ÎCCJ, decizie (scj.ro #82927)

ÎCCJ, decizie (scj.ro #82927) (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Contract

de închiriere. Obligația de plată a chiriei supusă unei

condiții suspensive pur potestative care depinde de voința

chiriașului. Efecte

Cuprins pe materii:

Drept comercial. Contracte

Index alfabetic:

contract de închiriere

-

obligație pur potestativă

-

nulitate absolută

-

plata chiriei

C.

civ., art. 1004, art. 1010,  art. 1022

În

contractele sinalagmatice, condiția suspensivă pur potestativă

este nulă, cu consecința nulității contractului pentru

lipsă de cauză, dacă existența creanței creditorului

depinde în întregime de voința debitorului său care ține

creditorul la bunul său plac.

Prin

urmare, convenția potrivit căreia plata chiriei este supusă

condiției suspensive a punerii în funcțiune a bunurilor închiriate,

după exigențele debitorului - bunuri predate la momentul încheierii

contractului fără ca părțile să prevadă în

procesul-verbal de predare-primire vreo mențiune cu privire la

existența și necesitatea unor reparații – și fără

să se stabilească aceste exigențe și un termen până la

care să se realizeze, este nulă deoarece locatorul nu poate interveni

în această privință.

Secția a II-a

civilă, Decizia nr. 3138

din 12 iunie 2012

Notă:

In decizie au fost avute în vedere dispozițiile din vechiul

Cod civil

I

Obiectul cauzei și hotărârea pronunțată la data de 24

iunie 2009 de Tribunalul Bihor, ca primă instanță.

la data de 16 august 2006 pe rolul Tribunalului Bihor, reclamanta SC M.G. SRL a

solicitat în contradictoriu cu pârâta SC J.Q.G. SRL ca prin hotărârea

instanței să se dispună următoarele:

- obligarea pârâtei la efectuarea reparațiilor necesare la  bunurile

ce constituie obiectul contractului de închiriere încheiat la 15 august 2005,

respectiv etanșeizarea intrărilor în clădire, repararea

acoperișului, finisarea pardoselii și zidurilor neterminate,

remedierea  defecțiunilor existente la utilajul ,,Moara de furaje”

care să permită utilizarea completă a acestuia;

- obligarea pârâtei la predarea și punerea în funcțiune a obiectului

contractului de închiriere constând în utilajele de morărit cu

clădirile aferente și a unui autocamion pentru transport;

- obligarea pârâtei la plata de daune-interese moratorii de 1.000 euro, în

echivalent în lei pentru fiecare zi de întârziere de la data de 13 iunie 2006

și până la data executării obligațiilor.

În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că, în calitate de

chiriaș, a încheiat cu pârâta locator, la data de 15 august 2005, un

contract de închiriere având ca obiect darea în folosință de

către locator a utilajelor de morărit complet-moară de

furaje – cu clădirile aferente, durata contractului  fiind de 20 de

ani.

A susținut reclamanta că prețul chiriei a fost stabilit la 2.000

euro plus TVA /lună pe primii trei ani de locațiune,

părțile  convenind prin clauza de la art. V pct. 5.2 din

contract, astfel cum a fost menționată și în procesul-verbal de

predare-primire a bunurilor ce constituie obiectul contractului încheiat la 23

februarie 2006, ca plata chiriei să se facă de la data

funcționării efective a bunurilor.

Potrivit reclamantei, după încheierea procesului verbal de

predare-primire a bunurilor urma să se încheie procesul-verbal de predare

în funcțiune a obiectului contractului, termenul de predare în

funcțiune fiind determinat de pretențiile sale asupra stării

bunurilor.

Totodată, reclamanta a arătat că, deși a notificat la 7

iunie 2006 pe pârâtă să procedeze la remedierea defecțiunilor

existente la utilaje  și construcții, aceasta nu a dat curs

solicitării, conduită care a generat efecte de natură a aduce

prejudicii patrimoniului societății, prejudicii cuantificate prin

cererea precizatoare la suma de 364.800 euro.

În cauză pârâta SC J.Q.G. SRL a formulat întâmpinare și cerere

reconvențională prin care a solicitat următoarele:

Pe cale de excepție a invocat insuficienta  timbrare a capătului

de cerere privind daunele-interese cuantificate de reclamantă la

2.897.044,68 lei precum și neîndeplinirea procedurii concilierii

prealabile în raport de dispozițiile art. 720

1

C. proc. civ.

Sub aspect reconvențional pârâta a solicitat, în principal, constatarea

nulității absolute a contractului de închiriere încheiat la 15 august

2005, obligarea reclamantei să readucă în stare de funcționare

utilajul ,,Moara de furaj”, predarea acestuia și a posesiei

clădirilor cu consecința radierii notării contractului de

închiriere din Cartea funciară; obligarea reclamantei la plata sumei de

30.780 euro cu titlu de daune.

În subsidiar, pârâta a solicitat rezilierea contractului de închiriere  cu

obligarea reclamantei să readucă în stare de  funcționare

utilajul de morărit și să predea bunurile ce au făcut

obiectul închirierii locatorului.

Potrivit pârâtei, contractul de închiriere este afectat de o condiție

potestativă pură din partea reclamantei în raport de clauza de la

art. 5.2 din contract care stabilește că termenul de predare în

funcțiune a utilajului de morărit va fi determinat de

pretențiile chiriașului asupra stării bunului, astfel încât

îndeplinirea obligației depinde exclusiv de  voința acestuia.

A susținut pârâta că reclamanta nu are interesul să

recunoască punerea în funcțiune a utilajului, întrucât i-ar reveni

obligația de plată a chiriei, interesul său fiind de a invoca

existența unor pretinse neregularități de funcționare

decurgând din clauza de la art. 5.2.

A mai arătat pârâta că utilajul de morărit a fost predat în

stare de funcționare, fiind folosit de reclamantă câteva luni, cu

personal necalificat și efectuând transformări neautorizate ceea ce a

dus la  apariția unor defecțiuni a căror remediere  a

impus apelarea de către proprietar la serviciile  unor

specialiști cheltuielile suportate însumând 30.780 euro, sumă ce se

impune a fi plătită de reclamantă cu titlu de daune interese.

Bihor a admis în parte cererea principală modificată formulată

de reclamantă și a obligat pârâta să procedeze la efectuarea

următoarelor lucrări: etanșeizarea intrărilor, repararea

acoperișului, finisarea  pardoselii și a zidurilor,

amenajarea  de vestiare  și grupuri sanitare destinate

activității de morărit precum și predarea în stare de

funcționare a unui autocamion.

Cererea reconvențională formulată de pârâtă a fost

respinsă ca nefondată.

Prima instanță a reținut din analiza probelor administrate,

respectiv înscrisuri, interogatorii, martori propuși de ambele

părți și expertize de specialitate respectiv expertiză

contabilă, expertiză în construcții și expertiză

tehnică cu privire la starea utilajului de morărit și a

capacității de producție, în fapt și în drept

următoarele:

Prin contractul de închiriere încheiat la 15 august 2005,

pârâta    s-a obligat să transmită reclamantei în

folosință utilajul de morărit complet denumit – ,,Moara de

furaje” cu clădirile aferente și un autoturism, pentru o chirie

lunară de 2.000 euro în primii trei ani de locațiune.

Părțile au stabilit prin contract că pârâta va preda reclamantei

bunurile închiriate în baza unui proces-verbal în care se va menționa

temeiul de predare în funcțiune, termen ce va fi determinat de

către  pretențiile chiriașului asupra stării bunului.

Cu privire la îndeplinirea obligației principale a pârâtei locator de

predare a bunurilor închiriate într-o stare corespunzătoare

destinației lor, instanța se raportează la fiecare categorie de

bunuri, constatând că în ce privește instalația de morărit

aceasta a fost predată la data încheierii contractului în august 2005 în

stare de funcționare, recepția făcându-se în prezența

reprezentantului reclamantei.

A reținut prima instanță, sub acest aspect, că în vara

anului 2006 instalația a fost folosită de reclamantă,

situație constatată personal de  martorii audiați în

cauză care au participat la realizarea întregului flux  tehnologic

finalizat cu vânzarea unor cantități de produs finit către

diverși beneficiari.

În opinia primei instanțe, această stare de fapt este confirmată

de înscrisurile administrate în cauză, respectiv procesul-verbal din 28

august 2006 încheiat de cele două părți, care atestă

că defecțiunile existente la acel moment, remediate de cei doi

specialiști olandezi, chemați de pârâtă, s-au datorat unor

intervenții neautorizate la instalația de morărit. Potrivit

instanței, în condițiile în care s-a realizat predarea faptică a

utilajului către reclamantă, nefuncționalitatea atestată

prin concluziile expertizelor tehnice, realizate la 26 ianuarie 2007 și

respectiv 28 februarie 2007, nu îi este imputabilă pârâtei care și-a

îndeplinit întocmai obligația de predare a bunului asumat prin contract.

Referitor la celelalte bunuri, prima instanță a constatat că

imobilul necesită o serie de reparații pentru a fi adus la

standardul  impus de lege, reparații care cad în sarcina locatorului,

conform art. 969, 1420 pct. 2 și 1421 C. civ.

Cu privire la respingerea cererii reconvenționale formulată de

pârâtă, prima instanță a apreciat că obligația

asumată prin clauza de la art. 5.2 din contract conform căreia

termenul de punere în funcțiune va fi determinat de pretențiile

locatarului asupra stării bunului, nu este afectată de o

condiție suspensivă, pură și simplă deoarece

producerea efectelor contractului nu depinde în mod exclusiv și unilateral

de voința arbitrară a reclamantei, ci și de atitudinea pârâtei

constând în realizarea întocmai a obligației asumate.

Referitor la daunele interese pretinse de reclamantă, prima

instanță a reținut că imposibilitatea realizării

cantității de produs finit la care societatea s-a angajat

față de diverși beneficiari, nu poate fi imputată pârâtei,

deoarece starea tehnică a instalației de morărit, respectiv

nefuncționalitatea ei s-a datorat modului  defectuos în care a fost

folosită de către reclamantă ulterior predării de

către pârâtă.

II

Apelul. Decizia pronunțată de instanța de control judiciar

Curtea de Apel Oradea la 21 iunie 2011.

pentru motive de nelegalitate și netemeinicie.

Reclamanta a solicitat schimbarea în parte

a sentinței și obligarea pârâtei la efectuarea reparațiilor

necesare la utilajul închiriat, punerea și predarea în funcțiune a

obiectului contractului, precum și obligarea pârâtei la plata

despăgubirilor solicitate ca urmare a imposibilității de onorare

a obligației asumate față de partenerul extern.

Pârâta

a criticat sentința sub aspectul dezlegării date pe excepția

lipsei procedurii prealabile, cât și pe fond, arătând că a pus

la dispoziția reclamantei moara în funcțiune, aspect confirmat de

probele administrate care atestă că reclamanta a derulat activitatea

de producție. În cererea reconvențională pârâta a susținut

că în raport de dispozițiile art. 1010 C. civ. contractul de

închiriere este afectat de o condiție potestativă pură a

cărei realizare depinde exclusiv de voința reclamantei ceea ce

impunea soluția constatării nulității sale.

Prin

decizia nr. 65 din 21 iunie 2011, instanța de control judiciar a respins

ca nefondat apelul

declarat de pârâtă și a admis ca

nefondat apelul reclamantei cu consecința schimbării în parte a

sentinței fondului în sensul obligării pârâtei la remedierea

utilajului „moara de furaje” și la predarea și punerea în

funcțiune a obiectului contractului de închiriere constând în moara de

furaje cu clădirile aferente; a obligat pârâta să plătească

reclamantei suma de 2.539.164,60 lei cu titlu de beneficiu nerealizat pe

perioada 13 iunie 2006 – 30 iunie 2008 și în continuare suma de 4.864,30

lei pe zi de întârziere până la îndeplinirea efectivă a

obligației de predare în funcțiune a bunurilor închiriate.

Cererea

reclamantei de obligare a pârâtei la plata sumei de 300.000 euro cu titlu de

despăgubiri a fost respinsă.

Pentru

a hotărî astfel, curtea de apel a constatat că părțile au

stabilit prin contractul de închiriere încheiat la 15 august 2005 ca pârâta

locator să predea chiriașului bunurile închiriate, respectiv moara de

furaje cu clădirile aferente în baza unui proces-verbal în care se va

menționa termenul de predare în funcțiune, termen ce va fi determinat

de pretențiile chiriașului asupra stării bunurilor ce fac

obiectul contractului. Că la data de 15 august 2005

părțile

au încheiat și procesul-verbal de predare-primire a bunurilor închiriate,

stabilind că plata chiriei de către locatar se va face de la data

funcționării efective a bunurilor.

Sub

acest aspect, curtea de apel a constatat că locatorul nu a predat

chiriașului utilajul de morărit în funcțiune în condițiile

stabilite prin art. 5.2 din contract.

Instanța

și-a întemeiat concluzia pe procesele verbale încheiate de cele două

părți la 7 iulie 2006, 28 august 2006, 16 octombrie 2006 și 19

octombrie 2006, care atestă existența unor defecțiuni la utilaj

și înțelegerea părților cu privire la remedierea lor de

către locator până la 30 noiembrie 2006.

Totodată,

instanța de apel are în vedere răspunsul la interogatoriu luat

pârâtei precum și concluziile rapoartelor de expertiză administrate

atât în fața primei instanțe, cât și în apel.

Referitor

la probele testimoniale administrate în cauză, instanța a

reținut declarația martorului D.F., propus de reclamantă, care a

declarat că la data de 7 iulie 2006 cu ocazia întâlnirii

părților pentru constatarea defecțiunilor moara nu funcționa.

Depozițiile

martorilor propuși de pârâtă sunt înlăturate de

instanță ca neconcludente sau îndoielnice față de

recunoașterea pârâtei în procesul-verbal din 19 octombrie 2006 în sensul

existenței unor defecțiuni datorită cărora nu s-a încheiat

procesul-verbal de predare-primire în funcțiune.

Referitor

la expertizele judiciare dispuse în cauză instanța a apreciat

că, deși ele exprimă concluziile experților la momentul

efectuării acestora, în raport de întregul material probator din dosar

rezultă indubitabil că utilajul de morărit nu a funcționat

corespunzător scopului urmărit de locatar, ceea ce impune admiterea

cererii reclamantei și, în ceea ce privește obligarea pârâtei, la

remedierea utilajului închiriat și la predarea și punerea în

funcțiune a obiectului contractului constând în moara de furaje cu clădirile

aferente.

Cererea

reclamantei de acordare a despăgubirilor solicitate pentru beneficiul

nerealizat a fost apreciată de instanță ca întemeiată, la

determinarea cuantumului prejudiciului instanța având în vedere

procesul-verbal încheiat de părți la 16 octombrie 2006 prin care au

stabilit că nefinalizarea reparațiilor la moară până la 19

octombrie 2006 obligă pe locator la plata de daune de 1.000 euro/zi de la

data punerii în întârziere, respectiv 13 iunie 2006, precum și concluziile

expertizei contabile și contraexpertizei contabile care au stabilit

că beneficiul nerealizat în perioada 13 iunie 2006 – 30 iunie 2008 este de

2.539.164,60 lei, față de valoarea profitului zilnic brut din

activitatea de morărit de 4.864,30 lei.

În

raport de concluzia reținută de instanță, conform

căreia moara nu a fost predată în funcțiune chiriașului

potrivit scopului pe care l-a avut în vedere la încheierea contractului, apelul

pârâtei sub acest aspect a fost apreciat ca nefondat.

Și

criticile pârâtei cu privire la modul de soluționare a cererii

reconvenționale, respectiv constatarea nulității contractului

afectat de o condiție pur potestativă, au fost apreciate de

instanța de apel ca nefondate.

Confirmând

dezlegarea fondului, instanța de apel a precizat că, condiția, ca

modalitate a actului juridic, afectează însăși existența

actului, iar în speță contractul s-a născut prin manifestarea

acordului de voință al părților care s-a materializat prin

semnarea contractului de către părți, punerea în funcțiune

și plata chiriei, fiind aspecte care vizează executarea contractului,

astfel că nu pot fi incidente prevederile art. 1010 C. civ.

III.

Recursul – Motivele de recurs.

Împotriva

acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, pârâta SC J.Q.G. SRL,

solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul respingerii

apelului declarat de reclamantă și admiterii apelului pârâtei cu

consecința respingerii acțiunii principale precizată și

admiterea cererii reconvenționale astfel cum a fost formulată.

Recurenta

și-a întemeiat în drept criticile aduse deciziei atacate pe motivele de

nelegalitate reglementate de art. 304 pct. 5, pct. 7, pct. 8 și pct. 9 C.

proc. civ.

Argumentele

recurentei în dezvoltarea motivelor de recurs, astfel cum au fost sistematizate

prin notele de concluzii depuse la termenul din data de 29 mai 2012, sub

aspectul încadrării criticilor în ipotezele reglementate de art. 304 C.

proc. civ. și al expunerii lor într-o anumită ordine

logico-juridică, au vizat, în sinteză, următoarele:

reglementat de art. 304 pct. 5 C. proc. civ.

Recurenta

a invocat excepția neefectuării procedurii prealabile a concilierii

directe cu privire la pretențiile de despăgubiri admise prin decizia

recurată, respectiv beneficiu nerealizat, în condițiile în care prin

cererea inițială și invitația la conciliere s-a solicitat

obligarea la plata unor daune-interese moratorii de 1.000 euro pe zi de

întârziere. A susținut recurenta că numai prin încheierea din 17

octombrie 2007 se aduc în discuție împrejurări neinvocate prin

cererea de chemare în judecată cu privire la daunele-interese derivând în

capacitatea de producție a utilajului și prețul mediu de vânzare

al produselor, cu privire la care formalitatea prevăzută de art. 720

C. proc. civ. nu a fost îndeplinită.

5.

Încălcarea dispozițiilor art. 105 alin. (2) C. proc. civ. prin

valorificarea celor două rapoarte de expertiză contabilă de

către instanța de apel, care a admis pretenția privind

beneficiul nerealizat în condițiile în care prima instanță, prin

încheierea de ședință din 24 septembrie 2008, a decăzut

societatea pârâtă din proba cu contraexpertiza contabilă

încuviințată, probă pe care reclamanta nu și-a

însușit-o în temeiul art. 168 alin. (3) C. proc. civ. A susținut

recurenta că sancțiunea decăderii aplicată de prima

instanță impunea înlăturarea raportului depus ulterior

informării experților cu privire la această situație,

astfel încât instanța de apel nu putea să se sprijine în

soluționarea cererii de despăgubiri pe o probă care nu a fost

legal administrată. Cu privire la acest aspect recurenta a mai arătat

că procesul-verbal din 16 octombrie 2006, reținut de instanța de

apel ca temei al despăgubirilor acordate, a fost încheiat după

introducerea cererii de chemare în judecată astfel că nu putea constitui

cauza debemus a pretențiilor și ca atare instanța de apel a

acordat pretenții nedovedite.

privire la motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. – recurenta a susținut că decizia recurată nu a respectat

principiul forței obligatorii a contractului, interpretarea clauzelor

acestuia dată de instanță relevă o denaturare prin

ignorarea regulilor legale de interpretare.

Potrivit

recurentei în condițiile în care art. 4.2. din contract prevede expres

că obligația de plată a chiriei curge începând cu data

semnării procesului-verbal de predare-primire, iar instanțele

consideră că „relația contractuală a intrat în vigoare la

data predării bunurilor închiriate”, concluzia instanței de apel, potrivit

căreia utilajul nu a fost predat în funcțiune, în condițiile din

art. 5.2 din contract, denaturează grav, prin interpretare, contractul.

În

continuarea argumentelor, recurenta a arătat că echivalarea

judiciară a necesității unor reparații și remedieri cu

nepredarea utilajelor de morărit în stare de funcțiune este

incorectă și ignoră probatoriul complex administrat, din care

rezultă că moara a fost predată în stare de funcțiune la

momentul încheierii contractului, a funcționat, și a fost deteriorată

ulterior printr-o utilizare necorespunzătoare.

Potrivit

recurentei, considerentele prin care probele sunt înlăturate cu argumentul

generic al conținutului lor îndoielnic, reflectă încălcarea

regulilor privind interpretarea corectă a probatoriului și

încălcarea obligației de motivare completă.

Subsumat

aceluiași motiv, recurenta a arătat că soluția de acordare

a daunelor interese este nelegală deoarece locatarul a solicitat

remedierea defecțiunilor, potrivit art. 7.2 din contract, ceea ce exclude

aplicarea art. 7.1, respectiv rezilierea cu daune-interese.

7.

Potrivit recurentei, instanțele de fond au ignorat faptul că actul pe

care se bazează cererea principală, contractul de închiriere s-a

încheiat la 15 august 2005, când reclamanta era în  curs de constituire,

fiind înființată în data de 27 septembrie 2005.

În

consecință, a susținut recurenta, persoana juridică SC M.G.

SRL nu există în circuitul civil, neavând capacitate de

folosință, actul încheiat fiind nul absolut, deoarece capacitatea de

folosință anticipată îi conferea numai dreptul să își

asume obligații legate doar de înființarea persoanei juridice.

privire la motivul reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta a

arătat că motivarea instanței cu privire la prejudiciu este

specifică unei răspunderi delictuale, străină de natura

pricinii, întemeiată și răspunderea contractuală.

Totodată,

recurenta evocă și contradicții, în opinia sa, din motivarea

deciziei, care, pe de o parte, recunoaște ca fondate parțial

criticile din apel cu privire la achitarea contravalorii prejudiciului produs

locatorului privind pretențiile de readucere a morii în stare de

funcționare, iar, pe de altă parte, apreciază că

pretenția este nefondată deoarece moara nu a fost predată în

funcțiune de la încheierea contractului.

un ultim aspect, subsumat motivului prevăzut de art. 304 pct. 8 și

pct. 9 C. proc. civ., recurenta a susținut că au fost greșit

interpretate și aplicate prevederile art. 977, 983 C. civ. și art.

1010 C. civ. cu privire la clauza din art. 5.2 din contractul

părților, ce cuprinde o condiție pur potestativă din partea

chiriașului cu privire la îndeplinirea obligației sale de preluare a

bunului închiriat.

În

speță, a arătat recurenta, formularea din art. 5.2

depășește situația juridică normală

prevăzută de art. 1241 alin. (1) C. civ., respectiv „predarea

bunurilor într-o stare corespunzătoare destinației pentru care au

fost închiriate”.

Condiția,

ca modalitate a actului juridic, nu poate fi raportată exclusiv la

momentul încheierii contractului, așa cum au procedat instanțele,

deoarece interesează actul juridic al executării obligațiilor ce

revin locatorului (în speță obligația de predare), căreia

îi corespunde obligația corelativă a chiriașului de preluare a

bunului predat.

A

susținut recurenta că această ultimă obligație nu

poate fi exercitată arbitrar și discreționar de locatar,

deoarece se împiedică realizarea unui angajament juridic valabil prin

subordonarea obligației voinței exclusive a  celui obligat

să preia bunul.

În

speță, obligația principală a chiriașului de a

plăti chiria este una condiționată de  momentul

predării bunului în stare de funcțiune.

Clauza din art. 5.2, care condiționează acest moment de

,,pretențiile chiriașului asupra stării bunurilor”, constituie o

condiție suspensivă potestativă pură care determină nulitatea

absolută a contractului, în aplicarea prevederilor  art. 1010 C. civ.

concluzii scrise cu privire la motivele invocate de recurentă prin cererea

de recurs, iar la data de 15 iunie 2012  supliment de concluzii scrise,

prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

În esență, intimata a arătat că aspectele invocate cu

privire la lipsa îndeplinirii procedurii prealabile nu sunt de natură

să conducă la concluzia respingerii ca inadmisibilă a

acțiunii, în condițiile în care recurenta nu a dat curs

invitației la conciliere refuzând cu rea-credință să

primească această invitație și nici nu a demonstrat

vătămarea suferită.

Referitor la decăderea din proba cu contraexpertiză contabilă

urmare refuzului recurentei de a achita onorariu de expert intimata arată

că experții au depus lucrarea la dosar, devenind o probă

câștigată cauzei, iar recurenta a fost dată în debit cu

contravaloarea onorariului.

Analizând aspectele privind nerespectarea forței obligatorii a

contractului, intimata a susținut, în primul rând, că argumentele

invocate nu se  subsumează prevederilor art. 304 pct. 8 C. proc.

civ., iar, în al doilea rând, sunt neîntemeiate, deoarece scopul avut în vedere

de chiriaș la momentul încheierii a fost acela de a utiliza moara în

vederea obținerii de profit la capacitatea prevăzută în

specificațiile tehnice ale utilajului.

A arătat intimata că probele administrate atestă faptul că

instalația de morărit nu a fost predată niciodată în stare

de funcționare corespunzător specificațiilor tehnice și

așteptărilor legitime ale chiriașului.

Susținerile recurentei cu privire la  faptul că moara a fost

defectată de intimata sunt speculații, în opinia intimatei,

care  pentru a nu intra în discuții privind  natura

intervențiilor și contravaloarea acestora, s-a temut în mod legitim

să efectueze reparațiile necesare pe propria cheltuială.

Cu privire la efectele art. 7.2 din contract intimata a arătat că

conținutul clauzei nu reprezintă o diminuare a răspunderii în

condițiile în care există principiul general menționat la art.

7.1.

Referitor la lipsa capacității de folosință a SC M.G. SRL

intimata a arătat că actele încheiate de fondatori,

reprezentanți legali în numele societății în curs de

constituire, sunt pe deplin valabile, în acest sens fiind și prevederile

art. 53 din Legea nr. 31/1990.

Cu privire la efectele pur potestative ale art. 5.2 din contract, intimata a

arătat că, clauza menționată nu instituie o condiție,

ci un termen suspensiv, iar, pe de altă parte, chiar dacă s-ar

considera că aceasta este o condiție, nu poate fi considerată

pur potestativă din  partea chiriașului.

Stipularea unui termen pentru predarea bunurilor închiriate nefiind de

natură să afecteze existența obligației, ci eventual

momentul  executării acesteia.

În

același sens, intimata a arătat că pretențiile

chiriașului cu privire la starea bunurilor închiriate, în lipsa unei

convenții exprese a părților, nu pot decât să se subsumeze

limitelor impuse de lege,  respectiv art. 1421 C. civ., bunurile se

află într-o stare corespunzătoare destinației în vederea căreia

au fost închiriate.

Concluzionând,

intimata a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Înalta Curte, verificând în cadrul controlului de legalitate

decizia atacată, în raport de criticile formulate, a constatat că

recursul este fondat, în limitele și pentru considerentele ce

urmează:

1.1.

Motivul de nelegalitate privind încălcarea formelor de procedură

prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. (2) C.

proc. civ., cu referire la neefectuarea procedurii prealabile a concilierii

directe impusă de dispozițiile art. 720

1

C. proc. civ., nu

subzistă.

În

cauză, deși invitația la conciliere transmisă de

reclamantă pârâtei pentru data de 21 iulie 2006 nu cuprinde nicio

mențiune cu privire la pretențiile sale patrimoniale, respectiv plata

unor daune-interese, temeiul legal și actele doveditoare, obligatorie

potrivit textului de lege, invocarea acestei neregularități de

către pârâtă, la data de 7 mai 2008, după comunicarea

înscrisurilor și administrarea de probatorii, respectiv după ce prima

instanță, rămânând în pronunțare, repune cauza pe rol în

vederea completării probatoriilor, nu poate conduce la aplicarea

sancțiunii prevăzute de art. 105 alin. (2) C. proc. civ. deoarece

vătămarea părții se prezumă că s-a acoperit prin

luarea la cunoștință a pretențiilor.

Nerespectarea

cerințelor impuse de art. 720

1

C. proc. civ. constituie un

veritabil fine de neprimire, cu consecința respingerii acțiunii ca

prematură, numai în măsura în care neregularitatea era invocată

de pârâtă la prima zi de înfățișare, 8 noiembrie 2006, or,

din cuprinsul încheierii de ședință din acea dată nu

rezultă că pârâta s-a prevalat de neîndeplinirea procedurii

concilierii directe.

Cu

privire la acest aspect, argumentul intimatei-reclamante în sensul că

pârâta nu a dat curs invitației, refuzând cu rea-credință

să o primească și, prin urmare, concilierea indiferent de

conținutul convocării ar fi fost fără rezultat, este lipsit

de relevanță juridică, deoarece, după art. 720

1

C. proc. civ., obligația cu privire la convocarea la conciliere și

conținutul acesteia revine reclamantului, iar respectarea procedurii nu

este condiționată de prezența sau refuzul pârâtului.

Însă,

în măsura în care pârâtul nu invocă la debutul procesului

neregularitatea convocării, după luarea la cunoștință

a pretențiilor, a înscrisurilor doveditoare și administrarea de

probatorii, vătămarea nu mai subzistă față de scopul

avut în vedere la reglementarea acestei proceduri și aceasta deoarece

părțile pot oricând, în cursul derulării procesului, să

rezolve pe cale amiabilă diferendul, total sau parțial.

1.2. Referitor

la excepția lipsei capacității de folosință a

reclamantei SC M.G. SRL la momentul încheierii contractului de închiriere,

deoarece era în curs de constituire, susținerile recurentei sunt de

asemenea neîntemeiate.

Dispozițiile

art. 53 din Legea nr. 31/1990 a societăților comerciale, în forma în

vigoare de la data încheierii contractului, prevăd expres ipoteza în care

actele juridice încheiate de fondatori, reprezentanții legali, în numele

societății în curs de constituire, sunt considerate a fi ale societății

încă de la data încheierii lor, dacă au fost preluate de societate

după ce a dobândit personalitate juridică, iar în cauză

ratificarea, preluarea contractului după înmatriculare rezultă din

însăși faptul introducerii cererii de chemare în judecată în

temeiul contractului încheiat la 15 august 2005.

Actele

doveditoare relevă că societatea reclamantă a fost

înregistrată la O.R.C. de pe lângă Tribunalul Bihor conform

Încheierii nr. IJ/1993 din 27 septembrie 2005 publicată în M. Of. din 26

octombrie 2005, iar acțiunea introductivă a fost înregistrată pe

rolul primei instanțe la data de 16 august 2006.

1.3.

Înalta Curte a găsit întemeiate criticile recurentei subsumate motivelor

de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.,

sub aspectul dezlegării date de instanța de apel pe fondul cauzei,

atât în ce privește acțiunea principală, cât și cererea

reconvențională, după cum urmează:

Cu

titlu preliminar, Înalta Curte a constatat că atât acțiunea

principală cât și cererea reconvențională sunt fundamentate

pe clauzele contractului de închiriere încheiat de părți la data de15

august 2005 prin care pârâta, locator, dă în folosință

reclamantei un activ de producție, respectiv utilaje de morărit

denumit de părți „Moara de furaje” cu clădirile aferente, pe o

durată de 20 ani, contra unei chirii lunare de 2.000 euro plus TVA pentru

primii trei ani de locațiune.

Conform

dreptului comun art. 1410 și urm. din vechiul Cod civil sub incidența

căruia a fost încheiat contractul, elementele esențiale asupra

căror părțile trebuie să cadă de acord sunt lucrul

închiriat, durata și plata unei chirii.

Dispozițiile

cuprinse în codul civil detaliază drepturile și obligațiile

părților, respectiv obligația locatorului de predare a lucrului

închiriat, de întreținere și garanția de folosință

netulburată prin fapta unui terț sau a locatorului (art. 1420).

În ce

privește pe locatar plata chiriei este obligația esențială

ce cade în sarcina sa, deoarece fără chirie nu există

locațiune, la care se adaugă obligația de a utiliza lucrul ca un

bun proprietar (să nu comită abuzuri de folosință) și

să respecte destinația din contract (art. 1429).

1.4. În

cauză, părțile și-au reglementat drepturile și

obligațiile lor în sensul dispozițiilor din dreptul comun, singura

stipulație particulară fiind cea înscrisă în clauza de la art.

5.2 care are următorul conținut: „Locatorul va preda chiriașului

bunurile închiriate pe bază de proces-verbal de predare-primire în care se

va menționa termenul de predare în funcțiune. Acest termen va fi

determinat de pretențiile chiriașului asupra stării bunurilor ce

fac obiectul prezentului contract”.

Înalta

Curte a reținut, totodată, ca element relevant sub aspectul

situației de fapt statuată de instanțele devolutive că

predarea bunului închiriat, respectiv Moara de furaje cu accesoriile sale

(clădiri aferente, spații de depozitare), s-a realizat la 15 august

2005, data încheierii contractului de închiriere, fiind consemnată în

procesul-verbal de predare-primire subscris de reprezentanții celor

două părți.

În

acest proces-verbal părțile nu au prevăzut un termen de punere

în funcțiune și nu au consemnat nici o mențiune cu privire la

starea bunului utilaj și construcții.

Singura

mențiune vizează plata chiriei din data funcționării efective

și dreptul chiriașului ca din momentul predării

să

își exercite drepturile contractuale, fără alte acorduri scrise

ale locatorului, considerând acordul dat

.

În sfârșit, Curtea observă că acțiunea

introductivă formulată de reclamant a fost înregistrată pe rolul

primei instanțe la un an după predarea efectivă a bunului

închiriat (16 august 2006), având ca obiect obligarea locatorului la efectuarea

reparațiilor necesare la bunurile închiriate, clădiri și utilaje

și predarea și punerea în funcțiune a obiectului

contractului.

Acțiunea

introductivă a fost precedată de o notificare transmisă

locatorului purtând data de 7 iunie 2006, prin care chiriașul aduce la

cunoștința locatorului că nu este de acord cu plata chiriei

facturate în data de 9 mai 2006 și 11 mai 2006 deoarece nu s-a întocmit

procesul-verbal de predare-primire în care să se menționeze termenul

de predare în funcțiune, termen determinat de pretențiile

chiriașului asupra stării bunurilor, iar bunurile închiriate

necesită reparații capitale care cad în sarcina locatorului,

deficiențele enumerate existând la data de 11 mai 2006, data emiterii

facturilor de chirie.

O

primă concluzie pe care Înalta Curte a reținut-o din aceste

circumstanțe factuale necontestate este aceea că locatorul și-a

îndeplinit obligația esențială de predare a obiectului

închirierii la data de 15 august 2005, dată de la care locatarul se

află în posesia lucrului închiriat în mod continuu și nestânjenit de

locator.

Lipsa

oricăror mențiuni din cuprinsul procesului-verbal de predare cu

privire la starea bunului sau necesitatea unor reparații impun concluzia

ca bunul la data predării era în stare corespunzătoare de

funcțiune, conform destinației sale de activ de producție.

În alte

cuvinte, în tăcerea părților se aplică dispozițiile

corespunzătoare din Codul civil, respectiv art. 1421.

Ultima

mențiune din procesul verbal de predare potrivit căreia de

la data

predării locatarul este în drept să folosească bunul conform

contractului, coroborată cu introducerea acțiunii în justiție la

un an de la luarea în posesie a bunului reprezintă

în opinia

Curții argumente logico juridice care vin în sprijinul concluziei că

bunul a fost predat în stare de funcționare.

În

cauză, instanța de apel, deși schimbă soluția fondului

sub acest aspect, cu consecința admiterii acțiunii introductive,

argumentele aduse în sprijinul soluției astfel adoptate sunt lipsite de

fundament legal și factual.

Obligația

locatorului de a efectua reparațiile necesare bunului, după predare

și folosirea efectivă a bunului de locatar în condițiile în care

la data predării părțile nu au prevăzut nici o minimă

mențiune cu privire la existența și necesitatea acestor

reparații, semnifică o aplicare greșită a

dispozițiilor legale susmenționate și a clauzelor contractului

în sensul art. 969 C. civ.

Necesitatea

unor remedieri și reparații necesare, adusă de reclamantă

la cunoștința locatorului la un an de la luarea în posesie a bunului,

nu putea fi constatată decât prin utilizarea bunului în această

perioadă conform destinației sale având în vedere și faptul

că în situația activelor de producție uzura este mai

accentuată.

Din

perspectiva motivului reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. argumentul

instanței de apel potrivit căruia „este posibil ca moara să fi

funcționat sporadic, însă dat fiind deficiențele apărute

începând cu momentul încheierii contractului este evident că reclamantul

nu și-a putut realiza scopul avut în vedere, ceea ce l-a determinat

să nu încheie procesul-verbal de primire în folosință”, este

contrar celor reținute în debutul considerentelor, în sensul că

locatorul a predat chiriașului bunurile ce formează obiectul

contractului la 15 august 2005 și denotă un raționament logico

juridic inadecvat circumstanțelor de fapt și de drept ale cauzei.

În

măsura în care locatorul și-a îndeplinit obligația de predare a

bunurilor, iar chiriașul a declarat expres că de la acea dată

înțelege să folosească și să dispună de bunurile

închiriate conform destinației acestora, invocarea unor defecțiuni

și reparații după aproape un an de la preluarea bunurilor nu

este de natură să mai pună în discuție

nefuncționalitatea bunurilor la data predării, ci necesitatea unor

reparații care cad în sarcina locatorului sau chiriașului conform

clauzelor contractului.

Chestiunea

de a ști dacă defecțiunile și reparațiile aduse la

cunoștința locatorului prin notificarea din 7 iunie 2006

provoacă o tulburare importantă chiriașului, care însă

continuă să folosească bunul deoarece obligația de predare

a fost executată, este esențială în dezlegarea cauzei.

În alte

cuvinte, în cauză, după predarea bunului și folosirea lui de

către chiriaș acesta refuză să plătească chiria,

susținând că bunul nu poate fi utilizat conform destinației sale

atâta timp cât reparațiile nu sunt efectuate.

Procesele-verbale

încheiate de părți în legătură cu constatarea

deficiențelor și remedierea lor sunt relevante și în ceea ce

privește evaluarea conduitei de bună sau rea-credință a

părților în respectarea obligațiilor contractuale asumate.

Sub

acest aspect, Curtea a constatat că instanța de apel examinează

numai în parte procesele-verbale încheiate de cele două părți în

perioada iulie 2006 – 1 noiembrie 2006, reținând că la 19 octombrie

2006 defecțiunile nu fuseseră remediate.

Or,

procesul verbal din 1 noiembrie 2006 încheiat în prezenta ambelor

părți atestă că în urma remedierilor efectuate și a

probelor s-a predat chiriașului moara în parametri funcționali.

Deși

acest proces-verbal se înscrie în succesiunea cronologică a demersurilor

convenite de părți la 28 august 2006, respectiv efectuarea de

reparații și finalizarea lor până la 30 noiembrie 2006,

instanța de apel, pentru rațiuni care ne scapă în absența

unei argumentări, nu îl analizează.

Concluzia

instanței în sensul că locatorul nu și-a respectat obligația

asumată la 28 august 2006, constând în efectuarea de reparații

și finalizarea lor până la 30 noiembrie 2006 apare astfel ca lipsite

de o bază legală.

În

același sens, raportându-se exclusiv la procesul-verbal din 19 octombrie

2006, înlăturarea declarațiilor tuturor martorilor propuși de

locator, inclusiv a celor doi experți olandezi care incontestabil au

participat la efectuarea remedierilor, cu motivarea că veridicitatea

afirmațiilor este îndoielnică, apare ca lipsită de obiectivitate

în măsura în care probe relevante sunt trecute sub tăcere.

Așa

fiind, în condițiile în care locatarul a avut posesia și

folosința bunului închiriat începând cu 15 august 2005, dată la care

în procesul-verbal întocmit în condiții de contradictorialitate nu

se  consemnează existența unor defecțiuni care să

facă bunul închiriat impropriu folosirii sale, iar defecțiunile

semnalate la un an după luarea în posesie au fost remediate de

proprietarul bunului în îndeplinirea obligației sale contractuale

și

legale de a face reparațiile necesare

, concluzia instanței de

apel în sensul obligării locatorului, la șase ani după

încheierea procesului-verbal de predare-primire din 15 august 2006, să

,,predea și să pună în funcțiune obiectul contractului de închiriere”

este nelegală în raport de modul în care locatorul și-a îndeplinit

obligațiile esențiale ce-i revin, astfel cum atestă actele

dosarului.

Nesemnarea

procesului-verbal de punere în funcțiune întocmit la 1 noiembrie 2006 de

către locatar,  care nu contestă că a fost prezent la încheierea

sa, inexistența oricăror mențiuni sau obiecțiuni din partea

sa cu privire la remedierile și probele efectuate care atestau

funcționalitatea  utilajului, denotă un refuz arbitrar și

această conduită a fost avută în vedere de Curte în analiza

clauzei de la art. 5.2 din contract, de care locatarul se prevalează

și pe care își întemeiază demersul judiciar.

1.5.

Soluționând cererea reconvențională a pârâtei ambele

instanțe au apreciat că nu se impune constatarea nulității

absolute a contractului pe considerentul că ar fi afectat de o

condiție suspensivă pur potestativă din partea debitorului cu

referire la clauza din art. 5.2 din contract și mențiunea din

procesul-verbal de predare din 15 august 2005, parte integrantă a contractului,

prin care s-a stabilit că termenul de predare în funcțiune va fi

determinat de pretențiile chiriașului asupra stării bunurilor,

urmând ca plata chiriei să se facă din data funcționării

efective.

Potrivit

considerentelor, s-a reținut că prorogarea momentului

plății chiriei de debitor până la data funcționării

efective nu depinde în mod exclusiv de voința reclamantei, ci și de

atitudinea pârâtei constând în realizarea obligației de predare.

Cât

privește pe reclamantă, referitor la această chestiune

apărarea sa a fost în sensul calificării obligației ca fiind

afectată de un termen suspensiv de care depinde executarea obligației

de predare și, corelativ, începerea executării obligației de

plată a chiriei.

Criticile

recurentei sub acest aspect sunt întemeiate, dezlegarea dată de instanțe

cererii reconvenționale fiind rezultatul aplicării  greșite

a dispozițiilor legale incidente, cuprinse în Codul civil, Cartea a III-a

- Despre obligații condiționale.

După

art. 1004 C. civ., condiția este modalitatea care supune însuși

raportul dintre părți unei cauze de incertitudine făcând ca

nașterea raportului să depindă de acel eveniment  viitor

și incert. De realizarea evenimentului viitor și incert, constitutiv

de condiție suspensivă sau rezolutorie, depinde nu numai

existența actului juridic, ci și eficacitatea sa, producerea sau

încetarea retroactivă a efectelor actului.

Ceea ce

distinge în mod esențial termenul de condiție este caracterul lui de

certitudine (art. 1022 C. civ.).

Chiar

și în ipoteza unui termen incert, această incertitudine nu are în

vedere evenimentul la care părțile s-au gândit, care este viitor

și sigur că se va întâmpla, incertitudinea are în vedere momentul

când se va împlini.

După

art. 1010 C. civ., obligația este nulă când s-a contractat sub o

condiție pur potestativă din partea celui ce se obligă,

respectiv contractarea unei obligații subordonată arbitrariului

debitorului, ceea ce echivalează cu neasumarea vreunei obligații.

În

sfârșit, condiția suspensivă pur potestativă nu

împiedică raportul juridic să ia naștere, decât dacă se

referă la o manifestare de voință ulterioară din partea

celui ce se obligă și cu privire la prestația sa personală.

Din

textul art. 1010 C. civ. mai rezultă că este lovită de nulitate

nu numai clauza ce cuprinde condiția pur potestativă, ci si actul

juridic în totalitate, deoarece perfectarea actului este subordonată

puterii exclusive a debitorului.

Altfel

spus, existența unei obligații nu poate valabil să depindă

de puterea debitorului decât dacă această putere nu este

arbitrară, iar de fiecare dată când un creditor este în întregime în

puterea debitorului obligația este nulă pentru că angajamentul

nu este serios.

În

contractele sinalagmatice, raționamentul este identic, condiția

suspensivă pur potestativă este nulă, cu consecința nulității

contractului pentru lipsă de cauză, dacă existența

creanței creditorului depinde în întregime de voința debitorului

său care ține creditorul la bunul său plac.

Or,

această ipoteză este pe deplin îndeplinita în cauză.

Curtea

a statuat deja că obligația locatarului de plată a chiriei este

o obligație esențială de care depinde însăși

existența contractului de locațiune, deoarece fără chirie

nu există contract de închiriere.

În

același sens Curtea a constatat că bunul obiect al închirierii a fost

predat locatorului în folosință și în funcțiune.

Invocând

clauza de la art. 5.2, respectiv nefuncționalitatea după

exigențele sale pe care niciun moment nu le-a precizat, deși

contractul s-a încheiat între profesioniști, locatarul a refuzat plata

chiriei, facturată de către creditor la circa 8 luni după

predarea în folosință a bunului.

Deși

obiecțiile locatarului cu privire la necesitatea unor remedieri,

apărute în perioada cât a folosit bunul, au fost respectate de

creditor în sensul efectuării remedierilor, refuzul locatarului de semnare

a procesului-verbal de punere în funcțiune, fără nicio

justificare obiectivă, semnifică subordonarea creanței

creditorului în întregime voinței arbitrare a locatorului debitorul obligației

de plată a chiriei.

Concluzionând,

Curtea a constatat că, contractul de închiriere convenit de

părți este nul potrivit art. 1010 C. civ. ca efect al condiției

suspensive pur potestative, ce conferă debitorului obligației de

plată a chiriei putere arbitrară de a-și executa sau nu

obligația.

Convenția

potrivit căreia plata chiriei este supusă condiției suspensive a

punerii în funcțiune a utilajelor închiriate, după exigențele

debitorului, fără să se stabilească aceste exigențe și

un termen până la care să se realizeze, este nulă deoarece locatorul

nu poate interveni în această privință, ,,pretențiile

chiriașului asupra stării bunurilor țin exclusiv de voința

sa, așa cum rezultă, cu forța evidenței, din

circumstanțele cauzei.

Altfel

spus, condiția potestativă de la art. 5.2 din contract conferă

locatarului puterea arbitrară de a nu-și executa obligația de

plată a chiriei, deoarece, din redactarea clauzei nu rezultă niciun

alt element obiectiv, extern de voința sa care să poată fi

apreciat, cocontractantul fiind astfel expus în întregime voinței

locatarului.

Așa fiind, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) și (3) C.

proc. civ., a admis recursul și a modificat decizia atacată în sensul

admiterii apelului pârâtei și, în consecință, a respins

acțiunea precizată și a admis cererea reconvențională

formulată de pârâtă constatând nulitatea  absolută a

contractului de închiriere încheiat de părți la 15 august 2005 cu

obligarea reclamantei să predea pârâtei utilajul și clădirile ce

au făcut obiectul închirierii urmare repunerii părților în

situația  anterioară ca efect al constatării utilajului

contractului.

Pretențiile pârâtei cu privire la plata prejudiciului de 30.870  euro

au fost respinse ca neîntemeiate în absența unor dovezi certe privind

natura acestor cheltuieli și măsura în care au fost afectate

lucrărilor de reparații determinate de modul defectuos în care a fost

folosit bunul de locatar ulterior  predării.