ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 570/2016

Decizia nr. 570/2016 Asupra cauzei constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, la data de 17 decembrie 2010, reclamanta SC A. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul B. prin primarul general, ca prin hotărârea ce se va pronunța de către instanță să se stabilească cuantumul despăgubirii cuvenite pentru exproprierea terenului în suprafață de 338 mp situat în București, la suma de 270.400 euro. S-a mai arătat că suma stabilită cu titlu de despăgubire, nu corespunde valorii reale a terenului expropriat și nu acoperă prejudiciul produs prin scăderea valorii restului de teren. Prin sentința civilă nr. 1078 din 31 mai 2012, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a respins contestația formulată de către reclamantă.

Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a apreciat că pretențiile reclamantei, care prin acțiunea formulată contestă cuantumul despăgubirilor stabilite prin hotărâre de către comisia de expropriere, nu sunt justificate, chiar dacă prin expertiza efectuată în cauză, la cererea sa, s-a stabilit o valoare de peste 200.000 euro. S-a observat că evaluarea a fost făcută în baza a 3 oferte imobiliare, atașate raportului de expertiză, fără a se respecta dispozițiile legale ce prevăd o evaluare prin comparare cu prețurile rezultând din tranzacții efective, date ce puteau fi obținute prin informații culese de la publicații de specialitate, notari publici ori chiar Primăria respectivă.

Tribunalul a avut în vedere că, față de dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1954, trebuie luat în considerare la stabilirea cuantumului despăgubirilor în sensul Legii nr. 33/1994, prețul efectiv plătit, consemnat ca atare în contracte de vânzare - cumpărare încheiate pentru terenuri similare din zonă iar nu o simplă raportare la un număr limitat de oferte de preț ale unor agenții imobiliare ori publicate pe internet, astfel că nu se justifică omologarea expertizei. Împotriva sentinței primei instanțe a formulat apel reclamanta SC A. SRL, susținând că, deși instanța de fond a respins obiecțiunile pârâtului la raportul de expertiză care nu ar fi ținut cont de prețul efectiv plătit pentru terenuri similare în zonă, nu a omologat acest raport, tocmai datorită faptului că, în argumentarea evaluării, nu s-au folosit prețuri rezultând din tranzacții efective.

Prin Decizia nr. 531/A din 6 noiembrie 2015 Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelul formulat, a schimbat în tot sentința apelată și pe fond, a admis contestația și a modificat Hotărârea nr. 13 din 07 decembrie 2010 a Primăriei Municipiului București - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, în sensul că a stabilit o despăgubire în cuantum de 149.734 euro, echivalent în lei la data plății la cursul Băncii Naționale a României. Pentru a pronunța această hotărâte, instanța de apel a reținut că prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 13 din 07 decembrie 2010 a Primăriei Municipiului București - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 s-a dispus exproprierea suprafeței de 338 mp, situată în București, fiind stabilită o despăgubire de 65.099 lei.

Imobilul a fost expropriat conform H.G. nr. 434/2009, a Horărârii Consiliului Municipiului București nr. 27 din 27 ianuarie 2010, prin care a fost aprobată declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor afectate de proiectul „Supralărgire șos. Pipera”. Potrivit art. 44 alin. (3) din Constituția României, art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, exproprierea pentru cauză de utilitate publică se face numai după o justă și dreaptă despăgubire. Pentru ca despăgubirea pentru expropriere să fie justă Curtea a avut în vedere dispozițiile art. 9 alin. (1) și (3) din Legea nr. 198/2004 și art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994. Curtea nu a reținut apărarea pârâtei în sensul că în cauză este aplicabilă numai Legea specială nr. 198/2004, astfel că valoarea despăgubirilor se calculează conform grilei notarilor publici, deoarece acestei susțineri i se opune interpretarea sistematică a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

În ce privește raportul dintre legea generală - Legea nr. 33/1994 - ce constituie dreptul comun în materia exproprierii și legea specială - Legea nr. 198/2004 în temeiul căreia s-au derulat procedurile de expropriere a terenului proprietatea apelantei - reclamante, Curtea de apel a constatat că instanța fondului a observat în mod pertinent că dispozițiile art. 9 alin. (1) și (3) din Legea nr. 198/2004, raportat la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt norme de trimitere care se aplică în mod corespunzător și în cazul acțiunii în justiție formulate de expropriat prin care se contestă cuantumul despăgubirilor stabilite în procedura administrativă derulată în temeiul legii speciale.

Ca atare, Curtea nu a reținut susținerea intimatului - pârât în sensul că dispozițiile art. 9 alin. (1) și (3) din Legea nr. 198/2004, deși fac trimitere la prevederile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, ar viza doar dispozițiile de drept procedural din actul normativ ce constituie dreptul comun în materie, iar nu și în ceea ce privește modalitatea de evaluare și stabilire a despăgubirilor. În cuprinsul Legii nr. 33/1994, este determinat, prin art. 25, modul de constituire a comisiei de experți care va efectua expertiza de stabilire a cuantumului despăgubirilor în condițiile art. 26. Prin urmare, este evident că raportul de expertiză la care fac trimitere prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, este cel efectuat în etapa judiciară, iar nu cel din etapa prealabilă, administrativă prevăzută de Legea nr. 198/2004.

De asemenea, nu se poate susține că această interpretare nu ar putea fi aplicată în cazul exproprierilor efectuate în temeiul legii speciale, câtă vreme art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, anterior citat, face trimitere expresă la procedura reglementată de art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, fără nicio distincție; drept urmare, concluzia care se impune este aceea că această trimitere include modalitatea de stabilire a despăgubirilor în condițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 care, pentru considerentele expuse, nu poate fi decât expertiza efectuată în procedura judiciară.

Criteriul de referință al expertizelor întocmite și actualizate de Camerele notarilor publici învederat de intimat, așa cum este prevăzut de Legea nr. 198/2004 este criteriul aplicabil procedurii administrative și, chiar și în această etapă, are doar o valoare orientativă pentru experții A.N.E.V.A.R., abilitați prin dispozițiile legii speciale, cu evaluarea despăgubirilor în această etapă, în sens de criteriu minimal al calculării despăgubirilor datorate de expropriator celor expropriați.

Curtea a apreciat că în temeiul art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, așa cum au fost interpretate prin Decizia nr. 12/2015 a Curții Constituționale, dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1992, sunt aplicabile în prezenta cauză în ceea ce privește criteriul legal prevăzut de aceste norme, prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și data de referință pentru determinarea despăgubirilor datorate pentru expropriere (data transferului dreptului de proprietate), astfel încât această apărare a intimatului nu a fost reținută de instanță. Instanța de apel a încuviințat efectuarea unei expertize pe baza unor contracte încheiate în perioada de referință.

Nici reclamanta și nici pârâtul nu au depus nici în fața instanței fondului și nici în fața instanței de apel contracte de vânzare - cumpărare care să fie folosite de comisia de experți ca elemente de comparație. Curtea a reținut că experții au avut în vedere un unic contract, ca element de comparație, care privește o tranzacție de teren aflat în apropierea terenului expropriat, comisia aplicând corecții în funcție de particularitățile vânzării. Deși în urma demersurilor instanței au fost depuse la dosar mai multe contracte, singurul contract care răspunde criteriilor legale și care are o situație juridică asemănătoare cu terenul expropriat este contractul avut în vedere de experți cu nr. 5. Singura diferență o reprezintă împrejurarea că investitorul - cumpărător a primit certitudinea că va putea să ridice o clădire impozantă iar vânzătorul s-a obligat să suporte costurile implicite.

Celelalte contracte nu au putut fi avute în vedere deoarece privesc tranzacții care se referă la un alt gen de imobile - apartamente sau reprezintă o dare în plată în contul unei datorii sau schimburi de imobile fără plată. Comparând terenul expertizat cu terenul aflat în apropriere, obiect al tranzacției notate de experți cu nr. 5, comisia de experți a adus corecții, generate de împrejurarea că în vânzarea luată ca element de comparație, obligațiile vânzătorului sunt sporite, respectiv există demersuri și cheltuieli suplimentare, obligații stabilite pentru o majorare a prețului cu 20%.

Această corecție aplicată de experți este conformă cu Ghidul metodologic de evaluare GME 1, care a intrat în vigoare la 01 ianuarie 2012. Contractul de vânzare - cumpărare a fost valorificat de experți cu titlu de element comparabil, metoda de lucru a experților de aplicare a corecției fiind justificată de volumul mic al tranzacțiilor, datele din celelalte tranzacții efectuate nefiind relevante sub aspectul genului imobilelor. Un argument în plus este dat de împrejurarea că ambii experți parte, atât pentru reclamantă, cât și pentru pârât au achiesat la valoarea propusă prin raportul de expertiză efectuat în faza apelului. Față de situația de fapt expusă mai sus, Curtea a stabilit cuantumul despăgubirilor la 443 euro/mp, reprezentând un total de 149.734 euro, ce urmează a fi plătit în echivalent în lei la data plății la cursul Băncii Naționale a României.

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București și pârâtul B. prin primar general. În motivele de recurs, întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., B. prin primar general critică, pentru nelegalitate, modul de stabilire a despăgubirilor cu următoarele argumente: Procedura de expropriere a fost realizată în baza unei legi speciale, respectiv Legea nr. 198/2004, derogatorie de la legea generală, Legea nr. 33/1994. Legea specială nr. 198/2004 prevedea că valoarea despăgubirii se calculează conform valorii din grila notarilor publici - art. 4 alin. (9). În baza art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, persoana expropriată avea dreptul să conteste contravaloarea despăgubirii astfel calculate - art. 9 din legea 198/2004.

Trimiterea legii speciale la prevederile legii generale trebuie interpretată în sensul aplicării legii generale astfel încât să nu golească de conținut prevederile legii speciale. Art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile în ceea ce privește instanța competentă să judece contestația, soluția pe care o poate adopta instanța de judecată, respectiv verificarea modului în care a fost stabilită contravaloarea despăgubirii și componența comisiei de experți. Art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu sunt aplicabile în ceea ce privește: a. persoana care investește instanța de judecata - în timp ce Legea nr. nr. 198/2004 prevedea că instanța este sesizată de către expropriat, Legea nr. 33/1994 prevede că instanța este sesizată de către expropriator.

b. soluția pe care o poate adopta instanța de judecata - în timp ce Legea nr. 198/2004 prevedea ca obiectul acțiunii îl constituie valoarea despăgubirii, Legea nr. 33/1994 prevede că instanța dispune exproprierea și stabilește despăgubirea, c. criteriile de stabilire a despăgubirii - în timp ce legea 198/2004 prevedea că despăgubirea se calculează în funcție de valorile din grila notarilor publici, Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea se calculează în funcție de valorile din acte translative de proprietate. d. momentul calculării despăgubirii - în timp ce Legea 198/2004 prevedea că valoarea este aceea de la data exproprierii, Legea nr. 33/1994 prevede că valoarea este aceea de la data întocmirii raportului de expertiză.

A interpreta altfel art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 în cazul unei exproprieri dispuse în baza legii speciale, 198/2004, înseamnă încălcarea prevederilor art. 9 și art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004. Recurenta afirmă că a stabilit contravaloarea despăgubirii cu respectarea prevederilor art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, în funcție de grila notarilor publici raportată la locul unde se situa imobilul expropriat. Din probele administrate nu a rezultat o altă valoare care să justifice admiterea acțiunii. În mod greșit, instant de apel a reținut că valoarea din grila notarilor publici este aplicabilă doar în faza procedurii administrative și este orientativă. Acest raționament al instanței lipsește de eficacitate juridică prevederile din Legea nr. 198/2004 care stipulează că valoarea despăgubirii se stabilește în funcție de valorile din grilă notarilor publici, nefăcând o altă distincție.

În motivele de recurs, întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București critică nelegalitatea întocmirii raportului de expertiză cu următoarele argumente: Conform raportului de expertiză depus la termenul din data de 18 septembrie 2015, având în vedere lipsa unor tranzacții relevante, imobilul expropriat a fost evaluat prin două metode. Conform evaluării prin metoda comparației, comisia de experți a stabilit cuantumul despăgubirii la suma de 168.152 euro (500 euro/mp). Pentru ajunge la această sumă, experții au pornit de la prețul de 600 euro/mp, consemnat în contractul de vânzare din 24 februarie 2011, pe care l-au adus la condițiile terenului expertizat prin aplicarea unei corecții.

Conform evaluării prin metoda bonitării, cuantumul despăgubirii a fost stabilit la suma de 149.734 euro (443 euro/mp). Instanța de apel a stabilit o despăgubire de 149.734 euro, echivalent în lei la data plății, la cursul Băncii Naționale a României, cu motivarea că această valoare a fost determinată funcție de singura tranzacție realizată având ca obiect un teren asemănător cu cel expropriat, cu aplicarea unei corecții în funcție de particularitățile cauzei. Din examinarea hotărârii rezultă că există contradicție atât în considerentele acesteia, cât și între considerente și dispozitiv. Astfel, din considerentele deciziei nu rezultă care a fost metoda omologată, având în vedere că, deși instanța a motivat că a avut în vedere evaluarea bazată pe metoda comparației, suma de 149.734 euro, reținută în considerente și dispozitiv cu titlu de despăgubiri, corespunde evaluării bazate pe metoda bonitării.

Se arată că, în cauză, dispozitivul hotărârii nu reflectă modul de soluționare a acțiunii, astfel cum este explicat în considerente, considerentele fiind, la rândul lor, contradictorii. Astfel, instanța a pronunțat o hotărâre din care nu rezultă ce anume a decis, aspect care nu permite exercitarea controlului judiciar. O altă critică privește metoda comparației, recurentul considerând că, din examinarea raportului de expertiză, rezultă că aceasta nu poate fi reținută în cauză, în condițiile în care experții au avut în vedere un singur contract de vânzare-cumpărare în care prețul a fost determinat în funcție de posibilitatea dezvoltării unui proiect imobiliar. Chiar dacă experții au aplicat o corecție, apreciindu-se că valoarea comparabilei ar fi mai mare cu 20 la sută decât cea a imobilului expropriat, se observă că această corecție nu a fost motivată în niciun fel, din raport rezultând că aceasta a fost aleasă în mod aleatoriu.

Consideră că metoda comparației directe, astfel cum este relevată de dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, nu poate fi aplicată numai pe baza unei singure tranzacții. În acest sens, sintagma prevăzută de lege, și anume „prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel”, presupune analizarea mai multor prețuri de tranzacționare și nu a unuia singur și doar în condițiile în care experții nu identifică suficiente tranzacții, se poate apela și la altă metodă de evaluare, fiind corectă stabilirea prețului și prin metoda bonitării. Apreciază că, în cauză nu s-au depus destule diligente pentru obținerea unor tranzacții care să permită aplicarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Menționează că în Dosarul nr. x/3/2010, aflat pe rolul Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, având ca obiect stabilirea despăgubirilor privind un teren expropriat în suprafață de 106 mp, aparținând aceleiași reclamante, teren alipit terenului ce formează obiectul prezentului dosar, experții, dintre care doi fac parte și din comisia stabilită în prezentul dosar, au evaluat terenul pe baza metodei comparației directe, având în vedere două tranzacții, una dintre ele fiind aceeași cu cea din prezenta cauză pentru care nu au aplicat nicio corecție. În acel dosar s-a avut în vedere și un alt contract de vânzare-cumpărare, de unde rezultă că în prezenta cauză nu s-au depus suficiente diligențe pentru obținerea mai multor tranzacții care ar fi permis evaluarea corectă a imobilului bazată pe metoda comparației directe.

S-a arată că în mod greșit s-a stabilit, în cauză, data transferului dreptului de proprietate la data de 17 decembrie 2010, aceasta fiind de fapt data emiterii hotărârii de stabilire a despăgubirilor și nu data consemnării acestora, astfel cum prevăd dispozițiile art. 15 din Legea nr. 198/2004. De altfel, în dosar nu există niciun înscris care să ateste data consemnării despăgubirilor pentru imobilul supus exproprierii, rezultând așadar faptul că instanța nu a stabilit pe deplin situația de fapt la care să poată fi aplicate dispozițiile legale în materia exproprierii. Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține următoarele: Recursul pârâtului B., întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., critică hotărârea instanței de apel în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor, susținând că, potrivit dispozițiilor Legii nr. 198/2004, criteriul legal de stabilire a acestora este grila notarilor publici și nu cel întemeiat pe valoarea tranzacțiilor imobiliare la care se referă art. 26 din Legea nr. 33/1994, incident numai în ceea ce privește procedura exproprierii. Referitor la modalitatea de aplicare în cauză a dispozițiilor Legii nr. 198/2004 raportat la dispozițiile Legii nr. 33/1994 și la stabilirea cuantumului despăgubirilor pe baza grilelor actualizate de Camerele Notarilor Publici, Înalta Curte constată că susținerea recurentului este nefondată, urmând a fi înlăturată ca atare.

După cum corect a arătat instanța de apel, norma specială reprezentată de art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, astfel cum a fost modificată, trimite la dreptul comun în materia procedurii de expropriere, prevăzând că acțiunea expropriatului nemulțumit de cuantumul despăgubirii se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii. Rezultă că însăși legea specială, aplicabilă cu prioritate, statuează, în mod imperativ, care sunt dispozițiile legale ce reglementează procedura acordării de despăgubiri în faza jurisdicțională a exproprierii, și anume cele conținute în legea cadru din materia exproprierii-Legea nr. 33/1994.

Textele invocate de către recurentul-pârât, prin care stabilirea despăgubirilor se raportează la grila notarilor publici, se referă la evaluarea realizată în procedura administrativă, prealabilă învestirii instanței cu contestația împotriva hotărârii expropriatorului, iar nu în cazul stabilirii despăgubirilor în procedura judiciară.

În acest sens se constată că art. 4 alin. (8) din Legea nr. 198/2004 face vorbire de un raport de evaluare a imobilelor în faza administrativă, pe când pentru etapa jurisdicțională legiuitorul folosește în art. 26 din Legea nr. 33/1994 o terminologie diferită, referindu-se la un "raport de expertiză". Prin urmare, evaluarea proprietăților imobiliare prin raportare la grilele notarilor publici, realizată în faza administrativă a exproprierii, nu se poate aplica și procedurii judiciare în cadrul căreia instanța are de analizat, în limitele învestirii, dacă despăgubirile reflectă valoarea de circulație a bunului, dar și alte categorii de prejudicii, pretinse de persoana expropriată, ce își au izvorul juridic în faptul exproprierii.

Trimiterea pe care art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 o face la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu poate fi interpretată, cum greșit pretinde recurentul-pârât, că ar viza doar aspectele de ordin procedural ale soluționării acțiunii în despăgubiri, întrucât în procedura jurisdicțională legiuitorul a înțeles să nu deroge de la norma generală care reglementează modalitatea de evaluare a despăgubirii, fiind evident că la stabilirea cuantumului acestor despăgubiri trebuie avute în vedere criteriile reglementate de art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994, așa cum de altfel, în mod corect a statuat și instanța de apel. În consecință, critica B. nu se susține, recursul pârâtului urmând a fi respins ca nefondat.

Ministerul Public invocă în recursul său, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., caracterul contradictoriu al considerentelor și al acestora cu dispozitivul hotărârii, împrejurare de natură a împiedica efectuarea controlului judiciar. Se arată în acest sens că instanța de apel a omologat metoda comparării, însă a stabililit despăgubirea în cuantumul calculat de experți prin metoda bonitării. Cu privire la data la care se stabilește valoarea despăgubirii, se arată că instanța a validat calculul experților cu referire la data emiterii hotărârii de expropriere, deși nu rezultă din dosar că aceasta corespunde datei la care s-au consemnat despăgubirile, când a avut loc și transferul dreptului de proprietate.

De asemenea se critică lipsa de rol activ a instanței de apel care a avut în vedere un raport de expertiză în cadrul căruia experții au verificat și valorificat un singur element comparabil, reprezentat de un contract pentru un teren din apropiere cu un preț de achiziție influențat de obligația vânzătorului de a suporta anumite costuri suplimentare pentru schimbarea destinației terenului, considerându-se că puteau fi identificate mai multe tranzacții, astfel cum s-a procedat într-un alt dosar ce viza terenul alăturat. Înalta Curte constată ca fiind fondate criticile formulate, reprezentând aspectele de nelegalitate din perspectiva cărora recursul va fi admis. În ceea ce privește prima critică, se reține că motivarea hotărârii presupune că aceasta trebuie să cuprindă, în considerentele sale, motivele de fapt și de drept care au condus la soluția pronunțată, în legătură directă cu aceasta și care susțin decizia adoptată.

Or, în cauză, analiza din considerente, nu susține ci, dimpotrivă, contrazice dispozitivul. Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.” Față de caracterul explicit al dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, metoda comparației directe este prioritară iar alte elemente de cuantificare a despăgubirilor nu pot fi avute în vedere decât în situația în care se probează inexistența unor tranzacții efective.

Deși în considerente instanța s-a referit la metoda comparației directe, reținând existența unei tranzacții comparabile ce îndeplinește criteriile legale, totuși, atunci când a stabilit valoarea despăgubirilor, a optat pentru cuantumul calculat prin metoda bonitării, fără a prezenta motivele pentru care a validat această metodă și a înlăturat-o pe cea a comparației directe pentru ca instanța de control judiciar să poată verifica raționamentul adoptării acestei soluții. Pe de altă parte se constată că instanța de apel nu a justificat nici dispoziția dată experților de a calcula valoarea despăgubirilor la data emiterii hotărârii de expropriere (decembrie 2010), în condițiile în care, din lucrările dosarului, nu rezultă că această dată coincide cu cea a consemnării despăgubirilor.

Or, potrivit dispozițiilor legale, interpretate în acord cu Decizia nr. 12/2015 a Curții Constituționale, „experții și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de proprietate”, iar potrivit art. 15 din Legea nr. 198/2004 „transferul imobilelor din proprietatea privată în proprietatea publică a statului și în administrarea expropriatorului operează de drept la data plății despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data consemnării acestora”.

În ceea ce privește rolul activ al instanței în identificarea unor tranzacții ce îndeplinesc criteriile legale pentru a constitui comparabile în procesul de stabilire a unei juste despăgubiri, se constată că instanța și-a îndeplinit obligația de verifica existența acestora prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de date, respectiv către Direcțiile de Impozite și Taxe Locale și Birourile de Carte Funciară ale sectoarelor 1 și 2 București. Împrejurarea că experții au reținut o singură comparabilă căreia i-au aplicat un coeficient de corecție este cenzurabilă la momentul verificării criteriilor de legalitate ce trebuie respectate la întocmirea expertizei.

Pe de altă parte, dacă participanții la proces dețin informații despre tranzacții ce corespund criteriilor legate de perioada în care a operat transferul dreptului de proprietate și categoria de imobil supus exproprierii, este în interesul cauzei ca aceste tranzacții să fie verificate și utilizate în stabilirea valorii de circulație a bunului. În consecință, Înalta Curte va admite recursul declarat de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București în baza art. 304 pct. 7 C. proc. civ. și va casa decizia recurată în baza art. 312 alin. (3) C. proc. civ. cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

În rejudecare se impune suplimentarea probatoriului pentru stabilirea certă a datei la care a operat transferul dreptului de proprietate, dată la care se vor raporta experții în calculul despăgubirii, se vor verifica susținerile recurentului referitoare la existența unei alte comparabile utilizată pentru terenul învecinat, într-un alt dosar având aceleași părți, în măsura în care respectiva tranzacție întrunește exigențele legale pentru a fi utilizată și în prezentul dosar, urmând a se dispune, după clarificarea situației de fapt, asupra cuantumului corespunzător al despăgubirilor.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul B. prin primar general împotriva Deciziei nr. 531/A din 6 noiembrie 2015 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Admite recursul declarat de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București împotriva aceleiași decizii. Casează decizia atacată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 16 martie 2016.