ÎCCJ, decizie (scj.ro #82689)

Contract de vânzare-cumpărare reglementat prin Legea nr.

112/1995. Condiția calității de chiriaș a cumpărătorului

În cazul în care locuința s-a

vândut unei persoane care nu avea calitatea de chiriaș, în sensul prevăzut în

art.9 din Legea nr.112/1995, contractul de vânzare-cumpărare este anulabil la

cererea proprietarului căreia statul i-a restituit locuința.

Secția civilă, decizia nr. 3880 din 8

octombrie 2003

La 13.09.1999, reclamantul

H.G.E. a chemat în judecată pârâta D.S.D. și Municipiul București, prin

Consiliul General al Municipiului București și primarul general, solicitând a

se constata nulitatea absolută a contractului de închiriere nr.

10737/30.09.1997 și a contractului de vânzare cumpărare nr. 2568/14.09.1998.

Reclamantul a mai cerut obligarea pârâtei D.S.D.  la restituirea în

deplină proprietate a imobilului și evacuarea acesteia.

In motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că este titularul dreptului de

proprietate asupra apartamentului ocupat de pârâta D.S.D., calitate ce i-a fost

recunoscută prin sentința civilă nr. 9083/8.06.1999 și a introdus acțiune

pentru rezilierea contractului de închiriere la 20.07.1998 întrucât pârâta nu a

locuit în apartament, iar în timpul soluționării cauzei ea a cumpărat locuința.

Temeiul acțiunii, a precizat reclamantul, îl constituie frauda la lege și cauza

ilicită a contractului, precum și prevederile Legii nr. 112/1995, art. 6 din

H.G. nr. 11/1997 și art. 480 C. civ.

Prin sentința civilă nr. 10518 din 5.06.2000, Judecătoria sectorului 1 a admis

în parte acțiunea, a obligat pârâtele să lase reclamantului în deplină

proprietate și posesie imobilul din București str. Ștefan Burcuș nr.4, sector

1, mansardă, a dispus evacuarea pârâtei   din imobilul de mai sus și

s-au respins capetele de cerere privind constatarea nulității contractului de

închiriere nr. 10737/30.09.1997 și de vânzare-cumpărare nr. 2568/14.09.1998, ca

neîntemeiate.

În motivarea soluției, judecătoria a  reținut că prin compararea

titlurilor de proprietate, s-a dat eficiență titlului reclamantului, care

provine de la adevăratul proprietar; evacuarea pârâtei s-a dispus ca o

consecință a admiterii primului capăt de  cerere, iar cererea de

constatare a nulității contractului de închiriere și cumpărare s-a

respins,  reclamantul nefăcând dovada nici uneia dintre cauzele de

nulitate invocate.

Apelul declarat de pârâta D.S.D. a fost admis de Tribunalul București, secția a

V-a civilă și de contencios administrativ prin decizia nr.2872 din 8.11.2000.

Instanța de a apel a schimbat în parte sentința în sensul că a respins capătul

de cerere privind evacuarea pârâtei ca neîntemeiat, menținând celelalte

dispoziții ale sentinței.

În justificarea respingerii cererii de evacuare a pârâtei, instanța de apel a

învederat că titlul locativ al pârâtei îl constituie contractul de închiriere,

care a fost menținut ca urmare a respingerii capătului de cerere privind

constatarea nulității lui.

Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia nr.1422 din

14.05.2001, a respins ca nefondate recursurile formulate de reclamant și de

pârâta D.S.D.

Împotriva hotărârilor a declarat recurs în anulare Procurorul General al

Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție, fondat pe prevederile art.

330 pct. (2) C. proc. civ., susținând că hotărârile criticate au fost

pronunțate cu încălcarea esențială a legii, ceea ce a  determinat o

soluționare greșită a cauzei pe fond.

Se solicită casarea hotărârilor și respingerea acțiunii introduse de reclamant.

În motivarea recursului în anulare se invocă prevederile art.46 din Legea nr.

10/2001, teza 2, potrivit cărora actele juridice de înstrăinare, având ca

obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută,

în  afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credință, iar

art. 18 lit. d) din aceeași lege dispune că măsurile reparatorii se stabilesc

în echivalent dacă imobilul a fost înstrăinat fostului chiriaș cu respectarea

prevederilor Legii nr. 112/1995.

Din coroborarea textelor de lege rezultă că persoanele care au încheiat

contracte de vânzare-cumpărare cu bună credință sunt îndreptățite să păstreze

bunul și spre aceeași concluzie conduc și dispozițiile art. 1899 C. civ., care

stabilesc că buna credință se presupune întotdeauna, sarcina probei contrare

revine celui care susține existența relei credințe.

Pârâta a îndeplinit toate condițiile pretinse de lege pentru a putea cumpăra

apartamentul, sentința prin care s-a constatat preluarea abuzivă de către stat

a apartamentului de la reclamant s-a pronunțat după data cumpărării, pârâta

fiind așadar de bună credință și beneficiază de prevederile Legii nr. 10/2001.

Criticile formulate în recursul în anulare împotriva hotărârilor atacate sunt

nefondate.

Buna credință a pârâtei în încheierea contractului de vânzare-cumpărare, care

constituie argumentul principal în motivarea recursului în anulare, nu poate fi

reținută.

Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995, chiriașii titulari de contract ai

apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau

moștenitorilor acestora pot opta pentru cumpărarea acestor apartamente.

Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, aprobate prin H.G. nr.

1/1997 prevăd în art. 6 că dreptul de a  cumpăra apartamentele în care

locuiesc portivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un

contract de  închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective

la data intrării în vigoare a legii.

Pârâta, la 25 ianuarie 1996, data intrării în vigoare a legii, nu ocupa

apartamentul din litigiu și nici nu avea privitor la el un contract de

închiriere. Acesta s-a încheiat la 1.10.1997, deci ulterior intrării în vigoare

a legii, cu precizarea că la data încheierii lui normele metodologice evocate

erau aplicabile, ele fiind aprobate la data de 18 februarie 1997 prin H.G. nr.

11/1997.

Întrucât pârâta nu întrunea condițiile prevăzute de lege pentru a putea cumpăra

apartamentul, susținerea bunei sale credințe nu are nici un suport legal, iar

prevederile Legii nr. 10/2001, intrate în vigoare  după introducerea

acțiunii reclamantului, nu au constituit temeiul legal al pretențiilor

acestuia.

Pentru aceste considerente recursul în anulare a fost respins.