ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1685/2015

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1685/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)

Asupra recursului

de față:

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului București, secția a lll-a civilă, la data de 7 martie 2000, sub

nr. 1615/2000 (nr. unic 16140/3/2008), precizată apoi la data de 19 martie 2009

și înregistrată ulterior sub nr. 11233/3/2009, în urma disjungerii din Dosarul

nr. 16140/3/2008, reclamantul T.M.G. (moștenitorul defunctei-reclamante T.M.) a

chemat în judecată pe pârâții Municipiul București prin Primarul General, SC H.N.

SA, S.Ș.C.M., Ș.G., C.I., M.M. și T.G. și a solicitat instanței să constate, prin

hotărârea pe care o va pronunța, nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare

din 30 septembrie 1996, din 17 octombrie 1996 și din 10 martie 1997.

În drept, reclamantul

a invocat dispozițiile prevăzute de Legea nr. 112/1995, art. 948 pct. 4, 966-968

C. civ.

Prin sentința

civilă nr. 741 din 6 mai 2010, Tribunalul București, secția a lll-a civilă, a respins,

ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamantul T.M.G., în contradictoriu cu pârâții

Municipiul București prin Primarul General, SC H.N. SA, C.I., M.M., T.G., S.Ș.C.M.

și Ș.G.; a obligat reclamantul la plata către pârâta M.M. a sumei de 800 RON, cu

titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei

sentințe a declarat apel reclamantul T.M.G.

Prin decizia civilă

nr. 59 din 19 aprilie 2011, Curtea de Apel București, secția Vll-a civilă și pentru

cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale, a admis apelul, a schimbat

în tot sentința apelată în sensul că a admis în parte capătul de cerere având ca

obiect constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare; a constatat nulitatea

absolută a următoarelor contracte de vânzare-cumpărare: contractul de vânzare-cumpărare

din 30 septembrie 1996, contractul de vânzare-cumpărare din 17 octombrie 1996 și

contractul de vânzare-cumpărare din 10 martie 1997; a respins ca nefondat capătul

de cerere având ca obiect constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare,

formulat în contradictoriu cu SC H.N. SA.

În motivarea deciziei

s-a reținut, cu privire la critica disjungerii capătului de cerere având ca obiect

revendicarea, că această măsură nu a avut un suport legal în raport de circumstanțele

concrete ale speței, însă, o măsură a casării cu trimitere spre rejudecarea împreună

a celor două capete de cerere, nu ar ajuta celeritatea pe care o aduce în discuție

apelantul, pentru că ar implica reluarea unui ciclu procesual între Tribunal și

Curtea de apel, după mai bine de 10 ani de la data înregistrării cererii, în condițiile

în care cauza nu ar primi o rezolvare pe fondul cauzei nici măcar în primă instanță.

Pe fondul apelului,

Curtea a reținut că statul vânzător nu a avut un titlu la momentul la care a realizat

transferul dreptului de proprietate, ceea ce conturează nulitatea vânzării, indiferent

de existența sau inexistența bunei-credințe a cumpărătorilor chiriași. Toate părțile,

ca și instanța de fond, fac referiri, în susținerile punctelor de vedere exprimate,

la existența sau, după caz, la inexistența bunei-credințe ca și circumstanță care

ar avea semnificația juridică a protejării, respectiv infirmării dreptului subdobânditorului,

realizând, în fapt și în drept, o extindere a efectelor juridice a teoriei proprietarului

aparent, teorie valabilă la nivelul anilor 1996-2000 doar în materia succesiunii.

Astfel, deși se

interpretează, în funcție de poziția procesuală deținută, existența sau, după caz,

inexistența bunei-credințe, această împrejurare nu are nicio relevanță în ceea ce

privește nulitatea actului de vânzare-cumpărare provenit de la un vânzător care

nu are un titlu, căci un titlu nevalabil, ce încalcă în mod evident legea fundamentală

reprezentată de Constituție, este echivalent cu lipsa titlului, din punctul de vedere

al efectelor juridice.

Niciun text de

lege expres nu caracterizează buna-credință ca o modalitate de „salvare juridică"

pentru un act translativ de proprietate, atunci când vânzătorul nu deține un titlu

asupra a ceea ce vinde, întrucât nimeni nu se poate obliga în mod valabil la ceva

ce nu are în patrimoniul său, în alți termeni nu se poate transmite un drept de

proprietate care nu este conform cerințelor legale în vigoare la data preluării

faptice a imobilului în discuție. Jurisprudența care, în anumite cauze și în anumite

perioade, a tratat buna-credință a cumpărătorului ca un element ce confirmă validitatea

actului juridic al transferului dreptului de proprietate, nu a avut un temei legal

expres, iar jurisprudența nu este și nu a fost un izvor de drept. Abia în anul 2001,

prin art. 46 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 s-a concretizat la nivel legislativ

relevanța juridică a bunei credințe la momentul încheierii actelor de vânzare-cumpărare

pentru imobilele preluate fără titlu valabil.

În prezenta cauză,

deși acest text de lege este invocat ca mijloc de apărare de către intimații S.Ș.C.M.,

Ș.G. și B.l.I., respectivul articol nu este aplicabil întrucât cauza a fost înregistrată

pe rolul Tribunalului în luna martie a anului 2000, anterior intrării în vigoare

a Legii nr. 10/2001. Conform principiului constituțional al neretroactivității legii

civile, consacrat prin celebrul adagiu tempus regit actum, se poate afirma că anterior

datei de intrare în vigoare a Legii nr. 10/2001, buna-credință nu avea ca efect,

în raport de dispozițiile C. civ., natura unei cauze care să acopere lipsa titlului

vânzătorului și să „salveze" din punct de vedere juridic actul translativ de

proprietate de sancțiunea nulității.

Atunci când legiuitorul

a apreciat că este nevoie să acorde o relevanță juridică unei stări de fapt constând

în buna credință a unei persoane implicate într-un act sau fapt juridic, a precizat-o

în mod expres. Este cazul dispozițiilor art. 494, 485 și urm. C. civ., art. 1895,

1898 și 1899 C. civ. Nu este recunoscut un asemenea efect împrejurării bunei-credințe,

prin dispozițiile C. civ. sau ale altui act normativ, în materia condițiilor de

validitate ale contractului translativ de vânzare-cumpărare, iar dispozițiile

art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, în forma inițială, rămân inaplicabile pentru

că prezentul litigiu a debutat cu un an mai înainte de intrarea în vigoare a Legii

nr. 10/2001, aspect pe care intimații care invocă dispozițiile acestui act normativ,

îl ignoră.

Acesta este și

motivul pentru care aprecierea Decretului nr. 92/1950 ca nefiind un titlu valabil,

nu are în vedere dispozițiile exprese ale art. 2 alin. (1) lit. h) din Legea

nr. 10/2001 (încălcarea dispozițiilor legale despre care se face vorbire în texul

de lege putându-se raporta la nerespectarea în spirit și literă a dispozițiilor

art. 8 alin. (1) din Constituția Republicii Populare Române din anul 1948), ci dispozițiile

constituționale proprii Republicii Populare Române din anul 1948.

Posibilitatea

instanței de a analiza, din oficiu, valabilitatea titlului vânzătorului este prevăzută

de dispozițiile art. 6 alin. (3) din Legea nr. 213/1998, chiar dacă această posibilitate

este, în mod logic legată, de prevederile alineatului precedent care fac vorbire

despre dreptul foștilor proprietari de a-și revendica imobilele dacă acestea nu

fac obiectul unei legi speciale de reparație. Or, așa cum a fost concepută Legea

nr. 112/1995 pentru a permite cumpărarea de către chiriași a imobilelor preluate

cu titlu de către Statul Român, această lege nu a constituit pentru foștii proprietari

o lege specială de reparație, un astfel de caracter avându-l, în limitele definite

de jurisprudența constantă a C.E.D.O. din ultimii ani în cauzele împotriva Statului

Român, Legea nr. 10/2001. Acest act normativ este însă ulterior înregistrării pe

rolul instanțelor judecătorești a prezentei cauze.

Împrejurarea că

instanța nu se pronunță asupra temeiniciei revendicării nu o poate exonera de obligația

de a utiliza toate instrumentele juridice aplicabile pentru a răspunde obiectului

și scopului capătului de cerere pentru care a judecat prezentul apel.

Nu are importanță

câte notificări a făcut autoarea apelantului și ce a cerut prin aceste notificări,

câtă vreme buna-credință, ca stare de fapt a cumpărătorilor, reală sau fictivă,

nu are nicio relevanță în cauză, în raport de sancțiunea nulității absolute ce lovește

orice act juridic translativ de proprietate în situația în care vânzătorul nu deține

un titlu valabil, până la intrarea în vigoare a dispozițiilor Legii nr. 10/2001,

în forma inițială.

Cu privire la

principiul conform căruia error communis facit jus invocat în apărare, Curtea a

apreciat că Statul Român nu avea cum să se afle în eroare asupra nevalabilității

titlului său, câtă vreme Statul este garantul respectării legilor și a Constituției,

obligație ce i-a revenit de-a lungul timpului, chiar și la nivelul anului 1950 când

a emis Decretul nr. 92/1950, cu ignorarea și nerespectarea, în spirit și literă,

a dispozițiilor art. 8 alin. (1) din Constituția Republicii Populare Române din

anul 1948.

Includerea clauzei

de răspundere pentru evicțiune în contractele de vânzare-cumpărare încheiate semnalează

în mod clar reaua-credință a pârâtului Municipiul București la încheierea celor

trei contracte de vânzare-cumpărare și exclude, cu evidență, pretinsa eroare comună

a părților.

În privința acelorași

pretenții formulate în contradictoriu cu pârâtul SC H.N. SA, instanța de apel a

respins capătul de cerere având ca obiect nulitate contracte întrucât acest pârât

a acționat doar în calitate de mandatar legal al pârâtului Municipiul București,

în numele și pe seama acestuia, neputând fi făcut răspunzător pentru o eventuală

depășire a mandatului acordat.

Împotriva acestei

decizii au declarat recurs pârâta M.M., pârâții S.Ș.C.M., Ș.G., B.I.I. și pârâtul

Municipiul București prin Primarul General.

Prin decizia civilă

nr. 1484 din 19 martie 2013, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a l-a civilă,

a admis recursurile declarate de pârâta M.M., de pârâții S.Ș.C.M., Ș.G., B.I.I.

și de pârâtul Municipiul București prin Primarul General împotriva deciziei nr.

59 din 19 aprilie 2011 a Curții de Apel București, secția Vll-a civilă și pentru

cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale, a casat decizia recurată

și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță.

Pentru a pronunța

această decizie, instanța de recurs a reținut că instanța de apel nu a analizat

buna credință a cumpărătorilor la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare

în cauză, considerând că în cazul nulității absolute a contractului nu are relevanță

atitudinea subiectivă a părților, acțiunea fiind formulată înainte de intrarea în

vigoare a Legii nr. 10/2001, care a impus în mod expres verificarea acestei cerințe,

prin art. 45 alin. (2).

Prin cererea înregistrată

la data de 7 martie 2000, s-a cerut constatarea nulității absolute a contractelor

de vânzare - cumpărare în speță, întrucât au fost încheiate cu privire la un imobil

care a intrat în proprietatea statului fără titlu, cu nerespectarea Decretului

nr. 92/1950, care astfel nu făcea obiectul Legii nr. 112/1995, iar prin minime diligente,

pârâții persoane fizice, respectiv autorii lor, puteau să cunoască situația juridică

a imobilului în litigiu, și anume că există o cerere de restituire în natură a acestuia

formulată de către fostul proprietar, reaua-credință a părților contractante fiind

dovedită.

În drept, reclamantul

a invocat dispozițiile prevăzute de Legea nr. 112/1995, art. 948 pct. 4, 966-968

C. civ.

Anterior intrării

în vigoare a Legii nr. 10/2001, în cazul vânzării bunului altuia, prin aplicarea

prevederilor C. civ., se admitea unanim că dacă părțile sau cel puțin cumpărătorul

a fost în eroare, considerând că lucrul vândut aparține vânzătorului, vânzarea este

anulabilă pentru eroare asupra calității esențiale a vânzătorului. Nulitatea relativă

nu poate fi invocată decât de către părțile contractante, iar nu de către terți.

Pe de altă parte,

dacă părțile au încheiat contractul în cunoștință de cauză știind că bunul vândut

aparține unei alte persoane s-a considerat că această operațiune este speculativă,

are o cauză ilicită, și deci este nulă absolut în temeiul art. 948 C. civ., ca și

în cazul în care contractul s-a încheiat de către vânzător în frauda drepturilor

proprietarului cu complicitatea, sau în orice caz pe riscul cumpărătorului constituie

un caz tipic de nulitate absolută (fraus omnia corrumpit).

Astfel, se poate

observa că și anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, în cazul pretinderii

nulității contractului pentru vânzarea lucrului altuia, era relevantă stabilirea

atitudinii subiective a părților la data încheierii contractului, stabilirea dacă

au cunoscut sau cu minime diligente ar fi putut cunoaște nevalabilitatea titlului

statului, sau dacă au acționat în complicitate pentru a frauda drepturile adevăratului/fostului

proprietar.

În mod corect

s-a analizat valabilitatea titlului statului asupra imobilului, chiar dacă acțiunea

în revendicare a fost disjunsă de către prima instanță, nefăcând obiectul apelului,

întrucât ca motiv de nulitate absolută s-a invocat vânzarea de către stat a unui

bun pentru care nu avea titlu valabil de proprietate, aceasta fiind una dintre condițiile

care trebuie verificate în cauză, raportat la obiectul litigiului menționat anterior.

Potrivit art.

314 C. proc. civ. Înalta Curte de Casație și Justiție hotărăște asupra fondului

pricinii în toate cazurile în care casează hotărârea atacată numai în scopul aplicării

corecte a legii la împrejurări de fapt ce au fost deplin stabilite. În cazul de

față având în vedere că instanța de apel nu a considerat relevantă pentru aprecierea

motivelor de nulitate a contractelor determinarea dacă au fost de bună credință

cumpărătorii la data încheierii contractelor în cauză, împrejurările de fapt nu

au fost deplin stabilite.

În rejudecare,

cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel București, secția a IV-a civilă,

sub nr. 5384/2/2013, fiind administrat probatoriul atât sub aspectul bunei credințe

a intimaților pârâți la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în temeiul

Legii nr. 112/1995 cât și sub aspectul calității procesual active a apelantului

reclamant.

Analizând actele

și lucrările dosarului sub aspectul motivelor de apel invocate, în limitele trasate

de instanța de casare, potrivit art. 315 C. proc. civ. cât și prin prisma excepției

lipsei calității procesual active a reclamantei, invocată în apărare de intimații

pârâți, Curtea a constatat următoarele:

În ceea ce privește

calitatea procesuală activă, aceasta reprezintă una din condițiile de exercitare

a acțiunii civile și constituie identitatea dintre persoana reclamantului și titularul

dreptului care se pretinde că a fost încălcat.

În speță, reclamanta,

a cărui moștenitor este apelantul, a formulat prezenta acțiune în constatarea nulității

contractelor de vânzare cumpărare încheiate de intimații pârâți în temeiul Legii

nr. 112/1995, pretinzându-se, în baza actului dotal autentificat, din 06

februarie 1940 și transcris sub nr. 70 din 06 februarie 1940 de Grefa Tribunalului

Ilfov, secția notariat, titulara dreptului de proprietate asupra acestui imobil.

Curtea a apreciat

în raport de probatoriul administrat în cauză că reclamanta a făcut dovada calității

de proprietar al imobilului în litigiu, motiv pentru care nu poate fi reținută lipsa

calității procesual active a acesteia.

Pe fondul litigiului,

Curtea a reținut că reclamanta a solicitat constatarea nulității absolute a contractelor

de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 1996, din 17 octombrie 1996 și din 10

martie 1997, încheiate de intimații pârâți în temeiul Legii nr. 112/1995.

În primul ciclu

procesual s-a stabilit cu putere de lucru judecat că Decretul nr. 92/1950, în temeiul

căruia statul a preluat imobilul în litigiu, nu reprezintă un titlu valabil.

În această situație

se pune problema nulității contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu un non

dominus.

În speță, cele

trei contracte de vânzare cumpărare a căror nulitate a fost invocată în prezenta

cauză, s-au încheiat pe temeiul prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, totodată

în condițiile în care se aflau în vigoare Normele Metodologice de aplicare a Legii

nr. 112/1995 adoptate prin H.G. nr. 20/1996.

Rezultă, de aici,

că analiza validității juridice a acestor contracte se impune a fi făcută prin raportare

la aceste prevederi legale, fiind de principiu că validitatea unui act juridic se

cercetează prin observarea dispozițiilor instituite prin actele normative aplicabile

la momentul încheierii lor, respectiv, în cauza de față, la data de 30

septembrie 1996, 17 octombrie 1996 și 10 martie 1997.

Curtea are a remarca,

sub acest aspect, că prevederile art. 1 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 prevedeau

că "foștii proprietari - persoane fizice - ai imobilelor cu destinația de locuințe,

trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6

martie 1945, cu titlu, și care se aflau în posesia statului sau a altor persoane

juridice la data de 22 decembrie 1989 beneficiază de măsurile reparatorii prevăzute

de prezenta lege".

Potrivit art.

9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 "chiriașii titulari de contract ai apartamentelor

ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot

opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente

cu plata integrală sau în rate a prețului".

Obiectul de reglementare

al Legii nr. 112/1995 îl constituie, așadar, imobilele care au trecut în proprietatea

statului după 6 martie 1945 cu titlu, astfel încât chiriașii puteau cumpăra de la

stat doar această categorie de imobile.

În ceea ce privește

sensul sintagmei "cu titlu", Normele de aplicare a Legii nr. 112/1995

stabileau că imobilele cu destinația de locuințe trecute ca atare în proprietatea

statului, cu titlu, sunt acele imobile care erau folosite ca locuințe și care au

fost trecute în proprietatea statului „în baza legilor și decretelor în vigoare

la data respectivă, cum ar fi Decretul nr. 92/1950 (...)".

Rezultă că la

data încheierii celor trei contracte de vânzare-cumpărare litigioase naționalizarea

imobilelor în temeiul Decretului nr. 92/1950 era considerată de legiuitor ca fiind

una făcută cu titlu, simpla existență a unui act normativ care să fi întemeiat preluarea

fiind socotită suficientă concluziei că preluarea s-a făcut cu titlu.

Prin urmare, buna-credință

a intimaților pârâți trebuie, așadar, reținută, ei încrezându-se în forța obligatorie

a prevederilor legale atunci în vigoare.

Pe de altă parte,

intimații pârâți au efectuat diligente pentru aflarea situației juridice a apartamentelor

în care locuiau în calitate de chiriași, din verificările efectuate de către mandatarul

vânzătorului, SC H.N. SA, menționate pe verso-ul cererilor de cumpărare, rezultând

că la data încheierii contractelor nu exista nici un impediment legal la vânzare,

nefiind trecută existența vreunui litigiu pe rolul instanțelor judecătorești cu

privire la imobil.

În plus, intimații

pârâți au formulat cereri de cumpărare ulterior expirării termenului prevăzut de

art. 14 din Legea nr. 112/1995, înăuntrul căruia proprietarii puteau opta pentru

restituire.

Faptul că reclamanta

formulase cerere în condițiile Legii nr. 112/1995 și că aceasta nu era încă soluționată

la momentul încheierii contractelor de vânzare cumpărare, este lipsit de relevanță

sub aspectul valabilității actelor de înstrăinare din cauză, întrucât obiectul acestei

cereri nu a fost restituirea în natură a imobilului în care se află situate apartamentele

în care intimații pârâți locuiau la acea dată în calitate de chiriași, ci acordarea

de despăgubiri.

De altfel, primul

demers al reclamantei în sensul de a contesta valabilitatea titlului statului și

de a solicita restituirea în natură a imobilului îl constituie prezentul litigiu,

demarat în anul 2000, la aproximativ 3 - 4 ani după încheierea contractelor de vânzare-cumpărare

în temeiul Legii nr. 112/1995.

Nici ulterior,

în temeiul Legii nr. 10/2001, reclamanta nu a solicitat restituirea în natură a

imobilului, ci tot despăgubiri în temeiul legii speciale.

În atare situație

și vânzătorul se poate prevala de existența bunei-credințe, deoarece la momentul

încheierii contractelor de vânzare cumpărare cunoștea faptul că imobilul nu este

revendicat, ceea ce i-a creat convingerea că imobilul nu urma să fie restituit în

natură în temeiul Legii nr. 112/1995, fiind posibilă vânzarea lui către chiriași.

Față de toate

acestea, având în vedere și circumstanțele în care s-au încheiat contractele de

vânzare-cumpărare din 30 septembrie 1996, din 17 octombrie 1996 și din 10

martie 1997, Curtea a constatat că au fost respectate dispozițiile imperative ale

Legii nr. 112/1995, iar intimații pârâți cumpărători au dat dovadă de buna credință,

având reprezentarea faptului că au dobândit de la adevăratul proprietar.

Prin urmare, critica

apelantului reclamant în sensul că intimații ar fi fost de rea-credință la încheierea

contractelor de vânzare-cumpărare, va fi înlăturată. Potrivit dispozițiilor

art. 1899 alin. (1), art. 1898 și ale art. 967 alin. (2) C. civ. buna credință și

valabilitatea actului juridic se prezumă, până la proba contrară.

În cauză, Curtea

a apreciat că această probă contrară nu a fost făcută în ceea ce îi privește pe

intimații cumpărători, în mod corect instanța de fond respingând acțiunea în constatarea

nulității acestor contracte.

Față de cele reținute,

Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia civilă nr. 271A din

17 iunie 2014 a respins ca nefondat apelul formulat de apelantul reclamant T.M.G.,

împotriva sentinței civile nr. 741 din 06 mai 2010, pronunțată de Tribunalul București,

secția a III-a civilă, în Dosarul nr. 11233/3/2009; a obligat pe apelant la 6.100

RON cheltuieli de judecată către intimata M.M. și la 450 RON cheltuieli de judecată

către intimații S.Ș.C.M. și S.G.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs reclamantul T.M.G., prin care a solicitat admiterea recursului,

modificarea deciziei atacată, în sensul admiterii apelului, schimbarea în tot a

sentinței civile nr. 741/2010, în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată.

Cererea de recurs

a fost întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ.

În preambulul

cererii de recurs, recurentul-reclamant a precizat obiectul rejudecării apelului,

în raport de dispozițiile art. 315 alin. (3) C. proc. civ. și de îndrumările instanței

de casare, din care rezultă că, casarea a fost totală.

În consecință,

în rejudecare, susține recurentul-reclamant, instanța trebuia să analizeze valabilitatea

sau nevalabilitatea titlului statului la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare,

cu încălcarea dispozițiilor imperative ale Legii nr. 112/1995, existența sau inexistența

bunei credințe a părților din cele trei contracte de vânzare-cumpărare la momentul

încheierii acestora.

Prima critică

adusă deciziei atacată vizează faptul că instanța de apel, în rejudecare, nu s-a

pronunțat asupra motivului privind greșita aplicare a dispozițiilor Decretului

nr. 92/1950.

În considerente,

instanța a reținut argumente contradictorii, pe de o parte faptul că în primul ciclu

procesual s-a stabilit cu putere de lucru judecat că Decretul nr. 92/1950 nu reprezintă

un titlu valabil, iar pe de altă parte că naționalizarea imobilelor în temeiul Decretului

nr. 92/1950 era considerată ca fiind făcută cu titlu.

În consecință,

apreciază că se impune analizarea incidenței prevederilor Decretului nr. 92/1950

în raport cu normele Constituției în vigoare la data adoptării Constituției.

Astfel, calificarea

autoarei reclamantului ca „exploatator de locuințe" în conformitate cu un act

normativ neconstituțional și în absența oricărei dovezi în acest sens este nelegală

în raport de situația de fapt reiterată, care nu va fi reluată de către instanța

de recurs în sinteză.

În consecință,

imobilul în litigiu nu a fost preluat cu titlu, deci nu intră în sfera de aplicare

a Legii nr. 112/1995, astfel cum a fost clar definită prin art. 1 și ca urmare nu

putea fi înstrăinat chiriașilor. Mai mult, Decretul nr. 92/1950 nu poate face dovada

preluării „cu titlu" de către stat a imobilului în litigiu. Din perspectiva

acestor argumente, soluția instanței învestită cu rejudecarea apelului este nelegală,

tot raționamentul fiind lipsit de fundament juridic.

A doua critică

adusă deciziei atacată și întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

este cea legată de aprecierea bunei credințe a chiriașilor la încheierea contractelor

de vânzare-cumpărare în litigiu.

Instanța de apel

și-a motivat soluția pe invocarea greșită a Nomelor metodologice aprobate prin H.G.

nr. 20/1996 deși acestea au fost completate prin H.G. nr. 11/1997, însă acestea

nu creează drept, ci doar explică înțelesul normelor Legii nr. 112/1995.

Mai mult, contractul

de vânzare-cumpărare avându-l ca beneficiar pe C.I. este încheiat după edictarea

H.G. nr. 11/1997, aspect ignorat de instanța de rejudecare.

În acest context,

arată reclamantul nu subzistă motivarea instanței de apel, care a dat eficiență

juridică bunei credințe și erorii comune, invincibile, în care s-ar fi aflat la

momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare.

Atitudinea subiectivă

a chiriașilor este infirmată prin chiar conținutul contractului de vânzare-cumpărare,

cu exonerarea vânzătorului de orice obligație privind evicțiunea.

Distinct de toate

aceste aspecte, arată recurentul-reclamant se impune analizarea aplicabilității

principiului error communis facit jus în materia dreptului de proprietate imobiliară.

În speță nu sunt îndeplinite cele trei condiții cerute pentru ca aparența să fie

creatoare de drept, întrucât ambele părți cunoșteau faptul că imobilul este preluat

de stat de la adevăratul proprietar, fiind de notorietate că foștii proprietari

își revendicau imobilele preluate de stat. Mențiunile de pe verso-ul cererilor de

cumpărare tipizate sunt formale și minimale, ele neputând fi asimilate unor verificări

de natură a confirma caracterul invincibil al erorii.

În consecință,

concluzia instanței de rejudecare, în sensul îndeplinirii tuturor condițiilor care

permit aplicarea principiului error communis facit jus în speță este doar o construcție

artificială, formală, nefundamentată legal și probator.

O altă critică

adusă deciziei recurată, constă în interpretarea greșită de către instanța de apel

a notificărilor formulate la data de 10 iulie 1996 și 14 august 2001 de către reclamantă,

în sensul că nu ar constitui un impediment în sensul Legii nr. 112/1995 la înstrăinarea

către chiriași a imobilului, fiind dimpotrivă un argument în susținerea bunei-credințe.

Instanța de apel

trebuia să aibă în vedere normele art. 1 alin. (1) și art. 7 alin. (1) din Legea

nr. 10/2001, care instituie prevalenta principiului restituirii în natură, indiferent

de manifestarea de voință a persoanelor îndreptățite.

O ultimă critică

adusă deciziei recurată a fost întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc.

civ., în sensul că instanța de apel nu a expus nici măcar succint, motivele de fapt

și de drept pentru care au fost înlăturate criticile cuprinse în motivul doi de

apel, referitor la reaua-credință a părților.

În continuare,

recurentul-reclamant redă criticile formulate prin acest motiv de apel, care susține

că nu au fost analizate.

În combaterea

cererii de recurs, în cauză au formulat întâmpinare intimații S.Ș.C.M., B.l.I.,

M.M., și T.G. prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat și pe fondul

cauzei menținerea soluției privind respingerea acțiunii. Au solicitat obligarea

recurentului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta cale de atac.

Analizând recursul

declarat, Înalta Curte constată că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:

Demersul judiciar

al reclamantului a vizat constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare

în speță, întrucât au fost încheiate cu privire la un imobil care a intrat în proprietatea

statului fără titlu valabil, cu nerespectarea Decretului nr. 92/1950, care astfel

nu făcea obiectul Legii nr. 112/1995.

Cauza de nulitate

a acțiunii a constat în nevalabilitatea titlului statului, coroborată cu reaua-credință

a subdobânditorilor, consecința fiind desființarea actului subdobânditorului de

rea-credință - resoiuto jure dantis, resolviturjus accipientis.

În motivarea acțiunii,

reclamantul a invocat faptul că imobilul a fost trecut în proprietatea statului,

prin aplicarea abuzivă a Decretului nr. 92/1950, situație care corespunde preluării

„fără titlu valabil".

O primă critică

a recurentului-reclamant, subsumată art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. constă în

faptul că instanța de apel, în rejudecare nu a analizat valabilitatea titlului statului,

reținând că în primul ciclu procesual, a fost tranșată această problemă a preluării

imobilului fără un titlu valabil.

Din acest punct

de vedere, recurentul-reclamant a invocat și încălcarea dispozițiilor art. 315

alin. (3) C. proc. civ., în ceea ce privește nerespectarea limitelor rejudecării.

De asemenea, se

mai invocă existența motivelor contradictorii, în ceea ce privește valabilitatea

titlului statului.

Înalta Curte apreciază

necesare scurte considerații în legătură cu concepția legilor de restituire privitoare

la noțiunea „fără titlu" asupra imobilelor preluate de stat sau de către alte

persoane juridice.

Prin titlu, în

accepțiunea art. 1 alin. (2) din Normele privind aplicarea Legii nr. 112/1995, se

înțelege trecerea acelor imobile cu destinație de locuință în proprietatea statului,

în baza unor prevederi legale în vigoare la data respectivă.

Așadar, în concepția

Legii nr. 112/1995 reprezintă titlu, acele acte normative edictate de organele vremii,

indiferent de factura lor, în baza cărora s-a procedat la trecerea imobilelor în

proprietatea statului. Dacă există un act normativ ca bază de trecere la stat a

unui imobil, vorbim de existența unui titlu, iar în situația în care trecerea s-a

făcut în lipsa unui act normativ, situație în care este vorba despre preluare faptică.

Imobilele ce au

fost preluate de către stat, fie în condițiile inexistenței unei reglementări legale,

care să reprezinte temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate în favoarea

statului, fie, deși există acea reglementare ea a fost aplicată abuziv, sunt considerate

ca trecute fără titlu, ori fără titlu valabil.

În consecință,

din argumentele prezentate de către recurentul-reclamant rezultă că se susține regimul

juridic al nulității actelor de înstrăinare pentru că titlul în baza căruia statul

a dobânbit imobilul nu este valabil, ceea ce nu este în contradicție cu motivarea

instanței de apel.

Astfel, în primul

ciclu procesual, instanța a reținut că „Statul vânzător nu a avut un titlu (nota

instanței de recurs un titlu valabil) la momentul la care a realizat transferul

dreptului de proprietate".

Prin decizia de

casare s-a reținut că „în mod corect s-a analizat valabilitatea titlului statului

asupra imobilului întrucât ca motiv de nulitate s-a invocat vânzarea de către stat

a unui bun pentru care nu avea titlu valabil de proprietate".

Confuzia recurentului-reclamant

poartă asupra regimului juridic al nulității, în cauză fiind invocată nulitatea

contractului pentru vânzarea lucrului altuia.

În raport de aceste

considerente, se constată că valabilitatea titlului statului a fost analizată încă

din primul ciclu procesual, această chestiune de drept intrând în autoritatea lucrului

judecat, recomandările instanței de casare vizând numai clarificarea statului juridic

al subdobânditorilor imobilului, în sensul analizării mijlocului juridic pus la

îndemâna acestora, respectiv buna-credință.

Analizarea bunei-credințe

ca mijloc de protecție juridică a subdobânditorului reprezintă a doua critică adusă

deciziei recurată, care urmează a fi analizată de către instanța de recurs.

În esență, criticile

recurentului-reclamant au vizat aspectul legat de atitudinea subiectivă a părților,

care în opinia sa nu prezintă relevanță în cauză, acțiunea fiind formulată anterior

adoptării Legii nr. 10/2001, care a impus expres verificarea acestei cerințe prin

art. 45 alin. (2).

Este de menționat,

prealabil, că Legea nr. 10/2001 a dat eficiență juridică și în materia drepturilor

reale asupra imobilelor, unui principiu ce guvernează dreptul civil, respectiv principiul

ocrotirii bunei-credințe.

Exercițiul drepturilor

civile, ca și întreg edificiul obligațiilor civile, se fundamentează pe un postulat

al bunei-credințe, care este un criteriu principal de apreciere a raporturilor juridice

care se clădesc pe încredere, născându-se o prezumție legală relativă care dă forță

juridică raportului juridic respectiv, până la proba contrară.

Această prezumție

își are originea în dreptul roman - bona fides praesumitur - iar în Codul nostru

civil, deși nu avem o prevedere cu caracter general care să reglementeze efectele

bunei credințe, este indubitabil că art. 1898 C. civ. are valoare de principiu,

care este aplicabil oricărui alt raport juridic din cadrul altor instituții de drept

civil.

Ca atare, prin

art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, legiuitorul a introdus o prevedere specială

în acest sens, care are fundament în principiile generale de drept.

În raport de aceste

considerente, instanțele nu pot abdica de la principiile generale de drept, și în

baza probatoriului administrat trebuie să stabilească existența relei credințe la

încheierea actelor de înstrăinare, numai în aceste condiții putând fi constatată

nulitatea absolută a acestora.

În mod corect

instanța de apel, în rejudecare, a apreciat buna credință a subdobânditorilor în

raport de condițiile care trebuie întrunite, cumulativ, pentru a se putea da eficiență

principiului error communis facit jus - care se fundamentează pe trei elemente:

existența bunei credințe a terțului, să existe o eroare comună cu privire la calitatea

de proprietar a celui care înstrăinează și eroarea să fie invincibilă.

În cazul dobândirii

dreptului de proprietate de către stat în baza Decretului nr. 92/1950, dreptul de

proprietate se dobândește ope legis, statul dobândind dreptul de proprietate, de

la data intrării acestui act normativ în vigoare.

La data încheierii

contractelor de vânzare cumpărare, naționalizarea făcută în temeiul Decretului

nr. 92/1950 era considerată fiind făcută cu titlu.

Un element de

apreciere al bunei credințe este percepția sudobânditoruiui față de includerea în

circuitul civil, a dreptului de proprietate, prin exercitarea de către acesta a

tuturor prerogativelor conferite de dreptul de proprietate, posesiunea și folosința.

Nu poate fi reținută

o culpă a cumpărătorilor în neanalizarea valabilității titlului statului, întrucât

valabilitatea este cercetată doar de către instanțele de judecată atunci când sunt

sesizate de către cei interesați, iar nu de către organele îndrituite să aplice

prevederile Legii nr. 112/1995 și, cu atât mai puțin, de către cumpărători.

Prin urmare, la

momentul contractării, apărea cu evidență că statul era proprietar al imobilului,

iar titlul său era necontestat.

În ceea ce privește

diligentele minime ale cumpărătorilor, instanța de apel a reținut corect faptul

că pârâții au efectuat demersuri pentru a se asigura că nu există nici o piedică

la înstrăinare, și anume lipsa pe rolul instanțelor a unui proces între fostul proprietar

și Statul Român în legătură cu imobilul supus înstrăinării.

A fi de bună credință

înseamnă ca în momentul cumpărării subdobânditorul să fie convins că a contractat

cu verus dominus, element subiectiv, care în cauză a fost probat cu elemente obiective.

În ceea ce privește

argumentele recurentului-reclamant în sensul că instanța de apel nu a dat eficiență

notificărilor formulate la data de 10 iulie 1996 și 14 august 2001 prin care autoarea

reclamantului a solicitat restituirea în natură a imobilului, Înalta Curte constată

că sunt lipsite de relevanță, în condițiile în care pârâții au formulat cereri de

cumpărare ulterior expirării termenului prevăzut de art. 14 din Legea nr. 112/1995,

înăuntrul căruia proprietarii puteau opta pentru restituire.

În consecință,

atât timp cât a existat un titlu de proprietate al statului asupra imobilului supus

înstrăinării, iar subdobânditorii la momentul contractării, nu au avut cunoștință

despre existența vreunui proces de revendicare a imobilului, iar vânzătorul la cererea

de cumpărare a răspuns că nu există impediment la vânzare și deci imobilul poate

fi înstrăinat în condițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, buna credință este evidentă,

și are efect.

În continuare,

Înalta Curte va răspunde criticilor formulate de către recurentul-reclamant în raport

de dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., raportat la neanalizarea motivului

de apel referitor la reaua-credință a părților din cele trei contracte de vânzare-cumpărare.

Conform acestui

motiv se poate formula recurs solicitându-se modificarea sau casarea hotărârii:

„când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive

contradictorii ori străine de natura pricinii".

Motivarea hotărârii

judecătorești este un element esențial pentru acest act procedural.

Art. 304 pct.

7 C. proc. civ. consacră ipoteze diferite ale aceluiași motiv de recurs: nemotivarea

hotărârii, însemnând atât nearătarea motivelor pe care judecătorul se sprijină,

cât și situația în care hotărârea cuprinde motive contradictorii ori străine de

natura cauzei, consecința nemotivării hotărârii fiind casarea acesteia.

Arătarea motivelor

de fapt și de drept care au format convingerea instanței precum și cele pentru care

au fost înlăturate cererile părților reprezintă o cerință pentru conținutul hotărârii

judecătorești prevăzută de art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Analizând hotărârea

recurată se constată că aceasta respectă cerințele art. 261 alin. (1) pct. 5 C.

proc. civ., deoarece instanța a analizat existența bunei-credințe a pârâților la

încheierea celor trei contracte de vânzare-cumpărare. În consecință, criticile formulate

în apel de către reclamant cu referire la reaua-credință vizează aceleași aspecte

asupra cărora instanța de apel s-a pronunțat, astfel încât nu se poate susține că

nu a arătat în cuprinsul hotărârii motivele de fapt și de drept în temeiul cărora

și-a formulat convingerea asupra fiecărui motiv de apel cu care a fost învestită.

În considerentele

hotărârii recurate se regăsesc aprecieri cu privire la preluarea în temeiul Decretului

nr. 92/1950, cu privire la efectuarea de diligente pentru aflarea situației juridice

a apartamentelor și la eficiența juridică a cererii formulată de reclamantă în condițiile

Legii nr. 112/1995, care dezleagă criticile deduse judecății prin cererea de apel,

ceea ce satisface exigențele unei motivări în sensul art. 261 alin. (1) pct. 5 C.

proc. civ.

Pentru toate aceste

considerente, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul reclamantului

urmează să fie respins ca nefondat.

Văzând dispozițiile

art. 274 alin. (1) C. proc. civ. și constatând culpa recurentului în declanșarea

prezentei căi de atac, Înalta Curte urmează să admită cererile formulate de către

intimați și să dispună obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată,

astfel cum au fost solicitate și justificate de către părți, potrivit dispozitivului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat

recursul declarat de reclamantul T.M.G. împotriva deciziei nr. 271 A din 17 iunie

2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Obligă recurentul

T.M.G. la plata următoarelor sume cu titlu de cheltuieli de judecată, după cum urmează:

- la plata sumei

de 2.792,29 RON în favoarea intimatei S.Ș.C.M.;

- la plata sumei

de 700 RON în favoarea intimatei B.I.I.;

- la plata sumei

de 2.000 RON în favoarea intimatei M.M.;

- la plata sumei de 500 RON în favoarea

intimaților S.Ș.C.M. și Ș.G.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi

18 iunie 2015.