ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 905/2016

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 905/2016 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2016)

Decizia nr. 905/2016

Asupra

cererii de față, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată

pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă sub nr. x/3/2010

reclamanta SC A. SRL a solicitat în contradictoriu cu Municipiul București,

prin primarul general stabilirea valorii despăgubirilor cuvenite pentru imobilul

expropriat, teren în suprafață de 106 mp situat în București,

sector 2, la suma de 84 800 euro.

Acțiunea

a fost motivată pe temeiul art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 și art. 9-10

din Legea nr. 198/2004.

Pârâtul

Municipiul București a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii,

ca neîntemeiată.

În dovedirea și

combaterea acțiunii au fost încuviințate probe cu înscrisuri și

expertiză tehnică judiciară.

Prin

sentința civilă nr. 1946 din 08 noiembrie 2012, Tribunalul

București, secția a III-a civilă, a admis în parte acțiunea

și a stabilit valoarea despăgubirilor cuvenite la 296.767 lei în

favoarea societății reclamante pentru imobilul teren expropriat în

suprafață de 106 mp situat în București.

Pentru a

pronunța această sentință, instanța de fond a

reținut că prin Hotărârea nr. 11 din 07 decembrie 2010 - Comisia

pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Primăriei municipiului

București a stabilit valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei

pentru terenul în suprafață de 106 mp situat în București, la

suma de 20.416 lei.

În

conformitate cu art. 25 din Legea nr. 33/1994 tribunalul a încuviințat

efectuarea unei expertize în comisie de trei experți, unul desemnat de

instanță și doi de către părți.

La stabilirea

valorii despăgubirii, tribunalul a avut în vedere faptul că

transferul dreptului de proprietate a operat la data de 7 decembrie 2010,

reclamanta neavând posibilitatea legală de a contesta măsura

exproprierii conf. art. 9 din Legea nr. 198/2004, în vigoare la data emiterii

hotărârii contestate.

Față

de considerentele reținute, tribunalul a constatat că valoarea

stabilită prin hotărârea contestată nu reflectă valoarea de

circulație a terenului expropriat și nici daunele produse prin

scăderea valorii terenului astfel că, în conformitate cu art. 21-27

din Legea nr. 33/1994, a admis acțiunea în parte și a stabilit

valoarea despăgubirilor la suma de 296.767 lei.

Împotriva

acestei sentințe au declarat apel Municipiul București și

Ministerul Public.

În

dezvoltarea motivelor de apel, pârâtul Municipiul Bucureștia arătat

că, în speță, a realizat procedura de expropriere în baza unei

legi speciale, respectiv Legea nr. 198/2004, derogatorie de la legea

generală, Legea nr. 33/1994. Legea specială nr. 198/2004 prevedea

că valoarea despăgubirii se calculează conform valorii din grila

notarilor publici - art. 4 alin. (9). În baza art. 21-27 din Legea nr. 33/1994,

persoana expropriată avea dreptul să conteste contravaloarea

despăgubirii astfel calculate - art. 9 din Legea nr. 198/2004. Trimiterea

legii speciale la prevederile legii generale trebuie interpretată în

sensul aplicării legii generale, astfel încât să nu se golească

de conținut prevederile legii speciale.

A

susținut că dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt

aplicabile în ceea ce privește competența instanței de

judecată, respectiv instanța competentă să judece

contestația, soluția pe care o poate adopta instanța de

judecată, verificarea modului în care a fost stabilită contravaloarea

despăgubirii șicomponența comisiei de experți, dar nu sunt

incidente în ceea ce privește persoana care investește instanța

de judecată, soluția pe care o poate adopta aceasta, respectiv

dispunerea exproprierii și criteriile de stabilire a despăgubirii. Contravaloarea

despăgubirii a fost stabilită cu respectarea prevederilor art. 4 alin.

(9) din Legea nr. 198/2004, în funcție de grila notarilor publici,

raportată la locul unde se situa imobilul expropriat. Dacă valoarea

din grila notarilor publici din noiembrie 2011, data efectuării raportului

de expertiză, era mai mare decât valoarea din grila notarilor publici de

la data emiterii hotărârii de expropriere, instanța de judecată

ar fi putut acorda suma mai mare. În situația în care instanța de

judecată ar considera că trebuie acordată valoarea de

circulație a imobilului expropriat, atunci ar trebui respectate

prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, care prevede că valoarea

despăgubirii se stabilește în funcție de valoarea de

circulație a imobilului, calculată prin raportare la valorile din

acte juridice translative de proprietate. A precizat că, în acest sens,

Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că trebuie

avute în vedere valori din acte juridice translative de proprietate încheiate

cât mai aproape de data efectuării raportului de expertiză.

Așa cum

rezultă din raportul de expertiză judiciară și din

considerentele sentinței civile nr. 1946 din 08 noiembrie 2012,

instanța de judecată a acordat contravaloarea terenului expropriat de

la data emiterii hotărârii de expropriere, cu mult anterioară

efectuării raportului de expertiză judiciară, soluție ce contravine

atât prevederilor legale cât și practicii Înaltei Curți de

Casație și Justiție.

Ministerul

Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul Bucureștia criticat faptul

că stabilirea despăgubirilor de către experți nu s-a

făcut cu respectarea dispozițiilor legale incidente. Astfel, având în

vedere că Legea nr. 198/2004, în vigoare la data emiterii Hotărârii nr.

11 din 07 decembrie 2010, a fost abrogată prin intrarea în vigoare a Legii

nr. 255 din 14 decembrie 2010, calculul despăgubirilor trebuia să se

facă potrivit dispozițiilor Legii nr. 33/1994 (invocată și

de către reclamanți ca temei al acțiunii lor), respectiv prin

raportare la prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de

același fel în unitatea administrativ-teritorială (art. 26).

Neprocedând conform dispozițiilor legale, raportându-se doar la oferte de

pe site-urile imobiliare și din presa de specialitate, fără a

avea în vedere prețuri rezultate în urma unor tranzacții efective,

experții au stabilit o valoare a despăgubirilor în cuantum de 296.767

lei, la momentul exproprierii și de 278.960 lei, la momentul

efectuării expertizei, depășind cu mult valoarea stabilită

prin raportul inițial (de aproximativ 15 ori). Se impunea ca

tribunalulsă pună în discuția părților necesitatea

administrării unui probatoriu pertinent pentru stabilirea cuantumului

despăgubirilor ce urmau a fi acordate pentru terenul expropriat, respectiv

să depună copii ale unor contracte de vânzare-cumpărare pentru

imobile de același fel, situate în aceeași zonă

administrativ-teritorială cu terenul în litigiu ori putea să solicite

astfel de acte instituțiilor competente. În cauză, instanța nu

numai că nu a avut rol activ, dar a și respins ca fiind neutilă,

neconcludentă și nepertinentă soluționării cauzei,

chiar solicitarea reclamantei, făcută la ultimul termen de

judecată, de a se depune o listă de tranzacții pentru anii 2011

- 2012 prin efectuarea unei adrese în acest sens la Direcția Locală

Sector 2.

Hotărârea

pronunțată de tribunal nu respectă cerințele art. 261 alin.

(1) pct. 5 C. proc. civ., nefiind detaliate motivele de fapt și de drept

care au format convingerea instanței în sensul că suma propusă

de expropriator nu reflectă valoarea reală a terenului și nu

acoperă prejudiciul cauzat prin expropriere, fiind necesară o reapreciere

a acestei sume. A susținut că tribunalul nu a motivat de ce valoarea

stabilită prin hotărârea contestată nu exprimă valoarea de

circulație a terenului expropriat și nu a arătatcare sunt daunele

produse prin scăderea valorii terenului. Totodată, nu a justificat de

ce își însușește concluziile raportului de expertiză, în

condițiile în care acesta a fost contestat de pârât, prin formularea de

obiecțiuni, iar la obiecțiunile încuviințate nu s-a dat un

răspuns clar și la obiect.

Curtea de

Apel București, secția a IV-a civilă, prin Decizia nr. 600/A din

8 decembrie 2015a admis apelurile formulate de pârâtul Municipiul București

și Ministerului Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul

București, a schimbat în parte sentința în sensul că a stabilit

valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru imobilul teren

expropriat în suprafață de 106 mp situat în București, la suma

de 270.122 lei. A păstrat celelalte dispoziții ale sentinței

și a admis cererea de majorare a onorariului de expertiză de la 2.100

lei la suma de 4.500 lei, diferența de 2.400 lei, urmând a fi

suportată de pârâtul-apelant.

Pentru a

decide astfel, instanța de apel a reținut că art. 9 alin. (3)

din Legea nr. 198/2004 cuprinde o normă de trimitere la procedura

reglementată prin art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, astfel încât

susținerea pârâtului în sensul că valoarea despăgubirii se

calculează potrivit art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, în forma

anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 184/2008, nu poate fi

primită.

Având în

vedere dispozițiile art. 26 alin. (2) și (3) din Legea nr. 33/1994,

Curtea a dispus, la data de 16 aprilie 2013, administrarea probei cu

înscrisuri, constând în contracte de vânzare-cumpărare încheiate pentru

imobile similare celui expropriat la o dată cât mai apropiată

solicitării și a dispus efectuarea unei expertize evaluatoare a

imobilului expropriat pe baza contractelor de vânzare-cumpărare depuse în

dosar, desemnând în acest o comisie de experți, conform dispozițiilor

art. 25 din Legea nr. 33/1994.

Ulterior,

prin Decizia nr. 12/2015, Curtea Constituțională a admis

excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 9 teza a II-a

din Legea nr. 198/2004 prin raportare la sintagma „la data întocmirii

raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin.

(2) din Legea nr. 33/1994 și a reținut că la calcularea

cuantumului despăgubirilor solicitate potrivit art. 9 teza a II-a din

Legea nr. 198/2004, în forma anterioară modificărilor aduse prin

Legea nr. 184/2008, experții și instanța de judecată vor

ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele

de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la momentul

transferului dreptului de proprietate.

În raport de

dispozițiile art. 147 alin. (4) din Constituția României, potrivit

cărora d

eciziile

Curții Constituționale, de la data publicării în M. Of. al

României, sunt general obligatorii, Curtea a dispus suplimentarea

probatoriului, solicitând în acest sens, a se depune la dosar contracte de

vânzare-cumpărare încheiate pentru imobile similare celui expropriat la o

dată cât mai apropiată consemnării despăgubirilor pe numele

reclamantei-februarie 2011.

De asemenea,

Curtea a dispus suplimentarea obiectivelor expertizei, solicitând în acest sens

comisiei de experți să evalueze imobilul expropriat și la

momentul transferului dreptului de proprietate, care, potrivit Legii nr. 198/2004

este cel al consemnării despăgubirilor pe numele reclamantei.

Prin raportul

de expertiză întocmit în această fază procesuală, comisia

de experți a stabilit valoarea imobilului expropriat la suma de 270.122 lei.

Curtea a

reținut că la stabilirea valorii despăgubirilor trebuie avute în

vedere și dispozițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, potrivit

cărora despăgubirea acordată de către instanță nu

va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici

mai mare decât cea solicitată de expropriat.

Prin

Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 11 din 07 decembrie 2010,

Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004, dispunând exproprierea imobilului

menționat, a stabilit despăgubiri în cuantum de 20.416 lei, mai mic

decât cel calculat prin raportul de expertiză întocmit în faza apelului,

iar valoarea stabilită prin raportul de expertiză este mai mare decât

cea reținută de instanța de fond 296.767 lei, astfel încât

Curtea a admis ambele apeluri, a schimbat în parte sentința și a

stabilit valoarea despăgubirilor cuvenite contestatoarei la suma 270.122

lei.

Împotriva

acestei decizii au declarat recurs Ministerul Public - Parchetul de pe

lângă Curtea de Apel București și pârâta Primăria

municipiului București, prin primarul general.

Primăria

municipiului București, prin primar general a invocat ca motiv de recurs art.

304 pct. 9 C. proc. civ. și a adus următoarele critici deciziei

recurate:

În

speță, procedura de expropriere s-a realizat în baza unei legi

speciale, respectiv Legea nr. 198/2004, derogatorie de la legea generală,

Legea nr. 33/1994, act normativ care prevedea că valoarea

despăgubirii se calculează conform valorii din grila notarilor

publici - art. 4.

Trimiterea

legii speciale la prevederile legii generale trebuie interpretată în

sensul aplicării legii generale astfel încât sa nu golească de

conținut prevederile legii speciale, persoana expropriată având

dreptul să conteste contravaloarea despăgubirii, ce a fost calculată

potrivit criteriilor enunțate în legea specială.

Recurenta-pârâtă

susține că a stabilit contravaloarea despăgubirii cu respectarea

prevederilor art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, în funcție de grila

notarilor publici raportată la locul unde se situa imobilul expropriat,

iar din probele administrate nu a rezultat o altă valoare care să

justifice admiterea acțiunii.

În mod

greșit, instanța de apel a reținut că valoarea din grila

notarilor publici este aplicabilă doar în faza procedurii administrative

și este orientativă. Acest raționament al instanței

lipsește de eficacitate juridică prevederile din Legea nr. 198/2004

care stipulează că valoarea despăgubirii se stabilește în

funcție de valorile din grilă notarilor publici, nefăcând o

altă distincție.

O altă

critică a vizat faptul că în fata instanței de apel a formulat

obiecțiuni la raportul de expertiza întrucât comisia de experți nu a

ținut cont de condițiile existente la data efectuării

exproprierii (2010), ci de cele existente la data efectuării raportului de

expertiză, după realizarea lucrării de interes public și

după dezvoltarea economică a zonei, ceea ce a condus la mărirea

artificială a valorii despăgubirii, fiind astfel afectat bugetul

unității administrativ teritoriale.

Comisia de

experți a aplicat pentru comparabila 2 un coeficient de corecție de +

33% ceea ce a condus la mărirea valorii de la 468,52 euro/mp la 622,19 euro/mp.

În condițiile în care comisia de experți a optat pentru valoarea cea

mai mică, respectiv 600 euro/mp, dacă valoarea de la comparabila 2 ar

fi fost de 468,52 euro/mp, atunci valoarea despăgubirii ar fi fost

calculată în funcție de aceasta valoare și ar fi fost

plătită o sumă mai mică din bugetul unității

administrativ teritoriale. Instanța de apel nu a ținut cont de aceste

obiecțiuni la raportul de expertiză.

Ministerul

Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București a susținut

că hotărârea instanței de apel a fost dată cu

încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994,

întrucât s-a fundamentat pe un raport de expertiză nelegal, fiind incident

motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Potrivit dispozițiilor

legale incidente, la calcularea cuantumului despăgubirilor cuvenite

proprietarului imobilului supus exproprierii, experții, precum și

instanța vor ține seama de „prețul cu care se vând, în mod

obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială".

Or, în

cauză, instanța de apel a validat concluziile raportului de

expertiză întocmit pe baza unor contracte de vânzare-cumpărare, care

nu vizau imobile similare cu cel din prezenta cauză. Astfel, la

determinarea valorii de circulație a imobilului expropriat, experții

au reținut două comparabile, respectiv contractul de

vânzare-cumpărare autentificat din 24 februarie 2011 și contractul de

vânzare-cumpărare autentificat din 04 iunie 2010.

Utilizarea contractului

de vânzare-cumpărare autentificat din 04 iunie 2010 este

greșită, având în vedere că acesta vizează o casă cu

terenul aferent și nu un teren liber, așa cum este terenul supus

exproprierii.

Mai mult,

prin adresa din data de 25 mai 2015, aflată la filele 397-398 din vol. II

al dosarului Curții de Apel București, experții au învederat

că la dosar nu există contracte de vânzare-cumpărare care

să permită întocmirea raportului de expertiză, apreciind necesară

extinderea ariei și perioadei de cercetare.

În acest

sens, au solicitat instanței de judecată obținerea de la

autoritățile competente, contracte de vânzare-cumpărare

încheiate în anii 2009-2010, numai pentru terenuri libere, nu apartamente sau

case, amplasate pe străzile principale, precum și de pe străzile

secundare, limitrofe acestora.

Cu toate

acestea, la termenul din data 26 mai 2015, instanța a dispus efectuarea

expertizei doar pe baza celor două contracte de vânzare-cumpărare, neconsiderând

necesară obținerea și a altor înscrisuri.

Comisia de

experți a utilizat la evaluare și contractul autentificat din 24

februarie 2011, în care prețul tranzacției a fost de 600 euro/mp.

Experții

au stabilit pentru terenul evaluat aceeași valoare, arătând că

pentru comparabila reprezentată de contractul de vânzare-cumpărare

sus-menționat s-a efectuat cea mai mică corecție totală

brută.

În fapt,

experții nu au aplicat nicio corecție, considerând că

există similitudini în raport de toate caracteristicile celor două imobile,

însă din conținutul contractului de vânzare-cumpărare

autentificat din 24 februarie 2011, rezultă că prețul imobilului

a fost stabilit în funcție de obținerea unor avize și

autorizații în vederea dezvoltării unui proiect imobiliar, aspect

care a condus la majorarea prețului, astfel încât se impunea aplicarea

unor corecții.

Această

împrejurare rezultă și din modul în care a fost soluționat alt

dosar având ca obiect expropriere, în care prețul imobilului expropriat a

fost stabilit pe baza aceluiași contract. Astfel, în acel litigiu, Dosar nr.

x/3/2010, având ca obiect contestația aceleiași reclamante SC A. SRL

împotriva Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 13 din 07

decembrie 2010, prin care s-au stabilit despăgubiri pentru terenul

expropriat în suprafață de 338 mp, situat în aceeași tarla ca

și terenul din prezenta cauză, experții au evaluat terenul pe

baza metodei comparației directe, având la dispoziție un singur

contract folosit drept comparabilă - contractul de vânzare-cumpărare din

24 februarie 2011. Experții au apreciat că valoarea imobilului

folosit drept comparabilă este mai mare cu 20 de procente decât cea a terenului

evaluat, având în vedere că tranzacția a fost încheiată sub

condiția efectuării unei investiții majore.Aplicând

corecția respectivă, experții au stabilit prețul terenului

expropriat la 500 euro/mp.

Neaplicarea

acestei corecții în prezenta cauză nu se explică, cu atât mai

mult cu cât doi membrii ai Comisiei de experți au făcut parte și

din comisia stabilită în celălalt dosar, respectiv experții B.

și C.

Înalta Curte

constată nefondată critica pârâtei Primăria municipiului

Bucureștice vizează determinarea cuantumului despăgubirilor

raportat la valorile cuprinse în grila notarilor publici.

După cum

corect a arătat instanța de apel, norma specială

reprezentată de art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, astfel cum a fost

modificată, trimite la dreptul comun în materia procedurii de expropriere,

prevăzând că acțiunea expropriatului nemulțumit de

cuantumul despăgubirii se soluționează potrivit

dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește

stabilirea despăgubirii.

Rezultă

că însăși legea specială, aplicabilă cu prioritate,

statuează, în mod imperativ, care sunt dispozițiile legale ce

reglementează procedura acordării de despăgubiri în faza

jurisdicțională a exproprierii, și anume cele conținute în

legea cadru din materia exproprierii - Legea nr. 33/1994.

Se

constată că art. 4 alin. (8) din Legea nr. 198/2004 face vorbire de

un raport de evaluare a imobilelor în faza administrativă, pe când pentru

etapa jurisdicțională legiuitorul folosește în art. 26 din Legea

nr. 33/1994 o terminologie diferită, referindu-se la un "raport de

expertiză". Așadar, textele invocate de către

recurentul-pârât, prin care stabilirea despăgubirilor se raportează

la grila notarilor publici, se referă la evaluarea realizată în

procedura administrativă, prealabilă învestirii instanței prin

contestația împotriva hotărârii expropriatorului, iar nu în cazul

stabilirii despăgubirilor în procedura judiciară.

Trimiterea pe

care art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 o face la art. 21-27 din Legea nr.

33/1994 nu poate fi interpretată, cum greșit pretinde

recurentul-pârât, că ar viza doar aspectele de ordin procedural ale

soluționării acțiunii în despăgubiri, întrucât în procedura

jurisdicțională legiuitorul a înțeles să nu deroge de la

norma generală care reglementează modalitatea de evaluare a

despăgubirii, fiind evident că la stabilirea cuantumului acestor

despăgubiri trebuie avute în vedere criteriile reglementate de art. 26

și 27 din Legea nr. 33/1994, așa cum de altfel, în mod corect a

statuat și instanța de apel.

Prin urmare,

evaluarea proprietăților imobiliare prin raportare la grilele

notarilor publici, realizată în faza administrativă a exproprierii,

nu se poate aplica și procedurii judiciare în cadrul căreia

instanța are de analizat, în limitele învestirii, dacă

despăgubirile reflectă valoarea de circulație a bunului, dar

și alte categorii de prejudicii, pretinse de persoana expropriată, ce

își au izvorul juridic în faptul exproprierii.

În

consecință, această critică nu poate fi primită.

Cu privire la

criticile comune formulate de Ministerul Public și pârâta Primăria

municipiului București referitor la încălcarea dispozițiilor art.

26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, Înalta Curte exercitând controlul judiciar

din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. va

răspunde printr-o argumentație unică, pentru a se asigura o

rezolvare unitară pe acest aspect.

Ambii

recurenți, au dezvoltat critici prin care au susținut încălcarea

de către instanța de apel a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994 deoarece expertiza pe care și-a fundamentat soluția

nu s-ar fi raportat la criteriul prevăzut de acest text de lege în ceea ce

privește stabilirea cuantumului despăgubirilor, respectiv prețul

cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în

unitatea administrativ-teritorială, critici care permit declanșarea

controlului judiciar din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 304

pct. 9 C. proc. civ.

Criticile

astfel formulate se vădesc a fi fondate.

Exproprierea,

fiind o vânzare forțată determinată de motive de utilitate

publică, presupune ca persoana deposedată să primească

valoarea de înlocuire a bunului de care a fost lipsită, iar dreapta

și prealabila despăgubire de care trebuie să beneficieze

proprietarul în situația exproprierii (art. 44 alin. 6 din

Constituție, art. 1 din Legea nr. 33/1994) este cea menită să

asigure părții păstrarea aceleiași valori a activului patrimonial,

prin înlocuirea dreptului real pierdut cu o valoare egală.

Aceasta

înseamnă că în stabilirea despăgubirii trebuie ținut cont

de caracteristicile imobilului de la momentul exproprierii, așa cum s-a

arătat anterior și nu de cele care ar fi dobândite ulterior, prin

activități și operațiuni independente de voința sau

implicarea persoanelor expropriate.

Prin

Hotărârea de Stabilire a Despăgubirilor nr. 11 din 7 decembrie 2010

s-a dispus consemnarea despăgubirii în cuantum de 20.416 lei în favoarea

titularului dreptului de proprietate SC A. SRL pentru terenul situat în

București, în suprafață de 106 mp, supus exproprierii pentru

cauză de utilitate publică în temeiul Legii nr. 198/2004.

În

conformitate cu dispozițiile art. 9 alin. (1) din lege

e

xpropriatul

nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței

judecătorești competente

, iar

acțiunea formulată în conformitate cu prevederile acestui

articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din

Legea

nr. 33/1994 privind exproprierea pentru

cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea

despăgubirii, aș cum se prevede la alin. (3).

Potrivit art.

26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 „La calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține

seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de

același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare

și dovezile prezentate de aceștia.”

În apel s-au

formulat critici pe aspectul neaplicării criteriilor legale stabilite prin

art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994.

Expertiza

omologată de instanța de apel, respectiv raportul de expertiză

tehnică pentru evaluare imobiliară din data de 2 septembrie 2014-fila

262 vol. I dosar curtea de apel- întocmit de experții D., C. și B., a

utilizat două tranzacții, considerate relevantedin perspectiva

textului legal menționat, pe baza cărora s-a întocmit grila de

comparație, cu referire la situația pieței imobiliare la data efectuării

raportului de expertiză, respectiv - 27 mai 2014, aplicând și anumite

corecții, de 10% (pentru diferența dintre comparabile și

suprafața proprietății subiect - precizări raport

expertiză, fila 287 vol. II dosar apel)și 20% indicator

urbanistic/utilizare ( diferențe între suprafețele comparabile

și cea subiect din punctul de vedere al posibilităților de

dezvoltare imobiliară). Experții au precizat că se aplică

ajustări de valoare întrucât nu s-au găsit terenuri având

caracteristici identice cu cel în litigiu, ci doar terenuri similare.

După cum

reiese în mod explicit din art. 26 din Legea nr. 33/1994, sarcina stabilirii

prețului „obișnuit” de vânzare revine instanței de

judecată, obligație ce rezultă și din dispozițiile art.

27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora „Primind rezultatul

expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile

formulate de părți și va hotărî”.

Aceasta

înseamnă că, în aprecierea coroborată a probelor, instanța

de judecată poate da eficiență doar acelor dovezi care

conturează o anumită situație de fapt și să le

înlăture pe cele contrare.

Or, în

cauză, contractele de vânzare-cumpărare pe care s-au întemeiat

constatările experților nu întrunesc cerințele art. 26 alin. (2)

din Legea nr. 33/1994, respectiv sintagma „imobile de același fel”, întrucât

caracteristicile terenurilor analizate sunt diferite de cel expropriat.

Astfel, se

observă că tranzacția încheiată la data de 24 februarie

2011, contractul de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P.A., E. și

asociații, a avut ca obiect terenul intravilan agricol situat în

București, în suprafață totală de 15.554 mp. Particularitățile

acestui teren, situat în intravilan-agricol; dimensiunea acestuia; faptul

că vânzătorul a demarat anterior vânzării

formalitățile pentru scoaterea acestuia din circuitul agricol,

autorizarea lucrărilor de construcții pentru un ansamblu de birouri

sau al unui proiect imobiliar cu destinație mixtă și 650 de

locuri de parcare subterane, potrivit destinației P.U.Z.; faptul că

vânzătorul s-a obligat să obțină toate avizele necesare pe

seama cumpărătorului care să ateste scoatere permanentă a

terenului din circuitul agricol (conform contractului) se circumscriu unor

indicatori care influențează prețul de vânzare-cumpărare

și care nu se regăsesc și în privința terenului expropriat

în prezentul litigiu, intravilan cu destinație agricolă, în

suprafață de doar 106 mp, cu dimensiuni de 2,80x 41,30 m, respectiv o

fâșie cu lățime mai mică decât o alee, provenită

dintr-un lot de 5.460 mp (caracteristici evidențiate chiar în lucrarea de

specialitate).

Potrivit

răspunsului experților (fila 306 dosar curte vol. II), la solicitarea

de precizări a instanței, suprafața de teren expropriată,

datorită dimensiunilor sale, nu estelot construibil întrucât P.U.G.-ul

municipiului București interzice construirea pe loturi mai mici de 3.000

mp pentru zonele de activități productive.

Contractul

menționat nu putea servi drept comparabilă și datorită

faptului că imobilul, care a făcut obiectul vânzării, era situat

mai aproape de zona centrală a orașului, neavând restricții

pentru construire, spre deosebire de parcela de teren expropriată

aflată spre zona limitrofă Bucureștiului.

Prin urmare,

cele două suprafețe de teren comparate nu pot fi evaluate ca fiind de

același fel, reflectând o altă destinație decât cea a imobilului

în litigiu, fiind vorba despre un teren cu destinația construcție

ansamblu birouri, față de categoria de teren arabil, neconstruibil, a

celui expropriat de la reclamantă. Aceeași neconcordanță se

regăsește și cu privire la cea de a doua comparabilă

avută în vedere de experți, respectiv terenul intravilan în

suprafață de 2.549 mp, categoria de folosință curți-construcții

situat în sector 2 (contract autentificat din 6 februarie 2014-fila 243 dosar

apel vol. I), teren vândut împreună cu edificatele amplasate pe el.

Reflectând, pentru imobilul vândut, o altă categorie de folosință

decât cea a imobilul în litigiu, nici acesta nu corespunde exigențelor

impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 referitoare la imobile „de

același fel” cu cel expropriat.

Or, sintagma

din art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind imobile „de același fel”, ca

reper al stabilirii despăgubirilor, semnifică raportarea la categoria

de folosință a terenului de la momentul exproprierii, la amplasarea

în intravilan (sau extravilan) la aceeași dată precum și la

caracteristicile imobilului la momentul exproprierii, nu ulterior.

Deși

instanța de apel a reținut corect incidența Deciziei Curții

Constituționale nr. 12/2015, în stabilirea cuantumului despăgubirii

datorate expropriatului în mod greșit a apreciat ca fiind determinat

raportul de expertiză întocmit în cauză, unde, așa cum s-a

arătat anterior, experții au valorificat drept comparabile

tranzacții imobiliare necorespunzătoare analizei, atât raportat la

data încheierii lor (2011, 2014) cât și la caracteristicile imobilelor ce

au făcut obiectul acestor tranzacții.

Prin Decizia

nr. 12/2015, Curtea Constituțională a admis excepția de

neconstituționalitate a prevederilor art. 9 teza a II-a din Legea nr. 198/2004

prin raportare la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză”

cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994

și a reținut că la calcularea cuantumului despăgubirilor

solicitate potrivit art. 9 teza a II-a din Legea nr. 198/2004, în forma

anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 184/2008, experții

și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu

care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de

proprietate.

Dispozițiile

art. 15 din Legea nr. 198/2004 prevăd că transferul imobilelor din

proprietatea privată în proprietatea publică a statului sau a

unităților administrativ-teritoriale și în administrarea

expropriatorului operează de drept la data plății

despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data

consemnării acestora, în condițiile prezentei legi.

Prin urmare,

în ceea ce privește momentul la care se stabilește valoarea de

circulație a terenului, ca reper temporal pentru stabilirea comparabilelor

de interes pentru efectuarea expertizei de stabilire a despăgubirilor, în

contextul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în raport cu cele statuate

prin Decizia Curții Constituționale nr. 12/2015,spre deosebire de

procedura exproprierii derulată în baza dreptului comun - Legea nr. 33/1994,

este cea stabilită prin dispozițiile

art.

15

din Legea nr. 198/2004, anterior menționat.

În

speță, despăgubirea în cuantum de 20.416 lei a fost

consemnată la data emiterii Hotărârii nr. 11 de stabilire a

despăgubirilor, respectiv 7 decembrie 2010.

Drept urmare,

la calculul cuantumului despăgubirii, experții și instanța

se vor raporta la momentul transferului dreptului de proprietate - 7 decembrie 2010,

și nu la momentul efectuării raportului de expertiză, așa

cum s-a procedat cu ocazia soluționării apelului prin decizia

recurată.

În

consecință, constatând că instanța de apel a pronunțat

o hotărâre cu nerespectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea

nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite

reclamanților, în baza art. 312 alin. (1)-3 cu referire la art. 304 pct. 9

C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul și va casa decizia

recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași curte de

apel, în vederea completării probatoriului sub toate aspectele, care au

condus la încălcarea dispozițiilor legale menționate, precum și

a expertizei, probă incompatibilă cu structura recursului, potrivit

dispozițiilor art. 305 C. proc. civ.

În

rejudecare, vor fi avute în vedere dovezi din care să rezulte

caracteristicile tehnice ale terenului ce pot influența valoarea de

piață, ca de exemplu categoria de folosință la data

exproprierii, amplasarea, deschiderea la stradă, condițiile

pieței imobiliare, accesul la utilități. Totodată, se impune

completarea expertizei tehnice de specialitate prin care să se procedeze

la stabilirea despăgubirilor la momentul transferului dreptului de

proprietate, prin compararea unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate

la data transferului dreptului de proprietate - decembrie 2010 - sau foarte

apropiate de această epocă, cu privire la imobile de același fel

în unitatea administrativ-teritorială, din punct de vedere al indicatorilor

relevanți valorificării unor terenuri similare pe o piață

concurențială, instanța de apel fiind obligată să

facă toate verificările necesare pentru deplina stabilire a

situației de fapt a cauzei pendinte.

După

administrarea probatoriilor, în raport de cuantumul despăgubirilor care

apreciază că se cuvin reclamantelor, reprezentând valoarea reală

a imobilului și prejudiciul cauzat, astfel cum prevăd

dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, instanța de

apel va face aplicarea dispozițiile art. 27 alin. (2) din același act

normativ, potrivit cărora, „despăgubirea acordată de către

instanță

nu va putea

fi mai mică decât cea oferită de expropriator si nici mai mare decât

cea solicitată de expropriat”.

Pentru aceste

considerente, Înalta Curte, în temeiul art. 304 pct. 9, art. 314 și art. 312

alin. (3) C. proc. civ., va admite recursul declarat de reclamante, va casa

decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecarea apelurilor, la

aceeași curte de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile

declarate de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel

București și de către pârâta Primăria Municipiului

București prin primar general împotriva Deciziei nr. 600/A din 8 decembrie

2015 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Casează

decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași

instanță.

Irevocabilă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi 14 aprilie 2016.