ÎCCJ, decizie (scj.ro #83581)

Contract de ipotecă. Mandat special C.civ.,art.1535,art.1536 În privința actelor de înstrăinare, de ipotecare ca și a altor acte ce depășesc administrarea obișnuită a bunurilor comune este necesar un mandat special. Or, procura invocată ca temei al puterilor de mandatar, nu îndeplinește condițiile prevăzute în art.1536 alin.(2)C.civ. pentru a fi calificată ca un mandat special, apt a valida contractul de ipotecă . Drept urmare, fiind semnat în temeiul unui mandat general valabil pentru actele de administrare și inapt a valida un act de înstăinare, contractul de ipotecă este lovit de nulitate. (Secția comercială, decizia nr.5215 din 2 decembrie 2004) Reclamanții M. I. și M. A. M. au chemat în judecată A.V.A.B.

pentru a se constata nulitatea absolută a contractului de ipotecă autentificat la data de 9 ianuarie 1995 încheiat cu B.A. SA, accesoriu contractului de credit. Pe cale de consecință, reclamanții au solicitat a se dispune și desființarea acestuia din urmă, arătând că s-a încheiat și autentificat contractul de ipotecă menționat, ce garanta contractul de credit încheiat între bancă și SC I.M.P. Contractul de ipotecă este nul pentru că nu respectă principiul specializării sub aspectul determinării imobilului, astfel cum acesta este reglementat prin art.1774 C.civ. Astfel, creditorul nu a descris, în contractul de constituire a ipotecii, imobilul ce urma să constituie garanție, nefiind determinate material apartamentele ce au fost avute în vedere drept garanție reală.

Mai mult, nu s-a făcut referire la terenul de sub construcție și la regimul juridic al acestuia, așa încât imobilul nici nu este suficient individualizat. Pârâta a arătat că a preluat creanța debitorului cedat de la B. A. și că, la licitația organizată la data de 22 noiembrie 2002, imobilul ce face obiectul contractului de ipotecă a fost vândut la licitație. Reclamanții au devenit titulari ai dreptului de proprietate asupra imobilului menționat, prin cumpărare, în contractul de vânzare-cumpărare menționându-se expres că cele două apartamente cumpărate și terenul aferent urmează a forma o singură proprietate. Drept urmare, mențiunile din contractul de ipotecă sunt suficiente pentru a determina și individualiza imobilul ce face obiectul ipotecii, conform art.1774 C. civ.

S-a mai susținut că nu există o regulă ca terenul să aibă regimul juridic al construcției, rămânând la latitudinea creditorului dacă să constituie ipotecă și asupra acestuia sau numai asupra construcției. La data de 19 februarie 2003, SC C. 2000 SRL a formulat cerere de intervenție accesorie în interesul pârâtei, motivându-și interesul pe calitatea sa de adjudecatară a licitației organizate la 22 noiembrie 2002, privind imobilul menționat. Prin concluziile scrise, depuse la data de 2 iunie 2003, reclamanții au arătat că delegația împuternicitului B. A. de a semna contractul de ipotecă este emisă la 8 luni după autentificarea contractului, împrejurare în raport cu care contractul de ipotecă este fals.

Ulterior aceștia au făcut declarație de înscriere în fals. Curtea de Apel București, Secția a VI-a comercială, prin sentința civilă nr.55 din 24 martie 2004, a respins cererea, ca neîntemeiată, reținând că la data de 9 ianuarie 1995 a fost constituită ipoteca convențională menționată. Creanța a fost cesionată pârâtei de către creditoarea B. A.. În vederea recuperării debitului, pârâta a declanșat procedura executării silite. Imobilul a fost scos la licitație, fiind adjudecat de intervenientă. Din contractul de ipotecă supus examinării rezultă că imobilul este identificat, prin descrierea acestuia și prin situația exactă a imobilului, așa încât nu se confirmă susținerea privind încheierea contractului cu încălcarea dispozițiilor art.1774 C.civ.

Totodată, specializarea gajului ipotecar a fost realizată și sub aspectul creanței garantate. S-a mai reținut că nu au aptitudinea infirmării situației menționate prezentarea de către reclamanți a actului de dezmembrământ autentificat la data de 18 decembrie 2002 și a raportului de expertiză extrajudiciară. Instanța a mai reținut, cu referire la falsul invocat de reclamanți,că în cuprinsul contractului de ipotecă s-a strecurat o eroare, delegația împuternicitului fiind în realitate emisă la data de 9 ianuarie 1995. Totodată, în raport cu dispozițiile art.34 din Decretul nr.31/1954 și art.58 alin.(2) din Legea nr.36/1995, respectiv art.1536 C.civ. delegația menționată nu trebuia să îmbrace forma autentică.

Celelalte susțineri ale reclamanților nu sunt confirmate de actele dosarului. Împotriva hotărârii primei instanțe, reclamanții au declarat recurs, susținând că hotărârea atacată este supusă cazului de casare prevăzut de art.304 pct.5 C. proc. civ., cu referire la împrejurarea că tardivitatea completării acțiunii nu a fost pusă în discuția părților. Sentința atacată este supusă și cazului de modificare prevăzut în art.304 pct.7 C. proc. civ., sub aspectul criticilor că hotărârea cuprinde motive contradictorii, cu referire la împrejurarea examinării cauzelor de nulitate apreciate ca tardiv formulate iar concluziile instanței privind structura imobilului sunt străine de natura pricinii. Totodată, reclamanții susțin că hotărârea atacată este supusă și cazului de modificare prevăzut de art.304 pct.9 C. proc.

civ. cu referire la aplicarea greșită a dispozițiilor art.132 C. proc. civ., art.34 din Decretul nr.31/1954, art.49 lit.f9, art.52 și art.58 din Legea nr.36/1995, art.180 C. proc. civ. Recursul este fondat Contractul de ipotecă cu privire la care se cere constatarea nulității privește un bun comun, este semnat de reclamant, în nume propriu și ca mandatar al reclamantei, de asemenea titulară a dreptului de proprietate asupra imobilului, bun comun. Reclamanta contestă că și-ar fi dat consimțământul la încheierea contractului de ipotecă. Cum contractul de ipotecă, prin efectele pe care le produce, intră în categoria actelor de înstrăinare, consimțământul reclamantei urma a fi examinat prin prisma dispozițiilor art.35 C. fam., care instituie o interdicție de înstrăinare sau grevare a bunurilor comune fără consimțământul celuilalt soț.

Prima instanță a apreciat că acest consimțământ este dovedit de procura dată de către reclamantă soțului său. Procura constituie într-adevăr înscrisul constatator al contractului de mandat. Din punct de vedere al întinderii puterilor mandatarului, mandatul este, după caz, special sau general. Mandatul este special, atunci când este dat numai pentru îndeplinirea unui act juridic anume sau pentru îndeplinirea unor astfel de acte precis determinate. În acest caz, procura cuprinde enumerarea limitativă a puterilor conferite mandatarului. Mandatul este general ori de câte ori mandatarul este împuternicit cu puteri depline să îndeplinească orice acte folositoare mandantului. Un asemenea mandat este valabil numai pentru actele de administrare.

Drept urmare, în privința actelor de înstrăinare, de ipotecare ca și a altor acte ce depășesc administrarea obișnuită a bunurilor comune este necesar un mandat special. În acest sens sunt dispozițiile art.1535 și art.1536 C. civ. Or, procura invocată ca temei al puterilor conferite reclamantului M.I., în calitate de mandatar, de către reclamanta M.A., în calitate de mandant, nu îndeplinește condițiile prevăzute în art.1536 alin.(2) C. civ. pentru a fi calificat ca mandat special, apt a valida contractul de ipotecă. Drept urmare, fiind semnat în temeiul unui mandat general, inapt a valida un act de înstrăinare, contractul de ipotecă este lovit de nulitate, recursul fiind întemeiat sub aspectul acestei critici.

În consecință, recursul a fost admis în sensul admiterii acțiunii de constatare a nulității absolute a contractului de ipotecă și anulării licitației din 22 noiembrie 2002. Cererea de intervenție în interesul pârâtei a fost respinsă.