ÎCCJ, decizie (scj.ro #82930)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #82930) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Promisiune de vânzare-cumpărare. Obligația de
intabulare a bunului stabilită în sarcina
promitentului-cumpărător. Imposibilitatea executării
obligației
Cuprins pe materii: Dreptul
afacerilor. Contracte
Index alfabetic: contract de
vânzare-cumpărare
- documentație cadastrală
- intabulare
C. civ., art. 969
În cazul în care într-o
promisiune de vânzare-cumpărare s-a stabilit în sarcina
promitentului-cumpărător obligația întocmirii, pe cheltuiala sa,
a documentației cadastrale și a înscrierii în cartea funciară a
bunului, promitentul-vânzător nu poate refuza încheierea contractului în
formă autentică pentru că obligația de intabulare nu a
putut fi executată de către promitentul-cumpărător,
întrucât intabularea dreptului de proprietate asupra unui bun se poate face
numai de către titularul acestui drept, iar nu de către terțe
persoane.
Secția a II-a
civilă, Decizia nr. 3225 din 14 iunie 2012
Notă:
În decizie au fost avute în vedere dispozițiile din vechiul
Cod civil
Prin sentința nr.
1502/2010, Tribunalul Dolj, Secția comercială, a admis acțiunea
formulată de reclamanta SC I.L. SRL București împotriva pârâtei SC
G.P. SRL Goicea și a constatat valabilitatea convenției de vânzare-cumpărare
încheiată la data de 23 octombrie 2009 între SC I.L. SRL, în calitate de
cumpărător, și SC G.P. SRL, în calitate de vânzător, având
ca obiect terenul în suprafață de 23.100 mp, situat în localitatea
Goicea, județul Dolj, (…) împreună cu toate construcțiile
edificate pe acest teren și anume C 1- C13 aparținând fostului
complex zootehnic Goicea Mare. S-a dispus ca hotărârea să
țină loc de act de vânzare-cumpărare.
Pentru a pronunța
această soluție, tribunalul a reținut că, la data de 23
octombrie 2009, între părți a fost încheiată promisiunea de
vânzare-cumpărare, prin care SC G.P. SRL Goicea, în calitate de
promitent-vânzător, s-a obligat să vândă către SC I.L. SRL,
în calitate de promitent-cumpărător, imobilul mai sus-menționat.
Având în vedere
dispozițiile art. 1073 C. civ. și art. 1077 C. civ. s-a considerat
că, în lumina principiului executării în natură a
obligațiilor instituite de aceste dispoziții legale, instanța
are posibilitatea să pronunțe o hotărâre care să țină
loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Constatând că
antecontractul încheiat între părți îndeplinește condițiile
de valabilitate prevăzute de art. 948 C. civ., referitoare la
convenții și art. 1294 și urm. C. civ. referitoare la vânzare,
instanța, văzând și dispozițiile art. 5 alin. (2) din
Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile
proprietății și justiției, a apreciat întemeiată
acțiunea.
Împotriva acestei
sentințe a declarat apel pârâta SC G.P. SRL Goicea solicitând, în
principal, suspendarea cauzei în temeiul art. 36 din Legea nr. 85/2006, motivat
de faptul că, la data de 14 octombrie 2010, s-a deschis procedura
insolvenței împotriva societății. A invocat, totodată,
excepția inadmisibilității acțiunii pe calea dreptului
comun, motivând că în cauză își au aplicabilitate
dispozițiile art. 93
1
din Legea nr. 85/2006.
Prin decizia nr. 124 din
26 septembrie 2011, Curtea de Apel Craiova, Secția comercială, a
admis apelul declarat de pârâta SC G.P. SRL și a schimbat sentința
nr. 1502/2010 a Tribunalului Dolj în sensul că a respins acțiunea.
Pentru a pronunța
această soluție, Curtea de Apel Craiova a reținut că, în
ceea ce privește refuzul pârâtei de a încheia contractul în formă
autentică, acesta este justificat, instanța de fond realizând sub
acest aspect, o interpretare eronată a clauzei cuprinse în art. VI alin.
(2) din convenția părților.
S-a constatat că
prin această clauză s-a convenit ca promitentul-cumpărător
să efectueze, pe cheltuiala sa, documentația cadastrală și
înscrierea în cartea funciară a imobilului, până la data de 9 noiembrie
2009, și nu să avanseze doar sumele necesare efectuării acestor
operațiuni, cum a reținut prima instanță.
Curtea a stabilit
că nu poate fi reținută îndeplinirea de către
intimata-reclamantă a obligației asumate prin art. VI alin. (2) din
convenție și în raport de faptul că nu a dovedit că
efectuarea documentației tehnice cadastrale s-a realizat până la data
de 9 noiembrie 2009, expres menționată în convenție ca dată
scadentă a obligației sale.
Împotriva acestei
decizii a formulat recurs reclamanta SC I.L. SRL, criticând-o sub
următoarele aspecte:
Instanța de apel în
mod greșit a reținut că societatea recurentă nu și-a
îndeplinit obligația asumată în promisiunea de vânzare-cumpărare
încheiată la data de 23 octombrie 2009, obligație prevăzută
de art. VI alin. (2), în sensul că nu a întocmit documentația
cadastrală și nu a procedat la înscrierea în cartea funciară a
imobilului ce a făcut obiectul convenției până la data
convenită de comun acord pentru încheierea contractului de
vânzare-cumpărare în formă autentică.
Obligația
asumată prin convenția încheiată între părți nu poate
fi executată întrucât numai titularul dreptului de proprietate poate
întocmi și depune documentația cadastrală în vederea
intabulării dreptului de proprietate, și nu terțe persoane, cum este
cazul recurentei.
În cauză, intimata
SC G.P. SRL, prin administrator special P.Ș. și lichidator judiciar
B.M.a, a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat.
Analizând recursul prin
prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte a apreciat recursul ca
fiind fondat și l-a admis pentru următoarele considerente:
Potrivit clauzelor
speciale prevăzute în art. VI al convenției încheiate de
părți s-a convenit ca documentația cadastrală și
înscrierea în cartea funciară a imobilului să fie efectuate de
promitentul-cumpărător, pe cheltuiala acestuia, și până la
data convenită de comun acord pentru încheierea contractului de
vânzare-cumpărare în forma autentică.
Înalta Curte a apreciat
că societatea recurentă și-a îndeplinit obligațiile asumate
prin antecontractul de vânzare-cumpărare, în sensul că a angajat o
firmă specializată pentru întocmirea documentației cadastrale,
respectiv PFA – R.A., care a efectuat măsurători topografice și
a întocmit actele necesare pentru documentația tehnică
cadastrală a imobilului.
De asemenea, din probele
administrate, rezultă că recurenta a solicitat intimatei documentele
necesare întocmirii documentației cadastrale și a efectuat toate
demersurile necesare în vederea înscrierii imobilului în cartea funciară.
Din răspunsul la
interogatoriu rezultă că recurentei nu i s-a eliberat certificatul
fiscal, iar singura persoană care poate întocmi și depune
documentația cadastrală în vederea intabulării dreptului de
proprietate este titularul dreptului de proprietate.
Potrivit
dispozițiilor art. 969 C. civ., „convențiile legal făcute au
putere de lege între părțile contractante”.
În antecontractul de
vânzare-cumpărare încheiat de părți s-a stabilit în clauza VII
că „transmisiunea proprietății, în drept, va avea loc la data
încheierii în formă autentică a contractului de
vânzare-cumpărare privind acest imobil”. Intimata-pârâtă a refuzat
să încheie respectivul contract în formă autentică, astfel
că recurenta-reclamantă a recurs la instanță pentru
executarea obligațiilor asumate prin convenția de la 23 octombrie
2009.
Este de necontestat
că numai intimata-pârâtă, ca titular al dreptului de proprietate
asupra imobilului, poate depune documentația cadastrală în vederea
intabulării dreptului de proprietate.
În acest sens, în mod
corect s-a reținut că recurentei îi revenea obligația doar de a
achita contravaloarea acestor operațiuni, restul obligațiilor
revenind pârâtului în posesia cărora se află înscrisurile, iar din
probele administrate în cauză nu rezultă refuzul
reclamantei-recurente de a avansa sumele necesare acestor operațiuni.
Față de aceste
considerente, Înalta Curte a apreciat motivele de nelegalitate invocate ca
fiind întemeiate și, potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc.
civ., a admis recursul și a modificat decizia recurată în sensul
respingerii apelului declarat de SC G.P.L SRL împotriva sentinței nr. 1502
din 14 octombrie 2010 pronunțată de Tribunalul Dolj, Secția comercială.