ÎCCJ, decizie (scj.ro #82781)

Contract

de vânzare-cumpărare.Acțiune pentru constatarea nulității

contractului prin care, în baza Decretului-Lege nr.61/1990, s-a vândut

chiriașilor o locuință ce nu a fost construită din fondurile statului

Contractul de vânzare-cumpărare, în

cazul enunțat, se sancționează cu nulitate absolută, în raport cu art.1 și 5

din Decretul-Lege nr.61/1990, deoarece are ca obiect o locuință care nu a fost

construită din fondurile statului, dispozițiile acestui act normativ având caracter

de ordine publică, vizând un interes general, astfel că buna-credință a

cumpărătorilor nu poate înlătura sancțiunea nulității

.

Secția civilă, decizia nr.4662 din 17 decembrie 2002

Reclamanta H.A.L. a chemat în judecată pe pârâții R.M. și R.G.P. precum și

pe  S.C. „ROMVIAL” S.A. și Consiliul General al Municipiului București,

solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de

vânzare-cumpărare din 22 mai 1991, încheiat  între pârâți, având ca obiect

un apartament situat în București.

În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că, în anul 1981, a dobândit

prin  cumpărare  de  la fostul I.C.V.L. apartamentul

în  litigiu. Printr-o  decizie din anul 1986 a fostului Comitet

Executiv al Consiliului Popular al municipiului București, apartamentul a fost

trecut în proprietatea statului, fără plată, conform prevederilor Decretului

nr.223/1974. Ulterior, Judecătoria sectorului 1, prin sentința civilă nr.6930

din 24 iunie 1994, rămasă irevocabilă, a admis acțiunea în revendicare,

introdusă de reclamantă și a obligat pârâtele Consiliul General al Municipiului

București și S.C. „ROMVIAL” S.A. să-i predea bunul, constatându-se caracterul

abuziv al măsurii de trecere în proprietatea statului. Pe baza acestei sentințe

s-a emis Dispoziția nr.337 din 7 martie 1996 a primarului general al

Municipiului București, privind restituirea apartamentului. Cu ocazia acestor

formalități, reclamanta a descoperit că, la 22 mai 1991, apatamentul fusese

vândut de către RAIAL Imobiliara chiriașilor R.M. și R.G.P. potrivit

prevederilor Decretului Lege nr.61/1990. Or, se susține în acțiune, acest

contract este lovit de nulitate absolută în condițiile art.1 și 5 din acest act

normativ și art.19 din Legea nr.85/1992, întrucât locuința nu a fost construită

din fondurile statului.

La termenul de judecată de la 8 martie 1999, pârâții R.M. și R.G.P.au formulat

întâmpinare, cerere reconvențională și cerere de chemare în garanție,

solicitând, în esență:

- respingerea acțiunii principale ca nefondată;

- constatarea împrejurării că, după cumpărare, au efectuat în apartament

lucrări de renovare și îmbunătățire a confortului în valoare de 20.000.000 lei,

sumă pe care reclamanta urmează să o plătească în ipoteza subsidiară a

admiterii acțiunii;

- obligarea pârâtei C.G.M.B., în calitate de chemată în garanție, pentru

evicțiune, la plata sumei de 10.000 USD, reprezentând valoarea de circulație a

apartamentului, în cazul admiterii acțiunii principale.

Pârâții-reclamanți au arătat că, în calitate de chiriași, nu aveau și nu puteau

avea cunoștință de situația juridică a bunului, cumpărarea, în condiții de

perfectă bună – credință, fiindu-le aprobată de organele competente în baza

unei simple cereri.

Tribunalul București, secția a III-a civilă, prin sentința civilă nr.951 din 18

septembrie 2000, a respins ca nefondate atât acțiunea principală cât și cererea

reconvențională și cererea de chemare în garanție.

În motivarea sentinței s-a arătat, în esență, că deși înstrăinarea

apartamentului era interzisă, pârâții au fost de bună–credință, la încheierea

contractului, fiind într-o eroare totală și comună cu privire la calitatea de

proprietar a vânzătorului. Ca foști chiriași în apartament, ei nu au fost

notficați și nici nu au aflat pe o altă cale situația juridică reală a bunului.

În raport cu soluționarea acțiunii principale, s-a arătat că atât cererea

reconvențională, cât și cea de chemare în garanție sunt neîntemeiate.

Apelul declarat de reclamantă a fost admis prin decizia civilă nr.218 din 19

aprilie 2001 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. S-a dispus

schimbarea în parte a sentinței în sensul că a fost admisă acțiunea,

constatându-se nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat

între RAIAL „Imobiliara” și pârâții R.M. și R.G.P.

Au fost menținute celelalte dispoziții ale

sentinței.

S-a reținut că actul juridic al înstrăinării este lovit de nulitate absolută conform

prevederilor art.1 și 5 din Decretul-Lege nr.61/1990, deoarece are ca obiect o

locuință care nu este construită „din fondurile statului”.

Împotriva acestei decizii au declarat recursuri pârâții Consiliul General al

Municipiului București, prin primarul general și R.M. și R.G.P.

În recursul său, pârâtul Consiliul General al Municipiului București, prin

primarul general, a criticat decizia susținând că nu are calitate procesuală

pasivă deoarece, pe de o parte, RAIAL „Imobiliara” a încheiat contractul de

vânzare-cumpărare în nume propriu iar, pe de altă parte, nici Legea nr.69/1991

nu îi conferă posibilitatea de a sta în proces ca pârât.

În recursul lor, pârâții R.M. și R.G.P. au criticat decizia sub două aspecte esențiale,

astfel:

- că hotărârea este nelegală deoarece buna lor credință certă la momentul

încheierii contractului, conduce la păstrarea efectelor acestuia; de asemenea,

art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001 ocrotește buna-credință și consacră valabilitatea

actului de înstrăinare;

- decizia este greșită și pentru că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra

cererii reconvenționale și a celei de chemare în garanție, deși prin admiterea

acțiunii principale avea obligația să le rezolve.

Curtea reține următoarele:

Recursul declarat de pârâtul Consiliul General al Municipiului București, prin

primarul general, este nefondat.

Potrivit prevederilor art.12 alin.5 din Legea nr.213/1998, coroborate cu art.5

pct.1 din Legea nr.69/1991, în vigoare la data nașterii raportului juridic,

autoritățile administrației publice prin care se realizează autonomia locală,

în comune și orașe, sunt consiliile locale ca entități deliberative și primarii

ca autorități executive.

În raport cu aceste dispoziții, reclamanta și-a formulat în mod corect acțiunea

în contradictoriu cu pârâtul Consiliul General al Municipiului București, iar

instanțele s-au pronunțat potrivit investirii lor.

Este de asemenea incontestabil că imobilul s-a aflat, cel puțin între 1986 și

1991, în proprietatea privată a Municipiului București, iar în raport de data

introducerii acțiunii, dispozițiile legale menționate, ca și practica devenită

constantă, au statuat că, ori de câte ori se pune în discuție un drept real

imobiliar aparținând domeniului privat local, procesul trebuie soluționat în

contradictoriu cu Consiliul local al unității administrativ teritoriale

implicate, deoarece raportul de drept material dedus judecății implică participarea

titularilor de drepturi.

Acțiunea în constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare are ca

efect desființarea contractului  cu efect retroactiv; ea este o acțiune

reală, fiind  strâns legată de bunul imobil ce face obiect al

contractului.

Contractul de vânzare-cumpărare, a cărui nulitate absolută se solicită să se

constate, a fost încheiat de RAIAL „Imobiliara” – Sucursala Pajura. Această

persoană juridică a fost  reorganizată prin constituirea S.C. „ROMVIAL”

S.A. și preluarea de către ea a activității de administrare a fondului

imobiliar.

Proprietar asupra patrimoniului a rămas însă, în permanență, Municipiul

București.

În raport cu aceste situații, calitatea procesuală pasivă a pârâtului C.G.M.B.

este perfect conturată, în lumina dispozițiilor legale menționate, coroborate

cu cele ale art.20,44,59 și 84 din Legea nr.69/1991, în forma în vigoare la

data introducerii acțiunii, astfel încât recursul său urmează să fie respins.

În ceea ce privește recursul declarat de pârâții-reclamanți R.M. și R.G.P.

prima critică, referitoare la neluarea în considerare a bunei lor credințe la

încheierea contractului de vânzare-cumpărare, nu poate fi primită.

Sub acest aspect, speța prezintă o deosebită specificitate, fiind atipică în

raport de marea majoritate a cauzelor în care buna-credință se apreciază în

raport cu momentul retrocedării bunului către fostul proprietar și cu

împrejurarea dacă noul proprietar cunoștea sau nu că titlul statului nu este

valabil. În speță, recurenții-pârâți susțin că au fost de bună-credință la

22.V.1991, cumpărând de la stat fără să știe că Decretul-Lege nr.61/1990 le

interzicea dobândirea, deci  independent de problema retrocedării

ulterioare către reclamantă.

Or, sub acest aspect, instanța de apel a reținut în mod corect că potrivit

art.1 și 5 din Decretul-Lege nr.61/1990, se puteau vinde chiriașilor, în

condițiile de favoare prevăzute de acest act normativ (preț redus, achitarea în

rate), locuințele construite din fondurile statului. Interpretarea „per

à contrario” conduce la concluzia că era interzisă vânzarea locuințelor

care  nu s-au construit din fondurile statului, printre acestea

aflându-se, în mod cert, și cele preluate de stat de la persoane fizice, în

baza unor acte normative speciale, cum este și cazul în speță (apartament

trecut în proprietatea statului conform Decretului nr.223/1974).

Norma instituită prin dispoziția legală menționată reglementează un domeniu de

interes general, având deci caracterul unei norme de ordine publică.

Ca urmare, sancțiunea aplicabilă actelor juridice, încheiate cu nesocotirea

legii este nulitatea absolută.

Un argument în acest sens îl constituie și prevederile art.19 din Legea

nr.85/92 (neaplicabile în speță, deoarece reglementarea este ulterioară

încheierii contractului), și care consacră expres sancțiunea nulității

absolute.

Această sancțiune nu poate fi înlăturată prin efectul bunei-credințe a

cumpărătorilor, singura care poate fi pusă în discuție. Este evident că

vânzătoarea a nesocotit, cu știință, interdicția de înstrăinare. Spre deosebire

de ipoteza subdobânditorului cu titlu oneros, care invocă buna sa credință

chiar împotriva proprietarului originar, în speță buna-credință nu poate

înlătura, în lipsa unei dispoziții legale exprese, sancțiunea nulității

absolute, mai ales că nu se poate vorbi despre o eroare comună și invincibilă.

Din același motiv, dispozițiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, care

privesc o cu totul altă situație de fapt, nu au aplicabilitate în cauză.

Recursul pârâților-reclamanți este însă întemeiat în ceea ce privește omisiunea

instanței de apel de a soluționa  cererea reconvențională și cererea de

chemare în garanție.

În mod cu totul greșit, Curtea de Apel, admițând apelul reclamantei și acțiunea

principală, a menținut dispozițiile sentinței privind respingerea ca lipsită de

interes a  celor două cereri formulate de pârâții reclamanți R.M. și R.G.P.

Instanța de apel a creat astfel o situație paradoxală și nu a rezolvat în

totalitate fondul cauzei, lăsând nesoluționate, fără nici un temei, cererea

reconvențională și cea de chemare în garanție.

Așa fiind, pentru considerentele arătate, s-a admis recursul declarat de R.M.

și R.G.P., s-a casat decizia curții de apel, și s-a trimis cauza spre

rejudecare la aceeași instanță.

Recursul declarat de

Consiliul General al Municipiului București a fost respins ca nefondat.