ÎCCJ, Secția a II-a civilă
ÎCCJ, Secția a II-a civilă (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Contract de ipotecă. Desființarea titlului constituitorului ipotecii. Consecințe
Cuprins pe materii : Drept comercial. Contracte
Index alfabetic :
acțiune în constatarea nulității absolute
contract de vânzare-cumpărare
contract de ipotecă
teoria anulării actului subsecvent
teoria încetării contractului
Legea nr. 7/1996, art. 31 alin. (2)
Un contract de ipotecă este întotdeauna accesoriu unui contract de împrumut bancar, și nu unui contract de vânzare-cumpărare.
În cazul constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil care a fost, ulterior, ipotecat de către cumpărător în favoarea băncii, nu este aplicabilă teoria anulării actului subsecvent, ci aceea a încetării contractului, bazată pe faptul că un contract de ipotecă nu mai poate exista cât timp constituitorul ipotecii și-a pierdut titlul în baza căruia a fost încheiat contractul de ipotecă.
Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1257 din 7 mai 2015
Notă
: În decizie a fost avută în vedere forma Legii nr. 7/1996 astfel cum era în vigoare înainte de Legea nr. 71/2011.
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sf. Gheorghe, Secția civilă, sub nr. x/305/2002, reclamanta SC A. SA a chemat în judecată pe pârâtul B., solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1451/11 octombrie 2000 de BNP C., cu repunerea părților în situația anterioară.
Ulterior, reclamanta și-a completat cererea introductivă, chemând în judecată și pe pârâții D., soția lui B., dar și pe cumpărătorii E. și F., solicitând anularea și a contractului de vânzare-cumpărare subsecvent, încheiat între vânzătorii B., D. și cumpărătorii E. și F., cu privire la aceleași imobile, cu restabilirea situației anterioare.
Prin încheierea de ședință de la termenul de 27 octombrie 2009 s-a conexat la acest dosar cel cu nr. xx56/305/2006 al Judecătoriei Sf. Gheorghe, în cadrul căruia reclamanta SC A. SA a chemat în judecată pe pârâții G., B. și H., E. și F. precum și I. - Sucursala SF. Gheorghe, solicitând constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1451/11 octombrie 2000, nr. 620/7 aprilie 2000 și nr. 502/28 februarie 2002 de către BNP C., precum și constatarea nulității contractului de garanție imobiliară autentificat de același BNP sub nr. 616/20 iunie 2005, inclusiv anularea încheierilor de intabulare nr. 5365/12 octombrie 2000, nr. 2182/26 aprilie 2000, nr. 1108/1 martie 2005 și nr. 6020/20 iunie 2005.
Prin sentința civilă nr. 664 din 8 martie 2010 a Judecătoriei Sf. Gheorghe a fost admisă acțiunea: a fost constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1451/11 octombrie 2002 de BNP C. și a încheierii de intabulare nr. 5365/12 octombrie 2005; a fost constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 620/7 aprilie 2000 de BNP C. și a încheierii de intabulare nr. 2182/26 aprilie 2000; a fost constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 502/28 februarie 2002 de același BNP, precum și încheierea de intabulare nr. 1808/1 martie 2002; a fost constatată nulitatea absolută a contractului de garanție imobiliară autentificat sub nr. 616/20 iunie 2005 de același BNP și a încheierii de intabulare nr. 6020/20 iunie 2005.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs pârâții G., E. și F., precum și pârâta I. Bank - Sucursala SF. Gheorghe.
Prin decizia civilă nr. 76/R/10 februarie 2011 a Tribunalului Covasna au fost admise recursurile, a fost casată sentința recurată și a fost reținută cauza spre competentă soluționare de către Tribunalul Covasna, cauza fiind trimisă în vederea repartizării la un complet care soluționează litigii în materie comercială.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Tribunalului Covasna sub nr. xx4/119/2011.
În acest dosar reclamanta a depus o nouă precizare a acțiunii.
De asemenea, pârâții G., E. și F. au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat ca în situația admiterii cererii principale atunci să se procedeze la repunerea părților în situația anterioară contractului de vânzare-cumpărare nr. 620/7 aprilie 2000, în sensul redobândirii de către reclamantă a imobilului înstrăinat, iar de către pârâți a sumei achitate cu titlul de preț al contractului, cu acordarea unui drept de retenție, până la plata de către reclamantă a prețului.
Prin sentința civilă nr. 2328 din 6 iunie 2012 a Tribunalului Covasna, Secția civilă a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive a lui G.; a fost respinsă, ca neîntemeiată, acțiunea principală formulată de reclamanta-pârâtă SC A. SA în ce privește constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. 620/7 aprilie 2000, nr. 1451/11 octombrie 2000 și nr. 502/28 februarie 2002 de către BNP C. și a contractului de ipotecă autentificat sub nr. 616/20 iunie 2005 de către același BNP, cu restabilirea situației anterioare de carte funciară; a fost anulată, ca netimbrată, cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta SC A. SA Sf. Gheorghe.
Prin decizia civilă nr. 153/Ap/29 octombrie 2012 a Curții de Apel Brașov, Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale, a fost respins apelul.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC A. SA Sf. Gheorghe.
Prin decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 3921/2013 s-a admis recursul declarat de reclamanta SC A. SA Sf. Gheorghe împotriva deciziei civile nr.153/Ap din 29 octombrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale. A fost casată decizia recurată și trimisă cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel.
Pentru a se pronunța astfel, Înalta Curte de Casație și Justiție a reținut următoarele:
Motivele de nulitate absolută din acțiunea reclamantei și din apelul declarat de aceasta au privit cauza ilicită și frauda de lege, argumentele indicate vizând faptul că prin încheierea contractelor de vânzare-cumpărare nu s-a urmărit obținerea unui preț în interesul societății, ci scoaterea bunurilor din patrimoniul acesteia, în interesul personal al pârâtului G.
Înalta Curte a constatat ca fiind fondată critica recurentei privind neanalizarea de către instanța de apel a motivului de nulitate absolută - cauza ilicită a contractelor de vânzare - cumpărare supuse analizei și frauda la lege, în condițiile în care neplata prețului imobilelor a fost invocată doar pentru a susține cauza ilicită la încheierea contractelor.
Cauza ilicită sau imorală este redată de art. 968 C. civ., potrivit căruia „cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice.” Frauda la lege este acea operațiune care constă în folosirea anumitor dispoziții legale la încheierea unui act juridic în scopul de a încălca alte dispoziții legale imperative. Frauda la lege presupune reaua-credință a tuturor părților contractante la încheierea actului juridic.
Încheierea actului juridic cu respectarea normelor privind condițiile de validitate, a legilor imperative și a bunelor moravuri constituie una din premisele stabilității și siguranței circuitului civil. Încălcarea legii atrage sancțiunea nulității. Într-adevăr, cel ce invocă nulitatea actului juridic tinde la înlăturarea efectelor actului, însă aceasta nu înseamnă că lipsirea de efecte, cu consecința anulării, se confundă cu stingerea obligației. Actul nul impune repunerea părților în situația anterioară (întrucât nu se pot recunoaște efecte juridice unei situații contrare dreptului) și, ca atare, nu se poate vorbi, concomitent, despre o obligație nulă și stingerea aceleiași obligații.
S-a reținut, totodată, că nulitatea, ca sancțiune de drept civil, intervine în cazul nerespectării unei norme juridice. Această încălcare a legii nu se confundă cu „frauda la lege”, noțiune ce are în vedere tocmai respectarea, formală, a normei juridice; frauda la lege înseamnă o nesocotire ocultă a legii, prin abaterea unor dispoziții legale de la sensul și spiritul lor.
Reclamanta a pretins o aparentă legalitate ce ar ascunde încălcarea unor norme imperative. Încheierea unui act în vederea unei fraude atrage nulitatea, întrucât nu se pot recunoaște efecte contrare dispozițiilor imperative, iar în speță s-a afirmat nerespectarea condițiilor pentru încheierea valabilă a actului, respectiv cauza ilicită determinată de neplata prețului și s-au indicat dispozițiile imperative ce ar fi fost eludate de părțile contractante sub o aparentă legalitate a actului.
În decizia atacată, la pg. 6, instanța de apel a făcut referiri la mijloacele juridice pe care le are la îndemână vânzătorul în caz de neplată a prețului, la nulitatea contractului, care nu se confundă cu rezoluțiunea, la faptul că din probele administrate în cauză nu rezultă împrejurarea potrivit căreia bunul înstrăinat depășește jumătate din valoarea contabilă a activelor societății la data încheierii vânzării pentru a putea fi reținute prevederile art. 143 din Legea nr. 31/1990, pentru ca în finalul considerentelor să rețină că “în mod corect prima instanță a avut în vedere distincțiile dintre cauza ilicită și frauda legii ca temei al nulităților invocate prin acțiunea dedusă judecății, precum și faptul că reclamanta nu a făcut dovada încălcării ori eludării vreunei dispoziții legale imperative” și faptul că nu au fost încălcate dispozițiile art. 1308 pct. 2 C. proc. civ.
Astfel, instanța de apel, în considerentele deciziei recurate, a arătat că se impune respingerea apelului și menținerea, în totalitate, a soluției pronunțate de prima instanță, însă nu a cercetat toate criticile formulate de reclamantă în apel, sens în care s-a constatat a fi întrunit motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., susținut ca atare de recurenta-reclamantă și, mai mult decât atât, chiar ale art. 304 pct. 5 C. proc. civ., instanța de apel încălcând obligația prevăzută prin dispozițiile imperative ale art. 261 pct. 5 C. proc. civ.
Nemotivarea hotărârii, deși nu este prevăzută ca o cauză de casare în Codul de procedură civilă, față de caracterul imperativ al dispozițiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ. și finalitatea textului, vizând imposibilitatea de control judiciar al hotărârii pronunțate, se integrează unui cadru mai larg de nelegalitate, acela al nepronunțării asupra fondului apelului, de natură a justifica casarea cu trimitere pentru ca instanța de apel să se pronunțe asupra apelului în raport de motivele acestuia.
S-a reținut că instanța de apel avea a analiza și a răspunde motivat criticilor formulate de către reclamantă privind cauza ilicită a contractelor și frauda la lege și, totodată, a argumenta motivele pentru care și-a însușit în tot considerentele de drept și de fapt reținute de prima instanță.
Cât timp instanța de apel s-a rezumat să afirme doar caracterul clar al considerentelor hotărârii primei instanțe cu privire la aspectele deduse judecății prin intermediul căii de atac devolutive, motivarea hotărârii nu este de natură să creeze reclamantei garanția că toate chestiunile supuse analizei în apel au fost serios examinate, iar instanța de recurs se află în imposibilitate de a exercita controlul judiciar.
Decizia curții de apel apare, astfel, ca nemotivată, ceea ce face ca însuși procesul să fie considerat inechitabil, prin încălcarea art. 6 paragraful 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului (astfel cum s-a apreciat în cauza
Albina împotriva României
, în hotărârea CEDO din 28 aprilie 2005).
Numai după analizarea motivelor de nulitate absolută privind cauza ilicită a contractelor și frauda la lege, instanța de apel va putea trece la cercetarea criticilor invocate de recurenta-reclamantă întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. - referitoare la aplicabilitatea dispozițiilor art. 23 din Legea nr. 15/1994, la încălcarea prevederilor art. 1308 pct. 2 C. civ., precum și a dispozițiilor art. 143 din Legea nr. 31/1990 - care nu pot fi cercetate mai înainte ca instanța de apel să clarifice toate chestiunile de fapt și de drept prioritare unei astfel de abordări, menționate în paragrafele anterioare.
Prin decizia nr. 880/Ap/2 decembrie 2014 a Curții de Apel Brașov, Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale, a fost admis apelul reclamantei și a fost schimbată sentința civilă nr. 2328/2012 a Tribunalului Covasna, în parte; a fost admisă acțiunea formulată de reclamantă și, în consecință:
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, autentificat de BNP C. sub nr. 620/7 aprilie 2000, având ca obiect imobilul situat în Mun. Sfântu Gheorghe, B-dul G.G.B., bl. 9, sc. C, înscris în CF nr. 24088-C1-U3 Sfântu Gheorghe (provenită din conversia pe hârtie a CF nr. 15134), nr. cad./nr. top. 1820/2/1/XIX C, 1822/2/XIX C, constând în „spațiu comercial nr. 1”, în compunerea din contract;
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP C. sub nr. 1451/11 octombrie 2000, având ca obiect imobilul compus din teren în suprafață de 962 mp și construcție - șopron, înscris în CF nr. 25166 Sfântu Gheorghe (provenită din conversia pe hârtie a CF nr. 17139 - transcris din CF 14975), nr. cad./nr. top. 2763/4/b/2/1/2, nr. top. 2763/4/a/2, nr. top. 2763/5/1/5/2/1;
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP C. sub nr. 502/28 februarie 2002, având ca obiect imobilele ce au făcut obiect al contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 620/2000 și nr. 1451/2000;
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de garanție imobiliară autentificat de BNP C. sub nr. 616/20 iulie 2005 încheiat între I. Bank SA - Sucursala Sfântu Gheorghe și pârâții E. și F.;
S-a dispus restabilirea situației anterioare din cărțile funciare susmenționate, prin radierea dreptului de proprietate al pârâților asupra imobilelor ce au făcut obiect al contractelor de vânzare-cumpărare nr. 620/2000, nr. 1451/2000 și nr. 502/2002, susmenționate și reînscrierea dreptului de proprietate al reclamantei SC A. SA, prin intabulare;
S-a dispus radierea dreptului de ipotecă înscris în favoarea I. Bank - Sucursala Sfântu Gheorghe, având ca obiect imobilele ce au făcut obiect al contractelor de vânzare-cumpărare nr. 620/2000, nr. 1451/2000 și nr. 502/2002;
S-au păstrat din sentință dispozițiile privind respingerea excepției lipsei de calitate procesuală pasivă a lui G. și de anulare a cererii reconvenționale;
A fost înlăturată din sentință dispoziția de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată;
Au fost obligați pârâții B., H., E., F. și G. să plătească reclamantei SC A. SA suma de 2500 lei cheltuieli de judecată în această etapă procesuală a apelului.
În rejudecare după casare, pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut următoarele:
În susținerea acțiunii sale, reclamanta a invocat drept motiv de nulitate a contractelor în discuție, frauda la lege, pentru contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect spațiul comercial, lipsa consimțământului și cauza ilicită pentru contractele având ca obiect imobilul șopron și teren.
1.Chestiuni de fapt:
A.Imobilul situat în Mun. Sfântu Gheorghe, B-dul G.G.B., bl. 9, sc. C, înscris în CF nr. 24088-C1-U3 Sfântu Gheorghe (provenită din conversia pe hârtie a CF nr. 15134), nr. cad./nr. top. 1820/2/1/XIX C, 1822/2/XIX C, constând în „spațiu comercial nr.1”, a făcut obiect al contractului de vânzare-cumpărare, autentificat de BNP C. sub nr. 620/7 aprilie 2000. Contractul s-a încheiat între reclamantă, care a fost reprezentată de pârâtul G., în calitate de președinte al consiliului de administrație și pârâții B. și H., care l-au dobândit în calitate de persoane fizice, și nu în numele SC J. SRL.
B. Imobilul compus din teren în suprafață de 962 mp și construcție - șopron, înscris în CF nr. 25166 Sfântu Gheorghe (provenită din conversia pe hârtie a CF nr.17139 - transcris din CF nr. 14975), nr. cad./nr. top. 2763/4/b/2/1/2, nr. top. 2763/4/a/2, nr. top. 2763/5/1/5/2/1, a făcut obiect al contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP C. sub nr. 1451/11 octombrie 2000, care a fost încheiat între reclamantă, care a fost reprezentată de pârâtul G., în calitate de președinte al consiliului de administrație și pârâții B. și H., care l-au dobândit în calitate de persoane fizice, și nu în numele SC J. SRL. S-a reținut că este un aspect important, întrucât, pentru plata prețului, s-a susținut că ar fi existat o convenție de schimb de imobile între reclamantă și SC J. SRL și că aceasta din urmă ar fi achitat, cu trei chitanțe, suma de 68.866.847 lei după ce a încasat prețul de la cumpărătorii persoane fizice, care o controlau.
În fapt, cumpărătorii, persoane fizice, au fost numai persoane interpuse, care nu au plătit nici un preț, nu au intrat în posesia imobilelor de la pct. A și B niciodată, așa cum au recunoscut la interogatoriu, ca de altfel și în procesul penal declanșat împotriva pârâtului G., unde, de asemenea, au arătat că singurul scop al tranzacțiilor a fost readucerea imobilelor în patrimoniul acestui pârât, care nu le putea cumpăra legal.
Că este așa o dovedește perfectarea ulterioară a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP C. sub nr. 502/28 februarie 2002, având ca obiect imobilele ce au făcut obiect al contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 620/2000 și nr. 1451/2000, încheiat între pârâții B. și H. și pârâții E. și F., în calitate de cumpărători, care sunt rude cu pârâtul G. și care au și ipotecat imobilele către pârâta I. Bank, unde au fost reprezentați tot de către pârâtul G.
S-a reținut că prin Sentința penală nr. 254/2007 a Judecătoriei Sfântu Gheorghe, soluționându-se latura penală, s-a dispus și anularea actelor menționate mai sus, însă procesul penal a fost stins ca urmare a intervenirii prescripției speciale a răspunderii penale.
2.Chestiuni de drept:
A. Frauda legii constituie motiv de nulitate absolută a actului juridic întrucât, la încheierea acestuia, părțile apelează la anumite dispoziții legale pentru a eluda alte prevederi imperative ale legii și care sunt direct aplicabile operațiunii juridice.
În speță s-a susținut de către apelanta-reclamantă că au fost nesocotite prevederile art. 23 din Legea nr. 15/1994, conform cu care, la scoaterea din funcțiune a mijloacelor fixe aparținând agenților economici la care statul deține peste 50% din capitalul social, trebuie a se urmări valorificarea la maximum a ansamblurilor, subansamblurilor și pieselor componente, prin executarea unor mijloace fixe noi, ca piese de schimb în cadrul unității respective sau prin vânzare, pe bază de licitație publică, organizată potrivit legii.
B. Cauza ilicită constituie, de asemenea, motiv de nulitate absolută a actului juridic, fiind o condiție esențială pentru validitatea convenției, cum statuează art. 948 pct. 4 C. civ.
Conform art. 966 C. civ., obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect, iar potrivit art. 968 C. civ., cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice.
Cauza reprezintă scopul, motivul determinant al încheierii actului juridic, iar în cazul contractului de vânzare-cumpărare este dat de transferul dreptului de proprietate, ce include nu numai transmisiunea bunului în patrimoniul cumpărătorului, dar acesta din urmă se obligă să plătească prețul. Lipsa acestei contraprestații din partea cumpărătorului determină ilicitul cauzei și, în consecință, nulitatea absolută a convenției. Cu alte cuvinte, atunci când părțile contractante nu urmăresc decât un transfer de proprietate fictiv, mai ales când nu se urmărește plata vreunui preț, contractul de vânzare-cumpărare nu poate avea nici un efect translativ, fiind nul pentru cauză ilicită.
3.Analiza stării de fapt în drept:
A.Contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP C. sub nr. 620/7 aprilie 2000 este nul, fiind perfectat cu eludarea prevederilor speciale, imperative, cuprinse în art. 23 din Legea nr. 15/1994. Deși acționar majoritar era statul, prin FPS, acesta deținând o cotă de 66,2117% din capitalul social, astfel cum reiese din mențiunile de la ORC Covasna, vânzarea nu s-a făcut pe bază de licitație publică, ci după bunul plac al pârâților, fiind de necontestat că procedura legală nu a fost urmată, astfel cum reiese atât din actul de vânzare-cumpărare, care nu cuprinde nici o mențiune în acest sens, dar și din expertiza contabilă întocmită în cauză.
Contractul a fost încheiat prin simplul acord de voință al pârâților, reclamanta fiind reprezentată de pârâtul G., și nu pe baza licitației publice obligatorii, astfel că au apelat la prevederile de drept comun pentru a eluda dispozițiile imperative speciale din art. 23 din Legea nr. 15/1994, astfel încât frauda la lege este dovedită.
Contractul este fondat și pe o cauză ilicită, contractul de închiriere, care în opinia pârâților ar fi constituit actul ce a condus la plata prețului prin compensare, fiind unul inexistent, întocmit pro causa, dovadă fiind Procesul-verbal încheiat de Garda financiară la data de 22 mai 2002 și din care rezultă că nu a existat vreun contract de închiriere și fără nici un document justificativ chiria se înregistra în contabilitate, pentru a opera apoi așa-zisa compensare cu prețul. Cert este că prețul nu a fost achitat și nici nu s-a urmărit plata acestuia, pârâtul B. recunoscând la interogatoriu că nu-și amintește de un asemenea act juridic, cum de altfel a recunoscut că prețul nu s-a plătit, operațiunea juridică fiind în interesul pârâtului G., deși acesta era administratorul societății reclamante. În consecință, s-a reținut că la data perfectării contractului nu a existat nici o intenție de plată a prețului, se cunoștea de ambele părți că nu va exista vreo contraprestație, astfel că nulitatea, ca sancțiune, operează, cum s-a arătat mai sus, la pct. 2B.
B. Similar se pune problema în cazul contractului autentificat sub nr. 1451/2000 de același notar public, șopronul în discuție, alături de teren, fiind cumpărat fictiv de pârâții B. și D., și nu de SC J. SRL, încât nu s-a putut vedea justificarea invocării unei convenții de schimb de imobile, între această ultimă societate și reclamantă, rămasă nedovedită, expertiza neidentificând o asemenea operațiune, mai ales că după divizare șopronul a rămas în patrimoniul reclamantei. De asemenea, nu există vreo operațiune juridică încheiată între pârâții B. și D. și SC J., iar suma cuprinsă în factura nr. 1478103/11 octombrie 2000 se referă la un alt contract având ca obiect un alt imobil, și nu șopronul în cauză. Dacă ar fi existat un asemenea schimb între cele două societăți nu s-ar mai fi încheiat contractul autentificat sub nr. 502/2002, ce va fi analizat mai jos, între pârâți persoane fizice.
Prețul terenului nu a fost plătit reclamantei, dovadă fiind expertiza contabilă întocmită în cauză, iar intenția de plată nici nu a existat, cum a recunoscut pârâtul B., cauza ilicită fiind evidentă.
Ca și în cazul primului contract analizat și în această situație s-a identificat frauda la lege, pe aceleași considerente expuse mai sus la pct. 3A și, deci, actul este lovit de nulitate și pe acest considerent.
C.Contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP C. sub nr. 502/28 februarie 2002, având ca obiect imobilele ce au făcut obiect al contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 620/2000 și nr. 1451/2000, încheiat între pârâții B. și H. și pârâții E. și F., în calitate de cumpărători, este, de asemenea, lovit de nulitate, el fiind unul subsecvent unor contracte nule absolut, fiind aplicabil principiul nulității potrivit căruia nulitatea actului principal atrage nulitatea actului subsecvent, or, acest contract are ca obiect imobilele din cele două contracte analizate deja, ce sunt fondate pe fraudă la lege și cauză ilicită, astfel încât și acest act a fost întocmit doar pentru ca pârâtul G. să-și atingă scopul nelegal.
Au fost înlăturate, astfel, apărările pârâților reținându-se că pârâții B. și D. au fost de acord cu admiterea acțiunii și au arătat adevăratele motive ale perfectării contractelor în discuție.
A fost găsit nul și contractul de ipotecă încheiat între pârâții E. și F. și I. Bank - Sucursala Sfântu Gheorghe, ipoteca fiind un contract accesoriu și cum actele principale sunt nule, sancțiunea operează, garanția nefiind niciodată constituită legal. Imobilele ce au făcut obiect al ipotecii nu au ieșit niciodată legal din patrimoniul reclamantei, au ajuns ilicit în patrimoniul pârâților persoane fizice, care, în fața băncii, au fost reprezentați tot de către pârâtul G. (rudă cu aceștia) și, în consecință, obiectul material al ipotecii a fost unul ilicit, astfel că apărările I. Bank nu pot fi primite.
Urmare constatării nulității și în virtutea principiului repunerii părților în situația anterioară, ca un accesoriu al constatării nevalabilității titlului de înscriere al dreptului de proprietate al pârâților în cartea funciară, văzând prevederile art. 36 pct. 1 din Legea nr. 7/1996 (în vigoare la data săvârșirii înscrierilor), s-a dispus restabilirea situației anterioare din cărțile funciare susmenționate, prin radierea dreptului de proprietate al pârâților asupra imobilelor ce au făcut obiect al contractelor de vânzare-cumpărare nr. 620/2000, nr. 1451/2000 și nr. 502/2002 sus-menționate și reînscrierea dreptului de proprietate al reclamantei SC A. SA, prin intabulare, precum și radierea dreptului de ipotecă înscris în favoarea I. Bank - Sucursala Sfântu Gheorghe, având ca obiect imobilele ce au făcut obiect al contractelor de vânzare-cumpărare nr. 620/2000, nr. 1451/2000 și nr. 502/2002.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs recurenta-pârâtă I. Bank SA București, aducându-i următoarele critici:
Hotărârea instanței de apel a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, în ce privește constatarea nulității absolute a contractului de ipotecă autentificat sub nr. 616/20 iunie 2005.
Sub acest aspect, recurenta a arătat că nu există raport de subsecvență între contractul de ipotecă și contractul de vânzare-cumpărare anulat, cel cu nr. 502/28 februarie 2002.
Recurenta a mai arătat că a încheiat contractul de ipotecă cu garanții ipotecare cunoscând faptul că ei sunt proprietarii tabulari asupra imobilelor luate în garanție, având în vedere cuprinsul cărții funciare, care evidenția o situație juridică suficient de clară a imobilelor, fără a exista notări de acțiuni judecătorești sau sarcini, astfel încât și în situația anulării contractului de vânzare-cumpărare trebuia menținut contractul de ipotecă, aceasta reprezentând o veritabilă excepție de la principiul „
resoluto jure dantis, resolvitur jus accipiens
”.
În acest caz se impune menținerea actului subsecvent pe baza principiul ocrotirii bunei-credințe a subdobânditorului dar și pe baza principiului asigurării stabilității circuitului civil.
În acest sens au fost invocate prevederile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, invocându-se, totodată, și caracterul injust și inechitabil, în ce o privește pe recurenta-pârâtă, al deciziei recurate.
S-a mai invocat de către recurenta-pârâtă faptul că și proprietarii G. și F. au fost subdobânditori de bună-credință, dobândind imobilele menționate în mod valabil și cu titlu oneros.
De asemenea, s-a mai arătat că ipoteca este un drept real accesoriu care are ca obiect un bun imobil, fără deposedare, care conferă creditorului ipotecar dreptul de a urmări imobilul în stăpânirea oricui s-ar afla și de a fi plătit cu prioritate față de ceilalți creditori din prețul aceluiași bun.
Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Deși este adevărat că soluția constatării nulității absolute a contractului de ipotecă nr. 616/20 iunie 2005 este inadecvată în cauza de față, totuși, pentru considerentele ce vor fi expuse, soluția a fost menținută, deoarece, consecințele sunt aceleași.
Este real faptul că un contract de ipotecă este întotdeauna un contract accesoriu, dar accesoriu la un contract de împrumut bancar, și nu la un contract de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, teoria anulării actului subsecvent ar fi fost pe deplin aplicabilă, în cazul constatării nulității contractului de credit.
În situația de față trebuia să se aplice teoria încetării contractului, bazată pe faptul că un contract de ipotecă nu mai poate exista cât timp titularul constituitorului ipotecii și-a pierdut titlul în baza căruia a fost încheiat contractul de ipotecă.
Această teorie a fost consacrată legislativ în noul Cod civil, deși anterior, sub imperiului vechiului Cod civil, atât doctrina cât și jurisprudența au acceptat faptul că, într-o situație precum cea supusă examinării în prezentul recurs, soluția corectă este cea a încetării contractului de ipotecă, tocmai pe motivul pierderii titlului de către constituitorul ipotecii.
Prin urmare, nu suntem în situația vânzării-cumpărării imobilului ipotecat, pentru ca imobilul să rămână grevat de sarcina ipotecii chiar dacă trece în mâinile altei persoane decât constituitorul ipotecii, ci suntem în situația pierderii titlului de către constituitorul ipotecii, banca nefiind în situația dobânditorului de bună-credință (pentru că nu a cumpărat imobilul) pentru a beneficia, în continuare, de existența ipotecii asupra imobilului respectiv.
Tocmai de aceea nu sunt aplicabile nici prevederile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, care se referă la subdobânditori de bună-credință, și nu la creditorii ipotecari.
Nu poate fi primită afirmația potrivit căreia pârâții G. și F. au fost subdobânditori de bună-credință, cât timp instanța de apel a reținut o altă stare de fapt și cât timp aceștia, fiind primii interesați în apărarea drepturilor lor, nu au atacat decizia instanței de apel.
Având în vedere cele de mai sus, în baza alin. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte a respins recursul ca nefondat.
În baza art. 274 C. proc. civ. a obligat recurenta-pârâtă să plătească intimatei-reclamante SC A. SA SF. Gheorghe suma de 2.665 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.