ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4599/2012

Asupra recursului de față. din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a Vl-a comercială, reclamanta U.B. a chemat în judecată pe pârâta SC P.C. SRL. solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să se constate că la data de 15 ianuarie 2009 a încetat contractul de închiriere nr. 15271 din 31 octombrie 2003 și să se dispună evacuarea pârâtei din spațiul pe care îl ocupă abuziv și care formează obiectul contractului de închiriere. La data de 11 mai 2009, pârâta a formulat cererea reconvențională, prin care a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la plata investițiilor efectuate de către aceasta pentru amenajarea spațiului închiriat, în cuantum de 5000 RON.

La data de 22 iunie 2009, pârâta-reclamantă a depus cerere completatoare la cererea reconvențională, prin care solicită instanței pronunțarea unei hotărâri prin care să-i fie acordat dreptul de retenție asupra spațiului comercial situat în București, Splaiul Independenței, până la efectuarea de către reclamanta-pârâtă a plății cheltuielilor de amenajare și îmbunătățire a acestui spațiu comercial pe care l-a făcut. Prin sentința comercială nr. 7736 din 5 iulie 2010 pronunțată de Tribunalul București, secția a Vl-a comercială, a fost admisă cererea reclamantei. S-a dispus evacuarea pârâtei SC P.C. SRL din spațiul situat în corpul de legătură Cămin C-D - G., ca urmare a încetării contractului de închiriere, iar cererea reconvențională a fost respinsă, ca neîntemeiată.

Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a apreciat că relevante în soluționarea litigiului de față sunt dispozițiile art. 3 din contract, prin care părțile au stipulat termenul închirierii pentru o perioadă de 4 ani. Începând de Ia data de 01 noiembrie 2003 - 01 noiembrie 2007, la expirarea duratei contractul putând fi prelungit de comun acord; în cazul în care niciuna din părți nu notifica prealabil încetarea contractului, acesta se prelungea automat. Având în vedere că pentru prelungirea contractului, în lipsa notificării anterioare datei de 01 noiembrie 2007, nu s-a precizat dacă prelungirea se face pentru o perioadă similară cu cea prevăzută în contractul de închiriere, sunt aplicabile dispozițiile locațiunii Iară termen, notificarea din data de 22 decembrie 2008 având valoarea notificării concediului potrivit art. 1436 alin. (2) și art. 1438 C. civ.

Prin cererea reconvențională completată, pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la plata investițiilor efectuate pentru amenajarea spațiului închiriat. În cuantum de 5000 Ron, precum și acordarea dreptului de retenție asupra spațiului comercial, până la achitarea contravalorii investițiilor efectuate de către chiriaș. În susținerea cererii reconvenționale s-a efectuat în cauză o expertiză. În condițiile art. 201 C. proc. civ., reținându-se următoarele îmbunătățiri: două aparate de aer condiționat, ușa cu geam termopan, sistem de monitorizare și supraveghere, gard viu în jurul spațiului comercial. În acest sens tribunalul a apreciat că aparatele de aer condiționat și sistemul de monitorizare și supraveghere sunt demontabile.

Pe de altă parte în legătură cu alte îmbunătățiri efectuate de societatea pârâtă, expertiza se apreciază coroborai cu alte probe, pârâta nedemonstrând prin înscrisuri aspectele indicate. În ceea ce privește apărarea reclamantei-pârâte, în opinia tribunalului, dispozițiile art. 5 alin. final, prin care se stipulează obligația chiriașului că la expirarea duratei închirierii să aducă suprafața în starea inițială, cu excepția cazului în care locatorul este de acord să o preia în starea în care a fost folosită de chiriaș nu se aplică în cazul amenajărilor și îmbunătățirilor, fiind vorba de o măsură de siguranță în cazul în care chiriașul aduce stricăciuni spațiului închiriat. Potrivit dispozițiilor art. 12 lit. f) din contract, însă, părțile au convenit ca în cazul încetării contractului din motive întemeiate, amenajările efectuate de chiriaș să rămână la dispoziția U., fără plata vreunei despăgubiri.

Apelul formulat de pârâta SC P.C. SRL împotriva acestei sentințe a fost anulat ca netimbrat, prin decizia comercială nr. 538 din 10 noiembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială. în dosarul nr. 6903/3/2009. Recursul declarat de pârâta SC P.C. SRL împotriva acestei decizii a fost admis prin decizia comercială nr. 1103 din 15 martie 2011 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția comercială. În dosarul nr. 6903/3/2009, iar cauza a fost trimisă spre rejudecare aceleiași instanțe. Cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel București, secția a V-a comercială, sub nr. 3421/2/2011. Prin decizia civilă nr. 373 de la 19 octombrie 2011, Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta pârâtă SC P. C. SRL.

Pentru a pronunța astfel, instanța de apel a reținut că U.B. a încheiat un Contract prin care a închinat spațiul din imobilul situat în corpul de legătură Cămin C-D - G.. La art. 3 din Contract, se prevede că după data de 1 noiembrie 2007 termenul poate fi prelungit de comun acord. De asemenea, se precizează că „..dacă nici una dintre părți nu notifică prealabil încetarea contractului, acesta se prelungește automat”. Nu se precizează, însă, că prelungirea automată se face pentru o perioadă similară cu cea prevăzută în Contractul de închiriere. Această precizare a fost făcută tocmai în virtutea faptului că U.B., în calitate de proprietară, nu putea și nu dorea să își asume o prelungire pentru o perioadă de 4 ani.

Prin urmare, în conformitate cu art. 3 din Contract, acesta putea fie să înceteze la data de 01 noiembrie 2007, fie să înceteze la o dată ulterioară, cu o notificare prealabilă. Având în vedere această situație, prima instanță, contrar susținerilor apelantei, a apreciat în mod judicios că, având în vedere că pentru prelungirea contractului, în lipsa notificării anterioare datei de 01 noiembrie 2007, nu s-a precizat dacă prelungirea se face pentru o perioadă similară cu cea prevăzută în contractul de închiriere, sunt aplicabile dispozițiile locațiunii Iară termen iar notificarea din data de 22 decembrie 2008 avea valoarea notificării concediului, potrivit art. 1436 alin. (2) și art. 1438 C. civ.

Instanța de apel a înlăturat susținerea apelantei în sensul că acțiunea formulată de reclamantă ar avea la bază „interese mercantile meschine” constând în încercarea de a primi o chirie mai mare pentru spatul închiriat. Este dreptul oricărui proprietar de a-și administra bunul astfel cum consideră de cuviință, în scopul obținerii unor venituri cât mai mari din exploatarea acestuia. Totodată, instanța de apel a constatat că atitudinea pârâtei apelante este contradictorie. Astfel, dacă era convinsă că stăpânește în mod legal spațiul în litigiu, în baza unui contract de închiriere al cărui termen era prelungit prin acordul părților, nu avea niciun sens să se prezinte la licitația organizată de către U.B..

în data de 23 decembrie 2008. Este deci, evident, că pârâta SC P.C. SRL era conștientă că deținea spațiul Iară a avea un titlu legal. S-a mai constatat că, și susținerea apelantei, în sensul că expertiza efectuată la judecata cauzei în fond nu ar fi răspuns la toate obiectivele propuse este neîntemeiată. S-a avut în vedere că, în concluziile raportului de expertiză realizat de expertul tehnic judiciar N.M. se arată că: amenajările efectuate de către SC P.C. SRL în spațiul ce a făcut obiectul Contractului de închiriere nr. 15271 din 31 octombrie 2003 nu se regăsesc a fi efectuate; constatările făcute la fața locului corelate cu relatările proprietarului locator, dovedesc Iară putință de tăgadă acest lucru, nefiind vorba de cheltuieli utile.

Cheltuielile considerate utile nu se regăsesc, lucrările de așa zisă amenajare nu au fost executate. În privința cheltuielilor voluptorii, acestea sunt relatate la pct. b), c), d) și e) din raport, cu mențiunea că atât aparatele de aer condiționat, sistemul de supraveghere video și chiar ușa din PVC cu geam termopan pot fi demontate și recuperate; ușa a fost montată într-un gol nou creat în scop comercial pentru folosirea din exterior a unui al doilea acces spre spațiul închiriat, acces exterior care ar putea periclita siguranța întregului imobil. Turnarea șapei de beton în interiorul spațiului comercial, îmbunătățire prevăzută la punctul a, nu se confirmă la fața locului.

Îmbunătățirile prevăzute la pct. b) și f), respectiv șapa de beton turnată în exteriorul spațiului precum și gardul viu ornamental, exced spațiului comercial închiriat în baza contractului nr. 15271 din 31 octombrie 2003. În orice caz, aceste lucrări se încadrează în categoria cheltuielilor voluptorii, pentru ele neexistând acordul proprietarului. S-a apreciat, așadar, că prima instanță a reținut, pe baza probatoriului administrat, o situație de fapt corectă și a aplicat în mod judicios dispozițiile legale incidente. Împotriva acestei decizii, pârâta SC P.C. SRL a formulat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., solicitând instanței admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii apelului său.

cu consecința respingerii acțiunii reclamantei și admiterea cererii reconvenționale. În dezvoltarea motivelor de recurs, după prezentarea pe larg a situației de fapt, recurenta susține că pornind de la art. 3 din contractul de închiriere nr. 15271 din 31 octombrie 2003, atât prima instanță cât și cea de apel au interpretat prevederile contractului, în sensul că, după data de 01 noiembrie 2007, părțile contractante nu ar fi stabilit un termen pentru prelungirea acestuia. Astfel, instanța de apel nu a arătat care sunt considerentele care au condus-o la această concluzie susținând că reclamanta, în calitate de proprietară, nu putea și nici nu dorea să își asume o prelungire a contractului pe o perioadă de 4 ani, deși acest fapt nu reiese din nicio probă administrată la dosar.

La fel a procedat și prima instanță, care nu a motivat în cuprinsul sentinței care sunt considerentele de fapt și de drept pe baza cărora și-a format convingerea, ci s-a mulțumit să enunțe dispozițiile art. 1436 și 1437 C. civ. Recurenta consideră că. simpla înșiruire a textelor articolelor de lege nu acoperă obligația prevăzută de art. 261 alin. (l), pct. 5 C. proc. civ., pentru ca instanța de control judiciar să poată verifica legalitatea și temeinicia hotărârii pronunțate. Totodată, instanțele de fond greșit au stabilit că în cauză contractul de închiriere s-a încheiat tară termen după data de 01 noiembrie 2007, din materialul probator aflat la dosar reieșind contrariul.

Apreciază recurenta că, prevederile contractului arată clar și tară niciun echivoc faptul că închirierea se face pe o perioada de 4 ani, iar termenul cu care acesta se prelungește este de patru ani de la data expirării primei perioade, 01 noiembrie 2007. La aceeași concluzie se ajunge chiar și în ipoteza în care s-ar impune interpretarea art. 3 din contract, în privința termenului pentru care acesta se prelungește. Aceasta, întrucât în conformitate cu prevederile art. 978 și art. 982 C. civ., aflat în vigoare la momentul încheierii contractului, privind interpretarea convențiilor, o clauză primitoare de două înțelesuri se interpretează în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar produce niciunul precum și că toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg.

Prin urmare, instanțele de fond au trecut cu prea mare ușurință peste acest aspect esențial pentru rezolvarea corectă a cauzei, aceste argumente privind interpretarea legală a convențiilor nu au fost analizate de către prima instanță și instanța de apel care nu au menționat nicio motivare pentru respingerea lor în cuprinsul hotărârilor pronunțate. Aprecierea instanței de apel cu privire la așa zisa atitudine contradictorie a subscrisei este greșită, întrucât nu ține cont de probatoriul administrat în fața primei instanțe, respectiv notificarea nr. 1012 din 22 decembrie 2008 transmisă reclamantei prin executorul judecătoresc. De altfel, atitudinea sa a fost clară și tară echivoc în ceea ce privește dreptul său de a folosi spațiul în litigiu.

Recurenta mai susține că. motivele care au determinat totuși prezentarea sa la licitația organizată de reclamantă au ținut de dorința de a avea o relație bună cu locatorul. Deși nu a invocat explicit dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta își exprimă nemulțumirea și în legătură cu motivarea dată de instanță în legătură cu cererea reconvențională. Înalta Curte de Casație și Justiție, analizând decizia atacată prin prisma criticilor formulate, constată că acestea sunt nefondate și va respinge recursul pentru următoarele considerente: Motivele de recurs invocate de către recurentă suni nefondate, în raport cu temeiul de drept invocat și anume art. 304 alin. (1) pct. 8 și 9 C. proc.

civ., având în vedere că prin motivele de recurs nu s-au adus în principal critici pe fondul cauzei tară să se indice explicit motive de nelegalitate a hotărârii recurate. De asemenea, nu au fost arătate în motivarea recursului în ce constă schimbarea naturii sau înțelesului actului juridic sau în ce constă încălcarea legii sau aplicarea greșită a legii de către instanță, deoarece, simplele afirmații nedovedite nu pot fi suficiente pentru a se putea admite recursul, având în vedere că recursul nu este o cale de atac devolutivă prin intermediul căreia să se reia judecarea cauzei în fond, ci un mijloc procedural prin care se realizează un examen al hotărârii atacate sub aspectul legalității acesteia.

Astfel, recurenta invocă dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., referitoare la împrejurarea: „...când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecații, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia”. În speță, în mod evident, instanța nu a schimbat natura actului juridic dedus judecății, care a fost interpretat și a rămas pe tot parcursul judecății unul de închiriere, cu un înțeles deplin lămurit și vădit neîndoielnic. În aceeași ordine de idei, nu poate fi primită nici apărarea potrivit căreia: „...o clauză primitoare de două înțelesuri se interpretează în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar produce niciunul, precum și că toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg”, pentru simplul motiv că, în speță, clauzele contractuale sunt clare, nesusceptibile de multiple înțelesuri.

Așadar, instanța nici nu a interpretat o clauză neclară (și nici nu o putea face nefiind învestită cu o atare cerere) și nici nu a adăugat la contractul părților. ci doar a făcut aplicarea dreptului comun în materie, dând eficiență dispozițiilor art. 1436 alin. (2) și art. 1438C. civ. În concluzie, instanța de apel a aplicat corect dispozițiile legale incidente în cauză și expuse pe larg în cele ce preced, indicând temeiurile de fapt și de drept care au stat la baza hotărârii pronunțate, motiv pentru care, nefiind întrunite cerințele art. 304 pct. 8 și 9, conform art. 312 C. proc. civ., se va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC P.C. SRL BUCUREȘTI împotriva deciziei civile nr. 373 din 19 octombrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC P.C. SRL BUCUREȘTI împotriva deciziei civile nr. 373 din 19 octombrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 noiembrie 2012.