ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3061/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3061/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei civile

de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 17

decembrie 2010, reclamanta SC A.W. SRL a solicitat, în contradictoriu cu

pârâtul Municipiul București prin Primarul General - Comisia pentru Aplicarea

Legii nr. 198/2004, ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună

stabilirea cuantumului despăgubirii cuvenite pentru exproprierea terenului în

suprafață de 193 mp situat în București, Șos. P., având număr cadastral

provizoriu X1, la suma de 154.400 euro.

În motivarea cererii,

reclamanta a arătat că este proprietara unui teren în suprafața de 7.000 mp

situat în București, Șos. P., sector 2, identificat cu nr. cadastral X2.

Conform Hotărârii emise de Primăria Municipiului București - Comisia de

Aplicare a Legii nr. 198/2004, s-a declanșat procedura de expropriere a

imobilelor situate pe amplasamentul supralărgirii șoselei Pipera, o parte din

terenul proprietatea reclamantei aflându-se pe acest amplasament. Suma

acordată, de 20.416 RON, nu corespunde valorii reale a terenului. Astfel, în

zonă terenurile s-au vândut cu un preț net superior valorilor stabilite conform

Procesului-verbal din 7 decembrie 2010 și hotărârii aferente, respectiv 45

euro/mp. În plus, dauna creată societății reclamante prin expropriere nu constă

doar în valoarea terenului expropriat, ci și în scăderea de valoare a restului

terenului.

În drept, s-au

invocat dispozițiile art. 9 - 10 din Legea nr. 198/2004, art. 21 - 27 din Legea

nr. 33/1994, H.G. nr. 941/2004 și H.G. nr. 1546/2006.

Prin întâmpinare,

pârâta a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.

În motivare a

susținut, în esență, că reclamanta nu a depus cerere pentru plata

despăgubirilor calculate de pârâtă și nici nu a atașat documente privind

dreptul de proprietate asupra imobilului.

Prin Sentința civilă

nr. 1018 din 9 mai 2012, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis în

parte cererea formulată de reclamantă și a stabilit cuantumul despăgubirilor

pentru terenul în suprafață de 193 mp situat în Șos. P., sector 2 București,

expropriat prin Hotărârea din 7 decembrie 2010 a Comisiei de Aplicare a Legii

nr. 198/2004 din cadrul Primăriei Municipiului București, la 126.222 euro,

echivalent în lei la data plății, la cursul B.N.R.

Pentru a dispune

astfel, tribunalul a reținut că prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor de

mai sus, Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 a cuantificat

despăgubirile la suma de 37.172 RON pentru terenul expropriat cu nr. cadastral

X1.

Expertiza efectuată

în cauză de către comisia de experți desemnată potrivit prevederilor art. 9 din

Legea nr. 198/2004 a avut drept obiective stabilirea valorii de circulație a

imobilului expropriat, stabilirea cuantumului complet al despăgubirilor, atât

la data transferului dreptului de proprietate, cât și la momentului efectuării

expertizei, stabilirea prejudiciului cauzat proprietarului urmare a

exproprierii parțiale, respectiv dacă valoarea restului de teren rămas va

scădea sau nu după efectuarea lucrării de utilitate publică.

Potrivit concluziilor

raportului de expertiză, la data efectuării expertizei valoarea de circulație a

terenului expropriat era de 126.222 euro. Experții au concluzionat că în urma

exproprierii reclamanta nu a încercat un prejudiciu, întrucât și înainte de

executarea lucrării de utilitate publică avea accesul asigurat către Șos.

Pipera pe toate laturile terenului.

În drept, instanța de

fond a reținut că, potrivit art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 - în

reglementarea dată prin modificarea adusă prin O.U.G. nr. 228/2008,

"acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se

soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind

exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea

despăgubirii".

În privința modului

de calcul al despăgubirilor, tribunalul a constatat că experții au calculat

valoarea despăgubirii ținând cont de prețurile cu care se vând în mod obișnuit

imobile de același fel cu cel expropriat, în acest sens fiind anexate

raportului de expertiză oferte de vânzare ale unor terenuri similare celui

expropriat.

Din concluziile

raportului de expertiză a rezultat că valoarea propusă se încadrează între cea

stabilită de expropriator și cea solicitată de reclamantă.

Împotriva acestei

sentințe au formulat apel pârâtul Municipiul București prin Primarul General -

Comisia de Aplicare a Legii nr. 198/2004 și Ministerul Public - Parchetul de pe

lângă Tribunalul București.

Prin apelul declarat,

pârâtul Municipiul București prin Primarul General - Comisia de Aplicare a

Legii nr. 198/2004, după prezentarea istoricului cauzei, a susținut că în mod

greșit au fost respinse obiecțiunile la expertiza efectuată în primă instanță

și s-a admis acțiunea, acordându-se reclamantei suma rezultată din expertiză.

Or, instanța de

judecată ar fi trebuit să stabilească contravaloarea despăgubirilor în

conformitate cu prevederile art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, ținând

cont de grila actualizată de Camera Notarilor Publici, întrucât exproprierea a

avut loc în baza Legii nr. 198/2004, care conține prevederi derogatorii de la

dreptul comun, respectiv Legea nr. 33/1994. Astfel, în timp ce Legea nr. 33/1994

vorbește despre valoarea de piață a bunului expropriat, Legea nr. 198/2004 se

referă la valoarea stabilită conform expertizei actualizate de Camera Notarilor

Publici. Suma pe care pârâtul a oferit-o a fost stabilită potrivit prevederilor

citate, în funcție de valoarea terenului din expertiza actualizată de Camera

Notarilor Publici pentru 2010.

Ca atare, tribunalul

nu putea stabili o altă valoare în condițiile în care exproprierea a fost

efectuată în baza unui act normativ derogatoriu de la dreptul comun, în cel mai

rău caz trebuia să ia în calcul valoarea din grila Camerei Notarilor Publici la

data efectuării raportului de expertiză de către comisia de 3 experți.

Apelantul Ministerul

Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul București a arătat că sentința

atacată este netemeinică sub aspectul stabilirii cuantumului despăgubirilor

pentru imobilul expropriat.

Astfel, valoarea

despăgubirilor propusă de către comisia de experți și omologată de prima

instanță este nejustificat de mare, ținând cont de suprafața terenului

expropriat, de amplasament, cât și de realitățile actuale ale pieței

imobiliare, marcate de o stagnare, evoluția valorilor imobiliare fiind în

scădere începând cu mijlocul anului 2008, în condiții de blocare a pieței

imobiliare și de înăsprire a condițiilor de creditare.

Pe de altă parte,

valoarea stabilită prin raportul de expertiză nu reprezintă valoarea reală a

imobilului, în sensul de preț la care se vând în mod obișnuit imobile de

același fel situate în aceeași unitate administrativ-teritorială, fiind vorba

de prețuri exagerate, mult peste valoarea pe care reclamanta ar putea să o

obțină pe piața liberă. La aprecierea valorii suprafeței expropriate trebuia

luat în considerare prețul pe care reclamanta l-ar putea obține dacă ar vinde

efectiv o suprafață de teren de 193 mp.

În raport de aceste

considerente, valoarea cea mai aproape de realitate este cea menționată în

Hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 7 decembrie 2010, întrucât ține

cont atât de suprafața de teren efectiv expropriată, de destinația concretă a

terenului, cât și de valoarea la care se vând imobilele în zonă.

În speță, instanța de

judecată avea posibilitatea să rețină o altă valoare decât cea din raport,

potrivit art. 27 din Legea nr. 33/1994, și nu era ținută de concluziile probei,

acestea constituind numai elemente de convingere, lăsate la libera apreciere a

judecătorului.

Sintagma

"prețurile cu care se vând în mod obișnuit", în interpretarea Înaltei

Curți de Casație și Justiție în spețe asemănătoare, reprezintă prețurile de

vânzare (tranzacționare) reale, și nu ofertele de vânzare inserate în anunțuri

publicate. Singurele valori certe de tranzacționare sunt cele evidențiate de

Primărie și de Camera Notarilor Publici, conform contractelor de

vânzare-cumpărare autentice încheiate în aceeași perioadă. În cauză, experții

nu au avut în vedere aceste valori la stabilirea cuantumului despăgubirilor.

Intimata reclamantă a

formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelurilor.

În apel, la

solicitarea părților s-a efectuat o nouă expertiză evaluatorie.

Prin Decizia civilă

nr. 217A din 22 mai 2014, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și

pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelurile declarate de Municipiul

București prin Primarul General - Comisia de Aplicare a Legii nr. 198/2004 și

de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul București, a schimbat

în parte Sentința civilă nr. 1018 din 9 mai 2012 pronunțată de Tribunalul

București, secția a IV-a civilă, în sensul că a stabilit despăgubirile cuvenite

pentru imobilul expropriat la sumă de 97.272 euro, în echivalent lei la data

plății, în funcție de cursul B.N.R., a menținut restul dispozițiilor sentinței.

În considerentele

hotărârii, instanța de apel a reținut că litigiul prezent a fost generat de

nemulțumirea reclamantei de cuantumul despăgubirilor stabilite în favoarea sa

conform Legii nr. 198/2004, prin Hotărârea din 7 decembrie 2010 emisă de pârât.

În cauză, potrivit

art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, acțiunea formulată de expropriat se

soluționează potrivit art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește

stabilirea despăgubirilor. O dispoziție similară se regăsește și în art. 22

alin. (3) din Legea nr. 255/2010, act normativ prin care a fost abrogată expres

Legea nr. 198/2004.

Așadar, în ceea ce

privește stabilirea despăgubirilor, legea specială, care reglementează

exproprierile operate în scopul realizării unor obiective de interes național,

județean și local, trimite expres la dreptul comun, reprezentat de Legea nr.

33/1994, care reprezintă legea cadru în materia exproprierii. Or, aceasta

stabilește în materia exproprierilor un criteriu legal ce trebuie avut în

vedere de comisia de experți numită de instanță în conformitate cu dispozițiile

art. 26 din lege, în sensul că evaluarea imobilului supus exproprierii se face

în raport de prețurile de tranzacționare ale unor imobile similare, de la data

efectuării raportului de expertiză, adică de la o dată cât mai apropiată de

momentul pronunțării hotărârii prin care se stabilește cuantumul despăgubirii.

Din economia

dispozițiilor Legii nr. 198/2004, coroborate cu cele ale Legii nr. 33/1994,

rezultă că opțiunea legiuitorului, în materie de expropriere, este în sensul de

a oferi proprietarului expropriat pentru cauză de utilitate publică o reparație

la valoarea de piață a imobilului ce face obiectul acestei măsuri, valoare

stabilită cu luarea în considerare a tuturor particularităților terenului în

cauză și nu prin raportare la o evaluare standard, realizată cu caracter

general pentru un alt scop.

În aceste condiții,

instanța de fond corect a reținut că în cauză se impunea întocmirea unei

expertize în condițiile stabilite de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994,

criteriu imperativ impus de art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 și reluat

și în art. 22 din Legea nr. 255/2010.

Susținerea că

instanța anterioară trebuia să aibă în vedere exclusiv raportul de evaluare

folosit de notarii publici, potrivit art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004,

nu răspunde cerințelor legale pentru stabilirea valorii reale de piață și nu

ține seama de norma de trimitere la care s-a făcut anterior referire, normă cu

caracter special în raport de cea înscrisă în textul citat.

Câtă vreme Legea nr.

198/2004, prin trimiterea expresă pe care o face la art. 21 - 27 din Legea nr.

33/2004, stabilește că pentru determinarea cuantumului despăgubirilor, atât

comisia de experți, cât și instanța trebuie să țină seama de prețul cu care se

vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, în mod

judicios prima instanță nu s-a raportat la grila notarilor publici, care

conține doar valori orientative ale proprietăților imobiliare bazate pe analiza

tranzacțiilor efectuate în anii anteriori și pe anticiparea evoluției viitoare.

Evaluarea unei

proprietăți imobiliare, în conformitate cu Standardele Internaționale de

Evaluare, presupune identificarea proprietății imobiliare și efectuarea

inspecției tehnice a acesteia, ceea ce implică necesitatea solicitării părerii unor

specialiști, cu atât mai mult cu cât ghidurile respective, stabilind doar

valori minime, nu acoperă toate situațiile din practică.

Prin urmare, luarea

în considerare a altei valori decât cea de prețului cu care se vând, în mod

obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială ar

contraveni art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care, spre deosebire de

art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004 (actualmente art. 5 din Legea nr.

255/2010), instituie un standard de evaluare, iar nu un simplu element de

analiză a informațiilor cu privire la piața imobiliară.

În ceea ce privește

criticile relative la modalitatea în care s-a realizat evaluarea terenului

supus exproprierii la fond, formulate de ambii apelanți, instanța de apel a

apreciat că sunt întemeiate, în sensul că în mod greșit comisia de experți s-a

raportat, așa cum rezultă neîndoielnic din raportul de expertiză omologat, la

prețurile de ofertare preluate din publicațiile de specialitate, precum și de

la agențiile imobiliare.

Pentru a ajunge la

această concluzie, Curtea a avut în vedere prevederile art. 26 alin. (1) și (2)

din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora despăgubirea se compune din valoarea

reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane

îndreptățite, cu precizarea făcută de legiuitor în alin. (2), în sensul că

pentru calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor

ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel

în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de

expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor

persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

În apel, au fost

depuse la dosar contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenuri în raport

de care părțile au susținut că pot fi apreciate ca fiind similare celui

expropriat.

Pentru a da eficiență

criteriilor prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanța de apel a

încuviințat efectuarea unui nou raport de expertiză evaluatorie a terenului

expropriat, stabilind ca obiective evaluarea prin raportare la prețurile de

tranzacționare a terenului în litigiu la momentul realizării lucrării în apel,

urmând ca experții să justifice, în cazul în care se vor aplica indici de

corecție, motivele care au determinat aplicarea acestora.

Așa fiind, în ceea ce

privește criticile legate de metodele de calcul folosite de către experții care

au efectuat expertiza în primă instanță, s-a constatat că acestea au rămas fără

obiect, în condițiile administrării un nou asemenea mijloc de probă.

Referitor la valoarea

despăgubirilor cuvenite reclamantei, instanța de apel a reținut că prin

raportul de expertiză întocmit în această fază procesuală, astfel cum acesta a

fost completat, comisia de experți a stabilit valoarea terenului expropriat la

suma de 97.272 euro, raportându-se la contractele anexate la dosar, apreciind

că doar parțial aceste înscrisuri autentice vizează imobile similare celui

expropriat și pot reprezenta scripte de comparație. În cauză, experții au

motivat, cu trimitere concretă la starea de fapt a terenului expropriat, care

este considerentul pentru care contractele de dare în plată anexate nu pot

constitui un criteriu în stabilirea valorii terenului expropriat (argumentele

expuse având suport în probatoriul administrat în cauză, din care rezultă că

terenul care a făcut obiect al acestor contracte a fost înstrăinat cu luarea în

considerare a valorii sale contabile, iar nu a cererii și ofertei).

În legătură cu metoda

de evaluare folosită de către comisia care a efectuat expertiza completată din

apel, Curtea a apreciat că aceasta este conformă prevederilor art. 26 alin. (2)

din Legea nr. 33/1994. Câtă vreme legiuitorul român a consacrat principiul

despăgubirii integrale a proprietarului expropriat, concluzie ce reiese din

chiar cuprinsul textului citat, despăgubirea trebuie să reprezinte o

compensație pentru pierderea efectiv suferită de proprietar ca urmare a

pierderii dreptului său de proprietate, raportată la prețul cu care respectiva

proprietate ar fi putut fi înstrăinată, adică prețul de piață al acesteia la

momentul realizării efective a exproprierii.

Pentru stabilirea

acestor valori, experții au examinat tranzacțiile imobiliare identificate ca

fiind încheiate în perioade de timp apropiate de momentele de referință

stabilite de instanță, indicând, aferent fiecărui moment, comparabilele supuse

analizei, comparabila selectată drept reper pentru stabilirea prețului unitar,

cu analiza comparativă a caracteristicilor relevante ale terenului expropriat

și ale comparabilelor și cu explicitarea indicilor de corecție aplicați, unde a

fost cazul.

În ceea ce privește

caracterul relevant al tranzacției luate în considerare pentru stabilirea

prețului unitar, instanța de apel a constatat că acest aspect rezultă din

analiza realizată de experți, care au examinat elementele caracteristice ale

terenurilor care au făcut obiectul tranzacțiilor imobiliare, argumentând în mod

corespunzător identificarea comparabilei celei mai apropiate și aplicarea

indicilor de corecție.

În termen legal,

împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Municipiul București prin

Primarul General, solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii recurate

și trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea refacerii raportului de

expertiză.

În dezvoltarea

motivelor de recurs, întemeiate în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., a învederat că hotărârea recurată este nelegală pentru că a

stabilit despăgubirea corespunzătoare imobilului expropriat în baza unui raport

de evaluare ce a calculat cuantumul despăgubirii prin aplicarea arbitrară a

unor indici de corecție privind suprafața imobilului.

Recurentul a arătat

că cei doi dintre experți, M.T. și M.D., au făcut parte și din comisia de

experți care a stabilit valoarea despăgubirii în fața instanței de fond; la

acel moment, indicii de corecție au fost aplicați la valori reprezentând oferte

de vânzare a unor terenuri similare, pe când, în apel, au fost raportați la

valori reprezentând prețuri de vânzare a unor terenuri similare. Or, cei doi

experți ar fi trebuit ca atât în fața instanței de fond, cât și în fața

instanței de apel să fie consecvenți în aplicarea indicilor de corecție. Pe de

altă parte, aceiași experți, la fond, au folosit prețurile unor terenuri în

suprafață de 260 mp, 270 mp și 400 mp, cărora le-au aplicat corecții de -10%, -

20% și -30% din cauza diferenței de suprafață, însă, în fața instanței de apel,

au avut în vedere prețul unui teren în suprafață de 17.961 mp, căruia i-au

aplicat o corecție de +20% din cauza diferenței de suprafață. Se poate observa

că, deși în cazul ambelor expertize terenurile folosite pentru comparație aveau

suprafețe mai mari decât cel expropriat, indicii de corecție folosiți la fond

sunt negativi, iar cel aplicat în apel este pozitiv, ceea ce denotă lipsa de

profesionalism și subiectivitate din partea experților.

În cauză, aplicarea

indicelui de corecție pozitiv, întrucât suprafața expropriată este mai mică

decât suprafața terenului folosit spre comparație, nu este legală, deoarece

suprafața utilizată drept comparație este de 15.554 mp, și nu de 17.961 mp; pe

de altă parte, comparația trebuie făcută între suprafața terenului din care se

face exproprierea (7.000 mp) și suprafața terenului folosit spre comparație (15.554

mp), în caz contrar ajungându-se la situații absurde (cu cât este mai mică

suprafața expropriată, cu atât este mai mare valoarea raportată la prețul unui

mp). Justificarea aplicării procentului de +20% nu are nicio acoperire,

întrucât nu s-a administrat nicio dovadă din care să rezulte diferențele între

cele două terenuri. Explicațiile comisiei de experți sunt pur teoretice și nu

au în vedere situația concretă a terenului expropriat.

Recurentul a mai

arătat că despăgubirea corespunzătoare imobilului expropriat trebuia stabilită

cu respectarea prevederilor legii în baza căreia a fost efectuată exproprierea,

lege specială care derogă de la prevederile legii generale, adică în funcție de

valorile din grila notarilor publici. Prin urmare, instanța trebuie să

interpreteze și să aplice corect Legea nr. 198/2004 raportat la Legea nr.

33/1994.

În speță, pârâtul a

realizat procedura de expropriere în baza unei legi speciale, care prevede că

valoarea despăgubirii se calculează conform valorii din grila notarilor publici

- art. 4 alin. (9). Despăgubirea calculată astfel reprezintă suma pe care o are

de încasat persoana expropriată. În baza art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994,

persoana expropriată are dreptul să conteste contravaloarea despăgubirii astfel

calculate - art. 9 din Legea nr. 198/2004.

Prin urmare,

trimiterea legii speciale la prevederile legii generale trebuie interpretată în

sensul aplicării legii generale, astfel încât să nu golească de conținut

prevederile legii speciale.

Astfel, dispozițiile

art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile în ceea ce privește

competența instanței de judecată, respectiv instanța competentă să judece

contestația, soluția pe care o poate adopta instanța de judecată, verificarea

modului în care a fost stabilită contravaloarea despăgubirii, precum și

componența comisiei de experți.

Aceleași dispoziții

nu sunt aplicabile însă cât privește persoana care învestește instanța de

judecată, soluția pe care o poate adopta instanța de judecată, respectiv

dispunerea exproprierii, precum și criteriile de stabilire a despăgubirii.

Așa cum rezultă din

dosar, pârâtul a stabilit contravaloarea despăgubirii cu respectarea

prevederilor art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, în funcție de grila

notarilor publici și de locul unde se situează imobilul expropriat.

Dacă pe parcursul

judecării contestației, instanța de judecată ar fi constatat că nu s-au

respectat prevederile citate, atunci, în urma calculelor efectuate de comisia

de experți, ar fi trebuit să stabilească contravaloarea corectă a despăgubirilor.

Examinând decizia

recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține următoarele:

În speță, instanța a

fost învestită cu o contestație împotriva Hotărârii din 7 decembrie 2010 a

Comisiei de Aplicare a Legii nr. 198/2004 din cadrul Primăriei Municipiului

București, reclamanta solicitând reevaluarea cuantumului despăgubirilor

stabilite de comisie.

În mod corect, prin

decizia atacată instanța de apel a înlăturat critica pârâtului Municipiul

București prin Primarul General, invocată în memoriul de apel, referitoare la

incidența în cauză a unei proceduri derogatorii, speciale, de stabilire a

despăgubirilor, conferită de dispozițiile Legii nr. 198/2004.

În cadrul motivului

de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul susține, în

esență, că dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile în

speță numai în ceea ce privește competența instanței de judecată, soluția pe

care o poate adopta aceasta, respectiv verificarea modului în care a fost

stabilită contravaloarea despăgubirii, precum și componența comisiei de

experți, iar nu cât privește persoana care învestește instanța de judecată,

soluția pe care o poate adopta instanța de judecată, respectiv dispunerea

exproprierii, și criteriile de stabilire a despăgubirii, cele din urmă supuse

normelor speciale prevăzute de art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004.

Cu privire la această

critică, Înalta Curte constată că, potrivit textului de lege citat,

"raportul de evaluare se întocmește având în vedere expertiza actualizată

de Camera Notarilor Publici, potrivit art. 77

1

alin. (5) C. fisc.,

cu modificările și completările ulterioare". Acest text vizează însă

exclusiv evaluarea făcută de însuși expropriator, în faza administrativă.

Aceeași Lege nr.

198/2004, atunci când reglementează calea contestării în instanță a hotărârii

de stabilire a cuantumului despăgubirilor, în art. 9 alin. (3) - în forma în

vigoare la data înregistrării cererii de chemare în judecată, stipulează că

"acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se

soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind

exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea

despăgubirii".

Chiar textul normei

din legea specială relevă fără echivoc faptul că trimiterea pe care o face la

dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 vizează stabilirea despăgubirii

sub toate aspectele reglementate de normele la care se face referire, fără

restricția pe care o impune interpretarea evident greșită a recurentului.

Așadar, însăși legea specială face trimitere la dreptul comun în ceea ce

privește modalitatea de soluționare a contestației în conformitate cu art. 25,

26 și 27 din Legea nr. 33/1994.

Ca atare, analiza

fondului contestației prevăzute de art. 9 din Legea nr. 198/2004 presupune

administrarea probei cu expertiză pentru determinarea cuantumului despăgubirii

cuvenite expropriatului, prin raportare la criteriile indicate în art. 26 din

Legea nr. 33/1994, sens în care au și procedat instanțele de fond.

În lipsa vreunei

norme exprese în Legea nr. 198/2004, care să limiteze sau să restrângă în vreun

fel aplicarea art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, instanța de apel a procedat

în mod corect, dând eficiență deplină prevederilor potrivit cărora despăgubirea

se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat

proprietarului sau altor persoane îndreptățite, iar la calcularea cuantumului

despăgubirilor se ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit,

imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data

întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile

prezentate de aceștia.

Textul legal invocat

de pârât, art. 4 alin. (9), referitor la evaluare, din Legea nr. 198/2004, este

aplicabil exclusiv în procedura administrativă prealabilă exproprierii, cum s-a

arătat anterior, iar nu cu ocazia stabilirii despăgubirilor de către instanță.

Această concluzie se bazează pe interpretarea logică și sistematică a

prevederilor acestei legi speciale, care reglementează în mod detaliat etapele

administrative ale procedurii de expropriere, distincte de etapa judiciară la

care se face trimitere în caz de contestare a hotărârii de stabilire a

despăgubirii emise de expropriator.

Evaluarea făcută

exclusiv prin raportare la ghidul privind valorile orientative ale

proprietăților imobiliare elaborat pentru uzul birourilor notariale, susținută

de recurent, are caracter estimativ, acest aspect rezultând din prevederile

art. 7 din Legea nr. 198/2004, care face trimitere la dispozițiile art. 5 și 6

din același act normativ, în sensul că "hotărârea de stabilire a

cuantumului despăgubirii emisă în condițiile legii se comunică solicitantului,

precum și celorlalți titulari ori, după caz, titulari aparenți, se afișează în

extras la sediul consiliului local pe raza căruia se află situat imobilul

expropriat și în extras, pe pagina proprie de internet a

expropriatorului".

Ulterior,

expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condițiile art.

5 alin. (4) - (8) și ale art. 6 alin. (2) din Legea nr. 198/2004 se poate

adresa instanței judecătorești competente în termen de 30 de zile de la data la

care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub

sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate

către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.

Așadar, estimarea

invocată de recurent semnifică, din perspectiva conținutul său semantic,

operațiunea de evaluare cu aproximație, de apreciere a valorii sau mărimii pe

baza unor date incomplete, această operațiune fiind efectuată de către

expropriator în cadrul unei proceduri necontencioase, fără a lua în considerare

punctul de vedere al persoanei expropriate. Or, estimarea, ca modalitate de

determinare a unei valori, este incompatibilă cu procedura de evaluare

judiciară, care se bazează pe un probatoriu complet, administrat cu respectarea

principiului contradictorialității.

Tocmai datorită

caracterului orientativ și estimativ al valorilor cuprinse în ghidurile privind

valorile orientative ale proprietăților imobiliare întocmite la solicitarea

camerelor notarilor publici, legiuitorul a prevăzut posibilitatea ca persoana

expropriată, care se consideră nedreptățită prin suma ce i-a fost oferită de

expropriator, să solicite instanței stabilirea unei valori corecte, pe baza

unei expertize judiciare întocmite cu respectarea art. 21 - 27 din Legea nr.

33/1994.

În măsura în care

expropriatorul a cuantificat incorect cuantumul despăgubirilor în procedura

administrativă, se justifică reevaluarea acestora de către instanța de

judecată.

Din această

perspectivă, pentru considerentele prezentate anterior critica recurentului

privind norma de drept aplicabilă este nefondată.

Recurentul invocă

prin recurs și nerespectarea criteriilor înscrise în art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică în

ceea ce privește stabilirea valorii despăgubirilor cuvenite reclamantei în baza

unui raport de evaluare ce a calculat cuantumul despăgubirii prin aplicarea

arbitrară a unor indici de corecție privind suprafața imobilului.

Potrivit art. 26

alin. (1) din Legea nr. 33/1994, la calcularea cuantumului despăgubirilor,

experții, precum și instanța trebuie să țină seama de prețul cu care se vând,

în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum

și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Înalta Curte constată

că instanța de apel, sancționând raportul inițial efectuat la fond doar pe baza

unor oferte imobiliare, a dispus efectuarea raportului de expertiză în condițiile

Legii nr. 33/1994, lucrarea fiind depusă la fila 188 și urm. dosar apel; prin

acest nou raport de expertiză, comisia de experți s-a raportat la contracte de

vânzare-cumpărare încheiate până la data efectuării lucrării pentru terenuri pe

cât posibil similare celui expropriat.

În aceste condiții,

Înalta Curte constată că în speță s-a făcut o aplicare corectă a textului

analizat, acesta fiind, de altfel, singurul aspect de nelegalitate ce poate fi

cenzurat în recurs din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ., iar nu

celelalte susțineri referitoare la aplicarea arbitrară a unor indici de

corecție privind suprafața imobilului expropriat. Argumentele vizând includerea

unor coeficienți într-o formulă de calcul complexă constituie, în realitate, o

obiecțiune la raportul de expertiză întocmit într-o fază procesuală anterioară.

Prin urmare,

contestarea aprecierii de către instanța de apel a concluziilor raportului de

expertiză reprezintă o critică de netemeinicie, astfel că evaluarea nu este

posibil a fi realizată în recurs, controlul jurisdicțional în această etapă

procesuală fiind exclusiv unul de legalitate, aceasta deoarece criticile

referitoare la greșita interpretare a probelor care au condus la o greșită

stabilire a situației de fapt nu mai formează motiv de recurs, pct. 11 al art.

304 C. proc. civ. fiind abrogat prin O.U.G. nr. 138/2000.

De altfel, examinarea

utilității și a concludenței unei probe în soluționarea cauzei reprezintă

atributul exclusiv al instanței învestite cu cererea de probatoriu, iar

măsurile dispuse în legătură cu această cerere nu pot fi cenzurate de instanța

de recurs față de cele menționate în precedent, în legătură cu abrogarea, la

data pronunțării deciziei recurate, a motivului de recurs ce oferea

posibilitatea verificării temeiniciei hotărârii.

Având în vedere

considerentele prezentate, Înalta Curte constată că recursul formulat de

pârâtul Municipiul București, prin Primarul General, este nefondat și sub acest

motiv de recurs.

Ca atare, conform

art. 312 alin. (1) C. proc. civ. cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Municipiul

București, prin Primarul General, împotriva Deciziei nr. 217A din 22 mai 2014 a

Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de

familie.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de pârâtul Municipiul București, prin Primarul

General, împotriva Deciziei nr. 217A din 22 mai 2014 a Curții de Apel București,

secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 7 noiembrie 2014.

Procesat

de GGC - AZ