ÎCCJ, decizie (scj.ro #82355)

Locuință construită din fondurile statului și cumpărată în baza Legii nr. 85/1992. Vânzarea la licitație - în cadrul procedurii de exectare silită - a imobilului. Cerere de constatarea nulității ordonanței de adjudecare a imobilului pentru încălcarea condițiilor prevăzute de art. 15 alin.(4) din Legea nr. 85/1992. Cuprins pe materii. Drept procesual civil. Procedura executării silite. Vânzarea la licitație a unui imobil cumpărat în baza Legii nr. 85/1992 Cerere de constatarea nulității ordonanței de adjudecare a imobilului pentru încălcarea condițiilor prevăzute de art. 15 alin.(4) din Legea nr. 85/1992. Index alfabetic . Drept civil. Drept procesual civil. - Locuință construită din fondurile statului și cumpărată în baza Legii nr. 85/1992.

- Vânzarea la licitație - în cadrul procedurii de exectare silită - a imobilului. - Cerere de constatarea nulității ordonanței de adjudecare a imobilului pentru încălcarea condițiilor prevăzute de art. 15 alin.(4) din Legea nr. 85/1992. Legea nr. 85/1992: art. 15 C.civ.: art.1718. C. pr.civ. : art. 371 2 și art. 371 3 Prin dispozițiile art. 15 alin. 4 din legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, s-a stabilit o interdicție de înstrăinare a unui imobil în temeiul acestui act normativ și neachitat integral, în situația în care nu există acordul prealabil al vânzătorului în acest sens.

În sensul Legii nr. 85/1992, termenul „înstrăinare” are înțelesul acelei operațiuni juridice ce are ca finalitate ieșirea din patrimoniul celui ce a cumpărat un imobil ce face obiectul acestuia act normativ, ca urmare, exclusiv, a manifestării de voință, liber consimțită a cumpărătorului, interdicția menționată nefiind incidentă în ipoteza vânzării la licitație a imobilului, în cadrul procedurii executării silite. Î.C.C.J., Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 6086 din 7 iulie 2005. Prin sentința civilă nr. 2767 din 18 septembrie 2003, Judecătoria Alexandria a respins ca inadmisibilă acțiunea formulată de reclamanta primăria Municipiului Alexandria în contradictoriu cu pârâții Cooperativa Progresul Țigănești, G.F., S.A., S.G.

și I.E.G.C., prin care reclamanta a cerut să se constate nulitatea absolută a ordonanței de adjudecare nr. 3973 din 13 noiembrie 2000 pronunțată de Judecătoria Alexandria în dosarul civil nr. 4008/2000. Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut că la data de 13 noiembrie 2000, Judecătoria Alexandria a pronunțat în dosarul nr. 4008/2000, ordonanța de adjudecare definitivă nr. 3973 prin care a admis cererea de vânzare imobiliară formulată de creditoarea Cooperativa de Credit Smârdioasa (devenită prin reorganizare Cooperativa Progresul Țigănești) împotriva debitoarei G.F. și a adjudecat definitiv imobilul situat în Alexandria, proprietatea debitoarei, pentru suma de 27.000.000 lei către adjudecatarul I.E.G.C., prețul fiind depus de adjudecatar conform recipiselor consemnate la CEC Alexandria iar prin decizia civilă nr. 73 R 1.02.2001 a Tribunalului Teleorman, irevocabilă, s-a anulat ca netimbrat recursul declarat în termen legal debitoarea G.F.

Ca urmare, prin adjudecarea definitivă și depunerea prețului de către adjudecatar, s-a desăvârșit procedura execțională și s-a realizat executarea silită imobiliară a debitoarei G.F . A mai reținut instanța de fond că debitoarea nu a uzat de dispozițiile art. 552 Cod procedură civilă (în vigoare la acea dată, abrogate ulterior prin O.U.G. nr.138/2000) care permiteau celor vătămați prin executare să atace cu recurs ordonanța de adjudecare și față de caracterul de hotărâre judecătorească al ordonanței de adjudecare, acțiunea în constatarea nulității absolute a actului de adjudecare, formulată în cadrul contestației la executare apare ca inadmisibilă.

Împotriva acestei sentințe, a formulat apel reclamanta primăria Municipiului Alexandria, susținând, în esentă, că instanța de fond a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, denaturând sensul cererii, calificând-o contestație la executare deși acțiunea cu soluționarea căreia a investit instanța era una în constatarea nulității absolute a ordonanței de adjudecare nr. 3973 din 13 noiembrie 2000 emisă de Judecătoria Alexandria, în frauda legii. A mai susținut reclamanta că instanța de fond trebuia să facă aplicarea dispozițiilor art. 15 din Legea nr. 85/1992 și să constate că, până la achitarea prețului de către cumpărătoarea G.F., apartamentul era insesizabil și fără acordul primăriei Municipiului Alexandria nu se putea dispune de acesta.

Prin decizia civilă nr. 793 din 21 aprilie 2004, Curtea de Apel București, secția a III a Civilă, a admis apelul declarat de reclamanta primăria Municipiului Alexandria, a anulat sentința apelată și a reținut cauza pentru evocarea fondului, având în vedere dispozițiile art. 541 raportat la art. 520 Cod procedură civilă. Prin decizia civilă nr. 2554 A din 2 decembrie 2004, Curtea de Apel București, secția a III a Civilă și pentru Cauze cu Minori și Familie, a respins ca neîntemeiată excepția lipsei de interes în promovarea acțiunii invocată de intimații – pârâți și ca nefondată acțiunea reclamantei. Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că excepția lipsei de interes că nu este întemeiată întrucât reclamanta este creditoarea pârâtei G.F.

pentru prețul apartamentului rămas neachitat, având interesul ca apartamentul să se întoarcă în patrimoniul debitoarei sale. Pe fondul cauzei, a reținut că apartamentul care a fost proprietatea debitoarea G.F. a ieșit din patrimoniul său ca urmare a executării silite, în speță nefiind vorba de o acțiune voită a acesteia de a înstrăina imobilul, în sensul Legii nr. 85/1992. Împotriva acestei din urmă decizii a declarat recurs reclamanta primăria Municipiului Alexandria, solicitând admiterea acestei căi de atac, casarea deciziei atacate iar pe fond, constatarea nulității ordonanței de adjudecare. S-a susținut că în mod greșit a apreciat instanța de apel sensul dispozițiilor art. 15 alin. 4 din Legea nr. 85/1992 întrucât o locuință dobândită în temeiul acestei legi nu poate fi înstrăinată decât cu acordul vânzătorului, că imobilul supus executării silite nu a garantat împrumutul proprietarei G.F.

și că ordonanța de adjudecarea imobilului s-a pronunțat fără citarea Primăriei Alexandria, care era proprietara de drept a apartamentului, până la achitarea integrală a prețului său.

La termenul din 7 iulie 2005, apărătorul intimatului-pârât Iordăchioaia Eduard George a invocat, oral, mai multe excepții care vor fi respinse ca neîntemeiate pentru următoarele motive: Dispozițiile art. 3021 Cod procedură civilă potrivit cărora „Cererea de recurs va cuprinde, sub sancțiunea nulității, următoarele mențiuni: numele, domiciliul sau reședința părților (…)”, invocate de apărătorul intimatului-pârât au fost declarate ca neconstituționale prin decizia Curții Constituționale nr. 176/2005 din 24/03/2005 publicată in Monitorul Oficial, Partea I nr. 356 din 27/04/2005, decizie definitivă și general obligatorie și, drept urmare, acest text de lege și-a încetat efectele juridice, astfel cum prevede art. 31 alin. 3 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale.

Chiar dacă recurenta-reclamantă nu și-a motivat în drept recursul, dezvoltarea motivelor face posibilă încadrarea lor în motivele prevăzute de dispozițiile art.304 pct.5 și pct.9 Cod procedură civilă, așa încât nici sub acest aspect critica nu este fondată, cum nu este fondată nici susținerea că reclamanta nu ar avea calitate procesuală în cauză, aceasta întrunind toate condițiile pentru a fi parte în proces: capacitate procesuală, calitate procesuală, dreptul și interesul de a formula o cerere de natura celei deduse judecății, fiind creditoarea pârâtei-cumpărătoare G.F. pentru restul din prețul apartamentului ce nu a fost achitat, având astfel interesul ca apartamentul să se întoarcă în patrimoniul debitoarei sale.

Nici susținerea în sensul că recursul ar fi inadmisibil întrucât instanțele au judecat acțiunea reclamantei ca pe o contestație la executare și nu ca pe o acțiune în constatarea nulității ordonanței de adjudecare nu este fondată, în raport cu decizia nr. 793 A din 21 aprilie 2004 a Curții de Apel București, secția a III a civilă. Prin această hotărâre, instanța de apel a anulat sentința instanței de fond - care judecase acțiunea ca pe o contestație la executare și o respinsese ca inadmisibilă – și a reținut cauza pentru evocarea fondului, constatând că, potrivit dispozițiilor art. 541 Cod procedură civilă în vigoare la data pronunțări ordonanței de adjudecare dar și dispozițiilor art. 520 Cod procedură civilă Cod procedură civilă în vigoare în prezent, orice terță persoană poate să revendice dreptul de proprietate asupra imobilului adjudecat sau să invoce un alt drept real cu privire la acesta.

Recursul nu este fondat. Potrivit dispozițiilor art. 15 alin. (4) din legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, „până la achitarea integrală a prețului, locuința dobândită în condițiile prezentei legi nu poate fi înstrăinată sau restructurată fără autorizarea prealabilă a unității vânzătoare. Unitatea vânzătoare își garantează încasarea prețului prin înscrierea ipotecii asupra locuinței, operațiune care este scutită de taxa de timbru”. Prin acest text de lege s-a stabilit o interdicție de înstrăinare a apartamentului cumpărat în temeiul acestui act normativ și neachitat integral, în situația în care nu există acordul prealabil al vânzătorului în acest sens.

În sensul legii nr. 85/1992, termenul de „înstrăinare” are înțelesul acelei operațiuni juridice ce are ca finalitate ieșirea din patrimoniul celui ce a cumpărat un imobil ce face obiectul acestui act normativ, ca urmare, exclusiv, a manifestării de voință, liber consimțită a cumpărătorului, interdicția menționată nefiind incidentă în ipoteza vânzării imobilului la licitație, în cadrul procedurii executării silite.

Că acesta este sensul pe care legiuitorul l-a dat în cuprinsul legii nr. 85/1992 termenului de „înstrăinare”, rezultă cu evidență și din faptul că, atunci când a dorit să instituie interdicția ca un imobil să poată fi executat silit, a prevăzut expres aceasta, în actul normativ edictat, astfel cum s-a întâmplat în cazul Legii nr. 18/1991, care, la art. 50 statuează că „terenurile agricole din extravilan nu pot face obiectul unei executări silite sau voluntare decât în cazurile prevăzute de lege.” În speță, prin ordonanța de adjudecare nr. 3973 din 13 noiembrie 2000 a Judecătoriei Alexandria, apartamentul în litigiu a ieșit din patrimoniul debitoarei G.F. ca urmare a executării silite și nu urmare a exercitării voinței acesteia în sensul înstrăinării lui.

Ca atare, neexistând o operațiune juridică de înstrăinare, așa cum este definită acesta prin textul art. 15 din Legea nr. 85/1992, executarea silită a apartamentului în litigiu, nu impunea obligația luării consimțământului unității vânzătoare care, de altfel, are garantată încasarea restului din prețul neachitat al apartamentului, prin valorificarea dreptului de ipotecă înscris asupra acestuia, în temeiul art. 15 alin. final din Legea nr. 85/1992 și al art. 1790 din Codul civil potrivit căruia creditorii care au privilegiul sau ipoteca înscrisă asupra unui imobil, îl urmăresc in orice mană ar trece. Susținerea reclamantei, invocată în recurs, în sensul că apartamentul în litigiu nu putea face obiectul executării silite, nefiind constituit ca și garanție pentru împrumutul contractat de G.F.

este nefondată, în raport cu dispozițiile art.371 2 și art.371 3 Cod procedură civilă și ale art. 1718 Cod civil care prevede că oricine este obligat personal, este ținut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile și imobile, prezente și viitoare. Din examinarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 8 februarie 1993, între RA EDILUL ALEXANDRIA, în calitate de vânzător (în ale cărui drepturi și obligații s-a subrogat ulterior reclamanta, prin protocolul de preluare a fondului locativ și G.F., în calitate de cumpărătoare a apartamentului, se constată că în cuprinsul acestuia nu există nici o clauză potrivit căreia reclamanta rămâne proprietara apartamentului până la data achitării integrale a prețului, dată când dreptul de proprietate s-ar transmite cumpărătoarei, clauză care să înlăture incidența dispozițiilor art. 1295 Cod civil.

Așa fiind, nu se poate reține că reclamanta s-ar putea prevala de calitatea de proprietar asupra apartamentului în litigiu pentru a invoca nelegala sa citare în cauza ce a avut ca obiect cererea de executare silită imobiliară formulată de creditoarea Cooperativa de Crredit Smîrdioasa împotriva debitoarei G.F. și a solicita astfel constatarea nulității ordonanței de adjudecare a apartamentului, pentru acest motiv, Legea nr.85/1992 conferindu-i numai posibilitatea ca, în temeiul art.15 alin.3, în caz de neplată a 6 rate scadente de către cumpărătorul locuinței, să ceară executarea silită asupra locuinței și evacuarea lui, în condițiile legii. Față de temeiurile mai înainte arătate, s-a constatat că decizia instanței de apel este legală iar recursul urmează a fost respins ca nefondat.