ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 905/2016

Decizia nr. 905/2016 Asupra cererii de față, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă sub nr. x/3/2010 reclamanta SC A. SRL a solicitat în contradictoriu cu Municipiul București, prin primarul general stabilirea valorii despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, teren în suprafață de 106 mp situat în București, sector 2, la suma de 84 800 euro. Acțiunea a fost motivată pe temeiul art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 și art. 9-10 din Legea nr. 198/2004. Pârâtul Municipiul București a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii, ca neîntemeiată. În dovedirea și combaterea acțiunii au fost încuviințate probe cu înscrisuri și expertiză tehnică judiciară.

Prin sentința civilă nr. 1946 din 08 noiembrie 2012, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a admis în parte acțiunea și a stabilit valoarea despăgubirilor cuvenite la 296.767 lei în favoarea societății reclamante pentru imobilul teren expropriat în suprafață de 106 mp situat în București. Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că prin Hotărârea nr. 11 din 07 decembrie 2010 - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Primăriei municipiului București a stabilit valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul în suprafață de 106 mp situat în București, la suma de 20.416 lei. În conformitate cu art. 25 din Legea nr. 33/1994 tribunalul a încuviințat efectuarea unei expertize în comisie de trei experți, unul desemnat de instanță și doi de către părți.

La stabilirea valorii despăgubirii, tribunalul a avut în vedere faptul că transferul dreptului de proprietate a operat la data de 7 decembrie 2010, reclamanta neavând posibilitatea legală de a contesta măsura exproprierii conf. art. 9 din Legea nr. 198/2004, în vigoare la data emiterii hotărârii contestate. Față de considerentele reținute, tribunalul a constatat că valoarea stabilită prin hotărârea contestată nu reflectă valoarea de circulație a terenului expropriat și nici daunele produse prin scăderea valorii terenului astfel că, în conformitate cu art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, a admis acțiunea în parte și a stabilit valoarea despăgubirilor la suma de 296.767 lei. Împotriva acestei sentințe au declarat apel Municipiul București și Ministerul Public.

În dezvoltarea motivelor de apel, pârâtul Municipiul Bucureștia arătat că, în speță, a realizat procedura de expropriere în baza unei legi speciale, respectiv Legea nr. 198/2004, derogatorie de la legea generală, Legea nr. 33/1994. Legea specială nr. 198/2004 prevedea că valoarea despăgubirii se calculează conform valorii din grila notarilor publici - art. 4 alin. (9). În baza art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, persoana expropriată avea dreptul să conteste contravaloarea despăgubirii astfel calculate - art. 9 din Legea nr. 198/2004. Trimiterea legii speciale la prevederile legii generale trebuie interpretată în sensul aplicării legii generale, astfel încât să nu se golească de conținut prevederile legii speciale.

A susținut că dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile în ceea ce privește competența instanței de judecată, respectiv instanța competentă să judece contestația, soluția pe care o poate adopta instanța de judecată, verificarea modului în care a fost stabilită contravaloarea despăgubirii șicomponența comisiei de experți, dar nu sunt incidente în ceea ce privește persoana care investește instanța de judecată, soluția pe care o poate adopta aceasta, respectiv dispunerea exproprierii și criteriile de stabilire a despăgubirii. Contravaloarea despăgubirii a fost stabilită cu respectarea prevederilor art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, în funcție de grila notarilor publici, raportată la locul unde se situa imobilul expropriat.

Dacă valoarea din grila notarilor publici din noiembrie 2011, data efectuării raportului de expertiză, era mai mare decât valoarea din grila notarilor publici de la data emiterii hotărârii de expropriere, instanța de judecată ar fi putut acorda suma mai mare. În situația în care instanța de judecată ar considera că trebuie acordată valoarea de circulație a imobilului expropriat, atunci ar trebui respectate prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, care prevede că valoarea despăgubirii se stabilește în funcție de valoarea de circulație a imobilului, calculată prin raportare la valorile din acte juridice translative de proprietate. A precizat că, în acest sens, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că trebuie avute în vedere valori din acte juridice translative de proprietate încheiate cât mai aproape de data efectuării raportului de expertiză.

Așa cum rezultă din raportul de expertiză judiciară și din considerentele sentinței civile nr. 1946 din 08 noiembrie 2012, instanța de judecată a acordat contravaloarea terenului expropriat de la data emiterii hotărârii de expropriere, cu mult anterioară efectuării raportului de expertiză judiciară, soluție ce contravine atât prevederilor legale cât și practicii Înaltei Curți de Casație și Justiție. Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul Bucureștia criticat faptul că stabilirea despăgubirilor de către experți nu s-a făcut cu respectarea dispozițiilor legale incidente.

Astfel, având în vedere că Legea nr. 198/2004, în vigoare la data emiterii Hotărârii nr. 11 din 07 decembrie 2010, a fost abrogată prin intrarea în vigoare a Legii nr. 255 din 14 decembrie 2010, calculul despăgubirilor trebuia să se facă potrivit dispozițiilor Legii nr. 33/1994 (invocată și de către reclamanți ca temei al acțiunii lor), respectiv prin raportare la prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială (art. 26). Neprocedând conform dispozițiilor legale, raportându-se doar la oferte de pe site-urile imobiliare și din presa de specialitate, fără a avea în vedere prețuri rezultate în urma unor tranzacții efective, experții au stabilit o valoare a despăgubirilor în cuantum de 296.767 lei, la momentul exproprierii și de 278.960 lei, la momentul efectuării expertizei, depășind cu mult valoarea stabilită prin raportul inițial (de aproximativ 15 ori).

Se impunea ca tribunalulsă pună în discuția părților necesitatea administrării unui probatoriu pertinent pentru stabilirea cuantumului despăgubirilor ce urmau a fi acordate pentru terenul expropriat, respectiv să depună copii ale unor contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile de același fel, situate în aceeași zonă administrativ-teritorială cu terenul în litigiu ori putea să solicite astfel de acte instituțiilor competente. În cauză, instanța nu numai că nu a avut rol activ, dar a și respins ca fiind neutilă, neconcludentă și nepertinentă soluționării cauzei, chiar solicitarea reclamantei, făcută la ultimul termen de judecată, de a se depune o listă de tranzacții pentru anii 2011 - 2012 prin efectuarea unei adrese în acest sens la Direcția Locală Sector 2. Hotărârea pronunțată de tribunal nu respectă cerințele art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc.

civ., nefiind detaliate motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței în sensul că suma propusă de expropriator nu reflectă valoarea reală a terenului și nu acoperă prejudiciul cauzat prin expropriere, fiind necesară o reapreciere a acestei sume. A susținut că tribunalul nu a motivat de ce valoarea stabilită prin hotărârea contestată nu exprimă valoarea de circulație a terenului expropriat și nu a arătatcare sunt daunele produse prin scăderea valorii terenului. Totodată, nu a justificat de ce își însușește concluziile raportului de expertiză, în condițiile în care acesta a fost contestat de pârât, prin formularea de obiecțiuni, iar la obiecțiunile încuviințate nu s-a dat un răspuns clar și la obiect.

Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin Decizia nr. 600/A din 8 decembrie 2015a admis apelurile formulate de pârâtul Municipiul București și Ministerului Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul București, a schimbat în parte sentința în sensul că a stabilit valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru imobilul teren expropriat în suprafață de 106 mp situat în București, la suma de 270.122 lei. A păstrat celelalte dispoziții ale sentinței și a admis cererea de majorare a onorariului de expertiză de la 2.100 lei la suma de 4.500 lei, diferența de 2.400 lei, urmând a fi suportată de pârâtul-apelant.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 cuprinde o normă de trimitere la procedura reglementată prin art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, astfel încât susținerea pârâtului în sensul că valoarea despăgubirii se calculează potrivit art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 184/2008, nu poate fi primită. Având în vedere dispozițiile art. 26 alin. (2) și (3) din Legea nr. 33/1994, Curtea a dispus, la data de 16 aprilie 2013, administrarea probei cu înscrisuri, constând în contracte de vânzare-cumpărare încheiate pentru imobile similare celui expropriat la o dată cât mai apropiată solicitării și a dispus efectuarea unei expertize evaluatoare a imobilului expropriat pe baza contractelor de vânzare-cumpărare depuse în dosar, desemnând în acest o comisie de experți, conform dispozițiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994.

Ulterior, prin Decizia nr. 12/2015, Curtea Constituțională a admis excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 9 teza a II-a din Legea nr. 198/2004 prin raportare la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și a reținut că la calcularea cuantumului despăgubirilor solicitate potrivit art. 9 teza a II-a din Legea nr. 198/2004, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 184/2008, experții și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de proprietate. În raport de dispozițiile art. 147 alin. (4) din Constituția României, potrivit cărora d eciziile Curții Constituționale, de la data publicării în M. Of.

al României, sunt general obligatorii, Curtea a dispus suplimentarea probatoriului, solicitând în acest sens, a se depune la dosar contracte de vânzare-cumpărare încheiate pentru imobile similare celui expropriat la o dată cât mai apropiată consemnării despăgubirilor pe numele reclamantei-februarie 2011. De asemenea, Curtea a dispus suplimentarea obiectivelor expertizei, solicitând în acest sens comisiei de experți să evalueze imobilul expropriat și la momentul transferului dreptului de proprietate, care, potrivit Legii nr. 198/2004 este cel al consemnării despăgubirilor pe numele reclamantei. Prin raportul de expertiză întocmit în această fază procesuală, comisia de experți a stabilit valoarea imobilului expropriat la suma de 270.122 lei.

Curtea a reținut că la stabilirea valorii despăgubirilor trebuie avute în vedere și dispozițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat. Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 11 din 07 decembrie 2010, Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004, dispunând exproprierea imobilului menționat, a stabilit despăgubiri în cuantum de 20.416 lei, mai mic decât cel calculat prin raportul de expertiză întocmit în faza apelului, iar valoarea stabilită prin raportul de expertiză este mai mare decât cea reținută de instanța de fond 296.767 lei, astfel încât Curtea a admis ambele apeluri, a schimbat în parte sentința și a stabilit valoarea despăgubirilor cuvenite contestatoarei la suma 270.122 lei.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București și pârâta Primăria municipiului București, prin primarul general. Primăria municipiului București, prin primar general a invocat ca motiv de recurs art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și a adus următoarele critici deciziei recurate: În speță, procedura de expropriere s-a realizat în baza unei legi speciale, respectiv Legea nr. 198/2004, derogatorie de la legea generală, Legea nr. 33/1994, act normativ care prevedea că valoarea despăgubirii se calculează conform valorii din grila notarilor publici - art. 4. Trimiterea legii speciale la prevederile legii generale trebuie interpretată în sensul aplicării legii generale astfel încât sa nu golească de conținut prevederile legii speciale, persoana expropriată având dreptul să conteste contravaloarea despăgubirii, ce a fost calculată potrivit criteriilor enunțate în legea specială.

Recurenta-pârâtă susține că a stabilit contravaloarea despăgubirii cu respectarea prevederilor art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, în funcție de grila notarilor publici raportată la locul unde se situa imobilul expropriat, iar din probele administrate nu a rezultat o altă valoare care să justifice admiterea acțiunii. În mod greșit, instanța de apel a reținut că valoarea din grila notarilor publici este aplicabilă doar în faza procedurii administrative și este orientativă. Acest raționament al instanței lipsește de eficacitate juridică prevederile din Legea nr. 198/2004 care stipulează că valoarea despăgubirii se stabilește în funcție de valorile din grilă notarilor publici, nefăcând o altă distincție.

O altă critică a vizat faptul că în fata instanței de apel a formulat obiecțiuni la raportul de expertiza întrucât comisia de experți nu a ținut cont de condițiile existente la data efectuării exproprierii (2010), ci de cele existente la data efectuării raportului de expertiză, după realizarea lucrării de interes public și după dezvoltarea economică a zonei, ceea ce a condus la mărirea artificială a valorii despăgubirii, fiind astfel afectat bugetul unității administrativ teritoriale. Comisia de experți a aplicat pentru comparabila 2 un coeficient de corecție de + 33% ceea ce a condus la mărirea valorii de la 468,52 euro/mp la 622,19 euro/mp.

În condițiile în care comisia de experți a optat pentru valoarea cea mai mică, respectiv 600 euro/mp, dacă valoarea de la comparabila 2 ar fi fost de 468,52 euro/mp, atunci valoarea despăgubirii ar fi fost calculată în funcție de aceasta valoare și ar fi fost plătită o sumă mai mică din bugetul unității administrativ teritoriale. Instanța de apel nu a ținut cont de aceste obiecțiuni la raportul de expertiză. Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București a susținut că hotărârea instanței de apel a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, întrucât s-a fundamentat pe un raport de expertiză nelegal, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Potrivit dispozițiilor legale incidente, la calcularea cuantumului despăgubirilor cuvenite proprietarului imobilului supus exproprierii, experții, precum și instanța vor ține seama de „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială". Or, în cauză, instanța de apel a validat concluziile raportului de expertiză întocmit pe baza unor contracte de vânzare-cumpărare, care nu vizau imobile similare cu cel din prezenta cauză. Astfel, la determinarea valorii de circulație a imobilului expropriat, experții au reținut două comparabile, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 24 februarie 2011 și contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 04 iunie 2010. Utilizarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 04 iunie 2010 este greșită, având în vedere că acesta vizează o casă cu terenul aferent și nu un teren liber, așa cum este terenul supus exproprierii.

Mai mult, prin adresa din data de 25 mai 2015, aflată la filele 397-398 din vol. II al dosarului Curții de Apel București, experții au învederat că la dosar nu există contracte de vânzare-cumpărare care să permită întocmirea raportului de expertiză, apreciind necesară extinderea ariei și perioadei de cercetare. În acest sens, au solicitat instanței de judecată obținerea de la autoritățile competente, contracte de vânzare-cumpărare încheiate în anii 2009-2010, numai pentru terenuri libere, nu apartamente sau case, amplasate pe străzile principale, precum și de pe străzile secundare, limitrofe acestora. Cu toate acestea, la termenul din data 26 mai 2015, instanța a dispus efectuarea expertizei doar pe baza celor două contracte de vânzare-cumpărare, neconsiderând necesară obținerea și a altor înscrisuri.

Comisia de experți a utilizat la evaluare și contractul autentificat din 24 februarie 2011, în care prețul tranzacției a fost de 600 euro/mp. Experții au stabilit pentru terenul evaluat aceeași valoare, arătând că pentru comparabila reprezentată de contractul de vânzare-cumpărare sus-menționat s-a efectuat cea mai mică corecție totală brută. În fapt, experții nu au aplicat nicio corecție, considerând că există similitudini în raport de toate caracteristicile celor două imobile, însă din conținutul contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 24 februarie 2011, rezultă că prețul imobilului a fost stabilit în funcție de obținerea unor avize și autorizații în vederea dezvoltării unui proiect imobiliar, aspect care a condus la majorarea prețului, astfel încât se impunea aplicarea unor corecții.

Această împrejurare rezultă și din modul în care a fost soluționat alt dosar având ca obiect expropriere, în care prețul imobilului expropriat a fost stabilit pe baza aceluiași contract.

Astfel, în acel litigiu, Dosar nr. x/3/2010, având ca obiect contestația aceleiași reclamante SC A. SRL împotriva Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 13 din 07 decembrie 2010, prin care s-au stabilit despăgubiri pentru terenul expropriat în suprafață de 338 mp, situat în aceeași tarla ca și terenul din prezenta cauză, experții au evaluat terenul pe baza metodei comparației directe, având la dispoziție un singur contract folosit drept comparabilă - contractul de vânzare-cumpărare din 24 februarie 2011. Experții au apreciat că valoarea imobilului folosit drept comparabilă este mai mare cu 20 de procente decât cea a terenului evaluat, având în vedere că tranzacția a fost încheiată sub condiția efectuării unei investiții majore.Aplicând corecția respectivă, experții au stabilit prețul terenului expropriat la 500 euro/mp.

Neaplicarea acestei corecții în prezenta cauză nu se explică, cu atât mai mult cu cât doi membrii ai Comisiei de experți au făcut parte și din comisia stabilită în celălalt dosar, respectiv experții B. și C. Înalta Curte constată nefondată critica pârâtei Primăria municipiului Bucureștice vizează determinarea cuantumului despăgubirilor raportat la valorile cuprinse în grila notarilor publici. După cum corect a arătat instanța de apel, norma specială reprezentată de art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, astfel cum a fost modificată, trimite la dreptul comun în materia procedurii de expropriere, prevăzând că acțiunea expropriatului nemulțumit de cuantumul despăgubirii se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Rezultă că însăși legea specială, aplicabilă cu prioritate, statuează, în mod imperativ, care sunt dispozițiile legale ce reglementează procedura acordării de despăgubiri în faza jurisdicțională a exproprierii, și anume cele conținute în legea cadru din materia exproprierii - Legea nr. 33/1994. Se constată că art. 4 alin. (8) din Legea nr. 198/2004 face vorbire de un raport de evaluare a imobilelor în faza administrativă, pe când pentru etapa jurisdicțională legiuitorul folosește în art. 26 din Legea nr. 33/1994 o terminologie diferită, referindu-se la un "raport de expertiză". Așadar, textele invocate de către recurentul-pârât, prin care stabilirea despăgubirilor se raportează la grila notarilor publici, se referă la evaluarea realizată în procedura administrativă, prealabilă învestirii instanței prin contestația împotriva hotărârii expropriatorului, iar nu în cazul stabilirii despăgubirilor în procedura judiciară.

Trimiterea pe care art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 o face la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu poate fi interpretată, cum greșit pretinde recurentul-pârât, că ar viza doar aspectele de ordin procedural ale soluționării acțiunii în despăgubiri, întrucât în procedura jurisdicțională legiuitorul a înțeles să nu deroge de la norma generală care reglementează modalitatea de evaluare a despăgubirii, fiind evident că la stabilirea cuantumului acestor despăgubiri trebuie avute în vedere criteriile reglementate de art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994, așa cum de altfel, în mod corect a statuat și instanța de apel.

Prin urmare, evaluarea proprietăților imobiliare prin raportare la grilele notarilor publici, realizată în faza administrativă a exproprierii, nu se poate aplica și procedurii judiciare în cadrul căreia instanța are de analizat, în limitele învestirii, dacă despăgubirile reflectă valoarea de circulație a bunului, dar și alte categorii de prejudicii, pretinse de persoana expropriată, ce își au izvorul juridic în faptul exproprierii. În consecință, această critică nu poate fi primită. Cu privire la criticile comune formulate de Ministerul Public și pârâta Primăria municipiului București referitor la încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, Înalta Curte exercitând controlul judiciar din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. va răspunde printr-o argumentație unică, pentru a se asigura o rezolvare unitară pe acest aspect. Ambii recurenți, au dezvoltat critici prin care au susținut încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 deoarece expertiza pe care și-a fundamentat soluția nu s-ar fi raportat la criteriul prevăzut de acest text de lege în ceea ce privește stabilirea cuantumului despăgubirilor, respectiv prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, critici care permit declanșarea controlului judiciar din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Criticile astfel formulate se vădesc a fi fondate.

Exproprierea, fiind o vânzare forțată determinată de motive de utilitate publică, presupune ca persoana deposedată să primească valoarea de înlocuire a bunului de care a fost lipsită, iar dreapta și prealabila despăgubire de care trebuie să beneficieze proprietarul în situația exproprierii (art. 44 alin. 6 din Constituție, art. 1 din Legea nr. 33/1994) este cea menită să asigure părții păstrarea aceleiași valori a activului patrimonial, prin înlocuirea dreptului real pierdut cu o valoare egală. Aceasta înseamnă că în stabilirea despăgubirii trebuie ținut cont de caracteristicile imobilului de la momentul exproprierii, așa cum s-a arătat anterior și nu de cele care ar fi dobândite ulterior, prin activități și operațiuni independente de voința sau implicarea persoanelor expropriate.

Prin Hotărârea de Stabilire a Despăgubirilor nr. 11 din 7 decembrie 2010 s-a dispus consemnarea despăgubirii în cuantum de 20.416 lei în favoarea titularului dreptului de proprietate SC A. SRL pentru terenul situat în București, în suprafață de 106 mp, supus exproprierii pentru cauză de utilitate publică în temeiul Legii nr. 198/2004.

În conformitate cu dispozițiile art. 9 alin. (1) din lege e xpropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești competente , iar acțiunea formulată în conformitate cu prevederile acestui articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii, aș cum se prevede la alin. (3). Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.” În apel s-au formulat critici pe aspectul neaplicării criteriilor legale stabilite prin art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994.

Expertiza omologată de instanța de apel, respectiv raportul de expertiză tehnică pentru evaluare imobiliară din data de 2 septembrie 2014-fila 262 vol. I dosar curtea de apel- întocmit de experții D., C. și B., a utilizat două tranzacții, considerate relevantedin perspectiva textului legal menționat, pe baza cărora s-a întocmit grila de comparație, cu referire la situația pieței imobiliare la data efectuării raportului de expertiză, respectiv - 27 mai 2014, aplicând și anumite corecții, de 10% (pentru diferența dintre comparabile și suprafața proprietății subiect - precizări raport expertiză, fila 287 vol. II dosar apel)și 20% indicator urbanistic/utilizare ( diferențe între suprafețele comparabile și cea subiect din punctul de vedere al posibilităților de dezvoltare imobiliară).

Experții au precizat că se aplică ajustări de valoare întrucât nu s-au găsit terenuri având caracteristici identice cu cel în litigiu, ci doar terenuri similare. După cum reiese în mod explicit din art. 26 din Legea nr. 33/1994, sarcina stabilirii prețului „obișnuit” de vânzare revine instanței de judecată, obligație ce rezultă și din dispozițiile art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora „Primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî”. Aceasta înseamnă că, în aprecierea coroborată a probelor, instanța de judecată poate da eficiență doar acelor dovezi care conturează o anumită situație de fapt și să le înlăture pe cele contrare.

Or, în cauză, contractele de vânzare-cumpărare pe care s-au întemeiat constatările experților nu întrunesc cerințele art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, respectiv sintagma „imobile de același fel”, întrucât caracteristicile terenurilor analizate sunt diferite de cel expropriat. Astfel, se observă că tranzacția încheiată la data de 24 februarie 2011, contractul de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P.A., E. și asociații, a avut ca obiect terenul intravilan agricol situat în București, în suprafață totală de 15.554 mp.

Particularitățile acestui teren, situat în intravilan-agricol; dimensiunea acestuia; faptul că vânzătorul a demarat anterior vânzării formalitățile pentru scoaterea acestuia din circuitul agricol, autorizarea lucrărilor de construcții pentru un ansamblu de birouri sau al unui proiect imobiliar cu destinație mixtă și 650 de locuri de parcare subterane, potrivit destinației P.U.Z.; faptul că vânzătorul s-a obligat să obțină toate avizele necesare pe seama cumpărătorului care să ateste scoatere permanentă a terenului din circuitul agricol (conform contractului) se circumscriu unor indicatori care influențează prețul de vânzare-cumpărare și care nu se regăsesc și în privința terenului expropriat în prezentul litigiu, intravilan cu destinație agricolă, în suprafață de doar 106 mp, cu dimensiuni de 2,80x 41,30 m, respectiv o fâșie cu lățime mai mică decât o alee, provenită dintr-un lot de 5.460 mp (caracteristici evidențiate chiar în lucrarea de specialitate).

Potrivit răspunsului experților (fila 306 dosar curte vol. II), la solicitarea de precizări a instanței, suprafața de teren expropriată, datorită dimensiunilor sale, nu estelot construibil întrucât P.U.G.-ul municipiului București interzice construirea pe loturi mai mici de 3.000 mp pentru zonele de activități productive. Contractul menționat nu putea servi drept comparabilă și datorită faptului că imobilul, care a făcut obiectul vânzării, era situat mai aproape de zona centrală a orașului, neavând restricții pentru construire, spre deosebire de parcela de teren expropriată aflată spre zona limitrofă Bucureștiului. Prin urmare, cele două suprafețe de teren comparate nu pot fi evaluate ca fiind de același fel, reflectând o altă destinație decât cea a imobilului în litigiu, fiind vorba despre un teren cu destinația construcție ansamblu birouri, față de categoria de teren arabil, neconstruibil, a celui expropriat de la reclamantă.

Aceeași neconcordanță se regăsește și cu privire la cea de a doua comparabilă avută în vedere de experți, respectiv terenul intravilan în suprafață de 2.549 mp, categoria de folosință curți-construcții situat în sector 2 (contract autentificat din 6 februarie 2014-fila 243 dosar apel vol. I), teren vândut împreună cu edificatele amplasate pe el. Reflectând, pentru imobilul vândut, o altă categorie de folosință decât cea a imobilul în litigiu, nici acesta nu corespunde exigențelor impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 referitoare la imobile „de același fel” cu cel expropriat. Or, sintagma din art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind imobile „de același fel”, ca reper al stabilirii despăgubirilor, semnifică raportarea la categoria de folosință a terenului de la momentul exproprierii, la amplasarea în intravilan (sau extravilan) la aceeași dată precum și la caracteristicile imobilului la momentul exproprierii, nu ulterior.

Deși instanța de apel a reținut corect incidența Deciziei Curții Constituționale nr. 12/2015, în stabilirea cuantumului despăgubirii datorate expropriatului în mod greșit a apreciat ca fiind determinat raportul de expertiză întocmit în cauză, unde, așa cum s-a arătat anterior, experții au valorificat drept comparabile tranzacții imobiliare necorespunzătoare analizei, atât raportat la data încheierii lor (2011, 2014) cât și la caracteristicile imobilelor ce au făcut obiectul acestor tranzacții.

Prin Decizia nr. 12/2015, Curtea Constituțională a admis excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 9 teza a II-a din Legea nr. 198/2004 prin raportare la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și a reținut că la calcularea cuantumului despăgubirilor solicitate potrivit art. 9 teza a II-a din Legea nr. 198/2004, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 184/2008, experții și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de proprietate.

Dispozițiile art. 15 din Legea nr. 198/2004 prevăd că transferul imobilelor din proprietatea privată în proprietatea publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului operează de drept la data plății despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data consemnării acestora, în condițiile prezentei legi. Prin urmare, în ceea ce privește momentul la care se stabilește valoarea de circulație a terenului, ca reper temporal pentru stabilirea comparabilelor de interes pentru efectuarea expertizei de stabilire a despăgubirilor, în contextul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în raport cu cele statuate prin Decizia Curții Constituționale nr. 12/2015,spre deosebire de procedura exproprierii derulată în baza dreptului comun - Legea nr. 33/1994, este cea stabilită prin dispozițiile art. 15 din Legea nr. 198/2004, anterior menționat.

În speță, despăgubirea în cuantum de 20.416 lei a fost consemnată la data emiterii Hotărârii nr. 11 de stabilire a despăgubirilor, respectiv 7 decembrie 2010. Drept urmare, la calculul cuantumului despăgubirii, experții și instanța se vor raporta la momentul transferului dreptului de proprietate - 7 decembrie 2010, și nu la momentul efectuării raportului de expertiză, așa cum s-a procedat cu ocazia soluționării apelului prin decizia recurată. În consecință, constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu nerespectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamanților, în baza art. 312 alin. (1)-3 cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., Înalta Curte va admite recursul și va casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași curte de apel, în vederea completării probatoriului sub toate aspectele, care au condus la încălcarea dispozițiilor legale menționate, precum și a expertizei, probă incompatibilă cu structura recursului, potrivit dispozițiilor art. 305 C. proc. civ. În rejudecare, vor fi avute în vedere dovezi din care să rezulte caracteristicile tehnice ale terenului ce pot influența valoarea de piață, ca de exemplu categoria de folosință la data exproprierii, amplasarea, deschiderea la stradă, condițiile pieței imobiliare, accesul la utilități.

Totodată, se impune completarea expertizei tehnice de specialitate prin care să se procedeze la stabilirea despăgubirilor la momentul transferului dreptului de proprietate, prin compararea unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate la data transferului dreptului de proprietate - decembrie 2010 - sau foarte apropiate de această epocă, cu privire la imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială, din punct de vedere al indicatorilor relevanți valorificării unor terenuri similare pe o piață concurențială, instanța de apel fiind obligată să facă toate verificările necesare pentru deplina stabilire a situației de fapt a cauzei pendinte.

După administrarea probatoriilor, în raport de cuantumul despăgubirilor care apreciază că se cuvin reclamantelor, reprezentând valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat, astfel cum prevăd dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, instanța de apel va face aplicarea dispozițiile art. 27 alin. (2) din același act normativ, potrivit cărora, „despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator si nici mai mare decât cea solicitată de expropriat”. Pentru aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul art. 304 pct. 9, art. 314 și art. 312 alin. (3) C. proc. civ., va admite recursul declarat de reclamante, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecarea apelurilor, la aceeași curte de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursurile declarate de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București și de către pârâta Primăria Municipiului București prin primar general împotriva Deciziei nr. 600/A din 8 decembrie 2015 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 14 aprilie 2016.