ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5788/2013

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5788/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată (înregistrată

inițial pe rolul Tribunalului Brașov, cauza fiind ulterior strămutată

la Tribunalul Constanța, prin încheierea nr. 5798 din 6 iulie 2011 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, pronunțată în Dosarul nr. 4187/1/2011),

reclamanții B.M., C.M.N., C.M., Ș.O., D.I. și Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae,

în calitate de moștenitori testamentari ai autoarei B.S. și fiicelor

acesteia B.A. și B.E., au solicita, în contradictoriu cu pârâta R.C.C., să

se constate că autoarele B.A. și B.E. au dobândit, ca efect al joncțiunii

posesiilor exercitate asupra imobilului în litigiu, dreptul de proprietate prin

uzucapiune, conform art. 1461 C. civ. austriac, asupra terenului înscris în C.F.

a Municipiului Brașov, fâneață în suprafață de 514,80 mp, fâneață în suprafață

de 489,60 mp și fâneață în suprafață de 489,60 mp, precum și asupra celui

înscris în C.F. a Municipiului Brașov, fâneață în suprafață de 482,40 mp.

În cauză au formulat

cerere de intervenție în interes propriu D.I. și SC C.H.B. SA, prima

invocând același drept ca și reclamanții, iar cea de-a doua

solicitând constatarea calității de titulară a dreptului de proprietate asupra

construcțiilor ce alcătuiesc Complex Hotelier B. (fost C.), compuse din

restaurant cu terasă și căi de acces, recunoașterea dreptului de

superficie asupra terenului în suprafață de 881,15 mp, dezmembrarea suprafețelor

ocupate de construcții conform folosinței, cu acordarea de numere

topografice noi și intabularea dreptului astfel recunoscut în cartea

funciară.

Prin sentința civilă nr.

3506 din 14 iunie 2012 a Tribunalului Constanța a fost respinsă excepția lipsei

calității procesuale active a reclamanților B.M., C.M.N., C.M., Ș.O., D.I. și

Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae, precum și a intervenientei în interes propriu D.I.

Au fost respinse, ca

nefondate, atât acțiunea reclamanților B.M., C.M.N., C.M., Ș.O., D.I. și

Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae, cât și cererile de intervenție în interes propriu

formulate de către SC C.H.B. SA și D.I.

Pentru a pronunța

această sentință, Tribunalul Constanța a reținut, în esență, că imobilele din C.F.

a orașului Brașov au fost dobândite prin actul de vânzare-cumpărare

autentificat din 1925 la Tribunalul Brașov, încheiat între vânzătorul B.I. și

cumpărătorul I.G.P., transmiterea dreptului operând în favoarea cumpărătorului

la momentul înscrierii în C.F., respectiv la data de 13 mai 1925. La data de 17

mai 1925, același vânzător B.I. a vândut cumpărătorului P.G.I. imobilul înregistrat

în C.F. în întindere de 134 stj. Transferul dreptului de proprietate a operat

în favoarea cumpărătorului menționat, la momentul înscrierii în cartea funciară,

respectiv la data de 17 mai 1925.

Aceste imobile sunt

în prezent înscrise în C.F. pe numele pârâtei R.C.C., succesorul legal al

numitului P.G.I., cu titlu de drept de moștenire.

Sub aspectul

îndeplinirii condițiilor uzucapiunii sub imperiul C. civ. austriac, în

vigoare la momentul începerii posesiei asupra terenului litigios, prima

instanță a făcut referire la doctrina juridică în materie, reținând

că uzucapiunea este dobândirea unui drept prin posesie calificată exercitată pe

parcursul timpului stabilit de lege. Aceasta duce la o dobândire originară a

dreptului, care are ca urmare faptul că titularul de până atunci își pierde

respectivul drept, conform cu art. 1478 C. civ. austriac.

Condițiile pentru

realizarea uzucapiunii sunt următoarele: bunul să fie susceptibil de a fi

uzucapat, o posesie calificată și exercitarea acesteia de-a lungul unei anumite

perioade de timp. Posesia celui care uzucapează trebuie să se bazeze pe un

titlu obiectiv valabil, care ar fi fost suficient pentru transmiterea

proprietății dacă înstrăinătorul ar fi fost proprietar (vânzare-cumpărare,

donație, legat, etc.). Din contră, art. 1462 C. civ. austriac arăta că nu este

suficient pentru uzucaparea proprietății un titlu care acordă doar dreptul de

folosință (de exemplu, un contract de închiriere).

Conform art. 1461 din

C. civ. austriac, în vederea împlinirii uzucapiunii este nevoie de o posesie

legitimă. Doar dacă acest titlu - acceptat din eroare de către uzucapant -

corespunde exigențelor pentru justețea titlului, atunci poate fi vorba despre

intervenția uzucapiunii; aceasta întrucât instituția uzucapiunii nu are în

principiu scopul de a legitima dobândirea fără titlu și nejustă, ci - cu

excepția uzucapiunii extratabulare - în primul rând are scopul de a

„uzucapa" lipsa îndreptățirii proprietarului anterior.

În cazul

lipsei titlului

s-ar putea constitui două categorii: cel care spre exemplu crede că a dobândit

proprietatea dintr-un titlu care teoretic ar fi fost suficient pentru transferul

proprietății, deși posesia bunului i-a fost transmisă doar în baza unui

contract de închiriere, este protejat în cadrul uzucapiunii de lungă durată,

deoarece această apreciere greșită referitoare la conținutul titlului trebuie

să ducă la dobândirea dreptului. Cel care, din contră, știe că a obținut bunul

doar în baza unui contract de închiriere, însă crede că prin uzucapiune poate

dobândi proprietatea dacă folosește bunul suficient de mult timp, este de rea

credință - întrucât folosește bunul cu credința că este proprietar doar din

momentul în care s-a scurs termenul uzucapiunii - în spatele respectivei

situații aflându-se în realitate (doar ipotetic în privința uzucapiunii de

lungă durată) și problema justului titlu prevăzut în art. 1461 C. civ. austriac.

Instanța a avut în

vedere și dispozițiile art. 27 și 28 din Decretul-lege nr. 115/1938, normă

care și-a produs efectele pe teritoriul Transilvaniei ulterior Codului civil

austriac, unde sunt identificate două cazuri în care dreptul de proprietate

asupra imobilelor poate fi dobândit prin uzucapiune: când s-a înscris în cartea

funciară, fără cauză legitimă, un drept de proprietate, iar titularii au

posedat imobilul cu bună credință timp de 10 ani (nefiind cazul în speță) și,

respectiv, când cineva a posedat un bun nemișcător, în condițiile legii, timp

de 20 de ani după moartea proprietarului înscris în cartea funciară.

Evaluând materialul

probator administrat, prima instanță a constatat că declarațiile

martorilor audiați și răspunsurile la interogatoriu date de reclamantele Ș.O.,

C.M. și B.M. nu au relevat data clară de la care B.S. a început posesia, ori

natura exercitării folosinței, ci doar destinația dată acestui teren - fâneață

pentru creșterea oilor.

Tribunalul a apreciat

că nu s-a dovedit existența unei posesii exercitate de autorii reclamanților

asupra bunului litigios (care ulterior a fost afectat de construcția Hotelului

C.), iar invocarea procesului-verbal de posesie întocmit de către Judecătoria

mixtă Brașov la data de 14 august 1947, ca dovadă a justului titlu, nu este

relevantă, devreme ce acest act face referire la pierderea unui pretins

contract de vânzare-cumpărare încheiat cu proprietarul tabular, numitul I.G.P.

Împrejurarea că

numitul I.G.P. este autorul pârâtei R.C.C., care nu numai că nu a recunoscut

această transmitere a dreptului de proprietate, ci, mai mult decât atât, și-a

intabulat propriul drept de proprietate cu privire la bunul litigios, cu titlu

de drept de moștenire, coroborată înscrisurile autentice care atestă dreptul de

proprietate în favoarea autorului acesteia - acte de vânzare-cumpărare și acte

care atestă publicitatea acestui drept în sistemul de carte funciară,

publicitate cu efect constitutiv de drept - converge spre convingerea că un

astfel de act, care să reprezinte justul titlu în favoarea autorilor

reclamanților, nu a existat.

De altminteri,

procedura demarată prin procesul-verbal de posesie întocmit de către

Judecătoria mixtă Brașov la data de 14 august 1947, în favoarea autoarei B.S.,

nu a mai fost finalizată, dreptul de folosință al acesteia asupra parcelelor cu

numere, nu a mai fost ulterior înscris în C.F. deschisă pentru terenurile

litigioase.

Tribunalul a mai

reținut că nici cu privire la parcelele în suprafața de 514,8 mp înscrisă

în C.F. a localității Brașov și nu s-a efectuat dovada posesiei în virtutea

unui just titlu.

Pe lângă această

condiție, nu s-a realizat de către reclamanți nici dovada unei posesii utile,

pașnice și netulburate, deoarece, deși invocă joncțiunea posesiilor autorilor

lor cu aceea a lor înșiși, reclamanții nu au efectuat personal acte de posesie

asupra bunului litigios - aspect recunoscut prin cererea de chemare în

judecată.

Faptul că autoarea B.S.

a folosit în întregime imobilul litigios în limitele și hotarele existente,

începând cu anul 1932 și până la decesul său, intervenit în anul 1957, nu a

fost demonstrat fără echivoc, declarațiile martorilor fiind neclare și ambigue;

pe de altă parte, nici dovada că posesia începută de către aceasta a fost

continuată de către autoarele B.A. și B.E., fiicele defunctei B.S., până în

anii 1962, nu s-a realizat, deoarece aceiași martori au afirmat fie că terenul

a fost colectivizat, fie nu au putut preciza anul când acestea au încetat să

efectueze acte de posesie.

Preluarea pură și

simplă, fără vreun titlu, a acestor terenuri de către autoritățile statului

comunist, este demonstrată de construirea complexului hotelier și rezultă din

înscrisurile care fundamentează edificarea acestuia, depuse la dosar - filele

94-130. Prin urmare, cel puțin de la momentul la au fost demarate lucrările de

construire ale Complexului hotelier C., posesia exercitată de către autorii

reclamanților asupra terenului litigios încetase, reclamanții neputând invoca

joncțiunea posesiei lor cu aceea exercitată de către autorii lor.

Susținerea că încă

din anul 1962 s-a împlinit termenul de 30 de ani, necesar potrivit art. 1461 C.

civ. austriac spre a interveni uzucapiunea, nu are suport legal. Nu se poate

accepta ideea producerii efectului achizitiv al dobândirii dreptului de

proprietate în patrimoniul unor persoane decedate (B.A. și B.E.), prin

împlinirea termenului de 30 de ani la care se referă actul normativ, urmare a

joncțiunii posesiilor lor cu cea a autoarei B.S.

Faptul că B.A. și B.E.,

în timpul vieții lor, nu au înțeles să investească o instanță judecătorească,

solicitându-i să constate incidența uzucapiunii pentru terenul litigios,

determină implicit necesitatea dovedirii preluării bunului în posesie de către

reclamanți și demonstrația împrejurării că, la rândul lor, aceștia au exercitat

asupra bunului o posesie utilă, publică, netulburată și sub nume de proprietar,

în virtutea unui just titlu și pentru perioada de timp cerută de lege, cu

posibilitatea joncțiunii posesiilor.

În privința cererii

de intervenție în interes propriu formulate de către intervenienta D.I.,

tribunalul a apreciat că sunt similare argumentele de netemeinicie reținute

pentru cererea de chemare în judecată.

Cât privește cererea

de intervenție în interes propriu formulată de către intervenienta SC C.H.B.

SA, prima instanță a apreciat că acesta nu este fondată. S-a reținut

că la momentul începerii construcției, statul prin autoritățile locale s-a

comportat ca un adevărat proprietar, dispunând transferul în administrarea

operativă a fostului O.J.T. Brașov a terenurilor care afectează loturile C.F.,

în vederea construirii hotelului de 300 locuri în cartierul C., potrivit

adresei din 23 mai 1973 (fila 99).

Transmiterea efectivă

a acestor terenuri din administrarea fostului Comitet Executiv al Consiliului

Popular al orașului Predeal în administrarea fostului Oficiu Județean de Turism

Brașov s-a realizat prin Decizia nr. 459 din 16 iunie 1973 a Consiliului

Popular al Județului Brașov (fila 117).

Pentru terenul care

formează lotul înscris în C.F. cu 482,40 mp, autoritățile au solicitat la acea

dată Notariatului de Stat Brașov înscrierea dreptului de proprietate în

favoarea Statului, arătând că acesta a fost preluat de la P.C.D. conform Decretului

nr. 712/1966 și Decretului nr. 218/1960 - adresa din 15 august 1970 (fila 124).

Înscrierea acestui drept în cartea funciară în favoarea statului nu s-a

realizat, deoarece notarul a constatat existența unei piedici, în sensul că

proprietarul tabular era altă persoană decât aceea indicată prin cerere.

Abuzul săvârșit de

către autoritățile statului totalitar, care și-au arogat, în mod nelegal,

prerogativele conferite titularului dreptului real asupra terenului litigios,

în sensul că au dispus de bun edificând construcții cu destinație comercială -

hotelieră asupra acestuia, în condițiile în care proprietarului tabular îi era

imposibil obiectiv să conteste trecerea terenului în proprietatea statului, ori

să își exprime în orice mod dezacordul cu privire la realizarea construcției pe

terenul său, nu poate fi creator de drept în favoarea SC C.H.B. SA, entitate

care a preluat o diviziune a patrimoniului O.J.T. Brașov.

Prima instanță a

mai reținut că acest complex hotelier a fost edificat de autoritățile

statului comunist, în baza mai multor autorizații de construire eliberate de

Consiliul Popular al Orașului Predeal, în beneficiul antecesoarei pârâtei

(fosta O.J.T. Brașov), după cum s-a reținut - cu putere de lucru judecat - prin

Decizia civilă nr. 1264/ R din 03 noiembrie 2010 a Curții de Apel Brașov (Dosarul

civil nr. 4605/62/2006). Legalitatea construcțiilor cu destinație hotelieră,

edificate în baza autorizației din 04 decembrie 1975, a planului de investiții

și documentației tehnice, precum și a Acordului unic nr. 9924 din 30 iunie 1975

eliberat de fostul Comitet Executiv al Consiliu Popular al orașului Predeal,

precum și în baza memoriului justificativ asupra proiectului de execuție și

planului, ale Proiect Brașov, a fost statuată irevocabil de către Curtea de

Apel Brașov.

Instanța a considerat

că în cauză nu se poate constata calitatea pretinsă de societatea

intervenientă, întrucât SC C.H.B. SA nu a depus înscrisuri din care să rezulte

cu certitudine existența dreptului de proprietate asupra construcțiilor

(respectiv, acte translative de proprietate ori alte probe din care să rezulte

că a edificat în mod legal aceste construcții, pe cheltuiala sa și cu

materialele sale).

Față de soarta capătului

principal al cererii de intervenție, instanța a respins și pe cele accesorii,

referitoare la procedura administrativă a înscrierii dreptului de superficie în

C.F., respectiv, dezmembrare și acordare de număr topografic nou.

Împotriva acestei

hotărâri au declarat apel reclamanții și intervenienții.

Intervenienta în

interes propriu D.I. a înțeles să promoveze apel în condițiile coparticipării

procesuale cu reclamanții, pe considerentul unicității izvorului de drepturi

pretinse (anume, posesia exercitată de autorii comuni B.).

Cu privire la

reclamanta Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae, care nu s-a regăsit indicată în

cererea declarativă de apel, ci doar în considerentele suplimentare depuse la

primul termen de judecată, instanța de apel a făcut aplicarea art. 48 alin.

(2) C. proc. civ., reținând că efectele hotărârii ce se atacă se răsfrâng,

cât privește respingerea cererii în constatarea dobândirii uzucapiunii, asupra

tuturor reclamanților. Ca atare, instanța a calificat participarea la

judecata apelului a Parohiei ca apelantă reclamantă, fiind respinsă excepția

tardivității formulării cererii de apel a acestei entități, invocată de către

intimata pârâtă prin întâmpinare.

Prin Decizia nr. 23/ C

din 4 martie 2013, Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, a

respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanți și de

intervenienta D.I., a admis apelul intervenientei în interes propriu SC C.H.B.

SA și a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a admis în

parte cererea de intervenție în interes propriu a acesteia și a constatat

că societatea este titulara unui drept de proprietate cu titlu de construire

asupra edificatelor situate pe imobilul teren, proprietatea pârâtei R.C.C.,

înscris în C.F. Brașov, astfel cum au fost ide.ntificate prin raportul de

expertiză tehnică topografică întocmit de expert ing. M.E. și completat la

termenul din 12 octombrie 2011, respectiv:

- pentru

construcțiile cu suprafața totală de 195,00 mp (117 mp ocupați de restaurant,

iar 78 mp de terasa restaurantului hotelului), situate pe parcela înscrisă în C.F.

Brașov, în suprafață de 514,80 mp;

- pentru

construcțiile cu suprafața totală de 252,85 mp (221 mp ocupați de restaurant,

iar 31,85 mp de terasa și scările de acces la restaurantul hotelului), situate

pe parcela înscrisă în C.F. Brașov în suprafață de 489,60 mp;

- pentru

construcțiile cu suprafața totală de 77 mp (66 mp ocupați de restaurant, iar 11

mp de copertina restaurantului), situate pe parcela înscrisă în C.F. Brașov, în

suprafață de 489,60 mp;

- pentru construcția

parcării auto a hotelului, ce ocupă integral parcela înscrisă în C.F. Brașov,

în suprafață de 482,40 mp.

Prin aceeași

decizie s-a dispus dezmembrarea parcelelor și acordarea de numere top noi,

conform expertizei (anexa 2), precum și înscrierea în C.F. a dreptului de

proprietate cu titlu de drept de construire, pentru edificatele arătate.

S-au menținut

celelalte dispoziții ale hotărârii apelate, cât privește constatarea dreptului

de superficie. În privința acordării de nr. top. noi, instanța a apreciat că

această operațiune ține de regimul de carte funciară, deci de procedura

ulterioară necontencioasă, iar nu de statuarea în procedura contencioasă a drepturilor

afirmate.

În raport de dispozițiile

art. 274 alin. (1) și (3) C. proc. civ., constatând că intimata pârâtă R.C.C. a

căzut în pretenții față de SC C.H.B. SA, a obligat-o la plata, către această

parte, a sumei de 10.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

S-au respins

celelalte pretenții ale apelantei interveniente, cu acest titlu, apreciind că,

în raport de cele admise din petitul cererii de intervenție în interes propriu

și de efortul probatoriu, suma astfel alocată este suficientă pentru a satisface

cerința normei evocate.

Pentru a

pronunța această soluție, instanța de apel a reținut

următoarele:

apelanților reclamanți a vizat valorificarea pretinsului drept de proprietate

dobândit de autoarele lor prin prescripție achizitivă extratabulară, ca urmare

a începerii posesiei asupra parcelelor înscrise în C.F. a Municipiului Brașov,

sub regimul C. civ. austriac, așadar, înainte de intrarea în vigoare a Legii nr.

389/1943 și Legii nr. 241/1947, când a fost pus în aplicare Decretul-Lege nr. 115/1938.

Sub un prim aspect,

instanța de apel a constatat că în mod corect tribunalul s-a raportat, chiar în

condițiile evocării joncțiunii posesiilor, la dispozițiile art. 1461 și

următoarele C. civ. austriac, care statuau că uzucapiunea operează printr-o posesie

legitimă, de bună credință, neviciată și continuă, exercitată timp de 30 de

ani, de plin drept, chiar fără înscriere în cartea funciară.

Având în vedere însă

natura specifică a acestei uzucapiuni, în literatura juridică s-a exprimat

opinia că succesorii universali și cei cu titlu universal ai posesorului pot

exercita, în măsura în care toate condițiile uzucapiunii fuseseră îndeplinite

înainte de deschiderea succesiunii, dreptul de opțiune într-o formă pozitivă

sau într-o formă negativă, fără ca prin aceasta să se facă vreo trimitere la

instituția joncțiunii posesiilor (,,Dreptul de opțiune cu privire la uzucapiune’’

- dr. V.S.,,,Dreptul’’ nr. 4/2006, pag. 67). Așa fiind, tribunalul nu a

apreciat corect împrejurarea că se tinde la recunoașterea dreptului real în

patrimoniul unor persoane decedate, iar nu în cel al reclamanților – din moment

ce atât timp cât termenul de prescripție achizitivă fusese împlinit (așa cum se

evocă în speță) înainte de decesul autorului, moștenitorii pot invoca

uzucapiunea, cu consecința că bunul va intra în masa succesorală, moștenitorii

dobândind în primul rând un drept de opțiune cu privire la uzucapiune (prin

efectul succesiunii), iar ulterior, prin exercitarea pozitivă a acestui drept,

chiar dreptul de proprietate asupra bunului posedat de autorul lor - efectul

retroactiv al uzucapiunii făcând ca dreptul de proprietate să treacă mai întâi

prin patrimoniul autorului lor.

Aceste considerente

îndreptățesc criticile apelanților reclamanți cu privire la faptul că prima

instanță a greșit atunci când s-a referit la joncțiunea posesiilor

reclamanților cu cea autorilor lor, din moment ce nu s-a pus în discuție (și

nici nu a constituit teză probatorie) exercitarea posesiei proprii asupra

terenurilor după anul 1962, ci împlinirea termenului uzucapiunii conform

Codului civil austriac în urma joncțiunii posesiilor numitei B.S. cu cea a

fiicelor sale E. și A..

O atare motivare, ca

și cea referitoare la necesitatea constatării, întotdeauna, pe cale

judecătorească, a intervenirii prescripției achizitive (care nu se pliază pe

dispozițiile referitoare la dobândirea dreptului real prin simpla înscriere de C.F.)

nu sunt însă de natură a conduce la reformarea soluției primei instanțe, câtă

vreme soluția de respingere a acțiunii reclamanților este întemeiată.

Astfel, dispozițiile

sus-citate din vechea reglementare impuneau drept condiție pentru operarea

uzucapiunii ca posesia să fie legitimă, adică să fie fondată pe un act ce îi

legitima posesorului această stăpânire animus possidendi, chiar fără intabulare

în cartea funciară, adică să nu fie o simplă deținere nelegitimă, samavolnică

(,,Reglementarea dobândirii drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune în

cazul succesiunii mai multor legi în timp’’ –,,Dreptul nr. 10-11/1995, pag.

63-64). Acesta este motivul pentru care la data la care a adresat cererea sa

către Judecătoria mixtă Brașov (ca instanță de carte funciară), la 1 august

1947 și așa cum s-a consemnat pe baza probelor produse de petiționara B.S., în

procesul-verbal din 14 august 1947, autoarea reclamanților a susținut că deține

cele trei parcele de teren indicate ,,prin cumpărare de la proprietarul de

carte funciară încă din anul 1926 cu contract de vânzare-cumpărare, pe care

contract l-am pierdut’’.

Acest fapt a relevat

că petiționara urmărea să justifice, în raport de dispozițiile legii, față de

titularul dreptului real înscris în C.F. (respectiv, P.G.I.) un titlu legitim

(un contract de vânzare-cumpărare), neintabulat în contra vânzătorului și care

nu mai putea fi prezentat, pentru înscrierea dreptului, pentru că actul

doveditor ar fi pierdut.

Apelanții reclamanți

au pretins atât la fond, cât și în considerentele apelului, că întocmirea

procesului-verbal din 14 august 1947, în cadrul căruia s-a consemnat că se

constată,,posesiunea faptică de peste 15 ani a petiționarei asupra imobilelor

înscrise în C.F. Brașov cu drept de folosință și stăpânire faptică’’ reprezintă

o condiție suficientă pentru a se dovedi posesia numitei B.S., fiind irelevantă

împrejurarea că nu s-a finalizat procedura înscrierii în cartea funciară a

dreptului de proprietate.

În realitate,

aspectele arătate reflectă - așa cum a reținut și instanța de fond - eșecul

demersurilor petiționarei de a-și vedea înscris în cartea funciară faptul

posesiunii pe baza procesului-verbal din august 1947, câtă vreme Judecătoria

mixtă Brașov a refuzat, conform încheierii din 23 octombrie 1947, să realizeze

această înscriere, îndrumând-o pe B.S. să comunice instanței adresa

proprietarului tabular pentru înaintarea către acesta a procesului-verbal de

posesie, întrucât,,pentru dezbaterea din 14 august 1947 nu a fost citat’’.

Această împrejurare,

combinată cu faptul că aceste demersuri au fost inițiate după ce în prealabil

ea însăși împreună cu soțul său vânduseră cele trei parcele, la 13 mai 1925 proprietarului

tabular P.G.I. (domiciliat în com. Pogoanele, jud. Buzău), confirmă că B.S. nu

putea exercita o posesie legitimă animus possidendi, ci doar acte de,,folosință

și stăpânire faptică’’, după cum s-a indicat ulterior și în înscrisurile

citate, adică o detenție precară asupra unui bun ce i-a aparținut până în mai

1925 și pe care l-a înstrăinat noului proprietar tabular, folosindu-l în

continuare - în absența predării către titularul dreptului - cu destinația

indicată de martori, respectiv, ca fâneață în zona Predeal, pentru creșterea

animalelor.

Nici C. civ. austriac

și nici reglementările ulterioare nu au pus semnul egalității, în ce privește

dobândirea dreptului de proprietate prin prescripție achizitivă, între

folosință (ca simplă deținere materială) și posesie, astfel că o constatare a,,folosinței

și stăpânirii faptice’’ - privită din perspectiva procesului-verbal din 14

august 1947, cu toate viciile de procedură relevate de încheierea din 23

octombrie 1947 a Judecătoriei mixte Brașov - nu echivala cu o,,notare a

posesiunii faptice’’ la care a aspirat petiționara, prin cererea depusă la 1

august 1947.

Nu se poate invoca,

astfel cum se susține în apel, că uzucapiunea ar fi operat în speță prin

aplicarea dispozițiilor art. 1477 C. civ. austriac, anume fără să fie

nevoie de un just titlu, ci doar de o posesie de bună-credință, exercitată pe

timp de 30 sau de 40 de ani; așa cum s-a arătat, în cauză nici nu a fost vorba

de existența vreunui just titlu al autoarei lor, ci doar de pretinsa posesie

derulată inițial de B.S. până la decesul survenit în 1957 și ulterior de

fiicele acesteia, până la împlinirea termenului legal, în 1962 - aspecte

evaluate judiciar.

Prin urmare, în mod

corect a sesizat instanța de fond că nu a existat posesie în cazul autoarei S.B.

și ulterior a fiicelor sale, neputând fi invocată nici joncțiunea acestor

pretinse posesii.

Pe de altă parte,

este real că în sistemul uzucapiunii extratabulare, dreptul de proprietate se

poate obține și fără înscriere în cartea funciară, cum este cazul C. civ.

austriac sub imperiul căruia se presupune că a început pretinsa posesiune.

Însă, așa cum s-a arătat în literatura juridică (,,Uzucapiunea tabulară și

uzucapiunea extratabulară’’, dr. V.S. -,,Dreptul’’ nr. 6/2006, pag. 29),

împlinirea termenului acestei prescripții achizitive nu duce, prin ea însăși,

la dobândirea dreptului de proprietate, ci naște doar dreptul potestativ de

opțiune în favoarea posesorului, pentru că numai în acest caz efectele

uzucapiunii extratabulare retroactivează până la momentul începerii posesiei

invocate.

Acesta a constituit

de altfel și motivul demersurilor inițiate în instanță de B.S. în anul 1947,

pentru că în regimul de C.F. intabularea prealabilă a dreptului de proprietate

dobândit prin efectul prescripției achizitive, mai înainte de înscrierea

drepturilor moștenitorului proprietarului tabular, opunea cu succes acestuia

din urmă un titlu valid, cu efecte retroactive din momentul posesiei.

Proprietatea

extratabulară nu este scutită de încorporare în cartea funciară, titularul

având nevoie de aceasta pentru a se apăra în contra pierderii proprietății prin

uzucapiune. Înscrierea îi procură așa-numita posesiune tabulară, independentă

de existența dreptului de proprietate dobândit mai înainte în regim

extratabular, prin efectul legii. În mod corelativ, posesorul uzucapant are

dreptul de opțiune în ce privește valorificarea posesiei sale generatoare de

drepturi reale, pentru că pierderea acestui beneficiu (stingerea dreptului

potestativ) constituie și pentru el o sancțiune a legii aplicată pasivității

sale (,,Dreptul de opțiune cu privire la uzucapiune’’, dr. V.S. - Rev.,,Dreptul’’

nr. 4/2006).

Astfel fiind, în mod

just s-a constatat în primă instanță că pretinsa uzucapiune nu a fost

valorificată (ca exercițiu pozitiv) mai înainte de intabularea dreptului de

proprietate al succesorului legal al proprietarului tabular, R.C.C., cu titlu

drept de moștenire pentru parcelele înscrise în C.F. Brașov (fila 11 fond).

Din această

perspectivă, toate criticile din apel referitoare la incorecta ori incompleta

interpretare a declarațiilor martorilor, administrate inclusiv în apel pentru a

răspunde chestiunii publicității și netulburării folosinței/posesiei familiei B.

asupra acestor parcele, vor fi apreciate ca neîntemeiate, devreme ce premisa existenței

unei posesii utile a fost înlăturată.

În fine, chestiunea

achitării taxelor, într-o anumită perioadă, pentru acest imobil, intră în sfera

actelor ce relevă un exercițiu pozitiv al unui drept (asumat) de folosință,

fără ca prin aceasta să fie conferit ori recunoscut atributul posesiei.

În raport de toate

aceste considerente, apelul reclamanților, ca și al intervenientei D.I., a fost

respins, ca nefondat.

apelul declarat de intervenienta în interes propriu SC C.H.B. SA, instanța a reținut

că, prin efectul înscrierii în C.F. a dreptului de proprietate cu titlu de

drept de moștenire al succesorului legal al proprietarului tabular P.G.I.,

intimatei pârâte R.C.C. îi este confirmat dreptul real asupra parcelelor,

înscrise în C.F. Brașov, precum și asupra parcelei înscrisă în C.F. Brașov.

Expertiza topografică

efectuată în cauză de expert M.E. (filele 110-119 dosar Tribunalul Brașov),

completată ulterior la 10 octombrie 2011 (filele 35-46 dosar Tribunalul

Constanța), a relevat, prin suprapunerea planurilor, că din parcela înscrisă în

C.F., în suprafață totală de 514,80 mp, restaurantul hotelului și terasa

acestuia ocupă 117+78 mp, adică 195 mp; din parcelă în suprafață totală de

489,60 mp, 221 mp sunt ocupați de restaurant, 31,85 mp de terasă și scările de

acces, iar 47,50 mp de trotuar și spații verzi; din parcelă în suprafață totală

de 489,60 mp restaurantul și copertina acestuia ocupă 66+11 mp, respectiv 77

mp; suprafața totală a parcelei din C.F. Brașov, de 482,40 mp, este ocupată

integral de parcarea hotelului.

Prin urmare, dreptul

de proprietate al proprietarului înscris în C.F. este afectat de construcțiile

definitive ce aparțin unei alte persoane, astfel cum s-a statuat conform

sentinței nr. 67/ S din 26 ianuarie 2007 a Tribunalului Brașov (Dosar nr. 837/64/2008),

definitivă conform Deciziei civile nr. 93/ Ap din 6 iulie 2010 a Curții de Apel

Brașov și irevocabilă conform Deciziei civile nr. 6537 din 28 septembrie 2011 a

Înaltei Curții de Casație și Justiție.

În acest context,

apelul intervenientei, în sensul că respingerea petitului cererii sale pe motiv

că nu au fost aduse dovezi referitoare la calitatea societății de constructor

ori de titular al dreptului asupra construcțiilor, este fondat.

O asemenea dezlegare

intră în contradicție cu statuarea irevocabilă dispusă prin hotărârile

judecătorești menționate, în urma cărora SC C.B. SA a fost obligată să

plătească proprietarei terenului, R.C., echivalentul lipsei de folosință pentru

aceste parcele, calculat pe perioada 04 martie 2001 - 06 septembrie 2002, chiar

dacă ea nu a tranșat cine este titularul dreptului real asupra construcțiilor,

ci doar a recunoscut intimatei pârâte dreptul la despăgubiri echivalente cu

lipsa de folosință a terenului ocupat de edificiile unui terț. Această soluție

a fost urmată de pronunțarea Deciziei civile nr. 1264/ R din 3 noiembrie 2010 a

Curții de Apel Brașov (Dosar nr. 4605/62/2006), prin care s-a respins recursul declarat

de R.C., prin care se solicita demolarea construcțiilor regăsite pe terenurile

sale și pe care le deține societatea intervenientă; ultima statuare a

instanțelor a făcut referire la interpretarea prevederilor art. 494 C. civ. și

la buna credință a terțului constructor.

Astfel fiind, au fost

apreciate ca nefondate apărările intimatei pârâte, în sensul că aceste hotărâri

judecătorești irevocabile nu au relevanță din perspectiva dreptului evocat de

apelanta intervenientă, pentru că - fără a se analiza direct calitatea de

titular al dreptului real al construcțiilor, instanțele nefiind sesizate cu o

atare cerere - hotărârile consfințesc opozabilitatea dreptului reclamantei față

de această entitate și eșecul demersului său, în raport de aceeași societate,

în ce privește ridicarea construcțiilor de pe teren.

Constatarea, în

favoarea societății interveniente, a unui drept de proprietate asupra acestor

construcții era însă soluția corectă în speța de față, câtă vreme prin efectul

transmisiunilor de drepturi reale operate de-a lungul vremii, SC C.H.B. SA a

dobândit indubitabil însuși dreptul real asupra imobilului, iar nu doar o cotă

parte din acțiunile fostei entități SC P. SA, din care s-a desprins prin

reorganizare, cum a susținut intimata.

Dacă

fostul O.J.T. Brașov, care a obținut toate documentațiile necesare edificării

construcției în perioada 1972 - 1976, a administrat Hotelul ,,C.’’ care

aparținea la acea dată Statului român, odată cu apariția Legii nr. 15/1990 și

înființarea, conform H.G. nr. 805/1990

, a unităților economice din rețeaua

comerțului interior și turismului, organizate ulterior în societăți comerciale

pe acțiuni și companii, aceste active ale statului au intrat în patrimoniul

entităților cu capital de stat astfel constituite - Hotel ,,C.’’ fiind preluat

în activul patrimonial al SC P. SA, constituită potrivit H.G. nr. 1041/1990.

Ordinul nr.

154 din 26 aprilie 1991 al Departamentului Turismului atestă această situație

juridică, confirmând preluarea și a acestui imobil de către SC P. SA, cu

includerea valorii lui în capitalul social.

Reorganizarea

acestei entități în urma aplicării Legii nr. 55/1995 și a H.G. nr. 12/1997 a

creat o societate comercială cu capital majoritar de stat (SC T. SA) și

ulterior, prin cesionarea pachetului de acțiuni al F.P.S., una cu capital

privat, protocoalele de predare-primire a activului patrimonial reflectând fără

echivoc transferul către noua societate a mobilizărilor corporale, cu datele de

evidență contabilă privind valoarea acestora.

SC T. SA

și-a schimbat denumirea, conform actului adițional autentificat din 11 mai 1998,

în SC C.H.B. SA.

Or, din

această perspectivă, apelanta intervenientă nu este doar deținătorul cu titlu

precar al construcțiilor ce afectează terenul intimatei, ci este chiar

titularul dreptului de proprietate asupra acestui edificiu, în contextul

actelor normative evocate, iar recunoașterea judiciară a acestui drept deschide

calea legală pentru efectuarea operațiunilor necesare intabulării acestuia.

Soluția

dispusă în primă instanță cererii subsecvente, de recunoaștere în favoarea

apelantei a unui drept de superficie, este însă corectă în măsura în care

coexistența celor două drepturi reale pornește de la premisa acordului

(explicit ori tacit) al titularului dreptului asupra terenului - ceea ce în

speță nu s-a putut reține, față de preluarea abuzivă a terenului de către stat,

în regimul comunist și edificarea construcției în perioada 1972 - 1976

(chestiune tranșată în litigiile anterioare).

Pentru

aceste considerente, instanța a admis acest din urmă apel, cu consecința

schimbării în parte a sentinței apelate.

Împotriva Deciziei nr.

23/ C din 4 martie 2013 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă au declarat

recurs

reclamanții

B.M., C.M.N., C.M., Ș.O., D.I., Parohia Ortodoxă Sfântul Nicolae, intervenienta

D.I., pârâta R.C.C. și intervenienta SC C.H.B. SA.

și intervenienta D.I. au invocat motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct.

8 și 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora au susținut următoarele:

- Instanța de apel a

ignorat prevederile art. 1477 C. civ. austriac, care, prin excepție de la

prevederile art. 1460-1461 din același act normativ, instituie prescripția de

lungă durată de 30 de ani, fondată exclusiv pe posesia faptică de bună

credință. Se pretinde îndeplinirea condiției „legitimității posesiei”

instituită potrivit art. 1460 C. civ. austriac, dar care este concepută conform

art. 1461 C. civ. austriac în raport de noțiunea de „just titlu".

Instanța nu face

distincția cuvenită între posesia faptică și cea legitimă, în condițiile în

care posesia faptică este exercitată în lipsa unui just titlu, care să

legitimeze posesia, nici nu justifică rațional înlăturarea aplicării art. 1477 C.

civ. austriac.

- Instanța de apel nu

a pus în dezbaterea părților necesitatea justificării legitimității posesiei,

după cum nici instanța fondului nu a pus în discuție natura uzucapiunii și necesitatea

justului titlu, în condițiile în care niciuna dintre părți nu a avut în vedere

asemenea apărări.

- Instanța de apel nu

s-a pronunțat cu privire la ignorarea/schimbarea de către instanța de fond a

naturii juridice a uzucapiunii pretinse.

- În egală măsură, instanța

de apel a pornit de la o premisă greșită în analiza condițiilor cerute de lege

pentru a uzucapa, apreciind că este îndreptățită să analizeze legalitatea

procedurii de emitere a procesului-verbal din 14 august 1947 și, în

consecință, să înlăture efectele acestuia, motivat de existența unor vicii de

procedură.

Nu există temei de

drept în baza căruia instanța de apel, dar și instanța de fond, ar fi avut

posibilitatea de a analiza legalitatea procedurii emiterii procesului verbal

din 14 august 1947.

La o atare analiză

era îndreptățită doar instanța sesizată cu o eventuală cale de atac exercitată

de către proprietarul tabular, ori de către moștenitorii acestuia, la momentul

la care au cunoscut despre existența procesului verbal respectiv. În speță nu

s-au produs dovezi că împotriva procesului verbal respectiv ar fi fost

exercitată vreo cale de atac și, mai mult decât atât, intimata pârâtă nu a

întreprins niciun fel de demers pentru a obține desființarea sa, exercitând o

cale de atac sau anularea acestuia, limitându-se doar la a invoca pretinse

vicii de procedură în fața unei instanțe care nu avea competența de a analiza

aceste aspecte.

Înscrisul respectiv

provine de la o instanță judecătorească, iar a admite posibilitatea analizei

legalității procedurii de emitere a acestuia într-o altă cauză decât într-o

cale de atac, înseamnă a admite posibilitatea instanțelor de a înlătura

efectele unei hotărâri judecătorești irevocabile, pe motiv că a fost pronunțată

cu lipsă de procedură.

Lipsa de procedură nu

putea fi constatată decât într-o cale de atac ordinară sau extraordinară

îndreptată împotriva procesului verbal respectiv, împrejurare față de care

hotărârea instanței de apel apare ca fiind pronunțată fără temei legal.

- Recurenții

solicită ca, în măsura în care instanța de recurs va trece peste aceste

apărări, să observe că susținerile privind emiterea procesului verbal din 14

august 1947 cu lipsă de procedură, sunt nefondate; pretinsa lipsa de procedură

la întocmirea procesului verbal respectiv este o simpla supoziție, nedovedită,

întrucât prin încheierea din 23 octombrie 1947 nu s-a constatat o lipsă de

procedură, ci s-a solicitat petiționarei B.S. să indice domiciliului

proprietarului tabular în vederea comunicării procesului verbal de posesie.

Faptul că

proprietarul tabular nu a fost citat la emiterea procesului verbal de posesie,

nu poate conduce automat la concluzia unui viciu de procedură, în condițiile în

care nu se face dovada că procedura aplicabilă impunea citarea proprietarului

tabular, pretinsul viciu de procedură nu a fost constatat expres, iar procesul

verbal de posesie nu a fost anulat, de asemenea nici notarea acestuia în cartea

funciară.

Mai mult decât atât,

prevederile art. 121 alin. (2) din Decretul-Lege nr. 115/1938, în vigoare la

data emiterii procesului verbal, dispuneau în ce privește maniera de rezolvare

a cererilor de înscriere în cartea funciară că: „Părțile vor fi citate numai la

cazurile prevăzute de lege”; pe cale de consecință, citarea părților nu era

obligatorie, instanța având facultatea de a dispune în acest sens, atunci când

aprecia necesar.

Astfel cum rezultă

din încheierea din 23 octombrie 1947, indicarea domiciliului proprietarului

tabular în vederea comunicării procesului verbal de posesie, a fost apreciată

ca fiind necesară „pentru a se putea intabula dreptul de proprietate în

favoarea petiționarei”, prin urmare, pentru continuarea procedurii demarată de

B.S., iar nu ca urmare a unul pretins viciu de procedură.

- În referire la

același aspect, recurenții susțin că instanța de apel a omis faptul

că procesul verbal de posesie din 14 august 1947 a fost notat în cartea funciară

a imobilului pentru care autoarea B.S. a demarat procedura de înscriere a

dreptului de proprietate; pe cale de consecință, afirmațiile potrivit cu care

Judecătoria Brașov ar fi refuzat înscrierea faptului posesiunii, sunt lipsite

de fundament, la dosarul cauzei existând copia C.F. Brașov, în cuprinsul căreia

în „foaia de proprietate" apare notat procesul verbal de posesiune faptică

din 14 august 1947 (fila nr. 158 din dosarul Judecătoriei Brașov); în raport de

considerentele arătate, recurenții consideră că nu se poate reține eșecul

demersului petiționarei B.S. de a obține înscrierea în cartea funciară a

faptului posesiunii.

Este real că

finalitatea urmărită de petiționara B.S. prin demersul inițiat la 01 august 1947,

aceea de a-și înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate asupra

imobilelor respective, nu s-a mai concretizat, însă acest fapt nu este de

natură a înlătura efectele procesului verbal de posesiune din 14 august 1947.

- Referitor la

susținerile potrivit cu care uzucapiunea trebuia valorificată (ca exercițiu

pozitiv) mai înainte de intabularea dreptului de proprietate al succesorului

legal al proprietarului tabular, cu titlu de drept de moștenire, recurenții

susțin că o atare condiție ar putea fi impusă numai în aplicarea

prevederilor art. 28 din Decretul-Lege nr. 115/1938 privind uzucapiunea

extratabulară de 20 ani de la data morții proprietarului tabular. Or, în speță,

nu suntem sub imperiul acestor prevederi, iar studiul citat de instanță are în

vedere exclusiv aceste dispoziții legale.

a solicitat modificarea în parte a deciziei atacate, în sensul respingerii

apelului intervenientei SC C.H.B. SA, cu menținerea soluției de

respingere a apelului declarat de reclamanți și de intervenienta D.I.

- Invocând motivul

de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., recurenta pârâtă a arătat

că instanța de apel a acordat intervenientei în interes propriu SC C.H.B. SA

mai mult decât a cerut.

Prin cererea

precizatoare (depusă după întocmirea raportului de expertiză topografică) SC C.H.B.

SA a solicitat instanței să constate că este titulara dreptului de proprietate

asupra construcțiilor edificate pe o suprafață de 881.15 mp din terenul aflat

în proprietatea pârâtei, iar prin decizia atacată Curtea de Apel Constanța a

constatat că SC C.H.B. SA este titulara unul drept de proprietate cu titlu de

construire asupra unor construcții edificate pe o suprafață de 1.007,25 mp din pârâtei.

Prin aceeași cerere

precizatoare SC C.H.B. SA a solicitat instanței să constate că este titulara

dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate pe terenul

„reprezentând integral topograficul nr. X și parte din topograficele nr. X”.

Intervenienta nu a

solicitat, prin cererea precizatoare, să se constate că este titulara dreptului

de proprietate pentru construcția parcării auto a hotelului, ce ocupă integral

parcelă. Cu toate acestea, instanța de apel a constatat dreptul de proprietate al

intervenientei și asupra acestei construcții.

- În susținerea

motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta pârâtă

arată că, din actele depuse la dosar de către SC C.H.B. SA nu rezultă în mod

clar calitatea sa de titular al dreptului de proprietate asupra construcțiilor

în litigiu. Autorizațiile de construire emise pe numele altor persoane juridice

decât intervenienta în interes propriu și celelalte acte depuse de aceasta la

dosar, nu fac dovada suficientă a dreptului de proprietate al intervenientei în

interes propriu asupra construcțiilor în litigiu. Nici hotărârile judecătorești

la care a făcut referire în apel nu fac dovada dreptului de proprietate al

acesteia asupra construcțiilor, dat fiind faptul că litigiul în care au fost

pronunțate a avut alt obiect: obligație de a face. Faptul că în acel litigiu

s-a respins demolarea construcțiilor nu reprezintă, în lipsa unor înscrisuri

clare în acest sens, dovada dreptului de proprietate al SC C.H.B. SA asupra

construcțiilor în litigiu.

În aceste

condiții, recurenta pârâtă susține că soluția instanței de apel, de

constatare a unul drept de proprietate al SC C.H.B. SA asupra construcțiilor

situate pe terenul proprietatea sa, este pronunțată cu încălcarea art. 1169 din

vechiul C. civ., conform căruia: „Cel ce face o propunere înaintea judecății

trebuie să o dovedească”.

- Recurenta mai

arată că instanța de apel ar fi trebuit să țină seama de faptul că primul capăt

al cererii de intervenție principală formulată de SC C.H.B. SA, cel privind

constatarea unul drept de proprietate asupra construcțiilor situate pe terenul

pârâtei, este unul subsecvent capătului principal al cererii de intervenție,

acela de constituire în favoarea intervenientei a unui drept de superficie

asupra terenului. Or, în mod corect, instanța de apel a menținut sentința

primei instanțe de respingere a acestui capăt principal al cererii de intervenție

privind constituirea unui drept de superficie. Atât timp cât capătul principal

al cererii de intervenție a fost respins, se impunea a fi respins și cel

subsecvent.

- Recurenta pârâtă

consideră greșită motivarea instanței de apel, în sensul că ultima

statuare a instanțelor în litigiul anterior dintre părți o reprezintă Decizia

civilă nr, 1264/ R din 03 noiembrie 2010 a Curții de Apel Brașov (prin care s-a

respins, în recurs, demolarea construcțiilor). Recurenta arată că ultima Decizie

este cea cu nr. 6537 din 28 septembrie 2011 pronunțată de Înalta Curte de

Casație și Justiție, secția I civilă, prin care instanța supremă a stabilit cu

autoritate de lucru judecat că pârâta din prezenta cauză are calitatea de

proprietară asupra terenului în litigiu, înscris ca atare în evidențele de

publicitate imobiliară, că SC C.H.B. SA îi îngrădește folosința, ca atribut al

dreptului său de proprietate, asupra întregului teren și, în consecință, a

hotărât că proprietara terenului este îndreptățită la plata de către

intervenienta din prezenta cauză a contravalorii lipsei de folosință pentru

întregul teren. Mai mult, această decizie a fost confirmată și de o a doua

decizie a Înaltei Curți, Decizia nr. 6971 din 14 noiembrie 2012 pronunțată în Dosar

nr. 2347/1/2012 având ca obiect contestația în anulare formulată de SC C.H.B. SA

împotriva Deciziei nr. 6537 din 28 septembrie 2011, contestație în anulare care

a fost respinsă.

- Recurenta pârâtă

susține că este nelegală și soluția de dezmembrare a parcelelor

și acordarea de numere top noi, conform expertizei (anexa 2), precum și

înscrierea în C.F. a dreptului de proprietate cu titlu de drept de construire,

pentru edificatele arătate, întrucât instanța de apel a menținut dispoziția

primei instanțe de respingere a capătului principal din cererea de intervenție,

privind constituirea unui drept de superficie asupra terenului pe care sunt

situate construcțiile, situație în care nu putea să dispună intabularea în

cartea funciară a terenului a dreptului de proprietate pe care l-a constatat

intervenientei în privința construcțiilor deținute de aceasta.

Singurul mecanism

juridic care unește dreptul de proprietate asupra unei construcții edificate pe

terenul altei persoane cu dreptul de folosință al proprietarului construcției

asupra terenului pe care se află aceasta este mecanismul juridic reprezentat de

dreptul de superficie. Or, instanța de apel a respins în mod expres solicitarea

SC C.H.B. SA de constituire în favoarea acesteia a unui drept de superficie,

deci de folosință asupra terenului proprietatea pârâtei, pe care sunt situate

construcțiile pe care le deține.

Soluția instanței de

apel încălcă flagrant dispozițiile în materia publicității imobiliare, mai ales

că în speță este aplicabil sistemul de carte funciară existent în Transilvania,

sistem real de publicitate imobiliară întemeiat pe identitatea topografică a

imobilelor, în care primează rolul terenului, chiar dacă pe acesta se află

edificate construcții.

Potrivit Decretului-Lege

nr. 115/1938, înscrierea în cartea funciară a unui teren a dreptului de

proprietate asupra unei construcții situate pe acel teren, dar aparținând altei

persoane decât proprietarul terenului, se poate face numai dacă în favoarea

proprietarului construcției a fost constituit un drept de superficie (ceea ce

nu este cazul în speță) și numai cu respectarea procedurii prevăzute de art.

61 din decretul-lege menționat. Această dispoziție legală reglementează

întreaga procedură de înscriere a dreptului de superficie în cartea funciară a

terenului, prevăzând că dreptul de superficie trebuie înscris în partea a II-a

a cărții funciare a terenului („Foaia de sarcini"), legiuitorul privind

dreptul de superficie ca fiind o sarcină asupra terenului.

- În ce privește

cheltuielile de judecată în cuantum de 10.000 lei la care a fost obligată prin

decizia atacată, recurenta pârâtă apreciază că acestea sunt exagerat de mari,

mai ales că instanța de apel a admis cererea de intervenție numai în parte, iar

în ce privește capătul principal al cererii de intervenție (cel privind

constituirea în favoarea intervenientei a unui drept de superficie), instanța

de apel a menținut soluția de respingere a primei instanțe.

intervenientă SC C.H.B. SA a invocat motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct.

6, 7 și 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora a susținut

următoarele:

- Instanța de

apel a acordat mai mult decât s-a cerut (art. 304 pct. 6 C. proc. civ.). Prin

cererea precizatoare formulată pentru termenul din 25 ianuarie 2011, intervenienta

a solicitat să se constate că este titulara edificiilor situate doar pe

suprafața de 881,15 mp din terenul pârâtei, astfel cum acestea au fost

identificate prin expertiza topografică realizată de expert E.M. Potrivit

acestui raport, numai parcelele din C.F. Brașov sunt ocupate sau aservite

funcțional complexului hotelier. Parcela din C.F. Brașov, deși asfaltată și

folosită ca parcare publică de toți locatarii și agenții economici din zonă, nu

este afectată de construcțiile complexului hotelier și căilor de acces. A mai

precizat că parcela este afectată de conductele de canalizare și decantoare,

care deservesc complexul hotelier și trebuie inclusă în categoria suprafețelor

afectate complexului hotelier, deși expertul nu a făcut-o. În sens contrar, a

inclus suprafața de 11 mp, a parcelei, afectata de copertina restaurantului. De

aceea pretențiile au fost limitate la suprafața de 881,15 mp, ocupată sau

as