin Primarul General, criticând-o sub aspectul greșitei aplicări a legii în condițiile în care imobilul în litigiu (situat în București, Calea G., sector 1) face parte din categoria monumentelor istorice, fiind nominalizat în lista monumentelor istorice aprobată de C.N.A. în anul 1992, iar lucrările pentru îmbunătățirile lui aveau nevoie în prealabil de o autorizație de construire emisă cu avizul Ministerului Culturii sau al Ministerului Culturii și Cultelor.

Altfel spus, arată recurentul, reclamanta nu putea solicita și primi desp