ÎCCJ, decizie (scj.ro #82355)

Locuință construită din fondurile statului și

cumpărată în baza Legii nr. 85/1992. Vânzarea la licitație - în cadrul

procedurii de exectare silită - a imobilului. Cerere de constatarea nulității

ordonanței de adjudecare a imobilului pentru încălcarea condițiilor prevăzute

de art. 15 alin.(4) din Legea nr. 85/1992.

Cuprins

pe materii.

Drept procesual civil. Procedura executării

silite. Vânzarea la licitație a unui imobil cumpărat în baza Legii nr. 85/1992

Cerere de constatarea nulității ordonanței de adjudecare a imobilului

pentru încălcarea condițiilor prevăzute de art. 15 alin.(4) din Legea nr.

85/1992.

Index

alfabetic

. Drept civil. Drept procesual civil.

-

Locuință construită din fondurile statului și cumpărată în baza

Legii nr. 85/1992.

-

Vânzarea la licitație - în cadrul procedurii de exectare silită

- a imobilului.

-

Cerere de constatarea nulității ordonanței de adjudecare a imobilului

pentru încălcarea condițiilor prevăzute de art. 15 alin.(4) din Legea nr.

85/1992.

Legea nr. 85/1992: art. 15

C.civ.: art.1718.

C. pr.civ. : art. 371

2

și art. 371

3

Prin dispozițiile art. 15 alin. 4 din legea nr. 85/1992  privind

vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile

statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat,  s-a

stabilit o interdicție de înstrăinare a unui imobil în temeiul acestui act

normativ și neachitat integral, în situația în care nu există acordul prealabil

al vânzătorului în acest sens.

În sensul Legii nr. 85/1992, termenul „înstrăinare” are

înțelesul acelei operațiuni juridice ce are ca finalitate ieșirea din

patrimoniul celui ce a cumpărat un imobil ce face obiectul acestuia act

normativ, ca urmare, exclusiv, a manifestării de voință, liber consimțită a

cumpărătorului, interdicția menționată nefiind incidentă în ipoteza vânzării la

licitație a imobilului, în cadrul procedurii executării silite.

Î.C.C.J.,

Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 6086 din 7 iulie

2005.

Prin sentința civilă nr. 2767 din 18 septembrie 2003, Judecătoria Alexandria a

respins ca inadmisibilă acțiunea formulată de reclamanta primăria Municipiului Alexandria

în contradictoriu cu pârâții Cooperativa Progresul Țigănești, G.F., S.A., S.G.

și I.E.G.C., prin care reclamanta a cerut să se constate nulitatea absolută a

ordonanței de adjudecare  nr. 3973 din 13 noiembrie 2000 pronunțată

de  Judecătoria Alexandria  în dosarul civil  nr. 4008/2000.

Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut că

la data de 13 noiembrie 2000, Judecătoria Alexandria a pronunțat în dosarul nr.

4008/2000, ordonanța de adjudecare definitivă nr. 3973 prin care a admis cererea

de vânzare imobiliară formulată de creditoarea Cooperativa de Credit Smârdioasa

(devenită prin reorganizare Cooperativa Progresul Țigănești) împotriva

debitoarei G.F. și a adjudecat definitiv imobilul situat în Alexandria,

proprietatea debitoarei, pentru suma de 27.000.000 lei către adjudecatarul

I.E.G.C., prețul fiind depus de adjudecatar conform   recipiselor

consemnate la CEC Alexandria iar  prin decizia  civilă nr. 73 R

1.02.2001 a Tribunalului Teleorman, irevocabilă, s-a anulat ca netimbrat recursul

declarat  în termen legal debitoarea G.F. Ca urmare, prin adjudecarea

definitivă și depunerea prețului de către adjudecatar, s-a desăvârșit procedura

execțională și s-a realizat executarea silită imobiliară a debitoarei G.F .

A mai reținut instanța de fond că debitoarea nu a  uzat de

dispozițiile art. 552 Cod procedură civilă (în vigoare la acea dată, abrogate

ulterior prin O.U.G. nr.138/2000) care permiteau  celor vătămați prin

executare să atace cu recurs ordonanța de adjudecare și față de caracterul de

hotărâre judecătorească al ordonanței de adjudecare, acțiunea în constatarea

nulității absolute  a actului de adjudecare, formulată în cadrul

contestației la executare  apare ca inadmisibilă.

Împotriva acestei sentințe, a formulat apel reclamanta primăria

Municipiului Alexandria, susținând, în esentă, că instanța de fond a

interpretat greșit actul juridic dedus judecății, denaturând sensul cererii,

calificând-o contestație la executare deși acțiunea cu soluționarea căreia a

investit instanța era una în constatarea nulității absolute a ordonanței de

adjudecare nr. 3973 din 13 noiembrie 2000 emisă de Judecătoria Alexandria, în

frauda legii. A mai susținut reclamanta că instanța de fond trebuia să facă

aplicarea dispozițiilor art. 15 din Legea nr. 85/1992 și să constate că, până

la achitarea prețului de către cumpărătoarea G.F., apartamentul era insesizabil

și fără acordul primăriei Municipiului Alexandria nu se putea dispune de

acesta.

Prin decizia civilă nr. 793 din 21 aprilie 2004, Curtea de Apel

București, secția a III a Civilă, a admis apelul declarat de reclamanta

primăria Municipiului Alexandria, a anulat sentința apelată și a reținut cauza

pentru evocarea fondului, având în vedere dispozițiile art. 541 raportat la

art. 520 Cod procedură civilă.

Prin decizia civilă nr. 2554 A din 2 decembrie 2004, Curtea de

Apel București, secția a III a Civilă și pentru Cauze cu Minori și Familie, a

respins ca neîntemeiată excepția lipsei de interes în promovarea acțiunii

invocată de intimații – pârâți și ca nefondată acțiunea reclamantei.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că

excepția lipsei de interes că nu este întemeiată întrucât reclamanta este

creditoarea pârâtei G.F. pentru prețul apartamentului rămas neachitat, având

interesul ca apartamentul să se întoarcă în patrimoniul debitoarei sale. Pe

fondul cauzei, a reținut că apartamentul care a fost proprietatea debitoarea

G.F. a ieșit din patrimoniul său ca urmare a executării silite, în speță

nefiind vorba de o acțiune voită a acesteia de a înstrăina imobilul, în sensul

Legii nr. 85/1992.

Împotriva acestei din urmă decizii a declarat recurs reclamanta

primăria Municipiului Alexandria, solicitând admiterea acestei căi de atac,

casarea deciziei atacate iar pe fond,  constatarea nulității ordonanței de

adjudecare. S-a susținut că în mod greșit a apreciat instanța de apel sensul

dispozițiilor art. 15 alin. 4 din Legea nr. 85/1992 întrucât o locuință

dobândită în temeiul acestei legi nu poate fi înstrăinată decât cu acordul

vânzătorului, că imobilul supus executării silite nu a garantat împrumutul

proprietarei G.F. și că ordonanța de adjudecarea imobilului s-a pronunțat fără

citarea Primăriei Alexandria, care era proprietara de drept a apartamentului,

până la achitarea integrală a prețului său.

La termenul din 7 iulie 2005, apărătorul intimatului-pârât

Iordăchioaia Eduard George a invocat, oral,  mai multe excepții care vor

fi respinse ca neîntemeiate pentru următoarele motive:

Dispozițiile art. 3021 Cod procedură civilă

potrivit cărora „Cererea de recurs va cuprinde, sub

sancțiunea nulității, următoarele mențiuni:  numele, domiciliul sau reședința părților (…)”,

invocate de apărătorul intimatului-pârât au fost declarate ca neconstituționale

prin decizia Curții Constituționale nr. 176/2005 din 24/03/2005 publicată in

Monitorul Oficial, Partea I nr. 356 din 27/04/2005, decizie definitivă și

general obligatorie și, drept urmare, acest text de lege  și-a

încetat efectele juridice, astfel cum prevede art. 31 alin. 3 din Legea nr.

47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale.

Chiar dacă recurenta-reclamantă nu și-a motivat în drept recursul, dezvoltarea

motivelor face posibilă încadrarea lor în motivele prevăzute de dispozițiile

art.304  pct.5 și pct.9 Cod procedură civilă, așa încât nici sub acest

aspect critica nu este fondată, cum nu este fondată nici susținerea că

reclamanta nu ar avea calitate procesuală în cauză, aceasta întrunind toate

condițiile pentru a fi parte în proces: capacitate procesuală, calitate procesuală,

dreptul și interesul de a formula o cerere de natura celei deduse judecății,

fiind creditoarea pârâtei-cumpărătoare G.F. pentru restul din prețul

apartamentului ce nu a fost achitat, având astfel interesul ca apartamentul să

se întoarcă în patrimoniul debitoarei

sale.

Nici susținerea în sensul că recursul ar fi inadmisibil întrucât instanțele au

judecat acțiunea reclamantei ca pe o contestație la executare și nu ca pe o

acțiune în constatarea nulității ordonanței de adjudecare nu este

fondată,  în raport cu decizia nr. 793 A din 21 aprilie 2004 a Curții de

Apel București, secția a III a civilă. Prin această hotărâre, instanța de apel

a anulat sentința instanței de fond  - care judecase acțiunea ca pe o

contestație la executare și  o respinsese ca inadmisibilă – și a reținut

cauza pentru evocarea fondului, constatând că, potrivit dispozițiilor art. 541

Cod procedură civilă în vigoare la data pronunțări ordonanței de adjudecare dar

și dispozițiilor art. 520 Cod procedură civilă  Cod procedură civilă în

vigoare în prezent, orice terță persoană poate să revendice dreptul de

proprietate asupra imobilului adjudecat sau să invoce un alt drept real cu

privire la acesta.

Recursul  nu este fondat.

Potrivit dispozițiilor art. 15 alin. (4) din legea nr. 85/1992

privind

vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile

statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, „până la

achitarea integrală a prețului, locuința dobândită în condițiile prezentei legi

nu poate fi înstrăinată sau restructurată fără autorizarea prealabilă a

unității vânzătoare. Unitatea vânzătoare își garantează încasarea prețului prin

înscrierea ipotecii asupra locuinței, operațiune care este scutită de taxa de

timbru”.

Prin acest text de lege s-a stabilit o interdicție de înstrăinare a

apartamentului cumpărat în temeiul acestui act normativ și neachitat integral,

în situația în care nu există acordul prealabil al vânzătorului în acest sens.

În sensul legii nr. 85/1992,  termenul de „înstrăinare” are

înțelesul acelei operațiuni juridice ce are ca finalitate ieșirea din

patrimoniul celui ce a cumpărat un imobil ce face obiectul acestui act

normativ, ca urmare, exclusiv,  a manifestării de voință, liber consimțită

a cumpărătorului, interdicția menționată nefiind incidentă în ipoteza vânzării

imobilului la licitație, în cadrul procedurii executării silite.

Că acesta este sensul pe care legiuitorul l-a dat în cuprinsul legii nr. 85/1992

termenului de „înstrăinare”, rezultă cu evidență și din faptul că,  atunci

când a dorit să instituie interdicția ca un imobil să poată fi executat silit,

a prevăzut expres aceasta, în actul normativ edictat, astfel cum s-a întâmplat

în cazul Legii nr. 18/1991, care, la art. 50 statuează că „terenurile agricole

din extravilan nu pot face obiectul unei executări silite sau voluntare decât

în cazurile prevăzute de lege.”

În speță, prin ordonanța de adjudecare nr. 3973 din 13 noiembrie 2000 a

Judecătoriei Alexandria, apartamentul  în litigiu a ieșit din patrimoniul

debitoarei G.F. ca urmare a executării silite și nu urmare a exercitării

voinței acesteia în sensul înstrăinării

lui.

Ca atare, neexistând o operațiune juridică de înstrăinare, așa cum este

definită acesta prin textul art. 15 din Legea nr. 85/1992, executarea silită a

apartamentului în litigiu, nu impunea obligația luării consimțământului

unității vânzătoare care, de altfel,  are garantată încasarea restului din

prețul neachitat al apartamentului, prin valorificarea dreptului de ipotecă

înscris asupra acestuia, în temeiul art. 15 alin. final din Legea

nr.

85/1992 și al art. 1790 din Codul civil potrivit căruia creditorii care au

privilegiul sau ipoteca înscrisă asupra unui imobil, îl urmăresc in orice mană

ar trece.

Susținerea reclamantei, invocată în recurs,  în sensul că apartamentul în

litigiu nu putea face obiectul executării silite, nefiind constituit ca și

garanție pentru împrumutul contractat de G.F. este nefondată, în raport cu

dispozițiile art.371

2

și art.371

3

Cod procedură

civilă și ale art. 1718 Cod civil care prevede că oricine este obligat

personal, este ținut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale,

mobile și imobile, prezente și viitoare.

Din examinarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 8 februarie 1993,

între RA EDILUL ALEXANDRIA, în calitate de vânzător (în ale cărui

drepturi și obligații s-a subrogat ulterior reclamanta, prin protocolul de

preluare a fondului locativ  și G.F., în calitate de cumpărătoare a

apartamentului, se constată că în cuprinsul acestuia nu există nici o clauză

potrivit căreia reclamanta rămâne proprietara apartamentului până la data

achitării integrale a prețului, dată când dreptul de proprietate s-ar transmite

cumpărătoarei, clauză care să înlăture incidența dispozițiilor art. 1295 Cod

civil. Așa fiind,  nu se poate reține că reclamanta s-ar putea prevala de

calitatea de proprietar asupra apartamentului în litigiu pentru a invoca

nelegala sa citare în cauza ce a avut ca obiect cererea de executare silită

imobiliară formulată de creditoarea Cooperativa de Crredit Smîrdioasa împotriva

debitoarei  G.F. și a solicita astfel constatarea nulității ordonanței de

adjudecare a apartamentului, pentru acest motiv, Legea nr.85/1992 conferindu-i

numai posibilitatea ca, în temeiul art.15 alin.3, în caz de neplată a 6 rate

scadente de către cumpărătorul locuinței, să ceară executarea silită asupra

locuinței și evacuarea lui, în condițiile legii.

Față de temeiurile mai înainte arătate, s-a constatat că decizia instanței de

apel este legală iar recursul urmează a fost respins ca nefondat.