ÎCCJ, decizie (scj.ro #81687)

ÎCCJ, decizie (scj.ro #81687) (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Expropriere. Raportul dintre legea generală în

materie (Legea nr. 33/1994) și legea specială (Legea nr. 255/2010).

Caracterul derogatoriu al normei speciale în privința evaluării

despăgubirilor în faza administrativă și de complinire cu norma

generală în faza jurisdicțională.

Cuprins pe materii :

Drept civil. Drepturi reale. Drept de

proprietate.

Index alfabetic :

expropriere

- despăgubiri

Legea nr. 255/2010,  art. 5,

art. 22

Legea nr. 33/1994, art. 21 - 27

Evaluarea estimativă a proprietăților

imobiliare prin raportare la expertizele notarilor publici, realizată în

faza administrativă a exproprierii, nu se poate aplica și pentru

procedura judiciară în cadrul căreia instanța are de analizat,

cu referire la un anumit imobil, dacă despăgubirile reflectă

valoarea de circulație a bunului și acoperă inclusiv prejudiciul

produs prin expropriere. În acest sens, dispozițiile art. 22 alin. (3) din

Legea nr. 255/2010, făcând trimitere la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994,

în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor, nu pot fi

înțelese, ca vizând doar aspectele de ordin procedural ale

soluționării acțiunii în despăgubiri.

Față de mențiunea expresă a

normei speciale care face trimitere la norma generală, este evident

că la stabilirea cuantumului despăgubirilor trebuie avute în vedere

criteriile reglementate de art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994 - vizând

prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același

fel, precum și daunele aduse proprietarului - pentru că legiuitorul a

înțeles ca în procedura jurisdicțională să nu deroge de la

norma generală.

Secția I

civilă, decizia nr.5360 din 20 noiembrie 2013

Prin

cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava,

reclamanții

C.D. și C.S. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții Statul Român

prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - prin Compania

Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din

România SA, Comuna Șcheia prin primar

să se verifice

temeinicia hotărârii nr. 1 din 17.10.2011, cu privire la cuantumul

despăgubirilor stabilite pentru expropriere, calculate la un preț

mult inferior față de prețul de piață; să se

dispună exproprierea suprafețelor de teren rămase în urma

exproprierii care nu mai pot fi folosite conform destinației și

obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor pentru aceste

suprafețe de teren raportat la prețul de piață. În

subsidiar, în măsura în care instanța va stabili că nu se impune

exproprierea totală a acestor suprafețe, au solicitat obligarea

expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul

rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.

În motivarea cererii, s-a arătat că, în

fapt, prin hotărârea nr. 1 din 17.10.2011 s-a dispus exproprierea

suprafeței de 4.477 de m.p., identică cu parcela nr. 34146 din C.F.

nr. 31892 a comunei cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea

parcelei nr. 31892 din C.F.31892.

Imobilele au fost expropriate conform

Hotărârii de Guvern nr. 614/2011 privind declanșarea procedurii de

expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul

„Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173”.

Reclamanții au formulat cerere de plată

a despăgubirilor în termenul legal, înregistrată la Primăria Comunei Șcheia sub nr. 90 din 13.10.2011, prin care și-au arătat

dezacordul cu suma stabilită drept despăgubire (5.526 de lei) și

au solicitat ca despăgubire suma de 4000 de euro pe arul de teren

expropriat.

S-a arătat că, potrivit rapoartelor de

expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de

piață este situat între minim 15 și maxim 45 de euro.

În drept, au fost invocate dispozițiile

Legii nr. 255/2010, Legii nr. 33/1994, ale Constituției României,

Convenției Europene a Drepturilor Omului și art. 2 alin. (1) lit. f)

C.proc.civ.

Prin sentința civilă nr. 203 din 29

ianuarie 2013, Tribunalul Suceava a admis în parte contestația,

a

desființat

în parte hotărârea nr. 1 din 17 octombrie

2011 și a obligat pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor

(reprezentat de CNADNR) la plata sumei de 50.142 euro în echivalent lei la data

plății efective, cu titlu de despăgubiri; a respins, ca neîntemeiat,

capătul de cerere vizând exproprierea unei suprafețe de teren

suplimentare.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a

reținut că, potrivit art. 22 al. (1) din Legea nr. 255/2010,

expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul

cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege,

acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-

art. 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea

despăgubirii.

Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994

(lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea

specială (nr.255/2010) face trimitere, stabilește criteriile pentru

determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea

se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat

proprietarului sau altor persoane interesate și că la calcularea

cuantumului despăgubirilor trebuie să se țină seama de

prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același

fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului

de expertiză, instanța urmând să compare rezultatul expertizei

cu pretențiile formulate de părți (art. 27 din Legea nr.

33/1994).

În speță, expropriatorul a oferit

pentru terenul expropriat suma de 5.526 lei, expropriatul a pretins suma de

4.000 euro/ar, adică 179.080 euro, în timp ce prin raportul de

expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți,

s-a propus într-o variantă suma de 2.238,5 euro (0,5 euro/mp) prin

raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava,

iar într-o altă variantă suma de 50.142 (11,20 euro/mp) cu referire

la valoarea de piață după Standardele Internaționale de

Evaluare.

Tribunalul a reținut că, deși,

pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut

în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de

tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, în

răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat

„alegerea”, arătând că sursele de informare pe care le-au avut la

dispoziție, posibile și credibile - bănci, agenții

imobiliare, primărie, presa de specialitate, localnici, nu au oferit

informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă

caracterizarea de piață imobiliară inactivă față

de perioada anterioară, 2008-2010. Pe de altă parte, puținele

tranzacții efective au fost apreciate ca necredibile, așa încât,

față de diferențele nejustificat de mari de prețuri de

vânzare, folosirea ofertelor a fost apreciată ca singura

rațională, bazându-se pe încrederea care trebuie atribuită

datelor faptice și ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale

de Evaluare 2011, IVS - Cadru general).

S-a făcut referire, de asemenea, la

constatările experților, potrivit cărora informațiile

despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi

totuși o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe

piețele în declin, există vânzători care nu acționează

sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada

prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea

realității pieței.

Tribunalul a înlăturat susținerile

expropriatorului în sensul că experții ar fi „ignorat”

tranzacțiile concrete întrucât, în realitate, aceștia nu le-au

identificat ca surse credibile de informare, iar pârâtul, deși le-a pus

sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puțin un exemplu de tranzacție

concretă similară ori comparabilă.

S-a constatat totodată, că potrivit

suplimentului la raportul de expertiză s-a răspuns obiecțiunii

vizând corecția „prea mică” prin aceea că Standardele

Internaționale de evaluare nu stabilesc reguli și reglementări

de cuantificare a estimărilor corecțiilor, iar corecțiile

aplicate comparabilelor nu se calculează prin aplicarea de formule

matematice consacrate, rezultatul nu se raportează direct sau invers

proporțional matematic la datele culese din piața privind criteriul

de comparație.

În consecință, instanța de fond

și-a însușit raportul de expertiză prin care s-a stabilit o

valoare de piață de 11,20 euro/mp (respectiv, 50.142 euro în

echivalent lei la data plății efective), valoare considerată

rezonabilă cu referire la caracteristicile concrete ale terenului, faptul

că se află relativ aproape de orașul Suceava, la o

distanță de cca. 5 km, într-o zonă pretabilă pentru

destinații diverse, inclusiv rezidențiale.

În ceea ce privește data evaluării, a

fost avută în vedere cea a întocmirii raportului de expertiză

față de prevederile exprese ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.

Referitor la capătul de cerere vizând

exproprierea unei suprafețe mai mari, acesta a fost respins ca

neîntemeiat, întrucât Legea nr. 255/2010 limitează obiectul

contestației împotriva hotărârii expropriatorului, precum și

competența instanței de judecată doar la verificarea cuantumului

despăgubirii, precizând expres că dispozițiile art. 21-27 din

Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile numai în ceea ce privește stabilirea

despăgubirii (art. 22 al. 1 și 3 din Legea nr. 255/2010).

Împotriva

hotărârii a formulat recurs (calificat de instanță ca fiind

apel) pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și

Infrastructurii, prin CNADNR S.A.

În

dezvoltarea motivelor a arătat, în esență, că valoarea

despăgubirilor pentru terenul expropriat reclamanților a fost corect

stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, în

acord cu dispozițiile art. 5 alin. (1), art. 11 alin. (7) și (8) din Legea

nr. 255/2010 și art. 8 alin. (1) din Normele Metodologice de aplicare a

acestei legi. Că, dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă

norme cu caracter general în materia exproprierii în raport cu

dispozițiile Legii nr. 33/1994, astfel că se aplică cu

prioritate.

Fără temei a reținut

instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de

expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulație

a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost

calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. (2) din Legea

nr. 33/1994, în condițiile în care

la

întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate și

identificate niciun fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu

caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar

oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare,

valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte,

după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit

să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și

parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.

Contrar

celor reținute de experți și de prima instanță,

există tranzacții efective pe

piața imobiliară, la care experții aveau obligația să

se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de

circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. (2)

din Legea nr. 33/1994.

Pe de altă parte,

nu se justifică nici înlăturarea

obiecțiunilor sale referitoare la greșita aplicare a

coeficienților de individualizare care diferențiază terenul

expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în

vedere de experți.

Prin

decizia civilă nr.

12 din  28 martie 2013 Curtea de Apel Suceava,

Secția I civilă a respins apelul ca nefondat.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut

că

dispozițiile

Legii nr. 255/2010 au într-adevăr caracter special în raport de cele ale

Legii-cadru în materie, nr. 33/1994, aplicându-se cu prioritate, conform

principiului „specialia generalibus derogant”.

Potrivit dispozițiilor art. 11 alin. (8) din Legea

nr. 255/2010 „raportul de evaluare se întocmește avându-se în vedere

expertizele întocmite și actualizate de Camerele notarilor publici,

potrivit art. 77

1

alin. 5 din Legea nr. 571/03 privind Codul fiscal,

cu modificările și completările ulterioare”.

Prin dispozițiile art. 22, actul normativ cu

caracter special prevede însă că „expropriatul nemulțumit de

cuantumul despăgubirii (…) se poate adresa instanței

judecătorești competente (…) fără a putea contesta

transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului

supus exproprierii” (alin. 1), iar „acțiunea formulată (...) se

soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 – 27 din Legea nr.

33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în

ceea ce privește stabilirea despăgubirii” (alin. 3).

Instanța de apel a reținut, interpretând

dispozițiile legale menționate, că acestea reglementează

expres posibilitatea expropriatului de a se adresa unei instanțe

judecătorești pentru rezolvarea nemulțumirilor sale legate de

„cuantumul despăgubirilor” neputând viza doar aspecte procedurale, astfel

cum a susținut pârâtul.

Totodată, coroborând dispozițiile art. 26 alin.

(1) și (2), art. 27 din Legea nr. 33/1994 cu cele ale Legii nr. 255/2010

s-a concluzionat că despăgubirea se stabilește în funcție

de prețul cu care se vând pe piața liberă din zona

respectivă imobilele de felul celui expropriat, la data întocmirii

raportului de expertiză.

Raportul de evaluare întocmit de expropriator în cadrul

procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii „are în vedere”

(art. 11 alin. 8) expertizele întocmite și actualizate de Camerele

notarilor publici, iar pe baza acestuia expropriatorul „estimează” (art. 5

alin. 1) sumele individuale aferente despăgubirilor.

Există, așadar, posibilitatea ca aceste

„estimări” să fie inferioare prețului de circulație al

imobilului pe piața liberă din zonă și/sau să nu

acopere integral prejudiciul suferit de expropriat, caz în care acesta are

deschisă calea acțiunii în justiție, care „se

soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr.

33/1994”.

Doar despăgubirea astfel stabilită poate fi

apreciată „dreaptă”, în sensul dispozițiilor art. 44 din

Constituție, în acord cu art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la CEDO.

În ce privește cuantumul despăgubirilor

reținut de prima instanță cu referire la concluziile raportului

de expertiză, s-a constatat că a fost aplicată metoda

comparației directe sau a vânzărilor, prin care s-a estimat valoarea

de piață a imobilului avându-se în vedere patru proprietăți

comparabile, aplicându-se corecțiile succesive în funcție de

elementele de comparație stabilite prin Standardele Internaționale de

Evaluare.

Totodată, s-a reținut că, potrivit

suplimentului la raportul de expertiză efectuat în cauză,

experții și-au argumentat opțiunea pentru ofertele de vânzare

pentru terenuri similare sau comparabile, precizând că sursele de

informare aflate la dispoziția lor, posibile și credibile nu au

oferit informații despre tranzacții încheiate, ceea ce a confirmat

caracterizarea de piață imobiliară inactivă față

de perioada anterioară, 2008-2010, și că puținele

tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele

nejustificat de mari între prețurile de vânzare. Așa fiind, cei trei

experți au fost de acord că folosirea ofertelor este singura

rațională.

Față de aceste elemente, instanța de

apel a considerat că prețul de 11,20 euro/mp determinat prin

expertiza întocmită de comisia de experți evaluatori reprezintă

o dreaptă despăgubire pentru reclamanți, astfel că

despăgubirea stabilită de prima instanță, în

condițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, respectă prevederile

imperative ale art. 26 din lege.

Împotriva deciziei a declarat recurs Statul Român prin

Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale

din România S.A.

care a formulat critici sub următoarele aspecte:

Instanța de apel a înlăturat în mod greșit

critica referitoare la procedura specială de stabilire a

despăgubirilor reglementată de Legea nr. 255/2010 și Normele

metodologice de aplicare a acesteia.

Astfel,

deși a reținut corect că, în raport cu Legea nr. 33/1994, care

reprezintă dreptul comun în materia exproprierii, Legea nr. 255/2010

reprezintă o lege specială și că prevederile acesteia sunt

aplicabile cu prioritate, potrivit principiului

specialia generalibus

derogant,

totuși, instanța de apel a considerat fără

temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conține dispoziții derogatorii

sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate

și că, în această privință, ar fi incidente

prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.

În ce privește sintagma conținută de art.

5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 vizând sumele individuale aferente

despăgubirilor „estimate de către expropriator”, aceasta nu poate

conduce la concluzia că procedura specială menționată, de

stabilire a despăgubirilor, ar avea un caracter orientativ.

Deși dispozițiile art. 22 din Legea nr.

255/2010 fac referire la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, această

trimitere trebuie interpretată ca referindu-se la normele de drept

procedural din actul normativ, iar nu la modalitatea de evaluare și

stabilire a despăgubirilor. Aceasta, întrucât, potrivit art. 22 din Legea

nr. 255/2010, acțiunea prin care persoana expropriată contestă

cuantumul despăgubirilor se soluționează potrivit art. 21-27 din

Legea nr. 33/1994, fiind deci reglementări aplicabile doar sub aspect

procedural.

În acest context, trebuia apreciat că raportul de

expertiză întocmit în procedura administrativă (care a evaluat

despăgubirile la 0,3 euro/mp) este cel corespunzător din punct de

vedere legal, respectând normele menționate anterior, așa încât

cererea reclamanților de anulare a hotărârii expropriatorului este

nejustificată.

Chiar și în ipoteza în care s-ar considera că

este corectă statuarea instanței de apel în legătură cu incidența

în cauză a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, această

prevedere legală a fost greșit interpretată și

aplicată în speță.

Astfel, potrivit dispoziției legale arătate, la

stabilirea cuantumului despăgubirii, experții și instanța

de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând în mod

obișnuit imobilele de același fel, ceea ce înseamnă că

pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuie

să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare, întrucât

numai asemenea tranzacții pot reflecta în mod real prețurile

imobilelor.

De aceea, în mod greșit ambele instanțe au

valorificat concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, în

condițiile în care acest raport nu reflectă prețul de vânzare a

imobilelor, câtă vreme experții nu au verificat și identificat

niciun fel de tranzacții vizând imobile similare terenului expropriat.

Or, corecta aplicare a dispozițiilor art. 26 din

Legea nr. 33/1994 impunea ca datele din ofertele examinate să fie

verificate și prin prisma unor tranzacții efective, care există

pe piață, așa cum rezultă din contractele de

vânzare-cumpărare anexate și care relevă o valoare a terenurilor

situate pe raza comunei Șcheia de 10 ori mai mică decât cea

stabilită prin raportul de expertiză. Aceasta înseamnă că

metoda pentru care au optat experții - respectiv, comparația

directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare

sau cu tranzacții efective - nu reflectă situația reală a

prețurilor practicate pe piața imobiliară și validarea

raportului de expertiză întocmit în cauză.

În mod nelegal a fost înlăturată și

critica referitoare la cuantumul cheltuielilor de judecată stabilite în

sarcina pârâtei, întrucât, deși instanța de apel a reținut

că se justifică suportarea în totalitate a acestora de către

pârâtă, cu motivarea că probele pentru administrarea cărora au

fost efectuate au servit integral la pronunțarea soluției,

dispozițiile art. 276 C.proc.civ. erau aplicabile deoarece

pretențiile reclamanților au fost admise în parte, ceea ce justifica

acordarea lor parțială.

În drept, criticile au fost încadrate în motivul de

nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

Au fost atașate memoriul de recurs, în

susținerea criticilor, contractele de vânzare-cumpărare la care s-a

făcut referire în conținutul memoriului privind tranzacții

încheiate pe raza localității Șcheia.

Prin întâmpinarea formulată,

intimații-pârâți au solicitat respingerea recursului, arătând

că instanțele de fond au valorificat în mod corect concluziile

raportului de expertiză deoarece, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994,

prețul de piață trebuie înțeles ca fiind prețul cel

mai probabil la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate

asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o manieră

rezonabilă, pe o piață concurențială. În plus, cele

patru contracte de vânzare-cumpărare indicate de pârâtă sunt

irelevante în cauză, deoarece ele au fost încheiate în perioada 2008-2009,

cu referire la imobile având alte caracteristici față de imobilul expropriat

și nici nu au fost prezentate experților pentru a fi avute în vedere.

Analizând aspectele deduse judecății pe

calea recursului, Înalta Curte a constatat următoarele :

Critica vizând greșita apreciere asupra

incidenței art. 26 din Legea nr. 33/1994 în legătură cu

modalitatea în care, în astfel de spețe, se stabilește cuantumul

despăgubirilor, în prezența unei legi speciale, este nefondată.

Sub acest aspect, instanța de apel nu a ignorat

raportul dintre legea generală în materia exproprierii (Legea nr. 33/1994)

și cea specială (Legea nr. 255/2010), ci a stabilit corect că

aspectele derogatorii se regăsesc în actul normativ special în ce

privește evaluarea despăgubirilor în faza administrativă.

La această concluzie nu conduce, cum eronat pretinde

recurenta-pârâtă, o singură sintagmă regăsită în art.

5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 (referitoare la sumele individuale aferente

despăgubirilor „estimate de către expropriator”) și care, în

sine, nu ar fi fost aptă de o asemenea soluție, ci interpretarea

corelată și sistematică a legii din care rezultă procedura

de urmat pentru fiecare din etapele exproprierii.

Astfel, în Capitolul III referitor la întocmirea

documentațiilor cadastrale de către expropriator, este

reglementată și modalitatea de evaluare a imobilelor expropriate la

un moment anterior chiar constituirii comisiei pentru verificarea dreptului de

proprietate.

În acest sens, prin dispozițiile art. 11 alin. (7)

din Legea nr. 255/2010 se stabilește că „înainte de data începerii

activității comisiei prevăzute la art. 18, un expert evaluator

specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al

Asociației Naționale a Evaluatorilor din România, va întocmi un

raport de evaluare a imobilelor expropriate pentru fiecare unitate

administrativ-teritorială, pe fiecare categorie de folosință”,

raport care se va întocmi avându-se în vedere expertizele actualizate ale

camerelor notarilor publici (alin. 8).

Rezultă că aceste dispoziții la care face

referire pârâta-reclamantă au în vedere o evaluare estimativă, în

termeni generali - și ținându-se seama de criterii mai largi, vizând

unitatea administrativ-teritorială în care sunt situate imobilele și

categoria de folosință a bunului, iar nu de caracteristici concrete

care sunt luate în considerare atunci când este vorba de exproprierea unei anume

suprafețe de teren (când evaluarea se realizează, de exemplu, și

în funcție de utilități, servituți, căi de acces,

modalitatea de exploatare propriu-zisă). Raportat la cazul particular al

speței, suprafața expropriată este „ocupată de taluz,

săpătură, refugii, scurgeri și canale, acoperind toate

zonele aferente funcționării variantei ocolitoare a municipiului

Suceava, inclusiv zona de protecție”, aspecte ce nu puteau fi avute în

vedere la o evaluare generală a imobilelor din raza unității

administrativ-teritoriale.

De aceea, evaluarea proprietăților imobiliare

prin raportare la expertizele notarilor publici, realizată în faza

administrativă a exproprierii, nu se poate aplica și pentru procedura

judiciară în cadrul căreia instanța are de analizat, cu referire

la un anumit imobil, dacă despăgubirile reflectă valoarea de

circulație a bunului și acoperă inclusiv prejudiciul produs prin

expropriere.

În acest sens, dispozițiile art. 22 alin. (3) din

Legea nr. 255/2010, făcând trimitere la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994,

în

ceea ce privește stabilirea despăgubirilor

,

nu pot fi

înțelese, cum pretinde recurenta, ca vizând doar aspectele de ordin

procedural ale soluționării acțiunii în despăgubiri.

Față de mențiunea expresă a normei

speciale care face trimitere la norma generală, este evident că la

stabilirea cuantumului despăgubirilor trebuie avute în vedere criteriile

reglementate de art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994 - vizând prețul

cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel, precum

și daunele aduse proprietarului - pentru că legiuitorul a

înțeles ca în procedura jurisdicțională să nu deroge de la

norma generală.

De aceea, este corectă aprecierea instanței de

apel conform căreia este incident art. 26 din Legea nr. 33/1994, în baza

căruia trebuie evaluate despăgubirile, așa încât, sub acest

aspect, criticile sunt nefondate.

De altfel, pârâta însăși a propus, formulând

obiectivele raportului de expertiză administrat la prima

instanță, ca valoarea terenului în litigiu să se

stabilească în conformitate cu art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994,

așa încât criticile formulate ulterior, sub acest aspect, denotă

inconsecvența procesuală a părții, fiind în plus, cum s-a

arătat anterior, lipsite de fundament.

Sunt însă întemeiate criticile pârâtei-recurente referitoare

la modalitatea în care instanțele fondului au făcut aplicarea art. 26

din Legea nr. 33/1994, validând concluziile unui raport de expertiză care

nu s-a fundamentat pe tranzacții efective, ci pe oferte de vânzare.

Pentru

a înlătura criteriul legal care vizează, în determinarea valorii de

circulație, „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de

același fel”, experții au reținut că „nu ar exista

tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile și

că datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt

credibile”, motiv pentru care au folosit drept comparabile oferte de vânzare

preluate de pe site-uri imobiliare.

Fără

să cenzureze aceste aprecieri ale experților, instanțele de fond

și-au însușit necritic concluziile expertizei.

Aceasta,

în condițiile în care, pentru determinarea corectă a elementelor de

fapt ale pricinii, trebuia să lămurească ce înseamnă

inexistența unor tranzacții efective

suficiente

( ceea ce ar

însemna,

a contrario,

că asemenea tranzacții au avut

totuși loc, dar au fost considerate insuficiente, deși

dispoziția legală nu impune existența unui număr de

tranzacții pentru a fi luate în considerare) și, de asemenea, pentru

ce motiv „datele obținute din tranzacțiile efectuate nu ar fi

credibile”.

Cu

referire la acest din urmă aspect, se deduce, de asemenea, că astfel

de tranzacții au avut loc, numai că au fost înlăturate din

analiză de către experți, care le-au considerate nerelevante

„date fiind diferențele nejustificat de mari între prețurile de

vânzare”, instanța de apel, ca și cea de fond, însușindu-și

acest raționament.

Or,

în această manieră de soluționare a cauzei a lipsit rolul activ

al instanței, care era obligată să lămurească - în

condițiile unor constatări incomplete și nedemonstrate ale

experților - tranzacțiile întocmite efectiv la nivelul

unității administrativ-teritoriale, în funcție de care, în

condițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, să se determine

valoarea de circulație a imobilului expropriat.

Deși contractele de vânzare-cumpărare depuse la

dosar, atât în faza apelului cât și în recurs, vizează

într-adevăr perioada 2008-2010, instanța avea posibilitatea să

suplimenteze materialul probator, inclusiv solicitând informații de la

primăria în raza căreia se află situat imobilul - și unde

se face înregistrarea fiscală a proprietăților imobiliare - sau

de la camera notarilor publici (având în vedere că, potrivit art. 162 din

Legea nr. 36/1995, arhivele camerelor notariale sunt considerate de utilitate

publică și pot furniza informații asupra documentelor pe care le

arhivează vizând tranzacțiile imobiliare).

Neprocedând în această modalitate, instanța a

înlăturat criteriul legal de evaluare a despăgubirilor - prețul

cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel,

prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 - validând concluzii

ale unei expertize care s-a bazat pe aprecieri subiective ale experților

(vizând tranzacții nerelevante, în număr insuficient și care nu

ar fi credibile).

Față

de aceste considerente, văzând dispozițiile art. 314 C.proc.civ.,

împrejurarea că elementele de fapt ale pricinii au fost insuficient

stabilite și că, în aceste condiții, concluzia privind

piața imobiliară inactivă care ar fi permis evaluarea

despăgubirilor, în funcție de oferte asupra cărora să se aplice

diferiți coeficienți de corecție, este una lipsită de

fundament probatoriu, Înalta Curte a admis recursul și a casat decizia, cu

trimiterea cauzei spre rejudecare.

Reluarea

judecății se va realiza în limitele în care criticile au fost

găsite întemeiate și care au vizat, potrivit considerentelor expuse

anterior, nu temeiul legal în baza căruia trebuie evaluate

despăgubirile (art. 26, 27 din Legea nr. 33/1994), ci modalitatea în care

s-a făcut aplicarea acestor dispoziții la speță.

Instanța

de trimitere va ordona măsurile pe care le va aprecia necesare, în

condițiile art. 129 alin.(5) C.proc.civ., pentru a determina situația

tranzacțiilor imobiliare la momentul de referință care

interesează în speță, în funcție de care să se

întocmească raportul de expertiză și doar în ipoteza în care ar

reieși într-adevăr, condiții de piață inactivă,

vor fi folosite criterii subsidiare de evaluare.

Critica

referitoare la cheltuielile de judecată și pretinsa aplicabilitate a

dispozițiilor art. 276 C.proc.civ., față de soluția de

casare cu trimitere adoptată, va fi avută în vedere, de asemenea, la

momentul rejudecării.