ÎCCJ, decizie (scj.ro #82876)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #82876) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Contract
de închiriere. Denunțarea unilaterală a contractului de către
locatar. Condiții de admisibilitate. Interpretarea clauzelor contractuale
Cuprins pe materii:
Drept comercial.
Contracte
Index
alfabetic: acțiune în pretentii
-
contract de închiriere
-
denunțare unilaterală
-
daune-interese
S-a
interpretat greșit clauza din contractul de închiriere ca fiind o
clauză de încetare efectivă a contractului prin acordarea de efecte
extinctive, când, față de obiectul de reglementare al capitolului în
care este plasată, capitolul V - „Obligațiile părților”, prevede
numai o procedură de exprimare a intenției de reziliere
anticipată a locatarului căreia i se atașează
obligația de plată a daunelor-interese, dacă, desigur, locatorul
este de acord cu încetarea anticipată a contractului conform clauzei cu
acest obiect. Aceasta deoarece denunțarea unilaterală a contractului
de către locatar nu figurează printre cauzele de încetare
anticipată a contractului reglementate în capitolul VII - „Încetarea
locațiunii”, capitol care prevede cauza de încetare prin acordul scris
și expres al ambelor părți, condiționată în
speță de plata daunelor-interese.
Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4400 din 10
decembrie 2013
Prin
sentința nr. 606 din 27 iunie 2012, Tribunalul Ilfov, Secția
civilă a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta SC M.M.
SRL în contradictoriu cu pârâta SC D.B. SRL, în sensul obligării pârâtei
la plata sumelor de 25.329,08 lei contravaloare penalități de
întârziere datorate în temeiul contractului nr. 40/2010 și la plata sumei
de 26.282,40 lei contravaloare chirie datorată în perioada 15.12. -
31.12.2011, respingând cererea de obligare a pârâtei la plata sumei de
892.597,31 lei ca neîntemeiată reprezentând daune-interese conform art. 18
din contractul de închiriere nr. 19/28.04.2010.
Prin
aceeași sentință s-a disjuns cererea reconvențională
formulată de pârâtă, dispunându-se formarea unui nou dosar cu termen
la 19 septembrie 2012.
Tribunalul
a reținut realitatea încheierii de către părți la data de
28.04.2010 a contractului de închiriere cu nr. 19 având ca obiect un
spațiu compus din 2.340 mp depozit și spațiu de birouri precum
și terenul aferent și folosința comună a 500 mp drum de
acces, situate în P.L., str. P.C. nr. 16.
A
reținut, de asemenea, încheierea între aceleași părți
și cu același obiect a contractului de închiriere nr. 40 din 23 iulie
2010.
Pe baza
probelor administrate, instanța de fond a stabilit că pârâta a
achitat cu O.P. din 19 martie 2012 chiria pentru perioada 01 – 14.12.2011, în
sumă de 17.929 lei, datorând chiria pentru perioada 15 – 30 decembrie 2011
potrivit art. 8 din convenție, diferența dintre suma datorată cu
titlu de chirie pentru luna decembrie de 44.211,14 lei și suma
achitată efectiv reprezentând-o suma de 26.282,14 lei.
Cât
privește chiria pentru luna ianuarie 2012, sentința a reținut
că art. 8 din contract nu permite facturarea anticipată, că,
deci, creanța nu are caracter cert, lichid și exigibil.
Făcând
aplicarea art. 17 din contract, instanța de fond a obligat pârâta și
la plata de penalități în suma mai sus menționată.
Cât
privește obligarea la plata sumei de 892.597,31 lei, cererea a fost
respinsă cu motivarea că primul contract încheiat de părți
pe care s-a întemeiat această cerere în daune-interese nu și-a produs
efectele, iar în contractul 40/2010 părțile nu au stipulat o
clauză penală similară celei din primul contract.
Curtea
de Apel București, Secția a V-a civilă, prin decizia nr. 520 din
11 decembrie 2012,
a
respins apelul declarat de reclamantă ca
nefondat.
Criticile
apelantei cu privire la greșita neacordare a chiriei pe luna ianuarie 2012
și neacordarea daunelor-interese în sumă de 892.597,31 lei au fost
înlăturate de curtea de apel.
Cu
privire la incidența art. 18 din contractul de închiriere nr. 19/2010, pe
care apelanta și-a întemeiat cererea de obligare la daune-interese de
892.597,31 lei, în considerentele deciziei s-a reținut caducitatea primului
contract ca urmare a încheierii de către părți, pentru
același obiect, a celui de-al doilea contract nr. 40/2010, care nu a mai
preluat dispozițiile clauzei penale menționate.
Respectiva
clauză penală și-a pierdut actualitatea și prin
reconsiderarea duratei de valabilitate a închirierii, stabilită în primul
contract până în 2015, iar în cel de-al doilea contract până în 2012,
nefiind astfel posibil a se solicita și acorda daune-interese calculate
până la 30 aprilie 2015.
Apreciind
că pârâta în temeiul art. 13 lit. p) din contractul nr. 40/2010 a
denunțat unilateral contractul, cu respectarea termenului de preaviz de 60
zile, solicitarea de plată a chiriei pentru luna ianuarie 2012 s-a
apreciat a fi fără temei, contractul încetând cu data de 14 decembrie
2012, în opinia instanței de apel pentru perioada subsecventă acestei
date reclamanta putând să solicite contravaloare lipsă de
folosință în temeiul răspunderii civile delictuale. Cât
privește suma acordată de prima instanță cu acest titlu
până la sfârșitul lunii decembrie, instanța de apel a făcut
aplicarea principiului
non reformatio in pejus
consacrat de art. 296 C. proc. civ.
În
contra deciziei instanței de apel reclamanta SC M.M. SRL a promovat recurs
solicitând modificarea acesteia cu consecința admiterii acțiunii
și pentru suma de 892.597,31 lei reprezentând daune-interese cât și
pentru suma de 70.439,94 lei reprezentând diferență de chirie
neachitată în perioada 15.12.2011 – 31.01.2012. În esență,
recurenta critică decizia pentru greșita aplicare a dispozițiilor
art. 13 lit. p din contractul nr. 40/2010 care reglementează numai
intenția unilaterală de reziliere a locatarului, contractul de
închiriere neîncetând în lipsa acordului locatorului, așa încât
pretențiile constând în chiria datorată până la 31.01.2012 sunt
justificate.
De
asemenea, decizia este greșită, a susținut recurenta, și
sub aspectul aprecierii ca inaplicabilă a prevederii art. 18 din
contractul nr. 19/28.04.2010, pe care și-a întemeiat cererea de obligare
la daune-interese de 892.597,31 lei.
Criticile
dezvoltate nu sunt încadrate în drept din perspectiva art. 304 C. proc. civ.
Recursul
este fondat
pentru considerentele
care se vor arăta în continuare.
Criticile
recurentei, astfel cum au fost dezvoltate, se încadrează în motivul de recurs
reglementat de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. vizând greșita interpretare a
unor dispoziții contractuale.
Cât
privește critica interpretării art. 13 lit. p din contractul nr.
40/2010, aceasta este întemeiată.
Potrivit
art. 13 lit. p din contractul de închiriere nr. 40/2010,
„în cazul în care
locatarul
dorește rezilierea
prezentului contract are
obligația de a notifica locatorul cu min. 60 zile înainte
despre
intenția lui
, dar înțelege să-și asume și plata
daunelor-interese
, acceptând obligația plății daunelor-interese
prevăzute pentru rezilierea anticipată”.
Această
dispoziție contractuală este plasată în cap. V
„Obligațiile
părților”
și ea reglementează, în sensul citat, o
obligație a locatarului de dezdăunare.
Părțile
au reglementat încetarea contractului în cap. VII
„Încetarea
locațiunii”
, iar conform art. 15 contractul de închiriere
încetează prin: a) împlinirea termenului contractual, dacă
părțile nu au convenit prelungirea lui prin act adițional; b)
prin
acordul scris și expres al ambelor părți, /c-g/.
În
acest capitol părțile au reglementat, limitativ, 6 cauze de încetare
a locațiunii: a)-g), iar dintre acestea numai cauza înscrisă la lit.
a) reglementează încetarea prin împlinirea termenului contractual.
Rezultă că celelalte 5 cauze pe care le menționează art. 15
reprezintă o încetare anticipată a contractului de închiriere, iar
printre acestea nu figurează denunțarea unilaterală a
contractului de către locatar.
De
altfel, art. 13 lit. p, plasat în capitolul care reglementează
obligațiile părților, stabilește numai o procedură
care trebuie îndeplinită de locatar dacă dorește rezilierea
anticipată în concretizarea acestei intenții, concomitent, și,
în principal, cu obligația de plată a daunelor-interese pentru o
eventuală reziliere anticipată.
Numai
dacă locatorul își dă acordul, intenția de reziliere a
locatarului dobândește efectivitate la momentul exprimării acordului
expres și scris al ambelor părți, conform art. 15 lit. b) din
contract, cu consecința pentru locatar de a suporta daunele-interese
pentru rezilierea anticipată.
Drept
urmare, Înalta Curte constată că în mod greșit instanța de
apel a interpretat clauza art. 13 lit. p din contractul nr. 40/2010 ca fiind o
clauză de încetare efectivă a contractului acordându-i efecte
extinctive când, față și de obiectul de reglementare al
capitolului în care este plasată, reglementează numai o
procedură de exprimare a intenției de reziliere anticipată
căreia i se atașează obligația de plată a
daunelor-interese, dacă, desigur, locatorul este de acord cu încetarea
anticipată a contractului conform art. 15 lit. b) din contract.
Ca
atare, instanța de apel trebuia să admită apelul sub
această critică, să schimbe în parte sentința și
să oblige pârâta la contravaloarea chiriei pe luna ianuarie 2012 în
sumă de 44.211,54 lei, constatând că în mod corect prima
instanță a acordat chiria de la 15 decembrie la 31 decembrie 2011 în
sumă de 25.329,08 lei.
Critica
recurentei privind greșita interpretare a dispozițiilor art. 18 din
contractul nr. 19/2010 nu poate fi însă primită.
Astfel
cum a reținut instanța de apel, părțile au încheiat
două contracte de închiriere pentru același obiect, primul cu nr. 19
la data de 28 aprilie 2010 iar al doilea cu nr. 40 la 23 iulie 2010.
Până
la data încheierii celui de-al doilea contract, părțile nu au demarat
executarea celui dintâi, așa încât manifestarea de voință
concordantă în sensul încheierii unui al doilea contract pentru
același obiect echivalează, neechivoc, cu o revocare a consimțământului
dat pentru primul contract.
Ca
atare, chiar dacă în contractul nr. 40/2010 nu a fost inserată o
dispoziție expresă de renunțare la clauza 18 din primul
contract, cum greșit susține recurenta, cele două contracte nu
coexistă juridic, încheierea unui nou contract de aceeași natură
și cu același obiect având drept consecință revocarea
mutuus
consensus
a primului contract, sub toate dispozițiile sale, în
absența oricărei stipulații contrare.
De
altfel, în aceste condiții eventuala executare a clauzei 18 din primul
contract pe care reclamanta și-a întemeiat cererea de daune-interese
reprezentând contravaloarea chiriei până la împlinirea termenului
contractual din acest contract, respectiv până la 1 iunie 2015, este o
imposibilitate juridică de vreme ce în cel de-al doilea contract termenul
contractual a fost convenit până la data de 14 august 2012, pentru o
durată de 2 ani, iar nu până la data de 1 iunie 2015, cât
conveniseră în primul contract.
În
concluzie, Înalta Curte a admis recursul în temeiul art. 304 pct. 8 C. proc. civ., a modificat decizia recurată în sensul că a admis apelul reclamantei
împotriva sentinței pe care a schimbat-o în parte cu consecința
obligării pârâtei și la plata sumei de 44.211,54 lei reprezentând
chirie pentru luna ianuarie 2012, cu menținerea celorlalte dispoziții
ale sentinței.
În baza
art. 274 alin. (1) C. proc. civ. a obligat intimata la plata cheltuielilor de
judecată, în limita solicitată, reprezentând taxe judiciare de
timbru, în apel și recurs.