ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2571/2020

Obiectul cauzei Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Judecătoriei Iași la 25 august 2017, sub nr. x/2017, reclamanta S.C. A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L., constatarea nulității absolute a contractului de închiriere autentificat sub nr. x/26.02.2016 de Societatea Profesională Notarială "C. și D."; obligarea pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 250.000 RON, cu titlu de prejudiciu cauzat prin comportamentul dolosiv, precum și la plata cheltuielilor de judecată.

Întâmpinarea și cererea reconvențională a pârâtei La 11 decembrie 2017, pârâta S.C. B. S.R.L. a depus întâmpinare și cerere reconvențională. Prin întâmpinare, a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, arătând că acțiunea trebuia formulată prin administratorul judiciar, reclamanta fiind în procedura insolvenței; de asemenea, a invocat excepția lipsei calității de reprezentant a administratorului E., susținând că acțiunea trebuia formulată prin administratorul judiciar, dată fiind deschiderea procedurii insolvenței față de reclamantă. Pe cale reconvențională, pârâta a solicitat să se constate că a intervenit încetarea contractului de închiriere, prin reziliere, la 13 mai 2017, pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor de către reclamantă, constând în plata chiriei și a penalităților aferente; să se dispună radierea notării contractului de închiriere nr. x/28.02.2016 din cartea funciară a imobilului 131659 și din cartea funciară nr. x Iași; obligarea reclamantei la plata contravalorii utilităților neachitate, în valoare de aproximativ 12.000 RON, precum și a penalităților calculate de furnizorii de utilități, cu cheltuieli de judecată.

Hotărârea Judecătoriei Iași Prin sentința civilă nr. 4368 din 11 aprilie 2018, Judecătoria Iași a admis excepția necompetenței materiale, invocată din oficiu, și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Iași.

Judecata în fond și hotărârea Tribunalului Iași, secția I civilă La 5 septembrie 2018, reclamanta a precizat acțiunea, solicitând rezoluțiunea contractului de închiriere, motivat de faptul că a fost în eroare cu privire la obiectul acestuia, întrucât a considerat că a închiriat un spațiu comercial apt să susțină o activitate de restaurant, în cauză putând fi incidente dispozițiile art. 1207 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ. Prin încheierea din 31 octombrie 2018, pronunțată în dosarul nr. x/2018, Tribunalul Iași, secția I civilă a disjuns capătul de cerere din cererea reconvențională, având ca obiect obligarea reclamantei-pârâte la plata utilităților și a penalităților la acestea. Prin încheierea din 28 noiembrie 2018, pronunțată în dosarul nr. x/2018, Tribunalul Iași, secția I civilă a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei și excepția lipsei calității de reprezentant a administratorului reclamantei, E., întrucât acțiunea introductivă a fost însușită expres de lichidatorul judiciar al reclamantei, F., la 4 aprilie 2018. Prin sentința nr. 228 din 14 februarie 2019, Tribunalul Iași, secția I civilă a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta-pârâtă S.C. A. S.R.L., în insolvență, prin administrator judiciar F., în contradictoriu cu pârâta-reclamantă S.C. B.; a admis cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă S.C. B. S.R.L., în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă S.C. A. S.R.L., în insolvență, prin administrator judiciar F.; a constatat că la 15 mai 2017 a intervenit încetarea, prin reziliere, în baza pactului comisoriu, a contractului de închiriere, autentificat sub nr. x/26.02.2016 la BNP G.; a dispus radierea din cartea funciară a imobilului cu nr. cadastral x a notării contractului de închiriere, autentificat sub nr. x/26.02.2016 la BNP G.; a obligat pe pârâta-reclamantă să plătească reclamantei-pârâte suma de 6.999,65 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Hotărârea Curții de Apel Iași, secția civilă Prin decizia nr. 478 din 2 octombrie 2019, Curtea de Apel Iași, secția civilă a respins apelul formulat de apelanta S.C. A. S.R.L. împotriva sentinței nr. 228 din 14 februarie 2019, pronunțată de Tribunalul Iași, secția I civilă, care a fost păstrată; a fost obligată apelanta la plata către intimata S.C. B. S.R.L. a sumei de 1.500 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Calea de atac exercitată în cauză La 28 noiembrie 2019, împotriva deciziei nr. 478 din 2 octombrie 2019, pronunțată de Curtea de Apel Iași, secția civilă, a declarat recurs reclamanta S.C. A. S.R.L., prin administrator judiciar F.. În cadrul memoriului de recurs, ulterior expunerii motivelor de fapt și istoricului dosarului, recurenta, invocând motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ., arată că instanța de apel a interpretat greșit o serie de norme de drept material, considerând ca recurenta ar fi avut abilitatea de a putea schimba destinația unui imobil doar în baza unui contract de închiriere. Solicită ca, în urma analizării de către instanța de recurs a materialului probatoriu, să se constate că a fost indusă în eroare în mod voit de către pârâtă, care a înțeles să nu o informeze despre faptul că imobilul ce urmează a fi închiriat avea altă destinație scriptică decât cea în care își desfășura activitatea. Arată că intimata a cunoscut faptul că recurenta urma să desfășoare în imobilul închiriat activitate de tip restaurant/terasă. Susține că recursul este admisibil, prin prisma art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., întrucât instanța de apel a motivat greșit decizia pronunțată, susținerile referitoare la posibilitatea recurentei de a solicita schimbarea destinației imobilului nefiind întemeiate. Învederează că intimata nu a făcut nicio dovadă cu privire la faptul că a încercat să schimbe destinația imobilului, deși cunoștea atât domeniul de activitate al recurentei, cât și problemele invocate, referitoare la autorizarea activității de restaurant/terasă. Solicită admiterea capătului de cerere în ceea ce privește dezdăunarea sa pentru prejudiciul care i s-a produs prin închirierea unui imobil ce nu avea destinație comercială și arată că nu s-a putut realiza obiectul principal de activitate, deși recurenta a alocat în acest scop sume de bani importante pentru dotări și utilarea spațiului corespunzător pentru activitatea de restaurant. Susține că pierderile suferite de recurentă au fost cauzate, în principal, de reaua-credință a pârâtei, care a indus-o în eroare cu privire la caracteristicile imobilului ce a făcut obiectul contractului de închiriere. Consideră că sunt incidente dispozițiile art. 1207 C. civ., întrucât recurenta a fost în eroare cu privire la calitățile imobilului închiriat, respectiv la posibilitatea de a obține autorizație pentru amenajarea unei terase, iar intimata nu a efectuat niciun demers în vederea aducerii imobilului închiriat în situația care ar fi făcut posibilă eliberarea autorizației de funcționare pentru terasă/restaurant. Arată că, potrivit art. V lit. h) din contractul de închiriere, proprietarul avea obligația de garanție a tuturor viciilor ce împiedicau sau micșorau folosința bunului, chiar dacă nu erau cunoscute la momentul închirierii și intimata și-a asumat prin contract obligația dezdăunării recurentei, în situația în care viciile i-ar fi cauzat celei din urmă prejudicii. Consideră că a făcut dovada prejudiciului suferit, respectiv a faptului că nu a beneficiat de folosința bunului închiriat și învederează că, din cauza investițiilor pe care le-a efectuat la imobil, a crescut gradul său de îndatorare, fapt ce a condus la intrarea sa în insolvență în iulie 2017, respectiv în faliment, în 2018.

Apărările formulate în cauză La 14 februarie 2020, intimata S.C. B. S.R.L. a depus întâmpinare, prin care a solicitat, în principal, să se constate nulitatea recursului, în baza art. 489 alin. (2) C. proc. civ., iar în subsidiar, respingerea acestuia, ca nefondat și acordarea cheltuielilor de judecată. Susține că motivele de casare prevăzute de pct. 6 și 8 ale art. 488 C. proc. civ. sunt invocate formal, în realitate criticile formulate nu se subsumează motivelor de casare arătate. Referitor la motivul prevăzut de punctul 6 al art. 488 C. proc. civ., arată că hotărârea atacată este motivată conform rigorilor C. proc. civ. și nu cuprinde motive contradictorii ori străine de natura cauzei. Învederează că, prin decizia recurată, nu se face o aplicare greșită a normelor de drept material prevăzute de art. 1207-1208 C. civ., având în vedere că se explică în mod clar și corect de ce nu sunt incidente, în speță, motivele de nulitate ale contractului. Pe fondul cauzei, cu privire la capătul de cerere vizând anularea contractului de închiriere pentru eroare esențială, arată că la momentul încheierii acestei convenții au fost consultate, de către reclamantă, evidențele de carte funciară, de unde aceasta putea avea cunoștință de destinația imobilului ce urma a fi închiriat, iar după notarea contractului i-au fost comunicate reclamantei încheierea OCPI și extrasul de informare privind notarea litigiului. Susține că reclamanta nu a întreprins măsuri în sensul notificării existenței unui impediment în executarea contractului de închiriere și, până la momentul executării silite, pârâta nu a avut cunoștință despre eventuale probleme de autorizare a reclamantei și dacă acestea au legătură cu destinația spațiului. În ceea ce privește capătul de cerere vizând acordarea sumei de 250.000 RON, cu titlu de despăgubiri pentru prejudiciile aduse prin comportamentul dolosiv al pârâtei, sumă ce cuprinde contravaloarea reparațiilor capitale, procurarea utilajului specializat, achitarea serviciilor comunale, procurarea utilităților și salariile personalului, arată, pe de o parte, că suma nu este dovedită, iar pe de altă parte, că reclamanta a desfășurat în mod efectiv activitate în spațiul închiriat. Solicită a se avea în vedere că recurenta nu a criticat sentința pronunțată în cauză în privința admiterii cererii reconvenționale, respectiv a constatării încetării prin reziliere a contractului de închiriere și a radierii notării contractului de închiriere în cartea funciară. Apreciază relevant și faptul că apelanta nu a formulat apel împotriva considerentelor sentinței instanței de fond. Recurenta nu a depus răspuns la întâmpinare.

Procedura de filtru Înalta Curte de Casație și Justiție a înregistrat dosarul ca recurs și a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a acestuia. Completul de filtru nr. 8, constatând că raportul întrunește condițiile art. 493 alin. (3) C. proc. civ., a dispus, prin rezoluția din 27 mai 2020, comunicarea raportului către părți, pentru ca acestea să depună puncte de vedere conform art. 493 alin. (4) C. proc. civ. Intimata S.C. B. S.R.L. a depus punct de vedere la raportul de admisibilitate în principiu, reiterând susținerile din întâmpinare privind nulitatea căii de atac, în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ. Prin încheierea din 8 octombrie 2020, pronunțată în camera de consiliu, a fost admis în principiu recursul, fiind stabilit termen în ședința publică din 26 noiembrie 2020 pentru soluționarea acestuia. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, precum și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul reclamantei S.C. A. S.R.L., prin lichidator Judiciar F. este nefondat, pentru considerentele expuse în continuare. Recursul reclamantei este întemeiat pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., sens în care se susține motivarea greșită a deciziei pronunțate de către instanța de apel, precum și pe motivul de nelegalitate prevăzut de pct. 8 al aceluiași articol, criticile încadrabile în acest caz de casare fiind structurate în jurul susținerii că, în cauză, sunt îndeplinite condițiile art. 1207 C. civ., caz în care se învederează că recurenta a fost indusă în eroare de intimată cu privire la calitățile imobilului închiriat, respectiv la posibilitatea de a obține autorizație pentru amenajarea unei terase, intimata neefectuând niciun demers în vederea aducerii imobilului închiriat în situația care ar fi făcut posibilă eliberarea autorizației de funcționare pentru terasă/restaurant. În susținerea primului motiv de recurs, recurenta invocă motivarea greșită a deciziei de către instanța de apel și consideră că argumentele referitoare la posibilitatea recurentei de a solicita schimbarea destinației imobilului nu sunt întemeiate. Se constată că recurenta nu a formulat critici care să poată fi încadrate în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 pct. 6 C. proc. civ., întrucât, pentru a se reține incidența acestui motiv de casare, este necesar ca hotărârea să nu fie deloc motivată sau să cuprindă motive contradictorii ori străine de natura pricinii. Or, motivarea greșită, din punctul de vedere al recurentei, a soluției pronunțate de către instanța de apel nu se regăsește în ipotezele prevăzute de textul legal anterior menționat. Referitor la criticile ce vizează interpretarea greșită a dispozițiilor art. 1207 C. civ. privind eroarea esențială, ca viciu de consimțământ, Înalta Curte reține că, prin cererea introductivă de instanță astfel precizată, reclamanta S.C. A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L., constatarea nulității absolute a contractului de închiriere autentificat sub nr. x/26.02.2016 de Societatea Profesională Notarială "C. și D.", în temeiul art. 1207 alin. (2) pct. 2 C. proc. civ., obligarea pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 250.000 RON, cu titlu de prejudiciu cauzat prin comportamentul dolosiv al acesteia, precum și la plata cheltuielilor de judecată. Instanța de fond a respins cererea de chemare în judecată, constatând neîndeplinirea condiției legale ca pârâta să fi știut că faptul asupra căruia a purtat eroarea este esențial pentru încheierea contractului. În acest sens a reținut lipsa dovezii că reclamanta ar fi adus la cunoștința pârâtei, în mod expres, faptul că urma să desfășoare activitate de restaurant și pe terasă, acest ultim aspect nefiind menționat în contractul de închiriere încheiat între părți, precum și lipsa dovezii că pârâta ar fi fost încunoștințată asupra acestui fapt în alt mod. Reclamanta nu a dovedit nici faptul că pârâta ar fi știut că nu se putea desfășura activitate comercială de restaurant pe terasă, astfel încât să se poată aprecia că ar fi putut sa-și dea seama că acest element este esențial, din perspectiva reclamantei, pentru încheierea contractului. S-a mai reținut că împrejurarea potrivit căreia obiectul de activitate al reclamantei este CAEN 5610-restaurante, fapt menționat în contract, nu implică afectarea întregului spațiu închiriat activității efective de restaurant. În argumentarea soluției pronunțate, instanța de fond a mai reținut că reclamanta nu a probat că spațiul închiriat sau cel puțin terenul cu categorie de folosință arabil nu ar fi putut fi folosit conform scopului pentru care a fost închiriat, având în vedere că nu a fost dovedită efectuarea demersurilor pentru obținerea autorizației de funcționare. Sub un ultim aspect, în temeiul art. 1208 alin. (1) C. civ., s-a reținut că, în eventualitatea în care reclamanta s-ar fi aflat într-o eroare, aceasta este nescuzabilă, deoarece informarea cu privire la posibilitatea legală de a exploata comercial un spațiu pe care își propune să îl închirieze este o diligență firească. Instanța de apel, confirmând soluția tribunalului, a respins apelul formulat de către reclamantă, apreciind că nu s-a făcut dovada viciului de consimțământ sub forma erorii la momentul încheierii contractului de închiriere dintre părți. S-a apreciat că demersurile pentru obținerea autorizațiilor legale în vederea desfășurării obiectului de activitate al reclamantei reveneau acesteia, însă la dosar nu se regăsesc dovezi din care să reiasă că s-a adresat autorității locale pentru obținerea autorizației de funcționare și că eliberarea acesteia i-ar fi fost refuzată. În raport de cele reținute, s-a constatat că nu pot fi avute în vedere apărările reclamantei, conform cărora s-ar fi aflat în eroare cu privire la imposibilitatea obținerii autorizației de funcționare pentru spațiile închiriate de la pârâtă și nici că aceasta din urmă ar fi avut cunoștință de faptul că o astfel de autorizare nu era posibilă. S-a considerat, totodată, că susținerile vizând eroarea cu privire la destinația imobilelor închiriate sunt nefondate, întrucât în contract este menționată expres destinația acestora. De altfel, reclamanta având intenția de a desfășura o activitate comercială, avea obligația de a se interesa dacă în spațiul cu destinația respectivă putea fi autorizată activitatea de alimentație publică, diligențe considerate rezonabile din perspectiva dispozițiilor art. 1208 C. civ. Prin hotărârea atacată s-a mai reținut că mențiunea din contract potrivit căreia spațiile închiriate urmau să fie folosite pentru desfășurarea obiectului de activitate al reclamantei reprezintă intenția reclamantei și responsabilitatea acesteia, nefiind probată împrejurarea că pârâta ar fi dat asigurări în sensul folosirii spațiilor în scopul dorit de reclamantă. Înalta Curte apreciază că instanța de apel a pronunțat o hotărâre care reflectă aplicarea corectă a prevederilor legale incidente în cauză, în raport cu situația de fapt dedusă judecății și rezultată din probele administrate. Eroarea este definită, conform noii reglementări a viciului erorii, ca fiind falsa reprezentare a realității de către una dintre părți la încheierea unui contract, cu privire la unul dintre elementele acelui contract. Pentru a fi în prezența viciului de consimțământ al erorii trebuie întrunite condițiile prevăzute în articolele nr. 1207-1208 din C. civ. Potrivit art. 1207 alin. (1) C. civ., "Partea care, la momentul încheierii contractului, se afla într-o eroare esențială poate cere anularea acestuia, dacă cealaltă parte știa sau, după caz, trebuia să știe că faptul asupra căruia a purtat eroarea era esențial pentru încheierea contractului." Astfel, una dintre condițiile intrinseci viciului erorii (eroarea să fie esențială) impune cerința potrivit căreia elementul asupra căruia poartă eroarea trebuie să fi fost hotărâtor, determinant pentru încheierea contractului, în sensul că, dacă ar fi fost cunoscută realitatea, contractul nu s-ar fi încheiat. A doua condiție intrinsecă viciului erorii o reprezintă cunoașterea de către cocontractant a caracterului esențial al elementului asupra căruia poartă eroarea. Prin urmare, condiția legală este ca partea cocontractantă să fi știut ori să fi trebuit să știe că faptul asupra căruia a purtat eroarea era esențial pentru încheierea contractului. Răspunzând criticilor vizând inducerea în eroare a reclamantei, în mod voit de către pârâtă, prin lipsa de informare asupra destinației imobilului închiriat, se reține că problema anulabilității contractului de închiriere se impune a fi privită și din perspectiva dispozițiilor art. 1208 C. civ., conform cărora contractul nu poate fi anulat dacă faptul asupra căruia a purtat eroarea putea fi, după împrejurări, cunoscut cu diligențe rezonabile, fiind evident că prin acest text de lege este sancționată neîndeplinirea de către pretinsa victimă a erorii a obligației sale de a se informa cu prilejul închierii contractului. Așa cum s-a relevat în doctrină, sintagma diligențe rezonabile presupune efectuarea unor acțiuni normale în condițiile contractului preconizat de către partea interesată pentru a verifica toate aspectele relevante pentru formarea unui consimțământ valabil, ceea ce exclude eroarea grosieră din câmpul de cuprindere al viciului erorii. În speță, se reține că aspectul referitor la categoria de folosință a imobilului, obiect al contractului de închiriere, a fost clarificat, elocvent fiind în acest sens extrasul de carte funciară vizând imobilul închiriat din care rezultă categoria de folosință de curți construcții pentru teren, destinația construcției fiind cea de locuință. Fără îndoială aspectul privind categoria de folosință a imobilului închiriat putea fi cunoscut cu minime diligențe de către reclamantă, prin consultarea evidențelor funciare, având, astfel, opțiunea de a nu încheia contractual, însă, și-a asumat riscul de a nu putea desfășura activitatea prevăzută în obiectul său de activitate, aceea de restaurant. Criticile vizând cunoașterea de către intimată a faptului că recurenta urma să desfășoare în imobilul închiriat activitate de tip restaurant/terasă, precum și lipsa dovezii cu privire la faptul că intimata a încercat să schimbe destinația imobilului, deși cunoștea domeniul de activitate al recurentei, nu pot fi examinate în cadrul acestei căi extraordinare de atac, fiind aspecte care țin de netemeinicia hotărârii, iar nu de nelegalitatea acesteia. Or, recursul este calea de atac de reformare prin care se realizează exclusiv un control de legalitate a hotărârii atacate, niciunul dintre motivele de recurs, reglementate de art. 488 C. proc. civ., nepermițând reexaminarea situației de fapt și interpretarea probatoriului. Sub un ultim aspect, se critică decizia curții de apel prin prisma capătului de cerere privind dezdăunarea recurentei pentru prejudiciul creat prin închirierea imobilului. Similar instanțelor de fond, se reține că acest capăt de cerere este accesoriu celui principal și, în raport de soluția vizând anularea contractului de închiriere, respingerea acestui capăt de cerere este legală. Ca atare, cu respectarea prevederilor legale incidente speței, examinate în cele ce preced, curtea de apel a confirmat în mod corect soluția primei instanțe de respingere a cererii de chemare în judecată, astfel încât criticile subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ. sunt nefondate. Cu referire la solicitarea intimatei de acordare a cheltuielilor de judecată în recurs, reținând culpa procesuală a recurentei, Înalta Curte, în raport de dispozițiile art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., obligă recurenta S.C. A. S.R.L. prin lichidator Judiciar F. la plata sumei de 2.500 RON, cheltuieli de judecată către intimata S.C.B. S.R.L. PENTRU ACESTE MOTIVE,