ÎCCJ, decizie (scj.ro #82337)

Revendicare imobiliară. Titluri de proprietate

invocate atât de reclamant cât și de pârât. Rezolvări

Cuprins pe materii

:  Drept civil.

Drepturi reale. Dreptul de proprietate imobiliară. Revendicare. Titluri de

proprietate invocate atât de reclamant cât și de pârât. Rezolvări

Index alfabetic

: Drept civil

-

proprietate

imobiliară

-

titluri de

proprietate

-

revendicare

C.civ.,

art.480, art.786

În cadrul acțiunii în revendicarea unui imobil, pentru care atât reclamantul

cât și pârâtul invocă titluri, se face o comparare a titlurilor, dându-se

efecte aceluia mai bine caracterizat.

Prioritatea titlului este un element esențial, și, în raport cu efectul

retroactiv al hotărârii de partaj, dedus din art. 786 C.civ., data titlului

este aceea a dobândirii bunului ce a revenit unui copartajant.

Cumpărarea imobilului de la adevăratul proprietar este, de asemenea, un element

esențial în stabilirea priorității titlului, față de titlul obținut prin

compararea bunului de la un proprietar aparent care a acționat cu rea-credință

.

I.C.C.J., secția civilă și de proprietate

intelectuală,

decizia nr.5613 din 24 iunie 2005

La 18 decembrie 2003, reclamanta A.E. a chemat în judecată pe

pârâta S.L., solicitând să se dispună:

- obligarea pârâtei de a-i lăsa în deplină proprietate și liniștită

posesie apartamentul nr.5 situat în București, str. Mr.Câmpeanu nr.66, Bl.37,

sc.A, et.1, sector 1;

- evacuarea acesteia din apartamentul în litigiu.

În motivarea acțiunii în revendicare, întemeiată pe prevederile

art.480 Cod civil și bazată pe compararea de titluri, reclamanta a arătat în

esență că, fiind necăsătorită, a dobândit ca bun propriu un apartament în

București, Aleea Zorelelor nr.5, pe care l-a vândut după încheierea căsătoriei

cu numitul D.A., în anul 1985, datorită interdicției legale pentru soți de a

avea două imobile în proprietate. Cu prețul obținut s-a achitat avansul pentru

dobândirea, împreună cu D.A., dar prin contribuția exclusivă a reclamantei, a

apartamentului în litigiu. Ulterior divorțului dintre reclamantă și D.A., prin

hotărârea judecătorească de partaj (sentința civilă nr.9082 din 8 iunie 1999 a

Judecătoriei sectorului 1, rămasă irevocabilă) s-a constatat această

contribuție exclusivă, iar imobilul a fost atribuit reclamantei.

Această hotărâre nu și-a putut însă produce efectele întrucât în

timpul căsătoriei, fără știrea reclamantei, numitul D.A. a vândut apartamentul

pârâtei, care se prevalează de împrejurare că ar fi dobânditor de

bună-credință.

În aceste condiții, reclamanta a solicitat să se constate, cu

consecințele juridice aferente admiterii acțiunii în revendicare, că o

comparare a titlurilor îi este favorabilă, deoarece:

- ca urmare a efectului declarativ al partajului, titlul său este

mai vechi, datând din anul 1985;

- titlul este mai bine caracterizat, provenind de la adevăratul

proprietar – Statul Român;

- a avut loc transcrierea iar actul s-a încheiat în condiții ce

exclud orice rea-credință din partea reclamantei.

Pârâta a formulat întâmpinare, arătând în esență că este dobânditor

de bună-credință iar titlul său are prioritate întrucât este mai vechi și

transcris; că, hotărârea judecătorească de partaj, invocată de reclamantă, este

lipsită de eficiență în condițiile în care apartamentul îi fusese deja vândut.

Judecătoria sectorului 1, prin sentința civilă nr.1788 din 11

martie 2004, a respins acțiunea ca nefondată, reținând în esență că:

- apartamentul a fost dobândit de numitul D.A., (fostul soț al

reclamantei), care  l-a și înstrăinat ulterior, către pârâtă;

- hotărârea judecătorească de partaj are efect relativ, numai între

părți și nu poate fi opusă pârâtei, care are un titlu valid și dobândit cu

bună-credință.

Apelul declarat de reclamantă a fost admis prin decizia civilă

nr.606 din 16 iunie 2004 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VII-a

civilă și litigii de muncă, dispunându-se schimbarea în totalitate a soluției

în sensul admiterii acțiunii și obligării pârâtei să lase reclamantei în

deplină proprietate și posesie imobilul revendicat, cu consecința evacuării

pârâtei din apartament.

Curtea de apel a avut în vedere că, datorită efectului

declarativ al partajului, dreptul de proprietate exclusivă asupra bunului s-a

născut în favoarea reclamantei încă în momentul dobândirii (anul 1985), ea

având un titlu valabil cu mult anterior celui al pârâtei (anul 1995).

Pe de altă parte, pârâta a dobândit apartamentul în condiții de

fapt care tind a răsturna prezumția de bună-credință, ea având suficiente

elemente din care să tragă concluzia că bunul comun este înstrăinat de soț fără

acordul soției, reclamantă în prezenta cauză.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta,

susținând în esență că:

- pârâta este adevăratul proprietar al bunului;

- reclamanta nu și-a dovedit dreptul de proprietate;

- dreptul pretins de reclamantă nu îi este opozabil;

- actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu bună-credință.

În dezvoltarea recursului s-a susținut că apartamentul a fost proprietatea

exclusivă a lui D.A., (soțul reclamantei) care a înstrăinat bunul în mod

valabil, iar reclamanta nu a făcut dovada dreptului de proprietate. Pe de altă

parte, hotărârea de partaj, dintre reclamantă și fostul său soț, nu are efecte

decât între aceștia, nu și față de pârâtă, care este un terț. Buna-credință a

pârâtei este dovedită de împrejurările în care a fost încheiat actul de

vânzare-cumpărare, reclamanta fiind cea căreia i se poate imputa

reaua-credință.

Înalta Curte reține că decizia recurată este legală și

temeinică.

Acțiunea în revendicare, formulată de reclamantă și întemeiată pe

teza comparării de titluri, este admisibilă în raport de datele concrete ale

cauzei.

Atât reclamanta cât și pârâta invocă titluri valabile cu privire la

același bun, iar compararea lor îi este favorabilă reclamantei (din această

cauză motivele de recurs formulate de pârâtă privind valabilitatea titlului ei

și buna sa credință sunt fără relevanță).

Recurenta-pârâtă este în posesia unui titlu valabil asupra

bunului, care este, însă, mai slab caracterizat decât cel invocat de reclamantă

și nu îi poate fi opus acesteia.

Nu poate fi primită  critica referitoare la lipsa dovezilor

privind calitatea reclamantei de proprietar al apartamentului; de la înscrisul

atestând dobândirea și posesia la hotărârea judecătorească definitivă și

irevocabilă de partaj, toate probele atestă calitatea reclamantei de proprietar

inițial al apartamentului, consolidată și devenită exclusivă, cu efect

retroactiv, prin caracterul declarativ al hotărârii de partaj, în condițiile

art.786 Cod civil. Este reală împrejurarea că recurenta-pârâtă este un terț în

raport de hotărârea irevocabilă de partaj și că față de ea autoritatea de lucru

judecat nu operează ca și față de părți; nu mai puțin însă, ordinea juridică și

stabilitatea raporturilor civile dintr-o societate impun ca împrejurările

definitiv stabilite prin judecată (în speță contribuția exclusivă a reclamantei

la dobândirea bunului și calitatea ei de proprietar) să nu mai poată fi puse ulterior

în discuție.

Pe de altă parte, prioritatea titlului reclamantei a fost corect

stabilită pe baza a două elemente esențiale:

- anterioritatea (drept dobândit cu 10 ani mai devreme decât

pârâta);

- cumpărarea bunului de la adevăratul proprietar (Statul Român,

prin fostul I.C.V.L.) și nu de la un proprietar aparent care a acționat cu

rea-credință.

În privința pretinsei netranscrieri a dreptului de către reclamantă

situația publicității imobiliare a fost influențată de înstrăinarea bunului,

făcută cu rea-credință de D.A. pe timpul partajului, astfel încât o astfel de

împrejurare nu-i poate fi imputată reclamantei.

Așa

fiind, cum toate criticile formulate nu relevă existența vreunui motiv de

casare și modificare a deciziei, care este legală și temeinică, recursul a fost

respins ca nefondat.