ÎCCJ, decizie (scj.ro #83581)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #83581) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Contract
de ipotecă. Mandat special
C.civ.,art.1535,art.1536
În privința
actelor de înstrăinare, de ipotecare ca și a altor acte ce depășesc
administrarea obișnuită a bunurilor comune este necesar un mandat
special. Or, procura invocată ca temei al puterilor de mandatar, nu
îndeplinește condițiile prevăzute în art.1536 alin.(2)C.civ. pentru a fi
calificată ca un mandat special, apt a valida
contractul de ipotecă .
Drept urmare, fiind
semnat în temeiul unui mandat general valabil pentru actele de
administrare și inapt a valida un act de înstăinare, contractul de
ipotecă este lovit de nulitate.
(Secția comercială, decizia nr.5215 din 2 decembrie
2004)
Reclamanții M. I. și M. A. M. au chemat în
judecată A.V.A.B. pentru a se constata nulitatea absolută a contractului
de ipotecă autentificat la data de 9 ianuarie 1995 încheiat cu B.A. SA,
accesoriu contractului de credit. Pe cale de consecință, reclamanții au
solicitat a se dispune și desființarea acestuia din urmă,
arătând că s-a încheiat și autentificat contractul de ipotecă menționat, ce garanta
contractul de credit încheiat între bancă și SC I.M.P.
Contractul de ipotecă este nul pentru că nu respectă principiul
specializării sub aspectul determinării imobilului, astfel cum acesta este
reglementat prin art.1774 C.civ. Astfel, creditorul nu a descris, în contractul
de constituire a ipotecii, imobilul ce urma să constituie garanție, nefiind
determinate material apartamentele ce au fost avute în vedere drept garanție
reală. Mai mult, nu s-a făcut referire la terenul de sub construcție și la regimul
juridic al acestuia, așa încât imobilul nici nu este suficient individualizat.
Pârâta a arătat că a preluat creanța debitorului cedat de la B.
A. și că, la licitația organizată la data de 22 noiembrie 2002, imobilul ce
face obiectul contractului de ipotecă a fost vândut la licitație.
Reclamanții au devenit titulari ai dreptului de proprietate
asupra imobilului menționat, prin cumpărare, în contractul de vânzare-cumpărare
menționându-se expres că cele două apartamente cumpărate și terenul aferent
urmează a forma o singură proprietate.
Drept urmare, mențiunile din contractul de ipotecă sunt
suficiente pentru a determina și individualiza imobilul ce face obiectul
ipotecii, conform art.1774 C. civ.
S-a mai susținut că nu există o regulă ca terenul să aibă regimul
juridic al construcției, rămânând la latitudinea creditorului dacă să
constituie ipotecă și asupra acestuia sau numai asupra construcției.
La data de 19 februarie 2003, SC C. 2000 SRL a formulat cerere
de intervenție accesorie în interesul pârâtei, motivându-și interesul pe
calitatea sa de adjudecatară a licitației organizate la 22 noiembrie 2002,
privind imobilul menționat.
Prin concluziile scrise, depuse la data de 2 iunie 2003,
reclamanții au arătat că delegația împuternicitului B. A. de a semna contractul
de ipotecă este emisă la 8 luni după autentificarea contractului, împrejurare
în raport cu care contractul de ipotecă este fals. Ulterior aceștia au făcut
declarație de înscriere în fals.
Curtea de Apel București, Secția a VI-a comercială, prin sentința
civilă nr.55 din 24 martie 2004, a respins cererea, ca neîntemeiată, reținând
că la
data de 9 ianuarie 1995 a fost constituită ipoteca convențională menționată.
Creanța a fost cesionată pârâtei de către creditoarea B. A..
În vederea recuperării debitului, pârâta a declanșat procedura
executării silite. Imobilul a fost scos la licitație, fiind adjudecat de
intervenientă.
Din contractul de ipotecă supus examinării rezultă că imobilul
este identificat, prin descrierea acestuia și prin situația exactă a
imobilului, așa încât nu se confirmă susținerea privind încheierea contractului
cu încălcarea dispozițiilor art.1774 C.civ. Totodată, specializarea gajului
ipotecar a fost realizată și sub aspectul creanței garantate.
S-a mai reținut că nu au aptitudinea infirmării situației menționate
prezentarea de către reclamanți a actului de dezmembrământ autentificat la data
de 18 decembrie 2002 și a raportului de expertiză extrajudiciară.
Instanța a mai reținut, cu referire la falsul invocat de
reclamanți,că în cuprinsul contractului de ipotecă s-a strecurat o
eroare, delegația împuternicitului fiind în realitate emisă la data de 9
ianuarie 1995. Totodată, în raport cu dispozițiile art.34 din Decretul
nr.31/1954 și art.58 alin.(2) din Legea nr.36/1995, respectiv art.1536 C.civ.
delegația menționată nu trebuia să îmbrace forma autentică. Celelalte susțineri
ale reclamanților nu sunt confirmate de actele dosarului.
Împotriva hotărârii primei instanțe, reclamanții au declarat
recurs, susținând că hotărârea atacată este supusă cazului de casare prevăzut
de art.304 pct.5 C. proc. civ., cu referire la împrejurarea că tardivitatea
completării acțiunii nu a fost pusă în discuția părților.
Sentința atacată este supusă și cazului de modificare prevăzut
în art.304 pct.7 C. proc. civ., sub aspectul criticilor că hotărârea
cuprinde motive contradictorii, cu referire la împrejurarea examinării cauzelor
de nulitate apreciate ca tardiv formulate iar concluziile instanței privind
structura imobilului sunt străine de natura pricinii.
Totodată, reclamanții susțin că hotărârea atacată este supusă și
cazului de modificare prevăzut de art.304 pct.9 C. proc. civ. cu referire la
aplicarea greșită a dispozițiilor art.132 C. proc. civ., art.34 din Decretul
nr.31/1954, art.49 lit.f9, art.52 și art.58 din Legea nr.36/1995, art.180 C.
proc. civ.
Recursul este fondat
Contractul de ipotecă cu privire la care se cere constatarea
nulității privește un bun comun, este semnat de reclamant, în nume propriu și
ca mandatar al reclamantei, de asemenea titulară a dreptului de proprietate
asupra imobilului, bun comun.
Reclamanta contestă că și-ar fi dat consimțământul la încheierea
contractului de ipotecă.
Cum contractul de ipotecă, prin efectele pe care le produce,
intră în categoria actelor de înstrăinare, consimțământul reclamantei urma a fi
examinat prin prisma dispozițiilor art.35 C. fam., care instituie o interdicție
de înstrăinare sau grevare a bunurilor comune fără consimțământul celuilalt
soț.
Prima instanță a apreciat că acest consimțământ este dovedit de
procura dată de către reclamantă soțului său.
Procura constituie într-adevăr înscrisul constatator al
contractului de mandat.
Din punct de vedere al întinderii puterilor mandatarului,
mandatul este, după caz, special sau general.
Mandatul este special, atunci când este dat numai pentru
îndeplinirea unui act juridic anume sau pentru îndeplinirea unor astfel de acte
precis determinate. În acest caz, procura cuprinde enumerarea limitativă a
puterilor conferite mandatarului.
Mandatul este general ori de câte ori mandatarul este
împuternicit cu puteri depline să îndeplinească orice acte folositoare
mandantului. Un asemenea mandat este valabil numai pentru actele de
administrare.
Drept urmare, în privința actelor de înstrăinare, de ipotecare
ca și a altor acte ce depășesc administrarea obișnuită a bunurilor comune este
necesar un mandat special. În acest sens sunt dispozițiile art.1535 și art.1536
C. civ.
Or, procura invocată ca temei al puterilor conferite
reclamantului M.I., în calitate de mandatar, de către reclamanta M.A., în
calitate de mandant, nu îndeplinește condițiile prevăzute în art.1536 alin.(2)
C. civ. pentru a fi calificat ca mandat special, apt a valida contractul de
ipotecă.
Drept urmare, fiind semnat în temeiul unui mandat general, inapt
a valida un act de înstrăinare, contractul de ipotecă este lovit de nulitate,
recursul fiind întemeiat sub aspectul acestei critici.
În consecință, recursul a fost admis în sensul admiterii
acțiunii de constatare a nulității absolute a contractului de ipotecă și
anulării licitației din 22 noiembrie 2002. Cererea de intervenție în interesul
pârâtei a fost respinsă.