ÎCCJ, decizie (scj.ro #82701)

Revendicarea imobilului dobândit de societatea

comercială în cadrul procesului de privatizare. Invocarea bunei-credințe.Limite

Societatea

comercială pârâtă nu este subdobânditoare de bună-credință dacă a cunoscut sau

trebuia să cunoască situația juridică a imobilului  mai înainte de

dobândirea acestuia, în cadrul procesului de privatizare, neinformarea ori

ignoranța, cu referire la situația reală a proprietății nefiind scuzabile.

Secția civilă, decizia nr.4561 din 6

noiembrie 2003

La data de 19 mai 2000 reclamanții persoane

fizice au chemat în judecată pe pârâta S.C. „S”  S.A. – București,

revendicând un imobil situat în București.

În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că  personal sau prin autorii

lor, au dobândit prin succesiune dreptul de proprietate asupra imobilului

înainte de apariția Decretului nr. 92/1950 privind naționalizarea de la autorul

comun C.A., iar acesta avea titlu de proprietate valabil și necontestat că,

prin sentința civilă nr.11.266 din 19 noiembrie 1996, definitivă și

irevocabilă, Judecătoria sectorului 1 – București a constatat inexistența

dreptului de proprietate al statului asupra imobilului; societatea comercială

pârâtă a fost înființată prin H.G. nr.1296/1990 ca societate cu capital de stat

și a preluat și imobilul revendicat în capitalul său social; cum față de Statul

Român s-a constatat în mod irevocabil, cu efect declarativ, că nu a avut și

nici nu are un drept de proprietate asupra imobilului, construcție și teren,

tot astfel și pârâta, în calitate de succesoare a Statului Român, nu poate

invoca un drept de proprietate asupra imobilului.

Tribunalul București, secția a V-a civilă și de contencios administrativ, prin

sentința nr. 854 din 12 decembrie 2000, a admis în parte acțiunea,

precizată,  și a constatat că titlul autorilor reclamanților este

preferabil titlului autorului pârâtei care a fost obligată să lase imobilul

revendicat în deplină proprietate și liniștită posesie reclamanților.

Apelul declarat de pârâtă a fost respins ca nefondat prin decizia nr.257 din 8

mai 2001 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a

civilă.

Recursul  declarat de pârâtă nu este fondat.

Reclamanții au investit instanțele judecătorești, la data de 19 mai 2000,

cu o acțiune fondată în drept pe prevederile art. 480 C. civ. prin care au

revendicat imobilul în litigiu, solicitând, totodată, a se cerceta și hotărî că

titlul în baza căruia autorii lor au dobândit nemișcătorul este preferabil

titlului de proprietate pe care îl exhibă pârâta.

Legea nr.10 a fost adoptată de Camera Deputaților în ședința

din     16 ianuarie 2001 și a fost publicată în M. Of. al

României, Partea I-a, nr. 75 din 14 februarie 2001.

Unul din principiile care guvernează aplicarea legii civile în timp este cel al

neretroactivității legii civile noi potrivit cu care o lege civilă se aplică

numai situațiilor ce se ivesc ori se nasc în practică după adoptarea ei, iar nu

și situațiilor anterioare, trecute. Într-o altă formulare, potrivit acestui

principiu, trecutul scapă legii civile noi. Acest principiu este unul

constituțional și de drept civil în același timp, fiind consacrat expres prin

art.15 alin. (2) din Constituția României și art.1 din C. civ.

Nici prin dispozițiile Legii nr.10/2001 legiuitorul nu s-a abătut de la acest

principiu, mai mult, l-a recunoscut și l-a consacrat în mod expres. Astfel,

potrivit art.47 alin. (1) din legea citată, prevederile acesteia sunt

aplicabile și acțiunilor în curs de judecată, persoana îndreptățită putând

alege calea acestei legi, renunțând la judecarea cauzei sau solicitând

suspendarea ei.

Este evident în speță că instanțele au interpretat corect această prevedere,

deoarece, aplicarea legii civile noi (Legea nr.10/2001) era posibilă numai în

cazul în care persoanele îndreptățite (reclamanții) își exprimau neechivoc

voința fie în sensul renunțării la prezenta judecată începută la data de 19 mai

2000 potrivit dreptului comun, fie cereau suspendarea acestei judecăți.

Pe cale de consecință, reproșul adus de pârâtă instanțelor în sensul că nu au

aplicat dispozițiile legii civile noi unui proces început și finalizat la

instanța de fond (13 decembrie 2000) mai înainte de adoptarea și intrarea în

vigoare a Legii nr.10/2001, se privește ca nefondat, întrucât, într-o soluție

contrară, s-ar încălca principiul constituțional și de drept civil al

neretroactivității legii civile.

Litigiul dintre părți a fost soluționat cu respectarea principiului

disponibilității, în cadrul procesual stabilit de reclamanți, care, în temeiul

art. 480 C. civ., au cerut compararea titlurilor autorilor privitoare la

imobilul litigios și, fără a ignora titlul pârâtei, au solicitat instanțelor să

hotărască care dintre cele două titluri aflate în conflict este preferabil.

În dovedirea dreptului de proprietate revendicat în justiție reclamanții au

invocat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.8663 din 14

octombrie 1904 de fostul Tribunal Ilfov – Secția Notariat   prin care

autorii lor comuni  au dobândit imobilul.

Confruntată cu acțiunea reclamanților, la rândul ei, pârâta s-a apărat că ea

este proprietara nemișcătorului invocând în acest sens următoarele: certificatul

de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria MO 3 nr. 0142

din 29 aprilie 1993; contractul de vânzare-cumpărare nr. 82 din 29 iulie 1993

încheiat cu Fondul Proprietății de Stat; contractul nr.16 din 20 august 1993

încheiat cu Fondul Proprietății Private IV Muntenia.

Din cele de mai sus rezultă că instanțele s-au găsit în ipoteza în care ambele

părți, atât reclamanții, cât și pârâta, produc titluri scrise privind dreptul

de proprietate asupra bunului revendicat, titluri care provin însă de la autori

diferiți, fără să fi existat un raport juridic între ei.

Rezolvarea putea părea simplă întrucât pârâta dovedește că exercită posesiunea

nemișcătorului, la care, adăugând titlul său, naște prezumția (aparența) creată

de exercițiul actual al dreptului (in pari causa, melior est causa

possidentis). La rândul lor, reclamanții au invocat prin acțiunea introductivă

de instanță anterioritatea titlului exhibat și au cerut să li se dea câștig de

cauză deoarece prezintă titlul cu data cea mai veche. Ei au susținut că deși

pârâta se află în exercițiul unei posesiuni actuale, autorii reclamanților au

posedat imobilul înaintea pârâtei, până la data naționalizării, când au fost

deposedați nelegitim de cel de la care pârâta pretinde că a obținut titlul său

de proprietate (statul).

Comparând însă între ele drepturile autorilor de la care provin cele două

titluri aflate în conflict, instanțele au găsit soluția cea mai rațională în

sensul că au dat câștig de cauză acelei părți care a dobândit imobilul de la

autorul al cărui drept este preferabil, în speță dreptul antecesorului

reclamanților. Este mai preferabil acest din urmă drept pentru că: autorii

reclamanților au dobândit terenul prin act autentic și transcris, iar transmițătorul

a fost necontestatul proprietar, ceea ce conferă transferului juridic o

prezumție de legalitate necombătută; pe terenul astfel dobândit, autorii

reclamanților au ridicat construcția ce a fost întabulată în cartea funciară

provizorie încă din anul 1940, cu un deceniu mai înainte de naționalizare, ceea

ce pune sub legitimă îndoială dreptul pârâtei dedus din prezumția creată de

posesiunea actuală; s-a demonstrat cu actele depuse la dosar că autorii

reclamanților au exercitat asupra imobilului, până la naționalizare, o

posesiune mai veche, fondată pe un titlu anterior, ceea ce reprezintă elementul

cel mai serios și mai puternic de natură a dărâma prezumția născută de

posesiunea pârâtei.

Este adevărat că în litigiul finalizat prin sentința civilă nr.11266 din 19

noiembrie 1996 a Judecătoriei sectorului 1 – București și prin care s-a

constatat „inexistența dreptului de proprietate al statului” asupra imobilului

societatea pârâtă nu a fost parte. Dar nu mai puțin adevărat este că

reclamanții au folosit în proces această sentință pentru a dovedi că a fost

negată și contestată temeinicia dreptului autorului pârâtei (statul) pentru a

se da prevalență dreptului reclamanților, demonstrat ca fiind dobândit prin

moștenire legală de la adevăratul proprietar, cumpărător al terenului și cel ce

a ridicat construcția existentă pe acest teren.

Aparent, hotărârea judecătorească amintită nu este opozabilă pârâtei ce nu a

fost parte în acel proces. Parte a fost însă autorul pârâtei, cel al cărui drept

a fost negat și socotit inexistent, astfel că atare realitate juridică nu putea

fi ignorată de cele două instanțe. Întrucât dreptul transmițătorului a fost

calificat ca inexistent într-un proces anterior, instanțele au fost obligate să

verifice elementele transferului juridic invocat de pârâtă în cadrul procesului

de privatizare, astfel că această constatare juridică afectează în egală măsură

și titlul pârâtei.

Referitor la motivul de casare prin care pârâta susține că a dobândit imobilul

în proprietate cu bună-credință este de observat că nici practica și nici

doctrina nu au înțeles însă să recunoască, în toate cazurile, eficiența

principiului potrivit căruia nimeni nu poate să transmită mai multe drepturi

decât are. În conflictul de interese legitime, dintre adevăratul proprietar și

subdobânditorul de bună-credință al bunului său imobil, a fost preferat cel din

urmă. Recunoașterea prevalenței interesului subdobânditorului de bună-credință

a fost impusă – în baza unor rațiuni cu aplicare mai largă și care au creat un

adevărat principiu, de preocupare pentru asigurarea securității circuitului

civil și a stabilității raporturilor juridice.

S-a considerat, pe drept cuvânt, că legea, care apără proprietatea, urmează să

se încline înaintea unui principiu superior de echitate și de justiție:

buna-credință a cumpărătorului. Din punct de vedere juridic soluția și-a aflat,

așadar, suport în rațiuni de ordin pragmatic, concretizate în principiul

validității aparenței de drept, a cărui esență este exprimată în adagiul „error

communis facit jus”.

Incidența acestui principiu este însă subsecventă întrunirii cumulative a două

condiții privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului –

eroare care trebuie să fie comună sau unanimă și, de asemenea, invincibilă, și

a unei condiții privind buna-credință a subdobânditorului, care trebuie să fie

perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia.

În adevăr, instanțele judecătorești au cerut întotdeauna ca terțul cumpărător

care a tratat cu proprietarul aparent să fi fost de bună-credință, adică să nu

fi cunoscut realitatea, și ca eroarea în care a căzut să fie generală și mai cu

seamă invincibilă, imposibil de prevăzut, imposibil de înlăturat.

În speță, în aplicarea acestor principii, se constată, din anexele la

contractul de vânzare-cumpărare nr. 0016/20 august 1993, invocat de pârâtă ca

titlu de proprietate, că acțiunile la care se referă respectivul contract poartă,

printre altele, și asupra terenului în suprafață de 506,45 mp, precum și asupra

clădirii administrative, deci asupra unui imobil a cărei identitate este

general sau unanim cunoscută, fiind un imobil vechi, situat în centrul istoric

al Capitalei și care străjuiește intersecția în care este amplasat de aproape

șapte decenii, fără ca cineva să-i fi modificat vreodată arhitectura ori

structura funcțională.

Chiar dacă contractele exhibate de pârâtă în urma procesului de privatizare

sunt din anul 1993, iar hotărârea judecătorească prin care se confirmă

inexistența dreptului de proprietate al statului asupra imobilului a fost

pronunțată în anul 1996, pârâta nu se poate apăra cu succes că este

subdobânditoare de bună-credință, deoarece, a cunoscut sau trebuia să cunoască

mai înainte de cumpărare situația juridică a imobilului iar simpla neinformare

ori ignoranță cu referire la atare situație, nu scuză eroarea în care pârâta

pretinde că ar fi căzut.

Față de cele ce preced, recursul declarat de pârâta a fost respins ca nefondat.