ÎCCJ, decizie (scj.ro #87075)

A. Tacita relocațiune. Activarea clauzei penale. Condiții și efecte

B.

Contract de locațiune. Obligația locatarului de eliberare a spațiului locativ la încetarea contractului. Natură juridică și efecte

C.

Contract de locațiune. Constatarea nulității absolute a clauzei penale pe baza unor prezumții simple. Condiții și efecte.

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acțiune în pretenții

-contract de locațiune

-clauză penală

-tacita relocațiune

-prezumții simple

Codul civil de la 1864, art. 966, art. 968, art. 977, art. 982, art. 983, art. 1079,

art. 1203, art. 1437, art. 1438,

A.

Încheierea unor acte adiționale de prelungire a duratei locațiunii nu împiedică prelungirea contractului prin tacita relocațiune, dacă, la încetarea perioadei din ultimul act adițional, locatorul nu își manifestă în mod clar voința juridică de a împiedica tacita relocațiune.

Astfel, cât timp locatorul nu își manifestă în niciun fel această voință juridică după ce a operat tacita relocațiune, acesta nu este îndreptățit să solicite activarea clauzei penale, întrucât numai de la momentul denunțării unilaterale a contractului de locațiune, astfel cum a fost reînnoit, fără termen, pot fi solicitate despăgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului, până la data respectivă locatarul datorând exclusiv chiria convenită prin contract.

B.

Obligația de a elibera spațiul locativ la încetarea contractului de locațiune nu este o obligație de „a da o sumă de bani”, adică „o obligație lichidă și plătibilă în bani”, ci o obligație de „a face”, care nu poate fi confundată cu despăgubirile stabilite prin clauza penală ca echivalent al neexecutării culpabile a acestei obligații de „a face”, pentru a fi incidente dispozițiile art. 43 C. com.

Astfel, în cazul în care părțile contractului de locațiune au derogat, în mod expres, de la prevederile art. 1079 C. civ. stabilind că pentru punerea în întârziere a debitorului obligației de a face este necesară formularea de către locator a unei cereri de evacuare, obligația locatarului de a plăti despăgubiri pentru neexecutarea obligației de a părăsi spațiul închiriat se naște la momentul punerii în întârziere.

C.

Constatarea nulității absolute a unei clauze penale nu se poate fundamenta doar pe prezumții simple, instanțele neputând dispune în mod legal asupra nulității absolute a acesteia pentru cauză ilicită, imorală ori care încalcă ordinea publică în condițiile în care acest lucru nu s-a solicitat de către pârâtul-locatar printr-o cerere reconvențională, nu s-a arătat norma de drept substanțial, imperativă, care a fost încălcată și dacă nu s-a probat că locatorul a urmărit o cauză ilicită sau imorală la momentul încheierii actului juridic civil.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2565 din 17 septembrie 2014

Prin sentința civilă nr. 1315 din 30.04.2013 pronunțată în dosarul nr. XX17/1285/2012 al Tribunalului Specializat Cluj s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC A. SRL în contradictoriu cu pârâta SC U.G. SA.

A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 4.758,35 lei cu titlu de chirie aferentă perioadei 1.01.2010-15.01.2010 și suma de 1.104,26 lei cu titlu de utilități aferente perioadei ianuarie-mai 2010.

S-a respins cererea formulată de reclamantă având ca obiect plata despăgubirilor în cuantum de 5.100.000 euro.

A fost obligată reclamanta să plătească în favoarea pârâtei suma de 33.955,37 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că prin contractul de închiriere încheiat la data de 22.07.2007, reclamanta SC A. SRL, în calitate de proprietar, a închiriat în favoarea SC U.I. Italia filiala București SRL, în prezent pârâta SC U.G. SA, o parte din imobilul situat în Cluj-Napoca, înscris în CF nr. 2892 Someșeni, compus din C1-hangar (97), cu suprafața construită de 864,19 mp, compus din construcție cu fundație de beton, pereți din cărămidă, acoperiș cu planșeu beton, având în componență: un hangar, un hol, 2 grupuri sanitare, o nișă și 11 încăperi, numerotate în schița anexă la contract cu nr.1-16, 19-20. Aceste încăperi erau poziționate lateral față de hangar și aveau perete comun cu acesta.

Termenul de închiriere a fost stabilit până la data de 22.01.2008, iar prețul chiriei a fost stabilit la suma de 1.500 euro + TVA lunar.

Din prevederile art. 6 și 11 lit. h) din contract rezultă că pârâta avea și obligația de a plăti utilitățile aferente spațiului închiriat. De asemenea, prin clauza inserată la art. 6 din contract părțile au prevăzut că la expirarea contractului de închiriere sau la încetarea de drept a acestuia, chiriașul trebuie să evacueze spațiul în cel mult 15 zile, cu obligația de a plăti și utilitățile. Pentru perioada de 15 zile în care chiriașul trebuie să evacueze spațiul, acesta are obligația de a plăti și chiria aferentă.

Prin actele adiționale nr. 1/12.12.2007, nr. 2/12.02.2009, nr. 3/19.06.2009 și nr. 4/22.09.2009 părțile au înțeles să modifice succesiv termenul de închiriere a spațiului până la data de 31.12.2009, precum și cuantumul chiriei la 1.200 euro pentru perioada de închiriere derulată până la 22.01.2008, iar ulterior acesteia date la 2.000 euro + TVA.

Conform art. 20 alin. (1) lit. a) din contract, părțile au prevăzut că locațiunea încetează la expirarea duratei pentru care a fost încheiată, iar la alin. (2) al aceleiași clauze părțile au prevăzut că în situația în care chiriașul nu evacuează spațiul în termen de 15 zile de la data încetării acestuia, indiferent de cauza încetării, proprietarul este în drept să solicite instanței evacuarea chiriașului și plata unei despăgubiri de 50.000 euro pe zi de întârziere până la data evacuării.

La termenul de judecată din data de 23.04.2013, pârâta a înțeles să invoce, ca mijloc de apărare, nulitatea clauzei penale inserate în art. 20 alin. (2) din contract, susținându-se că această clauză încalcă dispozițiile art. 5 C. civ., fiind o clauză abuzivă întemeiată pe o cauză ilicită.

Instanța a analizat această apărare a pârâtei pornind de la calitatea părților care au încheiat contractul, respectiv comercianți. S-a apreciat că această calitate justifică urmărirea realizării unui profit de către părțile contractante din activitatea comercială desfășurată, precum și asigurarea reparării eventualelor prejudicii cauzate prin neexecutarea culpabilă a contractului de către cealaltă parte contractantă.

Prima instanță a considerat că clauza inserată în art. 20 alin. (2) din contractul părților corespunde cerințelor impuse de art. 966 C.civ., scopul urmărit de părți, respectiv asigurarea executării întocmai a contractului și stabilirea unei modalități de evaluare a prejudiciului cauzat prin încălcarea prevederilor contractuale, nefiind ilicit și contrar bunelor moravuri. De altfel, aprecierea că această clauză este excesivă și prejudiciabilă pentru pârâtă, ar avea drept consecință încălcarea forței obligatorii a contractelor. S-a reținut că pârâta a semnat în cunoștință de cauză contractul în forma dedusă judecății și a fost de acord cu modalitatea de evaluare a prejudiciului, apreciind la momentul încheierii că actul corespunde scopului comercial al acesteia, astfel încât este neîntemeiată susținerea caracterului ilicit al clauzei penale.

Prin procesul-verbal de predare-primire încheiat la data de 21.08.2007 imobilul care a făcut obiectul contractului de închiriere a fost predat de către reclamantă pârâtei.

Prin notificarea înregistrată sub nr. 3114/27.04.2010 și transmisă de către pârâtă reclamantei prin intermediul executorului judecătoresc M.O.I. la data de 29.04.2010, pârâta a comunicat reclamantei că a evacuat spațiul închiriat încă din data de 31.12.2009. Reclamanta a răspuns acestei notificări prin răspunsul aflat în copie la fila 58 din volumul I al dosarului, susținând că până la data de 06.05.2010 spațiul nu a fost evacuat și nu au fost predate bunurile închiriate. Între părți s-a mai purtat corespondență cu privire la predarea spațiului închiriat și plata despăgubirilor pretinse de reclamantă.

La data de 12.11.2012 reclamanta a demarat procedura concilierii prealabile, trimițând o convocare pârâtei prin care a solicitat acesteia să-și desemneze reprezentant legal care să se prezinte la data de 03.12.2012 la sediul indicat în convocare pentru a se soluționa amiabil problemele care decurg din executarea contractului de închiriere, iar pârâta a răspuns acestei convocări prin înscrisul comunicat la data de 06.12.2012. Astfel, anterior formulării cererii de chemare în judecată reclamanta a îndeplinit formalitățile impuse de dispozițiile art. 270

1

C.proc.civ.

Din răspunsul la interogatoriul administrat reclamantei SC A. SRL tribunalul a reținut că reclamanta a solicitat pârâtei predarea spațiului și semnarea procesului-verbal de predare-primire prin notificările comunicate la data de 07.05.2010 prin intermediul SCPEJ A.O. și primite de pârâtă la data de 10.05.2010. De asemenea, reclamanta a arătat că nu a formulat nici o cerere de chemare în judecată prin care să solicite evacuarea pârâtei din spațiu.

La interogatoriul administrat pârâtei aceasta a recunoscut faptul că nu și-a delegat un reprezentant care să predea spațiul închiriat la data de 12.05.2010, conform notificării transmise de reclamantă, justificând acest refuz prin faptul că aceasta a părăsit imobilul la data de 31.12.2009. De asemenea, pârâta a recunoscut faptul că nu a fost încheiat un proces-verbal de predare-primire a spațiului.

Din declarațiile martorilor C.V., C.N. și B.D., instanța a reținut că angajații pârâtei au continuat să folosească birourile din anexele laterale ale hangarului, birouri care, după cum rezultă din anexa contractului, au făcut obiectul închirierii, și în cursul lunii ianuarie 2010. De asemenea, aceeași martori au declarat că și la începutul lunii aprilie 2010 anexele erau folosite de personalul pârâtei, iar în hangar se aflau bunuri aparținând pârâtei. Martorul C.V. a arătat că a fost delegat de către conducerea societății reclamante să se prezinte la data de 12.05.2010 la aeroport pentru a prelua spațiul, însă în acea dată nu s-a întâlnit cu nici un reprezentant al pârâtei. În data de 19.05.2010 același martor s-a prezentat la spațiul închiriat și a văzut că angajații pârâtei scoteau din hangar piese de dimensiuni mari pe care le încărcau cu o macara pe un autotren. De asemenea, a constatat că o parte din anexele hangarului au fost eliberate și se putea intra în ele. Martorul a arătat că la data menționată a sigilat toate încăperile și a dublat încuietoarea hangarului. Martorul a constatat că în hangar mai erau unele piese care aparțineau pârâtei. În data de 25.05.2010 același martor a constatat că o parte din sigilii, inclusiv sigiliul de la hangar, au fost rupte, iar ulterior, la data de 31.05.2010 a constatat că toate piesele din hangar care aparțineau pârâtei au fost ridicate, iar după această dată reclamanta a intrat în posesia efectivă a hangarului. Declarația martorului C.V. se coroborează și cu declarația martorului B.D. care a declarat în fața instanței faptul că în data de 19 mai 2010 a văzut că din partea dreaptă a hangarului ieșeau persoane îmbrăcate cu salopete având sigla „U.”.

Instanța a reținut și din declarația martorului C.N. că în cursul lunii aprilie 2010 acesta a văzut că dintr-o anexă care are perete comun cu hangarul ieșeau muncitori având uniforme cu inscripțiile „U.”.

Faptul că bunul închiriat a fost folosit de către pârâtă și după data de 31.12.2009 a rezultat și din declarațiile martorilor propuși de aceasta. Astfel, martorul F.I. a declarat că la începutul anului 2010 mai erau angajați ai U. care își desfășurau activitatea în incinta aeroportului și că un ultim transport al bunurilor aflate în zona închiriată a avut loc la începutul lunii ianuarie 2010.

De asemenea, din declarația martorului S.I.D. instanța a reținut că acesta a avut calitatea de angajat al pârâtei și a lucrat în incinta aeroportului până la mijlocul lunii februarie 2010 și că până la plecare și-a desfășurat activitatea într-un birou de lângă hangar, care avea perete comun cu acesta. Astfel, anexele hangarului, astfel cum acestea au fost menționate în schița încheiată odată cu contractul de închiriere, au continuat să fie folosite de angajații pârâtei și în cursul lunii februarie 2010. Martorul I.V. a arătat că birourile din anexele hangarului au fost folosite până la jumătatea lunii ianuarie 2010, însă acest martor nu a putut furniza informații și cu privire la intervalul scurs după această dată deoarece nu și-a mai desfășurat activitatea în acea zonă, ci într-un spațiu de la subsolul aeroportului.

Coroborând toate probele testimoniale administrate în cauză, instanța a reținut că acestea fac dovada faptului că spațiul care a format obiectul contractului de închiriere, respectiv hangarul și anexele acestuia, nu au fost eliberate de către pârâtă la data stipulată în contract, respectiv 31.12.2009. Eliberarea spațiului s-a făcut în mod treptat până la data de 31.05.2010, dată la care reprezentanții reclamantei au putut intra în posesia efectivă a acestuia.

Instanța a reținut că înscrisul invocat de către pârâtă, respectiv adresa nr. 72/5.01.2010, precum și notificările trimise reclamantei prin care pârâta i-a adus la cunoștință că a evacuat spațiul nu fac dovada faptului că SC U.G. SA a evacuat imobilul în litigiu la momentul la care a expirat perioada închirierii. Adresa nr. 72/5.01.2010 emană de la pârâtă și din conținutul acesteia rezultă că pârâta a adus la cunoștința conducerii Aeroportului Internațional C. că a părăsit imobilul situat în str. T.V. nr. 151. Însă, deoarece înscrisurile invocate în apărare de către pârâtă nu au fost însușite de către reclamantă, acestea nu pot face proba împotriva acesteia. De altfel, părăsirea imobilului închiriat este o stare de fapt care poate fi dovedită prin orice mijloace de probă, în prezentul litigiu prin declarațiile martorilor audiați făcându-se dovada momentului la care pârâta a eliberat spațiul închiriat. Este adevărat că lipsa unui proces verbal de predare a spațiului la momentul încetării locațiunii nu face dovada faptului că pârâta a folosit spațiul până la data de 31.05.2010, însă cum s-a reținut anterior, starea de fapt pretinsă de către reclamantă putea fi dovedită prin orice mijloace de probă.

Instanța a reținut că între părți a operat tacita relocațiune în condițiile reglementate de art. 1437 C. civ. Deși, inițial părțile au convenit ca evacuarea să se finalizeze în luna ianuarie 2010, folosirea spațiului de către pârâtă, fără ca reclamanta să împiedice această folosință prin acte materiale sau acte juridice duce la concluzia că închirierea a fost reînnoită pentru o perioadă nedeterminată. Încetarea locațiunii continuată ca efect al tacitei relocațiuni se putea face prin denunțarea unilaterală de către oricare dintre părți. O astfel de denunțare a venit din partea reclamantei care, prin notificarea trimisă pârâtei prin intermediul executorului judecătoresc la data de 7.05.2010, a somat pârâta să predea spațiul la data de 12.05.2010. După această dată au încetat raporturile juridice de locațiune între cele două părți. Instanța reține că tacita relocațiune nu a fost interzisă prin contractul încheiat între părți, iar anterior expirării perioadei de închiriere reclamanta nu a anunțat concediul, respectiv denunțarea contractului. Afirmația martorului C.V. conform căreia, în cursul lunii decembrie 2010, a discutat cu reprezentanții pârâtei despre predarea spațiului nu face dovada faptului că reclamanta a solicitat pârâtei evacuarea din spațiul închiriat. Martorul audiat avea calitatea de director tehnic al reclamantei, iar la dosar nu există probe din care să rezulte că acesta a fost mandatat de reprezentanții legali ai reclamantei să anunțe concediul cu consecința împiedicării tacitei relocațiuni.

În conformitate cu dispozițiile art. 969-970 C.civ, în forma aflată în vigoare la momentul nașterii raportului juridic dedus judecății, părțile trebuie să-și execute întocmai și cu bună credință obligațiile contractuale asumate, în caz contrar, conform art. 1073 C.civ., acestea urmând a răspunde civil pentru prejudiciile cauzate celorlalte părți. Debitorul trebuie să plătească daune interese pentru neexecutarea sau executarea cu întârziere a obligațiilor contractuale asumate, astfel cum prevăd dispozițiile art. 1082 C.civ. Conform dispozițiilor contractuale, precum și în conformitate cu dispozițiile art. 1420 pct. 1 C.civ., pârâta avea obligația de a preda locatorului bunul închiriat, obligație pe care nu a îndeplinit-o la momentul punerii în întârziere, respectiv 12.05.2010, ci ulterior la data de 31.05.2010.

Instanța a reținut că pentru a putea pretinde de la pârâtă daune-interese pentru executarea cu întârziere a obligației de a preda bunul închiriat, era necesară punerea în întârziere a acesteia, cerință impusă de art. 1079 C.civ. Însă reclamanta a înțeles să solicite prin prezenta cerere de chemare în judecată daune interese evaluate conform clauzei penale inserate la art. 20 din contract pentru perioada 16.01.2010-27.04.2010. Însă punerea în întârziere a pârâtei s-a realizat numai la data de 12.05.2010, dată la care pârâta a fost notificată pentru predarea bunului, realizându-se astfel manifestarea de voință a reclamantei de a pretinde pârâtei executarea obligației de a preda bunul. În lipsa punerii în întârziere, se presupune că reclamanta nu a suferit nici un prejudiciu. Instanța reține că pârâta nu a fost de drept pusă în întârziere, nefiind incident niciunul din cazurile prevăzute la art. 1079 alin. (2) C.civ. Fiind vorba de executarea unei obligații de a face, pârâta nu era de drept pusă în întârziere nici prin raportare la dispozițiile art. 43 C.com, care au în vedere numai obligațiile de a da o sumă de bani. De altfel, și din interpretarea clauzei inserate la art. 20 alin. 2 din contractul părților rezultă că reclamanta era îndreptățită ca, în situația în care chiriașul nu evacuează spațiul, să solicite evacuarea și plata unei despăgubiri. Astfel, plata despăgubirilor trebuia solicitată odată cu evacuarea din spațiul închiriat, evacuare pe care reclamanta nu a înțeles să o solicite, nici pe cale amiabilă, nici pe cale judiciară, anterior datei de 12.05.2010, pentru a justifica despăgubirile pretinse.

În condițiile în care de la data punerii în întârziere pârâta datorează daune interese moratorii care au fost evaluate convențional de către părți la nivelul a 50.000 euro pe zi de întârziere până la momentul evacuării, iar daunele calculate de reclamantă vizează o perioadă anterioară punerii în întârziere, instanța reține că cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata daunelor interese în cuantum de 5.100.000 euro este neîntemeiată, urmând a fi respinsă.

Reținând că între părți au continuat raporturile specifice locațiunii până la data de 12.05.2010 când reclamanta a anunțat pârâtei concediul, solicitându-i să-i predea bunul închiriat, obligațiile părților s-au menținut la fel ca în contractul încheiat la data de 22.07.2008, cu excepția duratei contractului. Astfel, pârâta a continuat să folosească bunul închiriat și avea obligația corelativă de a plăti chiria, precum și utilitățile aferente, în temeiul art. 969 C.civ. Reclamanta a solicitat contravaloarea chiriei numai pentru perioada 1.01.2010-15.01.2010, respectiv 4.758,35 lei datorată în temeiul art. 4 din contract, precum și valoarea utilităților consumate de pârâtă până la momentul evacuării efective a spațiului, dovedite prin facturile fiscale de la filele nr. 19-35 din vol. I. Astfel, instanța a admis, în parte, cererea de chemare în judecată și a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 4.758,35 lei cu titlu de chirie aferentă perioadei 1.01.2010-15.01.2010 și suma de 1.104,26 lei cu titlu de utilități aferente perioadei ianuarie-mai 2010.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată efectuate de părți, instanța a reținut că reprezentantul reclamantei a arătat la termenul de judecată din data de 23.04.2013 că va solicita pe cale separată cheltuielile de judecată. Pârâta a justificat cheltuieli de judecată în cuantum de 35.325,37 lei, reprezentând onorariu avocat justificat prin factura fiscală și extrasul de cont de la filele 395-396 din vol. II. Deoarece pretențiile reclamantei au fost admise în parte, în proporție de aproximativ 3,88% (valoarea totală a pretențiilor reclamantei a fost de 22.790.112,61 lei, din care au fost admise numai 5.862,61 lei) și reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată în prezentul litigiu, în temeiul art. 276 C.proc.civ., s-a dispus obligarea reclamantei să plătească în favoarea pârâtei suma de 33.955,37 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Valoarea cheltuielilor de judecată pretinse de pârâtă au fost 35.325,37 lei, însă onorariul avocațial pretins a fost redus cu 1.370 lei, sumă care reprezintă 3,88% din cheltuielile solicitate, procent care corespunde procentului în care pretențiile reclamantei au fost admise.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta SC A. SRL și apel incident pârâta SC U.G. SA.

Prin decizia civilă nr. 27 din 3 februarie 2014 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, Secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a fost respins apelul incident declarat de SC U.G. SA și a fost admis apelul declarat de SC A. SRL împotriva sentinței civile nr. 1315 din 30.04.2013, pronunțată în dosarul nr. xx17/1285/2012 al Tribunalului Specializat Cluj, care a fost schimbată în parte, în sensul că a fost admisă acțiunea și obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 5.100.000 euro sau echivalentul în lei la data plății, reprezentând penalități de întârziere de 50.000 euro/zi de întârziere calculate pentru intervalul 16.01.2010 - 27.04.2010, adică 102 zile. Au fost menținute celelalte dispoziții.

Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a reținut că la data de 21 august 2007, între antecesoarea pârâtei SC U.G. SA  și reclamanta SC A. SRL a fost încheiat contractul de închiriere nr. 52/961/70002.06 asupra unui imobil situat în Cluj, respectiv un hangar în suprafață totală de 864,19 mp; acest contract a fiind prelungit succesiv prin patru acte adiționale, iar conform ultimului act adițional durata locațiunii urma să înceteze la data de 31.12.2009.

Analizând contractul încheiat, instanța de apel a reținut că la art. 20 lit. a), părțile au convenit ca la expirarea duratei pentru care este încheiat contractul acesta încetează iar conform alin. (2) al aceluiași articol, în cazul în care chiriașul nu evacuează spațiul în termen de 15 zile de la încetarea contractului, indiferent de cauza încetării, proprietarul este în drept să solicite instanței evacuarea chiriașului și plata de despăgubiri de 50.000 euro pe fiecare zi de întârziere, până la data evacuării

.

În speță, Curtea de apel a constatat că probele administrate în cauză au evidențiat că la data menționată în convenția părților nu a avut loc predarea-primirea spațiului, obiect a locațiunii. Astfel, probele testimoniale administrate în cauză au confirmat că spațiul care a format obiectul contractului de închiriere nu au fost eliberat de către pârâtă la data stipulată în contract, respectiv 31.12.2009, eliberarea spațiului având loc treptat până la data de 31 mai 2010, dată la care reprezentanții reclamantei au putut intra efectiv în posesia acestuia.

Curtea de apel a constatat că pe toată durata de derulare a procesului, pârâta nu s-a prevalat de tacita relocațiune afirmând tot timpul că nu a continuat să ocupe spațiul obiect al contractului de locațiune.

Curtea de apel a reținut, coroborând probele administrate în cauză, respectiv înscrisurile depuse de părți, declarațiile martorilor audiați, interogatoriul părților, că în fapt pârâta nu a predat spațiul pe care îl deținea în temeiul contractului de locațiune încheiat cu reclamanta la data de 31.12.2009 sau în următoarele 15 zile astfel cum prevede în mod expres convenția părților, continuând să îl ocupe, fără a fi folosit potrivit destinației sale.

Deși corespunde realității faptul că prin convenția părților tacita relocațiune nu este interzisă, din modalitatea în care părțile și-au gestionat relațiile comerciale – încheind înscrisuri (acte adiționale) ori de câte ori au înțeles să modifice contractul de locațiune – s-a reținut de către instanța de apel că acestea au exclus tacita relocațiune.

Curtea de apel nu a achiesat apărărilor pârâtei potrivit cărora reclamanta nu avea dreptul de a obține despăgubiri în lipsa unei cereri adresate instanței și care să aibă ca obiect evacuarea acesteia. Prin inserarea clauzei cuprinse la art. 20 lit. d alin. 2 din contractul de închiriere, părțile nu au intenționat să impună drept

condiții cumulative

posibilitatea locatorului de a cere evacuarea și dreptul acestuia de a solicita plata despăgubirilor. Cele doua ipoteze sunt distincte, locatorul având vocația de a cere fie despăgubiri, dacă nu erau plătite de buna voie, fie evacuarea pârâtei sau ambele – evacuarea locatarului și despăgubiri - clauza fiind stipulată exclusiv în favoarea acestuia.

Prin urmare, întrucât locatorul poate solicita atât evacuarea, cât și plata despăgubirilor, instanța de apel a considerat că acesta este îndreptățit să solicite si mai puțin respectiv doar despăgubiri, potrivit principiului

qui potest plus, potest minus

.

În speță, Curtea de apel a constatat că, potrivit contractului încheiat de părți și a actelor adiționale subsecvente, pârâta a fost pusă în întârziere prin chiar voința părților stipulându-se că neexecutarea obligației de predare a spațiului obiect al locațiunii la data stabilită atrage obligația acesteia de a plăti o penalitate în cuantum de 50.000 euro pe fiecare zi de întârziere.

Punerea în întârziere a pârâtei nu este necesară prin raportare la dispozițiile art. 969 C.civ., ipoteza normei legale enunțate prin art. 1079 alin. (1) C.civ. nefiind întrunită.

Pentru considerentele anterior expuse, Curtea de apel, potrivit art. 969-970 C.civ, în forma aflată în vigoare la momentul nașterii raportului juridic dedus judecății, a reținut că părțile trebuie să-și execute întocmai și cu bună-credință obligațiile contractuale asumate, și, întrucât pârâta nu a procedat astfel, conform art. 1073 C.civ., aceasta urmează a răspunde civil pentru prejudiciile cauzate reclamantei.

Astfel, instanța a apreciat că pârâta datorează reclamantei suma solicitată cu titlu de despăgubiri aferente perioadei în care a ocupat spațiul acesteia fără a-și respecta obligațiile contractuale asumate, respectiv 16.01.2010 – 27.04.2010.

Cât privește, însă, cuantumul despăgubirilor solicitate, instanța a constatat că potrivit convenției părților – art. 20 alin. 2 – pentru nerespectarea obligației de eliberare a spațiului închiriat, proprietarul este îndreptățit să solicite plata unei despăgubiri de 50.000 euro pe fiecare zi de întârziere.

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta, proprietara spațiului, a înțeles să solicite obligarea pârâtei la plata sumei de 5.100.000 euro sau echivalentul în lei la data plății pentru perioada 16.01.2010 – 27.04.2010 (102 zile).

Deși a susținut pârâta că se impune constatarea nulității clauzei penale deoarece a fost asumată cu o cauză ilicită și produce în patrimoniul reclamantei o îmbogățire fără just temei, instanța de apel a apreciat, în acord cu prima instanță, că esențială este calitatea părților care comercianți (profesioniști) fiind au semnat contractul în cunoștință de cauză, fiind de acord cu modalitatea de evaluare a prejudiciului, apreciind la momentul încheierii că actul corespunde scopului comercial al acesteia, susținerea caracterului ilicit al clauzei penale fiind nefondată.

Cât privește clauza inserată în art. 20 alin. 2 din contractul părților corespunde art. 966 C.civ., instanța de apel a considerat că scopul urmărit de părți, respectiv asigurarea executării întocmai a contractului și stabilirea unei modalități de evaluare a prejudiciului cauzat prin încălcarea prevederilor contractuale, nu este ilicit sau contrar bunelor moravuri iar aprecierea că această clauză este excesivă și prejudiciabilă pentru pârâtă, ar avea drept consecință încălcarea forței obligatorii a contractelor.

Cât privește apelul incident, Curtea de apel a constatat că acesta este nefondat întrucât ulterior datei la care pârâta trebuia să predea spațiul închiriat conform art. 20 din convenția părților, aceasta a continuat să îl ocupe până în cursul lunii mai 2010 astfel că avea obligația de a plăti toate cheltuielile aferente acestuia până la momentul evacuării efective a spațiului, cheltuieli dovedite prin facturile fiscale de la filele nr. 19-35 din vol. I (dosar fond), susținerile contrare fiind nefondate.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC U.G. SA care, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.  a solicitat admiterea acestuia și, în principal, respingerea apelului formulat de SC A. SRL împotriva Sentinței civile nr. 1315/30 aprilie 2013, pronunțate de Tribunalul Specializat Cluj, iar în subsidiar, admiterea apelului incident formulat de SC U.G. SA cu privire la considerentele reținute prin Sentința civilă nr. 1315/30 aprilie 2013, pronunțată de Tribunalul Specializat Cluj și respingerea apelului formulat de A. împotriva acestei hotărâri judecătorești, cu consecința menținerii dispozitivului acestei hotărâri judecătorești ca fiind legal și temeinic în ceea ce privește respingerea capătului de cerere privind obligarea U. la plata sumei de 5.100.000 Euro către A. cu titlu de penalități achitate în temeiul art. 20 alin. 2 din contractul de închiriere.

În esență, recurenta-pârâtă a susținut că instanța de apel  a aplicat greșit prevederile art. 1437 C. civ., referitoare la tacita relocațiune.

Recurenta a învederat că instanța de apel nu a efectuat o interpretare sistematică a contractului, conform art. 982 C. civ. si nu a interpretat prevederile art. 20 alin. 2 din contractul de locațiune în favoarea debitorului, conform art. 983 C. civ.

Recurenta a criticat și faptul că instanța de apel nu a făcut aplicarea dispozițiilor art. 1079 alin. (1) C. civ., apreciind în mod greșit că ne aflăm în situația prevăzută de art. 1079 alin. (2) pct. 2 C. civ., prin raportare la faptul că s-ar fi stipulat expres contractual că debitorul este de drept în întârziere la împlinirea termenului.

In cuprinsul hotărârii recurate, recurenta a susținut că instanța de apel  nu a analizat motivat respingerea apelului incident formulat de U. și apărarea subsidiară referitoare la reducerea clauzei penale.

Toate motivele mai sus invocate au determinat-o pe recurentă să considere că menținerea deciziei recurate ar fi profund greșită, aceasta fiind atât nelegală, cât și profund injustă, întrucât ar permite reclamantei A. să culeagă roadele unei mașinațiuni menite să conducă la îmbogățirea artificială, fără justă cauză a persoanelor care folosesc societatea A. în acest scop.

Pârâta a subliniat că este în afara oricărei îndoieli faptul că A. nu a întreprins niciun act material sau juridic din care să rezulte intenția sa de a nu mai prelungi durata închirierii dincolo de data de 31 decembrie 2009. Prin această atitudine, A. nu și-a manifestat în niciun fel voința de a împiedica operarea tacitei relocațiuni. Este, deci, inacceptabil în opinia recurentei ca semnificația juridică a acestei conduite, care a permis tacita relocațiune, să fie denaturată de intimata-reclamantă pentru a servi ca temei în vederea obținerii de venituri uriașe, în sumă de 5.100.000 Euro, ca și cum contractul nu ar fi fost prelungit.

Recurenta a criticat și confuzia dintre obligația de predare a spațiului închiriat (obligație de

"a face",

iar nu una de

"a da")

și obligația de plată a penalităților, după cum este inadmisibilă ideea că se plătesc dobânzi pentru o obligație care nu are ca obiect principal plata unei sume de bani. Ca urmare, este inaplicabil în cauză art. 43 C. com., astfel încât activarea clauzei penale nu era posibilă fără punerea în întârziere, fie în forma specială a acțiunii în evacuare, cum se precizează în art. 20 lit. d) teza a II-a din contract, fie cel puțin în forma unei notificări, conform art. 1079 alin. (1) C. civ.

Recurenta a subliniat că este în afara oricărui spirit de dreptate a considera ca fiind valabilă o clauză penală de 50.000 de euro pe zi de întârziere cu privire la un spațiu ce se închiriază cu 2.000 de Euro pe lună (se cere pentru trei luni de întârziere echivalentul a 212 ani de închiriere). În caz contrar, ar însemna să se admită că părțile unui contract pot stabili o valoare exorbitantă a clauzei penale, fără nicio legătură de proporționalitate cu prejudiciul previzibil în momentul încheierii acestei clauze.

Recurenta consideră că reclamanta este o societate vehicul, o interfață artificială care a produs în tot anul 2010 venituri de 15.000 de euro și nu ar putea să sufere în trei luni de zile ale aceluiași an 2010 un prejudiciu cuantificat la 5.100.000 de Euro

(adică de 1360 de ori mai mult).

Fiind evident că acest lucru nu este posibil, recurenta a cerut Înaltei Curți de Casație și Justiție să nu valideze, prin decizia sa, o astfel de clauză și nici demersul premeditat și ilicit al A.

Intimata a depus întâmpinare solicitând, în esență, respingerea recursului ca nefondat, decizia atacată fiind temeinică și legală, dând eficiență voinței contractuale a părților.

Analizând decizia recurată în raport de criticile formulate de către recurentă, în limitele controlului de legalitate și temeiurile de drept invocate, Înalta Curte de Casație și Justiție a constatat că recursul este  fondat pentru cele ce succed:

Prin sentința civilă nr. 1315 din 30 aprilie 2013, în urma stabilirii faptului că recurenta-pârâtă nu a părăsit spațiul închiriat la data de 31 decembrie 2009, Tribunalul Specializat Cluj a reținut corect că: „

(...) între părți a operat tacita relocațiune în condițiile reglementate de art. 1437 C. civ. Deși, inițial părțile au convenit ca evacuarea să se finalizeze în luna ianuarie 2010, folosirea spațiului de către pârâtă, fără ca reclamanta să împiedice această folosință prin acte materiale sau acte juridice duce la concluzia că închirierea a fost reînnoită pentru o perioadă nedeterminată. Încetarea locuțiunii continuată ca efect al tacitei relocațiuni se putea face prin denunțarea unilaterală de către oricare dintre părți. O astfel de denunțare a

venit din partea reclamantei care, prin notificarea trimisă pârâtei prin intermediul executorului judecătoresc la data de 7.05.2010, a somat pârâta să predea spațiul la dala de 12.05.2010. După această dată au încetat raporturile juridice de locațiune între cele două părți. Instanța reține că tacita relocațiune nu a fost interzisă prin contractul încheiat între părți, iar anterior expirării perioadei de închiriere reclamanta nu a anunțat concediul, respectiv denunțarea contractului.”

Prin Decizia civilă nr. 27 din 3 februarie 2014, Curtea de Apel Cluj a înlăturat considerentele reținute în mod judicios de prima instanță cu privire la prelungirea duratei contractuale pe baza  tacitei relocațiuni, fără a face în mod corect aplicarea condițiilor prevăzute de art. 1437 C. civ. pentru ca această instituție să opereze: „

Curtea constată că pe toată durata de derulare a procesului, pârâta nu s-a prevalat de tacita relocațiune afirmând tot timpul că nu a continuat să ocupe spațiul obiect al contractului de locațiune. (...)

(...) întreaga relație comercială derulată de părți relevă împrejurarea că acestea au înțeles să reglementeze prin înscrisuri toate raporturile stabilite. Astfel, se poate observa că acestea au încheiat nu mai puțin de patru acte adiționale la contractul de locațiune a spațiului în litigiu ori de câte ori au dorit fie prelungirea lui, fie modificarea clauzelor referitoare la cuantumul chiriei sau la data plății acesteia. Prin urmare, părțile au reglementat în scris toate drepturile și obligațiile lor reciproce care decurg din relațiile lor comerciale, astfel că în mod uzual si ca expresie a bunelor practici existente între acestea, pârâta nu s-a prevalat de existența unei tacite relocațiuni.

Prin urmare. Curtea constată din probele administrate că pârâta a continuat să ocupe spațiul în litigiu și după data expirării contractului de închiriere încheiat între părți, însă, nu cu intenția de a continua raporturile juridice stabilite anterior între părți, prin contractul de închiriere. Nici un moment pârâta nu a folosit spațiul ca locatar, potrivit scopului pentru care a fost închiriat. Și este așa întrucât chiar pârâta a susținut în cuprinsul notificării nr. 3114/27.04.2010 că nu a folosit spațiul (ori este de esența locuțiunii utilizarea bunului, obiect al contractului), afirmație reiterată și în răspunsul la interogatoriu. De altfel, pârâta nu s-a comportat ca un locatar, titular al unui contract de închiriere valabil încheiat, probele administrate în cauză evidențiind împrejurarea că aceasta nu a plătit chiria aferentă sau cheltuielile de întreținere datorate.

Corespunde realității faptul că prin convenția părților tacita relocațiune nu este interzisă. însă, din modalitatea în care părțile și-au gestionat relațiile comerciale - încheind înscrisuri (acte adiționale) ori de câte ori au înțeles să modifice contractul de locațiune - se poate susține cu temei că acestea au exclus tacita relocațiune.

Curtea apreciază, așadar, pentru motivele arătate anterior că nu se poate vorbi despre tacita relocațiune întrucât pârâta deși a ocupat spațiul nu l-a folosit în scopul continuării locațiunii astfel că nu se poale susține cu temei că pentru a obține despăgubirile cuprinse în clauza penală a părților, punerea în întârziere era necesară. "

Prin urmare, pentru a înlătura de la aplicabilitate instituția tacitei relocațiuni, instanța de apel a ignorat cu desăvârșire faptul că reclamanta A. nu a încercat să împiedice, sub nicio formă, prin acte materiale sau juridice, folosirea spațiului închiriat de către pârâta U. imediat după data de 31 decembrie 2009. Altfel spus, instanța de apel nu a observat că locatorul nu și-a manifestat voința juridică în sensul de a împiedica prelungirea contractului de locațiune prin tacita relocațiune. Raționamentul Curții de Apel Cluj încalcă flagrant prevederile art. 1437 C. civ. potrivit cărora:

"După expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne si e lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea ca reînnoită, efectele ei insă se regulează după dispozițiile articolului relativ la locațiunea fără termen. "

Legea prevede așadar numai două condiții pentru ca tacita relocațiune să opereze: (1) locatarul să rămână în posesia bunului după data încetării perioadei de închiriere; (2) locatorul să nu săvârșească acte materiale sau juridice de natură a intra în posesia spațiului la data încetării perioadei de închiriere.

În cazul în care aceste două condiții sunt întrunite, tacita relocațiune operează de drept, fără a fi necesară manifestarea expresă de voință a părților în acest sens.

Plata chiriei aferente perioadei de după expirarea contractului nu este o condiție pentru ca tacita relocațiune să poată opera de drept. Doar refuzul locatorului împiedică relocațiunea tacită. În lipsa împiedicării operează relocațiunea tacită a bunului deținut de locatar după expirarea termenului contractual.

Soluția conform căreia relocațiunea tacită nu operează în caz de neplată a chiriei pe perioada respectivă este greșită. Relocațiunea tacită operează prin simpla folosință lucrului după expirarea termenului contractual. În caz de neplată a chiriei se poate cere rezilierea contractului pentru neexecutare de obligații sau se poate denunța unilateral contractul, locatarul datorând chiria până la restituirea lucrului.

Modalitățile prin care tacita relocațiune poate fi înlăturată sunt: anunțarea concediului sau excluderea expresă a acesteia  printr-o clauză contractuală. Art. 1438 C.civ. prevede că tacita relocațiune, dacă nu a fost exclusă printr-o clauză contractuală expresă, poate fi împiedicată de locator doar prin anunțarea concediului, expresie a manifestării voinței de a nu reînnoi contractual desfăcut prin efectul expirării termenului. Dacă s-a anunțat concediul, locatarul nu poate opune tacita relocațiune, chiar dacă a continuat să folosească lucrul închiriat.

Rezultă, așadar, că soluția Curții de Apel Cluj este în deplină contradicție cu dispozițiile legale mai sus evocate, dar și cu voința părților expres exprimată contractual.

Tacita relocațiune operează și în situația în care durata locațiunii este prelungită anterior prin acte adiționale; ca urmare, încheierea unor acte adiționale de prelungire nu împiedică prelungirea contractului prin tacita relocațiune, dacă la încetarea perioadei din ultimul act adițional, locatorul nu își manifestă în mod clar voința juridică de a împiedica tacita relocațiune; or, în speță, locatorul nu și-a manifestat în niciun fel această voință juridică.

Numai de la momentul concediului (al denunțării unilaterale a contractului de locațiune astfel cum a fost reînnoit, fără termen) pot fi solicitate despăgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului, până la data respectivă locatarul datorând exclusiv chiria convenită prin contract; ca urmare, cât timp intimata-reclamantă nu a denunțat unilateral contractul după ce a operat tacita relocațiune și nu a trecut termenul de 15 zile de la încetarea acestuia, nu era îndreptățită să solicite activarea clauzei penale.

Înalta Curte de Casație și Justiție reamintește că aceasta este practica sa, sens în care s-a pronunțat și prin Decizia nr. 2606 din 18 iunie 1998 a Curții Supreme de Justiție care a statuat că: “

dacă locatarul a rămas în posesia fondului său de comerț după expirarea termenului contractual, fără ca locatorul să-l împiedice potrivit art. 1437 și 1452 C. civ., contractul se consideră reînnoit prin tacita relocațiune.”

Instanța de apel face o gravă confuzie între conduita procesuală și cea contractuală a părților. Pârâta s-a apărat în cadrul procesului arătând că nu a mai folosit spațiul închiriat după data de 31 decembrie 2009. Dar, dacă instanțele judecătorești au stabilit pe baza probatoriului administrat că situația de fapt este contrară afirmațiilor pârâtei, atunci concluzia firească este aceea că aceasta a continuat să folosească spațiul în condițiile în care reclamanta nu a săvârșit acte materiale sau   juridice   de   natură   a   intra  în   posesia imobilului.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte de Casație și Justiție a reținut că instanța de apel a aplicat greșit în cauză prevederile art. 1437 C. civ., referitoare la tacita relocațiune, motiv pentru care decizia nr. 27 din 3 februarie 2014 este una vădit nelegală.

Prin întâmpinarea formulată, reclamanta A. a susținut că în speță nu a operat tacita relocațiune întrucât: (1) nu a existat intenția U. de a rămâne în spațiul închiriat, în calitate de locator, după data de 31 decembrie 2009, fapt care rezultă din susținerile repetate ale U. în sensul că a eliberat spațiul la expirarea duratei contractuale; (2) oricum, chiar dacă ar fi fost reînnoit contractul ca efect al tacitei relocatiuni, acesta fusese reziliat de plin drept, în temeiul art. 9 din contract, pentru neplata chiriei pentru o perioadă de 30 de zile, în condițiile în care U. nu a mai achitat nicio chirie pentru perioada ulterioară datei de 1 ianuarie 2010.

În legătură cu prima apărare, intimata-reclamantă, deși a reproșat recurentei-pârâte că se referă la aspecte de fapt, ignoră tocmai situația de fapt care a fost reținută de Curtea de Apel Cluj.

Instanța de apel a stabilit că U. a continuat să folosească spațiul închiriat și după ajungerea la termen a contractului de locațiune. Este o contradicție în termeni ca, pe de-o parte, să se stabilească, în fapt, că U. a folosit spațiul după această dată, iar, pe de altă parte, că această folosire nu este relevantă pentru tacita relocațiune. Intimata-reclamantă denaturează astfel chiar situația de fapt stabilită în mod definitiv de către instanța de apel în urma susținerilor A. Este absurdă ideea potrivit căreia U. a continuat să folosească spațiul închiriat, dar fără efectul prelungirii contractului, ci numai pentru a fi obligată să plătească penalități de 50.000 Euro pentru fiecare zi de întârziere.

Așadar, reiterarea prin întâmpinare a unor susțineri făcute de pârâta U. anterior stabilirii situației de fapt de către instanța de apel este, pe de-o parte, inadmisibilă în faza procesuală a recursului, iar, pe de altă parte, contradictorie, întrucât dacă s-a reținut că U. a continuat să folosească spațiul după ajungerea la termen a contractului, în condițiile în care locatorul nu a făcut nici un demers pentru a prelua folosința acestui spațiu, această împrejurare de fapt nu poate avea decât relevanța juridică a reînnoirii contractului prin tacita relocațiune.

Esențial este că tacita relocațiune operează de drept, întotdeauna când se constată că locatarul dintr-un contract de locațiune cu termen rămâne în spațiu după expirarea termenului, fără ca locatarul să anunțe concediul. Acesta este sensul expres al prevederilor art. 1437 C. civ.

În ceea ce privește susținerile referitoare la rezilierea de drept a contractului de locațiune, ca urmare a neplății chiriei, este inadmisibilă formularea acestora în faza procesuală a recursului. Astfel, cauza cererii de chemare în judecată formulate de către reclamanta A. nu a fost rezilierea de drept a contractului de locațiune, ci neeliberarea spațiului închiriat în urma împlinirii termenului contractual la data de 31 decembrie 2009.

Or, potrivit art. 316 C. proc. civ.:

"Dispozițiile de procedură privind judecata de apel se aplică și în instanța de recurs, în măsura în care nu sunt potrivnice celor cuprinse în acest capitol.”

De asemenea, potrivit art. 294 C. proc. civ., aflat în Titlul IV, care reglementează apelul: "

In apel nu se poate schimba calitatea părților, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată și nici nu se pot face alte cereri noi. Excepțiile de procedură și alte asemenea mijloace de apărare nu sunt considerate cereri noi."

Prin cauză, ca element al cererii de chemare în judecată, trebuie să înțelegem: „

temeiul juridic al cererii, fundamentul raportului litigios”

.

În consecință, invocarea în recurs a rezilierii de drept a contractului de locațiune, ca nou temei în sprijinul pretențiilor decurgând din activarea clauzei penale, reprezintă o schimbare a cauzei cererii de chemare în judecată prin adăugarea unei cauze noi, care nu a fost analizată de către primele instanțe. Oricum, chiar și în cazul unui pact comisoriu de ultim grad, activarea acestuia ar fi trebuit să fie făcută de creditor (în speță, A.) în mod expres, printr-o manifestare unilaterală de voință prin care acesta să invoce în favoarea sa că a intervenit rezilierea contractului. Or, în speță, nu a existat nicio manifestare de voință a locatorului în sensul că acesta apreciază că acest contract de locațiune este considerat reziliat pentru neplata chiriei.

Pentru aceste considerente, argumentele invocate de către intimata-reclamantă prin întâmpinare, în legătură cu tacita relocațiune, sunt vădit neîntemeiate, iar susținerile derivând din așa-zisa reziliere a contractului de locațiune sunt nu numai neîntemeiate, ci în primul rând inadmisibile.

Curtea de Apel Cluj a apreciat în mod greșit că recurenta-părâtă s-ar fi aflat de drept în întârziere la data ajungerii la termen a contractului de locațiune, pentru următoarele argumente:

Prin decizia recurată, Curtea de Apel Cluj a reținut că părțile au stabilit contractual că locatarul este de drept în întârziere cu privire la obligația de

"a face"

constând în eliberarea spațiului închiriat prin simpla ajungere la termen a Contractului de locațiune.

Raționamentul care a stat la baza acestei concluzii a fost următorul:

"In speță, Curtea constată, în acord cu jurisprudența constantă a ICCJ (a se vedea, de ex. decizia nr. 1590/2009), că potrivit contractului încheiat de părți și a actelor adiționale subsecvente, pârâta a fost pusă în întârziere prin chiar voința părților stipulându-se că neexecutarea obligației de predare a spațiului obiect al locațiunii la data stabilită atrage obligația acesteia de a plăti o penalitate în cuantum de 50.000 euro pe flecare zi de întârziere.

Se poate observa, așadar, că punerea în întârziere a pârâtei nu este necesară prin raportare la dispozițiile art. 969 C.civ., ipoteza normei legale enunțate prin art. 1079 alin. (1) C.civ. nefiind întrunită. "

Curtea de Apel Cluj a respins nefondat apărările formulate de către recurenta-pârâtă referitoare la inexistența unei puneri în întârziere din partea reclamantei A. conform mecanismului contractual.

In realitate, contractul de locațiune nu prevede în mod expres scutirea locatorului de la cerința punerii în întârziere a locatarului (debitor al obligației de a face), cerință prevăzută în mod expres de prevederile art. 1079 C. civ. Dimpotrivă chiar, potrivit acestui text contractual, proprietarul și-a rezervat dreptul de a cere instanței evacuarea chiriașului, după 15 zile de la data încetării acestuia si obligarea acestuia la plata unei despăgubiri de 50.000 Euro pe fiecare zi de întârziere.

Din conținutul acestei clauze rezultă că penalitatea nu începe să curgă automat după 15 zile de la încetarea contractului, ci începe să curgă de la momentul formulării cererii de evacuare, cerere care la rândul ei poate fi făcută după 15 zile de la încetarea contractului. Aceasta înseamnă că părțile nu numai că nu au prevăzut expres că locatarul este de drept pus în întârziere, ci, dimpotrivă, au si derogat de la prevederile art. 1079 C. civ. în sensul că era necesară chiar formularea unei cereri de evacuare pentru punerea în întârziere.

Raționamentul instanței de apel este într-o vădită contradicție: pe de-o parte, cu interpretarea sistematică a contractului de locațiune și cu interpretarea acestuia în favoarea debitorului; pe de altă parte, cu interpretarea literală și gramaticală a art. 20 alin. 1 din contractul de locațiune.

Instanța de apel nu a efectuat o interpretare sistematică a contractului,