ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4034/2012

Asupra recursului de față; Prin cererea înregistrată la data de 5 noiembrie 2009, reclamanta SC A.I. SRL prin lichidator judiciar Casa de Insolventă T. SPRL a chemat-o în judecată pe pârâta SC F. SRL solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 100.000 euro, care rezultă din contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 30 mai 2007, precum și la dobânda legală calculată de la data de 20 mai 2007 și până la data plății efective. Deoarece, această cerere a fost formulată în cadrul procedurii insolvenței privind pe debitoare SC A.I. SRL, în ședința publică din 5 noiembrie 2009, instanța a dispus disjungerea cererii de chemare în judecată și înregistrarea acestei cereri sub nr. 5343/1285/2009.

Prin sentința comercială nr. 1344 din 3 martie 2011 pronunțată în Dosarul nr. 5343/1285/2009 al Tribunalului Comercial Cluj s-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC A.I. SRL, prin lichidator judiciar Casa de Insolvență T. SPRL, în contradictoriu cu pârâta SC F. SRL; a fost obligată pârâta să-i plătească reclamantei contravaloarea în Iei, din ziua efectuării plății, a sumei de 100.000 euro, cu titlu de rest de preț, precum și dobânda legală în materie comercială calculată asupra sumei în Iei, la cursul Banca Națională a României din ziua plății, începând cu data de 30 mai 2007 și până la plata integrală a sumei, pârâta fiind obligată și la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamantei, în cuantum de 20.500 RON, reprezentând onorariu avocațial.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că între părți s-a încheiat, la data de 30 mai 2007, contractul de vânzare-cumpărare autentificat de notar public dr. D.A.P., prin încheierea de autentificare din 30 mai 2007, prin care reclamanta i-a înstrăinat pârâtei bunurile, în cadrul procedurii de lichidare a bunurilor din patrimoniul societății aflată în procedura insolvenței.

Potrivit art. 5.2.2 din contract, părțile au convenit că „suma de 100.000 euro va fi eliberată din Contul escrow în contul vânzătorului ca urmare a: i) obținerii, ca urmare a demersurilor și pe cheltuiala vânzătorului, a unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile în Dosarul nr. 14049/2006", aflat pe rolul Judecătoriei Cluj, „prin care titlul de proprietate al vânzătorului, descris în anexa 1 nu este modificat și suprafețele respectivelor imobile nu sunt diminuate, nu mai târziu de 6 luni de la data încheierii tranzacției; sau (ii) încheierea în mod satisfăcător, ca urmare a demersurilor și pe cheltuiala vânzătorului, a unei tranzacții cu doamna U.E., reclamant în Dosarul nr. 14049/2006", aflat pe rolul Judecătoriei Cluj, „prin care titlul de proprietate al vânzătorului asupra imobilelor proprietatea vânzătorului, descrise în anexa 1 nu este modificat și suprafețele respectivelor imobile nu sunt diminuate, nu mai târziu de 6 luni de la data încheierii tranzacției". La data încheierii tranzacției, pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca se derula litigiul, înregistrat sub nr. 5681/211/2006 (nr. vechi 14049/2006) dintre d-na.

U.E. și reclamanta SC A.I. SRL, alături de alți pârâți, cauza având ca obiect grănițuirea. Reclamanta era proprietară asupra imobilului învecinat cu imobilului d-nei. U.E., litigiul purtându-se asupra granițelor dintre imobile și, în nici-un caz, asupra proprietății, care nu putea fi diminuată, întrucât litigiul nu a avea ca obiect și revendicarea unor suprafețe de teren de către reclamanta U.E. care, eventual, ar fi implicat și operațiunea de comparație a titlurilor. Conform convenției încheiate între părți la data de 30 mai 2007, reclamanta SC A.I. SRL avea la dispoziție un termen de 6 luni, fie pentru încheierea unei tranzacții, pe cheltuiala sa, cu d-na. U., fie pentru obținerea unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, prin care titlul de proprietate al vânzătorului să nu fie afectat.

La aceeași dată, 30 mai 2007, pârâta a încheiat cu d-na. U.E. un contract de vânzare-cumpărare prin care aceasta i-a înstrăinat imobilul învecinat cu cel al reclamantei SC A.I. SRL și care făcea obiectul litigiului aflat pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca, în vederea stabilirii graniței dintre proprietăți. Din declarația martorului audiat în cauză, respectiv dl. C.O.F., a rezultat că pârâta a purtat negocieri cu d-na. U., anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanta și, chiar mai mult, a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu d-na. U., chiar în aceeași zi, înainte de a-l încheia pe cel cu reclamanta, cunoscând astfel, la momentul semnării convenției cu reclamanta, că aceasta este împiedicată să realizeze demersurile în sensul clauzei cuprinse în art. 5.2.2 din contract, împiedicând astfel cu bună știință îndeplinirea condiției.

Demersurile de stingere a litigiului trebuiau făcute de către reclamantă, pe cheltuiala sa, însă, aceste demersuri au fost împiedicare de către pârâtă, prin încheierea tranzacției cu d-na. U. încă anterior semnării convenției cu reclamanta. Pârâta a avut în vedere faptul că, prin operațiunea efectuată, lipsește de efecte clauza inserată în contract, respectiv clauza care condiționa plata restului de preț de către pârâtă. Aceeași este situația și sub aspectul clauzelor asumate de către părți prin art. 4.1.3.1 și art. 4.1.3.2 din contractul de escrow încheiat între părți, întrucât, pârâta a împiedicat efectuarea vreunui demers pentru stingerea litigiului pe cheltuiala vânzătorului, încă anterior încheierii celor două convenții cu reclamanta.

Mai mult decât atât, în lipsa unor înțelegeri în acest sens, dreptul reclamantei, conferit în egală măsură de clauzele cuprinse în contractul de vânzare-cumpărare și de contractul de escrow, de a face demersuri pentru stingerea litigiului cu d-na. U., în interiorul celor 6 luni convenite de părți, nu a fost înlăturat de clauzele din contractul de escrow, așa cum a susținut pârâta. În litigiul care s-a aflat pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca, reclamanta U.E. a renunțat la judecată, instanța luând act de manifestarea sa de voință, prin sentința civilă nr. 5991, pronunțată la data de 6 iulie 2007. Prin urmare, modul de soluționare al Dosarului nr. 14049/2006 al Judecătoriei Cluj-Napoca a fost influențat de către pârâta SC F. SRL, prin înțelegerea pe care aceasta a încheiat-o cu U.E.

Potrivit dispozițiilor art. 1014 C. civ., „condiția este reputată ca îndeplinită, când debitorul obligat sub această condiție, a împiedicat îndeplinirea ei". Astfel, prima instanță a constatat că prin conduita sa, constând în încheierea unui contract cu reclamanta din dosarul aflat la momentul respectiv pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca, pârâta a împiedicat împlinirea condiției convenite cu reclamanta în art. 5.2.2 din contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu aceasta. Prima instanță a mai subliniat și faptul că art. 4.1.3.2 din contractul de escrow, conform căruia încheierea unui contract de vânzare-cumpărare între pârâtă și U.E., prin care pârâta să dobândească dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, reprezintă un fapt în urma căruia nu se mai puteau îndeplini condițiile prevăzute de art. 4.1.3.1 lit. a), nu înlătură incidența dispozițiilor art. 1014 C. civ., acestea având caracter imperativ.

În subsidiar, prima instanță a reținut și dispozițiile art. 1008 C. civ., conform cărora condiția imposibilă, sau contrarie bunelor moravuri, sau prohibită de lege, este nulă și desființează convenția ce depinde de dânsa, apreciind că prin conduita sa, la momentul încheierii tranzacției cu reclamanta, condiția inserată în art. 5.2.2 din contract era imposibilă. Având în vedere dispozițiile art. 969 alin. (1) C. civ., precum și ale art. 43 C. com. coroborat cu cele ale art. 3 alin. (1) și (4) din O.G. nr. 9/2000, prima instanță a admis cererea de chemare în judecată, cu consecința obligării pârâtei să-i plătească reclamantei contravaloarea în lei, din ziua efectuării plății, a sumei de 100.000 euro, cu titlu de rest de preț, precum și dobânda legală în materie comercială, calculată asupra sumei în lei, la cursul Băncii Naționale a României din ziua plății, începând cu data de 30 mai 2007 și până la plata integrală a sumei.

În temeiul art. 274 C. proc. civ. a fost obligată pârâta la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamantei în cuantum de 20.500 RON reprezentând onorariu avocațial. Împotriva acestei sentințe precum și a sentinței comerciale nr. 990 din 22 noiembrie 2010 pronunțată în Dosar nr. 256/1285/2010, creat ca urmare a disjungerii excepției privind nerespectarea principiului repartizării aleatori a dosarului, față de dosarul principal, a declarat apel pârâta SC F. SRL, solicitând admiterea apelului și, în principal, anularea procedurii urmate, reținerea cauzei spre judecare și respingerii cererii de chemare în judecată sau, în subsidiar, schimbarea, în tot, a hotărârii atacate, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată.

Cu privire la disjungerea excepției privind nerespectarea principiului repartizării aleatori a dosarului, față de dosarul principal, apelantul-pârât a arătat că deși a ridicat această excepție în cadrul Dosarului nr. 5343/1285/2009, ce avea ca părți pe F. SRL și A.I. SRL, prima instanță a decis, în mod nelegal, disjungerea acestei excepții, de judecarea cauzei principale, formându-se un nou dosar, fără a exista o dispoziție procedurală care să permită judecarea unei excepții de procedură într-un dosar separat de cauza în care această excepție a fost ridicată. Noul dosar a fost format sub nr. 256/1285/2010 și a fost repartizat unui alt complet al Tribunalului Comercial Cluj. Un efect al formării noului dosar a fost că judecarea cauzei ce făcea obiectul Dosarului nr. 5343/1285/2009 a fost întreruptă, acesta fiind scos de pe rolul Tribunalului Comercial Cluj timp de 1 an de zile.

În dosarul nou format, cu nr. 256/1285/2010, Tribunalul Comercial Cluj a pronunțat sentința comercială nr. 121/C/2010 din 22 februarie 2010, prin care a decis declinarea competenței soluționării către Curtea de Apel Cluj. La rândul ei, Curtea de Apel Cluj, a decis, prin încheierea civilă nr. 225/2010, să își decline competența de soluționare a acestei excepții în favoarea Tribunalului Comercial Cluj, rezultând astfel un conflict negativ de competență, ce a fost soluționat de Înalta Curte de Casație și Justiție, stabilindu-se astfel competența Tribunalului Comercial Cluj pentru soluționare acestui incident procedural. Ca urmare a stabilirii de către Înalta Curte de Casație și Justiție a competenței Tribunalului Comercial Cluj, în soluționarea acestei excepții, Dosarul nr. 256/1285/2010 a fost introdus pe rolul acestei instanțe, primind primul termen de judecată în dată de 18 octombrie 2010, dată la care soluționarea excepției a fost amânată deoarece A.I.

SRL nu fusese citată. La termenul din 22 noiembrie 2011 prima instanță nu a soluționat excepția pe fondul ei, ci a invocat, din oficiu, excepția inadmisibilității excepției privind nerespectarea principiului repartizării aleatorii a dosarului. Prin încheierea comercială nr. 990/CC/22 noiembrie 2010, Tribunalul Comercial Cluj a respins, ca inadmisibilă, excepția invocată, calificând-o ca o cerere introdusă împotriva încheierii de ședință pronunțată în data de 5 noiembrie 2009 în dosarul de faliment al A.I. SRL, nr. 140/1285/2004. Imediat după soluția pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj în Dosarul nr. 256/1285/2010 a fost repus pe rol Dosarul nr. 5343/128512009, stabilindu-se termen de judecată pentru data de 13 ianuarie 2011. Prima instanță a decis continuarea judecării cauzei considerând că sentința pronunțată în Dosarul nr. 256/1285/2010 nu poate fi atacată decât odată cu hotărârea pronunțată în Dosarul nr. 5343/1285/2009.

Prin decizia nr. 200 din 21 octombrie 2011 a Curții de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a fost respins apelul pârâtei împotriva sentinței comerciale nr. 990 din 22 noiembrie 2010 pronunțată în Dosarul nr. 256/1285/2010 al Tribunalului Comercial Cluj, a fost admis apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței civile nr. 1344 din 3 martie 2011 pronunțată în Dosarul nr. 5343/1285/2009 al Tribunalului Comercial Cluj, a fost schimbată această sentință în sensul respingerii acțiunii, ca nefondată. Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut următoarele: În ceea ce privește sentința civilă nr. 990/C/2010 pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj. Vătămarea este un concept procesual de o suplețe deosebită, însă în conținutul său pot fi incluse doar acele neregularități care au aptitudinea de a influența negativ soluționarea cauzei.

(a se vedea în acest sens I. Deleanu, Tratat de procedură civilă, vol. I, ed. 2, Ed. C.H.B București, 2007). Operațiunile juridice a căror amendare s-au solicitat pe calea apelului nu au condus la dezorganizarea apărării, amputarea sau limitarea contradictorialității ori ignorarea avantajelor ce ar decurge dintr-un proces echitabil, în ceea ce privește fondul raportului juridic litigios. Tribunalul comercial Cluj era competent să soluționeze pricina și a asigurat dreptul la apărare, dând posibilitate părților să discute în contradictoriu toate elementele de fapt și de drept în privința fondului raportului juridic litigios. Părțile au fost tratate în mod egal pe toată desfășurarea cercetării procesului, din perspectiva temeiniciei pretențiilor deduse judecății.

Egalitatea între părți putea fi umbrită doar de lipsa imparțialității instanței, or, acesta nu poate fi prezumată și nu putea rezulta doar din eventuala încălcare a principiului repartizării aleatorii. Pe de altă parte, alte elemente care să conducă la concluzia lipsei de loialitate a instanței nu au fost semnalate. Egalitatea armelor nu este o egalitate matematică, ci posibilitatea rezonabilă oferită fiecărei părți de a-și prezenta cauza în ansamblul procedurii, nu neapărat în fiecare din etapele acesteia (a se vedea hotărârea din 27 octombrie 1993, nr. 4 sau hotărârea din 24 iunie 1993, nr. 4, vol. Jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului). Văzând lucrurile din această perspectivă, instanța de apel a concluzionat că părțile au fost corect arbitrate în competiția lor pentru a ajunge la adevăr și dreptate.

Instanța de apel a mai reținut că apelanta nu a dublat apărările sale cu o cerere de reluare a judecății prin refacerea actelor procedurale, din momentul în care a apreciat că a intervenit nulitatea invocată. În ceea ce privește sentința civilă nr. 1344/2011 pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj între A.I. SRL, prin lichidator judiciar Casa de Insolvență T. SPRL, în calitate de vânzător și F. SRL, în calitate de cumpărător, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P. D.A.P.

din 30 mai 2007, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile și imobile identificate în anexele 1, 2, 3, 11,12,13 și 14 la contractul menționat Prin contractul de vânzare-cumpărare, părțile au convenit că dreptul de proprietate asupra bunurilor mobile și imobile să se transfere de la vânzător la cumpărător la data încheierii sale, respectiv 30 mai 2007, urmând ca prețul acestora, în cuantum total de 3.500.000 euro exclusiv TVA, să fie plătit parțial, respectiv suma de 1.800.000 euro, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar restul de 1.700.000 euro să fie eliberați către cumpărător din contul escrow, în trei tranșe: 1.400.000 euro, se transferau vânzătorului după plata creanțelor ipotecare ce grevau imobilele cumpărate; 200.000 euro, se transferau vânzătorului după predarea către cumpărător a anumitor bunuri corporale menționate în contractul de vânzare-cumpărare; 100.000 euro, se transferau vânzătorului ca urmare a soluționării favorabile, ce nu modifica titlul vânzătorilor, în cel mult 6 luni de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a litigiului ce făcea obiectul Dosarului nr. 14049/2006, fie prin obținerea unei hotărâri judecătorești, fie ca urmare a unei tranzacții încheiată de către vânzător cu reclamanta U.E.

Pentru a reglementa în detaliu modul în care suma de 1.700.000 euro (inclusiv suma de 100.000 euro, care face obiectul prezentului litigiu) se va achita vânzătorului, părțile au încheiat împreună cu agentul escrow, Banca R., contractul de escrow, la aceeași data cu contractul de vânzare-cumpărare. Astfel, contractul de escrow reprezintă anexa 8 Ia contractul de vânzare-cumpărare, fiind astfel parte integrantă a acestuia din urmă. Prin contractul de escrow, părțile au decis deschiderea unui cont escrow, la agentul escrow Banca R., pe numele F. SRL, în calitate de cumpărător, în care, F. SRL urma să depună, în termen de 2 zile de la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, restul de preț de 1.700.000 euro.

Acesta urma să fie eliberat de agentul escrow către A.I. SRL potrivit condițiilor menționate de contractul de vânzare-cumpărare și de contractul de ecrow, înscrisuri ce împreună conțineau înțelegerea părților în legătură cu tranzacția încheiată. Plata sumei de 100.000 euro a fost reglementata atât prin prevederile art. 5.2.2 din contractul de vânzare-cumpărare, precum și prin cele ale art. 4.1.3 din contractul de escrow. Ultimele pagini ale contractului de vânzare-cumpărare enumera toate anexele acestuia, inclusiv anexa 8, reprezentând contractul de escrow. Mai mult, prin răspunsul la interogatoriul intimatei-pârâte A.I. SRL, la întrebarea nr. 2, aceasta a confirmat că acest contract reprezintă o anexă a contractului de vânzare-cumpărare.

Pe cale de consecință, interpretarea și analizarea prevederilor contractuale încheiate între părți trebuie să vizeze ansamblul dispozițiilor cuprinse în toate documentele tranzacției, respectiv atât contractul de vânzare-cumpărare, precum și anexele sale, ce fac parte integrantă a acestuia. La data încheierii convenției între părți, exista pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca un litigiu, înregistrat sub nr. 5681/211/2006 (număr vechi de dosar nr. 14049/2006) între d-na U.E. și SC A.I. SRL. Acest litigiu avea ca obiect acțiunea în grănițuire, prin care reclamanta U.E. dorea să stabilească limitele dintre proprietatea sa și proprietățile învecinate deținute de pârâte (printre care și A.I. SRL), reclamând și anumite porțiuni din terenul deținut de A.I.

SRL, ce făcea obiectul contractului de vânzare-cumpărare. Litigiul dintre U.E. și A.I. SRL s-a stins ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărarea autentificat din 30 mai 2007, prin care F. SRL a dobândit în proprietate terenul deținut de reclamanta din procesul de grănițuire. Sentința civilă nr. 5591/2007 a fost pronunțată urmare a renunțării reclamantei U.E. la judecată. Față de probele concludente existente la dosarul cauzei, afirmația primei instanțe în sensul că reclamanta era proprietară. Asupra imobilului învecinat cu imobilul d-nei.

U., litigiul purtându-se asupra granițelor dintre imobile și în nici un caz asupra proprietății, care nu putea fi diminuată, întrucât litigiul nu avea ca și obiect și revendicarea unor suprafețe de teren de către reclamanta U.E., vine în contradicție directă atât cu susținerile reclamantei din acea pricină cât și cu mențiunile existente în sentința civilă nr. 5991 din 6 iulie 2007. În aceste condiții relevanța pe care prima instanță a acordat-o faptului că obiectul acțiunii introdusă de U.E. ar fi fost doar grănițuirea, nu are nici un efect asupra modului de soluționare a fondului litigiului dintre F. SRL și A.I. SRL. Atât contractul de vânzare-cumpărare, precum și contractul de escrow formează împreună un tot unitar, reglementând condițiile tranzacției, din dispozițiile acestora rezultând voința și intenția părților în ceea ce privește plata sumei de 100.000 euro.

Conform prevederilor art. 5.2.2 din contractul de vânzare-cumpărare din 30 mai 2007, suma de 100.000 euro urma să fie plătită de către SC F. SRL, numai dacă vânzătoarea: fie reușea să obțină, ca urmare a demersurilor și pe cheltuiala sa, o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă în Dosarul nr. 14049/2006, prin care titlul vânzătorului asupra imobilelor proprietatea sa, descrise în anexa I, nu este modificat și suprafețele respectivelor imobile nu sunt diminuate; fie, alternativ, reușea să încheie cu reclamanta U.E., ca urmare a demersurilor și pe cheltuiala sa, o tranzacție în baza căreia titlul vânzătorului asupra imobilelor proprietatea vânzătorului, descrise în anexa 1 nu este modificat și suprafețele respectivelor imobile nu sunt diminuate.

Astfel, obligația de plată era afectată de o condiție, respectiv aceea de a obține o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă sau de a încheia, după caz, o tranzacție, condiția având totodată și o cerință esențială, respectiv aceea că oricare dintre aceste demersuri să fie efectuate ca urmare a eforturilor sau cheltuielilor vânzătorului. De asemenea, prevederile contractului de escrow încheiat între părți sunt în sensul menționat mai sus. Mai mult, reglementarea din acest contract a modalității de plată prevede în mod expres că îndeplinirea condiției nu are loc dacă hotărârea judecătorească prin care litigiul era stins era obținută ca urmare a întrunirii calității procesuale active și pasive în persoana cumpărătorului.

De asemenea, conform prevederilor art. 4.1.3.2 teza a II-a, părțile au convenit, expres, că achiziționarea imobilului aflat în proprietatea reclamantei U.E. de către SC F. SRL reprezintă o faptă în urma căreia condiția suspensivă nu mai putea fi îndeplinită și deci obligația de plată nu putea lua naștere. Din examinarea prevederilor contractuale asumate de către părți, instanța de apel a reținut că obligația de plată era afectată de o condiție suspensivă având următorul conținut: obținerea unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile în Dosarul nr. 14049/2006 sau încheierea unei tranzacții, oricare dintre cele două trebuind, însă, să fie obținute ca urmare a demersurilor și pe cheltuiala vânzătorului, respectiva SC A.I.

SRL. Astfel, rezultă în mod indubitabil că atingerea unui rezultat anume (respectiv, stingerea litigiului) nu era suficientă pentru îndeplinirea condiției suspensive, întrucât o cerință esențială în conținutul acesteia era modalitatea de realizare a condiției - ca urmare a eforturilor vânzătorului și nu a oricărei alte persoane (inclusiv, spre exemplu, cumpărătorul SC F. SRL). În speță intimata-reclamantă SC A.I. SRL nu a întreprins niciun demers pentru stingerea litigiului dintre aceasta și U.E., nici anterior, nici ulterior semnării contractului de vânzare-cumpărare din 30 mai 2007. În consecință, condiția suspensivă prevăzută atât prin dispozițiile contractului de vânzare-cumpărare, precum și prin cele ale contractului de escrow nu poate fi considerată ca fiind îndeplinită, obligația de plată a SC F. SRL neluând ființă.

Conform prevederilor art. 4.1.3.1 din contractul de Escrow, obligația de plată nu mai exista în cazul „întrunirii calității procesuale active și pasive în persoana cumpărătorului rezultând fără nici un dubiu că părțile au înțeles să acorde SC F. SRL posibilitatea și dreptul de a încerca rezolvarea litigiului cu U.E. pe cont propriu, prin cumpărarea imobilului deținut de către aceasta. Or, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 30 mai 2007 de B.N.P. N.D.G., încheiat între d-na. U.E. și SC F. SRL, calitatea activă și cea pasivă s-au întrunit în persoana SC F. SRL, întrucât aceasta a dobândit calitatea de proprietar al ambelor terenuri implicate în litigiul ce făcea obiectul Dosarului nr. 14049/2006 aflat pe rolul Judecătoriei Cluj.

Astfel, în conformitate cu dispozițiile art. 4.1.3.1 din contractul de escrow, condiția suspensivă avută în vedere de către părți nu s-a mai îndeplinit întrucât situația de excepție agreată de către părți a devenit incidență în cauză, prin dobândirea de către SC F. SRL a dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv. Prin urmare obligația de plată a sumei de 100.000 de euro nu mai putea lua naștere în condițiile reglementate de înțelegerea părților. Prima instanță, deși a reținut, prin intermediul sentinței comerciale nr. 1344/2011, pronunțată în ședința publică din data de 3 martie 2011, că la aceeași dată, respectiv data de 30 mai 2007, au fost semnate atât tranzacția de vânzare-cumpărare între SC F. SRL și SC A.I.

SRL (respectiv contractul de vânzare-cumpărare din 30 mai 2007, precum și toate anexele acestuia, inclusiv contractul de escrow), precum și contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 30 mai 2007 de B.N.P. N.D.G., încheiat între d-na. U.E. și SC F. SRL, nu a observat aplicabilitatea situației de excepție prevăzută și agreată de către părți prin contractul de escrow. Prima instanță nu a dat relevanță unor împrejurări exterioare acordului de voință a părților, care puteau folosi descoperirii voinței reale și anume, atitudinea părților și conținutul discuțiilor prealabile, negocierile precontractuale, comportamentul părților în timpul și după perfectarea contractului, conținutul corespondenței dintre ele până la nașterea litigiului.

Din înscrisurile existente la dosarul cauzei rezultă în mod indubitabil că A.I. SRL, prin reprezentantul său, Casa de Insolvență T. SPRL, era la curent cu negocierile dintre F. SRL și U.E. și a avut cunoștință de semnarea acestui contract. Reclamanta SC A.I. SRL cunoștea demersurile SC F. SRL de a stinge litigiul existent între U.E. și SC A.I. SRL și le-a acceptat, în mod explicit, prin acordul de eliberare a sumei de 100.000 euro. Astfel, așa cum rezultă din procesul verbal al adunării creditorilor încheiat la data de 11 mai 2007 (în care se menționează ca aceștia au fost informați asupra înțelegerii dintre d-na. U.E. și SC F. SRL), era cunoscut, anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare între părți, faptul că SC F. SRL întreprindea demersuri pentru cumpărarea terenului deținut de U.E.

și acceptat totodată de către Casa de Insolvență T., precum și de creditorii SC A.I. SRL. În plus, prin răspunsul oferit de către intimata-reclamantă la întrebarea 10 din interogatoriul luat părții, precum și din declarația martorului C.O.F. rezultă, în mod indubitabil, că reprezentanții vânzătorului cunoșteau și erau la curent cu intenția SC F. SRL de a cumpăra terenul în cauză, precum și faptul că semnarea contractului cu U.E. s-a făcut în prezenta reprezentanților Casei de Insolvență T. SPRL. Cu toate acestea, aprecierea primei instanțe nu s-a realizat prin raportarea la toate aceste detalii și circumstanțe legate de identificarea corectă și exactă a situației de fapt. De altfel reclamanta A.I.

SRL, prin reprezentantul său, Casa de Insolvență T. SPRL, a fost de acord cu eliberarea sumei din contul escrow, către F. SRL, considerând că obligația de plată a sumei de 100.000 euro nu mai există. Dispozițiile art. 1014 C. civ. nu au aplicare în speță, deoarece apelanta SC F. SRL nu a împiedicat orice demers al vânzătorului în legătură cu încheierea unei tranzacții sau obținerea unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, atâta timp cât posibilitatea ca SC F. SRL de a stinge respectivul litigiu era agreată și cunoscută de către părți, încă înainte de momentul semnării tranzacției de vânzare-cumpărare. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta-recurentă SC A.I. SRL, prin lichidator judiciar Casa de Insolvență T. SPRL, aducându-i următoarele critici: Hotărârea pronunțată de instanța de apel este lipsită de temei legal, fiind dată cu aplicarea greșită a prevederilor contractuale.

Astfel, între părți a fost încheiat contractul din 30 mai 2007, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile și imobile aparținând societății reclamante, la pct. 4 din acest contract prevăzându-se prețul vânzării, iar la pct. 5 stabilindu-se modalitatea de achitare a prețului, prin tranșe clar determinate. În cadrul pct. 5.2.2 s-a prevăzut că ultima tranșă, de 100.000 euro, urma să fie plătită în urma obținerii unei hotărâri irevocabile în Dosarul nr. 14049/2006 aflat pe rolul Judecătoriei Cluj, ca urmare a demersurilor și pe cheltuiala vânzătorului, prin care titlul de proprietate al vânzătorului asupra imobilelor proprietatea sa, și suprafețele respectivelor imobile să nu fie modificate sau diminuate, dar nu mai târziu de 6 luni de la încheierea tranzacției, același lucru putându-se petrece și pe calea unei tranzacții încheiate cu partea adversă din cauza respectivă, numita E.U.

Litigiul respectiv s-a finalizat prin sentința nr. 5991/2007 pronunțată în ședința publică din 6 iulie 2007, prin renunțarea la judecată de către U.E., deci înainte de împlinirea termenului de 6 luni, prevăzut în contract. În subsidiar, recurenta-reclamantă a solicitat să se constate incidența în cauză a dispozițiilor art. 1014 C. civ., potrivit cărora „condiția este reputată ca îndeplinită, când debitorul obligat sub această condiție, a împiedicat îndeplinirea ei". În cauza de față, intimata-pârâtă a împiedicat realizarea condiției stipulate în contractul de vânzare-cumpărare, prin înțelegerea pe care a făcut-o cu numita E.U., știind încă de la început că această condiție nu avea să fie îndeplinită.

În ce privește clauzele contratului de vânzare-cumpărare și cele ale contractului de cont escrow recurenta-reclamantă a arătat că acestea au temeiuri de drept, părți și efecte diferite, îndeplinirea condițiilor din contractul de vânzare-cumpărare ducând la nașterea sau stingerea obligației de plată a sumei de 100.000 euro, în timp ce realizarea condițiilor prevăzute în contractul de cont escrow duce la stingerea garanției de plată a sumei de 100.000 euro, și nu a însăși obligației de plată. Contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în formă autentică iar cel de cont escrow este un contract sub semnătură privată, astfel încât clauzele contractului autentic nu puteau fi modificate prin intermediul contractului de cont escrow.

Intimata a depus la dosarul cauzei o întâmpinare prin care a invocat excepția nulității recursului, iar pe fondul cauzei, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat. Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că recursul este fondat, pentru considerentele ce urmează. Instanța de apel a făcut o greșită interpretare a dispozițiilor contractului încheiat între părți la data de 30 mai 2007. Potrivit dispozițiilor art. 969 alin. (1) C. civ. (vechiul C. civ.), convențiile legal tăcute au putere de lege între părțile contractante. La data de 30 mai 2007, între SC A.I. SRL, societate în faliment, prin lichidator judiciar Casa de Insolventă T. SPRL, pe de-o parte și SC F. SRL Cluj-Napoca, pe de altă parte, s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu privire la bunurile mobile și imobile ale societății aflate în lichidare.

Acest contract a fost încheiat în formă autentică prin încheierea din 30 mai 2007 de către B.N.P. D.A.P. din Cluj. În art. 2 din acest contract, s-a prevăzut care este obiectul acestuia, în art. 3 s-a prevăzut care este prețul de vânzare, în art. 4 s-a stipulat faptul că pentru o parte din preț plata se va face printr-un cont escrow iar în art. 5 s-a stipulat modul cum se va face plata prețului de cumpărare, respectiv stabilirea tranșelor de plată. Tot la aceeași dată, cele două părți, împreună cu agentul escrow, Banca R. SA, au semnat un contract de escrow, agentul escrow urmând să îndeplinească rolul unui depozitar, conform condițiilor și cerințelor din contract. Prin urmare, condițiile în care s-a convenit să se facă vânzarea sunt stipulate în contractul autentificat, iar în contractul escrow sunt stipulate doar modalitățile în care urmau să se facă operațiunile de plată, în funcție de îndeplinirea sau nu a obligațiilor contractuale.

Ca atare, în ce privește pricina dedusă judecății, analiza aplicării dispozițiilor legale trebuie să se facă numai cu referire la dispozițiile cuprinse în contractul autentificat, în mod concret cu referire la dispozițiile pct. 5.2.2 din contract, dar analizate în conexiune cu ansamblul clauzelor contractuale. Din acest punct de vedere este clar faptul că vânzătoarea avea un litigiu în legătură cu un teren ce se învecina cu un alt teren, proprietatea numitei E.U., și era firesc ca părțile să convină că vânzătoarea era cea datoare să conserve titlul de proprietate asupra imobilelor sale, părțile stabilind și un termen înlăuntrul căruia vânzătoarea urma, fie să obțină o hotărâre judecătorească care să-i conserve titlul, fie să încheie o tranzacție cu E.U., prin care să obțină același rezultat.

În cuprinsul acestei clauze contractuale, nu se vorbește despre posibilitatea ca și cumpărătorul să poate întreprinde demersuri în acest sens, caz în care nu ar mai datora ultima rată, aceea de 100.000 euro, ceea ce înseamnă că el nu avea această posibilitate contractuală, iar dacă a făcut demersuri în acest sens, cheltuielile efectuate nu pot cădea în sarcina vânzătorului, și nici nu-l pot exonera de plata ultimei rate datorate, dacă celelalte condiții stipulate în pct. 5.2.2 au fost respectate. Una dintre condițiile alternative prevăzute de pct. 5.2.2 din contract se referă la: 1) fie obținerea unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile în Dosarul nr. 14049/2006 aflat pe rolul Judecătoriei Cluj, care să conserve titlul de proprietate asupra imobilelor vândute, dar în termen de 6 luni de la data încheierii tranzacției; 2) fie la încheierea unei tranzacții cu numita E.U.

care să conducă la același rezultat, în același orizont de timp, acest lucru petrecându-se la data de 6 iulie 2007, prin aceea că E.U. a formulat o cerere de renunțare la judecată în dosarul respectiv. Prin urmare, condiția impusă prin această clauză contractuală, a fost îndeplinită, titlul de proprietate al reclamantei-vânzătoare asupra terenurilor vândute conservându-se, acest lucru profitând atât vânzătoarei cât și cumpărătoarei. Ca atare, cât timp suprafața de teren vândută pârâtei-intimate nu s-a diminuat, aceasta este datoare sa plătească prețul convenit. Raționamentul instanței de apel cu privire la neîndeplinirea unei condiții prevăzute de pct. 5.2.2 din contract, care se referă la demersurile și cheltuiala vânzătorului, nu poate fi reținută.

Potrivit art. 1004 din vechiul C. civ., obligația este condițională când perfectarea ei depinde de un eveniment viitor și necert. Intimata a depus la dosarul cauzei o întâmpinare prin care a invocat excepția nulității recursului, iar pe fondul cauzei, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat. Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că recursul este fondat, pentru considerentele ce urmează. Instanța de apel a făcut o greșită interpretare a dispozițiilor contractului încheiat între părți la data de 30 mai 2007. Potrivit dispozițiilor art. 969 alin. (1) C. civ. (vechiul C. civ.), convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.

La data de 30 mai 2007, între SC A.I. SRL, societate în faliment, prin lichidator judiciar Casa de Insolventă T. SPRL, pe de-o parte și SC F. SRL Cluj-Napoca, pe de altă parte, s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu privire la bunurile mobile și imobile ale societății aflate în lichidare. Acest contract a fost încheiat în formă autentică prin încheierea din 30 mai 2007 de către B.N.P. D.A.P. din Cluj. În art. 2 din acest contract, s-a prevăzut care este obiectul acestuia, în art. 3 s-a prevăzut care este prețul de vânzare, în art. 4 s-a stipulat faptul că pentru o parte din preț plata se va face printr-un cont escrow, iar în art. 5 s-a stipulat modul cum se va face plata prețului de cumpărare, respectiv stabilirea tranșelor de plată.

Tot la aceeași dată, cele două părți, împreună cu agentul escrow, Banca R. SA, au semnat un contract de escrow, agentul escrow urmând să îndeplinească rolul unui depozitar, conform condițiilor și cerințelor din contract. Prin urmare, condițiile în care s-a convenit să se facă vânzarea sunt stipulate în contractul autentificat, iar în contractul escrow sunt stipulate doar modalitățile în care urmau să se facă operațiunile de plată, în funcție de îndeplinirea sau nu a obligațiilor contractuale. Ca atare, în ce privește pricina dedusă judecății, analiza aplicării dispozițiilor legale trebuie să se facă numai cu referire la dispozițiile cuprinse în contractul autentificat, în mod concret cu referire la dispozițiile pct. 5.2.2 din contract, dar analizate în conexiune cu ansamblul clauzelor contractuale.

Din acest punct de vedere este clar faptul că vânzătoarea avea un litigiu în legătură cu un teren ce se învecina cu un alt teren, proprietatea numitei E.U., și era firesc ca părțile să convină că vânzătoarea era cea datoare să conserve titlul de proprietate asupra imobilelor sale, părțile stabilind și un termen înlăuntrul căruia vânzătoarea urma, fie să obțină o hotărâre judecătorească care să-i conserve titlul, fie să încheie o tranzacție cu E.U., prin care să obțină același rezultat.

În cuprinsul acestei clauze contractuale, nu se vorbește despre posibilitatea ca și cumpărătorul să poate întreprinde demersuri în acest sens, caz în care nu ar mai datora ultima rată, aceea de 100.000 euro, ceea ce înseamnă că el nu avea această posibilitate contractuală, iar dacă a făcut demersuri în acest sens, cheltuielile efectuate nu pot cădea în sarcina vânzătorului, și nici nu-l pot exonera de plata ultimei rate datorate, dacă celelalte condiții stipulate în pct. 5.2.2 au fost respectate. Una dintre condițiile alternative prevăzute de pct. 5.2.2 din contract se referă la: 1) fie obținerea unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile în Dosarul nr. 14049/2006 aflat pe rolul Judecătoriei Cluj, care să conserve titlul de proprietate asupra imobilelor vândute, dar în termen de 6 luni de la data încheierii tranzacției; 2) fie la încheierea unei tranzacții cu numita E.U.

care să conducă la același rezultat, în același orizont de timp, acest lucru petrecându-se la data de 6 iulie 2007, prin aceea că E.U. a formulat o cerere de renunțare la judecată în dosarul respectiv. Prin urmare, condiția impusă prin această clauză contractuală, a fost îndeplinită, titlul de proprietate al reclamantei-vânzătoare asupra terenurilor vândute conservându-se, acest lucru profitând atât vânzătoarei cât și cumpărătoarei. Ca atare, cât timp suprafața de teren vândută pârâtei-intimate nu s-a diminuat, aceasta este datoare să plătească prețul convenit. Raționamentul instanței de apel cu privire la neîndeplinirea unei condiții prevăzute de pct. 5.2.2 din contract, care se referă la demersurile și cheltuiala vânzătorului, nu poate fi reținută.

Potrivit art. 1004 din vechiul C. civ., obligația este condițională când perfectarea ei depinde de un eveniment viitor și necert. În clauza respectivă, condiția nu se referă la efortul și cheltuiala vânzătorului, ci la obținerea unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sau la încheierea unei tranzacții cu privire la o parte din terenul vândut, în termenul de 6 luni de la încheierea contractului, căci efortul și cheltuiala pentru îndeplinirea condiției trebuiau să cadă, în mod firesc, în sarcina vânzătorului-reclamant.

Ca atare, chiar dacă, după cum corect a reținut prima instanță, debitorul obligat a încercat să împiedice îndeplinirea condiției, aceasta nu se referă, după cum am arătat mai sus, la cine trebuia să facă demersurile și pe cheltuiala cui, ci la evenimentul viitor și necert, adică la obținerea unei hotărâri judecătorești irevocabile sau la încheierea unei tranzacții, condiția fiind împlinită sub prima formă, adică prin obținerea unei hotărâri judecătorești irevocabile, astfel încât nu este necesară referirea la incidența art. 1014 C. civ. Dacă pârâta-intimată apreciază că ea este cea care a depus diligentele și a lacut cheltuielile pentru îndeplinirea condiției, nu are decât să ceară despăgubiri de la reclamanta-vânzătoare pentru gestiunea afacerii altuia, deși, este cert că a încercat, cu rea-credință, să determine neîndeplinirea condiției stipulate în pct. 5.2.2 din contract, pentru a nu plăti rata de 100.000 euro.

Dat fiind faptul că s-a constatat că pârâta datorează reclamantei contravaloarea sumei de 100.000 euro, rămân valabile considerentele primei instanțe cu privire la plata dobânzii legale. Având în vedere cele de mai sus, Înalta Curte, în baza art. 312 alin. (1) și (3) raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și la art. 979 alin. (1) C. civ., va admite recursul, va modifica, în parte, decizia nr. 200 din 21 octombrie 2011 a Curții de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, în sensul că va respinge, ca nefondat, apelul declarat de pârâta SC F. SRL Cluj-Napoca împotriva sentinței comerciale nr. 1344 din 3 martie 2011 a Tribunalului Comercial Cluj, urmând să mențină celelalte dispoziții ale deciziei recurate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta Casa de Insolvență T. SPRL lichidator judiciar al SC A.I. SRL Cluj-Napoca împotriva deciziei nr. 200/2011 din 21 octombrie 2011, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, pe care o modifică, în parte, în sensul că respinge apelul declarat de pârâta SC F. SRL Cluj-Napoca împotriva sentinței comerciale nr. 1344 din 3 martie 2011 a Tribunalului Comercial Cluj. Menține celelalte dispoziții ale deciziei. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 9 octombrie 2012.