ÎCCJ, decizie (scj.ro #82988)

Contract de locațiune. Răspunderea pentru evicțiune a locatorului. Interpretarea și aplicarea art. 1427 C. civ. Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte comerciale Index alfabetic: contract de închiriere - daune - răspundere pentru evicțiune - sechestru judiciar C. civ., art. 1420 alin. (3), art. 1427, art. 1428 Aplicarea sechestrului judiciar de către un terț, fără nicio împiedicare a folosinței bunului, reprezintă o măsură provizorie, care nu echivalează cu o tulburare de drept în sensul art. 1427 C. civ. Prin urmare, despăgubirile solicitate de locatar nu sunt datorate, deoarece restituirea chiriei încasate de locator pe perioada în care acesta și-a îndeplinit obligația de a asigura locatarului folosința exclusivă a bunului închiriat nu se încadrează în ipoteza reglementată de art. 1427 C. civ.

care are în vedere despăgubiri determinate de o tulburare a folosinței locatarului. Secția comercială, Decizia nr.1097 din 15 martie 2011 Obiectul cauzei și hotărârea pronunțată de Tribunalul București, ca primă instanță. Prin acțiunea introductivă înregistrată pe rolul Tribunalului București, reclamanta SC APP F. SRL a solicitat în contradictoriu cu pârâta SC T.T. SRL să se constate încetarea de drept a contractului de închiriere nr. 126/2005 încheiat cu pârâta, urmare desființării titlului pârâtei locator; să fie obligată pârâta, în temeiul răspunderii pentru evicțiune a locatorului, potrivit art. 1420 pct. 3 C. civ. și art. 1427 – 1428 C. civ.

la plata daunelor suferite prin pierderea folosinței bunului, respectiv beneficiul nerealizat de societate prin lipsa de folosință a bunului, estimat provizoriu la 20.000 lei; sub același temei reclamanta a solicitat și obligarea pârâtei la restituirea sumelor încasate în baza contractului, cu titlu de chirie pe perioada 1 septembrie 2005 – 03.03.2006 în cuantum de 92.000 lei. Prin aceeași acțiune reclamanta a formulat și un al treilea capăt de cerere, în contradictoriu cu pârâta SC R. SA, societate aflată în faliment, prin care a solicitat obligarea acestei pârâte, în temeiul îmbogățirii fără justă cauză, la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse bunului închiriat, estimate la suma de 120.136 lei.

În motivare reclamanta a arătat că la data de 30 august 2005 a încheiat cu pârâta SC T.T. SRL contractul de închiriere nr. 126 având ca obiect imobilul – stația compresoare și teren în suprafață de 2415 m 2 , pe o durată de 3 ani începând cu 01 octombrie 2005, la momentul încheierii contractului și chiar ulterior societatea pârâtă a ascuns cu rea-credință situația juridică a bunului, respectiv faptul că exista pe rolul unei instanțe un proces asupra proprietății bunului, fiind instituită măsura asigurătorie a sechestrului judiciar, prin încheierea din 19 august 2005 dată de Tribunalul București. Potrivit susținerilor reclamantei, a luat cunoștință despre această situație la data de 07 martie 2006 când a fost notificată de administratorul - sechestru judiciar al bunului, iar la data de 04 mai 2006 au fost aplicate sigiliile asupra bunului închiriat, care a fost astfel indisponibilizat în fapt de către persoana juridică însărcinată cu conservarea bunului.

În sfârșit, reclamanta a arătat că prin sentința comercială nr. 3044/2006 a fost anulat contractul de vânzare-cumpărare prin care pârâta SC T.T. SRL dobândise imobilul în proprietate, iar la data de 4 decembrie 2006 bunul a fost predat proprietarului SC R. SA. Tribunalul București, Secția a VI-a comercială, astfel învestit, prin încheierea din data de 14 mai 2009, a disjuns capătul de cerere formulat în contradictoriu cu pârâta SC R. SA, iar prin sentința comercială nr. 11038/2009 a admis acțiunea reclamantei, a constatat încetarea de drept a contractului de închiriere nr. 126/2005 încheiat cu pârâta SC T.T. SRL și a obligat pârâta la plata sumei de 112.000 lei cu titlu de daune. Tribunalul a apreciat că este angajată răspunderea pentru evicțiune a locatorului în temeiul art. 1420 pct. c) C. civ.

pentru daunele suferite de chiriaș ca efect al pierderii folosinței spațiului, daune constând în beneficiul nerealizat și restituirea chiriilor încasate, în condițiile în care între părți a convenit o compensare a chiriei cu îmbunătățirile aduse spațiului de reclamantă, compensarea nu a mai avut loc. Apărarea pârâtei în sensul că măsura sechestrului judiciar nu produce efecte asupra dreptului chiriașului, care este opozabil administratorului sechestru, a fost înlăturată de prima instanță cu motivarea că locatorul era dator să aducă la cunoștință locatarului situația juridică a bunului. Apel. Decizia Curții de Apel București, Secția a V-a comercială. Prin decizia comercială nr. 348/2010, Curtea de Apel București a admis apelul formulat de pârâta SC T.T.

SRL împotriva sentinței fondului, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a respins ca neîntemeiat capătul din cererea de chemare în judecată referitor la răspunderea pârâtei pentru evicțiune, la plata beneficiului nerealizat și la restituirea sumelor încasate în perioada 01 septembrie 2005 – 03 martie 2008. A fost menținută dezlegarea dată pe primul capăt de cerere referitor la constatarea încetării de drept a contractului de închiriere urmare desființării titlului locatorului prin sentința nr. 3044/2006 din 17 noiembrie 2006. Verificând stabilirea situației de fapt și aplicarea dispozițiilor legale incidente, din perspectiva caracterului devolutiv al acestei căi de atac, instanța de apel a considerat că la data încheierii contractului de închiriere 30 august 2005, deși măsura sechestrului judiciar fusese instituită de judecătorul sindic (19 august 2005) în litigiul vizând proprietatea asupra bunului imobil, nu exista niciun motiv legal care să-l împiedice pe proprietar să încheie o convenție asupra folosinței bunului care se află încă în patrimoniul său.

În acest sens, instanța a reținut și împrejurarea că reclamanta, deși la 7 martie 2006 a fost convocată de administratorul bunului în vederea renegocierii clauzelor contractuale, a refuzat să negocieze clauzele contractuale și în același timp a continuat locațiunea în temeiul contractului încheiat cu societatea pârâtă. Referitor la incidența dispozițiilor art. 1420 pct. 3 C. civ., 1427 și 1428 C. civ., instanța de apel a considerat că în raport de situația de fapt statuată în cauză, nu este antrenată răspunderea pentru evicțiune a pârâtei, care a asigurat folosința bunului până la desființarea titlului său pe cale judecătorească, ipoteză care nu se înscrie în noțiunea de viciu al lucrului însuși, astfel cum prevăd dispozițiile invocate de reclamanta în susținerea cererii de despăgubiri.

Cu privire la tulburarea folosinței bunului de către locatar din partea unor terți, instanța a reținut că locatorul nu răspunde de faptul cauzat de un terț care nu invocă un drept asupra lucrului, deoarece locatarul se poate apăra prin exercitarea acțiunilor posesorii. În raport de cele statuate în fapt și în drept, instanța de apel a apreciat că obligarea pârâtei la daune reprezentând beneficiul nerealizat pentru lipsa de folosință a spațiului pe perioada 01 octombrie 2005 și până la data încetării contractului este nejustificată, câtă vreme reclamanta a folosit nestingherită imobilul, iar cererea de restituire a sumelor încasate cu titlu de chirie pe perioada 01 septembrie 2005 – 03.03.2008 nu are temei contractual, distinct de faptul că după desființarea titlului pârâtei, de amenajările aduse imobilului beneficiază actualul proprietar, SC R. SA, împotriva căreia reclamanta a formulat aceleași pretenții întemeiate pe îmbogățirea fără justă cauză.

Recursul. Motivele de recurs. Reclamanta SC APP F. SRL a declarat recurs, la data de 27 iulie 2010, împotriva deciziei instanței de apel, solicitând modificarea hotărârii în sensul respingerii apelului promovat de societatea pârâtă și menținerii în totalitate a sentinței fondului. Recurenta și-a întemeiat recursul pe motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 (...) și pct. 9 C. proc. civ., în argumentarea cărora a susținut următoarele: (...) Cu privire la motivul vizând lipsa de temei legal a hotărârii, recurenta a arătat că faptul necontestat al tulburării folosinței bunului, prin conduita locatorului cât și a unor terți atrage răspunderea locatorului pentru evicțiune cu consecința obligării locatorului la plata daunelor.

Intimata SC T.T. SRL a formulat întâmpinare la cererea de recurs prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat. Asupra recursului. Înalta Curte, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată, în raport de criticile formulate, a constatat că recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează: (…) Verificând hotărârea atacată prin prisma motivului reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte a constatat că dezlegarea dată de instanța de recurs este corectă. Dispozițiile legale pe care reclamanta recurentă și-a întemeiat cererea de daune sunt cuprinse în art. 1420 alin. (3) C. civ. și art. 1427 – 1428 C. civ., potrivit cărora locatorul este obligat, între altele, să asigure locatarului în timpul locațiunii folosința bunului închiriat.

Ca o consecință a acestei obligații, locatorul răspunde față de locatar de tulburările aduse folosinței bunului în urma unei acțiuni relative la proprietatea bunului din partea unor terți. În înțelesul art. 1427 C. civ., tulburarea de drept există când cel de-al treilea pretinde asupra bunului închiriat un drept de proprietate și își manifestă voința constantă de a împiedica definitiv folosința bunului. Or, în raport de circumstanțele de fapt ale cauzei se poate considera că tulburarea de drept a locatarului s-a produs din partea terțului la data când bunul a fost indisponibilizat de administratorul sechestru judiciar prin aplicarea sigiliilor, respectiv la 4 mai 2006, împrejurare care semnifică voința incontestabilă de a împiedica folosința pentru totdeauna a bunului închiriat de locatar.

Aplicarea sechestrului judiciar la 19 august 2005, fără nicio împiedicare a folosinței bunului, reprezintă o măsură provizorie, care nu echivalează cu o tulburare de drept în sensul art. 1427 C. civ., așa cum, de altfel a reținut și instanța de apel, deoarece după luarea acestei măsuri, locatarul a rămas cu folosința bunului, având posibilitatea să continue locațiunea în situația în care ar fi acceptat o renegociere a clauzelor contractului propuse de administratorul bunului, până la finalizarea litigiului asupra proprietății imobilului. Așa fiind, numai de la data de 4 mai 2006, când locatarul a fost împiedicat definitiv să folosească imobilul, se poate pune în discuție antrenarea răspunderii locatorului pentru evicțiune prin tulburarea de drept a locatarului, în temeiul art. 1427 C. civ., deoarece după această dată proprietarul locator nu și-a mai îndeplinit obligația de a garanta folosința bunului închiriat făcând să dispară tulburarea adusă acesteia.

Cu toate acestea, despăgubirile solicitate în cauză de recurentă, astfel cum au fost justificate, nu sunt datorate, deoarece restituirea chiriei încasate de locator pe perioada în care acesta și-a îndeplinit obligația de a asigura locatarului folosința exclusivă a bunului închiriat (01.10.2005 – 03.03.2006) nu se încadrează în ipoteza reglementată de art. 1427 C. civ. care are în vedere despăgubiri determinate de o tulburare a folosinței locatarului. Chestiunea compensării valorii investițiilor făcute de locatar cu chiria pe șase luni consecutive realizării acestora, respectiv din chiria datorată cu începere de la 03.03.2006 și în continuare, nu mai poate fi repusă în discuție, ca o componentă a despăgubirilor solicitate de locatar, urmare neoperării compensării, deoarece această sumă a fost solicitată prin capătul trei de cerere, disjuns, de la actualul proprietar, în temeiul îmbogățirii fără justă cauză.

În sfârșit, în ce privește despăgubirea constând în plata beneficiului nerealizat de locatar pentru perioada cât contractul s-a aflat în ființă și până la desființarea titlului locatorului, nu a fost acordată în absența dovezilor pertinente pe acest aspect, iar din susținerile recurentei nu rezultă nicio încălcare de natură să pună în discuție soluția pe acest capăt de cerere. Așa fiind, Înalta Curte, constatând că dezlegarea dată de instanța de apel nu este susceptibilă de critică sub aspectul încălcării dispozițiilor legale invocate, a respins recursul, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., ca nefondat.