ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2558/2008

Deliberând asupra recursului de față; Reclamantul A.G. a solicitat evacuarea pârâtei SC F.N.I. SRL SINAIA din spațiul pe care îl ocupă fără titlu, în imobilul proprietatea reclamantului, situat în Sinaia, strada Furnica. Motivându-și acțiunea, reclamantul arată că a încheiat cu pârâta contractul de închiriere din 23 ianuarie 2006 pentru suprafața de 45 m 2 din subsolul clădirii situată în strada Furnica, Sinaia, pentru activități comerciale. Imobilul necesitând renovări și consolidări de rezistență, reclamantul a transmis pârâtei două adrese de încetare a contractului din inițiativa proprietarului invocând dispozițiile cap. VII alin. (2) din contract. Cu toate acestea pârâta continuă să folosească spațiul fără titlu.

Reclamantul mai invocă și interzicerea activității comerciale de către D.S.V. Tribunalul Prahova, prin sentința civilă nr. 1494 din 30 octombrie 2007, a respins excepția inadmisibilității acțiunii invocată de pârâtă și a respins acțiunea reclamantului. Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că inadmisibilitatea acțiunii nu este întemeiată nefiind îndeplinite condițiile de fond și de formă prevăzute de capitolul VIII din contract. Pe fond s-a apreciat că denunțarea unilaterală nu este posibilă potrivit capitolului VIII din contract, pentru orice modificare de contract fiind necesară existența unui act adițional respectiv acordul ambelor părți. Contractul necuprinzând un pact comisoriu expres de gradul IV, reclamantul nu poate cere evacuarea pârâtei din spațiul ocupat.

În apelul reclamantului, Curtea de Apel Ploiești, prin decizia nr. 13 din 22 ianuarie 2008, a respins, ca nefundat, acest apel reținând că, în mod corect a apreciat instanța de fond ca neconcludentă proba cu înscrisuri suplimentare și pe fond a considerat că, deși inițial contractul a fost încheiat pe durată nedeterminată, cu ocazia înregistrării lui la Primăria orașului Sinaia s-a modificat termenul contractului, acesta expirând la 1 februarie 2016. Încetarea unilaterală nu putea să producă nici un efect decât dacă se încheia un act adițional care să consemneze acordul ambelor părți, conform cap. VIII din contract. Nici critica privind neplata chiriei nu a fost considerată ca fondată având în vedere mandatele poștale depuse la dosar.

Au fost respinse ca fără relevanță în cauză susținerile referitoare la nedesfășurarea vreunei activități comerciale și necesitatea efectuării unor reparații și consolidări. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 5 și 9 C. proc. civ. Se susține că, în mod greșit a fost respinsă proba cu înscrisuri și instanța nu a repus cauza pe rol pentru discutarea înscrisurilor în contradictoriu cu partea adversă. O altă critică se referă la nelegalitatea transformării contractului din contract pe durată nedeterminată în contract cu termen. Se mai arată că în contract exista o clauză specială de încetare a contractului și aceasta nu putea fi înlăturată.

Recurentul susține că, în mod justificat nu a mai primit chiria deoarece contractul încetase iar interzicerea activității de către D.S. face ca rămas fără obiect contractul de închiriere. De asemenea, necesitatea executării lucrărilor de consolidare justifica evacuarea pârâtei, existând riscul dărâmării clădirii. Recursul este fondat pentru următoarele considerente: Instanțele au interpretat greșit contractul de închiriere încheiat de părți, respectiv cap. VII privind clauzele de încetare a contractului. Astfel alin. (2) al cap. VII din contract prevede că încetarea contractului se poate face din inițiativa proprietarului imobilului cu un preaviz de 30 de zile. Clauza nu stabilește că proprietarul este dator să-și justifice motivul de încetare a contractului ci doar să notifice în scris încetarea înainte cu o lună.

Din probele dosarului rezultă că existau suficiente motive care să-l îndreptățească pe proprietar să-l anunțe pe chiriaș despre încetarea contractului respectiv, degradarea imobilului, necesitatea renovării substanțiale, încetarea activității comerciale. De asemenea, proprietarul a respectat obligația de încunoștiințare a chiriașului prin adresa din 23 ianuarie 2007 și cea din 28 februarie 2007. În ceea ce privește interpretarea clauzei din cap. VIII – dispoziții finale aceasta trebuie interpretată în sensul că părțile nu pot denunța unilateral contractul fără preaviz decât prin act adițional. În acest mod cele două clauze nu se exclud și nu apar ca absurde și acesta este sensul în care trebuie interpretate clauzele unui contract, în așa fel încât ele să producă efectele care rezultă din întregul act conform art. 982 C. civ.

Având în vedere aceste considerente se va admite recursul reclamantului, în baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Va fi modificată decizia, în sensul că se va admite apelul reclamantului împotriva sentinței de fond. Va fi schimbată în parte această sentință și se va dispune evacuarea pârâtei din spațiu. În baza art. 274 C. proc. civ., urmează a fi obligată pârâta la 2415,45 lei cheltuieli de judecată reprezentând taxe și onorariu de avocat conform dovezilor depuse.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamantul A.G. împotriva deciziei nr. 13 din 22 ianuarie 2008 a Curții de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal. Modifică decizia atacată în sensul că admite apelul formulat de reclamant împotriva sentinței nr. 1494 din 30 octombrie 2007 a Tribunalului Prahova. Schimbă în parte sentința apelată și admite acțiunea reclamantului. Dispune evacuarea pârâtei din spațiul situat în Sinaia, strada Furnica. Obligă intimata-pârâtă SC F.N. SRL SINAIA la 2415,45 lei cheltuieli de judecată către recurent. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 septembrie 2008.