ÎCCJ, decizie (scj.ro #83507)

Dovada actelor juridice de vânzare-cumpărare. Promisiunea de vânzare. Consimțământul Promisiunea de vânzare, așa cum a definit-o în mod constant doctrina, constă, în principal, în aceea că o persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primește promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-și facultatea de a-și manifesta ulterior, de obicei, înăuntrul unui termen, consimțământul său de a-l cumpăra. Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale, prevăzute în art.1191 și urm. C.civ ., dar reclamanta nu a reușit să probeze aspectele juridice referitoare la consimțământ. (Secția comercială, decizia nr.3227 din 27 mai 2005) Prin sentința civilă nr.1282/5 iulie 2004 pronunțată de Tribunalul Bacău, Secția comercială și contencios administrativ a respins ca nefondată acțiunea principală, formulată de reclamanta S.C . I.C . SRL Bacău în contradictoriu cu pârâta SC A. SRL Bacău.

De asemenea a fost admisă în parte cererea reconvențională, în sensul că s-a dispus evacuarea reclamantei din imobilul situat în Bacău, str . A.B ., nr.7 și a fost respins capătul de cerere reprezentând pretenții ca nefondat . Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că între societatea pârâtă, în calitatea de utilizator și S.C . M. SA, în calitatea de locator, s-a încheiat un contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, având ca obiect un imobil-construcții, situat în Bacău, str . A. B. nr.7, iar la data de 18 septembrie 2003, s-a încheiat un contract de vânzare cumpărare prin care pârâta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului, făcând ulterior și formalitățile de înscriere în cartea funciară.

Reclamanta a susținut că pentru o parte din suprafață , respectiv 29,79 mp ., ar fi ajuns la o înțelegere cu societatea pârâtă, pentru vânzarea cumpărarea acesteia, prețul fiind stabilit după cum urmează: factura emisă de S.C . M. SA era achitată de S.C . A. SRL și S.C . I. C. SRL în mod proporțional cu suprafețele deținute. Această susținere nu a fost primită deoarece în lipsa acordului de voință al părților nu se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare, nefiind îndeplinită cerința referitoare la consimțământ, prevăzută de art.948 pct.2 C. civ . A fost respins capătul de cerere referitor la acordarea unui drept de retenție, până la soluționarea irevocabilă a litigiului, pe considerentul că societatea reclamantă deține un bun imobil al pârâtei, dar nu a solicitat ca aceasta să fie obligată a-i plăti vreo sumă de bani, reprezentând cheltuieli făcute cu îmbunătățirea sau conservarea acelui bun.

Cu privire la cererea reconvențională, s-a reținut, în baza contractului din 18 septembrie 2003, că societatea pârâtă a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bacău, str . A. B. nr.7, în suprafață de 110,41 mp . din care face parte și suprafața de 29,79 mp . ocupată de reclamantă, din care se cere evacuarea. În baza acestui contract societatea pârâtă se bucură de toate atributele conferite de dreptul de proprietate, printre care și dreptul de a întrebuința bunul. Cererea de pretenții reprezentând contravaloarea energiei termice consumată în lunile februarie-aprilie 2003 a fost respinsă întrucât nu s-a făcut dovada și nu au existat facturi în acest sens.

Curtea de Apel Bacău, Secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia civilă nr.273 din 7 decembrie 2004 a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta reclamantă împotriva sentinței civile nr.1282 din 5 iulie 2004 pronunțată de Tribunalul Bacău, Secția comercială și de contencios administrativ. Pentru a decide astfel, instanța de apel a stabilit că achitarea unor sume de bani într-o anumită proporție ar putea echivala cu plata unei chirii, iar faptul că administratorul societății pârâte este în dezacord cu privire la modalitatea predării spațiului și a titlului cu care s-au predat banii, neexistând o promisiune de vânzare cumpărare. Nici administratorul societății reclamante nu a avut o poziție consecventă, întâi susținând că a utilizat conturile societății pentru a face plata, iar apoi a susținut că a creditat societatea.

Împrejurarea că spațiile erau separate complet nu prezintă o relevanță deosebită, o separare fiind necesară datorită naturii diferite a activității celor două societăți comerciale.

Împotriva deciziei civile nr.273/7 decembrie 2004 pronunțată de Curtea de Apel Bacău, Secția comercială și de contencios administrativ, reclamanta a declarat recurs, criticând hotărârea judecătorească pentru nelegalitate și netemeinicie, sub aspectele că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra unui mijloc de apărare sau asupra unei dovezi administrate, care erau hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii, referitor la existența unor chitanțe sub semnătură privată, nu au fost analizate complet interogatoriile și declarațiile celor doi administratori ai societății, că s-a reținut greșit lipsa consimțământul pârâtei la încheierea convenției, fiind invocat ca temei de drept al cererii de recurs dispozițiile art.304 pct.8,9 și 10 C. proc . civ . Intimata pârâtă S.C . A. SRL Bacău a depus întâmpinare, motivată în fapt și în drept.

Recursul este nefondat . Este de necontestat că prin cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă, s-a solicitat perfectarea contractului de vânzare cumpărare încheiat cu pârâta S.C . A. SRL , acordarea unui drept de retenție până la finalizarea litigiului și obligarea la plata cheltuielilor de judecată. Ulterior, prin precizarea la acțiunea principală, din 14 ianuarie 2004, s-a menționat că înțelegerea a intervenit în luna martie 1999, obiectul contractului de vânzare cumpărare constituindu-l suprafața de 27,29 mp . din totalul suprafeței de 110,41 mp . situat în str.A . B. nr.7. În ceea ce privește plata prețului, neexistând nici un act între părți, plățile s-au efectuat făcând împrumuturi de la societatea reclamantă, prin intermediul contului 456- operațiuni cu asociații, urmând ca după încheierea actelor, la finalizarea contractului de leasing, să se procedeze la compensarea debitelor și creditelor.

Printr-o integrală și completă analiză a probelor, instanțele judecătorești anterioare au stabilit adevăratele raporturi juridice dintre părți, asigurând o interpretare și o abordare corectă a situației de fapt și de drept. Din răspunsurile la interogatorii ale administratorilor A.L ., A. D. și G. I., se conturează împrejurarea că nu a fost încheiată o convenție scrisă între părți, au existat numai discuții și nu a existat o evidență a sumelor pretins plătite în activitatea contabilă a societăților. Verificând critica referitoare la chitanțele sub semnătură privată dintre A. L. și G. D., rezultă fără echivoc că, despre valorificarea lor în dovedirea acțiunii nu s-a invocat nimic nici în faza procesuală a fondului și nici a apelului, iar existența lor nu prezintă semnificație juridică în contextul probator.

Relevanță juridică maximă prezintă însă proba cu expertiză contabilă, necontestată de părți și care amplu motivat și bine argumentat a răspuns la toate obiectivele stabilite. Astfel, raportul de expertiză contabilă întocmit de expert contabil S. S., concluzionează că în evidența contabilă a reclamantei nu sunt înregistrate sumele care să facă obiectul spațiului în litigiu, în perioada martie 1999- ianuarie 2001 nu au fost efectuate operațiuni cu sume în numerar care să fie puse de administrator la dispoziția societății, în vederea derulării operațiunilor înscrise în borderoul existent la dosar nu sunt înscrise sume în contul 455 , decontări cu asociați, care să reprezinte plăți cu titlu de rate preț.

Promisiunea de vânzare, așa cum în mod constant a definit-o doctrina, constă în principal, în aceea că o persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primește promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-și facultatea de a-și manifesta ulterior –de obicei înăuntrul unui termen- consimțământul său de a-l cumpăra . Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale (art.1191 și urm.C . civ .), iar reclamanta nu a reușit să probeze aspectele juridice privitoare la consimțământ. Rațiunile juridice și argumentele expuse anterior, fac ca toate criticile formulate în cererea de recurs de reclamantă să fie înlăturate ca neîntemeiat.

Nefiind îndeplinite nici una din dispozițiile art.304 C. proc . civ ., menținând ca legală și temeinică decizia civilă nr.273/7 decembrie 2004 pronunțată de Curtea de Apel Bacău, Secția comercială și de contencios administrativ, recursul declarat de reclamantă a fost respins ca nefondat .