ÎCCJ, decizie (scj.ro #82988)

Contract

de locațiune. Răspunderea pentru evicțiune a locatorului.

Interpretarea și aplicarea art. 1427 C. civ.

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte comerciale

Index alfabetic: contract de închiriere

-

daune

-

răspundere pentru evicțiune

-

sechestru judiciar

C. civ., art. 1420 alin. (3), art. 1427, art. 1428

Aplicarea sechestrului judiciar de către un terț,

fără nicio împiedicare a folosinței bunului, reprezintă o

măsură provizorie, care nu echivalează cu o tulburare de drept

în sensul art. 1427 C. civ.

Prin urmare, despăgubirile solicitate de locatar nu sunt

datorate, deoarece restituirea chiriei încasate de locator pe perioada în care

acesta și-a îndeplinit obligația de a asigura locatarului

folosința exclusivă a bunului închiriat nu se încadrează în

ipoteza reglementată de art. 1427 C. civ. care are în vedere despăgubiri determinate de o tulburare a folosinței locatarului.

Secția comercială, Decizia nr.1097

din 15

martie 2011

Obiectul cauzei și hotărârea pronunțată de

Tribunalul București, ca primă instanță.

Prin acțiunea introductivă înregistrată pe rolul

Tribunalului București, reclamanta SC APP F. SRL a solicitat în

contradictoriu cu pârâta SC T.T. SRL să se constate încetarea de drept a

contractului de închiriere nr. 126/2005 încheiat cu pârâta, urmare

desființării titlului pârâtei locator; să fie obligată

pârâta, în temeiul răspunderii pentru evicțiune a locatorului,

potrivit art. 1420 pct. 3 C. civ. și art. 1427 – 1428 C. civ. la plata daunelor suferite prin  pierderea folosinței bunului, respectiv beneficiul

nerealizat de societate prin lipsa de folosință a bunului, estimat

provizoriu la 20.000 lei; sub același temei reclamanta a solicitat și

obligarea pârâtei la restituirea sumelor încasate în baza contractului, cu

titlu de chirie pe perioada 1 septembrie 2005 – 03.03.2006 în cuantum de 92.000

lei.

Prin aceeași acțiune reclamanta a formulat și un

al treilea capăt de cerere, în contradictoriu cu pârâta SC R. SA,

societate aflată în faliment, prin care a solicitat obligarea acestei

pârâte, în temeiul îmbogățirii fără justă cauză,

la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse bunului închiriat,

estimate la suma de 120.136 lei.

În motivare reclamanta a arătat că la data de 30

august 2005 a încheiat cu pârâta SC T.T. SRL contractul de închiriere nr. 126

având ca obiect  imobilul – stația compresoare și teren în

suprafață de 2415 m

2

, pe o durată de 3 ani începând

cu 01 octombrie 2005, la momentul încheierii contractului și chiar

ulterior societatea pârâtă a ascuns cu rea-credință

situația juridică a bunului, respectiv faptul că exista pe rolul

unei instanțe un proces asupra proprietății bunului, fiind

instituită măsura asigurătorie a sechestrului judiciar, prin

încheierea din 19 august 2005 dată de Tribunalul București.

Potrivit susținerilor reclamantei, a luat

cunoștință despre această situație la data de 07

martie 2006 când a fost notificată de administratorul - sechestru judiciar

al bunului, iar la data de 04 mai 2006  au fost aplicate sigiliile asupra

bunului închiriat, care a fost astfel indisponibilizat în fapt de către

persoana juridică însărcinată cu conservarea bunului.

În sfârșit, reclamanta a arătat că prin

sentința comercială nr. 3044/2006 a fost anulat contractul de

vânzare-cumpărare prin care pârâta SC T.T. SRL dobândise imobilul în

proprietate, iar la data de 4 decembrie 2006 bunul a fost predat proprietarului

SC R. SA.

Tribunalul București, Secția a VI-a comercială,

astfel învestit, prin încheierea din data de 14 mai 2009, a  disjuns capătul de cerere formulat în contradictoriu cu pârâta SC R. SA, iar prin

sentința comercială nr. 11038/2009 a admis acțiunea reclamantei,

a constatat încetarea de drept a contractului de închiriere nr. 126/2005

încheiat cu pârâta SC T.T. SRL și a obligat pârâta la plata sumei de

112.000 lei cu titlu de daune.

Tribunalul a apreciat că este angajată

răspunderea pentru evicțiune a locatorului în temeiul art. 1420 pct.

c) C. civ. pentru daunele suferite de chiriaș ca efect al pierderii

folosinței spațiului, daune constând în beneficiul nerealizat și

restituirea chiriilor încasate, în condițiile în care între

părți a convenit o compensare a chiriei cu

îmbunătățirile aduse spațiului de reclamantă,

compensarea nu a mai avut loc.

Apărarea pârâtei în sensul că măsura sechestrului

judiciar nu produce efecte asupra dreptului chiriașului, care este

opozabil administratorului sechestru, a fost înlăturată de prima

instanță cu motivarea că locatorul era dator să aducă

la cunoștință locatarului situația juridică a bunului.

Apel. Decizia Curții de Apel București, Secția a

V-a comercială.

Prin decizia comercială nr. 348/2010, Curtea de Apel

București a admis apelul formulat de pârâta SC T.T. SRL împotriva

sentinței fondului, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a

respins ca neîntemeiat capătul din cererea de chemare în judecată

referitor la răspunderea pârâtei pentru evicțiune, la plata

beneficiului nerealizat și la restituirea sumelor încasate în perioada 01

septembrie 2005 – 03 martie 2008.

A fost menținută dezlegarea dată pe primul

capăt de cerere referitor la constatarea încetării de drept a

contractului de închiriere urmare desființării titlului locatorului

prin sentința nr. 3044/2006 din 17 noiembrie 2006.

Verificând stabilirea situației de fapt și aplicarea

dispozițiilor legale incidente, din perspectiva caracterului devolutiv al

acestei căi de atac, instanța de apel a considerat că la data

încheierii contractului de închiriere 30 august 2005, deși măsura

sechestrului judiciar fusese instituită de judecătorul sindic (19

august 2005) în litigiul vizând proprietatea asupra bunului imobil, nu exista

niciun motiv legal care să-l împiedice pe proprietar să încheie o

convenție asupra folosinței bunului care se află încă în

patrimoniul său.

În acest sens, instanța a reținut și împrejurarea

că reclamanta, deși la 7 martie 2006 a fost convocată de administratorul bunului în vederea renegocierii clauzelor contractuale,

a refuzat să negocieze clauzele contractuale și în același timp

a continuat locațiunea în temeiul contractului încheiat cu societatea

pârâtă.

Referitor la incidența dispozițiilor art. 1420 pct. 3 C. civ., 1427 și 1428 C. civ., instanța de apel a considerat că în raport de

situația de fapt statuată în cauză, nu este antrenată

răspunderea pentru evicțiune a pârâtei, care a asigurat

folosința bunului până la desființarea titlului său pe cale

judecătorească, ipoteză care nu se înscrie în noțiunea de

viciu al lucrului însuși, astfel cum prevăd dispozițiile

invocate de reclamanta în susținerea cererii de despăgubiri.

Cu privire la tulburarea folosinței bunului de către

locatar din partea unor terți, instanța a reținut că

locatorul nu răspunde de faptul cauzat de un terț care nu invocă

un drept asupra lucrului, deoarece locatarul se poate apăra prin

exercitarea acțiunilor posesorii.

În raport de cele statuate în fapt și în drept,

instanța de apel a apreciat că obligarea pârâtei la daune

reprezentând beneficiul nerealizat pentru lipsa de folosință a

spațiului pe perioada 01 octombrie 2005 și până la data

încetării contractului este nejustificată, câtă vreme reclamanta

a folosit nestingherită imobilul, iar cererea de restituire a sumelor

încasate cu titlu de chirie pe perioada 01 septembrie 2005 – 03.03.2008 nu are

temei contractual, distinct de faptul că după desființarea

titlului pârâtei, de amenajările aduse imobilului beneficiază

actualul proprietar, SC R. SA, împotriva căreia reclamanta a formulat

aceleași pretenții întemeiate pe îmbogățirea fără

justă cauză.

Recursul. Motivele de recurs.

Reclamanta SC APP F. SRL a declarat recurs, la data de 27 iulie

2010, împotriva deciziei instanței de apel, solicitând modificarea

hotărârii în sensul respingerii apelului promovat de  societatea

pârâtă și menținerii în totalitate a sentinței fondului.

Recurenta și-a întemeiat recursul pe motivele de

nelegalitate prevăzute de art. 304 (...) și pct. 9 C. proc. civ., în argumentarea cărora a susținut următoarele:  (...)

Cu privire la motivul vizând lipsa de temei legal a

hotărârii, recurenta a arătat că faptul necontestat al

tulburării folosinței bunului, prin conduita locatorului cât și

a unor terți atrage răspunderea locatorului pentru evicțiune cu

consecința obligării locatorului la plata daunelor.

Intimata SC T.T. SRL a formulat întâmpinare la cererea de recurs

prin care a solicitat respingerea  recursului, ca nefondat.

Asupra recursului.

Înalta Curte, verificând în cadrul controlului de legalitate

decizia atacată, în raport de criticile formulate, a constatat că

recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează:  (…)

Verificând hotărârea atacată prin prisma motivului

reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte a constatat că

dezlegarea dată de instanța de recurs este corectă.

Dispozițiile legale pe care reclamanta recurentă

și-a întemeiat cererea de daune sunt cuprinse în art. 1420 alin. (3) C.

civ. și art. 1427 – 1428 C. civ., potrivit cărora locatorul este

obligat, între altele, să asigure locatarului în timpul locațiunii

folosința bunului închiriat.

Ca o consecință a acestei obligații, locatorul

răspunde față de locatar de tulburările aduse

folosinței bunului în urma unei acțiuni relative la proprietatea

bunului din partea unor terți.

În înțelesul art. 1427 C. civ., tulburarea de drept există când cel de-al treilea pretinde asupra bunului închiriat un drept de

proprietate și își manifestă voința constantă de a

împiedica definitiv folosința bunului.

Or, în raport de circumstanțele de fapt ale cauzei se poate

considera că tulburarea de drept a locatarului s-a produs din partea

terțului la data când bunul a fost indisponibilizat de administratorul

sechestru judiciar prin aplicarea sigiliilor, respectiv la 4 mai 2006,

împrejurare care semnifică voința incontestabilă de a împiedica

folosința pentru totdeauna a bunului închiriat de locatar.

Aplicarea sechestrului judiciar la 19 august 2005,

fără nicio împiedicare a folosinței bunului, reprezintă o

măsură provizorie, care nu echivalează cu o tulburare de drept

în sensul art. 1427 C. civ., așa cum, de altfel a reținut și

instanța de apel, deoarece după luarea acestei măsuri, locatarul

a rămas cu folosința bunului, având posibilitatea să continue

locațiunea în situația în care ar fi acceptat o renegociere a

clauzelor contractului propuse de administratorul bunului, până la

finalizarea litigiului asupra proprietății imobilului.

Așa fiind, numai de la data de 4 mai 2006, când locatarul a

fost împiedicat definitiv să folosească imobilul, se poate pune în

discuție antrenarea răspunderii locatorului pentru evicțiune

prin tulburarea de drept a locatarului, în temeiul art. 1427 C. civ., deoarece după această dată proprietarul locator nu și-a mai

îndeplinit obligația de a garanta folosința bunului închiriat

făcând să dispară tulburarea adusă acesteia.

Cu toate acestea, despăgubirile solicitate în cauză de

recurentă, astfel cum au fost justificate, nu sunt datorate, deoarece

restituirea chiriei încasate de locator pe perioada în care acesta și-a

îndeplinit obligația de a asigura locatarului folosința

exclusivă a bunului închiriat (01.10.2005 – 03.03.2006) nu se încadrează

în ipoteza reglementată de art. 1427 C. civ. care are în vedere despăgubiri determinate de o tulburare a folosinței locatarului.

Chestiunea compensării valorii investițiilor

făcute de locatar cu chiria pe șase luni consecutive realizării

acestora, respectiv din chiria datorată cu începere de la 03.03.2006

și în continuare, nu mai poate fi repusă în discuție, ca o

componentă a despăgubirilor solicitate de locatar, urmare

neoperării compensării, deoarece această sumă a fost

solicitată prin capătul trei de cerere, disjuns, de la actualul

proprietar, în temeiul îmbogățirii fără justă

cauză.

În sfârșit, în ce privește despăgubirea constând

în plata beneficiului nerealizat de locatar pentru perioada cât contractul s-a

aflat în ființă și până la desființarea titlului

locatorului, nu a fost acordată în absența dovezilor pertinente pe

acest aspect, iar din susținerile recurentei nu rezultă nicio

încălcare de natură să pună în discuție soluția

pe acest capăt de cerere.

Așa fiind, Înalta Curte, constatând că dezlegarea

dată de instanța de apel nu este susceptibilă de critică

sub aspectul încălcării dispozițiilor legale invocate, a respins

recursul, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., ca nefondat.