ÎNAPOI LA REZULTATE Înalta Curte de Casație și Justiție
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ÎCCJ, decizie (scj.ro #86513)

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ÎCCJ, decizie (scj.ro #86513) (Înalta Curte de Casație și Justiție)

DES

L’HOMME

TOADER c. ROUMANIE

(Requęte n

o

27086/02)

ARRĘT

8 mars 2007

08/06/2007

Cet arręt deviendra

définitif dans les conditions définies à l'article 44 § 2 de la

Convention. Il peut subir des retouches de forme.

En l'affaire Popescu et Toader c. Roumanie,

La Cour européenne des Droits de l'Homme (troisième section),

siégeant en une chambre composée de :

MM.

B.M. Zupančič,

président,

M

mes

M.

David Thór Björgvinsson,

M

me

juges

et de M.

S.

Naismith,

greffier adjoint de section

,

Après en avoir délibéré en chambre du conseil le 15 février 2007,

Rend l'arręt que voici, adopté à cette date :

o

27086/02) dirigée contre la Roumanie et dont deux ressortissants de cet Etat, M. Radu Popescu

et M

me

Teodora Toader (« les requérants »), ont saisi la

Cour le 5 juillet 2002 en vertu de l'article 34 de la Convention de sauvegarde

des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales (« la

Convention »).

Gouvernement ») est représenté par son agente, M

me

du ministère des Affaires étrangères.

communiquer la requęte au Gouvernement. Se prévalant de l'article 29 § 3 de la

Convention, elle a décidé que seraient examinés en męme temps la recevabilité

et le fond de l'affaire.

des observations écrites sur le fond de l'affaire (article 59 § 1 du

règlement).

et résident à Bucarest.

introduisirent devant le tribunal de première instance du premier

arrondissement de Bucarest une action en revendication d'un immeuble sis à

Bucarest, composé d'un bâtiment et du terrain y afférent, qui avait été

nationalisé par le décret n

o

92/50 et qui était occupé par F.L., en

vertu d'un contrat de bail conclu avec l'Etat à une date non précisée.

première instance de Bucarest fit droit à l'action des requérants et ordonna

aux autorités administratives de leur restituer le bien. Faute d'appel, ce

jugement devint définitif. A partir de cette date les requérants commencèrent à

acquitter les taxes foncières relatives à l'immeuble.

Bucarest informa la locataire de la maison, F.L., de ce que les requérants

étaient les nouveaux propriétaires du bien et que le bail conclu avec l'Etat n'était

plus valable.

requérants qu'elle avait informé la locataire de l'immeuble de la restitution

du bien et de ce que la locataire était obligée, conformément aux dispositions

de la loi n

o

17/1994,

portant sur les baux d'habitation,

de conclure un bail avec les nouveaux propriétaires.

la locataire, par voie d'huissier de justice, qu'elle devait se présenter à l'étude

de l'huissier et régler la situation de leur immeuble. Répondant par lettre du

21 septembre 1998, F.L. exprima son refus catégorique de conclure un

bail avec les requérants, en se fondant sur l'existence du bail conclu avec l'Etat.

a)  Première action en expulsion

de F.L. Ils invoquaient le refus de celle-ci de conclure un bail et de leur

payer un loyer pour la location de leur appartement.

rejeta leur action comme mal fondée en raison d'une prolongation de plein droit

du bail antérieur pour une période de cinq ans, en vertu de la loi n

o

17/1994. Les requérants interjetèrent appel de ce jugement.

départemental de Bucarest rejeta l'appel des requérants. Les requérants

formèrent un recours contre cette décision.

Bucarest, les requérants renoncèrent au recours.

b)  Seconde action en expulsion

de donner suite à la demande des requérants, ceux-ci lui adressèrent une notification

l'informant qu'elle devait conclure un bail avec eux, en vertu des dispositions

de l'ordonnance du Gouvernement n

o

40/1999 du 8 avril 1999. Les requérants

invitèrent F.L. à se présenter le 15 mai 2000 à l'étude d'un notaire et à y

conclure un bail avec eux. Dans un procès-verbal du 15 mai 2000, le notaire

nota que F.L. n'avait pas répondu à la notification des requérants.

de la locataire par la voie d'une action en référé. Ils invoquèrent le refus de

F.L. de conclure un bail avec eux et s'appuyèrent sur les dispositions de l'article 10

de l'ordonnance du Gouvernement n

o

40/1999.

de première instance de Bucarest rejeta l'action des requérants comme mal

fondée. Il estima que les requérants n'avaient pas respecté les dispositions de

l'article 10 § 1 de l'OUG n

o

40/1999, selon lesquelles le

nouveau propriétaire devait notifier au locataire, dans un délai de trente

jours à compter de la date de l'entrée en vigueur de ladite ordonnance, par voie

d'huissier et par lettre recommandée avec avis de réception, la date et l'endroit

qu'il avait fixés pour procéder à la conclusion d'un bail. S'appuyant ensuite

sur l'article 11 de ladite ordonnance, selon lequel le

non-respect par le propriétaire de ces formalités entraîne la prolongation du

bail antérieurement conclu par le locataire, le tribunal conclut que le bail

conclu avec l'Etat s'était prolongé et que la locataire avait un titre locatif

valable.

jugement. Ils faisaient valoir qu'au moment de l'entrée en vigueur de l'ordonnance

n

o

40/1999 une autre action ayant comme objet l'expulsion de F.L.

était pendante et que, en application de l'article 13, lettre d), de ladite

ordonnance, le bail antérieurement conclu n'était pas prorogé si la locataire

refusait de conclure un bail avec eux.

départemental de Bucarest rejeta l'appel des requérants. Il estima que les

premiers juges avaient correctement analysé la condition prévue par l'article

10 § 1 de ladite ordonnance, à savoir le respect du délai de trente jours dans

lequel le propriétaire devait donner notification au locataire. Le 8 janvier 2002,

la cour d'appel de Bucarest, saisie d'un recours des requérants, confirma l'arręt

du tribunal départemental.

extraits des lois n

os

5/1973 sur la gestion des logements et

les rapports entre propriétaires et locataires, 17/1994 du 18 avril 1994 sur la

prolongation et le renouvellement des baux d'habitation, 114 du 11 octobre 1996

sur le logement (publiée au Journal officiel du 31 décembre 1997), ainsi que de

l'ordonnance d'urgence du gouvernement (OUG) n

o

40 du 8 avril 1999

sur la protection des locataires et la fixation du montant du loyer pour les

locaux à usage d'habitation et de la loi n

o

241 du 16 mai 2001 qui a

approuvé l'OUG, est décrite dans l'affaire

Radovici et Stanescu c. Roumanie

(requętes

n

os

68479/01,

71351/01 et 71352/01

jointes

, arręt du 2 novembre 2006).

requęte pour

non-épuisement des voies de recours internes. Il affirme que les intéressés

auraient dű engager contre la locataire une procédure d'expulsion fondée sur l'article 24

de la loi n

o

114/1996 et se plaindre expressément du

non-paiement des loyers pendant plus de trois mois consécutifs. Il souligne qu'une

telle procédure est différente des actions qu'ils ont introduites devant les

juridictions nationales, actions dans lesquelles ils invoquaient l'absence de

titre de location entre les mains de la locataire et non le défaut de paiement

des loyers.

qu'en dépit de leurs nombreuses démarches en vue de disposer de leur bien et de

percevoir un loyer, les tribunaux internes ont refusé de faire droit à leur

action. Ils ajoutent que l'occupante de leur immeuble a toujours refusé de les

rencontrer et de les reconnaître en tant que propriétaires. Enfin, ils

considèrent avoir épuisé les voies de recours internes.

la procédure mentionnée par le Gouvernement. Elle rappelle que, selon une

jurisprudence constante, l'obligation d'épuiser les voies de recours internes

se limite à celle de faire un usage normal des recours efficaces, suffisants et

accessibles (voir, parmi bien d'autres,

Brozicek c. Italie,

arręt du

19 décembre 1989, Série A n

o

167, § 34). Or, en l'espèce,

il est indéniable que l'efficacité d'une procédure d'expulsion telle que celle

indiquée par le Gouvernement, motivée par le non-paiement du loyer et fondée

sur la loi n

o

114/1996, qui constitue le droit commun en la matière,

se heurtait à des obstacles majeurs en présence des dispositions spéciales de l'OUG

en vigueur à l'époque des faits. Force est de constater, à cet égard, que l'article

11, premier alinéa

in fine

de l'OUG précisait expressément que

« le non-paiement du loyer par le locataire jusqu'à la conclusion du

nouveau contrat ne peut ętre invoqué par le propriétaire comme motif d'expulsion

».

considérer les requérants comme les nouveaux propriétaires, et donc de l'absence

de tout rapport contractuel entre ceux-ci et la locataire, il n'est pas

déraisonnable de penser qu'ils risquaient d'ętre déboutés d'une éventuelle

action fondée sur l'article 24 de la loi n

o

114/1996 en raison

de leur défaut de qualité pour agir.

dossier cinq décisions rendues en appel par les tribunaux internes et qu'il n'est

pas certain que ces décisions aient été confirmées en recours. Un seul arręt de

la cour d'appel de Bucarest confirme la résiliation d'un bail conclu en vertu

de la loi n

o

114/1996, en raison de son arrivée à l'échéance,

et non pour le

non-paiement du loyer.

d'une voie de recours permettant aux requérants d'obtenir la résiliation du

contrat de bail pour non-paiement des loyers n'a pas été démontrée avec un

degré suffisant de certitude. Partant, l'exception préliminaire du Gouvernement

ne saurait ętre retenue.

o

1

1, les requérants allèguent avoir subi une atteinte à leur droit au respect de

leurs biens. Ils se plaignent à cet égard de ce que l'arręt du 8 janvier 2002 de

la cour d'appel de Bucarest les a privés arbitrairement de leur droit à l'usage

de leur immeuble, alors que F.L. ne disposait d'aucun bail valable lors du

jugement de l'action en expulsion et qu'elle a constamment refusé de conclure

un bail avec eux ou de leur payer des loyers. L'article 1 du Protocole n

o

1 est ainsi libellé :

« Toute

personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut ętre

privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions

prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les

dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les

Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer

l'usage des biens conformément à l'intéręt général ou pour assurer le paiement

des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. »

manifestement mal fondé au sens de l'article 35 § 3 de la Convention. Elle

observe par ailleurs qu'il ne se heurte à aucun motif d'irrecevabilité et le

déclare donc recevable.

internes, les requérants n'ont jamais demandé l'expulsion de la locataire pour

non-paiement du loyer, mais pour l'absence de titre locatif. Selon le

Gouvernement, l'atteinte au droit de propriété en raison du non-paiement du

loyer serait un grief soulevé uniquement devant la Cour européenne.

nationales d'accueillir l'action en expulsion de la locataire s'analyse en une

ingérence dans le droit des requérants d'user de leur bien immobilier,

justifiée sous l'angle du second alinéa de l'article 1 du Protocole n

o

1 au titre de la réglementation de l'usage des biens. Cette ingérence était,

selon le Gouvernement, prévue par la loi, visait un but légitime d'intéręt

général et n'était pas disproportionnée à celui-ci. Sur ce dernier point, le

Gouvernement réitère les arguments sur lesquels il a fondé son exception

préliminaire, en indiquant qu'il aurait été loisible aux requérants de demander

la résiliation des contrats de bail en question pour non-paiement des loyers,

en vertu de l'article 24 de la loi n

o

114/1996.

présente affaire et l'affaire

Hutten-Czapska

c. Pologne

([GC], n

o

35014/97, 19 juin 2006), le

Gouvernement souligne que la prolongation légale de la durée des baux locatifs

était en l'espèce limitée à cinq ans, qu'il était loisible aux propriétaires de

négocier avec les locataires, sous certaines conditions, le montant du loyer et

que le coűt du maintien en l'état de l'immeuble était réparti, en vertu de la

loi n

o

114/1996, entre les propriétaires et les locataires, ces

derniers étant tenus de supporter toute dépense destinée à la réparation d'un

immeuble détérioré par le mauvais usage qu'ils en auraient fait.

Robitu c. Roumanie

(n

o

33352/96, décision de la Commission du 20 mai 1998, Décisions et rapports (DR)

49, p. 67), le Gouvernement estime que la prolongation légale des contrats de

location ‑ prévue par l'OUG et constatée en l'espèce par les juridictions

nationales saisies par les requérantes d'une demande d'expulsion – poursuivait

un but d'intéręt général, à savoir la protection des intéręts des locataires

dans une situation qui se caractérisait par la pénurie de logements bon marché.

Cette prolongation légale maintenait, de l'avis du Gouvernement, un juste

équilibre entre l'intéręt général de la communauté et les impératifs de

sauvegarde des droits fondamentaux des individus.

jurisprudence

Immobiliare Saffi c. Italie

([GC], n

o

22774/93, CEDH 1999-V) ne trouve pas application en l'espèce,

d'une part, car aucune décision définitive n'a ordonné l'expulsion des

locataires et, d'autre part, car la loi roumaine en matière de baux d'habitation

est différente de la loi italienne.

tribunaux internes, de rejeter leur action en expulsion sans prendre en

considération le refus de la locataire de conclure un bail et de payer un

loyer, confirme un « abus de droit » et constitue implicitement une

atteinte au droit au respect de leurs biens. Ils considèrent que la protection

des locataires, en l'espèce, méconnaît les droits des propriétaires et

constitue une mesure disproportionnée.

reprises, l'article 1 du Protocole n

o

1 contient trois normes distinctes :

la première, qui s'exprime dans la première phrase du premier alinéa et revęt

un caractère général, énonce le principe du respect de la propriété ; la

deuxième, figurant dans la seconde phrase du męme alinéa, vise la privation de

propriété et la soumet à certaines conditions ; quant à la troisième,

consignée dans le second alinéa, elle reconnaît aux États le pouvoir, entre

autres, de réglementer l'usage des biens conformément à l'intéręt général. Il

ne s'agit pas pour autant de règles dépourvues de rapport entre elles. La

deuxième et la troisième ont trait à des exemples particuliers d'atteintes au

droit de propriété ; dès lors, elles doivent s'interpréter à la lumière du principe

consacré par la première (voir, notamment,

James

et autres c. Royaume-Uni

, arręt du 21 février 1986,

série A n

o

98, pp. 29-30, § 37, qui réitère en partie les principes

énoncés par la Cour dans l'affaire

Sporrong et

Lönnroth c. Suède

, arręt du 23 septembre 1982, série A n

o

52, p. 24, § 61 ; voir aussi

Broniowski c. Pologne

[GC], n

o

31443/96, § 134, CEDH 2004-V, et

Hutten-Czapska c. Pologne

[GC], n

o

o

40/1999 s'analyse

en une réglementation de l'usage des biens qui poursuit un but d'intéręt

général et que le système ainsi mis en place par les autorités nationales n'est

pas critiquable en soi. Toutefois, l'application des articles 11 § 1 et 13 d)

de l'OUG n

o

40/1999 par les tribunaux internes a privé les

requérants d'une possibilité évidente de percevoir un loyer (voir,

mutatis

mutandis, Radovici et Stanescu

précitée §§ 74‑76 et

82).

est similaire à celle décrite dans l'affaire

Radovici et Stanescu

précitée,

les requérants ayant subi des restrictions quant à l'usage de leur bien

immobilier et étant dans l'impossibilité d'obliger l'occupante à leur verser un

loyer en raison des dispositions défectueuses et des lacunes relevées dans la

législation d'urgence sur le logement.

la jurisprudence ainsi établie et considère que sanctionner les propriétaires

ayant omis de se conformer aux conditions de forme prévues par l'OUG en leur

imposant une obligation aussi lourde que celle de garder des locataires dans

leur immeuble pendant cinq ans, sans aucune possibilité concrète et réelle de

percevoir un loyer, a fait peser sur eux une charge spéciale et exorbitante de

nature à rompre le juste équilibre entre les intéręts en jeu (cf.

mutatis mutandis

Radovici et Stanescu

précitée, §§ 76-90).

Partant, il y a eu violation de l'article 1 du Protocole n

o

1.

requérants se plaignent de ce que, dans son arręt du 8 janvier 2002, la cour d'appel

de Bucarest a fait une mauvaise appréciation des preuves et a écarté, de façon

arbitraire, l'application en l'espèce de l'ordonnance nș 40/1999. L'article 6 § 1

se lit comme suit :

« Toute

personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement (...) par un

tribunal (...), qui décidera (...) des contestations sur ses droits et

obligations de caractère civil (...) »

manifestement mal fondé au sens de l'article 35 § 3 de la convention. Elle

relève par ailleurs qu'il ne se heurte à aucun autre motif d'irrecevabilité. Il

convient donc de le déclarer recevable.

41

.  La

Cour considère, compte tenu de ses conclusions figurant aux paragraphes 36-39

ci-dessus, qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le fond de ce grief (voir,

mutatis

mutandis

et

entre autres,

Laino c. Italie

[GC], n

o

33158/96,

Zanghě c. Italie

, arręt du 19 février 1991,

série A n

o

194-C, p. 47, § 23, et

Église catholique de La

Canée c. Grèce

, arręt du 16 décembre 1997,

Recueil

'

article

41 de la Convention,

« Si la Cour déclare qu'il y a eu violation de la

Convention ou de ses Protocoles, et si le droit interne de la Haute Partie

contractante ne permet d'effacer qu'imparfaitement les conséquences de cette

violation, la Cour accorde à la partie lésée, s'il y a lieu, une satisfaction

équitable. »

(« EUR ») pour la compensation du manque à gagner ayant résulté de l'impossibilité

d'obliger l'occupante de leur immeuble à leur verser un loyer pour l'appartement

qu'elle occupe gratuitement. Pour le dommage moral, ils sollicitent

34 600 EUR pour la réparation des désagréments résultant de l'impossibilité

d'utiliser leur bien.

au stade de la recevabilité de la requęte quant à la possibilité offerte aux

requérants d'engager une nouvelle action en expulsion, fondée sur l'article 24

de la loi n

o

114/1997. Il souligne que, lors de la deuxième

action en expulsion, les requérants ont sollicité le paiement d'un montant

correspondant « à l'utilisation de l'immeuble par la locataire » et

non le paiement des loyers non perçus, comme lors de leur première action en

expulsion, à laquelle ils ont renoncé. Le Gouvernement s'oppose à l'octroi d'un

montant au titre du préjudice matériel et considère que les requérants ont

toujours la possibilité de le demander devant les tribunaux internes. En ce

sens il invoque les affaires

Mascolo c. Italie

(n

o

68792/01, § 55, 16 décembre 2004),

Neumeister c. Autriche

(arręt du 7 mai 1974, série A n

o

17, §§ 33 et 36),

Buzatu c. Roumanie

(satisfaction équitable, n

o

34642/97, § 18, 27 janvier 2005).

Il estime que le loyer que les requérants auraient pu percevoir, conformément

aux dispositions de l'OUG n

o

40/1999, serait de 40 EUR par

mois.

Enfin, il ajoute que la Cour doit également prendre en

considération le fait que les requérants ont renoncé à leur première action en

expulsion.

Gouvernement estime que ce préjudice serait suffisamment compensé par le

constat de violation.

du Protocole n

o

1 en raison de l'impossibilité pour les requérants de

percevoir, pendant plusieurs années, les loyers en raison des dispositions

défectueuses et des lacunes relevées dans la législation d'urgence sur le

logement (paragraphe 38

ci-dessus). L'octroi d'une somme pour privation de jouissance de leur immeuble

serait donc en liaison directe avec la violation ainsi constatée par la Cour.

Radovici et Stanescu

précitée, la locataire continue à occuper

la maison des requérants en raison de l'application des dispositions d'urgence

en matière de baux locatifs.

dossier ne permettent pas d'établir avec précision l'ampleur du préjudice

matériel effectivement subi par les intéressés.

préjudices moraux, la Cour ne saurait ignorer ni les nombreuses démarches que

les requérants ont eu à entreprendre, à un âge avancé, pour recouvrer la

possession de leur bien ni les sentiments de détresse qu'ils ont dű éprouver

face à l'impossibilité prolongée dans laquelle ils se sont trouvés et continuent

de se trouver de conclure un bail avec la locataire.

entraîné des ingérences graves dans le droit des requérants au respect de leur

bien, auxquelles le simple constat de violation figurant dans cet arręt ne

saurait remédier.

éléments dont elle dispose et statuant en équité, comme le veut l'article 41 de

la Convention, la Cour alloue aux requérants conjointement 20 000 EUR,

toutes causes de préjudice confondues.

pour les frais et dépens encourus devant les juridictions internes. Ils n'ont

fourni aucun justificatif en ce sens.

frais de justice qui ne sont pas réellement et nécessairement exposés ni étayés

par des justificatifs pertinents.

ne peut obtenir le remboursement de ses frais et dépens que dans la mesure oů

se trouvent établis leur réalité, leur nécessité et le caractère raisonnable de

leur taux. En l'espèce et compte tenu des éléments en sa possession et des

critères susmentionnés, la Cour estime raisonnable la somme de 250 EUR tous

frais confondus et l'accorde aux requérants.

intéręts moratoires sur le taux d'intéręt de la facilité de pręt marginal de la

Banque centrale européenne majoré de trois points de pourcentage.

PAR CES MOTIFS, LA COUR, À L'UNANIMITÉ,

1.

Déclare

la requęte recevable ;

2.

Dit

qu'il y a eu violation de l'article 1

du Protocole n

o

1 ;

3.

Dit

qu'il n'y a pas lieu d'examiner au fond

le grief tiré de l'article 6 § 1 de la Convention ;

4.

Dit

a)  que l

'

Etat défendeur doit

verser conjointement aux requérants, dans les trois mois à compter du jour oů l'arręt

sera devenu définitif conformément à l'article 44 § 2 de la Convention :

i)  20 000 EUR (vingt mille euros) pour dommages

matériel et moral ;

ii)  250 EUR (deux cent cinquante euros) pour frais et

dépens ;

iii)  tout montant pouvant ętre dű à titre d'impôt sur

lesdites sommes ;

b)  que les sommes en question seront à convertir dans

la monnaie de l'État défendeur au taux applicable à la date du règlement ;

c)  qu'à compter de l'expiration dudit délai et jusqu'au

versement, ces montants seront à majorer d'un intéręt simple à un taux égal à

celui de la facilité de pręt marginal de la Banque centrale européenne

applicable pendant cette période, augmenté de trois points de

pourcentage ;

5.

Rejette

la demande de satisfaction

équitable pour le surplus.

Fait en français, puis communiqué par écrit le 8 mars 2007 en

application de l'article 77 §§ 2 et 3 du règlement.

Stanley

Naismith

Boštjan

M.

Zupančič

Greffier adjoint   Président

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