ÎCCJ, decizie (scj.ro #82930)

Promisiune de vânzare-cumpărare. Obligația de intabulare a bunului stabilită în sarcina promitentului-cumpărător. Imposibilitatea executării obligației Cuprins pe materii: Dreptul afacerilor. Contracte Index alfabetic: contract de vânzare-cumpărare - documentație cadastrală - intabulare C. civ., art. 969 În cazul în care într-o promisiune de vânzare-cumpărare s-a stabilit în sarcina promitentului-cumpărător obligația întocmirii, pe cheltuiala sa, a documentației cadastrale și a înscrierii în cartea funciară a bunului, promitentul-vânzător nu poate refuza încheierea contractului în formă autentică pentru că obligația de intabulare nu a putut fi executată de către promitentul-cumpărător, întrucât intabularea dreptului de proprietate asupra unui bun se poate face numai de către titularul acestui drept, iar nu de către terțe persoane.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3225 din 14 iunie 2012 Notă: În decizie au fost avute în vedere dispozițiile din vechiul Cod civil Prin sentința nr. 1502/2010, Tribunalul Dolj, Secția comercială, a admis acțiunea formulată de reclamanta SC I.L. SRL București împotriva pârâtei SC G.P. SRL Goicea și a constatat valabilitatea convenției de vânzare-cumpărare încheiată la data de 23 octombrie 2009 între SC I.L. SRL, în calitate de cumpărător, și SC G.P. SRL, în calitate de vânzător, având ca obiect terenul în suprafață de 23.100 mp, situat în localitatea Goicea, județul Dolj, (…) împreună cu toate construcțiile edificate pe acest teren și anume C 1- C13 aparținând fostului complex zootehnic Goicea Mare.

S-a dispus ca hotărârea să țină loc de act de vânzare-cumpărare. Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut că, la data de 23 octombrie 2009, între părți a fost încheiată promisiunea de vânzare-cumpărare, prin care SC G.P. SRL Goicea, în calitate de promitent-vânzător, s-a obligat să vândă către SC I.L. SRL, în calitate de promitent-cumpărător, imobilul mai sus-menționat. Având în vedere dispozițiile art. 1073 C. civ. și art. 1077 C. civ. s-a considerat că, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor instituite de aceste dispoziții legale, instanța are posibilitatea să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Constatând că antecontractul încheiat între părți îndeplinește condițiile de valabilitate prevăzute de art. 948 C. civ., referitoare la convenții și art. 1294 și urm. C. civ.

referitoare la vânzare, instanța, văzând și dispozițiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, a apreciat întemeiată acțiunea. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta SC G.P. SRL Goicea solicitând, în principal, suspendarea cauzei în temeiul art. 36 din Legea nr. 85/2006, motivat de faptul că, la data de 14 octombrie 2010, s-a deschis procedura insolvenței împotriva societății. A invocat, totodată, excepția inadmisibilității acțiunii pe calea dreptului comun, motivând că în cauză își au aplicabilitate dispozițiile art. 93 1 din Legea nr. 85/2006. Prin decizia nr. 124 din 26 septembrie 2011, Curtea de Apel Craiova, Secția comercială, a admis apelul declarat de pârâta SC G.P.

SRL și a schimbat sentința nr. 1502/2010 a Tribunalului Dolj în sensul că a respins acțiunea. Pentru a pronunța această soluție, Curtea de Apel Craiova a reținut că, în ceea ce privește refuzul pârâtei de a încheia contractul în formă autentică, acesta este justificat, instanța de fond realizând sub acest aspect, o interpretare eronată a clauzei cuprinse în art. VI alin. (2) din convenția părților. S-a constatat că prin această clauză s-a convenit ca promitentul-cumpărător să efectueze, pe cheltuiala sa, documentația cadastrală și înscrierea în cartea funciară a imobilului, până la data de 9 noiembrie 2009, și nu să avanseze doar sumele necesare efectuării acestor operațiuni, cum a reținut prima instanță.

Curtea a stabilit că nu poate fi reținută îndeplinirea de către intimata-reclamantă a obligației asumate prin art. VI alin. (2) din convenție și în raport de faptul că nu a dovedit că efectuarea documentației tehnice cadastrale s-a realizat până la data de 9 noiembrie 2009, expres menționată în convenție ca dată scadentă a obligației sale. Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamanta SC I.L. SRL, criticând-o sub următoarele aspecte: Instanța de apel în mod greșit a reținut că societatea recurentă nu și-a îndeplinit obligația asumată în promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată la data de 23 octombrie 2009, obligație prevăzută de art. VI alin. (2), în sensul că nu a întocmit documentația cadastrală și nu a procedat la înscrierea în cartea funciară a imobilului ce a făcut obiectul convenției până la data convenită de comun acord pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Obligația asumată prin convenția încheiată între părți nu poate fi executată întrucât numai titularul dreptului de proprietate poate întocmi și depune documentația cadastrală în vederea intabulării dreptului de proprietate, și nu terțe persoane, cum este cazul recurentei. În cauză, intimata SC G.P. SRL, prin administrator special P.Ș. și lichidator judiciar B.M.a, a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat. Analizând recursul prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte a apreciat recursul ca fiind fondat și l-a admis pentru următoarele considerente: Potrivit clauzelor speciale prevăzute în art. VI al convenției încheiate de părți s-a convenit ca documentația cadastrală și înscrierea în cartea funciară a imobilului să fie efectuate de promitentul-cumpărător, pe cheltuiala acestuia, și până la data convenită de comun acord pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică.

Înalta Curte a apreciat că societatea recurentă și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, în sensul că a angajat o firmă specializată pentru întocmirea documentației cadastrale, respectiv PFA – R.A., care a efectuat măsurători topografice și a întocmit actele necesare pentru documentația tehnică cadastrală a imobilului. De asemenea, din probele administrate, rezultă că recurenta a solicitat intimatei documentele necesare întocmirii documentației cadastrale și a efectuat toate demersurile necesare în vederea înscrierii imobilului în cartea funciară. Din răspunsul la interogatoriu rezultă că recurentei nu i s-a eliberat certificatul fiscal, iar singura persoană care poate întocmi și depune documentația cadastrală în vederea intabulării dreptului de proprietate este titularul dreptului de proprietate.

Potrivit dispozițiilor art. 969 C. civ., „convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”. În antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de părți s-a stabilit în clauza VII că „transmisiunea proprietății, în drept, va avea loc la data încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare privind acest imobil”. Intimata-pârâtă a refuzat să încheie respectivul contract în formă autentică, astfel că recurenta-reclamantă a recurs la instanță pentru executarea obligațiilor asumate prin convenția de la 23 octombrie 2009. Este de necontestat că numai intimata-pârâtă, ca titular al dreptului de proprietate asupra imobilului, poate depune documentația cadastrală în vederea intabulării dreptului de proprietate.

În acest sens, în mod corect s-a reținut că recurentei îi revenea obligația doar de a achita contravaloarea acestor operațiuni, restul obligațiilor revenind pârâtului în posesia cărora se află înscrisurile, iar din probele administrate în cauză nu rezultă refuzul reclamantei-recurente de a avansa sumele necesare acestor operațiuni. Față de aceste considerente, Înalta Curte a apreciat motivele de nelegalitate invocate ca fiind întemeiate și, potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a admis recursul și a modificat decizia recurată în sensul respingerii apelului declarat de SC G.P.L SRL împotriva sentinței nr. 1502 din 14 octombrie 2010 pronunțată de Tribunalul Dolj, Secția comercială.