ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1220/2025

Ședința publică din data de 18 septembrie 2025

Asupra recursului civil de față;

Examinând actele și lucrările dosarului constată următoarele:

A.Obiectul cererii introductive.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Vâlcea, secția I civilă, reclamanta S.C. A. S.R.L., prin lichidator judiciar CII B. a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună:

B. Hotărârea instanței de fond.

Prin sentința civilă nr. 1097 din 2 mai 2023, Tribunalul Vâlcea, secția I civilă a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune în prestație tabulară; a admis cererea formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L. - prin lichidator judiciar CII B. în contradictoriu cu pârâta S.C. D. S.R.L. Târgu-Mureș; a constatat stingerea obligației de plată a prețului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 5 martie 2012 de BNP C., pentru imobilul situat în intravilanul orașului Băbeni, str. x, jud. Vâlcea, compus din: teren curți-construcții în suprafață de 26343 mp, cu nr. cadastral x (fost nr. cadastral x) și construcțiile amplasate pe acesta, în suprafață construită totală de 8861 mp; a dispus înscrierea în Cartea Funciară nr. x a UAT Băbeni a dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului situat în intravilanul orașului Băbeni, str. x, jud. Vâlcea compus din teren curți-construcții în suprafață de 26.343 mp cu nr. cadastral x (fost nr. cadastral x) și construcțiile amplasate pe acesta, în suprafață construită totală de 8861 mp; a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 750 RON reprezentând cheltuieli de judecată.

C. Calea de atac împotriva hotărârii primei instanțe.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta S.C. D. S.R.L. Târgu-Mureș solicitând modificarea în totalitate a sentinței atacate în sensul respingerii cererii de chemare în judecată, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

D. Hotărârea instanței de apel.

Prin decizia nr. 459/A-C din 6 decembrie 2024, Curtea de Apel Pitești, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta S.C. D. S.R.L. împotriva sentinței nr. 1097 din 2 mai 2023 pronunțate de Tribunalul Vâlcea, secția I civilă.

E. Calea de atac împotriva deciziei Curții de Apel.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta S.C. D. S.R.L., criticând-o sub următoarele motive de nelegalitate:

Curtea de Apel a încălcat autoritatea de lucru judecat a sentinței civile nr. 2721 din 24 mai 2017 pronunțată de Judecătoria Râmnicu Vâlcea în dosarul nr. x/2017, astfel că în cauză sunt întrunite cerințele art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ.

Prin această sentință s-a reținut că a intervenit rezoluțiunea de drept a contractului de vânzare-cumpărare, iar Curtea de Apel Pitești a încălcat autoritatea de lucru judecat a acesteia deoarece reanalizează și decide asupra unor aspecte tranșate definitiv de instanța anterioară.

Recurenta susține că a permis intimatei cumpărătoare folosința imobilului ulterior deciziei nr. 621/A din 10 iunie 2022 prin care s-a respins cea de-a doua cerere de evacuare pe care a formulat-o, întrucât aceasta și-a manifestat în continuare dorința de a deveni proprietara bunurilor care au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, asumându-și plata prețului acestor imobile.

Cu toate acestea, respectiva situație de fapt nu are relevanță în prezenta cauză pentru că și decizia civilă nr. 621/A din 10 iunie 2022 încalcă autoritatea de lucru judecat a sentinței nr. 2721 din 24 mai 2017, fiind potrivnică și ulterioară acesteia.

Decizia recurată a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material, astfel că în cauză sunt întrunite cerințele art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Contractul de vânzare-cumpărare stipula că neexecutarea obligației de plată într-un termen de 90 de zile atrage desființarea automată a contractului.

Din moment ce rezoluțiunea a operat de drept, iar contractul prevedea transmiterea dreptului de proprietate doar după efectuarea ultimei plăți, conform art. 1755 C. civ., dreptul de proprietate a rămas în patrimoniul recurentei, iar intimata nu avea un temei contractual pentru a solicita transferul proprietății.

Rezoluțiunea de drept a contractului de vânzare-cumpărare a fost constatată printr-o hotărâre definitivă, care are autoritate de lucru judecat și cu toate că sumele achitate de intimată ulterior rezoluțiunii au fost acceptate, acestea nu pot fi interpretate ca o reluare tacită sau confirmare a contractului. Acceptarea acestor sume de bani a fost motivată de necesitatea de a securiza financiar situația imobilului, având în vedere că intimata a refuzat să predea imobilul și a continuat să beneficieze de folosința acestuia.

Folosirea imobilului de către intimată a fost tolerată doar pentru a evita conflictele imediate, fără a implica vreo recunoaștere a validității contractului inițial. Motivele pentru care nu a fost executată hotărârea de evacuare sunt multiple și nu au legătură cu o eventuală confirmare tacită a contractului inițial. Imobilul era grevat de o ipotecă pentru o linie de credit iar recurenta avea obligații financiare față de creditorul ipotecar, inclusiv plata dobânzilor și comisioanelor. Între recurentă și intimată nu a mai intervenit nicio înțelegere ulterioară cu privire la acordarea unui nou termen de plată a prețului imobilului. Contractul inițial a fost rezoluționat, iar continuarea plăților de către intimată nu poate fi considerată drept o modificare tacită a termenilor contractuali inițiali sau o reînnoire a contractului.

Chiar dacă s-ar admite că recurenta ar fi renunțat la efectele sancțiunii rezoluțiunii, este evident că nici la data scadenței finale a obligației de plată a contractului, respectiv 20 martie 2017, intimata nu a achitat integral prețul.

Potrivit art. 1244 C. civ., înscrierile în cartea funciară ale drepturilor reale imobiliare se fac în temeiul unui act autentic notarial, al unui certificat de moștenitor eliberat de notarul public sau al altor documente prevăzute de lege. Transferul dreptului de proprietate imobiliară poate avea loc doar prin întabularea dreptului în cartea funciară, ceea ce este posibil exclusiv pe baza unui act autentic notarial.

Acțiunea în prestație tabulară nu poate fi folosită pentru a solicita instanței suplinirea consimțământului la înstrăinare. Reclamanta-intimată nu a solicitat declararea în formă autentică a achitării integrale a prețului și nici nu a obținut un extras de cont eliberat de instituția bancară competentă, așa cum era prevăzut în contract, pentru a face dovada achitării ultimei rate.

Curtea de Apel a analizat și aplicat greșit legea, respectiv art. 1552 și art. 1553 C. civ., referitoare la rezoluțiune și pactul comisoriu și a reținut în mod eronat că faptele recurentei constituie o confirmare a contractului de vânzare-cumpărare.

Nu a existat nicio renegociere a termenilor sau vreo nouă înțelegere contractuală, iar intenția recurentei nu a fost de a confirma contractul inițial, ci doar de a gestiona situația de fapt în care cumpărătorul a continuat să folosească imobilul.

C. civ. nu prevede posibilitatea confirmării rezoluțiunii și mai ales, a rezoluțiunii de drept.

Au fost aplicate greșit și dispozițiile legale referitoare la acțiunea în prestație tabulară, deoarece nu s-a ținut cont de cerințele stricte ale art. 1244 C. civ. și de condițiile necesare pentru admisibilitatea acțiunii în prestație tabulară.

Nu a existat o convenție valabilă care să permită suplinirea consimțământului pentru transferul dreptului de proprietate, rezoluțiunea de drept operând, iar reclamanta-intimată nu a demonstrat respectarea obligațiilor contractuale, inclusiv achitarea integrală a prețului până la termenul stabilit.

Se solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare.

F. Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază că aceste motive sunt neîntemeiate, iar recursul urmează a fi respins ca nefondat pentru următoarele considerente:

Recurenta invocă dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., potrivit cărora casarea unei hotărâri se poate cere când s-a încălcat autoritatea de lucru judecat.

Noțiunea de proces echitabil presupune și faptul că dezlegările definitive date problemelor de drept în litigii anterioare, dar identice sub aspectul problemelor de drept soluționate, au caracter obligatoriu în litigiile ulterioare, deoarece s-ar încălca principiul securității raporturilor juridice, cu consecința generării incertitudinii jurisprudențiale și a reducerii încrederii justițiabililor în sistemul judiciar.

Hotărârea judecătorească ce soluționează, în tot sau în parte, fondul procesului sau statuează asupra unei excepții procesuale ori asupra oricărui alt incident are, de la pronunțare, autoritate de lucru judecat cu privire la chestiunea tranșată.

În cauză, recurenta susține că prin sentința civilă nr. 2721 din 24 mai 2017 pronunțată de Judecătoria Râmnicu Vâlcea având ca obiect evacuare, instanța a reținut că a intervenit rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 5 martie 2012, iar această constatare beneficiază de protecția art. 430 și art. 431 C. proc. civ.

Înalta Curte reține că în prezentul litigiu, reclamanta-intimată a solicitat să se constate stingerea obligației de plată a prețului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 5 martie 2012, de B.N.P. C., pentru imobilul-teren și construcții situat în intravilanul orașului Băbeni, județul Vâlcea, compus din: teren curți-construcții în suprafață de 26.343 mp, cu nr. cadastral x (fost nr. cadastral x) și construcțiile amplasate pe acesta, în suprafață construită totală de 8.861 mp și să dispună înscrierea în Cartea Funciară nr. x a UAT Băbeni a dreptului de proprietate dobândit de reclamanta A. S.R.L. - în faliment, asupra imobilului - teren și construcții menționat.

Așa fiind, nu există identitate de părți, obiect și cauză între cele două litigii.

Pe de altă parte, sentința civilă nr. 2721 din 24 mai 2017 nu a fost pusă în executare, astfel că s-a împlinit termenul de prescripție a dreptului de a obține executarea silită.

Mai mult chiar, în cuprinsul deciziei civile nr. 621/A din 10 iunie 2022, Tribunalul Vâlcea a reținut, cu putere de lucru judecat că:

"ulterior pretinsei rezoluțiuni de drept a contractului de vânzare-cumpărare dintre părți în cursul anului 2015, însăși apelanta-vânzătoare a învederat că a permis intimatei cumpărătoare folosința imobilului, întrucât, ulterior rezoluțiunii, pârâta și-a manifestat în continuare dorința de a deveni proprietara bunurilor care au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 5 martie 2017, recunoscând ca atare folosința de către intimată a imobilului în litigiu în chiar baza actului de vânzare-cumpărare perfectat de părți în anul 2012, pe o perioadă de mai bine de șase ani, până la momentul emiterii notificării nr. x din 4 august 2021, în temeiul art. 1038 alin. (1) C. proc. civ., răstimp în care intimata achitase mai multe rate din prețul convenit, prevalându-se de acordul contractual dintre părți".

De altfel, această situație de fapt este recunoscută de însăși recurentă, care în motivarea recursului arată că "deși sumele achitate de reclamantă ulterior rezoluțiunii au fost acceptate, acestea nu pot fi interpretate ca o reluare tacită sau confirmare a contractului. Acceptarea acestor sume a fost motivată de necesitatea de a securiza financiar situația imobilului, având în vedere că reclamanta a refuzat să predea imobilul și a continuat să beneficieze de folosința acestuia. Astfel, sumele încasate nu reflectă o recunoaștere a valabilității contractului, ci reprezintă o compensație rezonabilă pentru utilizarea neîntreruptă a bunului de către reclamantă".

Recurenta nu a indicat astfel cauza juridică a plăților primite de la intimată, ceea ce duce la concluzia că respectivele plăți au fost efectuate în temeiul contractului încheiat între părți.

Față de aceste considerente, în cauză nu sunt întrunite cerințele art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ.

Recurenta invocă dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., potrivit cărora, casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material.

Motivul acesta presupune că instanța de fond a recurs la texte de lege aplicabile speței, dar le-a încălcat, în litera sau spiritul lor, sau le-a aplicat greșit.

În cauză, recurenta susține că instanța de apel a încălcat normele legale privind rezoluțiunea de drept a contractului.

Înalta Curte reține că în contextul factural analizat, respectiv acela în care recurenta a primit plata fără rezerve, în ceea ce privește titlul acesteia, ulterior notificării intimatei la data de 29 aprilie 2015, trebuie admis că recurenta nu a exprimat prin conduita sa, o voință neîndoielnică, neechivocă în sensul eficacității pactului comisoriu. Faptul primirii acestor plăți conduce la concluzia renunțării de către recurentă la efectele rezoluțiunii notificate intimatei în 2015.

Mai mult, astfel cum s-a reținut anterior, recurenta nu a indicat cauza juridică a plăților primite de la intimată.

În cauză s-a efectuat o expertiză contabilă din care rezultă că intimata a achitat întregul preț convenit prin contractul încheiat între părți, ultima plată fiind efectuată în data de 28 august 2020.

În cauză sunt întrunite condițiile de admitere a acțiunii în prestație tabulară întemeiată pe dispozițiile art. 896 C. civ., existând o convenție valabil încheiată, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 5 martie 2012 prin care vânzătorul s-a obligat să transmită dreptul de proprietate la data plății ultimei rate din prețul stipulat și refuzul vânzătorului de a face demersurile necesare înscrierii acestui drept în cartea funciară.

Nu pot fi reținute alegațiile recurentei în sensul că după intervenția rezoluțiunii, continuarea folosirii imobilului de către intimată poate fi considerată un contract de locațiune tacită și că plățile efectuate ulterior rezoluțiunii au fost acceptate ca o formă de chirie pentru utilizarea imobilului.

Este de reținut că recurenta invocă pentru prima dată în recurs o astfel de cauză juridică a primirii sumelor de la intimată, în apel și la fond aceasta afirmând doar că "s-au făcut efectiv plăți în considerarea faptului că ei oricum doresc să devină proprietari, deci asta presupune că doresc să devină proprietari, doresc să cumpere acel imobil".

Nu există nicio convenție între părți din care să rezulte o tacită locațiune și plăți care să reprezinte o compensație pentru folosirea imobilului.

De altfel, recurenta nu este consecventă în ceea ce privește cauza juridică a acceptării plății, arătând în motivele de recurs și faptul că avea obligații financiare față de creditorul ipotecar, inclusiv plata dobânzilor și comisioanelor și în aceste condiții, acceptarea plăților de la intimată a fost o măsură de protecție financiară.

Față de aceste considerente, Înalta Curte constată că în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea deciziei recurate și, pe cale de consecință, recursul urmează a fi respins ca nefondat, potrivit dispozițiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă D. S.R.L. împotriva deciziei nr. 459/A-C din 6 decembrie 2024, pronunțate de Curtea de Apel Pitești, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică astăzi, 18 septembrie 2025.