ÎCCJ, decizie (scj.ro #118613)

Contract de

închiriere

. Acțiune în constatarea rezilierii. Condiții și efecte cu privire la drepturile și obligațiile părților

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acțiune în constatarea rezilierii

- contract de închiriere

- pact comisoriu de gradul IV

C. civ. din 1864, art. 1021 teza a II-a

Contractul de închiriere se înscrie în categoria contractelor cu executare succesivă, efectul rezilierii, respectiv încetarea contractului producându-se numai pentru viitor, adică ex nunc.

În cazul în care s-a constatat că prestațiile datorate de locatar pentru folosința bunului până la data rezilierii contractului și eliberării spațiului închiriat au fost achitate, locatorul nu mai poate pretinde după încetarea contractului și părăsirea spațiului de către locatar plata chiriei până la împlinirea termenului locațiunii, deoarece a dispărut temeiul contractual care să impună o astfel de obligație și, în egală măsură, contraprestația locatorului de asigurare a folosinței bunului.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2752 din 26 septembrie 2014

I - Judecata în primă instanță:

Prin sentința nr. 520 din 18 decembrie 2012, Tribunalul Satu Mare, Secția a II-a civilă a respins acțiunea formulată de reclamanta SC T.M.P. SRL în contradictoriu cu pârâta SC C.C. SRL, având ca obiect rezilierea contractului de închiriere încheiat între cele două părți la data de 18 decembrie 2008; a admis cererea reconvențională formulată de pârâtă și, în consecință, a constatat rezilierea contractului de închiriere încheiat la data de 18 decembrie 2008, din culpa reclamantei, în temeiul art. 9 lit. b) alin. (1) din contract; a obligat reclamanta să plătească pârâtei contravaloarea în lei a sumei de 29.760 euro, calculată la cursul de schimb B.N.R. de la data plății, sumă reprezentând contravaloarea chiriei aferente lunilor mai-decembrie 2010 și la plata sumei de 22.078,71 lei reprezentând contravaloarea  lucrărilor de reparații; a obligat reclamanta la plata sumei de 4.189 lei  cu titlu de cheltuieli de  judecată către pârâtă.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut, în sinteză următoarele:

Între reclamantă în calitate de locatar și pârâta-locator s-a încheiat la data de 18 decembrie 2008 un contract de închiriere privind imobilul situat în Municipiul Carei, Str. G.Ș. nr. 46, cu destinația de hală de producție și depozit, în suprafață de 1.500 m.p. Potrivit art. 7 din contract, chiria lunară cuvenită a fost de 3.000 de euro plus TVA/lună, locatara obligându-se să suporte și cheltuielile legate de optimizarea spațiului în vederea asigurării destinației de spațiu de producție.

Totodată, prima instanță a constatat că raporturile locative dintre părți au decurs conform clauzelor contractului de închiriere în perioada 18.12.2008 – ianuarie 2010, după care, începând cu ianuarie 2010, reclamanta nu și-a mai îndeplinit obligația principală de  plată a chiriei lunare, conduită care a dus la emiterea Ordonanței nr. 1025 din  6 mai 2010 de către Judecătoria Carei în sensul obligării reclamantei la plata chiriei aferente lunilor ianuarie - aprilie 2010.

În continuare, a reținut prima instanță, reclamanta nu a achitat chiria datorată pe perioada mai-decembrie 2010 (data expirării contractului), motivul invocat de reclamantă, respectiv refuzul pârâtei de a da curs invitației în vederea renegocierii cuantumului chiriei potrivit art. 7 alin. 2 din contract, fiind apreciat de instanță ca neîntemeiat.

În acest sens, tribunalul a constatat că termenul pentru renegocierea chiriei a fost stabilit la data de 30 iunie 2010, iar nerespectarea de către oricare din părți a acestei clauze nu atrage nicio consecință, în schimb, neplata chiriei este sancționată cu rezoluțiunea  contractului.

În raport de statuările în fapt cu privire la conduita reclamantei și la temeiul contractual invocat de aceasta pentru constatarea intervenirii rezoluțiunii de drept a contractului de închiriere, respectiv clauza de la art. 7 din contract, potrivit căreia rezoluțiunea de drept a contractului intervine în caz de neplată a chiriei la termen, prima instanță a concluzionat că pactul comisoriu expres de gradul IV prevăzut în art. 7 din contract operează în favoarea pârâtei și nu poate fi invocat de reclamantă ca temei al cererii reclamantei, astfel cum a fost precizată.

Cu privire la cererea reconvențională formulată de pârâtă, prima instanță a constatat că reclamanta nu a achitat chiria datorată pe perioada mai – decembrie 2010, nesocotind clauza de la art. 9 lit. b alin. 1 din contract, - urmând  a fi obligată la contravaloarea chiriei restante, iar în temeiul pactului comisoriu expres prevăzut de art. 7 alin. ultim contractul urmează a fi reziliat din culpa reclamantei.

În sfârșit, referitor la repararea prejudiciului cauzat de reclamantă, instanța a reținut că  la data de 1 iulie 2010 reclamanta a părăsit imobilul, prilej cu care a deteriorat instalația sanitară, de încălzire și de aer comprimat, contravaloarea lucrărilor de reparații suportate de pârâtă, conform documentelor administrate în cauză în cadrul probei cu înscrisuri, impun concluzia obligării reclamantei la plata acestei sume în temeiul răspunderii civile contractuale.

II - Prin sentința civilă nr. 108 din 14 mai 2013, Tribunalul Satu Mare

a încuviințat cererea de îndreptare a erorii materiale strecurate în dispozitivul sentinței civile nr. 520/2012 cu privire la denumirea corectă a pârâtei, respectiv SC C.C. SRL, cerere formulată de această parte în temeiul art. 281 C. proc. civ.

Prin aceeași sentință a fost respinsă cererea pârâtei SC C.C. SRL de completare a dispozitivului sentinței nr. 520/2012 în sensul pronunțării de către instanță și asupra  cheltuielilor de judecată solicitate de pârâtă reprezentând plata și a onorariului de avocat în sumă de 11.860 lei. Sub acest aspect, instanța a constatat că ipoteza reglementată de art. 281

2

C. proc. civ. nu este îndeplinită în cauză, deoarece instanța nu a omis să se pronunțe asupra cheltuielilor solicitate, ele fiind acordate în raport de actele justificative existente la dosar, la data pronunțării sentinței fondului.

III -

Apelul – Decizia civilă nr. 102/C/19.12.2013 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, Secția a V-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

În cauză au declarat apel ambele părți.

Apelul reclamantei a privit sentința civilă nr. 520/2012, criticile sale vizând atât stabilirea situației de fapt, cât și aplicarea corectă a clauzelor contractului de închiriere al căror înțeles a fost denaturat de prima instanță, cu consecința pronunțării unei soluții netemeinice și nelegale atât pe cererea principală, cât și pe cererea reconvențională.

Apelul pârâtei a vizat sentința nr. 108 din 14 mai 2013 prin care prima instanță a respins cererea de completare a dispozitivului formulată de această parte în temeiul art. 281

2

C. proc. civ.

Prin decizia civilă nr. 102/C/2013, Curtea de Apel Oradea a admis apelul declarat de reclamanta SC T.M.P. SRL împotriva sentinței nr. 520/2012 a Tribunalului Satu Mare pe care a schimbat-o în parte, după cum urmează: a admis în parte cererea convențională formulată de pârâta SC C.C. SRL și a constatat intervenită rezilierea contractului de închiriere încheiat de părți la 18 decembrie 2008, la data de 6 iulie 2010; a respins ca nefondat capătul II din cererea reconvențională privind plata sumei de 29.760 euro reprezentând contravaloare chirie; a menținut celelalte dispoziții ale sentinței și a obligat reclamanta să plătească pârâtei suma de 1.435,72 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Prin aceeași decizie a fost admis și apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței civile nr. 108/2013 a Tribunalului Satu Mare, în sensul admiterii cererii de completare a dispozitivului sentinței civile nr. 520/2012 și obligării reclamantei la plata sumei de 8.000 lei către pârâtă cu titlu de cheltuieli de judecată, respectiv, onorariu de avocat.

Față de soluția pronunțată în apel, apelanta-pârâtă a fost obligată la plata către apelanta-reclamantă a sumei de 5.809 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în această cale procesuală.

Instanța de apel, examinând separat, în raport de criticile formulate de apelanta-reclamantă, soluția fondului asupra cererii principale și asupra cererii reconvenționale a constatat că în ce privește acțiunea principală formulată de reclamantă, astfel cum a fost precizată în sensul de a se constata intervenită rezilierea contractului de închiriere la data de 6 iulie 2010 datorită nerespectării clauzei de la art. 7 alin. ultim, respectiv nerealizarea negocierii chiriei, soluția adoptată de prima instanță, de respingere a acțiunii principale, este legală și temeinică.

În acest sens, instanța de apel, raportându-se la clauza de la art. 7 alin. ultim din contract, care vizează rezilierea de drept a contractului în ipoteza neachitării chiriei, a constatat că această clauză este în favoarea locatorului, or, reclamanta locatar a invocat rezilierea contractului din cauza nerealizării negocierii chiriei, în condițiile în care părțile nu au convenit vreun pact comisoriu privind rezilierea contractului în cazul nerealizării obligației de renegociere a chiriei.

În continuare, instanța de apel, examinând din perspectiva art. 1439 alin. (2) C. civ. măsura în care nerealizarea obligației de renegociere a chiriei poate fi sancționată cu rezilierea  judiciară a contractului, a reținut din probele cu înscrisuri administrate că reclamanta nu a solicitat renegocierea chiriei la data de 30 iunie 2010, astfel cum era prevăzut în contract, solicitarea sa vizând renegocierea chiriei la o dată anterioară – 8 aprilie 2010 – datorită unor împrejurări neprevăzute în contract, ceea ce impune concluzia lipsei de culpă a locatorului cu consecința respingerii cererii de reziliere astfel cum a fost motivată.

În ceea ce privește cererea reconvențională formulată de pârâta locator, instanța de apel a reținut sub un prim aspect că instanța fondului, deși a constatat intervenită rezilierea de drept a contractului de închiriere, nu a precizat data la care aceasta a operat, astfel că locatarul nu mai putea fi obligat, după reziliere, la plata chiriei, ci, eventual, la despăgubire pentru daunele cauzate, în măsura în care se stabileau și dovedeau.

Sub un al doilea aspect, instanța a reținut din cuprinsul facturilor și extraselor de cont depuse în apel că reclamanta locatar a achitat chiria datorată plus TVA atât pe luna mai, cât și pe luna iunie, astfel că în acord cu dispozițiile pactului comisoriu se impune constatarea intervenirii rezilierii contractului începând cu data de 6 iulie 2010.

În acest context, reclamanta nu poate fi obligată la plata chiriei ulterior datei de 6 iulie  2010, cu atât mai mult cu cât aceasta a părăsit spațiul închiriat la 1 iulie 2010, aspect confirmat de locator.

În ceea ce privește capătul trei din cererea reconvențională, instanța de apel a constatat că soluția primei instanțe este legală și temeinică, în condițiile în care locatarul este obligat să restituie spațiul închiriat în stare bună, iar probele administrate în cauză atestă împrejurarea că această obligație nu a fost respectată.

Examinând probele administrate în cauză pe acest capăt de cerere, instanța de apel a reținut că la spațiul închiriat au fost efectuate lucrări de reparații a instalațiilor sanitare, electrice și de încălzire, la instalația de aer comprimat, toate lucrările fiind  achitate de locator.

În ceea ce privește apelul declarat de pârâta SC C.C. SRL împotriva sentinței civile  nr. 108 din 14 mai 2013 prin care prima instanță a respins cererea formulată de această parte de completare a dispozitivului sentinței fondului (nr. 520/2012), curtea a constatat că soluția este greșită în condițiile în care la dosarul de fond sunt atașate dovezile reprezentând plata onorariului de avocat achitat de pârâtă, înscrisuri depuse în ședința publică din 20 noiembrie 2012, astfel cum rezultă din încheierea de amânare a pronunțării.

Astfel, în temeiul art. 274 alin. (1) C. proc. civ., Curtea a apreciat că reclamanta trebuie să plătească pârâtei și suma de 8.000 lei cu titlu de cheltuieli de  judecată, respectiv onorariu de avocat, pentru judecata în primă instanță.

IV-

Recursul.

Împotriva deciziei nr. 102/C/2013 pronunțată de Curtea de Apel Oradea a declarat recurs, la data de 31 ianuarie 2014, în termen legal, pârâta SC C.C. SRL, solicitând modificarea în parte a hotărârii atacate în sensul respingerii apelului declarat de reclamantă împotriva sentinței civile nr. 520/2012 a Tribunalului Satu Mare.

Recurenta și-a întemeiat recursul pe motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., susținând că hotărârea recurată a fost dată cu aplicarea și interpretarea  greșită a dispozițiilor legale incidente sub aspectul constatării rezilierii de drept a contractului de închiriere începând cu data de 6 iulie 2010, precum și în ceea ce privește respingerea capătului doi din cererea reconvențională având ca obiect obligarea reclamantei locatar la plata chiriei pe perioada iulie-decembrie 2010.

În argumentarea criticilor de nelegalitate autoarea recursului a susținut că în prezența pactului comisoriu expres de gradul IV, convenit de părți în art. 7 alin. ultim din contract, instanța constată numai intervenită rezoluțiunea, creditorul obligației neexecutate putând opta între rezoluțiunea de plin drept a contractului și obligarea debitorului la executare.

A susținut recurenta că în cauză a optat pentru executarea contractului de închiriere, limitându-și pretențiile la chiria aferentă perioadei iulie 2010-decembrie 2010.

Totodată, recurenta a arătat că instanța de apel nu avea dreptul să folosească împotriva  sa prevederile pactului comisoriu deoarece înscrierea în contract a unui pact comisoriu expres nu înlătură facultatea creditorului de a cere executarea silită a contractului.

Pe de altă parte, a arătat recurenta, chiar  și în ipoteza constatării rezoluțiunii urmare  pactului comisoriu expres, instanța de apel trebuia să califice suma de bani, solicitată prin cel de-al doilea capăt din cererea reconvențională, ca despăgubiri datorate de reclamantă ca urmare a neexecutării obligației de plată din culpa acesteia.

Concluzionând, recurenta a susținut că instanța de apel, constatând intervenit pactul comisoriu în lipsa unei cereri exprese, i-a creat o situație nefavorabilă prin respingerea cererii sale de plată a chiriei restante.

Intimata-reclamantă a formulat la data de 4 aprilie 2014 întâmpinare la cererea de recurs, solicitând respingerea recursului cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de această fază procesuală.

În esență, intimata a arătat că solicitarea recurentei de menținere a rezilierii ca efect al pactului comisoriu și obligarea locatorului la plata chiriei până la expirarea duratei contractului contravine oricărui principiu de drept deoarece de la data rezilierii contractul își încetează existența, astfel că locatarul nu mai poate fi obligat la plata vreunei sume cu titlu de chirie.

V -

Înalta Curte, examinând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată, în raport de criticile formulate, a constatat că recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează:

Prima instanță a admis cererea reconvențională formulată de pârâtă și a constatat  rezilierea contractului de închiriere în temeiul pactului comisoriu expres prevăzut în art. 7 alin. ultim din contract, pact comisoriu la care făcea trimitere expresă clauza de la art. 9 alin. 1 lit. b invocată ca temei de pârâtă.

De aceea, susținerile recurentei în sensul că nu a solicitat constatarea intervenirii pactului comisoriu apar ca vădit nefondate.

Soluția adoptată de instanța de apel și considerentele pe care se sprijină fac dovada respectării limitelor caracterului devolutiv al apelului, devoluând numai ceea ce s-a apelat și ceea ce s-a judecat.

Cu alte cuvinte, instanța de apel a păstrat soluția primei instanțe în ce privește primul capăt de cerere din reconvenționala formulată de pârâtă, respectiv constatarea rezilierii de drept a contractului de închiriere, stabilind în plus data rezilierii potrivit clauzei de la art. 7 din contract.

Rezultă, așadar, cu forța evidenței că aplicarea pactului comisoriu s-a făcut în favoarea creditorului obligației neexecutate a pârâtei locator, astfel cum a solicitat prin cererea reconvențională.

Cum, în cauză, contractul de închiriere se înscrie în categoria contractelor cu executare succesivă, efectul rezilierii, respectiv încetarea contractului se produce numai pentru viitor, adică

ex nunc

.

Prestațiile datorate de reclamanta locatar pentru folosința bunului până la data rezilierii (06.07.2010) au fost constatate achitate, respectiv chiria convenită în contract, aspect necontestat de recurentă, iar la data de 1 iulie 2010 reclamanta locatar a eliberat spațiul închiriat.

Așa fiind, locatorul nu mai poate pretinde după încetarea contractului și părăsirea spațiului de către locatar plata chiriei până la împlinirea termenului locațiunii, deoarece a dispărut temeiul contractual care să impună o astfel de obligație și, în egală măsură, contraprestația locatorului de asigurare a folosinței bunului.

Calificarea invocată de către recurenta-pârâtă pentru prima dată în această fază procesuală, în sensul convertirii chiriei solicitate prin cererea reconvențională în daune-interese, nu poate fi primită, deoarece s-ar schimba obiectul și cauza cererii reconvenționale, imutabilitatea litigiului privește și instanța de control judiciar care se pronunță numai asupra a ceea ce s-a dezbătut și tranșat.

În acest sens, dispozițiile art. 294 alin. (1) teza I C. proc. civ. referitoare la judecarea apelului, după care în apel nu se poate schimba calitatea părților, cauza sau obiectul cererii și nici nu se pot face alte cereri noi, sunt pe deplin aplicabile și în instanța de recurs, potrivit art. 316 C. proc. civ.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte, constatând că decizia atacată nu este susceptibilă de critică pe aspectele de nelegalitate invocate, a respins recursul ca nefondat și a obligat recurenta-pârâtă, în temeiul art. 274 C. proc. civ., la plata către intimata-reclamantă a sumei de 8.067 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în această fază procesuală reprezentând onorariu de avocat și cheltuieli de transport potrivit dovezilor atașate la dosarul cauzei.