Decizia nr. 3138/2012 — ÎCCJ, Secția a II-a civilă — Contract de închiriere. Obligația de plată a chiriei supusă unei condiții suspensive pur potestative care depinde de voința chiriașului

Prin acțiunea introductivă de instanță, înregistrată la data de 16 august 2006 pe rolul Tribunalului Bihor, reclamanta SC M.G. SRL a solicitat în contradictoriu cu pârâta SC J.Q.G. SRL ca prin hotărârea instanței să se dispună următoarele: - obligarea pârâtei la efectuarea reparațiilor necesare la bunurile ce constituie obiectul contractului de închiriere încheiat la 15 august 2005, respectiv etanșeizarea intrărilor în clădire, repararea acoperișului, finisarea pardoselii și zidurilor neterminate, remedierea defecțiunilor existente la utilajul ,,Moara de furaje” care să permită utilizarea completă a acestuia; - obligarea pârâtei la predarea și punerea în funcțiune a obiectului contractului de închiriere constând în utilajele de morărit cu clădirile aferente și a unui autocamion pentru transport; - obligarea pârâtei la plata de daune-interese moratorii de 1.000 euro, în echivalent în lei pentru fiecare zi de întârziere de la data de 13 iunie 2006 și până la data executării obligațiilor. În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că, în calitate de chiriaș, a încheiat cu pârâta locator, la data de 15 august 2005, un contract de închiriere având ca obiect darea în folosință de către locator a utilajelor de morărit complet-moară de furaje – cu clădirile aferente, durata contractului fiind de 20 de ani. A susținut reclamanta că prețul chiriei a fost stabilit la 2.000 euro plus TVA /lună pe primii trei ani de locațiune, părțile convenind prin clauza de la art. V pct. 5.2 din contract, astfel cum a fost menționată și în procesul-verbal de predare-primire a bunurilor ce constituie obiectul contractului încheiat la 23 februarie 2006, ca plata chiriei să se facă de la data funcționării efective a bunurilor. Potrivit reclamantei, după încheierea procesului verbal de predare-primire a bunurilor urma să se încheie procesul-verbal de predare în funcțiune a obiectului contractului, termenul de predare în funcțiune fiind determinat de pretențiile sale asupra stării bunurilor. Totodată, reclamanta a arătat că, deși a notificat la 7 iunie 2006 pe pârâtă să procedeze la remedierea defecțiunilor existente la utilaje și construcții, aceasta nu a dat curs solicitării, conduită care a generat efecte de natură a aduce prejudicii patrimoniului societății, prejudicii cuantificate prin cererea precizatoare la suma de 364.800 euro. În cauză pârâta SC J.Q.G. SRL a formulat întâmpinare și cerere reconvențională prin care a solicitat următoarele: Pe cale de excepție a invocat insuficienta timbrare a capătului de cerere privind daunele-interese cuantificate de reclamantă la 2.897.044,68 lei precum și neîndeplinirea procedurii concilierii prealabile în raport de dispozițiile art. 720 1 C. proc. civ. Sub aspect reconvențional pârâta a solicitat, în principal, constatarea nulității absolute a contractului de închiriere încheiat la 15 august 2005, obligarea reclamantei să readucă în stare de funcționare utilajul ,,Moara de furaj”, predarea acestuia și a posesiei clădirilor cu consecința radierii notării contractului de închiriere din Cartea funciară; obligarea reclamantei la plata sumei de 30.780 euro cu titlu de daune. În subsidiar, pârâta a solicitat rezilierea contractului de închiriere cu obligarea reclamantei să readucă în stare de funcționare utilajul de morărit și să predea bunurile ce au făcut obiectul închirierii locatorului. Potrivit pârâtei, contractul de închiriere este afectat de o condiție potestativă pură din partea reclamantei în raport de clauza de la art. 5.2 din contract care stabilește că termenul de predare în funcțiune a utilajului de morărit va fi determinat de pretențiile chiriașului asupra stării bunului, astfel încât îndeplinirea obligației depinde exclusiv de voința acestuia. A susținut pârâta că reclamanta nu are interesul să recunoască punerea în funcțiune a utilajului, întrucât i-ar reveni obligația de plată a chiriei, interesul său fiind de a invoca existența unor pretinse neregularități de funcționare decurgând din clauza de la art. 5.

A mai arătat pârâta că utilajul de morărit a fost predat în stare de funcționare, fiind folosit de reclamantă câteva luni, cu personal necalificat și efectuând transformări neautorizate ceea ce a dus la apariția unor defecțiuni a căror remediere a impus apelarea de către proprietar la serviciile unor specialiști cheltuielile suportate însumând 30.780 euro, sumă ce se impune a fi plătită de reclamantă cu titlu de daune interese. 2. Prin sentința comercială nr. 611 din 24 iunie 2009, Tribunalul Bihor a admis în parte cererea principală modificată formulată de reclamantă și a obligat pârâta să procedeze la efectuarea următoarelor lucrări: etanșeizarea intrărilor, repararea acoperișului, finisarea pardoselii și a zidurilor, amenajarea de vestiare și grupuri sanitare destinate activității de morărit precum și predarea în stare de funcționare a unui autocamion. Cererea reconvențională formulată de pârâtă a fost respinsă ca nefondată. Prima instanță a reținut din analiza probelor administrate, respectiv înscrisuri, interogatorii, martori propuși de ambele părți și expertize de specialitate respectiv expertiză contabilă, expertiză în construcții și expertiză tehnică cu privire la starea utilajului de morărit și a capacității de producție, în fapt și în drept următoarele: Prin contractul de închiriere încheiat la 15 august 2005, pârâta s-a obligat să transmită reclamantei în folosință utilajul de morărit complet denumit – ,,Moara de furaje” cu clădirile aferente și un autoturism, pentru o chirie lunară de 2.000 euro în primii trei ani de locațiune. Părțile au stabilit prin contract că pârâta va preda reclamantei bunurile închiriate în baza unui proces-verbal în care se va menționa temeiul de predare în funcțiune, termen ce va fi determinat de către pretențiile chiriașului asupra stării bunului. Cu privire la îndeplinirea obligației principale a pârâtei locator de predare a bunurilor închiriate într-o stare corespunzătoare destinației lor, instanța se raportează la fiecare categorie de bunuri, constatând că în ce privește instalația de morărit aceasta a fost predată la data încheierii contractului în august 2005 în stare de funcționare, recepția făcându-se în prezența reprezentantului reclamantei. A reținut prima instanță, sub acest aspect, că în vara anului 2006 instalația a fost folosită de reclamantă, situație constatată personal de martorii audiați în cauză care au participat la realizarea întregului flux tehnologic finalizat cu vânzarea unor cantități de produs finit către diverși beneficiari. În opinia primei instanțe, această stare de fapt este confirmată de înscrisurile administrate în cauză, respectiv procesul-verbal din 28 august 2006 încheiat de cele două părți, care atestă că defecțiunile existente la acel moment, remediate de cei doi specialiști olandezi, chemați de pârâtă, s-au datorat unor intervenții neautorizate la instalația de morărit. Potrivit instanței, în condițiile în care s-a realizat predarea faptică a utilajului către reclamantă, nefuncționalitatea atestată prin concluziile expertizelor tehnice, realizate la 26 ianuarie 2007 și respectiv 28 februarie 2007, nu îi este imputabilă pârâtei care și-a îndeplinit întocmai obligația de predare a bunului asumat prin contract. Referitor la celelalte bunuri, prima instanță a constatat că imobilul necesită o serie de reparații pentru a fi adus la standardul impus de lege, reparații care cad în sarcina locatorului, conform art. 969, 1420 pct. 2 și 1421 C. civ. Cu privire la respingerea cererii reconvenționale formulată de pârâtă, prima instanță a apreciat că obligația asumată prin clauza de la art. 5.2 din contract conform căreia termenul de punere în funcțiune va fi determinat de pretențiile locatarului asupra stării bunului, nu este afectată de o condiție suspensivă, pură și simplă deoarece producerea efectelor contractului nu depinde în mod exclusiv și unilateral de voința arbitrară a reclamantei, ci și de atitudinea pârâtei constând în realizarea întocmai a obligației asumate. Referitor la daunele interese pretinse de reclamantă, prima instanță a reținut că imposibilitatea realizării cantității de produs finit la care societatea s-a angajat față de diverși beneficiari, nu poate fi imputată pârâtei, deoarece starea tehnică a instalației de morărit, respectiv nefuncționalitatea ei s-a datorat modului defectuos în care a fost folosită de către reclamantă ulterior predării de către pârâtă. II Apelul. Decizia pronunțată de instanța de control judiciar Curtea de Apel Oradea la 21 iunie 2011.

Împotriva sentinței fondului au declarat apel ambele părți pentru motive de nelegalitate și netemeinicie. Reclamanta a solicitat schimbarea în parte a sentinței și obligarea pârâtei la efectuarea reparațiilor necesare la utilajul închiriat, punerea și predarea în funcțiune a obiectului contractului, precum și obligarea pârâtei la plata despăgubirilor solicitate ca urmare a imposibilității de onorare a obligației asumate față de partenerul extern. Pârâta a criticat sentința sub aspectul dezlegării date pe excepția lipsei procedurii prealabile, cât și pe fond, arătând că a pus la dispoziția reclamantei moara în funcțiune, aspect confirmat de probele administrate care atestă că reclamanta a derulat activitatea de producție. În cererea reconvențională pârâta a susținut că în raport de dispozițiile art. 1010 C. civ. contractul de închiriere este afectat de o condiție potestativă pură a cărei realizare depinde exclusiv de voința reclamantei ceea ce impunea soluția constatării nulității sale. Prin decizia nr. 65 din 21 iunie 2011, instanța de control judiciar a respins ca nefondat apelul declarat de pârâtă și a admis ca nefondat apelul reclamantei cu consecința schimbării în parte a sentinței fondului în sensul obligării pârâtei la remedierea utilajului „moara de furaje” și la predarea și punerea în funcțiune a obiectului contractului de închiriere constând în moara de furaje cu clădirile aferente; a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 2.539.164,60 lei cu titlu de beneficiu nerealizat pe perioada 13 iunie 2006 – 30 iunie 2008 și în continuare suma de 4.864,30 lei pe zi de întârziere până la îndeplinirea efectivă a obligației de predare în funcțiune a bunurilor închiriate. Cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata sumei de 300.000 euro cu titlu de despăgubiri a fost respinsă. Pentru a hotărî astfel, curtea de apel a constatat că părțile au stabilit prin contractul de închiriere încheiat la 15 august 2005 ca pârâta locator să predea chiriașului bunurile închiriate, respectiv moara de furaje cu clădirile aferente în baza unui proces-verbal în care se va menționa termenul de predare în funcțiune, termen ce va fi determinat de pretențiile chiriașului asupra stării bunurilor ce fac obiectul contractului. Că la data de 15 august 2005 părțile au încheiat și procesul-verbal de predare-primire a bunurilor închiriate, stabilind că plata chiriei de către locatar se va face de la data funcționării efective a bunurilor. Sub acest aspect, curtea de apel a constatat că locatorul nu a predat chiriașului utilajul de morărit în funcțiune în condițiile stabilite prin art. 5.2 din contract. Instanța și-a întemeiat concluzia pe procesele verbale încheiate de cele două părți la 7 iulie 2006, 28 august 2006, 16 octombrie 2006 și 19 octombrie 2006, care atestă existența unor defecțiuni la utilaj și înțelegerea părților cu privire la remedierea lor de către locator până la 30 noiembrie 2006. Totodată, instanța de apel are în vedere răspunsul la interogatoriu luat pârâtei precum și concluziile rapoartelor de expertiză administrate atât în fața primei instanțe, cât și în apel. Referitor la probele testimoniale administrate în cauză, instanța a reținut declarația martorului D.F., propus de reclamantă, care a declarat că la data de 7 iulie 2006 cu ocazia întâlnirii părților pentru constatarea defecțiunilor moara nu funcționa. Depozițiile martorilor propuși de pârâtă sunt înlăturate de instanță ca neconcludente sau îndoielnice față de recunoașterea pârâtei în procesul-verbal din 19 octombrie 2006 în sensul existenței unor defecțiuni datorită cărora nu s-a încheiat procesul-verbal de predare-primire în funcțiune. Referitor la expertizele judiciare dispuse în cauză instanța a apreciat că, deși ele exprimă concluziile experților la momentul efectuării acestora, în raport de întregul material probator din dosar rezultă indubitabil că utilajul de morărit nu a funcționat corespunzător scopului urmărit de locatar, ceea ce impune admiterea cererii reclamantei și, în ceea ce privește obligarea pârâtei, la remedierea utilajului închiriat și la predarea și punerea în funcțiune a obiectului contractului constând în moara de furaje cu clădirile aferente. Cererea reclamantei de acordare a despăgubirilor solicitate pentru beneficiul nerealizat a fost apreciată de instanță ca întemeiată, la determinarea cuantumului prejudiciului instanța având în vedere procesul-verbal încheiat de părți la 16 octombrie 2006 prin care au stabilit că nefinalizarea reparațiilor la moară până la 19 octombrie 2006 obligă pe locator la plata de daune de 1.000 euro/zi de la data punerii în întârziere, respectiv 13 iunie 2006, precum și concluziile expertizei contabile și contraexpertizei contabile care au stabilit că beneficiul nerealizat în perioada 13 iunie 2006 – 30 iunie 2008 este de 2.539.164,60 lei, față de valoarea profitului zilnic brut din activitatea de morărit de 4.864,30 lei. În raport de concluzia reținută de instanță, conform căreia moara nu a fost predată în funcțiune chiriașului potrivit scopului pe care l-a avut în vedere la încheierea contractului, apelul pârâtei sub acest aspect a fost apreciat ca nefondat. Și criticile pârâtei cu privire la modul de soluționare a cererii reconvenționale, respectiv constatarea nulității contractului afectat de o condiție pur potestativă, au fost apreciate de instanța de apel ca nefondate. Confirmând dezlegarea fondului, instanța de apel a precizat că, condiția, ca modalitate a actului juridic, afectează însăși existența actului, iar în speță contractul s-a născut prin manifestarea acordului de voință al părților care s-a materializat prin semnarea contractului de către părți, punerea în funcțiune și plata chiriei, fiind aspecte care vizează executarea contractului, astfel că nu pot fi incidente prevederile art. 1010 C. civ. III. Recursul – Motivele de recurs. Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, pârâta SC J.Q.G. SRL, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul respingerii apelului declarat de reclamantă și admiterii apelului pârâtei cu consecința respingerii acțiunii principale precizată și admiterea cererii reconvenționale astfel cum a fost formulată. Recurenta și-a întemeiat în drept criticile aduse deciziei atacate pe motivele de nelegalitate reglementate de art. 304 pct. 5, pct. 7, pct. 8 și pct. 9 C. proc. civ. Argumentele recurentei în dezvoltarea motivelor de recurs, astfel cum au fost sistematizate prin notele de concluzii depuse la termenul din data de 29 mai 2012, sub aspectul încadrării criticilor în ipotezele reglementate de art. 304 C. proc. civ. și al expunerii lor într-o anumită ordine logico-juridică, au vizat, în sinteză, următoarele:

Motivul reglementat de art. 304 pct. 5 C. proc. civ. Recurenta a invocat excepția neefectuării procedurii prealabile a concilierii directe cu privire la pretențiile de despăgubiri admise prin decizia recurată, respectiv beneficiu nerealizat, în condițiile în care prin cererea inițială și invitația la conciliere s-a solicitat obligarea la plata unor daune-interese moratorii de 1.000 euro pe zi de întârziere. A susținut recurenta că numai prin încheierea din 17 octombrie 2007 se aduc în discuție împrejurări neinvocate prin cererea de chemare în judecată cu privire la daunele-interese derivând în capacitatea de producție a utilajului și prețul mediu de vânzare al produselor, cu privire la care formalitatea prevăzută de art. 720 C. proc. civ. nu a fost îndeplinită.

Încălcarea dispozițiilor art. 105 alin. (2) C. proc. civ. prin valorificarea celor două rapoarte de expertiză contabilă de către instanța de apel, care a admis pretenția privind beneficiul nerealizat în condițiile în care prima instanță, prin încheierea de ședință din 24 septembrie 2008, a decăzut societatea pârâtă din proba cu contraexpertiza contabilă încuviințată, probă pe care reclamanta nu și-a însușit-o în temeiul art. 168 alin. (3) C. proc. civ. A susținut recurenta că sancțiunea decăderii aplicată de prima instanță impunea înlăturarea raportului depus ulterior informării experților cu privire la această situație, astfel încât instanța de apel nu putea să se sprijine în soluționarea cererii de despăgubiri pe o probă care nu a fost legal administrată. Cu privire la acest aspect recurenta a mai arătat că procesul-verbal din 16 octombrie 2006, reținut de instanța de apel ca temei al despăgubirilor acordate, a fost încheiat după introducerea cererii de chemare în judecată astfel că nu putea constitui cauza debemus a pretențiilor și ca atare instanța de apel a acordat pretenții nedovedite.

Cu privire la motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. – recurenta a susținut că decizia recurată nu a respectat principiul forței obligatorii a contractului, interpretarea clauzelor acestuia dată de instanță relevă o denaturare prin ignorarea regulilor legale de interpretare. Potrivit recurentei în condițiile în care art. 4.2. din contract prevede expres că obligația de plată a chiriei curge începând cu data semnării procesului-verbal de predare-primire, iar instanțele consideră că „relația contractuală a intrat în vigoare la data predării bunurilor închiriate”, concluzia instanței de apel, potrivit căreia utilajul nu a fost predat în funcțiune, în condițiile din art. 5.2 din contract, denaturează grav, prin interpretare, contractul. În continuarea argumentelor, recurenta a arătat că echivalarea judiciară a necesității unor reparații și remedieri cu nepredarea utilajelor de morărit în stare de funcțiune este incorectă și ignoră probatoriul complex administrat, din care rezultă că moara a fost predată în stare de funcțiune la momentul încheierii contractului, a funcționat, și a fost deteriorată ulterior printr-o utilizare necorespunzătoare. Potrivit recurentei, considerentele prin care probele sunt înlăturate cu argumentul generic al conținutului lor îndoielnic, reflectă încălcarea regulilor privind interpretarea corectă a probatoriului și încălcarea obligației de motivare completă. Subsumat aceluiași motiv, recurenta a arătat că soluția de acordare a daunelor interese este nelegală deoarece locatarul a solicitat remedierea defecțiunilor, potrivit art. 7.2 din contract, ceea ce exclude aplicarea art. 7.1, respectiv rezilierea cu daune-interese.

Potrivit recurentei, instanțele de fond au ignorat faptul că actul pe care se bazează cererea principală, contractul de închiriere s-a încheiat la 15 august 2005, când reclamanta era în curs de constituire, fiind înființată în data de 27 septembrie 2005. În consecință, a susținut recurenta, persoana juridică SC M.G. SRL nu există în circuitul civil, neavând capacitate de folosință, actul încheiat fiind nul absolut, deoarece capacitatea de folosință anticipată îi conferea numai dreptul să își asume obligații legate doar de înființarea persoanei juridice.

Cu privire la motivul reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta a arătat că motivarea instanței cu privire la prejudiciu este specifică unei răspunderi delictuale, străină de natura pricinii, întemeiată și răspunderea contractuală. Totodată, recurenta evocă și contradicții, în opinia sa, din motivarea deciziei, care, pe de o parte, recunoaște ca fondate parțial criticile din apel cu privire la achitarea contravalorii prejudiciului produs locatorului privind pretențiile de readucere a morii în stare de funcționare, iar, pe de altă parte, apreciază că pretenția este nefondată deoarece moara nu a fost predată în funcțiune de la încheierea contractului.

Sub un ultim aspect, subsumat motivului prevăzut de art. 304 pct. 8 și pct. 9 C. proc. civ., recurenta a susținut că au fost greșit interpretate și aplicate prevederile art. 977, 983 C. civ. și art. 1010 C. civ. cu privire la clauza din art. 5.2 din contractul părților, ce cuprinde o condiție pur potestativă din partea chiriașului cu privire la îndeplinirea obligației sale de preluare a bunului închiriat. În speță, a arătat recurenta, formularea din art. 5.2 depășește situația juridică normală prevăzută de art. 1241 alin. (1) C. civ., respectiv „predarea bunurilor într-o stare corespunzătoare destinației pentru care au fost închiriate”. Condiția, ca modalitate a actului juridic, nu poate fi raportată exclusiv la momentul încheierii contractului, așa cum au procedat instanțele, deoarece interesează actul juridic al executării obligațiilor ce revin locatorului (în speță obligația de predare), căreia îi corespunde obligația corelativă a chiriașului de preluare a bunului predat. A susținut recurenta că această ultimă obligație nu poate fi exercitată arbitrar și discreționar de locatar, deoarece se împiedică realizarea unui angajament juridic valabil prin subordonarea obligației voinței exclusive a celui obligat să preia bunul. În speță, obligația principală a chiriașului de a plăti chiria este una condiționată de momentul predării bunului în stare de funcțiune. Clauza din art. 5.2, care condiționează acest moment de ,,pretențiile chiriașului asupra stării bunurilor”, constituie o condiție suspensivă potestativă pură care determină nulitatea absolută a contractului, în aplicarea prevederilor art. 1010 C. civ.

Intimata reclamantă SC M.G. SRL a depus la data de 21 februarie 2012 concluzii scrise cu privire la motivele invocate de recurentă prin cererea de recurs, iar la data de 15 iunie 2012 supliment de concluzii scrise, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat. În esență, intimata a arătat că aspectele invocate cu privire la lipsa îndeplinirii procedurii prealabile nu sunt de natură să conducă la concluzia respingerii ca inadmisibilă a acțiunii, în condițiile în care recurenta nu a dat curs invitației la conciliere refuzând cu rea-credință să primească această invitație și nici nu a demonstrat vătămarea suferită. Referitor la decăderea din proba cu contraexpertiză contabilă urmare refuzului recurentei de a achita onorariu de expert intimata arată că experții au depus lucrarea la dosar, devenind o probă câștigată cauzei, iar recurenta a fost dată în debit cu contravaloarea onorariului. Analizând aspectele privind nerespectarea forței obligatorii a contractului, intimata a susținut, în primul rând, că argumentele invocate nu se subsumează prevederilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ., iar, în al doilea rând, sunt neîntemeiate, deoarece scopul avut în vedere de chiriaș la momentul încheierii a fost acela de a utiliza moara în vederea obținerii de profit la capacitatea prevăzută în specificațiile tehnice ale utilajului. A arătat intimata că probele administrate atestă faptul că instalația de morărit nu a fost predată niciodată în stare de funcționare corespunzător specificațiilor tehnice și așteptărilor legitime ale chiriașului. Susținerile recurentei cu privire la faptul că moara a fost defectată de intimata sunt speculații, în opinia intimatei, care pentru a nu intra în discuții privind natura intervențiilor și contravaloarea acestora, s-a temut în mod legitim să efectueze reparațiile necesare pe propria cheltuială. Cu privire la efectele art. 7.2 din contract intimata a arătat că conținutul clauzei nu reprezintă o diminuare a răspunderii în condițiile în care există principiul general menționat la art. 7.1. Referitor la lipsa capacității de folosință a SC M.G. SRL intimata a arătat că actele încheiate de fondatori, reprezentanți legali în numele societății în curs de constituire, sunt pe deplin valabile, în acest sens fiind și prevederile art. 53 din Legea nr. 31/1990. Cu privire la efectele pur potestative ale art. 5.2 din contract, intimata a arătat că, clauza menționată nu instituie o condiție, ci un termen suspensiv, iar, pe de altă parte, chiar dacă s-ar considera că aceasta este o condiție, nu poate fi considerată pur potestativă din partea chiriașului. Stipularea unui termen pentru predarea bunurilor închiriate nefiind de natură să afecteze existența obligației, ci eventual momentul executării acesteia. În același sens, intimata a arătat că pretențiile chiriașului cu privire la starea bunurilor închiriate, în lipsa unei convenții exprese a părților, nu pot decât să se subsumeze limitelor impuse de lege, respectiv art. 1421 C. civ., bunurile se află într-o stare corespunzătoare destinației în vederea căreia au fost închiriate. Concluzionând, intimata a solicitat respingerea recursului ca nefondat. Înalta Curte, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată, în raport de criticile formulate, a constatat că recursul este fondat, în limitele și pentru considerentele ce urmează: 1.1. Motivul de nelegalitate privind încălcarea formelor de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. (2) C. proc. civ., cu referire la neefectuarea procedurii prealabile a concilierii directe impusă de dispozițiile art. 720 1 C. proc. civ., nu subzistă. În cauză, deși invitația la conciliere transmisă de reclamantă pârâtei pentru data de 21 iulie 2006 nu cuprinde nicio mențiune cu privire la pretențiile sale patrimoniale, respectiv plata unor daune-interese, temeiul legal și actele doveditoare, obligatorie potrivit textului de lege, invocarea acestei neregularități de către pârâtă, la data de 7 mai 2008, după comunicarea înscrisurilor și administrarea de probatorii, respectiv după ce prima instanță, rămânând în pronunțare, repune cauza pe rol în vederea completării probatoriilor, nu poate conduce la aplicarea sancțiunii prevăzute de art. 105 alin. (2) C. proc. civ. deoarece vătămarea părții se prezumă că s-a acoperit prin luarea la cunoștință a pretențiilor. Nerespectarea cerințelor impuse de art. 720 1 C. proc. civ. constituie un veritabil fine de neprimire, cu consecința respingerii acțiunii ca prematură, numai în măsura în care neregularitatea era invocată de pârâtă la prima zi de înfățișare, 8 noiembrie 2006, or, din cuprinsul încheierii de ședință din acea dată nu rezultă că pârâta s-a prevalat de neîndeplinirea procedurii concilierii directe. Cu privire la acest aspect, argumentul intimatei-reclamante în sensul că pârâta nu a dat curs invitației, refuzând cu rea-credință să o primească și, prin urmare, concilierea indiferent de conținutul convocării ar fi fost fără rezultat, este lipsit de relevanță juridică, deoarece, după art. 720 1 C. proc. civ., obligația cu privire la convocarea la conciliere și conținutul acesteia revine reclamantului, iar respectarea procedurii nu este condiționată de prezența sau refuzul pârâtului. Însă, în măsura în care pârâtul nu invocă la debutul procesului neregularitatea convocării, după luarea la cunoștință a pretențiilor, a înscrisurilor doveditoare și administrarea de probatorii, vătămarea nu mai subzistă față de scopul avut în vedere la reglementarea acestei proceduri și aceasta deoarece părțile pot oricând, în cursul derulării procesului, să rezolve pe cale amiabilă diferendul, total sau parțial. 1.2. Referitor la excepția lipsei capacității de folosință a reclamantei SC M.G. SRL la momentul încheierii contractului de închiriere, deoarece era în curs de constituire, susținerile recurentei sunt de asemenea neîntemeiate. Dispozițiile art. 53 din Legea nr. 31/1990 a societăților comerciale, în forma în vigoare de la data încheierii contractului, prevăd expres ipoteza în care actele juridice încheiate de fondatori, reprezentanții legali, în numele societății în curs de constituire, sunt considerate a fi ale societății încă de la data încheierii lor, dacă au fost preluate de societate după ce a dobândit personalitate juridică, iar în cauză ratificarea, preluarea contractului după înmatriculare rezultă din însăși faptul introducerii cererii de chemare în judecată în temeiul contractului încheiat la 15 august 2005. Actele doveditoare relevă că societatea reclamantă a fost înregistrată la O.R.C. de pe lângă Tribunalul Bihor conform Încheierii nr. IJ/1993 din 27 septembrie 2005 publicată în M. Of. din 26 octombrie 2005, iar acțiunea introductivă a fost înregistrată pe rolul primei instanțe la data de 16 august 2006. 1.3. Înalta Curte a găsit întemeiate criticile recurentei subsumate motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ., sub aspectul dezlegării date de instanța de apel pe fondul cauzei, atât în ce privește acțiunea principală, cât și cererea reconvențională, după cum urmează: Cu titlu preliminar, Înalta Curte a constatat că atât acțiunea principală cât și cererea reconvențională sunt fundamentate pe clauzele contractului de închiriere încheiat de părți la data de15 august 2005 prin care pârâta, locator, dă în folosință reclamantei un activ de producție, respectiv utilaje de morărit denumit de părți „Moara de furaje” cu clădirile aferente, pe o durată de 20 ani, contra unei chirii lunare de 2.000 euro plus TVA pentru primii trei ani de locațiune. Conform dreptului comun art. 1410 și urm. din vechiul Cod civil sub incidența căruia a fost încheiat contractul, elementele esențiale asupra căror părțile trebuie să cadă de acord sunt lucrul închiriat, durata și plata unei chirii. Dispozițiile cuprinse în codul civil detaliază drepturile și obligațiile părților, respectiv obligația locatorului de predare a lucrului închiriat, de întreținere și garanția de folosință netulburată prin fapta unui terț sau a locatorului (art. 1420). În ce privește pe locatar plata chiriei este obligația esențială ce cade în sarcina sa, deoarece fără chirie nu există locațiune, la care se adaugă obligația de a utiliza lucrul ca un bun proprietar (să nu comită abuzuri de folosință) și să respecte destinația din contract (art. 1429). 1.4. În cauză, părțile și-au reglementat drepturile și obligațiile lor în sensul dispozițiilor din dreptul comun, singura stipulație particulară fiind cea înscrisă în clauza de la art. 5.2 care are următorul conținut: „Locatorul va preda chiriașului bunurile închiriate pe bază de proces-verbal de predare-primire în care se va menționa termenul de predare în funcțiune. Acest termen va fi determinat de pretențiile chiriașului asupra stării bunurilor ce fac obiectul prezentului contract”. Înalta Curte a reținut, totodată, ca element relevant sub aspectul situației de fapt statuată de instanțele devolutive că predarea bunului închiriat, respectiv Moara de furaje cu accesoriile sale (clădiri aferente, spații de depozitare), s-a realizat la 15 august 2005, data încheierii contractului de închiriere, fiind consemnată în procesul-verbal de predare-primire subscris de reprezentanții celor două părți. În acest proces-verbal părțile nu au prevăzut un termen de punere în funcțiune și nu au consemnat nici o mențiune cu privire la starea bunului utilaj și construcții. Singura mențiune vizează plata chiriei din data funcționării efective și dreptul chiriașului ca din momentul predării să își exercite drepturile contractuale, fără alte acorduri scrise ale locatorului, considerând acordul dat . În sfârșit, Curtea observă că acțiunea introductivă formulată de reclamant a fost înregistrată pe rolul primei instanțe la un an după predarea efectivă a bunului închiriat (16 august 2006), având ca obiect obligarea locatorului la efectuarea reparațiilor necesare la bunurile închiriate, clădiri și utilaje și predarea și punerea în funcțiune a obiectului contractului. Acțiunea introductivă a fost precedată de o notificare transmisă locatorului purtând data de 7 iunie 2006, prin care chiriașul aduce la cunoștința locatorului că nu este de acord cu plata chiriei facturate în data de 9 mai 2006 și 11 mai 2006 deoarece nu s-a întocmit procesul-verbal de predare-primire în care să se menționeze termenul de predare în funcțiune, termen determinat de pretențiile chiriașului asupra stării bunurilor, iar bunurile închiriate necesită reparații capitale care cad în sarcina locatorului, deficiențele enumerate existând la data de 11 mai 2006, data emiterii facturilor de chirie. O primă concluzie pe care Înalta Curte a reținut-o din aceste circumstanțe factuale necontestate este aceea că locatorul și-a îndeplinit obligația esențială de predare a obiectului închirierii la data de 15 august 2005, dată de la care locatarul se află în posesia lucrului închiriat în mod continuu și nestânjenit de locator. Lipsa oricăror mențiuni din cuprinsul procesului-verbal de predare cu privire la starea bunului sau necesitatea unor reparații impun concluzia ca bunul la data predării era în stare corespunzătoare de funcțiune, conform destinației sale de activ de producție. În alte cuvinte, în tăcerea părților se aplică dispozițiile corespunzătoare din Codul civil, respectiv art. 1421. Ultima mențiune din procesul verbal de predare potrivit căreia de la data predării locatarul este în drept să folosească bunul conform contractului, coroborată cu introducerea acțiunii în justiție la un an de la luarea în posesie a bunului reprezintă în opinia Curții argumente logico juridice care vin în sprijinul concluziei că bunul a fost predat în stare de funcționare. În cauză, instanța de apel, deși schimbă soluția fondului sub acest aspect, cu consecința admiterii acțiunii introductive, argumentele aduse în sprijinul soluției astfel adoptate sunt lipsite de fundament legal și factual. Obligația locatorului de a efectua reparațiile necesare bunului, după predare și folosirea efectivă a bunului de locatar în condițiile în care la data predării părțile nu au prevăzut nici o minimă mențiune cu privire la existența și necesitatea acestor reparații, semnifică o aplicare greșită a dispozițiilor legale susmenționate și a clauzelor contractului în sensul art. 969 C. civ. Necesitatea unor remedieri și reparații necesare, adusă de reclamantă la cunoștința locatorului la un an de la luarea în posesie a bunului, nu putea fi constatată decât prin utilizarea bunului în această perioadă conform destinației sale având în vedere și faptul că în situația activelor de producție uzura este mai accentuată. Din perspectiva motivului reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. argumentul instanței de apel potrivit căruia „este posibil ca moara să fi funcționat sporadic, însă dat fiind deficiențele apărute începând cu momentul încheierii contractului este evident că reclamantul nu și-a putut realiza scopul avut în vedere, ceea ce l-a determinat să nu încheie procesul-verbal de primire în folosință”, este contrar celor reținute în debutul considerentelor, în sensul că locatorul a predat chiriașului bunurile ce formează obiectul contractului la 15 august 2005 și denotă un raționament logico juridic inadecvat circumstanțelor de fapt și de drept ale cauzei. În măsura în care locatorul și-a îndeplinit obligația de predare a bunurilor, iar chiriașul a declarat expres că de la acea dată înțelege să folosească și să dispună de bunurile închiriate conform destinației acestora, invocarea unor defecțiuni și reparații după aproape un an de la preluarea bunurilor nu este de natură să mai pună în discuție nefuncționalitatea bunurilor la data predării, ci necesitatea unor reparații care cad în sarcina locatorului sau chiriașului conform clauzelor contractului. Chestiunea de a ști dacă defecțiunile și reparațiile aduse la cunoștința locatorului prin notificarea din 7 iunie 2006 provoacă o tulburare importantă chiriașului, care însă continuă să folosească bunul deoarece obligația de predare a fost executată, este esențială în dezlegarea cauzei. În alte cuvinte, în cauză, după predarea bunului și folosirea lui de către chiriaș acesta refuză să plătească chiria, susținând că bunul nu poate fi utilizat conform destinației sale atâta timp cât reparațiile nu sunt efectuate. Procesele-verbale încheiate de părți în legătură cu constatarea deficiențelor și remedierea lor sunt relevante și în ceea ce privește evaluarea conduitei de bună sau rea-credință a părților în respectarea obligațiilor contractuale asumate. Sub acest aspect, Curtea a constatat că instanța de apel examinează numai în parte procesele-verbale încheiate de cele două părți în perioada iulie 2006 – 1 noiembrie 2006, reținând că la 19 octombrie 2006 defecțiunile nu fuseseră remediate. Or, procesul verbal din 1 noiembrie 2006 încheiat în prezenta ambelor părți atestă că în urma remedierilor efectuate și a probelor s-a predat chiriașului moara în parametri funcționali. Deși acest proces-verbal se înscrie în succesiunea cronologică a demersurilor convenite de părți la 28 august 2006, respectiv efectuarea de reparații și finalizarea lor până la 30 noiembrie 2006, instanța de apel, pentru rațiuni care ne scapă în absența unei argumentări, nu îl analizează. Concluzia instanței în sensul că locatorul nu și-a respectat obligația asumată la 28 august 2006, constând în efectuarea de reparații și finalizarea lor până la 30 noiembrie 2006 apare astfel ca lipsite de o bază legală. În același sens, raportându-se exclusiv la procesul-verbal din 19 octombrie 2006, înlăturarea declarațiilor tuturor martorilor propuși de locator, inclusiv a celor doi experți olandezi care incontestabil au participat la efectuarea remedierilor, cu motivarea că veridicitatea afirmațiilor este îndoielnică, apare ca lipsită de obiectivitate în măsura în care probe relevante sunt trecute sub tăcere. Așa fiind, în condițiile în care locatarul a avut posesia și folosința bunului închiriat începând cu 15 august 2005, dată la care în procesul-verbal întocmit în condiții de contradictorialitate nu se consemnează existența unor defecțiuni care să facă bunul închiriat impropriu folosirii sale, iar defecțiunile semnalate la un an după luarea în posesie au fost remediate de proprietarul bunului în îndeplinirea obligației sale contractuale și legale de a face reparațiile necesare , concluzia instanței de apel în sensul obligării locatorului, la șase ani după încheierea procesului-verbal de predare-primire din 15 august 2006, să ,,predea și să pună în funcțiune obiectul contractului de închiriere” este nelegală în raport de modul în care locatorul și-a îndeplinit obligațiile esențiale ce-i revin, astfel cum atestă actele dosarului. Nesemnarea procesului-verbal de punere în funcțiune întocmit la 1 noiembrie 2006 de către locatar, care nu contestă că a fost prezent la încheierea sa, inexistența oricăror mențiuni sau obiecțiuni din partea sa cu privire la remedierile și probele efectuate care atestau funcționalitatea utilajului, denotă un refuz arbitrar și această conduită a fost avută în vedere de Curte în analiza clauzei de la art. 5.2 din contract, de care locatarul se prevalează și pe care își întemeiază demersul judiciar. 1.5. Soluționând cererea reconvențională a pârâtei ambele instanțe au apreciat că nu se impune constatarea nulității absolute a contractului pe considerentul că ar fi afectat de o condiție suspensivă pur potestativă din partea debitorului cu referire la clauza din art. 5.2 din contract și mențiunea din procesul-verbal de predare din 15 august 2005, parte integrantă a contractului, prin care s-a stabilit că termenul de predare în funcțiune va fi determinat de pretențiile chiriașului asupra stării bunurilor, urmând ca plata chiriei să se facă din data funcționării efective. Potrivit considerentelor, s-a reținut că prorogarea momentului plății chiriei de debitor până la data funcționării efective nu depinde în mod exclusiv de voința reclamantei, ci și de atitudinea pârâtei constând în realizarea obligației de predare. Cât privește pe reclamantă, referitor la această chestiune apărarea sa a fost în sensul calificării obligației ca fiind afectată de un termen suspensiv de care depinde executarea obligației de predare și, corelativ, începerea executării obligației de plată a chiriei. Criticile recurentei sub acest aspect sunt întemeiate, dezlegarea dată de instanțe cererii reconvenționale fiind rezultatul aplicării greșite a dispozițiilor legale incidente, cuprinse în Codul civil, Cartea a III-a - Despre obligații condiționale. După art. 1004 C. civ., condiția este modalitatea care supune însuși raportul dintre părți unei cauze de incertitudine făcând ca nașterea raportului să depindă de acel eveniment viitor și incert. De realizarea evenimentului viitor și incert, constitutiv de condiție suspensivă sau rezolutorie, depinde nu numai existența actului juridic, ci și eficacitatea sa, producerea sau încetarea retroactivă a efectelor actului. Ceea ce distinge în mod esențial termenul de condiție este caracterul lui de certitudine (art. 1022 C. civ.). Chiar și în ipoteza unui termen incert, această incertitudine nu are în vedere evenimentul la care părțile s-au gândit, care este viitor și sigur că se va întâmpla, incertitudinea are în vedere momentul când se va împlini. După art. 1010 C. civ., obligația este nulă când s-a contractat sub o condiție pur potestativă din partea celui ce se obligă, respectiv contractarea unei obligații subordonată arbitrariului debitorului, ceea ce echivalează cu neasumarea vreunei obligații. În sfârșit, condiția suspensivă pur potestativă nu împiedică raportul juridic să ia naștere, decât dacă se referă la o manifestare de voință ulterioară din partea celui ce se obligă și cu privire la prestația sa personală. Din textul art. 1010 C. civ. mai rezultă că este lovită de nulitate nu numai clauza ce cuprinde condiția pur potestativă, ci si actul juridic în totalitate, deoarece perfectarea actului este subordonată puterii exclusive a debitorului. Altfel spus, existența unei obligații nu poate valabil să depindă de puterea debitorului decât dacă această putere nu este arbitrară, iar de fiecare dată când un creditor este în întregime în puterea debitorului obligația este nulă pentru că angajamentul nu este serios. În contractele sinalagmatice, raționamentul este identic, condiția suspensivă pur potestativă este nulă, cu consecința nulității contractului pentru lipsă de cauză, dacă existența creanței creditorului depinde în întregime de voința debitorului său care ține creditorul la bunul său plac. Or, această ipoteză este pe deplin îndeplinita în cauză. Curtea a statuat deja că obligația locatarului de plată a chiriei este o obligație esențială de care depinde însăși existența contractului de locațiune, deoarece fără chirie nu există contract de închiriere. În același sens Curtea a constatat că bunul obiect al închirierii a fost predat locatorului în folosință și în funcțiune. Invocând clauza de la art. 5.2, respectiv nefuncționalitatea după exigențele sale pe care niciun moment nu le-a precizat, deși contractul s-a încheiat între profesioniști, locatarul a refuzat plata chiriei, facturată de către creditor la circa 8 luni după predarea în folosință a bunului. Deși obiecțiile locatarului cu privire la necesitatea unor remedieri, apărute în perioada cât a folosit bunul, au fost respectate de creditor în sensul efectuării remedierilor, refuzul locatarului de semnare a procesului-verbal de punere în funcțiune, fără nicio justificare obiectivă, semnifică subordonarea creanței creditorului în întregime voinței arbitrare a locatorului debitorul obligației de plată a chiriei. Concluzionând, Curtea a constatat că, contractul de închiriere convenit de părți este nul potrivit art. 1010 C. civ. ca efect al condiției suspensive pur potestative, ce conferă debitorului obligației de plată a chiriei putere arbitrară de a-și executa sau nu obligația. Convenția potrivit căreia plata chiriei este supusă condiției suspensive a punerii în funcțiune a utilajelor închiriate, după exigențele debitorului, fără să se stabilească aceste exigențe și un termen până la care să se realizeze, este nulă deoarece locatorul nu poate interveni în această privință, ,,pretențiile chiriașului asupra stării bunurilor țin exclusiv de voința sa, așa cum rezultă, cu forța evidenței, din circumstanțele cauzei. Altfel spus, condiția potestativă de la art. 5.2 din contract conferă locatarului puterea arbitrară de a nu-și executa obligația de plată a chiriei, deoarece, din redactarea clauzei nu rezultă niciun alt element obiectiv, extern de voința sa care să poată fi apreciat, cocontractantul fiind astfel expus în întregime voinței locatarului. Așa fiind, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) și (3) C. proc. civ., a admis recursul și a modificat decizia atacată în sensul admiterii apelului pârâtei și, în consecință, a respins acțiunea precizată și a admis cererea reconvențională formulată de pârâtă constatând nulitatea absolută a contractului de închiriere încheiat de părți la 15 august 2005 cu obligarea reclamantei să predea pârâtei utilajul și clădirile ce au făcut obiectul închirierii urmare repunerii părților în situația anterioară ca efect al constatării utilajului contractului. Pretențiile pârâtei cu privire la plata prejudiciului de 30.870 euro au fost respinse ca neîntemeiate în absența unor dovezi certe privind natura acestor cheltuieli și măsura în care au fost afectate lucrărilor de reparații determinate de modul defectuos în care a fost folosit bunul de locatar ulterior predării.