BASARI, TOV v. UKRAINE

Publicat la 11 decembrie 2023 CINTIMEA SECȚIUNE Cerere nr. 78121/16 BASARI, TOV împotriva Ucrainei depusă la 29 noiembrie 2016 comunicat la 24 noiembrie 2023 OBIECTUL CAUZEI Cererea se referă la două seturi de proceduri care interferează cu titlul societății reclamante la activități imobiliare și comercială. Primul set de proceduri În 2001 Consiliul Municipal Odesa a închiriat o parcelă de teren în centrul orașului Odessa pentru a-l reabilita și a construi o parcare subterană. După aceea autoritățile eliberate și/sau aprobate diverse documente care atestă compania K. permisiunea de a realiza construcția acestei parcări. Prin o hotărâre finală a instanței din 30 mai 2007, compania K. a fost acordată un drept de servitude unei parcele terestre adiacente în legătură cu construcția în curs (dreapta infracțiunii, dreptul de a stoca materiale de construcție, etc.).

În februarie 2014, după finalizarea lucrărilor, autoritățile au emis o declarație care a atestă că sediul nou construit era pregătit pentru utilizare. Aceste sedii au inclus, de asemenea, unele clădiri pe suprafață (de exemplu, lifturi pentru accesul la parcare). Mai târziu, în 2014 compania K. a transferat sediul în primul rând la două persoane, C. și D., care au fost investitorii proiectului de construcție și care, la rândul lor, au transferat imobilele societății reclamante ca contribuții lor la capitalul statutar. La 4 septembrie 2014, societatea reclamantă a fost eliberată certificate de proprietate pentru întreaga locație constituind parcarea subterană.

Între timp, în mai multe seturi diferite de proceduri inițiate de diferite părți, instanțele au fost invitate să decidă în ce privește legalitatea declarației din februarie 2014. În cele din urmă, au fost adoptate trei hotărâri opozite cu privire la această chestiune: hotărârile din 30 iulie 2014 și 24 martie 2015 au fost favorabile societății reclamante, dar o hotărâre din 23 decembrie 2014 a invalidat declarația din motivul că dreptul de servitude nu a fost înregistrat în mod corespunzător și dezvoltatorul a depășit condițiile de servitude. În sfârșit, la 19 ianuarie 2016 Curtea de Apel comercială Odesa, după afirmațiile Consiliului Municipal Odesa, a invalidat titlul societății reclamante la parcare.

Prin hotărâre, aceasta a făcut referire la hotărârea din 23 decembrie 2014 de invalidare a declarației și la faptul că dreptul de servitude al societății reclamante asupra parcelei de teren nu a fost formalizat în mod corespunzător, deci, în esență, constatând că sediile în cauză erau construcții neautorizate. La 31 mai 2016, High Commercial Court of Ucraina a susținut această hotărâre. În timp ce ultima procedură de anulare a titlului menționat era încă în așteptare, societatea reclamantă „a restructat” sediul în cauză care le-a transformat într-un mall comercial subteran. Acesta a obținut o nouă declarație care atestă că aceste sedii „reconstructate” erau gata de utilizare. Societatea reclamantă le-a închiriat ca magazine separate.

În aprilie 2016, autoritățile locale au inițiat proceduri comerciale care urmăresc să invalideze noul titlu al societății reclamante la sediul parcarei. În cadrul acestor proceduri comerciale, la 17 ianuarie 2019 autoritățile locale au prezentat o propunere de interzicere a utilizării locurilor în joc de către societatea reclamantă sau de orice alte persoane, care a fost acordată în ziua următoare, 18 ianuarie 2019, în absența părților. Hotărârea instanței a fost finală și supusă unei execuții imediate, astfel încât societatea reclamantă a fost forțată să încheie toate contractele de închiriere cu chiriașii. La apelul societății solicitanți, hotărârea de mai sus a fost anulată de către tribunalul de apel la 2 octombrie 2019. În primul rând, instanța a constatat că măsura de ajutor interimar solicitată nu a fost legată de subiectul cererii și, în al doilea rând, a condus în esență la încetarea activităților comerciale ale societății reclamante și a altor persoane.

La 17 februarie 2020, Curtea Înaltă Comercială a respins recursul de casare al autorităților locale și a susținut hotărârea instanței de apel. Societatea reclamantă a primit ultima hotărâre la 4 martie 2020. Principala procedură comercială este încă în așteptare. În ceea ce privește prima serie de proceduri, societatea reclamantă se plânge în temeiul articolului 1 Protocolul nr. 1 privind o privare ilegală și disproporționată a bunurilor din cauza anulării titlului său la sediul parcareiului. În ceea ce privește a doua serie de proceduri, societatea reclamantă se plâng în temeiul articolului 1 Protocolul nr. 1 din cauza măsurii intermediare de ajutor care au condus, în esență, la încetarea imediată a activităților sale comerciale și la pierderea profitului.

În plus, în temeiul articolului 6 din Convenție se plânge că această măsură a fost aplicată în mod nedrept și în încălcarea principiului egalității armelor, deoarece nu a fost prezentă în audierea instanței în care s-a hotărât această chestiune, pentru că nu a fost convocată la ședință. În conformitate cu aceeași dispoziție, aceasta se plânge cu privire la durata procedurii principale comerciale, care au fost în așteptare de mai mult de 4 ani înaintea instanței de primă instanță. Întrebări către părți au existat o interferență cu bucuria pașnică a bunurilor societății reclamante, în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1 în contextul primului set de proceduri și luarea în considerare evoluția celui de-al doilea?

A fost această interferență în interesul public și în conformitate cu condițiile prevăzute de lege, în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1, în special în ceea ce privește interpretarea și aplicarea dispozițiilor juridice în ceea ce privește obligația de a formaliza un drept de servitude prin intermediul înregistrării sale și neconformitatea instanțelor de a lua în considerare concluziile referitoare la această chestiune în hotărârile din 30 mai 2007, 30 iulie 2014 și 24 martie 2015? 3. Ingerenția a impus o sarcină individuală excesivă societății reclamante (a se vedea Hotărârile din 30 mai 2007, 30 iulie 2014 și 24 martie 2015) Immobiliare Saffi v. Italia , [GC], nr. 22774/93, § 59, ECHR 1999-V?

Societatea reclamantă a respectat regula de șase luni atunci când a depus al doilea formular de cerere Curții, având în vedere că acesta a fost semnat la 3 septembrie 2020 și primit de registrul Curții la 9 septembrie 2020? În cazul în care, da, societatea reclamantă a avut o audiere echitabilă în determinarea drepturilor și obligațiilor sale civile, în conformitate cu cerințele prezentei dispoziții, în special, a fost respectat principiul egalității de arme în ceea ce privește procedurile de aplicare a măsurii de izolare provizorii? În sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1 din cauza aplicării măsurii de ajutor intermediare a fost o interferență în interesul public, în conformitate cu condițiile prevăzute de lege și a impus reclamantului o sarcină individuală excesivă?

Prelungirea procedurii comerciale în curs de desfășurare este încălcarea cerinței de „tempo rațional” de la art. 6 § 1 din Convenție?

Published on 11 December 2023

FIFTH SECTION

Application no. 78121/16

BASARI, TOV

against Ukraine lodged on 29 November 2016 communicated on 24 November 2023

SUBJECT MATTER OF THE CASE

The application concerns two sets of proceedings interfering with the applicant company’s title to real estate and commercial activities. First set of proceedings In 2001 the Odesa City Council leased a land plot downtown Odessa to company K. to rehabilitate it and build an underground parking. Afterwards the authorities issued and/or approved various documents attesting company K.’s permission to carry out the construction of this parking. By a final court judgment of 30 May 2007, the company K. was granted a right of servitude to an adjacent land plot in relation to the ongoing construction (right of trespass, right to store construction materials, etc.). In February 2014, after the completion of the works, the authorities issued a declaration attesting that the newly constructed premises were ready for use.

These premises included also some on-surface buildings (e.g. elevators to access the parking). Later in 2014 company K. transferred the premises first to two individuals, C. and D., who were the investors of the construction project, and who in their turn, transferred the premises to the applicant company as their contributions to its statutory capital. On 4 September 2014 the applicant company was issued ownership certificates for the entirety of the premises constituting the underground parking.

In the meanwhile, in several different sets of proceedings initiated by different parties, the courts were called to decide on the lawfulness of the declaration of February 2014. Eventually, three opposing judgements on that matter were adopted: judgments dated 30 July 2014 and 24 March 2015 were favourable to the applicant company, but a judgment of 23 December 2014 invalidated the declaration on the grounds that the right of servitude had not been duly registered and the developer had overstepped the conditions of that servitude. Finally, on 19 January 2016 the Odesa Commercial Court of Appeal, upon the claims of the Odesa City Council, invalidated the applicant company’s title to the parking.

In ruling so it referred to the judgment of 23 December 2014 invalidating the declaration and to the fact that the applicant company’s right of servitude over the land plot had not been properly formalised, thus essentially finding that the premises at issue were unauthorised construction. On 31 May 2016 the High Commercial Court of Ukraine upheld that judgment. Second set of proceedings While the last-mentioned title annulment proceedings were still pending, the applicant company “reconstructed” the premises at issue converting them into an underground shopping mall. It obtained a new declaration attesting that these “reconstructed” premises were ready for use. The applicant company rented them out as separate shops.

The local authorities’ attempts to have that new declaration invalidated by the courts were futile (their claims were rejected by a final court decision of 10 April 2019). In April 2016 the local authorities initiated commercial proceedings seeking to invalidate the applicant company’s new title to the premises of the parking. They relied on the same grounds as in the first set of proceedings. In the framework of those commercial proceedings, on 17 January 2019 the local authorities submitted a motion seeking, by way of interim relief, to prohibit any use of the premises at stake by the applicant company or any other persons. This motion was granted the next day, 18 January 2019, in the absence of the parties.

The court’s ruling was final and subject to immediate execution, so the applicant company was forced to terminate all its rent contracts with the shops’ tenants. Upon the applicant company’s appeal, the above ruling was quashed by the appellate court on 2 October 2019. The court found that the requested interim relief measure was, firstly, unrelated to the subject matter of the claim and, secondly, essentially led to the cessation of commercial activities of the applicant company and other persons. On 17 February 2020 the High Commercial Court rejected the local authorities’ cassation appeal and upheld the judgment of the appellate court. The applicant company received the latter judgment on 4 March 2020. The main commercial proceedings are still pending.

As regards the first set of proceedings the applicant company complains under Article 1 Protocol No. 1 as to an unlawful and disproportionate deprivation of property on account of the annulment of its title to the premises of the parking. As to the second set of proceedings, the applicant company complains under Article 1 Protocol No. 1 on account of the interim relief measure which essentially led to the immediate cessation of its commercial activities and loss of profit. It further complains under Article 6 of the Convention that that measure was applied unfairly and in breach of the principle of equality of arms because it was not present in the court hearing in which that matter was decided, for not having been called to the hearing.

Under the same provision it complains as to the length of the main commercial proceedings, which have been pending for more than 4 years before the first-instance court.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Has there been an interference with the applicant company’s peaceful enjoyment of possessions, within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1 in the context of the first set of proceedings and considering the developments in the second one?