ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1188/2015

Prin sentința civilă nr. 3506 din 14 iunie 2012 a Tribunalului Constanța a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților B.M., C.M.N., C.M., Ș.O., D.I. și Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae, precum și a intervenientei în interes propriu D.I. Au fost respinse, ca nefondate, atât acțiunea reclamanților B.M., C.M.N., C.M., Ș.O., D.I. și Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae, formulată în contradictoriu cu pârâta R.C.C. și intervenientele în interes propriu SC C.H.B. SA și D.I., cât și cererile de intervenție în interes propriu formulate de către SC C.H.B. SA și D.I. Pentru a pronunța această sentință, Tribunalul Constanța (sesizat după pronunțarea Încheierii nr. 5798 din 6 iulie 2011 a Înaltei Curți de Casație și Justiție în Dosarul nr. 4187/1/2011, de strămutare a cauzei de la Tribunalul Brașov), a reținut, în esență, următoarele: Reclamanții se legitimează ca succesori testamentari ai autoarei B.S.

și fiicelor acesteia B.A. și B.E. pretinzând prin cererea lor să se constate că acestea, ca efect al joncțiunii posesiilor exercitate asupra imobilului în litigiu, au dobândit un drept de proprietate prin uzucapiune, conform art. 1461 C. civ. austriac. Terenul asupra căruia se poartă litigiul se constituie din cel înscris în C.F. a mun. Brașov cu nr. top C (fâneață în suprafață de 514,80 mp), nr. top X (fâneață în suprafață de 489,60 mp) și nr. top X (fâneață în suprafață de 489,60 mp), precum și din cel înscris în C.F. a mun. Brașov, cu nr. top X (fâneață în suprafață de 482,40 mp). Prin cererea adresată la 01 august 1947 către Judecătoria mixtă Brașov (ca instanță de carte funciară), petiționara B.S.

- autoarea reclamanților - solicita să se pună în curgere procedura pentru înscrierea dreptul de proprietate asupra imobilelor având nr. topografic din C.F. a orașului Brașov, ca proprietate a lui P.G.I., pe care le-ar fi cumpărat de la proprietarul de carte funciară cu un contract de vânzare-cumpărare, pe care l-ar fi pierdut. Instanța astfel sesizată pronunță încheierea din 23 octombrie 1947, în Dosarul nr. 3057/1947, petiționara fiind îndrumată să comunice adresa proprietarului de C.F., numitul I.G.P., domiciliat în com. Pogoanele județul Buzău, spre a i se putea comunica procesul-verbal de posesie. Actul menționat fusese întocmit de către Judecătoria mixtă Brașov la 14 august 1947, mențiunile din cuprinsul acestuia atestând că judecătorul ,,văzând că aceste imobile, respectiv acelea cu nr. topografic X, din C.F.

a orașului Brașov, după declarația bărbaților de încredere și certificatul comunal, a folosit aceste imobile peste 10 ani cu titlu de drept de folosință și stăpânire faptică’’, a constatat posesiunea faptică a petiționarei - cu titlu de drept de folosință și stăpânire faptică. În privința situației juridice relevate de înscrisuri asupra acestor imobile, Tribunalul Constanța a arătat că imobilele având nr. topografic X din C.F. a orașului Brașov au fost dobândite prin actul de vânzare-cumpărare autentificat la Tribunalul Brașov, încheiat între vânzătorul B.I. și cumpărătorul I.G.P., transmiterea dreptului operând în favoarea cumpărătorului la momentul înscrierii în C.F., respectiv la data de 13 mai 1925. La data de 17 mai 1925, același vânzător - B.I.

- vinde cumpărătorului P.G.I. imobilul său aflător la hotarul comunei Brașov și înregistrat în C.F. sub nr. topografic X în întindere de 134 stj. Transferul dreptului de proprietate a operat în favoarea cumpărătorului menționat, la momentul înscrierii în C.F., respectiv la data de 17 mai 1925. Aceste imobile sunt în prezent înscrise în C.F. pe numele pârâtei R.C.C., succesorul legal al numitului P.G.I., cu titlu de drept de moștenire. Instanța de fond a evaluat, sub un prim aspect, condițiile dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune în raport de actele normative incidente la data pretinsei posesii și îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 1461 C. civ.

austriac, care statua că orice posesie întemeiată pe un titlu ce ar fi fost îndestulător pentru dobândirea proprietății, dacă aceasta aparținea înstrăinătorului, era justă și suficientă pentru uzucapiune, și a statuat că în speță nu sunt întrunite condițiile legale pentru dobândirea dreptului de proprietate de către reclamanți prin uzucapiune Cu privire la cererea de intervenție în interes propriu formulată de către intervenienta SC C.H.B. SA, vizând constatarea calității de titular al dreptului de proprietate asupra construcțiilor ce alcătuieSC C.H.B. SA (fost C.) compuse din restaurant cu terasă și căi de acces, Tribunalul Constanța a constatat că cererea este nefondată.

Dezlegarea dată a pornit de la reglementarea juridică a dreptului de superficie asupra unui bun imobil, privind constituirea lui, arătându-se că nu se poate invoca ridicarea construcției cu acordul tacit al proprietarului terenului; că la momentul începerii construcției, statul prin autoritățile locale s-a comportat ca un adevărat proprietar, dispunând transferul în administrarea operativă a fostului O.J.T. Brașov a terenurilor care afectează loturile C.F., nr. topografic X cu 482,40 mp, și C.F. X cu nr. topografic X cu 511,20 mp, în vederea construirii hotelului de 300 locuri în cartierul C., potrivit adresei din 23 mai 1973. Transmiterea efectivă a acestor terenuri din administrarea fostului Comitet executiv al Consiliului Popular al orașului Predeal în administrarea fostului Oficiu Județean de Turism Brașov s-a realizat prin Decizia nr. 459 din 16 iunie 1973 a Consiliului Popular al Județului Brașov.

Pentru terenul care formează lotul înscris în C.F., nr. topografic X cu 482,40 mp, autoritățile au solicitat la acea dată Notariatului de Stat Brașov înscrierea dreptului de proprietate în favoarea Statului, arătând că acesta a fost preluat de la P.C.D. conform Decretului nr. 712/1966 și Decretului nr. 218/1960 - adresa din 15 august 1970. Înscrierea acestui drept în C.F. în favoarea statului nu s-a realizat, deoarece notarul a constatat existența unei piedici, în sensul că proprietarul tabular era altă persoană decât aceea indicată prin cerere.

Abuzul săvârșit de către autoritățile statului totalitar, care și-au arogat, în mod nelegal, prerogativele conferite titularului dreptului real asupra terenului litigios, în sensul că au dispus de bun edificând construcții cu destinație comercială - hotelieră asupra acestuia, în condițiile în care proprietarului tabular îi era imposibil obiectiv să conteste trecerea terenului în proprietatea statului, ori să își exprime în orice mod dezacordul cu privire la realizarea construcției pe terenul său, nu poate fi creator de drept în favoarea SC C.H.B. SA, entitate care a preluat o diviziune a patrimoniului O.J.T. Brașov. S-a arătat că acest complex hotelier a fost edificat de autoritățile statului comunist, în baza mai multor autorizații de construire eliberate de Consiliul Popular al orașului Predeal, în beneficiul antecesoarei pârâtei (fosta O.J.T.

Brașov), după cum s-a reținut - cu putere de lucru judecat - prin Decizia civilă nr. 1264/R din 03 noiembrie 2010 a Curții de Apel Brașov (Dosarul civil nr. 4605/62/2006). Legalitatea construcțiilor cu destinație hotelieră, edificate în baza autorizației din 04 decembrie 1975, a planului de investiții și documentației tehnice, precum și a Acordului unic nr. 9924 din 30 iunie 1975 eliberat de fostul Comitet executiv al Consiliu Popular al orașului Predeal, precum și în baza memoriului justificativ asupra proiectului de execuție și planului de proiect Brașov, a fost statuată irevocabil de către Curtea de Apel Brașov. Instanța a considerat că în cauză nu se poate constata calitatea pretinsă de societatea intervenientă, întrucât SC C.H.B.

SA nu a depus înscrisuri din care să rezulte cu certitudine existența dreptului de proprietate asupra construcțiilor (respectiv, acte translative de proprietate ori alte probe din care să rezulte că a edificat în mod legal aceste construcții, pe cheltuiala sa și cu materialele sale). Față de soarta cererii principale în intervenție, instanța a respins și pe cele accesorii, referitoare la procedura administrativă a înscrierii dreptului de superficie în C.F., respectiv cea referitoare la constatarea locului unde se află construcțiile, la dezmembrare cu acordare de număr topografic etc. Împotriva acestei hotărâri au formulat apel, în termen legal, atât reclamanții B.M., C.M.N., C.M., Ș.O., D.I., Parohia Ortodoxă Sf.

Nicolae Săcele, cât și intervenienții D.I. și SC C.H.B. SA. Prin Decizia nr. 23/C din 04 martie 2013, Curtea de Apel Constanța a respins ca nefondat apelul formulat de reclamații B.M., C.M.N., C.M., Ș.O., D.I. și Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae și de intervenienta D.I. în contradictoriu cu intimata pârâtă R.C.C. A fost admis apelul intervenientei în interes propriu SC C.B. SA s-a schimbat în parte sentința civilă nr. 3506 pronunțată la 14 iunie 2012 pronunțată de Tribunalul Constanța în sensul că s-a constatat că intervenienta societatea comercială este titulara unui drept de proprietate cu titlu de construire asupra edificatelor situate pe imobilul teren, proprietatea pârâtei R.C.C., înscris în C.F., Brașov, astfel cum au fost identificate prin raportul de expertiză tehnică topografică întocmit de expert ing.

M.E. și completat la termenul din 12 octombrie 2011, respectiv: - pentru construcțiile cu suprafața totală de 195,00 mp (117 mp ocupați de restaurant, iar 78 mp de terasa restaurantului hotelului), situate pe parcela cu nr. top X, înscrisă în C.F., Brașov, în suprafață de 514,80 mp; - pentru construcțiile cu suprafața totală de 252,85 mp (221 mp ocupați de restaurant, iar 31,85 mp de terasa și scările de acces la restaurantul hotelului), situate pe parcela cu nr. top X, înscrisă în C.F., Brașov în suprafață de 489,60 mp; - pentru construcțiile cu suprafața totală de 77 mp (66 mp ocupați de restaurant, iar 11 mp de copertina restaurantului), situate pe parcela nr. top X înscrisă în C.F., Brașov, în suprafață de 489,60 mp; - pentru construcția parcării auto a hotelului, ce ocupă integral parcela nr. top X, înscrisă în C.F., Brașov, în suprafață de 482,40 mp.

A fost dispusă dezmembrarea parcelelor cu nr. top inițial X și acordarea de numere top noi, conform expertizei (anexa 2), precum și înscrierea în C.F. a dreptului de proprietate cu titlu de drept de construire, pentru edificatele arătate. Au fost menținute restul dispozițiilor hotărârii apelate. A fost obligată intimata pârâtă R.C.C. la plata, către apelanta intervenientă în interes propriu, a sumei de 10.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel și au fost respinse celelalte pretenții ale apelantei interveniente, cu acest titlu. Pentru a pronunța această soluție, Curtea de Apel Constanța a reținut, în esență, că în cazul autoarei S.B. și ulterior a fiicelor sale, nefiind exercitată o posesie utilă, în regimul de carte funciară nu poate fi invocată nici joncțiunea acestor pretinse posesii pentru a conduce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.

Pe de altă parte este real faptul că în sistemul uzucapiunii extratabulare, dreptul de proprietate se poate obține și fără înscrierea în C.F., cum este cazul C. civ. austriac sub imperiul căruia se presupune că a început pretinsa posesiune. Însă, împlinirea termenului aceste prescripții achizitive nu duce, prin ea însăși, la dobândirea dreptului de proprietate, ci naște doar dreptul potestativ de acțiune în favoarea posesorului, pentru că numai în acest caz efectele uzucapiunii extratabulare retroactivează până la momentul începerii posesiei invocate. Aceasta a constituit, de altfel, și motivul demersurilor inițiate în instanță de B.S. în anul 1947, pentru că în regimul de C.F. intabularea prealabilă a dreptului de proprietate dobândit prin efectul prescripției achizitive, mai înainte de înscrierea drepturilor moștenitorului proprietarului tabular, opunea cu succes acestuia din urmă un titlu valid, cu efecte retroactive din momentul posesiei.

Proprietatea extratabulară nu este scutită de încorporare în cartea funciară, titularul având nevoie de aceasta pentru a se apăra în contra pierderii proprietății prin uzucapiune. Înscrierea îi procură așa-numita posesiune tabulară, independentă de existența dreptului de proprietate dobândit mai înainte în regim extratabular, prin efectul legii. În mod corelativ, posesorul uzucapant are dreptul de opțiune în ce privește valorificarea posesiei sale generatoare de drepturi reale, pentru că pierderea acestui beneficiu (stingerea dreptului potestativ) constituie și pentru el o sancțiune a legii aplicată pasivității sale (,,Dreptul de opțiune cu privire la uzucapiune’’, dr. V. Stoica - Rev. ,,Dreptul’’ nr. 4/2006).

Astfel fiind, în mod just s-a constatat, în primă instanță, că pretinsa uzucapiune nu a fost valorificată (ca exercițiu pozitiv) mai înainte de intabularea dreptului de proprietate al succesorului legal al proprietarului tabular, R.C.C., cu titlu drept de moștenire pentru parcelele înscrise în C.F. Brașov. Din această perspectivă, toate criticile din apel referitoare la incorecta ori incompleta interpretare a declarațiilor martorilor, administrate inclusiv în apel pentru a răspunde chestiunii publicității și netulburării folosinței/posesiei familiei B. asupra acestor parcele, au fost apreciate ca neîntemeiate, devreme ce premisa existenței unei posesii utile a fost înlăturată. În fine, chestiunea achitării taxelor, într-o anumită perioadă, pentru acest imobil, intră în sfera actelor ce relevă un exercițiu pozitiv al unui drept (asumat) de folosință, fără ca prin aceasta să fie conferit ori recunoscut atributul posesiei.

Referitor la apelul formulat de intervenientul în interes propriu SC C.H.B. SA s-a reținut că sunt fondate, în parte, criticile apelantului în referire la dobândirea dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate pe terenul proprietatea tabulară a pârâte R.C. S-a reținut, însă că, soluția dispusă de prima instanță cu privire la cererea intervenientei de recunoaștere în favoarea apelantei a unui drept de superficie este corectă în măsura în care coexistența celor două drepturi reale pornește de le premisa acordului (explicit, ori tacit) al titularului dreptului asupra terenului - ceea ce în speță nu s-a putut reține, față de preluarea abuzivă a terenului de către stat, în regimul comunist și edificarea construcției în perioada 1972-1976.

Împotriva acestei decizii au exercitat calea de atac a recursului toate părțile implicate în conflictul judiciar: reclamanții, pârâta și intervenienta. Prin Decizia civilă nr. 5788 pronunțată la 12 decembrie 2013, Înalta Curte de Casație și Justiție a respins, ca nefondat, recursul formulat de reclamanții B.M., C.M.N., C.M., Ș.O., D.I., Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae și intervenienta D.I. Au fost admise recursurile formulate de pârâta R.C.C. și intervenienta SC C.H.B. SA și s-a casat, în parte, Decizia civilă nr. 23/C pronunțată la 4 martie 2013 de Curtea de Apel Constanța, cauza fiind trimisă spre rejudecare aceleiași instanțe numai în ceea ce privește apelul declarat de intervenienta SC C.H.B.

SA Au fost menținute celelalte dispoziții ale deciziei recurate. Pentru a pronunța această soluție, Înalta Curte de Casație și Justiție, în referire la recursurile formulate de pârâtă și de intervenienta SC C.H.B. SA, a reținut că acestea sunt fondate sub aspectul criticilor ce vizau problemele de drept referitoare la recunoașterea calității intervenientei de proprietară a construcțiilor edificate pe terenul proprietatea tabulară a pârâtei și de titulară a unui drept de folosință pe terenul aferent acestor construcții, altfel spus, cu privire la dobândirea unui drept de superficie în raport cu proprietarul tabular, pârâta R.C.C.

A reținut instanța de recurs că sistemul de publicitate imobiliară prin cărți funciare nu permite deschiderea unei cărți funciare distincte care să aibă ca obiect doar construcția și nici nu se poate înscrie, ca proprietar al construcției, în cartea funciară a terenului pe care aceasta este edificată, o altă persoană decât proprietarul terenului.

În materia dreptului de proprietate privată, singura situație în care dreptul de proprietate asupra construcției poate fi întabulat în mod separat în favoarea altei persoane decât proprietarul terenului este aceea a înscrierii dreptului de superficie, caz în care, potrivit art. 94 alin. (1) din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al directorului general al A.N.C.P.I., dreptul de superficie se înscrie în partea C a cărții funciare a terenului, cu deschiderea concomitentă a unei noi cărți funciare a corpului de superficie, în care superficia este înscrisă ca un imobil de sine stătător.

În raport cu aceste prevederi legale, s-au reținut ca fiind fondate criticile formulate de recurenta pârâtă, privind greșita dezmembrare a terenului și înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor în favoarea intervenientei, deși capătul de cerere formulat de acesta din urmă, privind constituirea dreptului de superficie, a fost respins. Pentru aceleași considerente, au fost găsite întemeiate și criticile recurentei interveniente SC C.H.B.

SA, de la punctul din motivele de recurs, privind imposibilitatea înscrierii dreptului de proprietate asupra construcțiilor, fără constituirea dreptului de superficie și imposibilitatea aducerii la îndeplinire a dispozitivului deciziei recurate, în condițiile în care dispoziția privind dezmembrarea terenului și înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor în favoarea intervenientei, fără a se constitui un drept de superficie, nu-și găsește reglementare în normele tehnice privind înscrierea în cartea funciară.

S-a avut în vedere că, într-adevăr art. 94 alin. (2) din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară prevede posibilitatea dezmembrării terenului ocupat de construcțiile proprietatea unui terț, însă această reglementare este aplicabilă tot în contextul înscrierii dreptului de superficie (textul prevede că, „dacă dreptul de superficie se constituie pe o parte dintr-un imobil, acesta se va dezmembra formând un imobil distinct din porțiunea grevată de dreptul de superficie, iar cealaltă parte se va constitui într-un imobil neafectat de această sarcină”. În atare situație, deși în principiu, capătul de cerere al intervenției principale formulată de SC C.H.B.

SA privind constatarea dreptului de proprietate asupra construcțiilor situate pe terenul pârâtei, nu este accesoriu capătului de cerere privind constituirea în favoarea intervenientei a unui drept de superficie asupra terenului (deoarece, dimpotrivă, cel care pretinde un drept de superficie trebuie să dovedească mai întâi faptul că este proprietarul construcțiilor), date fiind regulile în materie de publicitate imobiliară, aplicabile imobilului în speță, posibilitatea concretă de valorificare a dreptului de proprietate asupra construcțiilor în sensul întabulării în cartea funciară, este condiționată de recunoașterea dreptului de superficie, așa încât cele două capete de cerere sunt strâns legate și nu pot fi rezolvate decât printr-o soluție unitară.

Înalta Curte de Casație și Justiție a reținut că este întemeiată și critica recurentei interveniente privind nemotivarea instanței de apel sub aspectul respingerii cererii de constatare a dreptului de superficie (art. 304 pct. 7 raportat la art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.). Apelanta intervenientă a invocat prezumția de existență a acordului proprietarului terenului la edificare, prezumție dedusă din inopoziția manifestată pe parcursul efectuării lucrărilor. Singurul argument al instanței de apel a fost acela că acordul proprietarului nu se poate reține, față de împrejurarea că terenul a fost preluat de stat în mod abuziv. Or, așa cum susține recurenta, parcelele în litigiu au avut un regim juridic diferit, în sensul că doar parcele cu nr. din C.F., a fost preluată de stat în baza Decretului nr. 218/1960 și a Decretului nr. 712/1968, făcându-se cuvenitele mențiuni în cartea funciară în proprietatea autorului pârâtei.

În aceste condiții se impunea o analiză separată a susținerilor intervenientei privind acordul tacit al proprietarului, în raport cu situația diferită a celor patru parcele de teren, respectiv, trebuia stabilit în ce măsură, pentru parcelele X, autorul pârâtei ar fi avut posibilitatea de a se opune la edificarea construcțiilor. Sub acest aspect, s-a constatat că situația de fapt nu a fost pe deplin lămurită. În raport cu aceste constatări, în temeiul art. 304 pct. 7, art. 312 alin. (5) și art. 314 C. proc. civ. s-a dispus casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare și cu privire la modul de soluționare a cererii privind dreptul de superficie. Față de această soluție, instanța de recurs nu a analizat pe fond susținerile de la pct. 7 din motivele de recurs, privind existența acordului tacit al proprietarului, acestea urmând a fi examinate de instanța de rejudecare.

S-a dispus ca, în rejudecare, instanța va avea în vedere și argumentele invocate de recurenta intervenientă la pct. 8 din motivele de recurs, privind efectul pe care îl produce răsturnarea prezumției instituite de art. 492 C. civ., de recunoaștere a însuși dreptului de superficie. După casarea cu trimitere, cauza a fost reînregistrată pe rolul Curții de Apel Constanța la data de 25 iunie 2014, instanța de apel fiind astfel reinvestită cu soluționarea numai a apelului intervenientei SC C.H.B. SA. În rejudecare, după casare, prin Decizia civilă nr. 5/C din 28 ianuarie 2015 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă, a fost respins, ca nefondat, apelul intervenientei SC C.H.B. SA împotriva sentinței civile nr. 3506 din 14 iunie 2012 pronunțată de Tribunalul Constanța în Dosarul nr. 2140/62/2010, apelanta - intervenientă S.C.

Complex Hotelier B. S.A fiind obligată către intimata pârâtă R.C.C. la plata sumei de 6.464,63 lei reprezentând cheltuieli de judecată apel și recurs.

Pentru a pronunța această hotărâre, Curtea de Apel a reținut următoarele: În cadrul analizei legalității hotărârii primei instanțe, în raport cu criticile apelantei interveniente, instanța de apel a pornit de la dezlegarea dată de Înalta Curte de Casație și Justiție raportului de interdependență dintre cererile intervenientei; capătul de cerere al intervenienței principale privind constatarea dreptului de proprietate asupra construcțiilor situate pe terenul pârâtei, care, deși nu este accesoriu capătului de cerere privind constituirea în favoarea intervenientei a unui drept de superficie asupra terenului, date fiind regulile în materie de publicitate imobiliară, aplicabile imobilului în speță, posibilitatea concretă de valorificare a dreptului de proprietate asupra construcțiilor în sensul întabulării în cartea funciară, este condiționată de recunoașterea dreptului de superficie, așa încât cele două capete de cerere sunt strâns legate și nu pot fi rezolvate decât printr-o soluție unitară.

Instanța de apel a avut în vedere că, dreptul de superficie constă în dreptul de proprietate pe care o persoană îl are asupra construcției ce se află pe terenul aparținând altuia. În cazul dreptului de superficie se suprapun două categorii de drepturi și anume: pe de o parte, dreptul de proprietate al constructorului asupra construcției și dreptul de folosință al acestuia asupra terenului pe care se află amplasată construcția; pe de altă parte dreptul proprietarului terenului pe care se află construcția de a pretinde de la constructor să folosească terenul pe care se găsește construcția, potrivit destinației la care acesta este obligat și să-i plătească, dacă s-a convenit astfel, o indemnizație corespunzătoare pentru folosința terenului respectiv.

Ca atare, dreptul de superficie constituie un dezmembrământ al dreptului de proprietate al proprietarului terenului pe care se află construcția care ia ființă prin desprinderea din conținutul juridic al acestuia a atributelor posesiei și folosinței, ce sunt, ulterior, conferite constructorului. Până la adoptarea Legii nr. 287/2009 (C. civ.), act normativ care nu se aplică în speță în raport cu data edificării construcțiilor ce fac parte din Complexul Hotelier B., dreptul de superficie nu a fost consacrat, în terminis, în C. civ., fiind dedus, pe cale de interpretare, din art. 492 C. civ.: „Orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui teren cu cheltuiala sa și că sunt ale lui, până ce se dovedește din contră”.

Aceasta înseamnă că textul art. 492 C. civ. instituie o prezumție relativă cu privire la cuprinderea în dreptul proprietarului terenului, a construcțiilor, plantațiilor sau lucrărilor, însă cu putința de a se dovedi contrariul. Or a dovedi contrariul reprezintă a dovedi tocmai dreptul de superficie. Stabilirea printr-o hotărâre judecătorească a unui drept de folosință asupra terenului proprietatea unui terț nu poate fi echivalată nici cu o expropriere în fapt și nici cu o reglementare a folosirii bunului, dar are semnificația unei „ingerințe” legate de prima frază a primului alineat al art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție.

Conform jurisprudenței constante, în sistemul de drept românesc, dreptul de superficie nu se poate naște decât din lege, prescripție achizitivă, legat sau acordul părților, iar simplul fapt de a ridica construcții pe terenul altuia nu ar putea duce la constituirea unui drept de superficie pe terenul altuia, în lipsa unuia din cele patru elemente menționate anterior (C.E.D.O., Back și Palade contra României, hotărârea din 15 februarie 2007, cererea nr. 21740/2002, parag.

63). Prin urmare, pentru constituirea unui drept de superficie se cere, în primul rând, dovedirea edificării unei construcții de către o persoană pe terenul altuia pe cheltuiala sa proprie, în scopul dobândirii unui drept de proprietate asupra construcției, iar în al doilea rând este necesar să se dovedească existența unei dispoziții legale, a unui testament, a îndeplinirii condițiilor uzucapiunii sau a unei convenții încheiate cu proprietarul terenului, în virtutea căreia se recunoaște dreptul de folosință al proprietarului construcției asupra terenului cocontractantului. Astfel, ori de câte ori există o înțelegere, expresă sau tacită, între proprietarul terenului și autorul lucrării prin care primul îi îngăduie celui de al doilea să efectueze lucrarea, se iese de pe tărâmul aplicării dispozițiilor art. 494 C. civ.

și se intră pe un tărâm contractual. Efectele juridice sunt diferite, în funcție de voința internă a părților în momentul încheierii contractului indiferent dacă voința juridică este expresă sau tacită. Referitor la condiția edificării unei construcții de către intervenienta SC C.H.B.

SA, în calitate de succesoare cu titlu particular al fostei întreprinderi de stat beneficiară a autorizației de construire pentru Complexul hotelier (hotel și restaurant) „C.” din Predeal, pe terenul proprietatea pârâtei, Curtea de Apel a constat că aceasta este îndeplinită, prin hotărâri judecătorești irevocabile pronunțate în litigiile anterioare purtate între aceleași părți, recunoscându-se calitatea intervenientei de constructor de bună-credință, atât asupra construcțiilor, hotel și restaurant, cât și asupra edificatelor accesorii ale acestora, cum ar fi decantoare, canalizare, trotuar de protecție, edificate ce ocupă o suprafață totală de teren de 1796,40 mp, pentru folosința căruia s-a stabilit și o despăgubire pentru proprietara tabulară.

Înscrisurile depuse la dosar dovedesc faptul că fostul O.J.T. Brașov, care a obținut toate documentațiile necesare edificării construcției în perioada 1972 - 1976, a administrat Hotelul ,,C.’’ care aparținea la acea dată Statului român, odată cu apariția Legii nr. 15/1990 și înființarea, conform H.G. nr. 805/1990 , a unităților economice din rețeaua comerțului interior și turismului, organizate ulterior în societăți comerciale pe acțiuni și companii, aceste active ale statului au intrat în patrimoniul entităților cu capital de stat astfel constituite - Hotel ,,C.’’ fiind preluat în activul patrimonial al SC P. SA, constituită potrivit H.G. nr. 1041/1990. Ordinul din 26 aprilie 1991 al Departamentului Turismului atestă această situație juridică, confirmând preluarea și a acestui imobil de către SC P. SA, cu includerea valorii lui în capitalul social.

Reorganizarea acestei entități în urma aplicării Legii nr. 55/1995 și a H.G. nr. 12/1997 a creat o societate comercială cu capital majoritar de stat (SC T. SA) și ulterior, prin cesionarea pachetului de acțiuni al F.P.S., una cu capital privat, protocoalele de predare-primire a activului patrimonial reflectând fără echivoc transferul către noua societate a mobilizărilor corporale, cu datele de evidență contabilă privind valoarea acestora. SC T. SA și-a schimbat denumirea, conform actului adițional autentificat sub nr. 294 din 11 mai 1998, în SC C.H.B. SA. Prin Decizia civilă nr. 1264/R din 03 noiembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel Brașov s-a respins ca nefondată acțiunea promovată de proprietarul tabular R.C.C.

în contradictoriu cu SC C.H.B. SA având ca obiect demolarea construcțiilor edificate de pârâtă pe terenul proprietatea reclamantei, instanța stabilind, în mod irevocabil, că pârâta are calitatea de constructor de bună-credință cu privire la aceste edificate și nu poate fi obligată să își ridice construcțiile de pe terenul reclamantei. În schimbul folosirii acestui teren, și în condițiile în care proprietarul nu și-a manifestat dreptul de accesiune imobiliară prin preluarea construcțiilor și despăgubirea constructorului conform art. 494 C. civ., s-a statuat că proprietarul terenului are dreptul la o despăgubire echivalentă cu lipsa de folosință a terenului (Decizia civilă nr. 93/Ap din 6 iulie 2010 a Curții de Apel Brașov, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 6537/2011 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Dezlegările date în procesele anterioare purtate între aceleași părți problemei ce viza persoana juridică ce a construit pe terenul în litigiu, reprezentând proprietatea tabulară a pârâtei și anume parcelele având nr. topografic X, număr topografic X și nr. topografic X nu pot fi repuse în discuție în prezenta cauză raportat la efectul pozitiv al puterii de lucru judecat al hotărârii judecătorești mai sus-menționate. Instanța de apel a reținut că, principiul autorității de lucru judecat împiedică nu numai judecarea din nou a unui proces terminat, având același obiect, aceeași cauză și fiind purtat între aceleași părți, ci și contrazicerile dintre două hotărâri judecătorești, în sensul că drepturile recunoscute unei părți sau constatările făcute printr-o hotărâre definitivă să nu fie contrazise printr-o hotărâre ulterioară dată în alt proces.

Or, în raport de hotărârile judecătorești anterioare, prin care s-a tranșat între părți că SC C.H.B. SA este constructor de bună-credință al edificatelor de pe cele trei parcele de teren întabulate pe numele pârâtei, în prezentul litigiu, nu se mai poate contesta faptul că prezumția instituită de art. 492 C. civ. a fost răsturnată, în sensul că altă persoană decât proprietarul terenului a construit, pe propria cheltuială, construcțiile componente ale complexului hotelier din Predeal. Problema ce se impune a fi dezlegată în continuare este aceea de a ști dacă, urmare a realizării acestor construcții intervenienta a dobândit și un drept de superficie privit ca un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului proprietatea pârâtei, R.C.C.

- parcele cu numere topografice X din C.F. a Orașului Brașov, asupra căruia superficiarul are un drept de folosință, sau operațiunea construirii conferă constructorului un simplu drept de creanță în raport cu proprietarul terenului îndreptățit să exercite dreptul de accesiune imobiliară asupra construcțiilor. Instanța de apel a relevat că, deși neconsacrat legislativ până la adoptarea Noului C. civ. (intrat în vigoare la data de 1 octombrie 2011, jurisprudența constantă a instanțelor judecătorești naționale, echivalată de C.E.D.O. cu prevederea ingerinței „în lege” a statuat că dreptul de superficie nu se poate naște decât din lege, prescripție achizitivă, legat sau acordul părților.

În cadrul motivelor de apel, apelanta intervenientă a criticat legalitatea sentinței Tribunalului Constanța din perspectiva neanalizării apărărilor sale referitoare la dobândirea dreptului de superficie în baza acordului tacit al părților, iar prin decizia de casare pronunțată de Înalta Curte de Casației și Justiție s-a dispus ca, în rejudecare, instanța de trimitere să verifice existența acordului proprietarului terenului la construirea dreptului de superficie în beneficiul apelantei pârâte, avându-se în vedere regimul celor trei parcele de teren cu număr topo X, din C.F. X, care după anul 1945 au rămas înscrise în cartea funciară pe numele fostului proprietar, (autorul pârâtei) spre deosebire de parcela cu nr. X, care a fost întabulată abuziv pe numele Statului Român și, ulterior, a fost restituită în natură pârâtei, în urma exercitării acțiunii în revendicare.

În raport de limitele casării, instanța de apel a analizat dacă, în speță, sunt îndeplinite condițiile pentru dobândirea dreptului de superficie în beneficiul intervenientei SC C.H.B. SA în baza convenției încheiată cu proprietarul terenului. S-a avut în vedere faptul că, în literatura de specialitate (V.Stoica, Drepturi reale Principale, vol. II, Editura Humanitas, pag. 280-281) s-a subliniat că, ori de câte ori există o înțelegere, expresă sau tacită, între proprietarul terenului și autorul lucrării prin care primul îi îngăduie celui de al doilea să efectueze lucrarea se iese de pe tărâmul aplicării dispozițiilor art. 494 C. civ. și se intră pe un tărâm contractual. Efectele juridice sunt diferite în funcție de voința internă a părților în momentul încheierii contractului indiferent dacă voința juridică este expresă sau tacită.

Prin Decizia de îndrumare nr. 13/1959 pronunțată de Plenul Tribunalului Suprem, invocată de către apelantă în susținerea opiniei sale potrivit căreia a dobândit dreptul de superficie cu acordul tacit al proprietarului care nu s-a opus edificării construcțiilor în perioada 1972-1976, s-a statuat că pentru lămurirea raporturilor dintre părți în cazul edificării unei construcții pe terenul altuia, se impun a se „cerceta condițiile în care s-au făcut construcțiile, plantațiile sau lucrările” inclusiv sub aspectul pasivității sau acceptării proprietarului, acestea fiind elemente în funcție de care se poate aprecia dacă a existat o înțelegere între proprietarul terenului și autorul lucrării și care este conținutul acestei înțelegeri.

Simpla cunoaștere a efectuării lucrărilor nu este suficientă pentru a dovedi consimțământul proprietarului terenului la efectuarea lor, dar dacă această luare la cunoștință este urmată de o pasivitate îndelungată, această pasivitate poate fi interpretată ca o acceptare în funcție de circumstanțele în care s-au desfășurat operațiunile de ocupare a terenului proprietatea altuia și de edificare a lucrărilor.

Instanța de apel a sublinit faptul că, această decizie de îndrumare și jurisprudență națională creată în temeiul acesteia au vizat raporturile pe orizontală între subiecții raportului juridic de superficie, și anume situația în care în raporturile de vecinătate, unul dintre proprietari a construit pe terenul altuia, iar proprietarul terenului ocupat, deși a avut cunoștință de aceste lucrări a rămas în pasivitate, împrejurare în care, după finalizarea construcțiilor a fost sancționată atitudinea sa de a cere demolarea lucrărilor prin calificarea acestei atitudini ca o exercitare abuzivă a dreptului de proprietate. Deși textele constituționale care garantează dreptul la proprietate privată au în vedere atât raporturile pe verticală, adică raporturile cu autoritățile, cât și raporturile pe orizontală, adică raporturile de drept privat, totuși modul în care operează garanția constituțională este diferit în funcție de natura acestor raporturi.

Dacă în raporturile pe verticală legiuitorul nu poate să facă nicio excepției de la principiul garantării dreptului de proprietate privată fără a încălca legea fundamentală, în raporturile pe orizontală legiuitorului îi sunt îngăduite asemenea excepții, printr-o lege organică. Asemenea excepții sunt recunoscute de legiuitor pe baza unor fapte juridice în sens restrâns și în considerarea principiului echității. Astfel se explică de ce proprietarul terenului poate să dobândească dreptul de proprietate asupra lucrării făcută de un terț, în condițiile art. 494 C. civ. În mod simetric, legiuitorul a putut să restrângă dreptul de proprietate asupra terenului, în ipoteza în care autorul lucrării este de bună-credință obligându-l pe primul să preia în proprietate lucrarea, în măsura în care își manifestă dorința de a relua stăpânirea terenului.

Această teză pune în lumină necesitatea de a asigura, un echilibru just între interesele proprietarului terenului și interesele autorului lucrării, astfel încât să nu se realizeze o îmbogățire a unuia în detrimentul celuilalt și în același timp acordând prioritate principiului apărării dreptului de proprietate privată, titularul terenului având drept de opțiune cu privire la modalitatea de desdăunare a terțului constructor de bună-credință.

Curtea constată că în raporturile pe verticală dintre Statul Român - privit ca un ansamblu articulat cu toate autoritățile publice și instituțiile implicate în realizarea construcțiilor pe cele trei loturi de teren proprietatea pârâtei - și proprietarul tabular, simpla tăcere a proprietarului tabular (care a rămas în pasivitate în perioada regimului comunist, după realizarea lucrărilor) nu poate fi echivalată de plano cu acceptarea dobândirii de către stat a unui drept de proprietate asupra acestor construcții și, implicit, cu recunoașterea unui drept de superficie - în beneficiul statului și ulterior al succesorului său cu titlu particular (SC C.H.B.

SA) impunându-se a se cerceta în prealabil condițiile în care Statul a început stăpânirea terenului în litigiu și dacă proprietarul terenului a avut posibilitatea reală, în contextul social-politic al perioadei în care a pierdut posesia asupra terenului să se opună măsurilor dispuse de stat, și respectiv de a obține anularea autorizației de construire eliberată pentru fostul complex hotelier „C.” din Predeal sau încetarea lucrărilor de construire a acestui hotel pe un teren care la acel moment nu aparținea statului, fiind întabulat în Cartea funciară pe numele unei persoane fizice - P.G.I. Împrejurarea potrivit cu care cele trei parcele de teren având nr. topografic X, au rămas întabulate pe numele autorului pârâtei - I.G.P.

(decedat), spre deosebire de parcela cu nr. X care a fost întabulată pe numele Statului nu e de natură a determina concluzia de plano, că toate atributele dreptului de proprietate au rămas proprietarului tabular, care putea dispune liber de teren și se putea opune oricăror uzucapări din partea unui terț, inclusiv din partea statului. Din analiza înscrisurilor depuse la dosar în apel, în rejudecare, rezultă că terenul proprietatea autorului reclamantei, inclusiv parcelele cu nr. topografic X, preluate în fapt de către stat încă din perioada anului 1965 și erau folosite în scop de utilitate publică - parcuri pentru Comitetul Central al P.C.R., fiind integrate Centrului de odihnă Predeal și propuse spre expropriere.

În considerarea acestei situații de fapt a terenului, prin Decizia nr. 81 din 09 noiembrie 1965 emisă de fostul Consiliu al Orașului Raional Predeal s-a aprobat scăderea sumei de 167.416 lei reprezentând impozite pe terenuri particulare pe anii 1959-1965, „proprietatea a 68 de cetățeni care nu au plătit impozite, urmare a faptului că terenurile sunt folosite ca parcuri pentru Comitetul Central al P.C.R. - Centrul de Odihnă Predeal” între acești proprietari fiind menționate și numita C.N.V. una dintre succesoarele defunctului P.G.I. și autoare a pârâtei din prezenta cauză. Prin urmare, deși parcelele de teren cu numere topografice X, nu au fost întabulate în C.F.

pe numele Statului Român, ca și parcela alăturată întabulată sub nr. Y în realitate, Statul Român a ocupat anterior anului 1965 toate aceste loturi de teren, fără niciun titlu legal și le-a dat o afectațiune publică - mai întâi parcuri aferente Centrului de Odihnă Predeal, ce aparținea Comitetului Central al P.C.R. și ulterior au fost afectate de construcția complexului hotelier „C.”, în prezent „B.” Întreaga jurisprudență dezvoltată în urma adoptării după anul 1990, a legislației cu caracter reparatoriu pentru imobilele preluate abuziv de stat în perioada regimului comunist (6 martie 1945-22 decembrie 1989) cum ar fi Legea nr. 18/1991, și în special Legea nr. 10/2001 a calificat ca fiind preluare nelegală, contrară Constituției și tratatelor internaționale la care România este parte în perioada vizată, exproprierea de facto a imobilelor - terenuri, cu sau fără construcții, proprietate particulară, fără plata unei compensații corespunzătoare.

În acest sens, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989), califică în terminis ca fiind „preluate abuziv”, „imobilele preluate fără titlu valabil sau fără respectarea dispozițiilor legale în vigoare la data preluării, precum și cele preluate fără temei legal prin acte de dispoziție ale organelor locale ale puterii sau ale administrației de stat” (art. 2 lit. (i)). Prin urmare, chiar și în ipoteza în care cele trei parcele de teren ce fac obiectul cererii de recunoaștere a dreptului de superficie în beneficiul intervenientei, succesoare cu titlu particular a unei întreprinderi de stat, au rămas întabulate pe numele proprietarului P.G.I.

autorul pârâtei, în fapt ele au fost preluate de stat în perioada 1945-1989 și au avut o afectațiune publică - mai întâi au constituit parcuri în incinta Centrului de Odihnă Predeal și ulterior au fost afectate de construcția unui ansamblu hotelier, „Hotel C.”, din Predeal. Pasivitatea îndelungată a proprietarului și ulterior a moștenitorilor acestuia a fost sancționată și valorificată de către succesorii statului în cadrul acțiunii ce a avut ca obiect demolarea acestor construcții reținându-se prin hotărâri irevocabile pronunțate în Dosarul nr. 62/2001 al Judecătoriei Brașov că deși la momentul edificării acestor construcții proprietarul terenului era cunoscut, imobilul fiind întabulat în C.F.

pe numele P.I., lipsa acestuia de opoziție la realizarea lucrărilor a condus la concluzia că terțul constructor a fost de bună-credință, cu toate consecințele legale reglementate de art. 492 și următoarele C. civ. (1964). Calitatea de constructor de bună-credință pe terenul altuia nu echivalează însă cu calitatea de superficiar, pentru dobândirea dreptului de superficie fiind necesar să se dovedească pe lângă faptul construirii și izvorul dreptului de superficie cu privire la terenul pe care s-a edificat, respectiv convenția încheiată cu proprietarul terenului. În acest sens în jurisprudență s-a reținut constant că atunci când se susține nașterea dreptului de superficie prin convenția părților, este necesar să se facă dovada că proprietarul terenului dezmembrat și-a exprimat în mod neechivoc și fără posibilitatea de interpretare voința de a-și greva proprietatea.

S-a mai reținut, de asemenea, că simplul fapt de a ridica o construcție pe un teren care a fost preluat de către stat, în perioada în care acest teren se afla în detenția statului, nu a fost de natură a determina nașterea unui drept de superficie, având în vedere că la momentul edificării construcției a lipsit acordul proprietarului real al terenului, iar simpla tăcere a proprietarului terenului nu are valoarea juridică a consimțământului, care, trebuie exteriorizat și s-a avut în vedere faptul că, dreptul de superficie nu este gratuit, pentru folosința terenului, superficiarul putând fi obligat la plata unei indemnizații, dacă prin convenția părților nu s-a stabilit gratuitatea pentru folosința terenului.

Or, și sub acest aspect convenția părților trebuie să fie clară și neechivocă, simpla tăcere a proprietarului terenului neechivalând cu acordul la constituirea unui drept de superficie gratuit pe toată durata existenței construcțiilor. Recunoașterea dreptului de superficie rezultat dintr-o „simplă situație de fapt care nu a fost urmărită sau cunoscută de cei interesați”, ca efect al „aparenței de drept” nu se încadrează în categoria actelor și faptelor pe care se poate întemeia dreptul de superficie, această soluție aducând atingere dreptului de proprietate, fără ca ingerința să aibă temei în dreptul intern (alineatul 63 teza finală și paragraful 64 din Hotărârea Back și Palade contra România).

Cum apelantul intervenient a susținut existența unui acord tacit încheiat cu proprietarul terenului pentru nașterea dreptului său de superficie asupra construcțiilor edificate pe parcelele topo nr. X, conform art. 1169 C. civ. era ținut să dovedească și conținutul acestui acord, și mai ales împrejurările din care rezultă că proprietarul terenului, în perioada regimului comunist, putea să se opună cu succes preluării abuzive de către stat, iar în ipoteza în care nu era de acord cu edificarea unor lucrări de utilitate publică pe terenul său, nesupus exproprierii legale, putea să obțină anularea autorizațiilor de construire și sistarea lucrărilor.

Se constată că, deși prin decizia de casare cu trimitere s-a dispus să se cerceteze dacă autorul pârâtei ar fi avut posibilitatea să se opună la edificarea construcțiilor, după reluarea judecății apelanta intervenientă nu a produs nicio probă din care să rezulte, că în situații similare, alți proprietari de terenuri preluate în fapt de stat în perioada regimului comunist, au avut câștig de cauză, opunându-se măsurilor de preluare a terenului sau de grevare a acestuia cu sarcini sau că lucrările supuse autorizării și finanțării de la bugetul centralizat al statului - cum a fost cazul complexului hotelier „C.” din Predeal - au fost sistate și ulterior reamplasate în alte locații, proprietatea statului sau a altor particulari care și-au exprimat un acord expres în acest sens.

Raportat la perioada în care terenul a intrat în posesia statului, intimata pârâtă a arătat că autorii săi s-au temut, pentru siguranța și viața lor, să se opună autorităților vremii care au dispus încă din perioada anilor 1960 preluarea în fapt a terenului și ulterior afectarea acestuia unor utilități publice, dar această tăcere, impusă de condițiile represive ale regimului comunist instaurat după 6 martie 1945 nu poate fi interpretată ca o acceptare a dezmembrării, fără nicio plată, a dreptului său tabular de proprietate asupra celor trei parcele de teren afectate de fostul hotel C. și de anexele sale (canalizare, decantoare, trotuare de protecție, spații verzi ambientale).

În raport de aceste statuări, Curtea de Apel a constat că intervenienta deși are calitatea de constructor de bună-credință cu privire la edificatele realizate pe terenul proprietatea pârâtei, constând în clădiri complex hotelier, aceasta nu a dobândit și un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra acestui teren, respectiv un drept de superficie, care să îi confere calitatea de proprietar asupra clădirilor edificate de autoarea sa - (o întreprindere de stat) și un drept de folosință asupra terenului proprietatea pârâtei, toate criticile aduse sentinței sub acest aspect fiind nefondate, drept pentru care, pentru considerentele expuse, în baza art. 296 C. proc. civ., apelul intervenientei a fost respins, ca nefundat, apelanta intervenientă fiind obligată, în baza art. 274 C. proc.

civ., la plata sumei de 6.464,63 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către intimata pârâtă. Împotriva acestei decizii, în temeiul art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., a declarat recurs intervenienta SC C.H.B. SA., criticând hotărîrea atacată ca fiind nelegală. În motivarea cererii de recurs, intervenienta a formulat, în esență, următoarele critici: 1. Hotărârea atacată încalcă prevederile art. 492 și 494 alin. (2). C. civ., fiind înfrânt efectul pe care îl produce răsturnarea prezumției instituite de art. 492 C. civ., de recunoaștere a însuși dreptului de superficie, motiv de recurs înscris în art. 304 pt. 9 C. proc. civ. S-a argumentat că, din interpretarea literară și teleologică a prevederilor art. 492 C. civ.

rezultă că prezumția instituită operează pe două aspecte distincte, respectiv, că lucrările au fost făcute de proprietarul fondului și, că, sunt ale lui, astfel încât răsturnarea prezumției instituite de art. 492 C. civ. trebuie să aibă în vedere dubla sa valență, care confirmă dreptul terței persoane asupra lucrărilor sale. Totodată, stabilirea calității de constructor de bună credință în beneficiul terței persoane are ca prima consecință înlăturarea dreptului proprietarului fondului de a cere ridicarea lucrărilor, ceea ce confirmă o situare legitimă a lucrărilor asupra fondului și care înseamnă tocmai dreptul de superficie.

Cum proprietarul fondului are dreptul de a păstra pentru sine lucrările terței persoane, de aici decurge a doua consecință, menită să rezolve în mod echitabil situația juridică rezultată din existența celor două drepturi diferite, respectiv dreptul terței persoane asupra lucrărilor sale și dreptul proprietarului fondului afectat de aceste construcții. Acest lucru presupune, odată cu stabilirea bunei credințe, fie aproprierea lucrărilor prin efectul accesiunii imobiliare artificiale de către proprietarul fondului, cu consecința despăgubirii terței persoane, fie existența dreptului de superficie, în beneficiul acesteia din urmă. În prima situație, s-a considerat că dreptul proprietarului fondului asupra lucrărilor se naște pe măsura încorporării materialelor în sol și, astfel, cele două drepturi se întregesc prin confuziune, iar în cea de-a doua, se confirmă constituirea superficiei, ca drept real imobiliar.

Lips