ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3571/2011

Ședința publică de la 10 noiembrie 2011 Asupra recursului de față; Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin sentința nr. 416 din 7 septembrie 2010, pronunțată în dosarul nr. 1342/115/2010, judecătorul din cadrul Tribunalului Caraș-Severin a admis acțiunea formulată de reclamanta SC I.D.R.E. SA BUCUREȘTI în contradictoriu cu pârâta SC F.S.P.R.B.G. SRL REȘIȚA și a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în Reșița, județul Caraș-Severin, în suprafață de 293,77 mp. În considerentele sentinței, judecătorul fondului a reținut că reclamanta a dobândit folosința spațiului menționat în baza contractului de închiriere încheiat cu o societate terță, la data de 13 mai 2009, încheind cu pârâta un contract de subînchiriere.

Potrivit acestui contract, sublocațiunea încetează în cazul neexecutării oricăror dintre obligațiile asumate de părți din cauze imputabile acestora, rezilierea operând de plin drept, fără îndeplinirea nici unei formalități. Fără termen de preaviz ți fără a fi necesară punerea în întârziere. Același contract stabilea obligația pentru pârâtă de a preda spațiul închiriat în termen de 19 zile lucrătoare de la încetarea contractului, în bună stare, pe baza unui proces verbal de predare primire. Judecătorul a reținut că reclamanta a notificat pârâta în vederea rezilierii contractului de sublocațiune ca urmare a neexecutării culpabile a unora dintre obligațiile asumate de cea din urmă parte, notificare la care pârâta nu a răspuns.

În considerarea prevederilor art. 969 alin. (1) C. civ., judecătorul a apreciat că a intervenit rezilierea, conform clauzelor contractuale ce exprimă voința părților. De asemenea, a constatat că în urma rezilierii intervenită la data de 01 ianuarie 2010, pârâta nu mai deține niciun titlu valabil pentru folosința legală a spațiului, astfel încât a apreciat temeinicia acțiunii în evacuare formulată de reclamantă. Sentința de fond a fost apelată de pârâta SC F.S.P.R.B.G. SRL, care a solicitat admiterea apelului și schimbarea sentinței în sensul respingerii acțiunii reclamantei, criticând hotărârea de fond din perspectiva greșitei interpretări a contractului dintre părți și a probatoriului administrat.

Prin decizia civilă nr. 114/R din 21 aprilie 2011, completul de judecată din cadrul Curții de Apel Timișoara, secția comercială, a admis apelul pârâtei și a schimbat sentința de fond în sensul respingerii acțiunii reclamantei ca neîntemeiată, reținând în considerente următoarele: judecătorii apelului au reținut că potrivit clauzelor contractuale, reclamanta avea obligația de a emite lunar factura cu privire la suma ce reprezenta prețul subînchirierii, factura urmând a fi considerată ca acceptată dacă pârâta nu o contesta în termen de 2 zile de la primire. Judecătorii au reținut că reclamanta a notificat pârâtei rezilierea contractului fără a preciza în notificare care sunt obligațiile neîndeplinite în mod culpabil de către pârâtă.

De asemenea, au reținut că nici în cererea de chemare în judecată reclamanta nu a menționat în ce constă încălcarea obligațiilor asumate de către pârâtă, această încălcare neputând fi dedusă nici din expunerea situației de fapt. În acest context, judecătorii apelului au apreciat că nu a intervenit rezilierea contractului de subînchiriere dintre părți. Totodată, judecătorii au constatat că în cadrul soluționării cauzei în fond nu s-a mai verificat existența condițiilor pentru reziliere, ci doar s-a constatat existența notificării reclamantei în acest sens. Ei au apreciat că părțile pot insera o clauză de reziliere de plin drept, dar au precizat că în cazul sesizării instanței de judecată, judecătorul trebuie să verifice dacă sunt îndeplinite condițiile de reziliere, putând constata dacă a intervenit sau nu această sancțiune.

Judecătorii apelului au mai reținut că părțile au stabilit în contract că neîndeplinirea oricărei obligații trebuie mai întâi notificată părții în culpă, care are posibilitatea remedierii în termen de 10 zile calendaristice; numai dacă după expirarea acestui termen situația rămâne neschimbată, contractul se consideră reziliat de plin drept. Judecătorii au constatat că reclamanta nu a notificat pârâta în vederea remedierii obligațiilor nerespectate, trecând direct la notificarea rezilierii. De asemenea, judecătorii au mai reținut că reclamanta nu și-a respectat obligația de a emite facturile pentru plata sublocațiunii, astfel încât nu poate invoca neîndeplinirea de către pârâtă a obligației de plată a contravalorii acestor facturi.

Decizia de apel a fost recurată de reclamanta SC I.D.R.E. SA, care a solicitat admiterea recursului și modificarea deciziei de apel în sensul respingerii apelului pârâtei. Reclamanta a invocat prevederile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc.

civ., criticând decizie de apel sub următoarele aspecte: greșita interpretare a contractului dintre părți, sub aspectul clauzei de reziliere de ultim grad, care nu presupune intervenția instanței de judecată în dispunerea sau constatarea acesteia; depășirea limitelor investirii, în condițiile în care acțiunea de fond a vizat evacuarea pârâtei pentru lipsa de titlu locativ, iar pârâta, nici în fond nici în apel nu a formulat o cerere prin care să conteste intervenirea rezilierii, care a operat de plin drept; reclamata a mai precizat că pârâta nu și-a îndeplini obligațiile asumate încă de la momentul încheierii contractului, în sensul neemiterii filei CEC pentru garantarea plății sublocațiunii, neefectuării operațiunilor de amenajare a spațiului și neplata contravalorii sublocațiunii după expirarea termenului de grație, deși au fost emise facturi în acest sens.

Reclamanta a administrat proba cu înscrisuri. Analizându-se legalitatea deciziei de apel în raport de criticile formulate, se apreciază că recursul este fondat, pentru următoarele considerente: judecătorii apelului au depășit cadrul procesual cu care au fost investiți, procedând la analizarea condițiilor de reziliere. Se observă că părți au inserat în contract o clauză de reziliere de ultim grad, clauză ce exclude orice intervenție a instanței în dispunerea sau constatarea intervenirii rezilierii. Pe de altă parte, reclamanta nu a investit instanța cu o cerere de constatare a rezilierii, ci doar cu o acțiune în evacuare, pentru lipsa de titlu locativ a pârâtei. De asemenea, nici pârâta nu a formulat o solicitare expresă prin care să conteste intervenirea rezilierii.

Criticile formulate de pârâtă prin memoriul de apel nu sunt suficiente pentru a da dreptul judecătorilor să se considere investiți cu o cerere de analizare a intervenirii rezilierii. În acest context, se apreciază că judecătorii apelului au pronunțat decizia cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, constatându-se încălcarea prevederilor art. 295 C. proc. civ., în condițiile analizării unor aspecte cu care nu au fost investiți nici prin cererea de chemare în judecată, nici printr-o cerere reconvențională. Se constată, totodată, că judecătorii apelului au interpretat greșit actul dintre părți, prin aceea că au apreciat că au posibilitatea de analiza îndeplinirea condițiilor în care opera rezilierea contractului, fără a observa clauza de ultim grad care excludea intervenția instanțelor de judecată în desființarea actului.

Se apreciază că judecătorul fondului a făcut interpretarea corectă a actului dintre părți, prin raportarea la notificarea de reziliere a contractului, aspect care înlătură temeiul juridic în baza căruia pârâta ocupa spațiul comercial. În absența acestui temei juridic, pârâta nu mai poate ocupa spațiul, astfel încât soluția legală în speță este aceea a evacuării pârâtei, așa cum a dispus și judecătorul fondului. Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 312 C. proc. civ., recursul reclamantei va fi admis, cu consecința modificării deciziei de apel în sensul respingerii apelului pârâtei și menținerii sentinței de fond. PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta S.C. I.D. R.E. SA împotriva deciziei nr. 114/R din 21 aprilie 2011 a Curții de Apel Timișoara, secția comercială. Modifică decizia recurată în sensul respingerii apelului declarat de pârâta SC F.S.P.R.B.G. SRL împotriva sentinței nr. 416 din 7 septembrie 2010 a Tribunalului Caraș-Severin, secția comercială și de contencios administrativ și fiscal. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 noiembrie 2011.