ÎCCJ, decizie (scj.ro #86521)

ÎCCJ, decizie (scj.ro #86521) (Înalta Curte de Casație și Justiție)

COUR EUROPÉENE DES DROITS

DE L’HOMME

EUROPEAN COURT OF HUMAN

RIGHTS

TROISIÈME SECTION

AFFAIRE

RADOVICI ET STĂNESCU

c. ROUMANIE

(Requêtes n

os

68479/01, 71351/01 et 71352/01 jointes)

ARRÊT

STRASBOURG

2 novembre 2006

DÉFINITIF

02/02/2007

Cet arrêt deviendra définitif dans les

conditions définies à l'article 44 § 2 de la Convention. Il

peut subir des retouches de forme.

En l'affaire Radovici et Stănescu c. Roumanie,

La Cour européenne des Droits de l'Homme (troisième

section), siégeant en une chambre composée de :

MM.

B.M.

Zupanèiè

,

président

,

J.

Hedigan

,

C.

Bîrsan

,

V.

Zagrebelsky

,

M

me

A.

Gyulumyan

,

MM.

E.

Myjer,

David Thór

Björgvinsson,

juges

,

et de M.

V.

Berger

,

greffier de section

,

Après en avoir délibéré en chambre du conseil le 12 octobre

2006,

Rend l'arrêt que voici, adopté à cette date :

PROCÉDURE

requêtes (n

os

68479/01, 71351/01 et 71352/01) dirigées contre

la Roumanie et dont deux ressortissantes de cet Etat, M

mes

Ioana Cristina Radovici et Elena Stănescu (« les requérantes »),

ont saisi la Cour le 1

er

janvier et le 5 juin 2001 en

vertu de l'article 34 de la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et

des Libertés fondamentales (« la Convention »).

sœur, M

me

C. Ehrhardt. Le gouvernement roumain (« le

Gouvernement ») a été représenté par son agente, M

me

B.

Ramașcanu, directrice au ministère des Affaires étrangères.

leur droit de propriété contraire à l'article 1 du Protocole n

o

1, en raison de l'impossibilité prolongée dans laquelle elles s'étaient

trouvées de disposer d'un immeuble qui leur avait été rétrocédé et de percevoir

un loyer, impossibilité ayant résulté de l'application des dispositions d'urgence

adoptées par le gouvernement en matière de baux d'habitation.

première section de la Cour (article 52 § 1 du règlement). Au

sein de celle-ci, la chambre chargée de les examiner (article 27 § 1 de la

Convention) a été constituée conformément à l'article 26 § 1 du

règlement.

er

novembre 2004, la Cour a modifié la

composition de ses sections (article 25 § 1 du règlement). Les présentes

requêtes ont été attribuées à la troisième section remaniée

en conséquence (article 52 § 1).

de les joindre et les a déclarées recevables.

des observations écrites complémentaires (article 59 § 1 du règlement).

EN FAIT

I.  LES CIRCONSTANCES DE L'ESPÈCE

1933, et résident à Bucarest.

requêtes, tels qu'ils ont été exposés par les parties, peuvent se résumer

comme suit.

o

68479/01

a)  Action

en revendication immobilière

tribunal de première instance de Bucarest une action en revendication d'un

immeuble nationalisé par le décret n

o

92/1950. Sis à

Bucarest, au numéro 184-B de la rue Calea Griviței, ce bien se composait d'une

maison comprenant plusieurs appartements ainsi que du terrain sur lequel se

trouvait la maison. A cette époque, l'un des appartements était occupé par E.D.

en vertu d'un contrat de bail conclu avec l'Etat en 1986 et dont la durée avait

été prorogée jusqu'au 8 avril 1999 par l'effet de la loi n

o

17/1994.

tribunal fit droit à la demande des requérantes au motif que la

nationalisation du bien avait été illégale et ordonna aux autorités

administratives compétentes de leur restituer leur bien. A cette date, les

intéressées commencèrent à acquitter les taxes et les impôts fonciers

afférents à leur immeuble.

b)  Démarches

en vue de la conclusion d'un contrat de bail avec la locataire E.D.

notifièrent à E.D. le jugement du 2 avril 1997 par l'intermédiaire

d'un huissier de justice et par lettre recommandée avec accusé de réception,

conformément aux dispositions de la loi n

o

114 du 11 octobre 1996.

Dans leur notification, elles invitaient E.D. à conclure un contrat de

bail avec elles, nouvelles propriétaires de l'appartement occupé par E.D., et

lui indiquaient en vue du versement du loyer les coordonnées d'un compte ouvert

à leurs noms à la Caisse d'épargne.

d'urgence du gouvernement (OUG) n

o

40/1999, les requérantes se

rendirent au domicile de E.D., qui ne voulait pas donner suite à leur

demande, afin de procéder à la conclusion d'un contrat de bail ;

elles se heurtèrent au refus catégorique de E.D.

c)  Première

procédure d'expulsion à l'encontre de E.D.

engagèrent devant le tribunal de première instance de Bucarest

une procédure d'expulsion à l'encontre de E.D. Elles faisaient valoir

que E.D. occupait leur immeuble sans titre de location et avait refusé de

conclure avec elles un bail et de leur verser le loyer y afférent. Elles se

plaignaient en outre que E.D avait organisé un élevage de porcs au sous-sol de

l'immeuble, ce qui l'avait endommagé et rendu insalubre.

première instance accueillit leur demande et ordonna que E.D. fût

expulsée de l'immeuble litigieux. Il constata que E.D. n'avait pas demandé la

prolongation du bail relatif à l'appartement qu'elle occupait avec sa

famille, possibilité qui était prévue par l'article 2 de l'OUG n

o

40/1999 et qui lui aurait permis de conclure un contrat avec les nouvelles

propriétaires. Le tribunal releva aussi que les requérantes n'avaient pas

respecté l'obligation découlant de l'article 10 § 1 de l'OUG de notifier au

locataire, dans un délai de trente jours à compter de la date d'entrée

en vigueur de l'ordonnance, par l'entremise d'un huissier de justice et par

lettre recommandée avec accusé de réception, la date et le lieu fixés en vue de

la conclusion d'un contrat de bail.

le non­respect par le propriétaire de ces formalités entraînait la prolongation

du contrat antérieur jusqu'à la conclusion d'un nouveau contrat, le

tribunal estima néanmoins que cette disposition n'était pas applicable en l'espèce

compte tenu de l'exception prévue par l'article 13 d) de l'OUG, selon laquelle

la prolongation n'intervenait pas en cas de litige résultant du refus du

locataire de conclure un contrat de location avec le nouveau propriétaire. Le

tribunal considérait en effet que les requérantes avaient prouvé que E.D. avait

refusé de conclure un tel contrat. Il jugea dès lors que la prolongation

du contrat de bail n'était pas intervenue et que E.D. occupait l'immeuble des

requérantes sans aucun titre de location.

départemental de Bucarest confirma en appel le bien-fondé de ce jugement. Il

estima que les juges du fond avaient fait une application correcte de l'article

13 d) de l'ordonnance en considérant que la prolongation du contrat de bail n'avait

pas eu lieu compte tenu du refus de E.D., prouvé par les requérantes, de

conclure un bail avec elles, nouvelles propriétaires.

la cour d'appel de Bucarest accueillit le recours formé par la partie

défenderesse et rejeta l'action des requérantes. Elle releva que ces

dernières n'avaient pas invité E.D. à conclure un bail dans les

conditions et les formes prévues par l'article 10 § 1 de l'OUG et jugea,

dès lors, que le contrat de bail antérieurement conclu entre E.D. et l'Etat

s'était prolongé automatiquement en vertu de l'article 11 § 1 de l'OUG. Les

motifs de l'arrêt ne faisaient aucune mention de l'applicabilité en l'espèce

de l'article 13 d) de l'OUG.

d)  Action

en dommages-intérêts contre E.D. pour privation de jouissance

assignèrent E.D. en justice afin de la voir condamner au paiement d'une

somme destinée à compenser leur privation de jouissance de l'appartement

que la défenderesse occupait dans leur immeuble depuis 1998 sans leur verser de

loyer.

première instance de Bucarest rejeta leur demande au motif que la

défenderesse était bénéficiaire d'un contrat de bail avec l'Etat, lequel s'était

prolongé automatiquement faute pour les requérantes d'avoir respecté les conditions

de forme prévues par l'article 10 § 1 de l'OUG. Ce jugement devint définitif

à une date non précisée, après avoir été confirmé, sur recours

des requérantes, par un arrêt du tribunal départemental de Bucarest.

e)  Seconde

procédure d'expulsion à l'encontre de E.D.

engagèrent auprès du tribunal de première instance de

Bucarest une procédure d'expulsion à l'encontre de E.D., au motif que

celle-ci occupait un appartement dont elles étaient propriétaires sans leur payer

de loyer et qu'elle avait une conduite telle que la cohabitation entre elle et

les autres occupants de l'immeuble était devenue impossible. Elles indiquaient

qu'après s'être vu restituer leur immeuble par le jugement

définitif du 2 avril 1997, elles avaient fait plusieurs tentatives pour

conclure avec la défenderesse un contrat de bail, mais en vain, E.D. s'étant

constamment montrée agressive à leur égard. Elles s'appuyaient sur

plusieurs plaintes qu'elles avaient déposées contre E.D. auprès des

organes de police. Les intéressées invoquaient l'article 24 b) de la

loi n

o

114/1996 combiné avec l'article 13 i) de l'OUG.

première instance de Bucarest rejeta leur demande comme

manifestement mal fondée. Il estima que, comme il s'agissait d'une action en

résiliation d'un contrat de bail, les intéressées auraient dû prouver qu'elles

avaient conclu un tel contrat avec la défenderesse et qu'il existait des

circonstances rendant impossible la cohabitation entre E.D. et les autres

occupants de l'immeuble, ce qu'elles avaient omis de faire. Les motifs de ce

jugement ne faisaient aucune mention du grief des requérantes relatif au non­paiement

du loyer par E.D.

arrêt définitif du 15 février 2002, le tribunal départemental de

Bucarest fit droit à leur demande. Il jugea que E.D. occupait l'immeuble

des requérantes sans aucun titre, compte tenu de ce que la défenderesse avait

empêché le raccordement de l'appartement au réseau de gaz de ville et

avait entravé l'utilisation par les autres locataires des parties communes de l'immeuble,

circonstances dans lesquelles la prolongation automatique de son contrat de

bail n'avait pas eu lieu. Le tribunal ordonna en conséquence son expulsion de l'appartement

qu'elle occupait dans l'immeuble des requérantes.

une action en expulsion contre les membres de la famille de E.D. qui vivaient

avec cette dernière dans l'appartement en cause. Leur demande fut

accueillie par un jugement définitif du 11 novembre 2002, qui ordonnait que les

proches de E.D. fussent expulsés de l'appartement.

du tribunal de première instance de Bucarest se rendit à l'appartement

des requérantes et les remit en possession de l'appartement après avoir

cassé les serrures de la porte d'entrée pour pouvoir y accéder. L'huissier nota

dans le procès-verbal dressé ce jour-là que l'appartement était gravement

détérioré, plusieurs vitres étant manquantes ou brisées.

que E.D. a occupé dans leur immeuble entre le 2 avril 1997 et le

23 septembre 2003.

o

71351/01

a)  Action

en revendication immobilière

tribunal de première instance de Bucarest une action en revendication d'un

immeuble nationalisé par le décret n

o

92/1950. Sis à

Bucarest, au numéro 184-B de la rue Calea Griviței, ce bien se composait d'une

maison comprenant plusieurs appartements ainsi que du terrain sur lequel se

trouvait la maison. A cette époque, l'un des appartements était occupé par C.C.

en vertu d'un contrat de bail conclu avec l'Etat en 1968 et dont la durée avait

été prorogée jusqu'au 8 avril 1999 par l'effet de la loi n

o

17/1994.

tribunal fit droit à la demande des requérantes au motif que la

nationalisation du bien avait été illégale. A cette date, les intéressées

commencèrent à acquitter les taxes et les impôts fonciers

afférents à leur immeuble.

b)  Démarches

en vue de la conclusion d'un contrat de bail avec le locataire C.C.

à C.C. le jugement du 2 avril 1997 par le biais d'un huissier de

justice et par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux

dispositions de la loi n

o

114 du 11 octobre 1996. Dans

leur notification, elles invitaient C.C. à conclure un contrat de bail

avec elles, nouvelles propriétaires de l'appartement qu'il occupait, et lui

indiquaient en vue du versement du loyer les coordonnées d'un compte ouvert

à leurs noms à la Caisse d'épargne.

domicile de C.C., qui ne voulait pas donner suite à leur demande, afin

de procéder à la conclusion d'un contrat de bail ; elles se

heurtèrent au refus catégorique de C.C.

c)  Première

procédure d'expulsion à l'encontre de C.C.

vigueur de l'OUG n

o

40/1999, les requérantes engagèrent

devant le tribunal de première instance de Bucarest une procédure d'expulsion

à l'encontre de C.C. Elles faisaient valoir que C.C. occupait leur

immeuble sans titre de location et avait refusé de conclure avec elles un bail

et de leur verser le loyer sur le compte ouvert à la Caisse d'épargne,

comme elles l'y avaient invité en vertu de la loi n

o

114/1996.

première instance de Bucarest rejeta l'action des requérantes au

motif qu'elles n'avaient pas respecté les conditions de forme imposées par l'article 10 § 1

de l'OUG n

o

40/99. S'appuyant sur l'article 11 § 1 de l'OUG, selon

lequel le non-respect par le propriétaire de ces formalités entraînait la

prolongation du contrat antérieur, le tribunal considéra que le bail

précédemment conclu entre C.C. et l'Etat s'était prolongé et que C.C. avait

donc un titre de location valable relativement à l'immeuble des

requérantes.

Invoquant l'article 13 d) de l'OUG, elles affirmaient que la

prolongation du contrat de bail n'intervenait pas si le locataire avait refusé

de conclure un contrat de location avec le nouveau propriétaire. Dès

lors qu'elles avaient prouvé que C.C. avait refusé de conclure avec elles un

tel contrat, elles estimaient que la prolongation automatique du bail n'avait

pas eu lieu et que C.C. occupait leur immeuble sans aucun titre de location.

départemental de Bucarest accueillit l'appel des requérantes. Il considéra que

les juges du fond avaient simplement analysé les exigences de l'article 10 § 1

de l'OUG concernant les conditions de forme de la notification, sans tenir

compte du fait que l'article 13 d) de la même OUG excluait la

prolongation du contrat au profit d'un locataire ayant refusé de conclure un

bail avec le nouveau propriétaire. Le tribunal constata qu'en l'espèce

C.C avait refusé de donner suite aux demandes répétées des requérantes en vue

de la conclusion d'un bail et ordonna son expulsion.

cour d'appel de Bucarest accueillit le recours formé par C.C. contre cette

décision. Elle confirma le bien-fondé du jugement du tribunal de

première instance et rejeta l'action des requérantes au motif qu'elles n'avaient

pas respecté les conditions et les formes prévues par l'article 10 § 1 de l'OUG

en notifiant à C.C. leur demande relative à la conclusion d'un

bail.

d)  Seconde

procédure d'expulsion à l'encontre de C.C. et des tiers qui cohabitaient

avec lui dans l'appartement des requérantes

première instance de Bucarest accueillit la demande des requérantes

et ordonna l'expulsion de C.C. et des tiers qui cohabitaient avec lui. Faisant

application de l'exception prévue par l'article 13 i) de l'OUG n

o

40/1999,

le tribunal jugea que C.C. occupait l'immeuble des requérantes sans aucun titre

locatif, compte tenu de ce qu'il avait empêché le raccordement de l'appartement

au réseau de gaz de ville et avait entravé l'utilisation par les autres

locataires des parties communes de l'immeuble, circonstances dans lesquelles la

prolongation automatique de son contrat de bail n'avait pas eu lieu. Ce

jugement devint définitif après avoir été confirmé par des décisions du

tribunal départemental et de la cour d'appel de Bucarest en date du 6 février

et du 23 mai 2003 respectivement.

cohabitaient avec lui quittèrent les lieux et les requérantes prirent

possession de l'appartement. Celui-ci était gravement détérioré, l'ensemble des

canalisations et installations d'alimentation en eau ayant été détruites.

que C.C. a occupé dans leur immeuble entre le 2 avril 1997 et le

24 juillet 2004.

o

71352/01

a)  Action

en revendication immobilière

tribunal de première instance de Bucarest une action en revendication d'un

immeuble nationalisé par le décret n

o

92/1950. Sis à

Bucarest, au numéro 184-B de la rue Calea Griviței, ce bien se composait d'une

maison comprenant plusieurs appartements ainsi que du terrain sur lequel se

trouvait la maison. A cette époque, l'un des appartements était occupé par I.M.

et I.V. en vertu d'un contrat de bail conclu avec l'Etat en 1974 et dont la

durée avait été prorogée jusqu'au 8 avril 1999 par l'effet de la loi n

o

17/1994.

tribunal fit droit à la demande des requérantes au motif que la

nationalisation du bien avait été illégale. A partir de cette date, les

intéressées commencèrent à acquitter les taxes foncières

afférentes à leur immeuble.

b)  Démarches

en vue de la conclusion d'un contrat de bail avec les locataires I.M. et I.V.

notifièrent à I.M. et I.V. le jugement du 2 avril 1997 par le

biais d'un huissier de justice et par lettre recommandée avec accusé de

réception. Dans leur notification, elles invitaient I.M. et I.V. à

conclure avec elles, nouvelles propriétaires de l'immeuble habité par eux, un

contrat de bail en vertu de la loi n

o

114/1996, et leur

indiquaient en vue du versement du loyer les coordonnées d'un compte bancaire

qu'elles avaient ouvert.

domicile de I.M. et I.V., qui ne voulaient pas donner suite à leur

demande, afin de procéder à la conclusion d'un contrat de bail ;

elles se heurtèrent à un refus catégorique.

c)  Première

procédure d'expulsion à l'encontre de I.M. et I.V.

vigueur de l'OUG n

o

40/1999, les requérantes engagèrent

devant le tribunal de première instance de Bucarest une procédure d'expulsion

à l'encontre de I.M. et I.V. Elles faisaient valoir que I.M. et I.V.

occupaient leur immeuble sans titre de location et avaient refusé de conclure

avec elles un bail et de leur verser le loyer y afférent, comme elles les y

avaient invités en vertu de la loi n

o

114/1996. Elles se

plaignaient en outre qu'ils avaient détérioré certaines parties de l'immeuble.

première instance de Bucarest rejeta leur demande. Relevant qu'elles n'avaient

pas respecté les conditions de forme imposées par l'article 10 § 1 de l'OUG en

matière de notification aux locataires, le tribunal concluait que le non-respect

par les propriétaires de ces formalités entraînait en vertu de l'article 11 § 1

de l'OUG la prolongation du contrat antérieur conclu entre I.M. et I.V. d'une

part, et l'Etat d'autre part. Partant, les défendeurs avaient un titre de

location valable relatif à l'appartement qu'ils occupaient dans l'immeuble

litigieux.

Invoquant l'article 13 d) de l'OUG, elles affirmaient que la

prolongation du contrat de bail n'intervenait pas si le locataire avait refusé

de conclure un contrat de location avec le nouveau propriétaire. Dès

lors qu'elles avaient prouvé que I.M. et I.V. avaient refusé de conclure avec

elles un tel contrat, elles estimaient que la prolongation automatique du bail

ne pouvait pas avoir lieu et que I.M. et I.V. occupaient leur immeuble sans

aucun titre de location.

départemental de Bucarest rejeta l'appel des requérantes. Il releva tout d'abord

que I.M. et I.V. avaient en effet refusé de conclure un nouveau bail avec les

requérantes, bien qu'ils y eussent été invités par le biais d'un huissier de

justice. Il estima ensuite que le bail d'habitation au profit de I.V. et I.M. s'était

toutefois prolongé automatiquement en vertu des articles 10 § 1

et 11 § 1 combinés de l'OUG n

o

40/1999, ce en

raison du manquement des requérantes à respecter les conditions de forme

requises par ces dispositions dans le cadre des rapports entre propriétaires et

locataires.

définitif de la cour d'appel de Bucarest en date du 19 décembre 2000.

d)  Seconde

procédure d'expulsion à l'encontre de I.M. et I.V.

assignèrent I.M. et I.V. devant le tribunal de première instance

de Bucarest afin d'obtenir leur expulsion de l'appartement qu'ils occupaient

dans leur immeuble sans aucun titre locatif.

tribunal fit droit à leur demande en constatant que l'OUG n

o

40/1999 avait cessé de produire ses effets le 8 avril 2004 et que les

défendeurs n'avaient pas ultérieurement conclu de contrat de bail avec les

requérantes.

du tribunal de première instance de Bucarest se rendit à l'appartement

occupé par I.M. et I.V. et releva qu'ils refusaient de quitter les lieux au

motif qu'ils n'avaient pas trouvé d'autre logement.

de leur propre chef après avoir reçu des requérantes 5 millions de lei

(soit environ 140 euros) à titre d'aide au déménagement.

que I.M. et I.V. ont occupé dans leur immeuble entre le 2 avril 1997 et le

4 mai 2005.

II.  LE DROIT INTERNE PERTINENT

étaient libellées comme suit à l'époque des faits :

o

5/1973 sur la gestion des logements

et les rapports entre propriétaires et locataires

« Le

locataire perd le droit d'occuper le logement objet du bail et est expulsé dans

les cas suivants :

(...)

d)  Si,

de mauvaise foi, il omet pendant trois mois consécutifs de s'acquitter du loyer

ou des charges.

L'expulsion

du locataire dans les cas prévus par le présent article est ordonnée par

décision de justice. »

o

17/1994 du 18 avril 1994 sur la

prolongation et le renouvellement des baux d'habitation

« Quel

que soit le propriétaire, tout bail d'habitation concernant un logement dont la

location est régie par la loi n

o

5/1973 (...) et qui se trouve en

cours au moment de l'entrée en vigueur de la présente loi est prolongé de plein

droit pour une période de cinq ans, dans les mêmes conditions [que celles

fixées par la loi n

o

5/1973]. »

o

114 du 11 octobre 1996 sur le

logement (publiée au Journal officiel du 31 décembre 1997)

Article

21

« La

location d'un local à usage d'habitation se fait en vertu d'un accord

entre le propriétaire et le locataire, consigné par écrit et enregistré

auprès des autorités fiscales locales (...) »

Article

23

« Si

les parties ne s'accordent pas sur le renouvellement du contrat de location, le

locataire est tenu de quitter le logement à la date d'échéance de son

bail. »

Article

24

« La

résiliation du contrat de bail avant la date de son échéance intervient :

(...)

b)  à

la demande du propriétaire, en cas de non-paiement du loyer par le locataire

pendant trois mois consécutifs ;

(...)

i)  lorsque

le comportement du locataire rend impossible la cohabitation avec les autres

occupants de l'immeuble ou empêche l'utilisation normale du logement ;

(...) »

o

40 du 8 avril 1999 sur la protection des locataires et la fixation du

montant du loyer pour les locaux à usage d'habitation

Article

2

« La

durée d'un bail d'habitation (...) concernant un local rétrocédé à son

ancien propriétaire est prolongée à la demande du locataire pour une

période maximale de trois ans à compter de la date de l'entrée en vigueur

de la présente ordonnance. »

Article

9 § 1

« Un

nouveau contrat de bail est conclu entre le propriétaire et le locataire

à la demande du locataire. Le propriétaire personne physique fait

enregistrer le nouveau contrat de bail par les autorités fiscales locales. La

personne juridique qui a détenu ou administré le logement informe le locataire

bénéficiaire du contrat de bail, par lettre avec accusé de réception, dans un

délai de quinze jours à compter de la date de la restitution du

logement, qu'il peut à compter de cette date conclure un nouveau contrat

de bail avec le propriétaire qui s'est vu rétrocéder le local. »

Article

10 § 1

« Le

propriétaire notifie au locataire, dans un délai de trente jours à

compter de la date de l'entrée en vigueur de la présente ordonnance et par le

biais d'un huissier de justice, la date et le lieu fixés en vue de la

conclusion d'un nouveau bail. La notification est adressée par lettre

recommandée avec accusé de réception. (...) »

Article

11 § 1

« Le

non-respect par le propriétaire des dispositions de l'article 10 § 1 entraîne

la prolongation de plein droit du contrat de location antérieur jusqu'à

la conclusion d'un nouveau contrat de bail. Le non-paiement du loyer par le

locataire jusqu'à la conclusion du nouveau contrat ne peut être

invoqué par le propriétaire comme motif d'expulsion.

L'absence de

réponse écrite ou le refus injustifié du locataire de conclure un nouveau

contrat de bail dans le délai de soixante jours à compter de la date de

réception de la notification donne au propriétaire la faculté de demander l'expulsion

sans condition du locataire (...) par voie de décret présidentiel. »

Article

13

« La

prolongation du bail ne s'applique pas : (...) d) en cas de litige résultant du

refus du locataire, après notification en vertu de la loi n

o

17/1994, n

o

112/1995 ou n

o

114/1996, de conclure un

nouveau contrat de location avec le propriétaire ; (...) i) s'agissant d'un

locataire qui rend impossible la cohabitation ou qui entrave l'utilisation

normale de l'habitation ; (...) »

Article

32

« Le

montant du loyer est fixé par voie de négociation entre le locataire et le

propriétaire lors de la conclusion du nouveau contrat de bail. Le loyer ne

saurait dépasser 25 % du revenu net mensuel du foyer si celui-ci n'excède

pas le salaire net mensuel moyen du pays. »

o

241 du 16 mai 2001 a approuvé l'OUG

n

o

40/99 et en a modifié l'article 2, portant à cinq ans la

durée d'un bail d'habitation prolongé à la demande du locataire s'il s'agit

d'un immeuble rétrocédé à son ancien propriétaire ; la loi a également

modifié l'article 32 de l'OUG en disposant que le loyer dû par un

locataire ne saurait dépasser 15 % du revenu net mensuel du foyer.

o

40/99 ont cessé le

8 avril 2004. En vertu de l'OUG n

o

8/2004, seul un bail d'habitation

concernant un local appartenant à l'Etat peut être prolongé de

cinq ans, à la demande du locataire.

EN DROIT

I.  SUR L'EXCEPTION PRÉLIMINAIRE DU GOUVERNEMENT

requêtes pour non­épuisement des voies de recours internes. Il affirme

que les intéressées auraient dû engager contre les locataires une

procédure d'expulsion fondée sur l'article 24 de la loi n

o

114/1996

et se plaindre expressément du non­paiement des loyers pendant plus de trois

mois consécutifs. Il souligne qu'une telle procédure est différente des actions

qu'elles ont introduites devant les juridictions nationales, actions dans

lesquelles elles invoquaient l'absence de titre de location entre les mains des

locataires et non le défaut de paiement des loyers. Concernant la seconde

procédure d'expulsion dirigée contre la locataire E.D., le Gouvernement considère

que les requérantes n'ont pas clairement précisé que leur demande en justice

était motivée par le refus de la partie défenderesse de leur verser le loyer.

valoir que, pour posséder la qualité pour agir dans la procédure indiquée par

le Gouvernement, il faut pouvoir se prévaloir d'un contrat de bail conclu avec

le locataire. Or elles rappellent qu'en dépit de leurs nombreuses démarches en

vue de la conclusion d'un tel contrat, les occupants de leur immeuble ont

toujours refusé de les rencontrer et de les reconnaître en tant que

propriétaires. Dans ces circonstances, la procédure mentionnée par le

Gouvernement est vouée à l'échec et n'est pas un recours effectif au

sens de l'article 35 § 1 de la Convention.

procédure mentionnée par le Gouvernement. Elle rappelle que, selon une

jurisprudence constante, l'obligation d'épuiser les voies de recours internes

se limite à celle de faire un usage normal des recours efficaces,

suffisants et accessibles (voir, parmi bien d'autres,

Brozicek c. l'Italie,

arrêt du 19 décembre 1989, Série A n

o

167, § 34). Or,

en l'espèce, il est indéniable que l'efficacité d'une procédure d'expulsion

telle que celle indiquée par le Gouvernement, motivée par le non-paiement du

loyer et fondée sur la loi n

o

114/1996, qui constitue le

droit commun en matière, se heurtait à des obstacles majeurs en

présence des dispositions spéciales de l'OUG en vigueur à l'époque des

faits. Force est de constater, à cet égard, que l'article 11

premier alinéa in fine de l'OUG précisait expressément que « le non-paiement

du loyer par le locataire jusqu'à la conclusion du nouveau contrat ne

peut être invoqué par le propriétaire comme motif d'expulsion »

(paragraphe 57 ci-dessus).

considérer les requérantes comme les nouvelles propriétaires, et donc de l'absence

de tout rapport contractuel entre celles-ci et les locataires, il n'est pas

déraisonnable de penser, comme les requérantes, qu'elles risquaient d'être

déboutées d'une éventuelle action fondée sur l'article 24 de la loi n

o

114/1996

en raison de leur défaut de qualité pour agir.

aucune affaire tirée de la jurisprudence nationale dans laquelle un

propriétaire qui se trouvait dans la même situation que les requérantes

aurait obtenu une décision définitive lui ayant donné gain de cause par la voie

d'une action fondée sur l'article 24 de la loi n

o

114/1996.

o

68479/01, une action similaire à celle indiquée par le Gouvernement a

été engagée par les requérantes à l'encontre de la locataire E.D. Or le

tribunal de première instance n'a pas répondu à l'argument

que les requérantes tiraient du non-paiement du loyer par la défenderesse

(paragraphe 22

in fine

ci‑dessus) et c'est sur un fondement

différent, à savoir le comportement abusif de la locataire, que la

demande d'expulsion a finalement été accueillie par l'arrêt définitif du

tribunal départemental de Bucarest en date du 15 février 2002 (paragraphe 23

ci-dessus).

l'existence d'une voie de recours permettant aux requérantes d'obtenir la

résiliation du contrat de bail pour non-paiement des loyers n'a pas été

démontrée avec un degré suffisant de certitude. Partant, l'exception

préliminaire du Gouvernement ne saurait être retenue.

II.  SUR LA VIOLATION ALLÉGUÉE DE L'ARTICLE 1 DU

PROTOCOLE N

o

1

à leur droit de propriété contraire à l'article 1 du Protocole n

o

1, en raison de l'impossibilité prolongée dans laquelle elles se sont trouvées

de disposer d'un immeuble qui leur avait été rétrocédé et de percevoir un

loyer, impossibilité ayant résulté de l'application des dispositions d'urgence

adoptées par le Gouvernement en matière de baux d'habitation. L'article 1

du Protocole n

o

1 est ainsi libellé :

« Toute

personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut

être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les

conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les

dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent

les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour

réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou

pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des

amendes. »

A.  Arguments des parties

de sanctionner l'opposition constante des locataires à la conclusion d'un

bail avec elles représente une ingérence disproportionnée dans leur droit au

respect de leur bien.

atteinte au droit des intéressées au respect de leur bien et qu'aucune

responsabilité ne saurait être imputée à l'Etat en raison du refus

des tribunaux d'expulser les locataires. Il déclare que les décisions de

justice litigieuses étaient fondées sur des faits imputables aux requérantes,

à savoir le non-respect de la procédure légale de notification aux

locataires prévue par l'article 10 § 1 de l'OUG n

o

40/1999, qui avait entraîné la prolongation de plein droit des contrats de

bail, en vertu de l'article 11 § 1 de l'OUG. Se référant à l'affaire

Robitu

c. Roumanie

(n

o

33352/96, décision de la Commission du

20 mai 1998, Décisions et rapports (DR) 49, p. 67), il estime que la

prolongation légale des contrats de location – prévue par l'OUG et constatée en

l'espèce par les juridictions nationales saisies par les requérantes d'une

demande d'expulsion – poursuivait un but d'intérêt général, à

savoir la protection des intérêts des locataires dans une situation qui

se caractérisait par la pénurie des logements bon marché. Cette prolongation

légale maintenait, de l'avis du Gouvernement, un juste équilibre entre l'intérêt

général de la communauté et les impératifs de sauvegarde des droits

fondamentaux des individus.

Gouvernement admet que le refus des instances nationales d'accueillir l'action

en expulsion des locataires s'analyse en une ingérence dans le droit des

requérantes d'user de leur bien immobilier, justifiée sous l'angle du second

alinéa de l'article 1 du Protocole n

o

1 au titre de la

réglementation de l'usage des biens. Cette ingérence était prévue par la loi,

visait un but légitime d'intérêt général et n'était pas disproportionnée

à celui-ci. Sur ce dernier point, le Gouvernement réitère les

arguments sur lesquels il a fondé son exception préliminaire, en indiquant qu'il

aurait été loisible aux requérantes de demander la résiliation des contrats de

bail en question pour non-paiement des loyers, en vertu de l'article 24 de la

loi n

o

114/1996. Il relève en outre qu'il existait d'autres

motifs empêchant la prolongation légale des baux et pouvant justifier l'expulsion

des locataires, au besoin à l'aide de la puissance publique, par exemple

le fait qu'un locataire rende impossible la cohabitation dans l'immeuble.

En mettant en exergue les différences entre les présentes affaires

et l'affaire

Hutten-Czapska c. Pologne

([GC], n

o

35014/97, 19

juin 2006), le Gouvernement souligne que la prolongation légale de la durée des

baux locatifs était en l'espèce limitée à cinq ans, qu'il était

loisible aux propriétaires de négocier avec les locataires, sous certaines

conditions, le montant du loyer et que le coût du maintien en l'état de l'immeuble

était réparti, en vertu de la loi n

o

114/1996, entre les

propriétaires et les locataires, ces derniers étant tenus de supporter toute

dépense destinée à la réparation d'un immeuble détérioré par le mauvais

usage qu'ils en auraient fait.

réglementation nationale concernant les rapports entre les propriétaires et les

locataires, ainsi que les décisions des juridictions nationales prises sur le

fondement de celle-ci constituent une atteinte à leur droit de

propriété. Elles arguent que la rétrocession des immeubles aux anciens

propriétaires est totalement dépourvue d'efficacité dans les conditions

imposées par l'OUG. A leurs yeux, la protection sociale invoquée par le

Gouvernement est régie de telle manière que, dans la pratique, ce sont

les propriétaires exclusivement qui sont chargés de l'assurer, à travers

l'obligation qui leur est faite de garder dans leurs immeubles des locataires

pendant cinq ans moyennant des loyers dérisoires. Elles s'estiment

particulièrement démunies dans une situation où, comme en l'espèce,

les locataires refusent de reconnaître les nouveaux propriétaires et de

conclure avec eux un contrat de bail. En l'occurrence, cette situation les a

empêchées d'obtenir le paiement du loyer et leur a barré la voie de toute

action en justice pour s'en plaindre.

2 avril 1997, qui a accueilli leur action en revendication

immobilière, les occupants de leur immeuble ont gravement dégradé leur

bien et ne leur ont versé aucun loyer, alors qu'elles mêmes, depuis cette

date, sont tenues d'acquitter les taxes et les impôts afférents à leur

immeuble.

B.  Appréciation de la Cour

o

1 contient

trois normes distinctes : la première, qui s'exprime dans la

première phrase du premier alinéa et revêt un caractère

général, énonce le principe du respect de la propriété ; la deuxième,

figurant dans la seconde phrase du même alinéa, vise la privation de

propriété et la soumet à certaines conditions ; quant à la

troisième, consignée dans le second alinéa, elle reconnaît aux Etats le

pouvoir, entre autres, de réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt

général. Il ne s'agit pas pour autant de règles dépourvues de rapport

entre elles. La deuxième et la troisième ont trait à des

exemples particuliers d'atteintes au droit de propriété ; dès lors,

elles doivent s'interpréter à la lumière du principe consacré par

la première (voir, notamment,

James et autres c. Royaume-Uni

,

arrêt du 21 février 1986, série A n

o

98, pp.

29-30, § 37, qui réitère en partie les principes énoncés par la

Cour dans l'affaire

Sporrong et Lönnroth c. Suède

,

arrêt du 23 septembre 1982, série A n

o

52, p. 24, § 61 ;

voir aussi

Broniowski c. Pologne

[GC], n

o

31443/96,

Hutten-Czapska c. Pologne

[GC], n

o

35014/97, § 157, CEDH 2006- ...).

n

o

40/1999, dont l'application par les tribunaux a entraîné le

maintien des locataires dans les appartements des requérantes, s'analyse en une

réglementation de l'usage des biens et que le second alinéa de l'article 1 du

Protocole n

o

1 entre dès lors en jeu.

lequel les mesures d'urgence adoptées en 1999 – destinées, d'une part, à

contrôler l'augmentation des loyers et, d'autre part, à prolonger la

validité des baux en cours, sauf dans quelques situations exceptionnelles,

notamment en cas de refus du locataire de conclure un bail avec le nouveau

propriétaire - poursuivaient un but d'intérêt général, à savoir la

protection des locataires face à la crise du logement.

autorités nationales n'est pas critiquable en soi, vu notamment la grande marge

d'appréciation autorisée par le second alinéa de l'article 1 du Protocole n

o

1.

Cependant, dès lors qu'il comportait le risque d'imposer au bailleur une

charge excessive quant à la possibilité de disposer de son bien, les

autorités étaient tenues d'instaurer des procédures ou des mécanismes

législatifs prévisibles et cohérents, en prévoyant certaines garanties pour que

leur mise en œuvre et leur incidence sur le droit de propriété du bailleur

ne soient ni arbitraires ni imprévisibles (voir,

mutatis mutandis

,

Immobiliare

Saffi c. Italie

[GC], n

o

22774/93, §§ 49 et 54, CEDH

1999-V,

Scollo c. Italie

, arrêt du 28 septembre 1995, série A

n

o

315-C, p. 55, § 40, et

Hutten-Czapska

précité, §§ 221

et 222).

de tels garde-fous pour éviter les risques d'imprévisibilité ou d'arbitraire.

Deux dispositions de l'OUG attirent particulièrement son attention

à cet égard.

a)  Sur

l'article 11 § 1 de l'OUG et les conséquences découlant de son application par

les tribunaux nationaux

que les requérantes n'ont jamais conclu de bail avec les occupants de leur

immeuble (voir,

a contrario

,

Hutten-Czapska

précité, § 224), qui

y logeaient en vertu de baux d'habitation conclus avec l'Etat en 1986, 1968 et

1974 respectivement, et prolongés successivement jusqu'au 8 avril 2004 par l'effet

de la loi.

2 avril 1997 avait rétrocédé leur bien, se sont vu débouter de leur

première demande d'expulsion des occupants de l'immeuble, ce pour

non-respect des conditions de forme imposées par l'article 10 § 1 de l'OUG.

Cette disposition prévoyait un délai impératif de trente jours à compter

de la date de l'entrée en vigueur de l'OUG, délai pendant lequel les

propriétaires qui s'étaient vu rétrocéder leur immeuble étaient tenus de

notifier au locataire – au moyen d'une lettre recommandée avec accusé de

réception et par l'intermédiaire d'un huissier – la date et le lieu fixés pour

la conclusion d'un nouveau bail. En vertu de l'article 11 § 1 de l'OUG, le

non-respect par le propriétaire de ces formalités entraînait la prolongation de

plein droit du « contrat antérieur », contrat que les locataires, en

l'occurrence, avaient conclu avec l'Etat.

se limite à indiquer vaguement que cette prolongation a lieu

« jusqu'à la conclusion d'un nouveau contrat », sans préciser

dans quelles conditions ce nouveau contrat peut être conclu. En effet,

aucune information n'est fournie quant à la voie dont disposerait le

propriétaire ayant omis, par méconnaissance ou négligence, de respecter les

conditions de forme imposées par l'article 10 § 1 de l'OUG pour

conclure ce nouveau contrat avec les occupants de son immeuble ou pour se

subroger à l'Etat afin d'encaisser les loyers avant le terme de la

prolongation légale des contrats, c'est-à-dire avant que cinq années se

soient écoulées à compter de l'entrée en vigueur de l'OUG.

requérantes, pendant plusieurs années durant lesquelles l'OUG était en vigueur,

d'exiger tout loyer – fût-il plafonné par la loi – des occupants de leur

immeuble. Cette situation se distingue de celle relevée récemment par la Cour

dans l'affaire

Hutten-Czapska

, invoquée par le Gouvernement,

laquelle portait essentiellement sur le dispositif législatif polonais de

contrôle du montant des loyers et sur l'absence de tout mécanisme juridique

permettant aux propriétaires de compenser ou d'atténuer les pertes entraînées

par l'entretien de leurs biens (

Hutten-Czapska

précité, § 224).

ont été privées d'une possibilité évidente de percevoir un loyer, mais de plus,

vu le refus des locataires de les considérer comme les nouvelles propriétaires

– et donc l'absence de tout rapport contractuel entre eux –, on ne saurait

alléguer qu'il leur était loisible d'exiger, en vertu de la loi n

o

114/96 indiquée par le Gouvernement, le remboursement des coûts de remise

en état de leur immeuble – vraisemblablement dégradé par un mauvais usage des

occupants (paragraphes 25 et 37

in fine

ci-dessus)–, dès lors que

ladite loi régissait exclusivement les rapports juridiques établis entre

propriétaires et locataires.

b)  Sur

l'article 13 d) de l'OUG et les conséquences découlant de son interprétation

par les tribunaux nationaux

exceptions à la prolongation automatique des contrats antérieurs,

notamment en cas de litige résultant du refus du locataire de conclure un bail

avec le nouveau propriétaire en vertu de la loi n

o

114/1996

(paragraphe 56 ci-dessus). Toutefois, les dispositions pertinentes de l'OUG ne

précisent pas quel est le type de « litige » visé par l'exception,

à savoir s'il doit s'agir d'une action engagée selon les formes

prescrites par le propriétaire devant une juridiction nationale, ou bien d'un différend

existant à la date de l'entrée en vigueur de l'OUG et né du refus du

locataire – après notification en bonne et due forme en vertu de la loi

n

o

114/1996 – de conclure un contrat de bail avec le nouveau

propriétaire. Ce second cas de figure correspond à la thèse

soutenue par les requérantes devant les tribunaux. Force est de constater que

les juridictions nationales elles-mêmes, saisies par les intéressées d'actions

en expulsion, ont interprété différemment la notion de « litige » :

si les décisions adoptées en première instance et en appel ont

généralement donné à cette notion le sens indiqué par les requérantes

(paragraphes 16, 17 et 34 ci-dessus), les décisions rendues en dernier

ressort reflètent plutôt l'avis contraire (paragraphes 18, 35 et 46 ci-dessus).

les termes employés dans la législation nationale, mais dans les circonstances

décrites ci-dessus il n'est pas déraisonnable de penser que l'utilisation de

notions vagues ou insuffisamment caractérisées, comme celle de

« litige », a pu induire en erreur certains propriétaires de biens

rétrocédés qui, comme les requérantes, ont procédé à une notification

dans les conditions prévues par la loi n

o

114/96, et a pu laisser

place à l'incertitude quant à l'opportunité et à la

nécessité de renouveler cette démarche en vertu de l'OUG.

de respecter lors de la notification certaines conditions de forme – dont l'inobservation

entraînait la prolongation automatique des contrats de bail pour une durée de

cinq ans sans qu'il soit vraisemblablement loisible aux propriétaires de

demander aux occupants le versement d'un loyer (paragraphes 81 et 82 ci-dessus) – ,

les dispositions légales indiquant les situations d'exception qui rendaient

inopérante la règle de la prolongation automatique auraient dû

être particulièrement précises ou explicitées au besoin par des

normes d'application. Cela aurait permis de lever le doute sur l'étendue des

obligations qui incombaient aux propriétaires en matière de formes et de

délais à respecter et de prévoir les conséquences en cas de défaillance.

compétentes pour trancher en dernier ressort les premières procédures d'expulsion

engagées par les requérantes se sont limitées à constater qu'il y avait

eu une prolongation automatique des contrats conclus antérieurement

(paragraphes 18, 35 et 46 ci-dessus), sans toutefois expliquer les raisons pour

lesquelles elles écartaient l'exception tirée par les requérantes de l'article

13 d) de l'OUG ni davantage indiquer quelle voie s'offrait à celles-ci,

le cas échéant, pour conclure un contrat de bail avec les occupants de leur

immeuble avant l'échéance du délai de trois ans prévu par l'article 2 de l'OUG

et porté à cinq ans par la loi n

o

241/2001.

que les occupants des appartements des requérantes méritaient une protection

particulièrement renforcée, d'autant que – selon les dires des

requérantes, non contestés par le Gouvernement –, ils avaient gravement

détérioré leurs logements et se comportaient d'une manière qui rendait

impossible la cohabitation dans l'immeuble, circonstances qui ont d'ailleurs

conduit, au terme des nouvelles procédures d'expulsion engagées par les

requérantes, à l'expulsion des occupants de deux des appartements de l'immeuble

(paragraphes 23 et 36 ci-dessus).

Cour estime que les restrictions subies par les requérantes quant à l'usage

de leur bien immobilier, et notamment l'impossibilité dans laquelle elles se

sont trouvées, pendant plusieurs années, d'obliger les occupants à leur

verser un loyer en raison des dispositions défectueuses et des lacunes relevées

dans la législation d'urgence sur le logement, n'ont pas ménagé un juste

équilibre entre la protection du droit de l'individu au respect de ses biens et

les exigences de l'intérêt général.

Certes, l'Etat roumain a dû hériter de la période communiste

une pénurie aiguë de logements à louer à un prix raisonnable et a

dû, de ce fait, arbitrer sur des questions extraordinairement complexes

et socialement sensibles que posait la conciliation des intérêts

antagonistes des propriétaires et des locataires. Il avait à protéger le

droit de propriété des premiers, d'une part, et à respecter les droits

sociaux des seconds, d'autre part. Néanmoins, les intérêts légitimes de

la collectivité appellent en pareil cas une répartition équitable d