ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4400/2013

Asupra recursului de față, Prin sentința nr. 606 din 27 iunie 2012, Tribunalul Ilfov secția civilă a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta SC M.M. SRL în contradictoriu cu pârâta SC D.B. SRL, în sensul obligării pârâtei la plata sumelor de 25.329,08 lei contravaloare penalități de întârziere datorate în temeiul contractului nr. X/2010 și la plata sumei de 26.282,40 lei contravaloare chirie datorată în perioada 15-31 decembrie 2011, respingând cererea de obligare a pârâtei la plata sumei de 892.597,31 lei ca neîntemeiată reprezentând daune interese conform art. 18 din contractul de închiriere nr. 19/28.04.2010.

Prin aceeași sentință s-a disjuns cererea reconvențională formulată de pârâtă, dispunându-se formarea unui nou dosar cu termen la 19 septembrie 2012. Tribunalul a reținut realitatea încheierii de către părți la data de 28 aprilie 2010 a contractului de închiriere cu nr. 19 având ca obiect un spațiu compus din 2.340 m 2 depozit și spațiu de birouri precum și terenul aferent și folosința comună a 500 mp drum de acces, situate în Popești Leordeni, str. Pavel Ceamur.

A reținut, de asemenea, încheierea între aceleași părți și cu același obiect a contractului de închiriere nr. 40 din 23 iulie 2010. Pe baza probelor administrate instanța de fond a stabilit că pârâta a achitat cu OP din 19 martie 2012, chiria pentru perioada 01-14 decembrie 2011, în sumă de 17.929 lei, datorând chiria pentru perioada 15-30 decembrie 2011 potrivit art. 8 din convenție, diferența dintre suma datorată cu titlu de chirie pentru luna decembrie de 44.211,14 lei și suma achitată efectiv reprezentând-o suma de 26.282,14 lei. Cât privește chiria pentru luna ianuarie 2012, sentința a reținut că art. 8 din contract nu permite facturarea anticipată, că deci creanța nu are caracter cert, lichid și exigibil.

Făcând aplicarea art. 17 din contract, instanța de fond a obligat pârâta și la plata de penalități în suma mai sus menționată. Cât privește obligarea la plata sumei de 892.597,31 lei, cererea a fost respinsă cu motivarea că primul contract încheiat de părți pe care s-a întemeiat această cerere în daune interese nu și-a produs efectele iar în contractul X/2010 părțile nu au stipulat o clauză penală similară celei din primul contract. Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, prin decizia nr. nr. 520 din 11 decembrie 2012, a respins apelul declarat de reclamantă ca nefondat. Criticile apelantei cu privire la greșita neacordare a chiriei pe luna ianuarie 2012 și neacordarea daunelor interese în sumă de 892.597,31 lei, au fost înlăturate de curtea de apel.

Cu privire la incidența art. 18 din contractul de închiriere nr. Y/2010, pe care apelanta și-a întemeiat cererea de obligare la daune interese de 892.597,31 lei, în considerentele deciziei s-a reținut caducitatea primului contract ca urmare a încheierii de către părți, pentru același obiect, celui de-al doilea contract nr. X/2010, care nu a mai preluat dispozițiile clauzei penale menționate.

Respectiva clauză penală și-a pierdut actualitatea și prin reconsiderarea duratei de valabilitate a închirierii, stabilită în primul contract până în 2015, iar în cel de-al doilea contract până în 2012, nefiind astfel posibil a se solicita și acorda daune interese calculate până la 30 aprilie 2015. Apreciind că pârâta în temeiul art. 13 lit. p) din contractul nr. X/2010 a denunțat unilateral contractul, cu respectarea termenului de preaviz de 60 zile, solicitarea de plată a chiriei pentru luna ianuarie 2012 s-a apreciat a fi fără temei, contractul încetând cu data de 14 decembrie 2012, în opinia instanței de apel pentru perioada subsecventă acestei date reclamanta putând să solicite contravaloare lipsă de folosință în temeiul răspunderii civile delictuale.

Cât privește suma acordată de prima instanță cu acest titlu până la sfârșitul lunii decembrie, instanța de apel a făcut aplicarea principiului non reformatio in pejus consacrat de art. 296 C. civ. În contra deciziei instanței de apel reclamanta SC M.M. SRL a promovat recurs solicitând modificarea acesteia cu consecința admiterii acțiunii și pentru suma de 892.597,31 lei reprezentând daune interese cât și pentru suma de 70.439,94 lei reprezentând diferență de chirie neachitată în perioada 15 decembrie 2011 – 31 ianuarie 2012. în esență, recurenta critică decizia pentru greșita aplicare a dispozițiilor art.13 lit. p din contractul nr. X/2010 care reglementează numai intenția unilaterală de reziliere locatarului, contractul de închiriere neîncetând în lipsa acordului locatorului așa încât pretențiile constând în chiria datorată până la 31 ianuarie 2012 sunt justificate.

De asemenea, decizia este greșită, susține recurenta, si sub aspectul aprecierii ca inaplicabilă a prevederii art. 18 din contractul nr. Y din 28 aprilie 2010, pe care și-a întemeiat cererea de obligare la daune interese de 892.597,31 lei. Criticile dezvoltate nu sunt încadrate în drept din perspectiva art. 304 C. proc. civ. Recursul este fondat pentru considerentele care se vor arăta în continuare. Criticile recurentei astfel cum au fost dezvoltate se încadrează în motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. vizând greșita interpretare a unor dispoziții contractuale. Cât privește critica interpretării art. 13 lit. p) din contractul nr. X/2010, aceasta este întemeiată.

Potrivit art. 13 lit. p) din contractul de închiriere nr. X/2010, „în cazul în care locatarul dorește rezilierea prezentului contract are obligația de a notifica locatorul cu min. 60 zile înainte despre intenția lui, dar înțelege să-și asume și plata daunelor interese, acceptând obligația plății daunelor interese prevăzute pentru rezilierea anticipată ” . Această dispoziție contractuală este plasată în cap. V „Obligațiile părților”, și ea reglementează în sensul citat, o obligație a locatarului de dezdăunare. Părțile au reglementat încetarea contractului în cap. VII „încetarea locațiunii”, iar conform art. 15 contractul de închiriere încetează prin: a) împlinirea termenului contractual, dacă părțile nu au convenit prelungirea lui prin Act Adițional; b) prin acordul scris și expres al ambelor părți.

În acest capitol părțile au reglementat, limitativ, 6 cauze de încetare a locațiunii: a)-g), iar dintre acestea numai cauza înscrisă la lit. a) reglementează încetarea prin împlinirea termenului contractual. Rezultă că celelalte 5 cauze pe care le menționează art. 15 reprezintă o încetare anticipată a contractului de închiriere, iar printre acestea nu figurează denunțarea unilaterală a contractului de către locatar. De altfel, art. 13 lit. p), plasat în capitolul care reglementează obligațiile părților, stabilește numai o procedură care trebuie îndeplinită de locatar dacă dorește rezilierea anticipată în concretizarea acestei intenții, concomitent, și, în principal, cu obligația de plată a daunelor interese pentru o eventuală reziliere anticipată.

Numai dacă locatorul își dă acordul, intenția de reziliere a locatarului dobândește efectivitate la momentul exprimării acordului expres și scris al ambelor părți, conform art. 15 lit. b) din contract, cu consecința pentru locatar de a suporta daunele interese pentru rezilierea anticipată. Drept urmare, Înalta Curte constată că în mod greșit instanța de apel a interpretat clauza art. 13 lit. p) din contractul nr. X/2010 ca fiind o clauză de încetare efectivă a contractului acordându-i efecte extinctive când, față și de obiectul de reglementare al capitolului în care este plasată, reglementează numai o procedură de exprimare a intenției de reziliere anticipată căreia i se atașează obligația de plată a daunelor interese, dacă, desigur, locatorul este de acord cu încetarea anticipată a contractului conform art. 15 lit. b) din contract.

Ca atare, instanța de apel trebuia să admită apelul sub această critică să schimbe în parte sentința și să oblige pârâta la contravaloarea chiriei pe luna ianuarie 2012 în sumă de 44.211,54 lei, constatând că în mod corect prima instanță a acordat chiria de la 15 decembrie la 31 decembrie 2011 în sumă de 25.329,08 lei. Critica recurentei privind greșita interpretare a dispozițiilor art. 18 din contractul nr. Y/2010 nu poate fi însă primită. Astfel cum a reținut instanța de apel, părțile au încheiat două contracte de închiriere pentru același obiect, primul cu nr. Y la data de 28 aprilie 2010 iar al doilea cu nr. X la 23 iulie 2010. Până la data încheierii celui de-al doilea contract, părțile nu au demarat executarea celui dintâi, așa încât manifestarea de voință concordantă în sensul încheierii unui al doilea contract pentru același obiect echivalează, neechivoc, cu o revocare a consimțământului dat pentru primul contract.

Ca atare, chiar dacă în contractul nr. X/2010 nu a fost inserată o dispoziție expresă de renunțare la clauza 18 din primul contract, cum greșit susține recurenta, cele două contracte nu coexistă juridic, încheierea unui nou contract de aceeași natură și cu același obiect având drept consecință revocarea mutuus consensus al primului contract, sub toate dispozițiile sale, în absența oricărei stipulații contrare. De altfel, în aceste condiții eventuala executare a clauzei 18 din primul contract pe care reclamanta și-a întemeiat cererea de daune interese reprezentând contravaloarea chiriei până la împlinirea termenului contractual din acest contract, respectiv până la 1 iunie 2015, este o imposibilitate juridică de vreme ce în cel de-al doilea contract termenul contractual a fost convenit până la data de 14 august 2012, pentru o durată de 2 ani, iar nu până la data de 1 iunie 2015, cât conveniseră în primul contract.

În concluzie, Înalta Curte va admite recursul în temeiul art. 304 pct. 8 C. proc. civ., va modifica decizia recurată în sensul că va admite apelul reclamantei împotriva sentinței pe care o va schimba în parte cu consecința obligării pârâtei și la plata sumei de 44.211,54 lei reprezentând chirie pentru luna ianuarie 2012, cu menținerea celorlalte dispoziții ale sentinței. În baza art. 274 alin. (1) C. proc. civ. va obliga intimata la plata cheltuielilor de judecată, în limita solicitată, reprezentând taxe judiciare de timbru, în apel și recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă SC M.M. SRL împotriva deciziei civile nr. 520 din 11 decembrie 2012, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă. Modifică decizia recurată în sensul că admite apelul reclamantei împotriva sentinței nr. 606 din 27 iunie 2012 a Tribunalului Ilfov, pe care o schimbă în parte și obligă pârâta SC D.B. SRL la plata sumei de 44.211,54 lei reprezentând chirie pe luna ianuarie 2012. Menține celelalte dispoziții ale sentinței. Obligă intimata să plătească recurentei 2.379,46 lei cheltuieli de judecată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 decembrie 2013.