ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3571/2011
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3571/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)
Ședința publică de la 10 noiembrie 2011
Asupra recursului de
față;
Din
examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin sentința nr. 416
din 7 septembrie 2010, pronunțată în dosarul nr. 1342/115/2010, judecătorul din
cadrul Tribunalului Caraș-Severin a admis acțiunea formulată de reclamanta SC I.D.R.E.
SA BUCUREȘTI în contradictoriu cu pârâta SC F.S.P.R.B.G. SRL REȘIȚA și a dispus
evacuarea pârâtei din imobilul situat în Reșița, județul Caraș-Severin, în
suprafață de 293,77 mp.
În considerentele
sentinței, judecătorul fondului a reținut că reclamanta a dobândit folosința
spațiului menționat în baza contractului de închiriere încheiat cu o societate
terță, la data de 13 mai 2009, încheind cu pârâta un contract de subînchiriere.
Potrivit acestui contract, sublocațiunea încetează în cazul neexecutării
oricăror dintre obligațiile asumate de părți din cauze imputabile acestora,
rezilierea operând de plin drept, fără îndeplinirea nici unei formalități. Fără
termen de preaviz ți fără a fi necesară punerea în întârziere. Același contract
stabilea obligația pentru pârâtă de a preda spațiul închiriat în termen de 19
zile lucrătoare de la încetarea contractului, în bună stare, pe baza unui
proces verbal de predare primire.
Judecătorul a reținut
că reclamanta a notificat pârâta în vederea rezilierii contractului de
sublocațiune ca urmare a neexecutării culpabile a unora dintre obligațiile
asumate de cea din urmă parte, notificare la care pârâta nu a răspuns. În
considerarea prevederilor art. 969 alin. (1) C. civ., judecătorul a apreciat că
a intervenit rezilierea, conform clauzelor contractuale ce exprimă voința
părților. De asemenea, a constatat că în urma rezilierii intervenită la data de
01 ianuarie 2010, pârâta nu mai deține niciun titlu valabil pentru folosința
legală a spațiului, astfel încât a apreciat temeinicia acțiunii în evacuare
formulată de reclamantă.
Sentința de fond a
fost apelată de pârâta SC F.S.P.R.B.G. SRL, care a solicitat admiterea apelului
și schimbarea sentinței în sensul respingerii acțiunii reclamantei, criticând
hotărârea de fond din perspectiva greșitei interpretări a contractului dintre
părți și a probatoriului administrat.
Prin decizia civilă
nr. 114/R din 21 aprilie 2011, completul de judecată din cadrul Curții de Apel
Timișoara, secția comercială, a admis apelul pârâtei și a schimbat sentința de
fond în sensul respingerii acțiunii reclamantei ca neîntemeiată, reținând în
considerente următoarele: judecătorii apelului au reținut că potrivit clauzelor
contractuale, reclamanta avea obligația de a emite lunar factura cu privire la
suma ce reprezenta prețul subînchirierii, factura urmând a fi considerată ca
acceptată dacă pârâta nu o contesta în termen de 2 zile de la primire.
Judecătorii au
reținut că reclamanta a notificat pârâtei rezilierea contractului fără a
preciza în notificare care sunt obligațiile neîndeplinite în mod culpabil de
către pârâtă. De asemenea, au reținut că nici în cererea de chemare în judecată
reclamanta nu a menționat în ce constă încălcarea obligațiilor asumate de către
pârâtă, această încălcare neputând fi dedusă nici din expunerea situației de
fapt. În acest context, judecătorii apelului au apreciat că nu a intervenit
rezilierea contractului de subînchiriere dintre părți. Totodată, judecătorii au
constatat că în cadrul soluționării cauzei în fond nu s-a mai verificat
existența condițiilor pentru reziliere, ci doar s-a constatat existența
notificării reclamantei în acest sens. Ei au apreciat că părțile pot insera o
clauză de reziliere de plin drept, dar au precizat că în cazul sesizării
instanței de judecată, judecătorul trebuie să verifice dacă sunt îndeplinite
condițiile de reziliere, putând constata dacă a intervenit sau nu această
sancțiune.
Judecătorii apelului
au mai reținut că părțile au stabilit în contract că neîndeplinirea oricărei
obligații trebuie mai întâi notificată părții în culpă, care are posibilitatea
remedierii în termen de 10 zile calendaristice; numai dacă după expirarea
acestui termen situația rămâne neschimbată, contractul se consideră reziliat de
plin drept. Judecătorii au constatat că reclamanta nu a notificat pârâta în
vederea remedierii obligațiilor nerespectate, trecând direct la notificarea
rezilierii. De asemenea, judecătorii au mai reținut că reclamanta nu și-a
respectat obligația de a emite facturile pentru plata sublocațiunii, astfel
încât nu poate invoca neîndeplinirea de către pârâtă a obligației de plată a
contravalorii acestor facturi.
Decizia de apel a
fost recurată de reclamanta SC I.D.R.E. SA, care a solicitat admiterea
recursului și modificarea deciziei de apel în sensul respingerii apelului
pârâtei.
Reclamanta a invocat
prevederile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., criticând decizie de apel sub
următoarele aspecte: greșita interpretare a contractului dintre părți, sub
aspectul clauzei de reziliere de ultim grad, care nu presupune intervenția
instanței de judecată în dispunerea sau constatarea acesteia; depășirea
limitelor investirii, în condițiile în care acțiunea de fond a vizat evacuarea
pârâtei pentru lipsa de titlu locativ, iar pârâta, nici în fond nici în apel nu
a formulat o cerere prin care să conteste intervenirea rezilierii, care a
operat de plin drept; reclamata a mai precizat că pârâta nu și-a îndeplini
obligațiile asumate încă de la momentul încheierii contractului, în sensul
neemiterii filei CEC pentru garantarea plății sublocațiunii, neefectuării
operațiunilor de amenajare a spațiului și neplata contravalorii sublocațiunii
după expirarea termenului de grație, deși au fost emise facturi în acest sens.
Reclamanta a administrat
proba cu înscrisuri.
Analizându-se
legalitatea deciziei de apel în raport de criticile formulate, se apreciază că
recursul este fondat, pentru următoarele considerente: judecătorii apelului au
depășit cadrul procesual cu care au fost investiți, procedând la analizarea
condițiilor de reziliere. Se observă că părți au inserat în contract o clauză
de reziliere de ultim grad, clauză ce exclude orice intervenție a instanței în
dispunerea sau constatarea intervenirii rezilierii. Pe de altă parte, reclamanta
nu a investit instanța cu o cerere de constatare a rezilierii, ci doar cu o
acțiune în evacuare, pentru lipsa de titlu locativ a pârâtei. De asemenea, nici
pârâta nu a formulat o solicitare expresă prin care să conteste intervenirea
rezilierii. Criticile formulate de pârâtă prin memoriul de apel nu sunt
suficiente pentru a da dreptul judecătorilor să se considere investiți cu o
cerere de analizare a intervenirii rezilierii.
În acest context, se
apreciază că judecătorii apelului au pronunțat decizia cu încălcarea și
aplicarea greșită a legii, constatându-se încălcarea prevederilor art. 295 C.
proc. civ., în condițiile analizării unor aspecte cu care nu au fost investiți
nici prin cererea de chemare în judecată, nici printr-o cerere reconvențională.
Se constată,
totodată, că judecătorii apelului au interpretat greșit actul dintre părți,
prin aceea că au apreciat că au posibilitatea de analiza îndeplinirea
condițiilor în care opera rezilierea contractului, fără a observa clauza de
ultim grad care excludea intervenția instanțelor de judecată în desființarea
actului.
Se apreciază că
judecătorul fondului a făcut interpretarea corectă a actului dintre părți, prin
raportarea la notificarea de reziliere a contractului, aspect care înlătură
temeiul juridic în baza căruia pârâta ocupa spațiul comercial. În absența
acestui temei juridic, pârâta nu mai poate ocupa spațiul, astfel încât soluția
legală în speță este aceea a evacuării pârâtei, așa cum a dispus și judecătorul
fondului.
Pentru considerentele
expuse, în temeiul art. 312 C. proc. civ., recursul reclamantei va fi admis, cu
consecința modificării deciziei de apel în sensul respingerii apelului pârâtei
și menținerii sentinței de fond.
PENTRU
ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul
declarat de reclamanta S.C. I.D. R.E. SA împotriva deciziei nr. 114/R din 21
aprilie 2011 a Curții de Apel Timișoara, secția comercială.
Modifică decizia
recurată în sensul respingerii apelului declarat de pârâta SC F.S.P.R.B.G. SRL
împotriva sentinței nr. 416 din 7 septembrie 2010 a Tribunalului Caraș-Severin,
secția comercială și de contencios administrativ și fiscal.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință
publică, astăzi 10 noiembrie 2011.