ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1254/2016

Decizia nr. 1254/2016

Asupra recursului de față. din actele și lucrările dosarului constată următoarele:

La data de 19 februarie 2010, reclamanții Orașul Băbeni și Primăria Băbeni, județul Vâlcea, au chemat în judecată pârâta SC A. SA Rm. Vâlcea, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 635.235 lei, c/v chirie restantă și dobânzi aferente trim. IV al anului 2005 și pentru cei 3 ani anteriori cererii. Tribunalul Vâlcea a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Râmnicu Vâlcea apreciindu-se contractul ca fiind un act tipic de gestiune, cu valoare sub un miliard de lei.

Prin sentința civilă nr. 7669 din 03 septembrie 2010 Judecătoria Rm. Vâlcea a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalul Vâlcea având în vedere cuantumul pretențiilor solicitate, respectiv 635.235 lei.

Prin sentința nr. 55 din 08 octombrie 2010, Curtea de apel Pitești, în soluționarea conflictului negativ a stabilit competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Vâlcea care, prin sentința civilă nr. 5460 din 18 decembrie 2012, a admis în parte cererea și a obligat pârâta la plata sumei de 3.600 lei chirie către reclamanți și la 200 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că părțile din proces au încheiat contractul de închiriere din 30 ianuarie 2002, având ca obiect terenul de 5.000 mp din Orașul Băbeni, pct. Malul Drept al Bistriței, iar durata închirierii a fost de doi ani. Acest contract a fost prelungit până la data de 30 ianuarie 2005, prin actul adițional depus în dosar.

Pârâta SC A. SA, s-a apărat în sensul că în cauză contractul a expirat și nu operează tacita relocațiune, fiind vorba de un teren din domeniul public. Legea nr. 213/1998 precizează în art. ll, în vigoare la momentul promovării cererii - 19 februarie 2010 - precum și al încheierii contractului dintre părți, că bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile și sunt supuse închirierii, în anumite condiții stabilite de lege, care în speță nu sunt respectate. A mai precizat că, terenul ce a făcut obiectul contractului are alt amplasament decât cel din acțiunea reclamantului. Pârâta a mai susținut în întâmpinare și că nu există obligația sa de a plăti chirie ulterior anului 2005.

Tribunalul a constatat că pârâta, a achitat suma de 900 lei chirie, către reclamantă, în anul 2007 care a întrerupt prescripția dreptului la acțiune și dovedește că pârâta a exploatat terenul ulterior anului 2005.

Expertiza contabilă a stabilit că prețul chiriei de 3600 lei, este datorat reclamantei și se circumscrie perioadei de 3 ani, anteriori introducerii cererii de chemare în judecată, astfel pârâta datorează această sumă de bani către reclamantă, cu titlu de chirie.

În raportul suplimentar de expertiză contabilă expertul a făcut precizarea că nu a găsit în posesia vreuneia din părți procesul verbal de predare-primire al terenului ce a tăcut obiectul contractului de închiriere, deci că lipsind acest act, rezultă că pârâta a utilizat terenul după anul 2005.

Având în vedere aceste concluzii, tribunalul a admis acțiunea, suma de 3.600 lei fiind purtătoare de dobândă legală, în cuantumul prevăzut de lege, pentru perioada de 3 ani, anterior cererii de chemare în judecată.

Excepția lipsei calității procesuale active invocată de pârâtă a fost respinsă ca nefondată, reclamanta fiind parte a contractului de închiriere.

împotriva sentinței, la data de 26 februarie 2013 au formulat apel reclamanții Orașul Băbeni și Primăria Orașului Băbeni, reprezentați prin primar.

La data de 10 aprilie 2013 a formulat cerere de aderare la apelul formulat pârâta SC A. SA, solicitând desființarea în întregime a sentinței civile, iar pe fond respingerea acțiunii.

La termenul de judecată din 12 iunie 2013, Curtea de Apel Pitești, secția a Il-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a pus în discuție excepția de netimbrare a apelului și prin Decizia nr. 23/A/Com din 12 iunie 2013 a anulat ca netimbrat apelul formulat, reținând că potrivit prevederilor art. 20 din Legea nr. 146/1997 cu modificările ulterioare, cererile introduse la instanțele judecătorești sunt supuse taxelor judiciare de timbru și timbrului judiciar, care se plătesc anticipat. S-a constatat că petenții nu au plătit anticipat taxa judiciară de timbru în sumă de 5.214 lei și timbrul judiciar în valoare de 5 lei, deși achitarea sumelor respective a fost pusă în vedere prin citație. Obligația legală nefiind îndeplinită, s-a apreciat că excepția este fondată astfel că apelul a fost anulat ca netimbrat.

Împotriva deciziei au formulat recurs reclamanții, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 5 și 9 C. proc. civ., solicitând admiterea acestuia, astfel cum a fost formulat, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare Curții de Apel Pitești.

Prin Decizia nr. 1400 din 8 aprilie 2014, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul formulat de reclamanți, a casat decizia și a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe. Curtea de Apel Pitești.

Pentru a hotărî astfel, s-a reținut că potrivit art. 304 pct. 5 C. proc. civ., decizia recurată este susceptibilă de casare atunci când a fost pronunțată cu încălcarea formelor de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. (2) din același cod. care prevăd că: ''actele îndeplinite cu neobservarea formelor legale sau de un funcționar necompetent se vor declara nule numai dacă prin aceasta s-a pricinuit părții o vătămare ce nu se poate înlătura decât prin anularea lor. In cazul nulităților prevăzute anume de lege. vătămarea se presupune până la dovada contrarie."

Cum normele prevăzute în materia taxei de timbru sunt norme de procedură, iar în speță, în faza procesuală a apelului, instanța a sancționat apelantele cu anularea apelului ca și consecință a neîndeplinirii acestei obligații stabilite în sarcina acestora, reținând că în cauză nu sunt incidente dispozițiile speciale prevăzute la 17 din Legea nr. 146/1997 privind taxele de timbru, Înalta Curte a reținut că părții i s-a produs o vătămare, care nu poate fi înlăturată decât prin anularea actului de procedură îndeplinit cu neobservarea formelor legale.

Analizând textul art. 17 din Legea nr. 146/1997 privind taxele de timbru, s-a reținut că scutirea de plata taxelor de timbru are caracter general, în sensul că privește toate acțiunile promovate de instituțiile publice, indiferent de calitatea procesuală a acestora, când au ca obiect venituri publice, astfel încât, nici una dintre aceste acțiuni nu poate fi anulată ca netimbrată.

Din această perspectivă, Înalta Curte a apreciat ca fiind fondate criticile formulate în cauză și a constatat că în raport de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanța de apel, făcând o aplicare greșită prevederilor art. 17 Legea nr. 146/1997 privind taxele de timbru, având în vedere că, sumele încasate cu titlu de chirie se varsă la bugetul de stat și devin venituri publice, iar potrivit dispozițiilor evocate apelul era scutit de plata taxelor judiciare de timbru, cum de altfel a apreciat și prima instanță, fiind greșită dispoziția instanței de apel de dare în debit a reclamantelor prin încheierea de la termenul din 15 mai 2013.

Față de considerentele expuse. Înalta Curte a constatat că soluția pronunțată de instanța de apel este nelegală, recursul fiind admis, casată decizia atacată și trimisă cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

În rejudecare, analizându-se probatoriul administrat, cât și criticile invocate, instanța a apreciat apelul ca fiind fondat iar prin Decizia nr. 398/A/Com din 4 noiembrie 2014, Curtea de Apel Pitești, secția a Il-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a admis apelul, a schimbat în parte sentința în sensul că a obligat pârâta și la plata sumei de 9.105 lei cu titlu de chirie, plus 636,25 lei penalități, fiind menținută în rest sentința.

Pentru a se pronunța astfel, s-a reținut că instanța de fond nu a avut în vedere toate clauzele contractuale, nici perioada pentru care se pretinde chirie și care se reține și în raportul Curții de conturi, ci s-a limitat doar la înmulțirea sumei de 1.200 lei anuală cu cei trei ani, dispunând inutil în acest sens efectuarea expertizei contabile.

Instanța de fond a apreciat în mod corect că operează tacita relocațiune și întreruperea termenului de prescripție, deoarece ambele părți au stat în pasivitate, reclamanții emițând niște notificări generice Iară a le da eficiență ulterioară, pârâta utilizând terenul, iară a plăti chirie.

Pentru a fi posibilă obținerea sumei din acțiunea introductivă, calculată în baza Hotărârii Consiliului Local nr. 71/2005, reclamanții trebuiau să o notifice pe pârâtă în legătură cu renegoeierea prețului și în cazul unui refuz, să-i interzică să utilizeze terenul sau să-i pretindă suma din Hotărârii Consiliului Local. Adresele din 8 martie 2001 și din 2 iulie 2006 o invită să participe la licitație pentru închirierea terenului, punându-i în vedere că neconformarea reprezintă refuzul încheierii contractului.

Instanța a concluzionat că aceste adrese sunt formale, iar continuarea utilizării s-a făcut în baza convenției inițiale, pârâta, dacă nu ar mai fî continuat să folosească terenul, în urma așa - ziselor somații ar fi trebuit să-i notifice pe reclamanți despre încetarea contractului pentru lipsa obiectului.

Prin contractul de închiriere, întocmit la data de 30 ianuarie 2002, prelungit prin tacita relocațiune în aceleași condiții, la cap. IV, art. 1 și 2 se specifică faptul că prețul este de 12.000.000 lei/an (lei vechi), preț ce se va echivala în dolari la cursul din ziua facturării, iar neplata în termen, dtice la plata de penalități de câte 5% din valoarea rămasă neachitată.

S-a apreciat că suma de 3.630 lei trebuie raportată la cursul dolarului din reglementările Băncii Naționale a României aplicându-se penalitățile stipulate în contract. S-a reținut chiria ca fiind în sumă este de 12.705 lei pentru perioada de raportare, iar penalitățile în sumă de 635,25 lei, din această sumă scăzându-se suma reținută de instanța de fond, prin menținerea sentinței.

Curtea nu a reținut apărările intimatei formulate în apel, conform cărora recurenții nu mai sunt proprietarii terenului, ci „Apele Române și alte persoane fizice cu care a contractat deja, întrucât aceste aspecte nu au fost dovedite, existând hotărâre privind dovada proprietății, în timp ce închirierile se referă la alte amplasamente și alte perioade.

În ceea ce privește apărarea privitoare la inopozabilitatea Hotărârii a Consiliului Local nr. 71 din 29 noiembrie 2005, care modifică prețul chiriei/mp. Curtea a reținut că acesta este act normativ care nu trebuia să fie comunicat ci doar publicat și, cum până în prezent această hotărâre nu a fost anulată, ea este opozabilă tuturor, cu atât mai mult cu cât nu s-a dovedit nefndeplinirea procedurilor de publicitate.

Instanța nu a avut în vedere sumele stabilite în această hotărâre, deoarece recurenții au stat în pasivitate, nu au făcut niciun demers pentru a da eficiență acestui act administrativ și susținând menținerea efectelor contractului și nu lipsa de folosință a acestuia, instanța nu poate admite acțiunea decât în măsura în care a fost învestită. In caz contrar, ar însemna să se substituie voinței părților și să modifice contractul, ceea ce nu este permis.

Apelanții se află în culpă, deoarece o eventuală notificare a pârâtei cu privire la preț ar fi determinat-o să-și precizeze poziția, în sensul de a încheia o nouă convenție sau de a renunța la teren. Pasivitatea recurenților a fost stabilită și prin raportul Curții de Conturi, însă recuperarea sumei reale în acord cu hotărârea menționată ar trebui să se facă de la cei vinovați iar nu de la pârâtă.

Față de cele menționate, în temeiul art. 296 C. proc. civ., a fost admis apelul, schimbată în parte sentința, în sensul că a fost obligată pârâta la plata sumei de 9.105 lei, cu titlu de chirie și la 636,25 lei penalități, menținându-se în rest sentința de la instanța de fond.

La data de 8 decembrie 2014, SC A. SA Rm. Vâlcea a învestit instanța cu cererea de completare a Deciziei nr. 398/A/Com din 4 noiembrie 2014. pronunțată de Curtea de Apel Pitești, în sensul de a se pronunța asupra cererii sale de aderare la apelul părții potrivnice.

În motivare, a susținut că, la termenul de judecată de la data de 10 aprilie 2013, a formulat cerere de aderare la apelul pârtii potrivnice, însă instanța a omis să se pronunțe.

Prin Decizia nr. 105/A/Com din 3 februarie 2015, Curtea de Apel Pitești, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a respins cererea de completare, reținând din probatoriul administrat, că petenta a formulat o „cerere de aderare la apelul părții potrivnice", care doar se intitulează astfel, întrucât în conținutul acesteia se solicită respingerea cererii de chemare în judecată, cu motivarea că intimații nu dispun de titlu de proprietate pentru a putea solicita chiria pentru teren, că în speță nu operează tacita relocațiune în privința contractului, că intimatul Orașul Băbeni nu are calitate procesuală activă, etc.

Aceste susțineri și argumentări au fost făcute atât la instanța de fond, cât și cu ocazia soluționării apelului, instanțele răspunzând criticilor formulate.

Instanța de apel nu s-a pronunțat asupra acestei cereri, întrucât a apreciat că nu poate constitui o cerere de aderare la apel, ci simple concluzii și apărări, având caracterul unei întâmpinări, neavând astfel niciun fel de relevanță denumirea legală care i s-a atribuit. S-a constatat că cererea petentei nu s-a încadrat în aceste dispoziții legale, aceasta nu a fost în niciun fel vătămată. întrucât au fost analizate susținerile sale și, prin urmare, nu s-a impus completarea deciziei invocate, cererea fiind astfel respinsă ca nefondată.

Împotriva Deciziei nr. 398/A/Com din 4 noiembrie 2014, cât și împotriva Deciziei nr. 105/Com din 3 februarie 2015 a formulat recurs SC A. SA, iar Orașul Băbeni prin primar, a formulat recurs împotriva Deciziei nr. 398/A/Com din 4 noiembrie 2014.

Recursul formulat împotriva Deciziei nr. 105/A/Com din 3 februarie 2015 de recurenta-pârâtă a fost întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., solicitându-se admiterea acestuia, desființarea în întregime a deciziei recurate, admiterea cererii de aderare la apel. desființarea în întregime a sentinței civile nr. 5460 din 18 decembrie 2012, pronunțată de Tribunalul Vâlcea în Dosarul nr. x/90/2012 și, pe fond, respingerea acțiunii ce constituie obiectul Dosarului nr. x/90/2012*.

În recursul formulat de reclamantul Orașul Băbeni prin primar s-a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate și, pe fond, admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată cu consecința obligării pârâtei SC A. SRL la plata sumei de 635.235 lei ce reprezintă contravaloarea chiriei restante și a dobânzilor aferente trim. IV al anului 2005 și pentru cei 3 ani anteriori prezentei cereri, chirie cerută pentru folosința terenului proprietatea reclamantului în suprafață de 5.000 mp situat în Băbeni, punctul „Malul Drept al Bistriței".

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă, prin Decizia nr. 1277 din 8 mai 2015, a admis recursurile, a casat deciziile recurate și a trimis cauza aceleiași instanțe spre rejudecare.

Pentru a se pronunța astfel, s-au reținut următoarele:

În ce privește recursul formulat de pârâtă împotriva Deciziei nr. 105/A/Com din 3 februarie 2015 a Curții de Apel Pitești s-a constatat că în primul ciclu procesual, la data de 10 noiembrie 2013. recurenta-pârâtă SC A. SA a înregistrat pe rolul Curții de Apel Pitești, învestită cu soluționarea apelului declarat de reclamantul Orașul Băbeni, împotriva sentinței nr. 5460 din 18 decembrie 2012 a Tribunalului Vâlcea, o cerere de aderare la apel.

Prin apelul formulat, apelantul-reclamant Orașul Băbeni, Primăria Orașului Băbeni a criticat hotărârea instanței de fond din perspectiva soluției de respingere a pretențiilor aferente perioadei ulterioare datei de 30 ianuarie 2005 pentru care reclamanta a pretins că a operat tacita relocațiune.

În cererea de aderare la apelul reclamantei, pârâta a adus argumente în sensul că în speță nu a operat tacita relocațiune, justificându-și astfel interesul în promovarea apelului incident prin faptul că prin acest demers judiciar a tins la schimbarea hotărârii primei instanțe în raport de sensul avut în vedere de apelul principal.

Înalta Curte a apreciat că cererea formulată de pârâtă îndeplinește cerințele legale, fiind o veritabilă cerere de aderare la apel în sensul avut în vedere de legiuitor în art. 293 alin. (1) C. proc. civ. A considerat astfel se că impune casarea ambelor decizii atacate de către recurenta-pârâtă, dat fiind faptul că, prin calificarea eronată de către instanță a cererii formulată în temeiul art. 293 C. proc. civ., examenul de legalitate și temeinicie a hotărârii apelate a fost incomplet exercitat de către instanța de apel.

Critica referitoare la inopozabilitatea Hotărârii Consiliului Local nr. 71 din 29 noiembrie 2005, a fost corect dezlegată de instanța de apel față de faptul că în speță trebuia îndeplinită, pentru opozabilitate, cerința publicării actului normativ și nu cea a comunicării acestuia.

Față de faptul că recursul reclamantei conține critici ce tind la lămurirea situației de fapt a cauzei, în raport de caracterul fondat al recursurilor declarate de recurenta-pârâtă. Înalta Curte în temeiul art. 312 C. proc. civ. a admis cele trei recursuri, a casat deciziile recurate și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe care să aibă în vedere și criticile de netemeinicie invocate de recurentul-reclamant în ceea ce privește stabilirea situației de fapt proprie speței.

Cauza a fost reînregistrată pe rolul Curții de Apel Pitești la data de 12 iunie 2015 sub nr. x/90/2010**.

Prin Decizia nr. 805/AC din 13 octombrie 2015, pronunțată de Curtea de Apel Pitești, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, au fost respinse, ca nefondate, apelurile formulate de reclamanții Orașul Băbeni și Primăria Orașului Băbeni, prin primar, precum și cererea de aderare la apel formulată de pârâta SC A. SA. împotriva sentinței nr. 5460 din 18 decembrie 2012, pronunțată de Tribunalul Vâlcea, secția a II-a civilă, în Dosarul nr. x/90/2010. A fost respinsă cererea privind plata cheltuielilor de judecată solicitate de SC A. SA.

Cu privire la apelul reclamanților Orașul Băbeni, Primăria Orașului Băbeni s-a reținut că, potrivit probatoriului administrat în cauză, rezultă că la data de 30 ianuarie 2002 între Primăria Orașului Băbeni, în calitate de proprietar și SC A. SA, în calitate de chiriaș, s-a încheiat contractul pentru o perioadă de 2 ani, având ca obiect cedarea-preluarea în chirie a terenului în suprafață de 5.000 mp situat în orașul Băbeni punctul „Malul drept al Bistriței'*. Prețul concesiunii a fost stabilit la suma de 12.000.000 lei, care a fost dispus a fi plătit de chiriaș trimestrial.

Prin actul adițional s-a prelungit durata contractului de închiriere de la 30 ianuarie 2004 până la 30 ianuarie 2005.

Prin cererea de chemare în judecată din data de 19 februarie 2010 reclamanta apelantă a solicitat obligarea pârâtei intimată la plata sumei de 635.235 lei contravaloarea chiriei restante și a dobânzilor aferente trim. al IV-lea al anului 2005 și pentru cei 3 ani anterior sesizării instanței, pentru folosința terenului în suprafață de 5.000 mp.

În susținerea pretențiilor formulate s-a invocat tacita relocațiune și Hotărârea Consiliului Local Băbeni nr. 71/2005, în temeiul căruia s-a pretins chiria de 5 lei/mp/lună, începând cu 1 octombrie 2005.

Curtea, în analiza criticilor de nelegalitate a sentinței, a reținut că în cazul contractului de locațiune (închiriere), toate obligațiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure locatarului folosința lucrului în tot timpul locațiunii. Intre obligațiile principale ale contractului de locațiune sunt și cele conform cărora locatarul are obligația de a întrebuința lucrul ca un bun proprietar și potrivit destinației sale, să plătească prețul locațiunii la termenele stabilite, dar și obligația ca la încetarea locațiunii să predea bunul în starea în care a fost preluat. Dacă locatarul rămâne în folosința lucrului după expirarea termenului contractual și fără ca locatorul să-l împiedice, locațiunea se consideră reînnoită prin tacita relocațiune, conform dispozițiilor art. 1437 și 1452 C. civ. de la 1864 aplicabile la data încheierii contractului. Tacita relocațiune va avea loc în condițiile primului contract, inclusiv cu chiria inițială, dar se va considera fără termen, cu excepția cazului în care termenul este arătat de lege.

În litigiul dedus judecății, pârâta-intimată SC A. SA nu a făcut dovada prin niciun mijloc de probă că a predat bunul la expirarea duratei contractului astfel cum a fost prelungit.

Potrivit art. 2 din contract. cap. V Obligațiile părților - chiriașul are obligația ca la expirarea contractului să predea terenul după executarea unor lucrări de reamenajare. astfel încât acesta să corespundă stării inițiale"'. în raportul de expertiză contabilă întocmit în cauză expertul desemnat a reținut că nu a fost respectată clauza contractuală din cap. V la contract privind condițiile de predare a bunului la încetarea locațiunii, s-a precizat expres că nu există proces-verbal de predare-primire a terenului care era folosit de SC A. SA și la data sesizării instanței.

Intimata pârâtă nu a făcut dovada prin probe concludente că a predat bunul la încetarea locațiunii.

Prin urmare, apărările apelantei, în sensul că a operat tacita relocațiune. sunt fondate. Nu au fost primite, însă, pretențiile acesteia cu privire Ia plata chiriei în temeiul dispozițiilor Hotărârii Consiliului Local nr. 71 din 29 noiembrie 2005 pentru că tacita relocațiune operează în condițiile clauzelor primului contract, inclusiv cu privire la chiria inițială, în cuantum de 12.000.000 lei și pentru că, contractul de locațiune este un contract consensual care se încheie prin acordul fie și tacit al pârtilor (solo consensus).

În expertiza contabilă s-a reținut că prin adresele din 08 martie 2005 și din 12 iulie 2006, SC A. SA a fost invitată de locator - Primăria Băbeni, să se prezinte pentru lămurirea situației privind expirarea contractului din 2002, în sensul de a preciza expres dacă mai participă la licitație în vederea unei noi închirieri a terenului, în caz contrar, urmând ca până la 28 iulie 2006, să elibereze terenul. Aceste adrese au fost recunoscute de intimată, însă, din susținerile acesteia din notele scrise depuse în 31 octombrie 2014, nu rezultă că s-a prezentat la negocieri, deși potrivit probatoriului administrat, a rămas în continuare în folosința terenului.

Prețul chiriei nu poate fi impus prin voința unilaterală a uneia dintre părțî. Nu s-a făcut dovada că SC A. SA a acceptat, fie și tacit chiria stabilită prin Hotărârii Consiliului Local nr. 71/2005.

În raport de cele reținute, Curtea a constatat că în mod legal instanța de fond a dispus obligarea la plata sumei de 3.600 lei contravaloarea chiriei pentru cei 3 ani anterior cererii de sesizare a instanței- 19 februarie 2010.

Capătul de cerere privind plata chiriei aferentă trim. al IV-lea al anului 2005 a fost găsit nefondat, întrucât pentru această perioadă a intervenit prescripția dreptului de a cere plata chiriei. Conform actului adițional, contractul a fost prelungit de la data de 30 ianuarie 2004 până la data de 30 ianuarie 2005. Prețul de 12.000.000 lei anual trebuia să fie plătit de chiriaș trimestrial. Prin O.P. nr. 243 din 20 februarie 2007 pârâta a plătit chiria pentru trei trimestre - perioada ianuarie - septembrie 2005. Pentru chiria aferentă perioadei octombrie - decembrie 2005, termenul de prescripție de 3 ani era împlinit în decembrie 2008, iar cererea a fost adresată instanței la data de 19 februarie 2010, la mai mult de 1 an după împlinirea termenului de prescripție.

Plata tăcută la 20 februarie 2007, nu poate fi considerată că a întrerupt termenul de prescripție pentru plata aferentă trim. al IV-lea, întrucât termenele eșalonate de plată impun calcularea separată a termenul de prescripție pentru fiecare rată, pentru fiecare prestație succesivă, conform dispozițiilor art. 3 și art. 12 din Decretul nr. 167/1958, în vigoare la data încheierii contractului. Or. plata făcută prin O.P. nr. 243/2007 a vizat chiria pentru primele 3 trimestre ale anului 2005, prin urmare, pentru a se produce efectul întreruptiv de prescripție, trebuia făcută o plată parțială în contul datoriei aferente trim. 4.

Curtea a reținut, totodată că în considerentele sentinței instanța a arătat că suma de 3600 lei este purtătoare de dobândă legală, însă în dispozitivul sentinței nu s-a reluat această dispoziție. Apelanta reclamantă prin cererea de apel nu a fomiulat critici cu privire la dobânzi, prin urmare, în virtutea principiului disponibilității, Curtea nu le-a putut analiza.

Cu privire la cererea de aderare la apel s-a reținut că aceasta este reglementată de art. 293 C. proc. civ. ca o posibilitate pentru intimatul care nu a declarat apel în termenul legal de a obține totuși schimbarea hotărârii primei instanțe.

O astfel de cerere poate fi formulată de partea care are poziția procesuală de intimat în apelul principal. Prin definiție, cererea intimatului de aderare la apelul părții potrivnice trebuie să tindă la schimbarea hotărârii primei instanțe, conform art. 293 alin. (1) C. proc. civ., motiv pentru care titularul unei asemenea cereri va indica în conținutul ei prin ce aspecte urmărește schimbarea hotărârii atacate.

Analizând cererea de aderare la apel formulată de intimata pârâtă SC A. SA, prin prisma criticilor invocate, a probatoriului administrat în cauză și a normelor de drept incidente Curtea a constatat că este nefondată.

Critica privind tacita relocațiune nu a fost primită pentru considerentele arătate în analiza criticilor din apelul formulat de reclamanți.

Totodată, Curtea a constatat că dispozițiile Legii nr. 213/1998 vizează regimul juridic al bunurilor proprietate publică. „Domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale, conform art. 4 din lege, este alcătuit din bunuri aflate în proprietatea lor și care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unitățile administrativ-teritoriale au drept de proprietate privată. Critica intimatei, potrivit căreia Orașul Băbeni nu a avut și nu are în proprietate terenul închiriat, este fără relevanță juridică în prezenta cauză.

Acțiunea întemeiată pe contractul de locațiune este o acțiune personală, nu este o acțiune reală astfel că nu interesează calitatea de proprietar al locatorului.

Pentru încheierea valabilă a unui contract cu acest obiect, nu aparența sau natura dreptului este esențială, ci situația de fapt constând în predarea bunului, menținerea acestuia în stare de întrebuințare potrivit destinației și asigurarea folosinței bunului pe toată durata contractului. Procurarea folosinței bunului nu este condiționată de calitatea de titular al dreptului de proprietate. Locațiunea fiind. în principiu, un act juridic de administrare prin care se transmite temporar folosința bunului, neproprietarul are capacitatea de a încheia un contract de închiriere în calitate de locator.

Cererea privind plata cheltuielilor de judecată formulată de SC A. SA a fot respinsă, ca nedovedită întrucât în cauză nu s-a depus chitanța privind plata acestora.

Împotriva Deciziei nr. 805/AC din 13 octombrie 2015, pronunțată de Curtea de Apel Pitești, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, au formulat recurs reclamantul Orașul Băbeni prin primar și pârâta SC A. SA Râmnicu Vâlcea.

Prin recursul propriu reclamantul Orașul Băbeni prin primar a solicitat admiterea acestuia, modificarea deciziei recurate iar pe fond admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată, cu consecința obligării intimatei SC A. SRL la plata sumei de 635.235 lei ce reprezintă contravaloarea chiriei restante și a dobânzilor aferente trim. IV al anului 2005 și pentru cei 3 (trei) ani anteriori prezentei cereri, luând in considerare raportul de expertiză în varianta a ll-a - în cuantum de 900.000 lei, chirie cerută pentru folosința terenului proprietate în suprafață de 5.000 mp situat în Băbeni, Punctul „Malul Drept al Bistriței". în drept a invocat aplicarea greșită a legii, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Recurentul critică faptul că instanța de apel nu a validat pretențiile sale cu privire la plata chiriei în temeiul dispozițiilor Hotărârii Consiliului Local nr. 71/2005 considerând că prețul chiriei nu poate fi impus prin voința unilaterală a uneia dintre părți și întrucât nu s-a făcut dovada că SC A. SA a acceptat fie și tacit chiria stabilită prin acest act normativ.

Arată recurentul că după data expirării perioadei contractuale și până la data introducerii acțiunii, intimata a fost înștiințată de nenumărate ori, în scris, în vederea clarificării situației sale juridice cu privire la acest teren însă. aceasta nu a răspuns niciuneia dintre aceste adrese, continuând să folosească terenul chiar și în prezent, aspect reținut și de instanțele anterioare.

La data de 20 septembrie 2005, Consiliul Local al Orașului Băbeni a hotărât actualizarea tarifului de bază lunar/mp al chiriilor aferente spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință, fiindu-i comunicată pârâtei factura din 16 aprilie 2008 prin care se calculează valoarea chiriei - în cuantum de 635.235 lei, așa cum este stabilită prin Hotărârii Consiliului Local din 2005, pentru perioada anterioară aferentă folosirii efective a terenului. Faptul că i-a fost comunicată factura din 16 aprilie 2008 cu prețul chiriei rezultă din cuprinsul notificării emisă de intimată în care face mențiunea expresă că o retransmite în original expeditorului și că o refuză la plată, aceasta neînțeîegând să achite nici chiria contractuală inițială deși a continuat să folosească terenul ulterior emiterii acestei facturi și luării la cunoștință a chiriei actualizate, dând dovadă de rea-credință.

Printr-o altă critică se arată că instanța de apel a analizat numai obligațiile reclamantei referitoare la notificarea chiriei actualizate, însă nu a luat în considerare în niciun fel obligațiile corelative contractuale ale intimatei: plata chiriei, predarea terenului. Faptul că intimata nu a predat terenul nici la data luării la cunoștință a chiriei actualizate - 16 aprilie 2008 - dată la care i-a fost comunicată factura din 16 aprilie 2008, reprezintă acceptarea tacită a prețului chiriei și chiar dacă a restituit factura în original, aceasta echivalează totuși cu luarea la cunoștință a cuantumului chiriei. Chiar dacă s-a considerat de către instanță că o eventuală notificare a intimatei cu privire la preț ar fi determinat-o să-și precizeze poziția, fie să încheie o noua convenție, fie să renunțe la teren, se constată că numeroasele notificări nu au avut niciun efect asupra intimatei, aceasta comportându-se ca și cum ar fi proprietarul terenului, tară a înțelege să plătească chiria.

Cu privire la termenul de prescripție a dreptului de a cere plata chiriei restante, arată recurentul că intimata datorează chiria parțial, pentru trim. IV din anul 2005 și în continuare până la data introducerii acțiunii. La data de 20 februarie 2007 intimata a tăcut o plată a chiriei, iar 19 februarie 2010 este data introducerii acțiunii pentru plata chiriei, astfel că plata efectuată de intimata reprezintă un act de întrerupere a tennenului de prescripție de la care începe să curgă un nou termen de prescripție de 3 ani, prin urmare, acțiunea este introdusă înăuntrul termenului de prescripție, instanța apreciind în mod nelegal că, în speță, a intervenit prescripția pentru plata chiriei pentru trim. IV al anului 2005.

Prin recursul propriu, recurenta pârâtă a solicitat admiterea acestuia, desființarea în întregime a hotărârii atacate pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.

În ceea ce privește modul în care Curtea de Apel Pitești a soluționat cererea de aderare la apelul formulat de Orașul Băbeni, jud. Vâlcea, consideră că această soluție este una nelegală și netemeinică, având în vedere că orașul Băbeni nu a făcut dovada proprietății nici măcar asupra presupusului teren ce ar fi făcut obiectul contractului, acest teren fiind inventariat doar în anul 2006, la patru ani după încheierea contractului și după încetarea efectelor acestuia prin ajungere la termen.

Terenul pentru care localitatea Băbeni a formulat prezenta cerere de chemare în judecată în cursul anului 2010, nu se afla și nu se află în proprietatea acesteia, fiind doar inventariat în mod abuziv, fără a deține titlu de proprietate, la data de 21 noiembrie 2006.

Printr-o altă critică se susține faptul că nu s-a făcut dovada că terenul aflat în litigiu este același cu cel ce a făcut obiectul contractului de închiriere cu toate că s-a solicitat acest lucru în toate fazele procesuale. Terenul închiriat prin contractul din 2002, având alt amplasament decât cel din acțiune, a fost folosit pentru exploatarea de balast (art. 4 din Contract) pe o suprafață de 5.000 mp, iar după epuizarea cantității de balast. în anul 2005. acest imobil a devenit proprietate privată, prin punere în posesie de către Comisia locală de fond funciar, în temeiul legilor fondului funciar. Terenul la care se face referire în acțiune nu exista fizic la data încheierii Contractului din 2002 și nu se afla în proprietatea orașului Băbeni, Ia data încheierii contractului și a actului adițional, deoarece este rezultatul modificării albiei râului și al realizării lucrărilor de apărare și îndiguire, fiind introdus în inventarul orașului Băbeni. prin Hotărârii Consiliului Local nr. 72 din 21 noiembrie 2006.

Arată recurenta-pârâtă că prin adresa din 12 iulie 2006 a fost notificată să se prezinte la licitație pentru închirierea terenului. însă nu s-a prezentat, deci nu a prelungit contractul, pentru că se epuizase cantitatea de balast iar terenul ce făcuse obiectul contractului aparținea altor persoane decât (Orașul Băbeni, persoane de la care ulterior acționarul majoritar al societății 1-a cumpărat. Ținând seama de aceste aspecte, precum și de faptul că terenul ce face obiectul litigiului a fost inventariat de orașul Băbeni doar în anul 2006 (la patru ani de la încheierea contractului), nu se poate pretinde că tacita relocațiune a operat în cauză.

Nu se poate pretinde aplicarea tacitei relocațiuni și pentru alte două considerente: nu se aplică în situația proprietății unităților administrativ-teritoriale și nu era prevăzută în contract, dovadă că am fost notificați să ne prezentăm la licitație.

Terenurile folosite sunt proprietatea acționarului majoritar al recurentei pârâte, așa cum rezultă chiar din înscrisurile depuse de Băbeni la termenul din 8 octombrie 2015, iar extragerea balastului se face din albia râului Bistrița. așa cum rezultă din contractele de închiriere încheiate cu B., depuse anterior la dosar, pe cale de consecință nu se poate aplica Hotărârii Consiliului Local de majorare a tarifelor și chiar dacă ar fi folosit terenul în speță, consideră că Hotărârii Consiliului Local prin care au fost majorate tarifele nu i se poate aplica și pentru că acest teren nu este cuprins în aria de reglementare a acesteia.

Nu în ultimul rând, arată recurenta pârâtă, nu s-a făcut dovada că Hotărârii Consiliului Local i-a fost adusă Ia cunoștință, potrivit art. 7 din Contractul de închiriere, respectiv prin scrisoare trimisă cu poștă și nu s-a făcut dovada publicității Hotărârii Consiliului Local până la acest moment, această hotărâre neaflându-se publicată pe site-ul Primăriei Băbeni, jud. Vâlcea.

Înalta Curte, analizând recursurile prin prisma criticilor formulate, constată că acestea sunt nefondate pentru considerentele ce succed.

În ceea ce privește recursul reclamantului Orașul Băbeni prin primar;

Raporturile juridice dintre părți au la bază contractul de închiriere din 30 ianuarie 2002 având ca obiect terenul de 5.000 mp din Orașul Băbeni, pct. Malul Drept al Bistriței, iar durata închirierii a fost de doi ani, fiind prelungită prin actul adițional până la data de 30 ianuarie 2005.

Având în vedere că la data expirării contractului, părțile nu și-au notificat reciproc încetarea acestuia, locatarul rămânând în folosința lucrului fără ca locatorul să-i împiedice, urmează a se analiza în ce măsură a operat tacita relocațiune.

Conform dispozițiilor art. 1437 C. civ. de la 1864, aplicabile contractului potrivit regulii tempus regit acnim, după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și este lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea ca reînnoită, efectele ei însă se regulează după dispozițiile articolului relativ la locațiunea fără termen.

Potrivit art. 1452 C. civ. de la 1864 dacă locatarul, și după expirarea termenului locațiunii, continuă a rămâne în spațiul închiriat, fără nicio împiedicare din partea locatorului, el se consideră că voiește a le ocupa sub aceleași condiții și pentru un timp determinat de obiceiul locului.

Aceste dispoziții prevăd, așadar condițiile în care se apreciază că operează tacita relocațiune, și anume: locatarul să rămână și să fie lăsat în posesie. Dacă aceste condiții sunt îndeplinite efectul tacitei relocațiuni intră în vigoare în sensul menținerii raporturilor contractuale în limitele contractului inițial, mai puțin durata acestuia care nu este determinată în timp.

Analizând datele cauzei raportat la aceste dispoziții legale se constată că în cauză contractul de închiriere a fost prelungit prin tacita relocațiune acest lucru rezultând din comportamentul părților ulterior datei de 30 ianuarie 2005.

Astfel, locatarul a rămas în spațiul închiriat, aspect reținut de instanțele de fond în urma administrării probatoriului și rezultat din faptul că pârâta-intimată SC A. SA nu a făcut dovada prin niciun mijloc de probă că a predat bunul la expirarea duratei contractului astfel cum a fost prelungit dar și din faptul că a înțeles să plătească locatorului suma de 900 lei cu titlu de chirie ulterior datei de 30 ianuarie 2005.

Locatorul nu a somat locatarul să părăsească spațiul închiriat ci a încercat o modificare a nivelului chiriei însă locatarul nu a acceptat.

Prin cererea de chemare în judecată formulată după 5 ani de la data expirării contractului reclamanta a recunoscut prelungirea acestuia prin tacită relocațiune însă pretinde plata unei chirii diferite de cea stabilită în contract invocând dispozițiile unei hotărâri a Consiliului Local Băbeni emisă ulterior momentului încheierii contractul care formează obiectul disputei dintre părți.

Rezultă astfel că în speță sunt întrunite condițiile tacitei relocațiuni aceasta având drept efect menținerea nivelului chiriei stabilită inițial.

Înalta Curte, va reține ca nefondată critica prin care se susține că instanța de apel în mod greșit nu a făcut aplicarea dispozițiilor Hotărârii consiliului Local nr. 71/2005 în sensul stabilirii nivelului chiriei raportat la indicatorii prevăzuți de această hotărâre.

În mod corect a aplicat instanța de apel dispozițiile privind tacita relocațiune și a reținut că prețul chiriei nu poate fi impus prin voința unilaterală a uneia dintre părți atâta timp cât nu s-a făcut dovada că locatorul a acceptat chiria stabilită prin acest act normativ.

Nu pot fi primite aprecierile recurentului reclamant că prin trimiterea corespondenței și a facturii prin care se calculează valoarea chiriei - în cuantum de 635.235 lei, așa cum este stabilită prin Hotărârii Consiliului Local nr. 71/2005 pârâta a devenit obligată să plătească un cuantum diferit al chiriei față de cel stabilit contractual.

De asemenea, lipsa de diligentă a recurentului reclamant și neluarea măsurilor legale de valorificare a drepturilor care decurg din calitatea de locator prin exercitarea acțiunii în evacuare la momentul când locatarul și-a exprimat refuzul expres de a plăti chiria conform Hotărârii Consiliului Local nr. 71/2005, nu sunt argumente de natură să înfrângă efectele tacitei relocațiuni.

Contrar susținerilor recurentului reclamant, instanța de apel a analizat drepturile și obligațiile părților raportat la efectele tacitei relocațiuni astfel cum acestea sunt reglementate de lege, dând eficiență acestor efecte.

Instanța de judecată analizează cauza prin prisma efectelor legale pe care legea le atribuie comportamentului părților, acestea având obligația de a urmări realizarea drepturilor conferite de lege în termenul stipulat și de a alege calea legală aptă să conducă la valorificarea acestora.

În aceste condiții, apărările recurentului reclamant prin care încearcă să atribuie comportamentului propriu dar și părții adverse alte efecte decât cele expres prevăzute de lege nu pot fi primite.

Cu privire la termenul de prescripție a dreptului de a cere plata chiriei restante, în mod greșit susține recurentul că plata făcută la data de 20 februarie 2007 reprezintă un act de întrerupere a termenului de prescripție de la care începe să curgă un nou termen de prescripție.

Conform art. 12 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă, în cazul în care debitorul este obligat la prestații succesive, dreptul la acțiune cu privire la fiecare dintre aceste prestații se stinge printr-o prestație deosebită. Astfel, plata făcută prin O.P. din 2007 a vizat chiria pentru primele 3 trimestre ale anului 2005, prin urmare, pentru a se produce efectul întreruptiv de prescripție, trebuia făcută o plată parțială în contul datoriei aferente trim. 4.

Referitor la recursul formulat de recurenta pârâtă, Înalta Curte reține următoarele:

Critica privind modul în care Curtea de Apel Pitești a soluționat cererea de aderare la apelul formulat de Orașul Băbeni, jud. Vâlcea raportat la faptul că reclamantul orașul Băbeni nu a făcut dovada proprietății terenului ce ar fi făcut obiectul contractului, este nefondată.

Contractul de locațiune nu prevede ca și condiție esențială ca locatorul să aibă calitatea de proprietar, prin urmare, chiar dacă proprietatea imobilului în litigiu ar aparține altei persoane, locatarul nu ar putea fi absolvit de plata chiriei atâta timp cât nu a predat imobilul închiriat în baza contractului.

Printr-o altă critică se susține faptul că nu s-a făcut dovada că terenul aflat în litigiu este același cu cel ce a făcut obiectul contractului de închiriere cu toate că s-a solicitat acest lucru în toate fazele procesuale.

Și această critică este nefondată având în vedere că instanțele de fond au administrat probele solicitate de părți și au reținut că afirmațiile recurentei pârâte nu sunt dovedite.

Contrar susținerilor recurentei, faptul că aceasta nu s-a prezentat la licitație pentru închirierea terenului nu a avut drept efect înfrângerea efectelor tacitei relocațiunii atâta timp cât nu a înțeles să predea terenul.

Nu are relevanță pentru obiectul cererii istoricul bunului închiriat, nici faptul că s-a epuizat cantitatea de balast iar terenul ce făcuse obiectul contractului aparținea altor persoane decât Orașul Băbeni ci efectele raporturilor juridice generate de contractul de închiriere, astfel cum s-a arătat mai sus.

Tacita relocațiune operează în temeiul legii atunci când părțile nu înțeleg să înlăture din contract incidența acesteia, neexistând o interdicție legală că nu se aplică în situația proprietății unităților administrativ-teritoriale.

Susținerile conform cărora terenul în cauză ar aparține unor terți nu sunt de asemenea relevante, pentru că astfel cum s-a arătat, nu pot avea înrâurire asupra locațiunii, locatarul având la îndemână alte căi de acțiune,

Având în vedere că nu au fost reținute efectele Hotărârii Consiliului Local nr. 71/2005 asupra raporturilor juridice dintre părți, criticile pe acest aspect nu mai au relevanță.

Față de considerentele reținute, Înalta Curte, în temeiul art. 312 C. proc. civ. va respinge recursurile, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursurile declarate de reclamantul orașul Băbeni prin primar și de pârâta SC A. SA Râmnicu Vâlcea împotriva Deciziei nr. 805/AC din 13 octombrie 2015, pronunțată de Curtea de Apel Pitești, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, ca nefondate.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 iunie 2016.