ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 570/2016

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 570/2016 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2016)

Decizia

nr. 570/2016

Asupra cauzei constată următoarele:

Prin

cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, la

data de 17 decembrie 2010, reclamanta SC A. SRL a solicitat, în contradictoriu

cu pârâtul B. prin primarul general, ca prin hotărârea ce se va pronunța de

către instanță să se stabilească cuantumul despăgubirii cuvenite pentru

exproprierea terenului în suprafață de 338 mp situat în București, la suma de

270.400 euro. S-a mai arătat că suma stabilită cu titlu de despăgubire, nu

corespunde valorii reale a terenului expropriat și nu acoperă prejudiciul produs

prin scăderea valorii restului de teren.

Prin sentința civilă nr. 1078 din 31 mai 2012,

Tribunalul București, secția a III-a civilă, a respins contestația formulată de

către reclamantă.

Pentru a pronunța această sentință,

tribunalul a apreciat că pretențiile reclamantei, care prin acțiunea formulată

contestă cuantumul despăgubirilor stabilite prin hotărâre de către comisia de

expropriere, nu sunt justificate, chiar dacă prin expertiza efectuată în cauză,

la cererea sa, s-a stabilit o valoare de peste 200.000 euro.

S-a observat că evaluarea a fost făcută în

baza a 3 oferte imobiliare, atașate raportului de expertiză, fără a se respecta

dispozițiile legale ce prevăd o evaluare prin comparare cu prețurile rezultând

din tranzacții efective, date ce puteau fi obținute prin informații culese de

la publicații de specialitate, notari publici ori chiar Primăria respectivă.

Tribunalul a avut în vedere că, față de dispozițiile

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1954, trebuie luat în considerare la

stabilirea cuantumului despăgubirilor în sensul Legii nr. 33/1994, prețul

efectiv plătit, consemnat ca atare în contracte de vânzare - cumpărare încheiate

pentru terenuri similare din zonă iar nu o simplă raportare la un număr limitat

de oferte de preț ale unor agenții imobiliare ori publicate pe internet, astfel

că nu se justifică omologarea expertizei.

Împotriva sentinței primei instanțe a

formulat apel reclamanta SC A. SRL, susținând că, deși instanța de fond a

respins obiecțiunile pârâtului la raportul de expertiză care nu ar fi ținut

cont de prețul efectiv plătit pentru terenuri similare în zonă, nu a omologat

acest raport, tocmai datorită faptului că, în argumentarea evaluării, nu s-au

folosit prețuri rezultând din tranzacții efective.

Prin Decizia nr. 531/A din 6 noiembrie 2015

Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de

familie, a admis apelul formulat, a schimbat în tot sentința apelată și pe

fond, a admis contestația și a modificat Hotărârea nr. 13 din 07 decembrie 2010

a Primăriei Municipiului București - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004,

în sensul că a stabilit o despăgubire în cuantum de 149.734 euro, echivalent în

lei la data plății la cursul Băncii Naționale a României.

Pentru a pronunța această hotărâte, instanța

de apel a reținut că prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 13 din 07

decembrie 2010 a Primăriei Municipiului București - Comisia pentru aplicarea

Legii nr. 198/2004 s-a dispus exproprierea suprafeței de 338 mp, situată în

București, fiind stabilită o despăgubire de 65.099 lei.

Imobilul a fost expropriat conform H.G. nr. 434/2009,

a Horărârii Consiliului Municipiului București nr. 27 din  27 ianuarie 2010,

prin care a fost aprobată declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor

afectate de proiectul „Supralărgire șos. Pipera”.

Potrivit art. 44 alin. (3) din Constituția

României, art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a

Drepturilor Omului, exproprierea pentru cauză de utilitate publică se face

numai după o justă și dreaptă despăgubire.

Pentru ca despăgubirea pentru expropriere să

fie justă Curtea a avut în vedere dispozițiile art. 9 alin. (1) și (3) din

Legea nr. 198/2004 și art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.

Curtea nu a reținut apărarea pârâtei în

sensul că în cauză este aplicabilă numai Legea specială nr. 198/2004, astfel că

valoarea despăgubirilor se calculează conform grilei notarilor publici,

deoarece acestei susțineri i se opune interpretarea sistematică a prevederilor art.

26 din Legea nr. 33/1994.

În ce privește raportul dintre legea generală

- Legea nr. 33/1994 - ce constituie dreptul comun în materia exproprierii și

legea specială - Legea nr. 198/2004 în temeiul căreia s-au derulat procedurile

de expropriere a terenului proprietatea apelantei - reclamante, Curtea de apel

a constatat că instanța fondului a observat în mod pertinent că dispozițiile art.

9 alin. (1) și (3) din Legea nr. 198/2004, raportat la dispozițiile art. 21-27

din Legea nr. 33/1994 sunt norme de trimitere care se aplică în mod

corespunzător și în cazul acțiunii în justiție formulate de expropriat prin

care se contestă cuantumul despăgubirilor stabilite în procedura administrativă

derulată în temeiul legii speciale.

Ca atare, Curtea nu a reținut susținerea

intimatului - pârât în sensul că dispozițiile art. 9 alin. (1) și (3) din Legea

nr. 198/2004, deși fac trimitere la prevederile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994,

ar viza doar dispozițiile de drept procedural din actul normativ ce constituie

dreptul comun în materie, iar nu și în ceea ce privește modalitatea de evaluare

și stabilire a despăgubirilor.

În cuprinsul Legii nr. 33/1994, este

determinat, prin art. 25, modul de constituire a comisiei de experți care va

efectua expertiza de stabilire a cuantumului despăgubirilor în condițiile art. 26.

Prin urmare, este evident că raportul de expertiză la care fac trimitere

prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, este cel efectuat în etapa

judiciară, iar nu cel din etapa prealabilă, administrativă

prevăzută de Legea nr. 198/2004.

De asemenea, nu se poate susține că această

interpretare nu ar putea fi aplicată în cazul exproprierilor efectuate în

temeiul legii speciale, câtă vreme art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004,

anterior citat, face trimitere expresă la procedura reglementată de art. 21-27

din Legea nr. 33/1994, fără nicio distincție; drept urmare, concluzia care se

impune este aceea că această trimitere include modalitatea de stabilire a

despăgubirilor în condițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 care, pentru

considerentele expuse, nu poate fi decât expertiza efectuată în procedura

judiciară.

Criteriul de referință al expertizelor

întocmite și actualizate de Camerele notarilor publici învederat de intimat,

așa cum este prevăzut de Legea nr. 198/2004 este criteriul aplicabil procedurii

administrative și, chiar și în această etapă, are doar o valoare orientativă pentru

experții A.N.E.V.A.R., abilitați prin dispozițiile legii speciale, cu evaluarea

despăgubirilor în această etapă, în sens de criteriu minimal al calculării

despăgubirilor datorate de expropriator celor expropriați.

Curtea a apreciat că în temeiul art. 9 alin.

(3) din Legea nr. 198/2004, așa cum au fost interpretate prin Decizia nr. 12/2015

a Curții Constituționale, dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1992, sunt

aplicabile în prezenta cauză în ceea ce privește criteriul legal prevăzut de

aceste norme, prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același

fel în unitatea administrativ teritorială, precum și data de referință pentru

determinarea despăgubirilor datorate pentru expropriere (data transferului

dreptului de proprietate), astfel încât această apărare a intimatului nu a fost

reținută de instanță.

Instanța de apel a încuviințat efectuarea

unei expertize pe baza unor contracte încheiate în perioada de referință. Nici

reclamanta și nici pârâtul nu au depus nici în fața instanței fondului și nici

în fața instanței de apel contracte de vânzare - cumpărare care să fie folosite

de comisia de experți ca elemente de comparație.

Curtea a reținut că experții au avut în

vedere un unic contract, ca element de comparație, care privește o tranzacție

de teren aflat în apropierea terenului expropriat, comisia aplicând corecții în

funcție de particularitățile vânzării.

Deși în urma demersurilor instanței au fost

depuse la dosar mai multe contracte, singurul contract care răspunde

criteriilor legale și care are o situație juridică asemănătoare cu terenul

expropriat este contractul avut în vedere de experți cu nr. 5. Singura

diferență o reprezintă împrejurarea că investitorul - cumpărător a primit

certitudinea că va putea să ridice o clădire impozantă iar vânzătorul s-a

obligat să suporte costurile implicite.

Celelalte contracte nu au putut fi avute în

vedere deoarece privesc tranzacții care se referă la un alt gen de imobile -

apartamente sau reprezintă o dare în plată în contul unei datorii sau schimburi

de imobile fără plată.

Comparând terenul expertizat cu terenul aflat

în apropriere, obiect al tranzacției notate de experți cu nr. 5, comisia de

experți a adus corecții, generate de împrejurarea că în vânzarea luată ca

element de comparație, obligațiile vânzătorului sunt sporite, respectiv există

demersuri și cheltuieli suplimentare, obligații stabilite pentru o majorare a

prețului cu 20%.

Această corecție aplicată de experți este

conformă cu Ghidul metodologic de evaluare GME 1, care a intrat în vigoare la

01 ianuarie 2012. Contractul de vânzare - cumpărare a fost valorificat de

experți cu titlu de element comparabil, metoda de lucru a experților de

aplicare a corecției fiind justificată de volumul mic al tranzacțiilor, datele

din celelalte tranzacții efectuate nefiind relevante sub aspectul genului

imobilelor.

Un argument în plus este dat de împrejurarea

că ambii experți parte, atât pentru reclamantă, cât și pentru pârât au achiesat

la valoarea propusă prin raportul de expertiză efectuat în faza apelului.

Față de situația de fapt expusă mai sus,

Curtea a stabilit cuantumul despăgubirilor la 443 euro/mp, reprezentând un

total de 149.734 euro, ce urmează a fi plătit în echivalent în lei la data

plății la cursul Băncii Naționale a României.

Împotriva

acestei hotărâri au declarat recurs Ministerul Public - Parchetul de pe lângă

Curtea de Apel București și pârâtul B. prin primar general.

În

motivele de recurs, întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

B. prin primar general critică, pentru nelegalitate, modul de stabilire a

despăgubirilor cu următoarele argumente:

Procedura

de expropriere a fost realizată în baza unei legi speciale, respectiv Legea nr.

198/2004, derogatorie de la legea generală, Legea nr. 33/1994. Legea specială nr.

198/2004 prevedea că valoarea despăgubirii se calculează conform valorii din

grila notarilor publici - art. 4 alin. (9).

În baza

art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, persoana expropriată avea dreptul să conteste

contravaloarea despăgubirii astfel calculate - art. 9 din legea 198/2004. Trimiterea

legii speciale la prevederile legii generale trebuie interpretată în sensul

aplicării legii generale astfel încât să nu golească de conținut prevederile

legii speciale.

Art. 21-27

din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile în ceea ce privește instanța competentă

să judece contestația, soluția pe care o poate adopta instanța de judecată,

respectiv verificarea modului în care a fost stabilită contravaloarea

despăgubirii și componența comisiei de experți.

Art. 21-27

din Legea nr. 33/1994 nu sunt aplicabile în ceea ce privește:

a.

persoana care investește instanța de judecata - în timp ce Legea nr. nr. 198/2004

prevedea că instanța este sesizată de către expropriat, Legea nr. 33/1994

prevede că instanța este sesizată de către expropriator.

b.

soluția pe care o poate adopta instanța de judecata - în timp ce Legea nr. 198/2004

prevedea ca obiectul acțiunii îl constituie valoarea despăgubirii, Legea nr. 33/1994

prevede că instanța dispune exproprierea și stabilește despăgubirea,

c.

criteriile de stabilire a despăgubirii - în timp ce legea 198/2004 prevedea că

despăgubirea se calculează în funcție de valorile din grila notarilor publici,

Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea se calculează în funcție de valorile

din acte translative de proprietate.

d.

momentul calculării despăgubirii - în timp ce Legea 198/2004 prevedea că

valoarea este aceea de la data exproprierii, Legea nr. 33/1994 prevede că

valoarea este aceea de la data întocmirii raportului de expertiză.

A

interpreta altfel art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 în cazul unei exproprieri

dispuse în baza legii speciale, 198/2004, înseamnă încălcarea prevederilor art.

9 și art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004.

Recurenta

afirmă că a stabilit contravaloarea despăgubirii cu respectarea prevederilor art.

4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, în funcție de grila notarilor publici

raportată la locul unde se situa imobilul expropriat.

Din

probele administrate nu a rezultat o altă valoare care să justifice admiterea

acțiunii.

În mod

greșit, instant de apel a reținut că valoarea din grila notarilor publici este

aplicabilă doar în faza procedurii administrative și este orientativă. Acest

raționament al instanței lipsește de eficacitate juridică prevederile din Legea

nr. 198/2004 care stipulează că valoarea despăgubirii se stabilește în funcție

de valorile din grilă notarilor publici, nefăcând o altă distincție.

În

motivele de recurs, întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., Ministerul

Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București critică nelegalitatea

întocmirii raportului de expertiză cu următoarele argumente:

Conform

raportului de expertiză depus la termenul din data de 18 septembrie 2015, având

în vedere lipsa unor tranzacții relevante, imobilul expropriat a fost evaluat

prin două metode.

Conform

evaluării prin metoda comparației, comisia de experți a stabilit cuantumul

despăgubirii la suma de 168.152 euro (500 euro/mp). Pentru ajunge la această

sumă, experții au pornit de la prețul de 600 euro/mp, consemnat în contractul

de vânzare din 24 februarie 2011, pe care l-au adus la condițiile terenului

expertizat prin aplicarea unei corecții.

Conform

evaluării prin metoda bonitării, cuantumul despăgubirii a fost stabilit la suma

de 149.734 euro (443 euro/mp).

Instanța

de apel a stabilit o despăgubire de 149.734 euro, echivalent în lei la data

plății, la cursul Băncii Naționale a României, cu motivarea că această valoare

a fost determinată funcție de singura tranzacție realizată având ca obiect un

teren asemănător cu cel expropriat, cu aplicarea unei corecții în funcție de

particularitățile cauzei.

Din

examinarea hotărârii rezultă că există contradicție atât în considerentele

acesteia, cât și între considerente și dispozitiv.

Astfel,

din considerentele deciziei nu rezultă care a fost metoda omologată, având în

vedere că, deși instanța a motivat că a avut în vedere evaluarea bazată pe

metoda comparației, suma de 149.734 euro, reținută în considerente și

dispozitiv cu titlu de despăgubiri, corespunde evaluării bazate pe metoda

bonitării.

Se

arată că, în cauză, dispozitivul hotărârii nu reflectă modul de soluționare a

acțiunii, astfel cum este explicat în considerente, considerentele fiind, la

rândul lor, contradictorii.

Astfel,

instanța a pronunțat o hotărâre din care nu rezultă ce anume a decis, aspect

care nu permite exercitarea controlului judiciar.

O altă

critică privește metoda comparației, recurentul considerând că, din examinarea

raportului de expertiză, rezultă că aceasta nu poate fi reținută în cauză, în

condițiile în care experții au avut în vedere un singur contract de

vânzare-cumpărare în care prețul a fost determinat în funcție de posibilitatea

dezvoltării unui proiect imobiliar.

Chiar

dacă experții au aplicat o corecție, apreciindu-se că valoarea comparabilei ar

fi mai mare cu 20 la sută decât cea a imobilului expropriat, se observă că

această corecție nu a fost motivată în niciun fel, din raport rezultând că

aceasta a fost aleasă în mod aleatoriu.

Consideră

că metoda comparației directe, astfel cum este relevată de dispozițiile art. 26

alin. (2) din Legea nr. 33/1994, nu poate fi aplicată numai pe baza unei

singure tranzacții.

În

acest sens, sintagma prevăzută de lege, și anume „prețurile cu care se vând în

mod obișnuit imobile de același fel”, presupune analizarea mai multor prețuri

de tranzacționare și nu a unuia singur și doar în condițiile în care experții

nu identifică suficiente tranzacții, se poate apela și la altă metodă de

evaluare, fiind corectă stabilirea prețului și prin metoda bonitării.

Apreciază

că, în cauză nu s-au depus destule diligente pentru obținerea unor tranzacții

care să permită aplicarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Menționează

că în Dosarul nr. x/3/2010, aflat pe rolul Curții de Apel București, secția a

IV-a civilă, având ca obiect stabilirea despăgubirilor privind un teren

expropriat în suprafață de 106 mp, aparținând aceleiași reclamante, teren

alipit terenului ce formează obiectul prezentului dosar, experții, dintre care doi

fac parte și din comisia stabilită în prezentul dosar, au evaluat terenul pe

baza metodei comparației directe, având în vedere două tranzacții, una dintre

ele fiind aceeași cu cea din prezenta cauză pentru care nu au aplicat nicio

corecție. În acel dosar s-a avut în vedere și un alt contract de

vânzare-cumpărare, de unde rezultă că în prezenta cauză nu s-au depus

suficiente diligențe pentru obținerea mai multor tranzacții care ar fi permis

evaluarea corectă a imobilului bazată pe metoda comparației directe.

S-a

arată că în mod greșit s-a stabilit, în cauză, data transferului dreptului de

proprietate la data de 17 decembrie 2010, aceasta fiind de fapt data emiterii

hotărârii de stabilire a despăgubirilor și nu data consemnării acestora, astfel

cum prevăd dispozițiile art. 15 din Legea nr. 198/2004.

De

altfel, în dosar nu există niciun înscris care să ateste data consemnării

despăgubirilor pentru imobilul supus exproprierii, rezultând așadar faptul că

instanța nu a stabilit pe deplin situația de fapt la care să poată fi aplicate

dispozițiile legale în materia exproprierii.

Analizând

decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține

următoarele:

Recursul

pârâtului B., întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., critică

hotărârea instanței de apel în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor,

susținând că, potrivit dispozițiilor Legii nr. 198/2004, criteriul legal de

stabilire a acestora este grila notarilor publici și nu cel întemeiat pe

valoarea tranzacțiilor imobiliare la care se referă art. 26 din Legea nr. 33/1994,

incident numai în ceea ce privește procedura exproprierii.

Referitor

la modalitatea de aplicare în cauză a dispozițiilor Legii nr. 198/2004 raportat

la dispozițiile Legii nr. 33/1994 și la stabilirea cuantumului despăgubirilor

pe baza grilelor actualizate de Camerele Notarilor Publici, Înalta Curte

constată că susținerea recurentului este nefondată, urmând a fi înlăturată ca

atare.

După

cum corect a arătat instanța de apel, norma specială reprezentată de art. 9 alin.

(3) din Legea nr. 198/2004, astfel cum a fost modificată, trimite la dreptul

comun în materia procedurii de expropriere, prevăzând că acțiunea

expropriatului nemulțumit de cuantumul despăgubirii se soluționează potrivit

dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește

stabilirea despăgubirii.

Rezultă

că însăși legea specială, aplicabilă cu prioritate, statuează, în mod

imperativ, care sunt dispozițiile legale ce reglementează procedura acordării

de despăgubiri în faza jurisdicțională a exproprierii, și anume cele conținute

în legea cadru din materia exproprierii-Legea nr. 33/1994.

Textele

invocate de către recurentul-pârât, prin care stabilirea despăgubirilor se

raportează la grila notarilor publici, se referă la evaluarea realizată în

procedura administrativă, prealabilă învestirii instanței cu contestația

împotriva hotărârii expropriatorului, iar nu în cazul stabilirii despăgubirilor

în procedura judiciară.

În acest

sens se constată că

art. 4 alin.

(8) din Legea nr. 198/2004 face vorbire de

un raport de evaluare a imobilelor în faza

administrativă, pe când pentru etapa jurisdicțională legiuitorul folosește în art.

26 din Legea nr. 33/1994 o terminologie diferită, referindu-se la un

"raport de expertiză".

Prin

urmare, evaluarea proprietăților imobiliare prin raportare la grilele notarilor

publici, realizată în faza administrativă a exproprierii, nu se poate aplica și

procedurii judiciare în cadrul căreia instanța are de analizat, în limitele

învestirii, dacă despăgubirile reflectă valoarea de circulație a bunului, dar și

alte categorii de prejudicii, pretinse de persoana expropriată, ce își au

izvorul juridic în faptul exproprierii.

Trimiterea

pe care art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 o face la art. 21-27 din Legea nr.

33/1994 nu poate fi interpretată, cum greșit pretinde recurentul-pârât, că ar

viza doar aspectele de ordin procedural ale soluționării acțiunii în

despăgubiri, întrucât în procedura jurisdicțională legiuitorul a înțeles să nu

deroge de la norma generală care reglementează modalitatea de evaluare a despăgubirii,

fiind evident că la stabilirea cuantumului acestor despăgubiri trebuie avute în

vedere criteriile reglementate de art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994, așa cum

de altfel, în mod corect a statuat și instanța de apel.

În

consecință, critica B. nu se susține, recursul pârâtului urmând a fi respins ca

nefondat.

Ministerul

Public invocă în recursul său, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C.

proc. civ., caracterul contradictoriu al considerentelor și al acestora cu

dispozitivul hotărârii, împrejurare de natură a împiedica efectuarea

controlului judiciar. Se arată în acest sens că instanța de apel a omologat

metoda comparării, însă a stabililit despăgubirea în cuantumul calculat de

experți prin metoda bonitării.

Cu

privire la data la care se stabilește valoarea despăgubirii, se arată că

instanța a validat calculul experților cu referire la data emiterii hotărârii

de expropriere, deși nu rezultă din dosar că aceasta corespunde datei la care

s-au consemnat despăgubirile, când a avut loc și transferul dreptului de

proprietate. De asemenea se critică lipsa de rol activ a instanței de apel care

a avut în vedere un raport de expertiză în cadrul căruia experții au verificat

și valorificat un singur element comparabil, reprezentat de un contract pentru

un teren din apropiere cu un preț de achiziție influențat de obligația

vânzătorului de a suporta anumite costuri suplimentare pentru schimbarea

destinației terenului, considerându-se că puteau fi identificate mai multe

tranzacții, astfel cum s-a procedat într-un alt dosar ce viza terenul alăturat.

Înalta

Curte constată ca fiind fondate criticile formulate, reprezentând aspectele de

nelegalitate din perspectiva cărora recursul va fi admis.

În ceea

ce privește prima critică, se reține că motivarea hotărârii presupune că

aceasta trebuie să cuprindă, în considerentele sale, motivele de fapt și de

drept care au condus la soluția pronunțată, în legătură directă cu aceasta și

care susțin decizia adoptată.

Or, în

cauză, analiza din considerente, nu susține ci, dimpotrivă, contrazice

dispozitivul.

Potrivit

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 „La calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care

se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse

proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare

și dovezile prezentate de aceștia.”

Față de

caracterul explicit al dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994,

metoda comparației directe este prioritară iar alte elemente de cuantificare a

despăgubirilor nu pot fi avute în vedere decât în situația în care se probează

inexistența unor tranzacții efective.

Deși în

considerente instanța s-a referit la metoda comparației directe, reținând

existența unei tranzacții comparabile ce îndeplinește criteriile legale, totuși,

atunci când a stabilit valoarea despăgubirilor, a optat pentru cuantumul

calculat prin metoda bonitării, fără a prezenta motivele pentru care a validat

această metodă și a înlăturat-o pe cea a comparației directe pentru ca instanța

de control judiciar să poată verifica raționamentul adoptării acestei soluții.

Pe de

altă parte se constată că instanța de apel nu a justificat nici dispoziția dată

experților de a calcula valoarea despăgubirilor la data emiterii hotărârii de

expropriere (decembrie 2010), în condițiile în care, din lucrările dosarului,

nu rezultă că această dată coincide cu cea a consemnării despăgubirilor. Or, potrivit

dispozițiilor legale, interpretate în acord cu Decizia nr. 12/2015 a Curții

Constituționale, „experții și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu

care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de proprietate”, iar

potrivit art. 15 din Legea nr. 198/2004 „transferul imobilelor din proprietatea

privată în proprietatea publică a statului și în administrarea expropriatorului

operează de drept la data plății despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz,

la data consemnării acestora”.

În ceea

ce privește rolul activ al instanței în identificarea unor tranzacții ce

îndeplinesc criteriile legale pentru a constitui comparabile în procesul de

stabilire a unei juste despăgubiri, se constată că instanța și-a îndeplinit obligația

de verifica existența acestora prin efectuarea de adrese către instituțiile

care dețin astfel de date, respectiv către

Direcțiile de Impozite și Taxe Locale și

Birourile de Carte Funciară ale sectoarelor 1 și 2 București. Împrejurarea că

experții au reținut o singură comparabilă căreia i-au aplicat un coeficient de

corecție este cenzurabilă la momentul verificării criteriilor de legalitate ce

trebuie respectate la întocmirea expertizei. Pe de altă parte, dacă

participanții la proces dețin informații despre tranzacții ce corespund

criteriilor legate de perioada în care a operat transferul dreptului de

proprietate și categoria de imobil supus exproprierii, este în interesul cauzei

ca aceste tranzacții să fie verificate și utilizate în stabilirea valorii de

circulație a bunului.

În

consecință, Înalta Curte va admite recursul declarat de Ministerul Public -

Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București în baza art. 304 pct. 7 C. proc.

civ. și va casa decizia recurată în baza art. 312 alin. (3) C. proc. civ. cu

trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

În

rejudecare se impune suplimentarea probatoriului pentru stabilirea certă a

datei la care a operat transferul dreptului de proprietate, dată la care se vor

raporta experții în calculul despăgubirii, se vor verifica susținerile

recurentului referitoare la existența unei alte comparabile utilizată pentru

terenul învecinat, într-un alt dosar având aceleași părți, în măsura în care

respectiva tranzacție întrunește exigențele legale pentru a fi utilizată și în

prezentul dosar, urmând a se dispune, după clarificarea situației de fapt, asupra

cuantumului corespunzător al despăgubirilor.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de

pârâtul B. prin primar general împotriva Deciziei nr. 531/A din 6 noiembrie

2015 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu

minori și de familie.

Admite recursul declarat de Ministerul Public

- Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București împotriva aceleiași decizii.

Casează decizia atacată și trimite cauza spre

rejudecare la aceeași instanță de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 16

martie 2016.