ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2558/2008

Deliberând asupra

recursului de față;

Reclamantul A.G. a

solicitat evacuarea pârâtei SC F.N.I. SRL SINAIA din spațiul pe care îl ocupă

fără titlu, în imobilul proprietatea reclamantului, situat în Sinaia, strada

Furnica.

Motivându-și

acțiunea, reclamantul arată că a încheiat cu pârâta contractul de închiriere

din 23 ianuarie 2006 pentru suprafața de 45 m

2

din subsolul clădirii

situată în strada Furnica, Sinaia, pentru activități comerciale.

Imobilul necesitând

renovări și consolidări de rezistență, reclamantul a transmis pârâtei două

adrese de încetare a contractului din inițiativa proprietarului invocând

dispozițiile cap. VII alin. (2) din contract.

Cu toate acestea

pârâta continuă să folosească spațiul fără titlu.

Reclamantul mai

invocă și interzicerea activității comerciale de către D.S.V.

Tribunalul Prahova,

prin sentința civilă nr. 1494 din 30 octombrie 2007, a respins excepția

inadmisibilității acțiunii invocată de pârâtă și a respins acțiunea

reclamantului.

Pentru a pronunța

această sentință, instanța de fond a reținut că inadmisibilitatea acțiunii nu

este întemeiată nefiind îndeplinite condițiile de fond și de formă prevăzute de

capitolul VIII din contract.

Pe fond s-a apreciat

că denunțarea unilaterală nu este posibilă potrivit capitolului VIII din

contract, pentru orice modificare de contract fiind necesară existența unui act

adițional respectiv acordul ambelor părți.

Contractul

necuprinzând un pact comisoriu expres de gradul IV, reclamantul nu poate cere

evacuarea pârâtei din spațiul ocupat.

În apelul

reclamantului, Curtea de Apel Ploiești, prin decizia nr. 13 din 22 ianuarie

2008, a respins, ca nefundat, acest apel reținând că, în mod corect a apreciat

instanța de fond ca neconcludentă proba cu înscrisuri suplimentare și pe fond a

considerat că, deși inițial contractul a fost încheiat pe durată nedeterminată,

cu ocazia înregistrării lui la Primăria orașului Sinaia s-a modificat termenul

contractului, acesta expirând la 1 februarie 2016.

Încetarea unilaterală

nu putea să producă nici un efect decât dacă se încheia un act adițional care

să consemneze acordul ambelor părți, conform cap. VIII din contract.

Nici critica privind

neplata chiriei nu a fost considerată ca fondată având în vedere mandatele

poștale depuse la dosar.

Au fost respinse ca

fără relevanță în cauză susținerile referitoare la nedesfășurarea vreunei

activități comerciale și necesitatea efectuării unor reparații și consolidări.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs reclamantul invocând motivele prevăzute de art. 304 pct.

5 și 9 C. proc. civ.

Se susține că, în mod

greșit a fost respinsă proba cu înscrisuri și instanța nu a repus cauza pe rol

pentru discutarea înscrisurilor în contradictoriu cu partea adversă.

O altă critică se

referă la nelegalitatea transformării contractului din contract pe durată

nedeterminată în contract cu termen.

Se mai arată că în

contract exista o clauză specială de încetare a contractului și aceasta nu

putea fi înlăturată.

Recurentul susține

că, în mod justificat nu a mai primit chiria deoarece contractul încetase iar

interzicerea activității de către D.S. face ca rămas fără obiect contractul de

închiriere.

De asemenea,

necesitatea executării lucrărilor de consolidare justifica evacuarea pârâtei,

existând riscul dărâmării clădirii.

Recursul este fondat

pentru următoarele considerente:

Instanțele au

interpretat greșit contractul de închiriere încheiat de părți, respectiv cap. VII

privind clauzele de încetare a contractului.

Astfel alin. (2) al

cap. VII din contract prevede că încetarea contractului se poate face din

inițiativa proprietarului imobilului cu un preaviz de 30 de zile.

Clauza nu stabilește

că proprietarul este dator să-și justifice motivul de încetare a contractului

ci doar să notifice în scris încetarea înainte cu o lună.

Din probele dosarului

rezultă că existau suficiente motive care să-l îndreptățească pe proprietar

să-l anunțe pe chiriaș despre încetarea contractului respectiv, degradarea

imobilului, necesitatea renovării substanțiale, încetarea activității

comerciale.

De asemenea,

proprietarul a respectat obligația de încunoștiințare a chiriașului prin adresa

din 23 ianuarie 2007 și cea din 28 februarie 2007.

În ceea ce privește

interpretarea clauzei din cap. VIII – dispoziții finale aceasta trebuie

interpretată în sensul că părțile nu pot denunța unilateral contractul fără

preaviz decât prin act adițional.

În acest mod cele

două clauze nu se exclud și nu apar ca absurde și acesta este sensul în care

trebuie interpretate clauzele unui contract, în așa fel încât ele să producă

efectele care rezultă din întregul act conform art. 982 C. civ.

Având în vedere

aceste considerente se va admite recursul reclamantului, în baza art. 304 pct. 9

C. proc. civ.

Va fi modificată

decizia, în sensul că se va admite apelul reclamantului împotriva sentinței de

fond. Va fi schimbată în parte această sentință și se va dispune evacuarea

pârâtei din spațiu.

În baza art. 274 C.

proc. civ., urmează a fi obligată pârâta la 2415,45 lei cheltuieli de judecată

reprezentând taxe și onorariu de avocat conform dovezilor depuse.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D

E C I D E

Admite recursul

declarat de reclamantul A.G. împotriva deciziei nr. 13 din 22 ianuarie 2008 a

Curții de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal.

Modifică decizia

atacată în sensul că admite apelul formulat de reclamant împotriva sentinței nr.

1494 din 30 octombrie 2007 a Tribunalului Prahova.

Schimbă în parte

sentința apelată și admite acțiunea reclamantului. Dispune evacuarea pârâtei

din spațiul situat în Sinaia, strada Furnica.

Obligă

intimata-pârâtă SC F.N. SRL SINAIA la 2415,45 lei cheltuieli de judecată către

recurent.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 24 septembrie 2008.