ÎCCJ, decizie (scj.ro #82337)

Revendicare imobiliară. Titluri de proprietate invocate atât de reclamant cât și de pârât. Rezolvări Cuprins pe materii : Drept civil. Drepturi reale. Dreptul de proprietate imobiliară. Revendicare. Titluri de proprietate invocate atât de reclamant cât și de pârât. Rezolvări Index alfabetic : Drept civil - proprietate imobiliară - titluri de proprietate - revendicare C.civ., art.480, art.786 În cadrul acțiunii în revendicarea unui imobil, pentru care atât reclamantul cât și pârâtul invocă titluri, se face o comparare a titlurilor, dându-se efecte aceluia mai bine caracterizat. Prioritatea titlului este un element esențial, și, în raport cu efectul retroactiv al hotărârii de partaj, dedus din art. 786 C.civ., data titlului este aceea a dobândirii bunului ce a revenit unui copartajant.

Cumpărarea imobilului de la adevăratul proprietar este, de asemenea, un element esențial în stabilirea priorității titlului, față de titlul obținut prin compararea bunului de la un proprietar aparent care a acționat cu rea-credință . I.C.C.J., secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr.5613 din 24 iunie 2005 La 18 decembrie 2003, reclamanta A.E. a chemat în judecată pe pârâta S.L., solicitând să se dispună: - obligarea pârâtei de a-i lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul nr.5 situat în București, str. Mr.Câmpeanu nr.66, Bl.37, sc.A, et.1, sector 1; - evacuarea acesteia din apartamentul în litigiu.

În motivarea acțiunii în revendicare, întemeiată pe prevederile art.480 Cod civil și bazată pe compararea de titluri, reclamanta a arătat în esență că, fiind necăsătorită, a dobândit ca bun propriu un apartament în București, Aleea Zorelelor nr.5, pe care l-a vândut după încheierea căsătoriei cu numitul D.A., în anul 1985, datorită interdicției legale pentru soți de a avea două imobile în proprietate. Cu prețul obținut s-a achitat avansul pentru dobândirea, împreună cu D.A., dar prin contribuția exclusivă a reclamantei, a apartamentului în litigiu. Ulterior divorțului dintre reclamantă și D.A., prin hotărârea judecătorească de partaj (sentința civilă nr.9082 din 8 iunie 1999 a Judecătoriei sectorului 1, rămasă irevocabilă) s-a constatat această contribuție exclusivă, iar imobilul a fost atribuit reclamantei.

Această hotărâre nu și-a putut însă produce efectele întrucât în timpul căsătoriei, fără știrea reclamantei, numitul D.A. a vândut apartamentul pârâtei, care se prevalează de împrejurare că ar fi dobânditor de bună-credință. În aceste condiții, reclamanta a solicitat să se constate, cu consecințele juridice aferente admiterii acțiunii în revendicare, că o comparare a titlurilor îi este favorabilă, deoarece: - ca urmare a efectului declarativ al partajului, titlul său este mai vechi, datând din anul 1985; - titlul este mai bine caracterizat, provenind de la adevăratul proprietar – Statul Român; - a avut loc transcrierea iar actul s-a încheiat în condiții ce exclud orice rea-credință din partea reclamantei.

Pârâta a formulat întâmpinare, arătând în esență că este dobânditor de bună-credință iar titlul său are prioritate întrucât este mai vechi și transcris; că, hotărârea judecătorească de partaj, invocată de reclamantă, este lipsită de eficiență în condițiile în care apartamentul îi fusese deja vândut. Judecătoria sectorului 1, prin sentința civilă nr.1788 din 11 martie 2004, a respins acțiunea ca nefondată, reținând în esență că: - apartamentul a fost dobândit de numitul D.A., (fostul soț al reclamantei), care l-a și înstrăinat ulterior, către pârâtă; - hotărârea judecătorească de partaj are efect relativ, numai între părți și nu poate fi opusă pârâtei, care are un titlu valid și dobândit cu bună-credință.

Apelul declarat de reclamantă a fost admis prin decizia civilă nr.606 din 16 iunie 2004 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VII-a civilă și litigii de muncă, dispunându-se schimbarea în totalitate a soluției în sensul admiterii acțiunii și obligării pârâtei să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul revendicat, cu consecința evacuării pârâtei din apartament. Curtea de apel a avut în vedere că, datorită efectului declarativ al partajului, dreptul de proprietate exclusivă asupra bunului s-a născut în favoarea reclamantei încă în momentul dobândirii (anul 1985), ea având un titlu valabil cu mult anterior celui al pârâtei (anul 1995). Pe de altă parte, pârâta a dobândit apartamentul în condiții de fapt care tind a răsturna prezumția de bună-credință, ea având suficiente elemente din care să tragă concluzia că bunul comun este înstrăinat de soț fără acordul soției, reclamantă în prezenta cauză.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta, susținând în esență că: - pârâta este adevăratul proprietar al bunului; - reclamanta nu și-a dovedit dreptul de proprietate; - dreptul pretins de reclamantă nu îi este opozabil; - actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu bună-credință. În dezvoltarea recursului s-a susținut că apartamentul a fost proprietatea exclusivă a lui D.A., (soțul reclamantei) care a înstrăinat bunul în mod valabil, iar reclamanta nu a făcut dovada dreptului de proprietate. Pe de altă parte, hotărârea de partaj, dintre reclamantă și fostul său soț, nu are efecte decât între aceștia, nu și față de pârâtă, care este un terț. Buna-credință a pârâtei este dovedită de împrejurările în care a fost încheiat actul de vânzare-cumpărare, reclamanta fiind cea căreia i se poate imputa reaua-credință.

Înalta Curte reține că decizia recurată este legală și temeinică. Acțiunea în revendicare, formulată de reclamantă și întemeiată pe teza comparării de titluri, este admisibilă în raport de datele concrete ale cauzei. Atât reclamanta cât și pârâta invocă titluri valabile cu privire la același bun, iar compararea lor îi este favorabilă reclamantei (din această cauză motivele de recurs formulate de pârâtă privind valabilitatea titlului ei și buna sa credință sunt fără relevanță). Recurenta-pârâtă este în posesia unui titlu valabil asupra bunului, care este, însă, mai slab caracterizat decât cel invocat de reclamantă și nu îi poate fi opus acesteia.

Nu poate fi primită critica referitoare la lipsa dovezilor privind calitatea reclamantei de proprietar al apartamentului; de la înscrisul atestând dobândirea și posesia la hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă de partaj, toate probele atestă calitatea reclamantei de proprietar inițial al apartamentului, consolidată și devenită exclusivă, cu efect retroactiv, prin caracterul declarativ al hotărârii de partaj, în condițiile art.786 Cod civil. Este reală împrejurarea că recurenta-pârâtă este un terț în raport de hotărârea irevocabilă de partaj și că față de ea autoritatea de lucru judecat nu operează ca și față de părți; nu mai puțin însă, ordinea juridică și stabilitatea raporturilor civile dintr-o societate impun ca împrejurările definitiv stabilite prin judecată (în speță contribuția exclusivă a reclamantei la dobândirea bunului și calitatea ei de proprietar) să nu mai poată fi puse ulterior în discuție.

Pe de altă parte, prioritatea titlului reclamantei a fost corect stabilită pe baza a două elemente esențiale: - anterioritatea (drept dobândit cu 10 ani mai devreme decât pârâta); - cumpărarea bunului de la adevăratul proprietar (Statul Român, prin fostul I.C.V.L.) și nu de la un proprietar aparent care a acționat cu rea-credință. În privința pretinsei netranscrieri a dreptului de către reclamantă situația publicității imobiliare a fost influențată de înstrăinarea bunului, făcută cu rea-credință de D.A. pe timpul partajului, astfel încât o astfel de împrejurare nu-i poate fi imputată reclamantei. Așa fiind, cum toate criticile formulate nu relevă existența vreunui motiv de casare și modificare a deciziei, care este legală și temeinică, recursul a fost respins ca nefondat.