ÎCCJ — COUR EUROPÉENE DES DROITS DE L’HOMME EUROPEAN COURT OF HUMAN RIGHTS TROISIÈME SECTION AFFAIRE RADOVICI ET STĂNESCU c

A l'origine de l'affaire se trouvent trois requêtes (n os 68479/01, 71351/01 et 71352/01) dirigées contre la Roumanie et dont deux ressortissantes de cet Etat, M mes Ioana Cristina Radovici et Elena Stănescu (« les requérantes »), ont saisi la Cour le 1 er janvier et le 5 juin 2001 en vertu de l'article 34 de la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales (« la Convention »).

Les requérantes ont été représentées par leur sœur, M me C. Ehrhardt. Le gouvernement roumain (« le Gouvernement ») a été représenté par son agente, M me B. Ramașcanu, directrice au ministère des Affaires étrangères.

Les requérantes alléguaient une atteinte à leur droit de propriété contraire à l'article 1 du Protocole n o 1, en raison de l'impossibilité prolongée dans laquelle elles s'étaient trouvées de disposer d'un immeuble qui leur avait été rétrocédé et de percevoir un loyer, impossibilité ayant résulté de l'application des dispositions d'urgence adoptées par le gouvernement en matière de baux d'habitation.

Les requêtes ont été attribuées à la première section de la Cour (article 52 § 1 du règlement). Au sein de celle-ci, la chambre chargée de les examiner (article 27 § 1 de la Convention) a été constituée conformément à l'article 26 § 1 du règlement.

Le 1 er novembre 2004, la Cour a modifié la composition de ses sections (article 25 § 1 du règlement). Les présentes requêtes ont été attribuées à la troisième section remaniée en conséquence (article 52 § 1).

Par une décision du 5 avril 2005, la chambre a décidé de les joindre et les a déclarées recevables.

Tant les requérantes que le Gouvernement ont déposé des observations écrites complémentaires (article 59 § 1 du règlement). EN FAIT

Les faits propres à chacune des requêtes, tels qu'ils ont été exposés par les parties, peuvent se résumer comme suit. 1. Requête n o 68479/01 a) Action en revendication immobilière

En 1996, les requérantes introduisirent devant le tribunal de première instance de Bucarest une action en revendication d'un immeuble nationalisé par le décret n o 92/1950. Sis à Bucarest, au numéro 184-B de la rue Calea Griviței, ce bien se composait d'une maison comprenant plusieurs appartements ainsi que du terrain sur lequel se trouvait la maison. A cette époque, l'un des appartements était occupé par E.D. en vertu d'un contrat de bail conclu avec l'Etat en 1986 et dont la durée avait été prorogée jusqu'au 8 avril 1999 par l'effet de la loi n o 17/1994.

Par un jugement définitif du 2 avril 1997, le tribunal fit droit à la demande des requérantes au motif que la nationalisation du bien avait été illégale et ordonna aux autorités administratives compétentes de leur restituer leur bien. A cette date, les intéressées commencèrent à acquitter les taxes et les impôts fonciers afférents à leur immeuble. b) Démarches en vue de la conclusion d'un contrat de bail avec la locataire E.D.

Le 26 août 1998, les requérantes notifièrent à E.D. le jugement du 2 avril 1997 par l'intermédiaire d'un huissier de justice et par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux dispositions de la loi n o 114 du 11 octobre 1996. Dans leur notification, elles invitaient E.D. à conclure un contrat de bail avec elles, nouvelles propriétaires de l'appartement occupé par E.D., et lui indiquaient en vue du versement du loyer les coordonnées d'un compte ouvert à leurs noms à la Caisse d'épargne.

En mai 1999, après l'entrée en vigueur de l'ordonnance d'urgence du gouvernement (OUG) n o 40/1999, les requérantes se rendirent au domicile de E.D., qui ne voulait pas donner suite à leur demande, afin de procéder à la conclusion d'un contrat de bail ; elles se heurtèrent au refus catégorique de E.D. c) Première procédure d'expulsion à l'encontre de E.D.

Le 25 août 1999, les requérantes engagèrent devant le tribunal de première instance de Bucarest une procédure d'expulsion à l'encontre de E.D. Elles faisaient valoir que E.D. occupait leur immeuble sans titre de location et avait refusé de conclure avec elles un bail et de leur verser le loyer y afférent. Elles se plaignaient en outre que E.D avait organisé un élevage de porcs au sous-sol de l'immeuble, ce qui l'avait endommagé et rendu insalubre.

Par un jugement du 9 janvier 2000, le tribunal de première instance accueillit leur demande et ordonna que E.D. fût expulsée de l'immeuble litigieux. Il constata que E.D. n'avait pas demandé la prolongation du bail relatif à l'appartement qu'elle occupait avec sa famille, possibilité qui était prévue par l'article 2 de l'OUG n o 40/1999 et qui lui aurait permis de conclure un contrat avec les nouvelles propriétaires. Le tribunal releva aussi que les requérantes n'avaient pas respecté l'obligation découlant de l'article 10 § 1 de l'OUG de notifier au locataire, dans un délai de trente jours à compter de la date d'entrée en vigueur de l'ordonnance, par l'entremise d'un huissier de justice et par lettre recommandée avec accusé de réception, la date et le lieu fixés en vue de la conclusion d'un contrat de bail.

Ayant observé qu'en vertu de l'article 11 § 1 de l'OUG le non­respect par le propriétaire de ces formalités entraînait la prolongation du contrat antérieur jusqu'à la conclusion d'un nouveau contrat, le tribunal estima néanmoins que cette disposition n'était pas applicable en l'espèce compte tenu de l'exception prévue par l'article 13 d) de l'OUG, selon laquelle la prolongation n'intervenait pas en cas de litige résultant du refus du locataire de conclure un contrat de location avec le nouveau propriétaire. Le tribunal considérait en effet que les requérantes avaient prouvé que E.D. avait refusé de conclure un tel contrat. Il jugea dès lors que la prolongation du contrat de bail n'était pas intervenue et que E.D. occupait l'immeuble des requérantes sans aucun titre de location.

Par un arrêt du 11 mai 2000, le tribunal départemental de Bucarest confirma en appel le bien-fondé de ce jugement. Il estima que les juges du fond avaient fait une application correcte de l'article 13 d) de l'ordonnance en considérant que la prolongation du contrat de bail n'avait pas eu lieu compte tenu du refus de E.D., prouvé par les requérantes, de conclure un bail avec elles, nouvelles propriétaires.

Par un arrêt définitif du 26 septembre 2000, la cour d'appel de Bucarest accueillit le recours formé par la partie défenderesse et rejeta l'action des requérantes. Elle releva que ces dernières n'avaient pas invité E.D. à conclure un bail dans les conditions et les formes prévues par l'article 10 § 1 de l'OUG et jugea, dès lors, que le contrat de bail antérieurement conclu entre E.D. et l'Etat s'était prolongé automatiquement en vertu de l'article 11 § 1 de l'OUG. Les motifs de l'arrêt ne faisaient aucune mention de l'applicabilité en l'espèce de l'article 13 d) de l'OUG. d) Action en dommages-intérêts contre E.D. pour privation de jouissance

Le 9 août 2001, les requérantes assignèrent E.D. en justice afin de la voir condamner au paiement d'une somme destinée à compenser leur privation de jouissance de l'appartement que la défenderesse occupait dans leur immeuble depuis 1998 sans leur verser de loyer.

Par un jugement du 30 novembre 2001, le tribunal de première instance de Bucarest rejeta leur demande au motif que la défenderesse était bénéficiaire d'un contrat de bail avec l'Etat, lequel s'était prolongé automatiquement faute pour les requérantes d'avoir respecté les conditions de forme prévues par l'article 10 § 1 de l'OUG. Ce jugement devint définitif à une date non précisée, après avoir été confirmé, sur recours des requérantes, par un arrêt du tribunal départemental de Bucarest. e) Seconde procédure d'expulsion à l'encontre de E.D.

Le 8 août 2001, les requérantes engagèrent auprès du tribunal de première instance de Bucarest une procédure d'expulsion à l'encontre de E.D., au motif que celle-ci occupait un appartement dont elles étaient propriétaires sans leur payer de loyer et qu'elle avait une conduite telle que la cohabitation entre elle et les autres occupants de l'immeuble était devenue impossible. Elles indiquaient qu'après s'être vu restituer leur immeuble par le jugement définitif du 2 avril 1997, elles avaient fait plusieurs tentatives pour conclure avec la défenderesse un contrat de bail, mais en vain, E.D. s'étant constamment montrée agressive à leur égard. Elles s'appuyaient sur plusieurs plaintes qu'elles avaient déposées contre E.D. auprès des organes de police. Les intéressées invoquaient l'article 24 b) de la loi n o 114/1996 combiné avec l'article 13 i) de l'OUG.

Par un jugement du 14 septembre 2001, le tribunal de première instance de Bucarest rejeta leur demande comme manifestement mal fondée. Il estima que, comme il s'agissait d'une action en résiliation d'un contrat de bail, les intéressées auraient dû prouver qu'elles avaient conclu un tel contrat avec la défenderesse et qu'il existait des circonstances rendant impossible la cohabitation entre E.D. et les autres occupants de l'immeuble, ce qu'elles avaient omis de faire. Les motifs de ce jugement ne faisaient aucune mention du grief des requérantes relatif au non­paiement du loyer par E.D.

Les intéressées firent appel de ce jugement. Par un arrêt définitif du 15 février 2002, le tribunal départemental de Bucarest fit droit à leur demande. Il jugea que E.D. occupait l'immeuble des requérantes sans aucun titre, compte tenu de ce que la défenderesse avait empêché le raccordement de l'appartement au réseau de gaz de ville et avait entravé l'utilisation par les autres locataires des parties communes de l'immeuble, circonstances dans lesquelles la prolongation automatique de son contrat de bail n'avait pas eu lieu. Le tribunal ordonna en conséquence son expulsion de l'appartement qu'elle occupait dans l'immeuble des requérantes.

Le 13 septembre 2002, les requérantes introduisirent une action en expulsion contre les membres de la famille de E.D. qui vivaient avec cette dernière dans l'appartement en cause. Leur demande fut accueillie par un jugement définitif du 11 novembre 2002, qui ordonnait que les proches de E.D. fussent expulsés de l'appartement.

Le 23 septembre 2003, un huissier du bureau d'exécution du tribunal de première instance de Bucarest se rendit à l'appartement des requérantes et les remit en possession de l'appartement après avoir cassé les serrures de la porte d'entrée pour pouvoir y accéder. L'huissier nota dans le procès-verbal dressé ce jour-là que l'appartement était gravement détérioré, plusieurs vitres étant manquantes ou brisées.

Les requérantes n'ont perçu aucun loyer pour l'appartement que E.D. a occupé dans leur immeuble entre le 2 avril 1997 et le 23 septembre 2003. 2. Requête n o 71351/01 a) Action en revendication immobilière

En 1996, les requérantes introduisirent devant le tribunal de première instance de Bucarest une action en revendication d'un immeuble nationalisé par le décret n o 92/1950. Sis à Bucarest, au numéro 184-B de la rue Calea Griviței, ce bien se composait d'une maison comprenant plusieurs appartements ainsi que du terrain sur lequel se trouvait la maison. A cette époque, l'un des appartements était occupé par C.C. en vertu d'un contrat de bail conclu avec l'Etat en 1968 et dont la durée avait été prorogée jusqu'au 8 avril 1999 par l'effet de la loi n o 17/1994.

Par un jugement définitif du 2 avril 1997, le tribunal fit droit à la demande des requérantes au motif que la nationalisation du bien avait été illégale. A cette date, les intéressées commencèrent à acquitter les taxes et les impôts fonciers afférents à leur immeuble. b) Démarches en vue de la conclusion d'un contrat de bail avec le locataire C.C.

Le 26 août 1998, les requérantes notifièrent à C.C. le jugement du 2 avril 1997 par le biais d'un huissier de justice et par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux dispositions de la loi n o 114 du 11 octobre 1996. Dans leur notification, elles invitaient C.C. à conclure un contrat de bail avec elles, nouvelles propriétaires de l'appartement qu'il occupait, et lui indiquaient en vue du versement du loyer les coordonnées d'un compte ouvert à leurs noms à la Caisse d'épargne.

En mai 1999, les requérantes se rendirent au domicile de C.C., qui ne voulait pas donner suite à leur demande, afin de procéder à la conclusion d'un contrat de bail ; elles se heurtèrent au refus catégorique de C.C. c) Première procédure d'expulsion à l'encontre de C.C.

Le 15 septembre 1999, après l'entrée en vigueur de l'OUG n o 40/1999, les requérantes engagèrent devant le tribunal de première instance de Bucarest une procédure d'expulsion à l'encontre de C.C. Elles faisaient valoir que C.C. occupait leur immeuble sans titre de location et avait refusé de conclure avec elles un bail et de leur verser le loyer sur le compte ouvert à la Caisse d'épargne, comme elles l'y avaient invité en vertu de la loi n o 114/1996.

Par un jugement du 29 février 2000, le tribunal de première instance de Bucarest rejeta l'action des requérantes au motif qu'elles n'avaient pas respecté les conditions de forme imposées par l'article 10 § 1 de l'OUG n o 40/99. S'appuyant sur l'article 11 § 1 de l'OUG, selon lequel le non-respect par le propriétaire de ces formalités entraînait la prolongation du contrat antérieur, le tribunal considéra que le bail précédemment conclu entre C.C. et l'Etat s'était prolongé et que C.C. avait donc un titre de location valable relativement à l'immeuble des requérantes.

Les intéressées firent appel de ce jugement. Invoquant l'article 13 d) de l'OUG, elles affirmaient que la prolongation du contrat de bail n'intervenait pas si le locataire avait refusé de conclure un contrat de location avec le nouveau propriétaire. Dès lors qu'elles avaient prouvé que C.C. avait refusé de conclure avec elles un tel contrat, elles estimaient que la prolongation automatique du bail n'avait pas eu lieu et que C.C. occupait leur immeuble sans aucun titre de location.

Par un arrêt du 8 septembre 2000, le tribunal départemental de Bucarest accueillit l'appel des requérantes. Il considéra que les juges du fond avaient simplement analysé les exigences de l'article 10 § 1 de l'OUG concernant les conditions de forme de la notification, sans tenir compte du fait que l'article 13 d) de la même OUG excluait la prolongation du contrat au profit d'un locataire ayant refusé de conclure un bail avec le nouveau propriétaire. Le tribunal constata qu'en l'espèce C.C avait refusé de donner suite aux demandes répétées des requérantes en vue de la conclusion d'un bail et ordonna son expulsion.

Par un arrêt définitif du 30 janvier 2001, la cour d'appel de Bucarest accueillit le recours formé par C.C. contre cette décision. Elle confirma le bien-fondé du jugement du tribunal de première instance et rejeta l'action des requérantes au motif qu'elles n'avaient pas respecté les conditions et les formes prévues par l'article 10 § 1 de l'OUG en notifiant à C.C. leur demande relative à la conclusion d'un bail. d) Seconde procédure d'expulsion à l'encontre de C.C. et des tiers qui cohabitaient avec lui dans l'appartement des requérantes

Par un jugement du 11 novembre 2002, le tribunal de première instance de Bucarest accueillit la demande des requérantes et ordonna l'expulsion de C.C. et des tiers qui cohabitaient avec lui. Faisant application de l'exception prévue par l'article 13 i) de l'OUG n o 40/1999, le tribunal jugea que C.C. occupait l'immeuble des requérantes sans aucun titre locatif, compte tenu de ce qu'il avait empêché le raccordement de l'appartement au réseau de gaz de ville et avait entravé l'utilisation par les autres locataires des parties communes de l'immeuble, circonstances dans lesquelles la prolongation automatique de son contrat de bail n'avait pas eu lieu. Ce jugement devint définitif après avoir été confirmé par des décisions du tribunal départemental et de la cour d'appel de Bucarest en date du 6 février et du 23 mai 2003 respectivement.

Le 24 juillet 2004, C.C. et les tiers qui cohabitaient avec lui quittèrent les lieux et les requérantes prirent possession de l'appartement. Celui-ci était gravement détérioré, l'ensemble des canalisations et installations d'alimentation en eau ayant été détruites.

Les requérantes n'ont perçu aucun loyer pour l'appartement que C.C. a occupé dans leur immeuble entre le 2 avril 1997 et le 24 juillet 2004. 3. Requête n o 71352/01 a) Action en revendication immobilière

En 1996, les requérantes introduisirent devant le tribunal de première instance de Bucarest une action en revendication d'un immeuble nationalisé par le décret n o 92/1950. Sis à Bucarest, au numéro 184-B de la rue Calea Griviței, ce bien se composait d'une maison comprenant plusieurs appartements ainsi que du terrain sur lequel se trouvait la maison. A cette époque, l'un des appartements était occupé par I.M. et I.V. en vertu d'un contrat de bail conclu avec l'Etat en 1974 et dont la durée avait été prorogée jusqu'au 8 avril 1999 par l'effet de la loi n o 17/1994.

Par un jugement définitif du 2 avril 1997, le tribunal fit droit à la demande des requérantes au motif que la nationalisation du bien avait été illégale. A partir de cette date, les intéressées commencèrent à acquitter les taxes foncières afférentes à leur immeuble. b) Démarches en vue de la conclusion d'un contrat de bail avec les locataires I.M. et I.V.

Le 26 août 1998, les requérantes notifièrent à I.M. et I.V. le jugement du 2 avril 1997 par le biais d'un huissier de justice et par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans leur notification, elles invitaient I.M. et I.V. à conclure avec elles, nouvelles propriétaires de l'immeuble habité par eux, un contrat de bail en vertu de la loi n o 114/1996, et leur indiquaient en vue du versement du loyer les coordonnées d'un compte bancaire qu'elles avaient ouvert.

En mai 1999, les requérantes se rendirent au domicile de I.M. et I.V., qui ne voulaient pas donner suite à leur demande, afin de procéder à la conclusion d'un contrat de bail ; elles se heurtèrent à un refus catégorique. c) Première procédure d'expulsion à l'encontre de I.M. et I.V.

Le 15 septembre 1999, après l'entrée en vigueur de l'OUG n o 40/1999, les requérantes engagèrent devant le tribunal de première instance de Bucarest une procédure d'expulsion à l'encontre de I.M. et I.V. Elles faisaient valoir que I.M. et I.V. occupaient leur immeuble sans titre de location et avaient refusé de conclure avec elles un bail et de leur verser le loyer y afférent, comme elles les y avaient invités en vertu de la loi n o 114/1996. Elles se plaignaient en outre qu'ils avaient détérioré certaines parties de l'immeuble.

Par un jugement du 2 février 2000, le tribunal de première instance de Bucarest rejeta leur demande. Relevant qu'elles n'avaient pas respecté les conditions de forme imposées par l'article 10 § 1 de l'OUG en matière de notification aux locataires, le tribunal concluait que le non-respect par les propriétaires de ces formalités entraînait en vertu de l'article 11 § 1 de l'OUG la prolongation du contrat antérieur conclu entre I.M. et I.V. d'une part, et l'Etat d'autre part. Partant, les défendeurs avaient un titre de location valable relatif à l'appartement qu'ils occupaient dans l'immeuble litigieux.

Les requérantes firent appel de ce jugement. Invoquant l'article 13 d) de l'OUG, elles affirmaient que la prolongation du contrat de bail n'intervenait pas si le locataire avait refusé de conclure un contrat de location avec le nouveau propriétaire. Dès lors qu'elles avaient prouvé que I.M. et I.V. avaient refusé de conclure avec elles un tel contrat, elles estimaient que la prolongation automatique du bail ne pouvait pas avoir lieu et que I.M. et I.V. occupaient leur immeuble sans aucun titre de location.

Par un arrêt du 21 septembre 2000, le tribunal départemental de Bucarest rejeta l'appel des requérantes. Il releva tout d'abord que I.M. et I.V. avaient en effet refusé de conclure un nouveau bail avec les requérantes, bien qu'ils y eussent été invités par le biais d'un huissier de justice. Il estima ensuite que le bail d'habitation au profit de I.V. et I.M. s'était toutefois prolongé automatiquement en vertu des articles 10 § 1 et 11 § 1 combinés de l'OUG n o 40/1999, ce en raison du manquement des requérantes à respecter les conditions de forme requises par ces dispositions dans le cadre des rapports entre propriétaires et locataires.

Cette décision fut confirmée par un arrêt définitif de la cour d'appel de Bucarest en date du 19 décembre 2000. d) Seconde procédure d'expulsion à l'encontre de I.M. et I.V.

Le 21 juillet 2004, les requérantes assignèrent I.M. et I.V. devant le tribunal de première instance de Bucarest afin d'obtenir leur expulsion de l'appartement qu'ils occupaient dans leur immeuble sans aucun titre locatif.

Par un jugement définitif du 4 novembre 2004, le tribunal fit droit à leur demande en constatant que l'OUG n o 40/1999 avait cessé de produire ses effets le 8 avril 2004 et que les défendeurs n'avaient pas ultérieurement conclu de contrat de bail avec les requérantes.

Le 31 mars 2005, un huissier du bureau d'exécution du tribunal de première instance de Bucarest se rendit à l'appartement occupé par I.M. et I.V. et releva qu'ils refusaient de quitter les lieux au motif qu'ils n'avaient pas trouvé d'autre logement.

Le 4 mai 2005, les locataires quittèrent l'appartement de leur propre chef après avoir reçu des requérantes 5 millions de lei (soit environ 140 euros) à titre d'aide au déménagement.

Les requérantes n'ont perçu aucun loyer pour l'appartement que I.M. et I.V. ont occupé dans leur immeuble entre le 2 avril 1997 et le 4 mai 2005.

L'article 24 disposait : « Le locataire perd le droit d'occuper le logement objet du bail et est expulsé dans les cas suivants : (...) d) Si, de mauvaise foi, il omet pendant trois mois consécutifs de s'acquitter du loyer ou des charges. L'expulsion du locataire dans les cas prévus par le présent article est ordonnée par décision de justice. » 2. Loi n o 17/1994 du 18 avril 1994 sur la prolongation et le renouvellement des baux d'habitation

L'article 1 était ainsi libellé : « Quel que soit le propriétaire, tout bail d'habitation concernant un logement dont la location est régie par la loi n o 5/1973 (...) et qui se trouve en cours au moment de l'entrée en vigueur de la présente loi est prolongé de plein droit pour une période de cinq ans, dans les mêmes conditions [que celles fixées par la loi n o 5/1973]. » 3. Loi n o 114 du 11 octobre 1996 sur le logement (publiée au Journal officiel du 31 décembre 1997)

Les articles pertinents disposaient : Article 21 « La location d'un local à usage d'habitation se fait en vertu d'un accord entre le propriétaire et le locataire, consigné par écrit et enregistré auprès des autorités fiscales locales (...) » Article 23 « Si les parties ne s'accordent pas sur le renouvellement du contrat de location, le locataire est tenu de quitter le logement à la date d'échéance de son bail. » Article 24 « La résiliation du contrat de bail avant la date de son échéance intervient : (...) b) à la demande du propriétaire, en cas de non-paiement du loyer par le locataire pendant trois mois consécutifs ; (...) i) lorsque le comportement du locataire rend impossible la cohabitation avec les autres occupants de l'immeuble ou empêche l'utilisation normale du logement ; (...) » 3. Ordonnance d'urgence du gouvernement (OUG) n o 40 du 8 avril 1999 sur la protection des locataires et la fixation du montant du loyer pour les locaux à usage d'habitation

Les articles pertinents se lisaient ainsi : Article 2 « La durée d'un bail d'habitation (...) concernant un local rétrocédé à son ancien propriétaire est prolongée à la demande du locataire pour une période maximale de trois ans à compter de la date de l'entrée en vigueur de la présente ordonnance. » Article 9 § 1 « Un nouveau contrat de bail est conclu entre le propriétaire et le locataire à la demande du locataire. Le propriétaire personne physique fait enregistrer le nouveau contrat de bail par les autorités fiscales locales. La personne juridique qui a détenu ou administré le logement informe le locataire bénéficiaire du contrat de bail, par lettre avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de la restitution du logement, qu'il peut à compter de cette date conclure un nouveau contrat de bail avec le propriétaire qui s'est vu rétrocéder le local. » Article 10 § 1 « Le propriétaire notifie au locataire, dans un délai de trente jours à compter de la date de l'entrée en vigueur de la présente ordonnance et par le biais d'un huissier de justice, la date et le lieu fixés en vue de la conclusion d'un nouveau bail. La notification est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. (...) » Article 11 § 1 « Le non-respect par le propriétaire des dispositions de l'article 10 § 1 entraîne la prolongation de plein droit du contrat de location antérieur jusqu'à la conclusion d'un nouveau contrat de bail. Le non-paiement du loyer par le locataire jusqu'à la conclusion du nouveau contrat ne peut être invoqué par le propriétaire comme motif d'expulsion. L'absence de réponse écrite ou le refus injustifié du locataire de conclure un nouveau contrat de bail dans le délai de soixante jours à compter de la date de réception de la notification donne au propriétaire la faculté de demander l'expulsion sans condition du locataire (...) par voie de décret présidentiel. » Article 13 « La prolongation du bail ne s'applique pas : (...) d) en cas de litige résultant du refus du locataire, après notification en vertu de la loi n o 17/1994, n o 112/1995 ou n o 114/1996, de conclure un nouveau contrat de location avec le propriétaire ; (...) i) s'agissant d'un locataire qui rend impossible la cohabitation ou qui entrave l'utilisation normale de l'habitation ; (...) » Article 32 « Le montant du loyer est fixé par voie de négociation entre le locataire et le propriétaire lors de la conclusion du nouveau contrat de bail. Le loyer ne saurait dépasser 25 % du revenu net mensuel du foyer si celui-ci n'excède pas le salaire net mensuel moyen du pays. »

La loi n o 241 du 16 mai 2001 a approuvé l'OUG n o 40/99 et en a modifié l'article 2, portant à cinq ans la durée d'un bail d'habitation prolongé à la demande du locataire s'il s'agit d'un immeuble rétrocédé à son ancien propriétaire ; la loi a également modifié l'article 32 de l'OUG en disposant que le loyer dû par un locataire ne saurait dépasser 15 % du revenu net mensuel du foyer.

Les effets de l'OUG n o 40/99 ont cessé le 8 avril 2004. En vertu de l'OUG n o 8/2004, seul un bail d'habitation concernant un local appartenant à l'Etat peut être prolongé de cinq ans, à la demande du locataire. EN DROIT

Les requérantes contestent l'exception. Elles font valoir que, pour posséder la qualité pour agir dans la procédure indiquée par le Gouvernement, il faut pouvoir se prévaloir d'un contrat de bail conclu avec le locataire. Or elles rappellent qu'en dépit de leurs nombreuses démarches en vue de la conclusion d'un tel contrat, les occupants de leur immeuble ont toujours refusé de les rencontrer et de les reconnaître en tant que propriétaires. Dans ces circonstances, la procédure mentionnée par le Gouvernement est vouée à l'échec et n'est pas un recours effectif au sens de l'article 35 § 1 de la Convention.

La Cour n'est pas convaincue de l'efficacité de la procédure mentionnée par le Gouvernement. Elle rappelle que, selon une jurisprudence constante, l'obligation d'épuiser les voies de recours internes se limite à celle de faire un usage normal des recours efficaces, suffisants et accessibles (voir, parmi bien d'autres, Brozicek c. l'Italie, arrêt du 19 décembre 1989, Série A n o 167, § 34). Or, en l'espèce, il est indéniable que l'efficacité d'une procédure d'expulsion telle que celle indiquée par le Gouvernement, motivée par le non-paiement du loyer et fondée sur la loi n o 114/1996, qui constitue le droit commun en matière, se heurtait à des obstacles majeurs en présence des dispositions spéciales de l'OUG en vigueur à l'époque des faits. Force est de constater, à cet égard, que l'article 11 premier alinéa in fine de l'OUG précisait expressément que « le non-paiement du loyer par le locataire jusqu'à la conclusion du nouveau contrat ne peut être invoqué par le propriétaire comme motif d'expulsion » (paragraphe 57 ci-dessus).

De plus, compte tenu du refus des locataires de considérer les requérantes comme les nouvelles propriétaires, et donc de l'absence de tout rapport contractuel entre celles-ci et les locataires, il n'est pas déraisonnable de penser, comme les requérantes, qu'elles risquaient d'être déboutées d'une éventuelle action fondée sur l'article 24 de la loi n o 114/1996 en raison de leur défaut de qualité pour agir.

Quoi qu'il en soit, le Gouvernement n'a présenté aucune affaire tirée de la jurisprudence nationale dans laquelle un propriétaire qui se trouvait dans la même situation que les requérantes aurait obtenu une décision définitive lui ayant donné gain de cause par la voie d'une action fondée sur l'article 24 de la loi n o 114/1996.

Enfin, dans l'affaire objet de la requête n o 68479/01, une action similaire à celle indiquée par le Gouvernement a été engagée par les requérantes à l'encontre de la locataire E.D. Or le tribunal de première instance n'a pas répondu à l'argument que les requérantes tiraient du non-paiement du loyer par la défenderesse (paragraphe 22 in fine ci‑dessus) et c'est sur un fondement différent, à savoir le comportement abusif de la locataire, que la demande d'expulsion a finalement été accueillie par l'arrêt définitif du tribunal départemental de Bucarest en date du 15 février 2002 (paragraphe 23 ci-dessus).

Dans ces circonstances, la Cour considère que l'existence d'une voie de recours permettant aux requérantes d'obtenir la résiliation du contrat de bail pour non-paiement des loyers n'a pas été démontrée avec un degré suffisant de certitude. Partant, l'exception préliminaire du Gouvernement ne saurait être retenue.

Les requérantes allèguent une atteinte à leur droit de propriété contraire à l'article 1 du Protocole n o 1, en raison de l'impossibilité prolongée dans laquelle elles se sont trouvées de disposer d'un immeuble qui leur avait été rétrocédé et de percevoir un loyer, impossibilité ayant résulté de l'application des dispositions d'urgence adoptées par le Gouvernement en matière de baux d'habitation. L'article 1 du Protocole n o 1 est ainsi libellé : « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. » A. Arguments des parties

Les requérantes estiment que le refus des tribunaux de sanctionner l'opposition constante des locataires à la conclusion d'un bail avec elles représente une ingérence disproportionnée dans leur droit au respect de leur bien.

Le Gouvernement considère qu'il n'y a pas eu atteinte au droit des intéressées au respect de leur bien et qu'aucune responsabilité ne saurait être imputée à l'Etat en raison du refus des tribunaux d'expulser les locataires. Il déclare que les décisions de justice litigieuses étaient fondées sur des faits imputables aux requérantes, à savoir le non-respect de la procédure légale de notification aux locataires prévue par l'article 10 § 1 de l'OUG n o 40/1999, qui avait entraîné la prolongation de plein droit des contrats de bail, en vertu de l'article 11 § 1 de l'OUG. Se référant à l'affaire Robitu c. Roumanie (n o 33352/96, décision de la Commission du 20 mai 1998, Décisions et rapports (DR) 49, p. 67), il estime que la prolongation légale des contrats de location – prévue par l'OUG et constatée en l'espèce par les juridictions nationales saisies par les requérantes d'une demande d'expulsion – poursuivait un but d'intérêt général, à savoir la protection des intérêts des locataires dans une situation qui se caractérisait par la pénurie des logements bon marché. Cette prolongation légale maintenait, de l'avis du Gouvernement, un juste équilibre entre l'intérêt général de la communauté et les impératifs de sauvegarde des droits fondamentaux des individus.

Dans ses observations complémentaires, le Gouvernement admet que le refus des instances nationales d'accueillir l'action en expulsion des locataires s'analyse en une ingérence dans le droit des requérantes d'user de leur bien immobilier, justifiée sous l'angle du second alinéa de l'article 1 du Protocole n o 1 au titre de la réglementation de l'usage des biens. Cette ingérence était prévue par la loi, visait un but légitime d'intérêt général et n'était pas disproportionnée à celui-ci. Sur ce dernier point, le Gouvernement réitère les arguments sur lesquels il a fondé son exception préliminaire, en indiquant qu'il aurait été loisible aux requérantes de demander la résiliation des contrats de bail en question pour non-paiement des loyers, en vertu de l'article 24 de la loi n o 114/1996. Il relève en outre qu'il existait d'autres motifs empêchant la prolongation légale des baux et pouvant justifier l'expulsion des locataires, au besoin à l'aide de la puissance publique, par exemple le fait qu'un locataire rende impossible la cohabitation dans l'immeuble. En mettant en exergue les différences entre les présentes affaires et l'affaire Hutten-Czapska c. Pologne ([GC], n o 35014/97, 19 juin 2006), le Gouvernement souligne que la prolongation légale de la durée des baux locatifs était en l'espèce limitée à cinq ans, qu'il était loisible aux propriétaires de négocier avec les locataires, sous certaines conditions, le montant du loyer et que le coût du maintien en l'état de l'immeuble était réparti, en vertu de la loi n o 114/1996, entre les propriétaires et les locataires, ces derniers étant tenus de supporter toute dépense destinée à la réparation d'un immeuble détérioré par le mauvais usage qu'ils en auraient fait.

Les requérantes considèrent que la réglementation nationale concernant les rapports entre les propriétaires et les locataires, ainsi que les décisions des juridictions nationales prises sur le fondement de celle-ci constituent une atteinte à leur droit de propriété. Elles arguent que la rétrocession des immeubles aux anciens propriétaires est totalement dépourvue d'efficacité dans les conditions imposées par l'OUG. A leurs yeux, la protection sociale invoquée par le Gouvernement est régie de telle manière que, dans la pratique, ce sont les propriétaires exclusivement qui sont chargés de l'assurer, à travers l'obligation qui leur est faite de garder dans leurs immeubles des locataires pendant cinq ans moyennant des loyers dérisoires. Elles s'estiment particulièrement démunies dans une situation où, comme en l'espèce, les locataires refusent de reconnaître les nouveaux propriétaires et de conclure avec eux un contrat de bail. En l'occurrence, cette situation les a empêchées d'obtenir le paiement du loyer et leur a barré la voie de toute action en justice pour s'en plaindre.

Elles soulignent que depuis le jugement définitif du 2 avril 1997, qui a accueilli leur action en revendication immobilière, les occupants de leur immeuble ont gravement dégradé leur bien et ne leur ont versé aucun loyer, alors qu'elles mêmes, depuis cette date, sont tenues d'acquitter les taxes et les impôts afférents à leur immeuble. B. Appréciation de la Cour

L'article 1 du Protocole n o 1 contient trois normes distinctes : la première, qui s'exprime dans la première phrase du premier alinéa et revêt un caractère général, énonce le principe du respect de la propriété ; la deuxième, figurant dans la seconde phrase du même alinéa, vise la privation de propriété et la soumet à certaines conditions ; quant à la troisième, consignée dans le second alinéa, elle reconnaît aux Etats le pouvoir, entre autres, de réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général. Il ne s'agit pas pour autant de règles dépourvues de rapport entre elles. La deuxième et la troisième ont trait à des exemples particuliers d'atteintes au droit de propriété ; dès lors, elles doivent s'interpréter à la lumière du principe consacré par la première (voir, notamment, James et autres c. Royaume-Uni , arrêt du 21 février 1986, série A n o 98, pp. 29-30, § 37, qui réitère en partie les principes énoncés par la Cour dans l'affaire Sporrong et Lönnroth c. Suède , arrêt du 23 septembre 1982, série A n o 52, p. 24, § 61 ; voir aussi Broniowski c. Pologne [GC], n o 31443/96, § 134, CEDH 2004-V, et Hutten-Czapska c. Pologne [GC], n o 35014/97, § 157, CEDH 2006- ...).

La Cour relève qu'il n'est pas contesté que l'OUG n o 40/1999, dont l'application par les tribunaux a entraîné le maintien des locataires dans les appartements des requérantes, s'analyse en une réglementation de l'usage des biens et que le second alinéa de l'article 1 du Protocole n o 1 entre dès lors en jeu.

Elle souscrit à l'avis du Gouvernement selon lequel les mesures d'urgence adoptées en 1999 – destinées, d'une part, à contrôler l'augmentation des loyers et, d'autre part, à prolonger la validité des baux en cours, sauf dans quelques situations exceptionnelles, notamment en cas de refus du locataire de conclure un bail avec le nouveau propriétaire - poursuivaient un but d'intérêt général, à savoir la protection des locataires face à la crise du logement.

Le système ainsi mis en place par les autorités nationales n'est pas critiquable en soi, vu notamment la grande marge d'appréciation autorisée par le second alinéa de l'article 1 du Protocole n o 1. Cependant, dès lors qu'il comportait le risque d'imposer au bailleur une charge excessive quant à la possibilité de disposer de son bien, les autorités étaient tenues d'instaurer des procédures ou des mécanismes législatifs prévisibles et cohérents, en prévoyant certaines garanties pour que leur mise en œuvre et leur incidence sur le droit de propriété du bailleur ne soient ni arbitraires ni imprévisibles (voir, mutatis mutandis , Immobiliare Saffi c. Italie [GC], n o 22774/93, §§ 49 et 54, CEDH 1999-V, Scollo c. Italie , arrêt du 28 septembre 1995, série A n o 315-C, p. 55, § 40, et Hutten-Czapska précité, §§ 221 et 222).

Or la Cour n'est pas convaincue que l'OUG a instauré de tels garde-fous pour éviter les risques d'imprévisibilité ou d'arbitraire. Deux dispositions de l'OUG attirent particulièrement son attention à cet égard. a) Sur l'article 11 § 1 de l'OUG et les conséquences découlant de son application par les tribunaux nationaux

Dans les présentes affaires, il convient de noter d'emblée que les requérantes n'ont jamais conclu de bail avec les occupants de leur immeuble (voir, a contrario , Hutten-Czapska précité, § 224), qui y logeaient en vertu de baux d'habitation conclus avec l'Etat en 1986, 1968 et 1974 respectivement, et prolongés successivement jusqu'au 8 avril 2004 par l'effet de la loi.

Les requérantes, auxquelles un jugement définitif du 2 avril 1997 avait rétrocédé leur bien, se sont vu débouter de leur première demande d'expulsion des occupants de l'immeuble, ce pour non-respect des conditions de forme imposées par l'article 10 § 1 de l'OUG. Cette disposition prévoyait un délai impératif de trente jours à compter de la date de l'entrée en vigueur de l'OUG, délai pendant lequel les propriétaires qui s'étaient vu rétrocéder leur immeuble étaient tenus de notifier au locataire – au moyen d'une lettre recommandée avec accusé de réception et par l'intermédiaire d'un huissier – la date et le lieu fixés pour la conclusion d'un nouveau bail. En vertu de l'article 11 § 1 de l'OUG, le non-respect par le propriétaire de ces formalités entraînait la prolongation de plein droit du « contrat antérieur », contrat que les locataires, en l'occurrence, avaient conclu avec l'Etat.

Force est de constater que la disposition précitée se limite à indiquer vaguement que cette prolongation a lieu « jusqu'à la conclusion d'un nouveau contrat », sans préciser dans quelles conditions ce nouveau contrat peut être conclu. En effet, aucune information n'est fournie quant à la voie dont disposerait le propriétaire ayant omis, par méconnaissance ou négligence, de respecter les conditions de forme imposées par l'article 10 § 1 de l'OUG pour conclure ce nouveau contrat avec les occupants de son immeuble ou pour se subroger à l'Etat afin d'encaisser les loyers avant le terme de la prolongation légale des contrats, c'est-à-dire avant que cinq années se soient écoulées à compter de l'entrée en vigueur de l'OUG.

Or cela a entraîné l'impossibilité pour les requérantes, pendant plusieurs années durant lesquelles l'OUG était en vigueur, d'exiger tout loyer – fût-il plafonné par la loi – des occupants de leur immeuble. Cette situation se distingue de celle relevée récemment par la Cour dans l'affaire Hutten-Czapska , invoquée par le Gouvernement, laquelle portait essentiellement sur le dispositif législatif polonais de contrôle du montant des loyers et sur l'absence de tout mécanisme juridique permettant aux propriétaires de compenser ou d'atténuer les pertes entraînées par l'entretien de leurs biens ( Hutten-Czapska précité, § 224).

En l'espèce, non seulement les requérantes ont été privées d'une possibilité évidente de percevoir un loyer, mais de plus, vu le refus des locataires de les considérer comme les nouvelles propriétaires – et donc l'absence de tout rapport contractuel entre eux –, on ne saurait alléguer qu'il leur était loisible d'exiger, en vertu de la loi n o 114/96 indiquée par le Gouvernement, le remboursement des coûts de remise en état de leur immeuble – vraisemblablement dégradé par un mauvais usage des occupants (paragraphes 25 et 37 in fine ci-dessus)–, dès lors que ladite loi régissait exclusivement les rapports juridiques établis entre propriétaires et locataires. b) Sur l'article 13 d) de l'OUG et les conséquences découlant de son interprétation par les tribunaux nationaux

La Cour relève que l'OUG prévoyait plusieurs exceptions à la prolongation automatique des contrats antérieurs, notamment en cas de litige résultant du refus du locataire de conclure un bail avec le nouveau propriétaire en vertu de la loi n o 114/1996 (paragraphe 56 ci-dessus). Toutefois, les dispositions pertinentes de l'OUG ne précisent pas quel est le type de « litige » visé par l'exception, à savoir s'il doit s'agir d'une action engagée selon les formes prescrites par le propriétaire devant une juridiction nationale, ou bien d'un différend existant à la date de l'entrée en vigueur de l'OUG et né du refus du locataire – après notification en bonne et due forme en vertu de la loi n o 114/1996 – de conclure un contrat de bail avec le nouveau propriétaire. Ce second cas de figure correspond à la thèse soutenue par les requérantes devant les tribunaux. Force est de constater que les juridictions nationales elles-mêmes, saisies par les intéressées d'actions en expulsion, ont interprété différemment la notion de « litige » : si les décisions adoptées en première instance et en appel ont généralement donné à cette notion le sens indiqué par les requérantes (paragraphes 16, 17 et 34 ci-dessus), les décisions rendues en dernier ressort reflètent plutôt l'avis contraire (paragraphes 18, 35 et 46 ci-dessus).

Il n'appartient certes pas à la Cour d'interpréter les termes employés dans la législation nationale, mais dans les circonstances décrites ci-dessus il n'est pas déraisonnable de penser que l'utilisation de notions vagues ou insuffisamment caractérisées, comme celle de « litige », a pu induire en erreur certains propriétaires de biens rétrocédés qui, comme les requérantes, ont procédé à une notification dans les conditions prévues par la loi n o 114/96, et a pu laisser place à l'incertitude quant à l'opportunité et à la nécessité de renouveler cette démarche en vertu de l'OUG.

Vu les importantes conséquences juridiques de l'obligation de respecter lors de la notification certaines conditions de forme – dont l'inobservation entraînait la prolongation automatique des contrats de bail pour une durée de cinq ans sans qu'il soit vraisemblablement loisible aux propriétaires de demander aux occupants le versement d'un loyer (paragraphes 81 et 82 ci-dessus) – , les dispositions légales indiquant les situations d'exception qui rendaient inopérante la règle de la prolongation automatique auraient dû être particulièrement précises ou explicitées au besoin par des normes d'application. Cela aurait permis de lever le doute sur l'étendue des obligations qui incombaient aux propriétaires en matière de formes et de délais à respecter et de prévoir les conséquences en cas de défaillance.

Sur ce point, il convient de noter que les cours d'appel compétentes pour trancher en dernier ressort les premières procédures d'expulsion engagées par les requérantes se sont limitées à constater qu'il y avait eu une prolongation automatique des contrats conclus antérieurement (paragraphes 18, 35 et 46 ci-dessus), sans toutefois expliquer les raisons pour lesquelles elles écartaient l'exception tirée par les requérantes de l'article 13 d) de l'OUG ni davantage indiquer quelle voie s'offrait à celles-ci, le cas échéant, pour conclure un contrat de bail avec les occupants de leur immeuble avant l'échéance du délai de trois ans prévu par l'article 2 de l'OUG et porté à cinq ans par la loi n o 241/2001.

Enfin, rien dans le dossier ne donne à penser que les occupants des appartements des requérantes méritaient une protection particulièrement renforcée, d'autant que – selon les dires des requérantes, non contestés par le Gouvernement –, ils avaient gravement détérioré leurs logements et se comportaient d'une manière qui rendait impossible la cohabitation dans l'immeuble, circonstances qui ont d'ailleurs conduit, au terme des nouvelles procédures d'expulsion engagées par les requérantes, à l'expulsion des occupants de deux des appartements de l'immeuble (paragraphes 23 et 36 ci-dessus).

A la lumière de ce qui précède, la Cour estime que les restrictions subies par les requérantes quant à l'usage de leur bien immobilier, et notamment l'impossibilité dans laquelle elles se sont trouvées, pendant plusieurs années, d'obliger les occupants à leur verser un loyer en raison des dispositions défectueuses et des lacunes relevées dans la législation d'urgence sur le logement, n'ont pas ménagé un juste équilibre entre la protection du droit de l'individu au respect de ses biens et les exigences de l'intérêt général. Certes, l'Etat roumain a dû hériter de la période communiste une pénurie aiguë de logements à louer à un prix raisonnable et a dû, de ce fait, arbitrer sur des questions extraordinairement complexes et socialement sensibles que posait la conciliation des intérêts antagonistes des propriétaires et des locataires. Il avait à protéger le droit de propriété des premiers, d'une part, et à respecter les droits sociaux des seconds, d'autre part. Néanmoins, les intérêts légitimes de la collectivité appellent en pareil cas une répartition équitable d