ÎCCJ, decizie (scj.ro #82781)

Contract de vânzare-cumpărare.Acțiune pentru constatarea nulității contractului prin care, în baza Decretului-Lege nr.61/1990, s-a vândut chiriașilor o locuință ce nu a fost construită din fondurile statului Contractul de vânzare-cumpărare, în cazul enunțat, se sancționează cu nulitate absolută, în raport cu art.1 și 5 din Decretul-Lege nr.61/1990, deoarece are ca obiect o locuință care nu a fost construită din fondurile statului, dispozițiile acestui act normativ având caracter de ordine publică, vizând un interes general, astfel că buna-credință a cumpărătorilor nu poate înlătura sancțiunea nulității . Secția civilă, decizia nr.4662 din 17 decembrie 2002 Reclamanta H.A.L. a chemat în judecată pe pârâții R.M.

și R.G.P. precum și pe S.C. „ROMVIAL” S.A. și Consiliul General al Municipiului București, solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 22 mai 1991, încheiat între pârâți, având ca obiect un apartament situat în București. În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că, în anul 1981, a dobândit prin cumpărare de la fostul I.C.V.L. apartamentul în litigiu. Printr-o decizie din anul 1986 a fostului Comitet Executiv al Consiliului Popular al municipiului București, apartamentul a fost trecut în proprietatea statului, fără plată, conform prevederilor Decretului nr.223/1974. Ulterior, Judecătoria sectorului 1, prin sentința civilă nr.6930 din 24 iunie 1994, rămasă irevocabilă, a admis acțiunea în revendicare, introdusă de reclamantă și a obligat pârâtele Consiliul General al Municipiului București și S.C.

„ROMVIAL” S.A. să-i predea bunul, constatându-se caracterul abuziv al măsurii de trecere în proprietatea statului. Pe baza acestei sentințe s-a emis Dispoziția nr.337 din 7 martie 1996 a primarului general al Municipiului București, privind restituirea apartamentului. Cu ocazia acestor formalități, reclamanta a descoperit că, la 22 mai 1991, apatamentul fusese vândut de către RAIAL Imobiliara chiriașilor R.M. și R.G.P. potrivit prevederilor Decretului Lege nr.61/1990. Or, se susține în acțiune, acest contract este lovit de nulitate absolută în condițiile art.1 și 5 din acest act normativ și art.19 din Legea nr.85/1992, întrucât locuința nu a fost construită din fondurile statului. La termenul de judecată de la 8 martie 1999, pârâții R.M.

și R.G.P.au formulat întâmpinare, cerere reconvențională și cerere de chemare în garanție, solicitând, în esență: - respingerea acțiunii principale ca nefondată; - constatarea împrejurării că, după cumpărare, au efectuat în apartament lucrări de renovare și îmbunătățire a confortului în valoare de 20.000.000 lei, sumă pe care reclamanta urmează să o plătească în ipoteza subsidiară a admiterii acțiunii; - obligarea pârâtei C.G.M.B., în calitate de chemată în garanție, pentru evicțiune, la plata sumei de 10.000 USD, reprezentând valoarea de circulație a apartamentului, în cazul admiterii acțiunii principale. Pârâții-reclamanți au arătat că, în calitate de chiriași, nu aveau și nu puteau avea cunoștință de situația juridică a bunului, cumpărarea, în condiții de perfectă bună – credință, fiindu-le aprobată de organele competente în baza unei simple cereri.

Tribunalul București, secția a III-a civilă, prin sentința civilă nr.951 din 18 septembrie 2000, a respins ca nefondate atât acțiunea principală cât și cererea reconvențională și cererea de chemare în garanție. În motivarea sentinței s-a arătat, în esență, că deși înstrăinarea apartamentului era interzisă, pârâții au fost de bună–credință, la încheierea contractului, fiind într-o eroare totală și comună cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului. Ca foști chiriași în apartament, ei nu au fost notficați și nici nu au aflat pe o altă cale situația juridică reală a bunului. În raport cu soluționarea acțiunii principale, s-a arătat că atât cererea reconvențională, cât și cea de chemare în garanție sunt neîntemeiate.

Apelul declarat de reclamantă a fost admis prin decizia civilă nr.218 din 19 aprilie 2001 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. S-a dispus schimbarea în parte a sentinței în sensul că a fost admisă acțiunea, constatându-se nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între RAIAL „Imobiliara” și pârâții R.M. și R.G.P. Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței. S-a reținut că actul juridic al înstrăinării este lovit de nulitate absolută conform prevederilor art.1 și 5 din Decretul-Lege nr.61/1990, deoarece are ca obiect o locuință care nu este construită „din fondurile statului”. Împotriva acestei decizii au declarat recursuri pârâții Consiliul General al Municipiului București, prin primarul general și R.M.

și R.G.P. În recursul său, pârâtul Consiliul General al Municipiului București, prin primarul general, a criticat decizia susținând că nu are calitate procesuală pasivă deoarece, pe de o parte, RAIAL „Imobiliara” a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în nume propriu iar, pe de altă parte, nici Legea nr.69/1991 nu îi conferă posibilitatea de a sta în proces ca pârât. În recursul lor, pârâții R.M. și R.G.P. au criticat decizia sub două aspecte esențiale, astfel: - că hotărârea este nelegală deoarece buna lor credință certă la momentul încheierii contractului, conduce la păstrarea efectelor acestuia; de asemenea, art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001 ocrotește buna-credință și consacră valabilitatea actului de înstrăinare; - decizia este greșită și pentru că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra cererii reconvenționale și a celei de chemare în garanție, deși prin admiterea acțiunii principale avea obligația să le rezolve.

Curtea reține următoarele: Recursul declarat de pârâtul Consiliul General al Municipiului București, prin primarul general, este nefondat. Potrivit prevederilor art.12 alin.5 din Legea nr.213/1998, coroborate cu art.5 pct.1 din Legea nr.69/1991, în vigoare la data nașterii raportului juridic, autoritățile administrației publice prin care se realizează autonomia locală, în comune și orașe, sunt consiliile locale ca entități deliberative și primarii ca autorități executive. În raport cu aceste dispoziții, reclamanta și-a formulat în mod corect acțiunea în contradictoriu cu pârâtul Consiliul General al Municipiului București, iar instanțele s-au pronunțat potrivit investirii lor.

Este de asemenea incontestabil că imobilul s-a aflat, cel puțin între 1986 și 1991, în proprietatea privată a Municipiului București, iar în raport de data introducerii acțiunii, dispozițiile legale menționate, ca și practica devenită constantă, au statuat că, ori de câte ori se pune în discuție un drept real imobiliar aparținând domeniului privat local, procesul trebuie soluționat în contradictoriu cu Consiliul local al unității administrativ teritoriale implicate, deoarece raportul de drept material dedus judecății implică participarea titularilor de drepturi. Acțiunea în constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare are ca efect desființarea contractului cu efect retroactiv; ea este o acțiune reală, fiind strâns legată de bunul imobil ce face obiect al contractului.

Contractul de vânzare-cumpărare, a cărui nulitate absolută se solicită să se constate, a fost încheiat de RAIAL „Imobiliara” – Sucursala Pajura. Această persoană juridică a fost reorganizată prin constituirea S.C. „ROMVIAL” S.A. și preluarea de către ea a activității de administrare a fondului imobiliar. Proprietar asupra patrimoniului a rămas însă, în permanență, Municipiul București. În raport cu aceste situații, calitatea procesuală pasivă a pârâtului C.G.M.B. este perfect conturată, în lumina dispozițiilor legale menționate, coroborate cu cele ale art.20,44,59 și 84 din Legea nr.69/1991, în forma în vigoare la data introducerii acțiunii, astfel încât recursul său urmează să fie respins. În ceea ce privește recursul declarat de pârâții-reclamanți R.M.

și R.G.P. prima critică, referitoare la neluarea în considerare a bunei lor credințe la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, nu poate fi primită. Sub acest aspect, speța prezintă o deosebită specificitate, fiind atipică în raport de marea majoritate a cauzelor în care buna-credință se apreciază în raport cu momentul retrocedării bunului către fostul proprietar și cu împrejurarea dacă noul proprietar cunoștea sau nu că titlul statului nu este valabil. În speță, recurenții-pârâți susțin că au fost de bună-credință la 22.V.1991, cumpărând de la stat fără să știe că Decretul-Lege nr.61/1990 le interzicea dobândirea, deci independent de problema retrocedării ulterioare către reclamantă. Or, sub acest aspect, instanța de apel a reținut în mod corect că potrivit art.1 și 5 din Decretul-Lege nr.61/1990, se puteau vinde chiriașilor, în condițiile de favoare prevăzute de acest act normativ (preț redus, achitarea în rate), locuințele construite din fondurile statului.

Interpretarea „per à contrario” conduce la concluzia că era interzisă vânzarea locuințelor care nu s-au construit din fondurile statului, printre acestea aflându-se, în mod cert, și cele preluate de stat de la persoane fizice, în baza unor acte normative speciale, cum este și cazul în speță (apartament trecut în proprietatea statului conform Decretului nr.223/1974). Norma instituită prin dispoziția legală menționată reglementează un domeniu de interes general, având deci caracterul unei norme de ordine publică. Ca urmare, sancțiunea aplicabilă actelor juridice, încheiate cu nesocotirea legii este nulitatea absolută. Un argument în acest sens îl constituie și prevederile art.19 din Legea nr.85/92 (neaplicabile în speță, deoarece reglementarea este ulterioară încheierii contractului), și care consacră expres sancțiunea nulității absolute.

Această sancțiune nu poate fi înlăturată prin efectul bunei-credințe a cumpărătorilor, singura care poate fi pusă în discuție. Este evident că vânzătoarea a nesocotit, cu știință, interdicția de înstrăinare. Spre deosebire de ipoteza subdobânditorului cu titlu oneros, care invocă buna sa credință chiar împotriva proprietarului originar, în speță buna-credință nu poate înlătura, în lipsa unei dispoziții legale exprese, sancțiunea nulității absolute, mai ales că nu se poate vorbi despre o eroare comună și invincibilă. Din același motiv, dispozițiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, care privesc o cu totul altă situație de fapt, nu au aplicabilitate în cauză. Recursul pârâților-reclamanți este însă întemeiat în ceea ce privește omisiunea instanței de apel de a soluționa cererea reconvențională și cererea de chemare în garanție.

În mod cu totul greșit, Curtea de Apel, admițând apelul reclamantei și acțiunea principală, a menținut dispozițiile sentinței privind respingerea ca lipsită de interes a celor două cereri formulate de pârâții reclamanți R.M. și R.G.P. Instanța de apel a creat astfel o situație paradoxală și nu a rezolvat în totalitate fondul cauzei, lăsând nesoluționate, fără nici un temei, cererea reconvențională și cea de chemare în garanție. Așa fiind, pentru considerentele arătate, s-a admis recursul declarat de R.M. și R.G.P., s-a casat decizia curții de apel, și s-a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță. Recursul declarat de Consiliul General al Municipiului București a fost respins ca nefondat.