ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4599/2012

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4599/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra recursului de față. din

examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului București, secția a Vl-a comercială,

reclamanta U.B. a chemat în judecată

pe pârâta SC P.C. SRL. solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța

să se constate că la data de 15 ianuarie 2009 a încetat contractul de

închiriere nr. 15271 din 31 octombrie 2003 și să se dispună evacuarea pârâtei

din spațiul pe care îl ocupă abuziv și care formează obiectul contractului de

închiriere.

La data de 11

mai 2009, pârâta a formulat cererea reconvențională, prin care a

solicitat obligarea reclamantei-pârâte

la plata investițiilor efectuate de către aceasta pentru amenajarea spațiului

închiriat, în cuantum de 5000 RON.

La data de 22 iunie 2009,

pârâta-reclamantă a depus cerere completatoare la cererea reconvențională, prin

care solicită instanței pronunțarea unei hotărâri prin care să-i fie acordat

dreptul de retenție asupra spațiului comercial situat în București, Splaiul

Independenței, până la efectuarea de către reclamanta-pârâtă a plății

cheltuielilor de amenajare și îmbunătățire a acestui spațiu comercial pe care l-a

făcut.

Prin sentința comercială nr. 7736 din

5 iulie 2010 pronunțată de Tribunalul București, secția a Vl-a comercială,

a fost admisă cererea reclamantei. S-a

dispus evacuarea pârâtei SC P.C. SRL din spațiul situat în corpul de legătură

Cămin C-D - G., ca urmare a încetării contractului de închiriere, iar cererea

reconvențională a fost respinsă, ca neîntemeiată.

Pentru a pronunța această sentință,

prima instanță a apreciat că relevante în soluționarea litigiului de față sunt

dispozițiile art. 3 din contract, prin care părțile au stipulat

termenul închirierii pentru o perioadă de 4 ani. Începând

de Ia data de

01 noiembrie

2003 -

01

noiembrie 2007, la expirarea duratei contractul putând fi prelungit de comun

acord; în cazul în care niciuna din părți nu notifica prealabil încetarea

contractului, acesta se prelungea automat.

Având în vedere că pentru prelungirea

contractului, în lipsa notificării anterioare datei de 01 noiembrie 2007, nu

s-a precizat dacă prelungirea se face pentru o perioadă similară cu cea

prevăzută în contractul de închiriere, sunt aplicabile dispozițiile locațiunii

Iară termen, notificarea din data de 22 decembrie 2008 având valoarea

notificării concediului potrivit art. 1436 alin. (2) și art. 1438 C. civ.

Prin cererea reconvențională

completată, pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la plata

investițiilor efectuate pentru amenajarea spațiului închiriat. În cuantum de

5000 Ron, precum și acordarea dreptului de retenție asupra spațiului comercial,

până la achitarea contravalorii investițiilor efectuate de către chiriaș.

În susținerea cererii reconvenționale

s-a efectuat în cauză o expertiză. În condițiile art. 201 C. proc. civ.,

reținându-se următoarele îmbunătățiri: două aparate de aer condiționat, ușa cu

geam termopan, sistem de monitorizare și supraveghere, gard viu în jurul

spațiului comercial.

În acest sens tribunalul a apreciat că

aparatele de aer condiționat și sistemul de monitorizare și supraveghere sunt demontabile.

Pe de altă parte în legătură cu alte îmbunătățiri efectuate de societatea

pârâtă, expertiza se apreciază coroborai cu alte probe, pârâta nedemonstrând

prin înscrisuri aspectele indicate.

În ceea ce privește apărarea

reclamantei-pârâte, în opinia tribunalului, dispozițiile art. 5 alin. final,

prin care se stipulează obligația chiriașului că la expirarea duratei

închirierii să aducă suprafața în starea inițială, cu excepția cazului în care

locatorul este de acord să o preia în starea în care a fost folosită de chiriaș

nu se aplică în cazul amenajărilor și îmbunătățirilor, fiind vorba de o măsură

de siguranță în cazul în care chiriașul aduce stricăciuni spațiului închiriat.

Potrivit dispozițiilor art. 12 lit. f)

din contract, însă, părțile au convenit ca în cazul încetării contractului din

motive întemeiate, amenajările efectuate de chiriaș să rămână la dispoziția U.,

fără plata vreunei despăgubiri.

Apelul

formulat de pârâta SC P.C. SRL împotriva acestei sentințe

a fost anulat ca netimbrat, prin decizia comercială nr. 538 din 10 noiembrie

2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială. în

dosarul nr. 6903/3/2009.

Recursul declarat de pârâta SC P.C. SRL

împotriva acestei decizii a fost admis prin decizia comercială nr. 1103 din 15

martie 2011 pronunțată de

Înalta

Curte

de Casație și Justiție, secția comercială. În dosarul nr. 6903/3/2009, iar

cauza a fost trimisă spre rejudecare aceleiași instanțe.

Cauza a fost înregistrată pe rolul

Curții de Apel București, secția a V-a comercială, sub nr. 3421/2/2011.

Prin decizia civilă nr. 373 de la 19

octombrie 2011, Curtea de Apel București,

secția

a V-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta pârâtă SC P.

C.

SRL.

Pentru a pronunța astfel, instanța de

apel a reținut că U.B. a încheiat un Contract prin care a închinat spațiul din

imobilul situat în corpul de legătură Cămin C-D - G.. La art. 3 din Contract,

se prevede că după data de 1 noiembrie 2007 termenul poate fi prelungit de

comun acord. De asemenea, se precizează că „..dacă nici una dintre părți nu

notifică prealabil încetarea contractului, acesta se prelungește automat”.

Nu se precizează, însă, că prelungirea

automată se face pentru o perioadă similară cu cea prevăzută în Contractul de

închiriere. Această precizare a fost făcută tocmai în virtutea faptului că U.B.,

în calitate de proprietară, nu putea și nu dorea să își asume o prelungire

pentru o perioadă de 4 ani. Prin urmare, în conformitate cu art. 3 din

Contract, acesta putea fie să înceteze la data de 01 noiembrie 2007, fie să înceteze

la o dată ulterioară, cu o notificare prealabilă.

Având în vedere această situație,

prima instanță, contrar susținerilor apelantei, a apreciat în mod judicios că,

având în vedere că pentru prelungirea contractului, în lipsa notificării anterioare

datei de 01 noiembrie 2007, nu s-a precizat dacă prelungirea se face pentru o

perioadă similară cu cea prevăzută în contractul de închiriere, sunt

aplicabile

dispozițiile locațiunii Iară termen iar notificarea din data de 22

decembrie 2008 avea

valoarea notificării concediului, potrivit art. 1436

alin. (2) și art. 1438 C. civ.

Instanța de apel a înlăturat

susținerea apelantei în sensul că acțiunea formulată de reclamantă ar avea la

bază „interese mercantile meschine” constând în încercarea de a primi o chirie mai

mare pentru spatul închiriat. Este dreptul oricărui proprietar de a-și

administra bunul astfel cum consideră de cuviință, în scopul obținerii unor

venituri cât mai mari din exploatarea acestuia.

Totodată, instanța de apel a constatat

că atitudinea pârâtei apelante este contradictorie. Astfel, dacă era convinsă

că stăpânește în mod legal spațiul în litigiu, în baza unui contract de

închiriere al cărui termen era prelungit prin acordul părților, nu avea niciun

sens să se prezinte la licitația organizată de către U.B.. în data de 23

decembrie 2008. Este deci, evident, că pârâta SC P.C. SRL era conștientă că

deținea spațiul Iară a avea un

titlu

legal.

S-a mai constatat că, și susținerea

apelantei, în sensul că expertiza efectuată la judecata cauzei în fond nu ar fi

răspuns la toate obiectivele propuse este neîntemeiată.

S-a avut în vedere că, în concluziile

raportului de expertiză realizat de expertul tehnic judiciar N.M. se arată că:

amenajările efectuate de către SC P.C. SRL în spațiul ce a făcut obiectul Contractului

de închiriere nr.

15271 din 31 octombrie 2003

nu se regăsesc a fi efectuate; constatările făcute la fața locului corelate cu

relatările proprietarului locator, dovedesc Iară putință de tăgadă acest lucru,

nefiind vorba de cheltuieli utile.

Cheltuielile considerate utile nu se

regăsesc, lucrările de așa zisă amenajare nu au fost executate. În privința

cheltuielilor voluptorii, acestea sunt relatate la pct. b), c), d) și e) din

raport, cu mențiunea că atât aparatele de aer condiționat, sistemul de supraveghere

video și chiar ușa din PVC cu geam termopan pot fi demontate și recuperate; ușa

a fost montată într-un gol nou creat în scop comercial pentru folosirea din

exterior a unui al doilea acces spre spațiul închiriat, acces exterior care ar

putea periclita siguranța întregului imobil.

Turnarea șapei de beton în interiorul

spațiului comercial, îmbunătățire prevăzută la punctul a, nu se confirmă la

fața locului. Îmbunătățirile prevăzute la pct. b) și f), respectiv șapa de

beton turnată în exteriorul spațiului precum și gardul viu ornamental, exced

spațiului comercial închiriat în baza contractului nr. 15271 din 31 octombrie

voluptorii, pentru ele neexistând acordul proprietarului.

S-a apreciat, așadar, că prima

instanță a reținut, pe baza probatoriului administrat, o situație de fapt

corectă și a aplicat în mod judicios dispozițiile legale incidente.

Împotriva acestei decizii, pârâta SC P.C.

SRL a formulat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc.

civ.,

solicitând

instanței admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, în sensul

admiterii apelului său. cu consecința respingerii acțiunii reclamantei și

admiterea cererii reconvenționale.

În dezvoltarea motivelor de recurs,

după prezentarea pe larg a situației de fapt, recurenta susține că pornind de

la art. 3 din contractul de închiriere nr. 15271 din 31 octombrie 2003, atât

prima instanță cât și cea de apel au interpretat prevederile contractului, în

sensul că, după data de 01 noiembrie 2007, părțile contractante nu ar fi

stabilit un termen pentru prelungirea acestuia.

Astfel, instanța de apel nu a arătat

care sunt considerentele care au condus-o la

această

concluzie susținând că reclamanta, în calitate de proprietară, nu putea și nici

nu dorea să își asume o prelungire a contractului pe o perioadă de 4 ani, deși

acest fapt nu

reiese din nicio probă administrată la dosar. La fel a

procedat și prima instanță, care nu a motivat în cuprinsul sentinței care sunt

considerentele de fapt și de drept pe baza cărora și-a format convingerea, ci

s-a mulțumit să enunțe dispozițiile art. 1436 și 1437 C. civ.

Recurenta consideră că. simpla

înșiruire a textelor articolelor de lege nu acoperă obligația prevăzută de art.

261 alin. (l), pct. 5 C. proc. civ., pentru ca instanța de control judiciar să

poată verifica legalitatea și temeinicia hotărârii pronunțate. Totodată,

instanțele de fond greșit au stabilit că în cauză

contractul de închiriere s-a încheiat tară

termen după data de 01

noiembrie 2007, din materialul probator aflat la dosar reieșind contrariul.

Apreciază recurenta că, prevederile

contractului arată clar și tară niciun echivoc faptul că închirierea se face pe

o perioada de 4 ani, iar termenul cu care acesta se prelungește este de patru

ani de la data expirării primei perioade, 01 noiembrie 2007. La aceeași

concluzie se ajunge chiar și în ipoteza în care s-ar impune interpretarea art.

3 din contract, în privința termenului pentru care acesta se prelungește.

Aceasta, întrucât în conformitate cu prevederile art. 978 și art. 982 C. civ.,

aflat în vigoare la momentul încheierii contractului, privind interpretarea

convențiilor, o clauză primitoare de două înțelesuri se interpretează în sensul

ce poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar produce niciunul precum și că

toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se

fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg.

Prin urmare, instanțele de fond au

trecut cu prea mare ușurință peste acest aspect esențial pentru rezolvarea corectă

a cauzei, aceste argumente privind interpretarea legală a convențiilor nu au

fost analizate de către prima instanță și instanța de apel care nu au menționat

nicio motivare pentru respingerea lor în cuprinsul hotărârilor pronunțate.

Aprecierea instanței de apel cu

privire la așa zisa atitudine contradictorie a subscrisei este greșită,

întrucât nu ține cont de probatoriul administrat în fața primei instanțe,

respectiv notificarea nr. 1012 din 22 decembrie 2008 transmisă reclamantei prin

executorul judecătoresc. De altfel, atitudinea sa a fost clară și tară echivoc

în ceea ce privește dreptul său de a folosi spațiul în litigiu.

Recurenta mai susține că. motivele

care au determinat totuși prezentarea sa la licitația organizată de reclamantă

au ținut de dorința de a avea o relație bună cu locatorul.

Deși nu a invocat explicit

dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta își exprimă nemulțumirea

și în legătură cu motivarea dată de instanță în legătură cu cererea reconvențională.

Înalta Curte de Casație și Justiție,

analizând decizia atacată prin prisma criticilor formulate, constată că acestea

sunt nefondate și va respinge recursul pentru următoarele considerente:

Motivele de recurs invocate de către

recurentă suni nefondate, în raport cu temeiul de drept invocat și anume art.

304 alin. (1) pct. 8 și 9 C. proc. civ., având în vedere că prin motivele de

recurs nu s-au adus în principal critici pe fondul cauzei tară să se indice

explicit motive de nelegalitate a hotărârii recurate.

De asemenea, nu

au fost arătate în motivarea recursului în ce constă schimbarea

naturii sau înțelesului actului

juridic sau în ce constă încălcarea legii sau aplicarea greșită a legii de

către instanță, deoarece, simplele afirmații nedovedite nu pot fi

suficiente

pentru a se putea admite recursul, având în vedere că recursul nu este

o cale

de atac devolutivă prin intermediul căreia să se reia judecarea

cauzei în fond, ci un mijloc procedural prin care se realizează un examen al

hotărârii atacate sub aspectul legalității acesteia.

Astfel, recurenta invocă dispozițiile

art. 304 pct. 8 C. proc. civ., referitoare la împrejurarea: „...când instanța,

interpretând greșit actul juridic dedus judecații, a schimbat natura ori

înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia”. În speță, în mod evident,

instanța nu a schimbat natura actului juridic dedus judecății, care a fost

interpretat și a rămas pe tot parcursul judecății

unul de închiriere, cu un înțeles

deplin

lămurit și vădit neîndoielnic.

În aceeași ordine de idei, nu poate fi

primită nici apărarea potrivit căreia: „...o clauză primitoare de două

înțelesuri se interpretează în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela

ce n-ar produce niciunul, precum și că toate clauzele convențiilor se

interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din

actul întreg”, pentru simplul motiv că, în speță, clauzele contractuale sunt

clare, nesusceptibile de multiple înțelesuri. Așadar, instanța nici nu a

interpretat o clauză neclară (și nici nu o putea face nefiind învestită cu o

atare cerere) și nici nu a adăugat la contractul părților. ci doar a făcut

aplicarea dreptului comun în materie, dând eficiență dispozițiilor art. 1436

alin. (2) și art. 1438C. civ.

În concluzie, instanța de apel a aplicat

corect dispozițiile legale incidente în cauză și expuse pe larg în cele ce

preced, indicând temeiurile de fapt și de drept care au stat la baza hotărârii

pronunțate, motiv pentru care, nefiind întrunite cerințele art. 304 pct. 8 și

9, conform art. 312 C. proc. civ., se va respinge, ca nefondat, recursul

declarat de pârâta SC P.C. SRL BUCUREȘTI împotriva deciziei civile nr. 373 din

19 octombrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul

declarat de pârâta SC P.C. SRL BUCUREȘTI împotriva deciziei civile nr. 373 din

19 octombrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi

21 noiembrie 2012.