ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4130/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea civilă înregistrată la data de 11 martie 2009 și precizată ulterior, reclamanta N.C. a chemat în judecată pe pârâtul Ministerul Finanțelor Publice solicitând obligarea pârâtului să-i restituie prețul de piață pentru imobilul situat în București În motivarea acțiunii sale, reclamanta a menționat că prin contractul de vânzare-cumpărare din 1998 a cumpărat de la Primăria Municipiului București imobilul situat în București. Reclamanta a mai arătat că prin decizia civilă nr. 246/2006 a Tribunalului București s-a constatat nul contractul de vânzare-cumpărare menționat mai sus, astfel că este îndreptățită să primească de la pârât valoarea de piață a imobilului menționat mai sus.

La termenul de judecată din 30 iunie 2010, reclamanta a depus la dosarul cauzei o cerere de chemare în garanție, cerere prin care a solicitat obligarea pârâtului Municipiul București, prin Primarul General, la plata contravalorii actualizate a prețului plătit pentru imobilul situat în București, precum și la plata excedentului de valoare a imobilului și a cheltuielilor necesare și utile efectuate la imobil. În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 1336 C. civ. Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin sentința civilă nr. 1025 din 0 6 iulie 2010 a admis excepția inadmisibilității cererii de chemare în garanție și a respins această cerere ca inadmisibilă. A respins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice.

În final, a respins ca neîntemeiată acțiunea. Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că: Legiuitorul, în baza unei legi speciale, respectiv Legea nr. 10/2001, așa cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, a instituit în sarcina Ministerului Finanțelor Publice obligația de restituire a prețului de piață al imobilelor menționate la art. 50 alin. (2 1 ) chiar dacă acesta nu a fost parte în contractele de vânzare-cumpărare. Reclamanta a învestit instanța cu o acțiune având ca obiect obligarea pârâtului Ministerul Finanțelor Publice la plata prețului de piață pentru imobilul situat în București. Prin cererea de chemare în garanție, reclamanta a solicitat obligarea chematului în garanție Municipiul București la plata prețului de piață al imobilului compus din prețul plătit de reclamantă pentru imobil și excedentul de valoare.

Tribunalul a constatat că, după intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009 prin care a fost introdus art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, o persoană poate solicita restituirea prețului de piață al unui imobil numai în baza dispozițiilor legale menționate mai sus. Altfel spus, reclamanta nu mai poate uza de dispozițiile legii generale - art. 1336 C. civ. care instituie răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, ci are posibilitatea formulării unei acțiuni în baza legii speciale, respectiv art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001. Chiar dacă s-ar considera că reclamanta poate uza de dispozițiile legii generale după intrarea în vigoare a unei legi speciale, cererea de chemare în garanție, întemeiată pe obligația vânzătorului de a garanta pentru evicțiune, este tot inadmisibilă.

Astfel, obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune ia naștere în baza unui contract de vânzare-cumpărare și subzistă pe toată perioada în care contractul nu a fost anulat. Dacă contractul de vânzare-cumpărare este anulat, vânzătorul nu mai este obligat să garanteze pentru evicțiune, or în speță, contractul de vânzare-cumpărare din 1998 a fost anulat. Pentru restituirea prețului plătit pentru imobil și pentru recuperarea îmbunătățirilor aduse imobilului, reclamanta are posibilitatea formulării unei acțiuni întemeiate pe dispozițiile legii speciale, respectiv art. 50 alin. (3) și art. 48 din Legea nr. 10/2001. Cu privire la fondul cauzei, Tribunalul a reținut următoarele: Prin contractul de vânzare-cumpărare din 1998, reclamanta N.C.

a cumpărat de la Primăria Municipiului București, reprezentată prin SC R. SA imobilul situat în București. Prin decizia civilă nr. 246/2006 a Tribunalului București devenită irevocabilă prin respingerea recursurilor prin decizia civilă nr. 1536/2007 a Curții de Apel București, s-a admis apelul declarat de apelantele reclamante C.I.V. și M.A.S., s-a schimbat în tot sentința apelată, s-a admis acțiunea și s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare din 1998. În considerentele hotărârilor menționate mai sus, s-a reținut că părțile au încălcat dispozițiile Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare mai sus menționat, întrucât imobilul nu intra în sfera de aplicare a acestei legi.

Potrivit art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, „Restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile se face de către Ministerul Finanțelor Publice”. Potrivit art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare”.

Prin art. 50 alin. (2 1 ) din Legea nr. 10/2001 legiuitorul a stabilit că, prin contract desființat se înțelege atât situația în care contractul de vânzare-cumpărare a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească, cât și situația în care deși contractul nu a fost anulat, s-a admis acțiunea în revendicare. Tribunalul a constatat că în speță nu sunt îndeplinite dispozițiile art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001. Astfel, pentru a fi aplicabile dispozițiile legale menționate mai sus se cere ca încheierea contractului de vânzare-cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, or, în speță, așa cum s-a stabilit irevocabil prin decizia civilă nr. 246/2006 a Tribunalului București, reclamanta a încheiat contractul de vânzare-cumpărare din 1998 cu nerespectarea Legii nr. 112/1995.

Din interpretarea sistematică a dispozițiilor legale menționate mai sus reiese că, în situația în care contractele de vânzare-cumpărare s-au încheiat cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, proprietarii au dreptul la restituirea prețului actualizat plătit de ei, iar în situația în care contractele de vânzare-cumpărare s-au încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, proprietarii au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor.

Pe de altă parte, Tribunalul a avut în vedere că legiuitorul a definit noțiunea de „contract desființat” prin dispozițiile Legii nr. 10/2001, astfel că pentru a fi aplicabile dispozițiile art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 este necesar pe de o parte ca, contractul de vânzare-cumpărare să se fi încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, iar, pe de altă parte, contractul să fi fost desființat ca urmare a admiterii unei acțiuni în revendicare și nu ca urmare a constatării nulității contractului.

Prin decizia nr. 557 A din 01 iunie 2011, Curtea de Apel București, secția a IlI-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă împotriva susmenționatei hotărâri, reținând, în esență, următoarele: Potrivit art. 50 din Legea nr. 1/2009, „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare”. Pentru a beneficia de aceste dispoziții legale, se cere așadar ca actul de vânzare-cumpărare desființat să fi fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.

Prin decizia civilă nr. 246 din 14 februarie 2006 pronunțată de Tribunalul București, rămasă irevocabilă prin respingerea recursului de către Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia civilă nr. 1536 din 25 septembrie 2007 s-a admis acțiunea formulată de reclamanții C.I.V. și M.A.S. în contradictoriu cu pârâții Municipiul București, prin Primar General, SC R. SA și N.C. Prin această decizie s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. din 08 ianuarie 1998 încheiat între SC R. SA și reclamanta N.C. și s-a reținut cu putere de lucru judecat că apartamentul a fost preluat fără titlul valabil de către stat și nu putea face obiectul înstrăinării în baza Legii nr. 112/1995, iar ambele părți au fost de rea-credință la încheierea contractului, deoarece cunoșteau că locuința făcea obiectul unei acțiunii în revendicare.

Reclamanta-apelantă a fost parte în această cauză astfel încât cele consemnate în considerentele acestei hotărâri îi sunt opozabile. Ca atare, în mod corect a reținut instanța de fond, că apelantei nu i se aplică textul de lege invocat, respectiv art. 50 1 din Legea nr. 1/2009. Împotriva sus-menționatei hotărâri a declarat recurs reclamanta N.C., criticând-o pentru nelegalitate, sens în care, invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a susținut că instanțele fondului au interpretat greșit dispozițiile art. 50 și 50 1 din Legea nr. 10/2001. S-a subliniat că în mod greșit au considerat instanțele că admiterea unei acțiuni în revendicare sau constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, ar însemna că încheierea actului de transmisiune s-a făcut cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.

În această interpretare, în nicio situație chiriașul nu ar mai putea solicita valoarea de circulație a imobilului de care a fost evins, pe considerentul că dacă vânzarea-cumpărarea imobilului s-ar fi făcut cu respectarea Legii nr. 112/1995, nicio acțiune în revendicare sau în constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare nu ar mai putea fi admisă, iar chiriașul ar fi lipsit de posibilitatea juridică de a mai formula vreo acțiune, acesta rămânând în continuare proprietarului imobilului cumpărat. Aceasta impune analiza respectării/nerespectării condițiilor stipulate de Legea nr. 112/1995 pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a bunurilor vizate de dispozițiile acestei legi.

Indicând conținutul dispozițiilor art. 9 și 10 din Legea nr. 112/1995, ce reglementează cumpărarea locuințelor de către chiriași, reclamanta a susținut îndeplinirea/respectarea lor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare ce a avut drept obiect imobilul restituit fostului proprietar. Faptul că imobilul a făcut obiectul unei cereri în revendicare la judecata căreia nu a fost parte, nu-i poate fi imputabil, și în condițiile în care a respectat prevederile Legii nr. 112/1995, nu poate să constituie un impediment la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. La momentul cumpărării bunului, în anul 1998, nu fusese notificată de fostul proprietar, iar în urma demersurilor pe care le-a făcut cu privire la situația juridică a bunului, avea cunoștință de faptul că acesta nu făcea obiectul unei acțiuni în revendicare ori altei cereri în restituire.

Deși moștenitorii fostului proprietar erau în posesia unei hotărâri judecătorești irevocabile și a unei dispoziții de retrocedare în natură, au formulat și o cerere de restituire în natură în baza Legii nr. 112/1995, ceea ce înseamnă că la data de 17 iulie 1996 (data cererii) au recunoscut calitatea de proprietar a Primarului Municipiului București. Recursul nu este fondat. Prin sentința civilă nr. 246 din 14 februarie 2006 a Tribunalului București, irevocabilă prin respingerea recursului prin decizia nr. 1536/2007 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, a fost admisă acțiunea formulată de reclamanții C.I.V. și M.A.S. în contradictoriu cu pârâții Municipiul București, prin Primar General, SC R. SA și N.C.

(reclamantă în cauza de față). Prin decizia menționată s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 1998 încheiat între pârâții SC R. SA și N.C., reținându-se, cu putere de lucru judecat, că apartamentul în litigiu a fost preluat abuziv de stat și că ambele părți contractante au fost de rea-credință la încheierea actului de transmisiune, întrucât cunoșteau că locuința făcea obiectul unei cereri de restituire în natură formulată de către fostul proprietar. Ca urmare, este cert că titlul reclamanților a fost judiciar și irevocabil desființat, context în care, nu mai pot fi repuse în discuție aspectele privind valabilitatea contractului, respectiv încheierea sa cu respectarea condițiilor prevăzute de Legea nr. 112/1995, cum legal a reținut Curtea de apel.

Or, pentru a fi incidente dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, legea pretinde încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea condițiilor prevăzute de Legea nr. 112/1995. Interpretarea sistematică a dispozițiilor relevante din Legea nr. 10/2001, respectiv art. 50 alin. (2), alin. (2 1 ) (invocate de instanțe) și art. 50 1 conduce la concluzia că nu în toate cazurile în care chiriașii cumpărători au fost evinși (deposedați), în sens larg, se impune acordarea valorii de piață a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995.

Chiriașii cumpărători au dreptul la restituirea prețului de piață în ipoteza în care, menținându-se valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, au fost evinși prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, cu condiția ca în cadrul argumentelor ce au stat la baza admiterii acestei acțiuni instanța să nu fi reținut nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea actului de transmisiune sau reaua-credință a cumpărătorului, ipoteză neîndeplinită în cauză și care împiedică astfel aplicarea normei legale invocate în recurs - art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. Față de cele ce preced, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul dedus judecății urmează să fie respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta N.C. împotriva deciziei nr. 557A din 01 iunie 2011 a Curții de Apel București, secția a IlI-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 6 iunie 2012.