ÎCCJ, decizie (scj.ro #82006)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #82006) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Nulitatea absolută a contractului de vânzare –
cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Restituirea imobilului
adevăratului proprietar.
Cuprins pe materii.
Drept civil. Drept de proprietate. Nulitatea
absolută a contractului de vânzare – cumpărare încheiat în baza Legii
nr. 112/1995. Efecte. Restituirea imobilului adevăratului proprietar.
Index alfabetic
.
Drept civil.
-
Nulitate absolută.
-
Contract de vânzare – cumpărare.
-
Principiul restabilirii situației
anterioare.
Nulitatea absolută a unui contract de
vânzare-cumpărare, încheiat cu încălcarea prevederilor Legii nr.
112/1995, constatată prin hotărâre judecătorească
definitivă și irevocabilă, are ca sancțiune de drept
civil lipsirea actului juridic, în tot, de efectele în vederea cărora a
fost încheiat, din cauza nesocotirii dispozițiilor legale edictate pentru
realizarea sa valabilă. Cum nulitatea operează atât pentru trecut, cu
efect retroactiv (ex tunc), cât și pentru viitor (ex nunc), este de
aplicat principiul restabilirii situației anterioare, prin restituirea
nemișcătorului în natură fostului proprietar.
Statul Român redevenind, ca efect a nulității
actului de înstrăinare, proprietar al bunului nemișcător, este
dator să-l restituie către cel de la care l-a preluat fără
respectarea legii, fiind fără relevanță că
instanța care a constatat nulitatea actului de preluare nu a decis și
asupra nulității încheierilor prin care statul și-a intabulat
dreptul de proprietate nelegal dobândit, deoarece aceste evidențe de
publicitate imobiliară, chiar nedesființate, nu pot împiedeca ori
anula aplicarea principiului restabilirii situației anterioare
.
Î.C.C.J., Secția civilă și de proprietate
intelectuală, decizia nr. 5235 din 27 iunie 2007.
Prin dispoziția nr. 2273 din 1 noiembrie 2005
Primarul municipiului Sibiu a restituit în natură către persoana
îndreptățită Trif Mărioara cota de ˝ părți din
imobilul, construcții și teren, situat în Sibiu, str. Vasile Cârlova
nr. 24, înscris în C.F. nr. 14079 Sibiu, sub nr. top 5237/1/2/1/3/1.
În motivarea dispoziției s-a arătat că
prin decizia nr. 2365/2003 Curtea de Apel Cluj a dispus rectificarea încheierii
de intabulare nr. 824/1998 și restabilirea situației anterioare de
carte funciară, în sensul reînscrierii dreptului de proprietate al
Statului Român asupra parcelei cu numărul topografic 5237/1/2/1/3/1/2,
înscrisă în C.F. nr. 41287. La dosarul întocmit în baza Legii nr. 10/2001
s-a depus și încheierea de intabulare nr. 12601/2003 pronunțată
de judecătorul delegat de carte funciară în temeiul deciziei
Curții de Apel Cluj prin care s-a dispus restabilirea situației
anterioară de carte funciară, în sensul reînscrierii dreptului de
proprietate al Statului Român asupra numărului topografic identificat mai
sus, încheiere operată în CF nr. 41287 Sibiu, cu nr. topo
5237/1/2/1/3/1/2, sub nr. 22628 din data de 3 decembrie 2003.
Printr-o comunicare ulterioară înregistrată la
Primăria municipiului Sibiu, Judecătoria Sibiu a transmis încheierea
nr. 13172/10 decembrie 2003 prin care a fost rectificată eroarea
materială strecurată în încheierea de intabulare nr. 12601/3
decembrie 2003, în sensul menținerii anulării încheierii de
intabulare nr. 824/24 ianuarie 1998 din CF Sibiu nr. 14079 și respingerii
cererii de reînscriere a dreptului de proprietate a Statului Român asupra
parcelei cu număr topo nou 5237/1/2/1/3/1/2 din CF nr. 41287 Sibiu.
La 6 decembrie 2005 reclamanta T.M. a contestat în
justiție dispoziția nr. 2273 din 1 noiembrie 2005 emisă de
Primarul municipiului Sibiu solicitând anularea art. 1 al acestei
dispoziții și obligarea pârâtului la emiterea unei noi
dispoziții prin care să se restituie în natură a unui imobil
situat în Sibiu, care se află în prezent în proprietatea statului.
În motivarea acțiunii reclamanta a arătat
că, în calitate de persoană îndreptățită, a formulat
în termen, potrivit Legii nr. 10/2001, notificare prin care a solicitat
restituirea în natură a imobilului din Sibiu. Ulterior, reclamanta a
formulat acțiune în baza art. 46 (actual art. 50) din Legea nr. 10/2001,
situație care a condus la suspendarea procedurii administrative până
la soluționarea definitivă și irevocabilă a acțiunii.
Curtea de Apel Cluj, prin decizia nr. 2365/2003, a admis acțiunea
reclamantei și a statuat că imobilul a fost preluat abuziv de
către stat, dispunându-se, totodată, anularea contractului de
vânzare-cumpărare cu privire la imobil, ca fiind încheiat cu
rea-credință, atât din partea statului vânzător, cât și din
partea chiriașilor cumpărători. Prin aceeași hotărâre
judecătorească s-a dispus restabilirea dreptului de proprietate în
favoarea statului asupra acestui imobil .
Reclamanta a mai arătat că prin dispoziția
contestată, dispunându-se restituirea cotei de ˝ din imobilul înscris în
CF nr. 14079 nr. top 5237/1/2/1/3/1, pârâtul s-a pronunțat asupra unui bun
care nu mai există în evidențele de publicitate imobiliară, ceea
ce echivalează cu refuzul acestuia de a retroceda imobilul care în prezent
se află în proprietatea statului.
Investit cu soluționarea cauzei, Tribunalul Sibiu -
secția civilă, prin sentința nr. 235 din 20 martie 2006, a admis
în parte contestația formulată de reclamantă și a dispus
anularea parțială a dispoziției nr. 2273/2005 emisă de
pârâtul Primarul municipiului Sibiu. A fost obligat pârâtul să restituie
în natură imobilul identificat în decizia nr. 2365/2003 a Curții de
Apel Cluj. Au fost respinse celelalte cereri formulate de reclamantă
și a fost obligat pârâtul la 300 lei, parte din cheltuielile de
judecată, către reclamantă.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut
și motivat că reclamanta a fost coproprietară, împreună cu
soțul său, asupra imobilului care face obiectul acțiunii
de față. Ulterior, cei doi soți au deținut numai cota de ˝
din acest imobil ce a fost preluată de stat conform Decretului nr.
223/1974. Imobilul ce inițial a fost înscris în CF nr. 14079 Sibiu nr. top
5237/1/2/1/3/1 a fost dezmembrat în două corpuri funciare cu numere
topografice noi, respectiv nr. top. 5237/1/2/1/3/1/1 (proprietari G.I. și
G.M.) și nr. top. 5237/1/2/1/3/1/2 (proprietari B.I. și B.G.-L.),
acest corp funciar fiind transcris în CF 41287 Sibiu.
Prin decizia civilă nr. 2365/2003 Curtea de Apel
Cluj a admis recursul declarat de reclamanta T.M., a modificat hotărârile
pronunțate anterior în cauză, a admis acțiunea reclamantei în
contradictoriu cu pârâții Statul Român, S.C. Urbana S.A. Sibiu, B.I.
și B.G.-L. și a constatat că imobilul a fost preluat de stat
fără titlu valabil, respectiv pentru cota de ˝ parte. Curtea de Apel
Cluj a constatat nulitatea absolută a contractului de
vânzare-cumpărare încheiat între S.C. Urbana S.A. Sibiu și B.I.
și B.G.-L., având ca obiect imobilul menționat. Prin aceeași
decizie curtea de apel a dispus anularea încheierii de întabulare nr. 824/1998
și înscrierea dreptului de proprietate a Statului Român pentru acest
imobil și a respins petitul privind anularea încheierii de intabulare nr.
277/1989.
Din întregul dispozitiv al deciziei nr. 2365/2003
pronunțată de Curtea de Apel Cluj, prima instanță a
reținut că s-a dispus anularea încheierii de intabulare nr. 824/1998
prin care s-a intabulat dreptul cumpărătorilor B.I. și B.G.-L.,
însă preluarea de către stat a imobilului s-a făcut prin
încheierile nr. 694/1987 și nr. 277/1989 care însă nu au fost anulate
și cum bunul a reintrat în proprietatea Statului Român el este de
retrocedat fostului proprietar.
Curtea de Apel Alba Iulia, Secția civilă, prin
decizia nr. 178/A din 24 mai 2006, a admis apelul declarat de Primarul
municipiului Sibiu și a schimbat în tot sentința Tribunalului Sibiu,
în sensul că a respins contestația formulată de reclamanta T.M.
Pentru a decide astfel instanța de apel a motivat
că „decizia civilă nr. 2365/2003 a Curții de Apel Cluj
vizează numai cota de ˝ parte din imobil care a fost deja dezmembrat, iar
prin încheierea nr. 92354 din 11 martie 2003 pronunțată de
Secția de CF a Judecătoriei Sibiu, a fost respinsă cererea de
reînscriere a dreptului de proprietate al Statului Român asupra parcelei cu nr.
top. 5237/1/2/1/2/1/2 din CF 41287 Sibiu. Instanța a reținut cu
același prilej că în baza încheierii de intabulare nr. 4829/1988 s-a
format un nou corp funciar, iar această încheiere nu a fost anulată
prin decizia de mai sus.
Întrucât Statul Român nu deține posesia imobilului
și nici nu este proprietar, primarul nu poate fi obligat la restituirea
imobilului în litigiu”.
Împotriva deciziei dată în apel a declarat recurs
reclamanta T.M., care a invocat următoarele critici: instanța de apel
a pronunțat hotărârea cu ignorarea deciziei civile nr. 2365/2003 a
Curții de Apel Cluj prin care s-a dispus anularea încheierii de intabulare
nr. 824/1998 din CF nr. 14079 Sibiu și s-a restabilit situația
anterioară de carte funciară, în sensul reînscrierii dreptului de
proprietate în favoarea Statului Român asupra parcelei cu nr. top nou 5237/1/2/1/3/1/2
din CF nr. 41287 Sibiu și, pe cale de consecință,
dispoziția de restituire atacată trebuia să privească
imobilul astfel identificat și nu altul; nu are nici o relevanță
faptul că nu au fost anulate încheierile nr. 694/1987 și nr. 277/1989
din CF nr. 14079 Sibiu prin care Statul Român și-a intabulat dreptul de
proprietate asupra imobilului, deoarece această măsură excede
procedurii de retrocedare reglementată de Legea nr. 10/2001; împrejurarea
că prin decizia nr. 2365/2003 Curtea de Apel Cluj nu a dispus anularea
încheierii de intabulare nr. 4829/1998 de dezmembrare și ieșire din
indiviziune, nu schimbă cu nimic aspectul de fond cu privire la titlul de
proprietate asupra imobilului, atât indiviziunea, cât și dezmembrarea, având
efect declarativ, și pe cale de consecință, neafectând acest
titlu, redevenit al statului; trebuia să se observe că, urmare a
dezmembrării și ieșirii din indiviziune, nu a fost anulată
încheierea de intabulare nr. 4829/1998 din CF nr. 14079 Sibiu, ceea ce nu
înseamnă că a fost reînființat titlul de proprietate al
soților B., anulat anterior printr-o hotărâre
judecătorească irevocabilă.
Recursul este fondat.
Prin notificarea nr. 76 din 11 iunie 2001 adresată
Primarului municipiului Sibiu, reclamanta T.M. a solicitat, în baza Legii nr.
10/2001, restituirea în natură a unui imobilui situat în Sibiu,
județul Sibiu. În motivarea notificării reclamanta a arătat
că imobilul revendicat se compune din cota de 2/8 părți ce a
aparținut soțului său decedat T.I., trecută în proprietatea
statului prin decizia nr. 99 din 16 martie 1987 și din cota reclamantei de
2/8 părți trecută în proprietatea statului prin decizia nr. 1097
din 4 februarie 1989, ambele decizii fiind emise în baza art. 13 din Legea nr.
59/1974 și a Decretului nr. 223/1974.
Constatând în procedura administrativă că
după preluarea imobilului de către stat, bunul a fost dezmembrat
și vândut, în baza Legii nr. 112/1995, foștilor chiriași, prin
cererea nr. 31135 din 20 martie 2002 adresată Primăriei municipiului
Sibiu, reclamanta a cerut suspendarea procedurii de soluționare a
notificării prin care a solicitat restituirea în natură a
nemișcătorului, până la rezolvarea cauzei având ca obiect
nulitatea contractului de vânzare-cumpărare ce s-a încheiat cu referire la
acest imobil.
Prin decizia nr. 2365 din 13 octombrie 2003 Curtea de
Apel Cluj, secția civilă a admis recursul declarat de reclamantă
și a casat hotărârile pronunțate anterior de Judecătoria
Cluj-Napoca și Tribunalul Cluj. Rejudecând în fond după casare,
instanța de recurs a admis acțiunea reclamantei împotriva
pârâților Statul Român, prin Municipiul Sibiu, S.C. Urbana S.A. Sibiu,
B.I. și B.G.-L. și a constatat că imobilul înscris în CF nr.
14079 Sibiu, nr. top. 5237/1/2/1/3/1/2 și transcris în CF 41287 Sibiu,
situat în Sibiu a fost preluat de stat fără titlu valabil, respectiv,
cota de ˝ parte din imobil. Instanța de casare a constatat nulitatea
absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 4538 din 3 octombrie
1997 încheiat între pârâții S.C. Urbana S.A. Sibiu și B.I. și
B.G.-L., având ca obiect imobilul menționat și a dispus rectificarea
de C.F. în sensul anulării încheierii de intabulare nr. 824 din 21
ianuarie 1998 și restabilirea situației anterioare, în sensul
reînscrierii dreptului de proprietate în favoarea Statului Român asupra
parcelei cu nr. top. nou 5237/1/2/1/3/1/2 din CF nr. 41287 Sibiu.
Prin aceeași decizie s-a respins acțiunea
față de pârâtul Consiliul județean Sibiu, pentru lipsa
calității procesuale pasive și s-a respins petitul privind
anularea încheierii de intabulare nr. 277/1989.
Întrucât prin hotărâre judecătorească
definitivă și irevocabilă s-a constatat nulitatea absolută
a actului de înstrăinare a imobilului către foștii
chiriași, încheiat cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995
și s-a dispus restabilirea situației anterioare de carte
funciară, în sensul reînscrierii dreptului de proprietate în favoarea
Statului Român, imobilul trebuie restituit în natură fostului proprietar de
către persoana juridică deținătoare, respectiv de
Primăria municipiului Sibiu.
Nulitatea absolută a contractului de
vânzare-cumpărare nr. 4538 din 3 octombrie 1997 încheiat între S.C. Urbana
S.A. Sibiu și B.I. și B.G.L., ca sancțiune de drept civil, a
constat în lipsirea actului juridic, în tot, de efectele în vederea cărora
actul a fost făcut, din cauza nesocotirii dispozițiilor legale
edictate pentru încheierea sa valabilă, așa cum au fost ele
menționate în considerentele deciziei de casare a Curții de Apel Cluj
și cum nulitatea a operat atât pentru trecut, cu efect retroactiv (ex
tunc), cât și pentru viitor (ex nunc), este de aplicat principiul
restabilirii situației anterioare, prin restituirea
nemișcătorului în natură fostului proprietar.
Statul Român redevenind, ca efect a nulității
actului de înstrăinare, proprietar al bunului nemișcător, este
dator să-l restituie către cel de la care l-a preluat fără
respectarea legii, fiind fără relevanță că instanța
care a constatat nulitatea actului de preluare nu a decis și asupra nulității
încheierilor prin care statul și-a intabulat dreptul de proprietate
nelegal dobândit, deoarece aceste evidențe de publicitate imobiliară,
chiar nedesființate, nu pot împiedeca ori anula aplicarea principiului
restabilirii situației anterioare.
Față de cele ce preced, s-a admis recursul
reclamantei, s-a casat decizia dată în apel și în fond, a fost
menținută sentința tribunalului, urmare a respingerii apelului
promovat de pârât.