ÎCCJ, decizie (scj.ro #82942)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #82942) (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2009)
Contract
de vânzare-cumpărare. Obligație de plată a restului de
preț, afectată de condiție. Îndeplinirea condiției. Refuzul
cumpărătorului de a plăti prețul. Consecințe
Cuprins pe materii:
Drept comercial.
Obligații
Index
alfabetic: acțiune în pretenții
- contract de vânzare-cumpărare
- rest de preț
- condiție
C.
civ., art. 1004, 1014
Potrivit art.
1004 din vechiul Cod civil, obligația este condițională când
perfectarea ei depinde de un eveniment viitor și necert.
Astfel, în cazul
în care într-un contract de vânzare-cumpărare s-a prevăzut ca
obligația de plată a restului de preț să fie afectată
de o condiție, respectiv aceea de a obține o hotărâre
judecătorească definitivă și irevocabilă sau de a
încheia, după caz, o tranzacție care să conserve titlul de
proprietate asupra bunurilor vândute, oricare dintre aceste demersuri trebuind
să fie efectuate de către vânzător, iar demersurile în vederea
îndeplinirii condiției au fost făcute de către cumpărător,
acesta nu va fi scutit de plata diferenței de preț, întrucât
condiția nu se referă la cine trebuia să facă demersurile
și pe cheltuiala cui, ci la evenimentul viitor și necert.
Secția a II-a
civilă, Decizia nr. 4034 din 18 octombrie 2012
Notă
:
În prezenta decizie au fost avute în vedere dispozițiile din vechiul Cod
civil
Prin cererea
înregistrată la data de 5 noiembrie 2009, reclamanta SC A.I. SRL prin
lichidator judiciar Casa de Insolvență T. SPRL a chemat-o în
judecată pe pârâta SC F. SRL solicitând obligarea acesteia la plata sumei
de 100.000 Euro, care rezultă din contractul de vânzare-cumpărare
încheiat la data de 30 mai 2007, precum și la dobânda legală
calculată de la data de 20 mai 2007 și până la data
plății efective.
Deoarece această
cerere a fost formulată în cadrul procedurii insolvenței privind pe
debitoarea SC A.I. SRL, în ședința publică din 5 noiembrie 2009,
instanța a dispus disjungerea cererii de chemare în judecată și
înregistrarea acestei cereri sub nr. xx43/1285/2009.
Prin sentința
comercială nr. 1344 din 3 martie 2011 pronunțată în dosarul nr.
xx43/1285/2009 al Tribunalului Comercial Cluj s-a admis cererea de chemare în
judecată formulată de reclamanta SC A.I. SRL, prin lichidator
judiciar Casa de Insolvență T. SPRL, în contradictoriu cu pârâta SC
F. SRL; a fost obligată pârâta să-i plătească reclamantei
contravaloarea în lei, din ziua efectuării plății, a sumei de
100.000 euro, cu titlu de rest de preț, precum și dobânda legală
în materie comercială calculată asupra sumei în lei, la cursul BNR
din ziua plății, începând cu data de 30 mai 2007 și până la
plata integrală a sumei, pârâta fiind obligată și la plata
cheltuielilor de judecată în favoarea reclamantei, în cuantum de 20.500
lei, reprezentând onorariu avocațial.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că î
ntre părți s-a încheiat, la data de 30
mai 2007,
contractul de
vânzare-cumpărare autentificat de notar public dr. D.A.
P., prin
încheierea de autentificare nr. 262/C din 30 mai 2007, prin care reclamanta i-a
înstrăinat pârâtei bunurile, în cadrul procedurii de lichidare a bunurilor
din patrimoniul societății aflată în procedura insolvenței.
Potrivit art. 5.2.2 din contract, părțile au
convenit că „suma de 100.000 EURO va fi
eliberată
din Contul escrow în contul vânzătorului ca urmare a : i) obținerii,
ca urmare a
demersurilor și pe cheltuiala
vânzătorului, a unei hotărâri judecătorești definitive
și
irevocabile în dosarul nr. xx049/2006”,
aflat pe rolul
Judecătoriei Cluj, „prin care titlul de proprietate al
vânzătorului, descris în
anexa 1 nu
este modificat și suprafețele respectivelor imobile nu sunt
diminuate, nu mai târziu
de 6 luni de la data încheierii
tranzacției; sau (ii) încheierea în mod satisfăcător, ca urmare
a demersurilor și pe cheltuiala vânzătorului, a unei tranzacții
cu doamna U.E., reclamant în dosarul nr. xx049/2006", aflat pe rolul
Judecătoriei Cluj, „prin care titlul de proprietate al vânzătorului
asupra imobilelor proprietatea vânzătorului, descrise în anexa 1 nu este
modificat
și suprafețele
respectivelor imobile nu sunt diminuate, nu mai târziu de 6 luni de la data
încheierii
tranzacției”.
La data încheierii tranzacției, pe rolul
Judecătoriei Cluj-Napoca se derula litigiul, înregistrat sub nr.
xx81/211/2006 ( nr. vechi xx049/2006) dintre d-na U.E. și reclamanta SC
A.I. SRL, alături de alți pârâți, cauza având ca obiect
grănițuirea. Reclamanta era proprietară asupra imobilului
învecinat cu imobilului d-nei U., litigiul purtându-se asupra granițelor
dintre imobile și în niciun caz asupra proprietății, care nu
putea fi diminuată, întrucât litigiul nu avea ca obiect și
revendicarea unor suprafețe de teren de către reclamanta U.E. care,
eventual, ar fi implicat și operațiunea de comparație a
titlurilor.
Conform convenției încheiate între părți
la data de 30 mai 2007, reclamanta SC A.I. SRL avea la dispoziție un
termen de 6 luni, fie pentru încheierea unei tranzacții, pe cheltuiala sa,
cu d-na U., fie pentru obținerea unei hotărâri judecătorești
definitive și irevocabile, prin care titlul de proprietate al
vânzătorului să nu fie afectat.
La aceeași dată, 30 mai 2007, pârâta a
încheiat cu d-na U.E. un contract de vânzare-cumpărare prin care aceasta
i-a înstrăinat imobilul învecinat cu cel al reclamantei SC A.I. SRL
și care făcea obiectul litigiului aflat pe rolul Judecătoriei
Cluj-Napoca, în vederea stabilirii graniței dintre proprietăți.
Din declarația martorului audiat în cauză,
respectiv dl. C.O.F., a rezultat că pârâta a purtat negocieri cu d-na U.,
anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanta
și, chiar mai mult, a încheiat contractul de vânzare cumpărare cu
d-na U., chiar în aceeași zi, înainte de a-l încheia pe cel cu reclamanta,
cunoscând astfel, la momentul semnării convenției cu reclamanta,
că aceasta este împiedicată să realizeze demersurile în sensul
clauzei cuprinse în art.
5.2.2 din contract, împiedicând astfel cu
bună-știință îndeplinirea condiției.
Demersurile de stingere a litigiului trebuiau
făcute de către reclamantă, pe cheltuiala sa, însă, aceste
demersuri au fost împiedicate de către pârâtă, prin încheierea
tranzacției cu d-na U. încă anterior semnării convenției cu
reclamanta. Pârâta a avut în vedere faptul că, prin operațiunea
efectuată, lipsește de efecte clauza inserată în contract,
respectiv clauza care condiționa plata restului de preț de către
pârâtă.
Aceeași este situația și sub aspectul
clauzelor asumate de către părți prin art. 4.1.3.1 și art.
4.1.3.2 din contractul de escrow încheiat între părți, întrucât,
pârâta a împiedicat efectuarea vreunui demers pentru stingerea litigiului pe
cheltuiala vânzătorului, încă anterior încheierii celor două
convenții cu reclamanta. Mai mult decât atât, în lipsa unor înțelegeri
în acest sens, dreptul reclamantei, conferit în egală măsură de
clauzele cuprinse în contractul de vânzare-cumpărare și de contractul
de escrow, de a face demersuri pentru stingerea litigiului cu d-na U., în
interiorul celor 6 luni convenite de părți, nu a fost înlăturat
de clauzele din contractul de escrow, așa cum a susținut pârâta.
În litigiul care s-a aflat pe rolul Judecătoriei
Cluj-Napoca, reclamanta U.E. a renunțat la judecată, instanța
luând act de manifestarea sa de voință, prin sentința
civilă nr. 5991, pronunțată la data de 6 iulie 2007.
Prin urmare, modul de soluționare al dosarului nr.
xx049/2006 al Judecătoriei Cluj-
Napoca a fost influențat de către
pârâta SC F. SRL, prin înțelegerea pe care aceasta a încheiat-o cu U.E.
Potrivit
dispozițiilor art. 1014 C. civ., „condiția este reputată ca
îndeplinită, când debitorul obligat sub această condiție, a
împiedicat îndeplinirea ei”. Astfel, prima instanță a constatat
că prin conduita sa, constând în încheierea unui contract cu reclamanta
din dosarul aflat la momentul respectiv pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca,
pârâta a împiedicat
împlinirea
condiției convenite cu reclamanta în art. 5.2.2 din contractul de vânzare-
cumpărare încheiat cu aceasta.
Prima
instanță a mai subliniat și faptul că art. 4.1.3.2 din
contractul de escrow, conform căruia
încheierea unui contract de vânzare-cumpărare între pârâtă și
U.E., prin care pârâta să dobândească
dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, reprezintă un fapt în
urma căruia nu se mai puteau
îndeplini
condițiile prevăzute de art. 4.1.3.1 lit. a), nu înlătură
incidența dispozițiilor art. 1014
C. civ., acestea având
caracter imperativ.
În subsidiar, prima instanță a reținut și dispozițiile
art. 1008 C. civ., conform cărora condiția imposibilă sau
contrarie bunelor moravuri sau prohibită de lege este nulă și
desființează convenția ce depinde de dânsa, apreciind că
prin conduita sa, la momentul încheierii tranzacției cu reclamanta,
condiția inserată în art. 5.2.2 din contract era imposibilă.
Având în vedere dispozițiile art. 969 alin. (1) C. civ., precum și
ale art. 43 C. com. coroborat cu cele ale art. 3 alin. (1) și (4) din O.G.
nr. 9/2000, prima instanță a a
dmis cererea de chemare în judecată,
cu consecința obligării pârâtei să-i plătească
reclamantei contravaloarea în lei, din ziua efectuării plății, a
sumei de 100.000 euro, cu titlu de rest de preț, precum și dobânda
legală în materie comercială, calculată asupra sumei în lei, la
cursul BNR din ziua plății, începând cu data de 30 mai 2007
și până la plata integrală a sumei.
În temeiul art. 274 C.
proc. civ. a fost obligată pârâta la plata cheltuielilor de judecată
în favoarea reclamantei în cuantum de 20.500 lei reprezentând onorariu
avocațial.
Împotriva acestei sentințe precum și a sentinței comerciale
nr. 990/22 noiembrie 2010 pronunțată în dosar nr. x56/1285/2010,
creat ca urmare a disjungerii excepției privind nerespectarea principiului
repartizării aleatori a dosarului, față de dosarul principal, a
declarat apel pârâta SC F. SRL, solicitând admiterea apelului și, în
principal, anularea procedurii urmate, reținerea cauzei spre judecare
și respingerii cererii de chemare în judecată sau, în subsidiar,
schimbarea, în tot, a hotărârii atacate, în sensul respingerii cererii de
chemare în judecată.
Cu privire la disjungerea excepției privind nerespectarea principiului
repartizării aleatori a dosarului, față de dosarul principal,
apelantul-pârât a arătat că deși a ridicat această
excepție în cadrul dosarului nr. xx43/1285/2009, ce avea ca
părți pe F. SRL și A.I. SRL, prima instanță a decis,
în mod nelegal, disjungerea acestei excepții, de judecarea cauzei
principale, formându-se un nou dosar, fără a exista o dispoziție
procedurală care să permită judecarea unei excepții de
procedură într-un dosar separat de cauza în care această
excepție a fost ridicată
Noul dosar a fost format sub nr. x56/1285/20l0 și a fost repartizat unui
alt complet al Tribunalului Comercial Cluj. Un efect al formării noului
dosar a fost că judecarea cauzei ce făcea obiectul dosarului nr.
xx43/1285/2009 a fost întreruptă, acesta fiind scos de pe rolul
Tribunalului Comercial Cluj timp de l an de zile
În dosarul nou format,
cu nr. x56/1285/2010, Tribunalul Comercial Cluj a pronunțat sentința
comercială nr. 121/C/2010 din 22 februarie 2010, prin care a decis
declinarea competenței soluționării către Curtea de Apel
Cluj.
La rândul ei, Curtea de Apel Cluj, a decis, prin încheierea civilă nr.
225/2010, să își decline competența de soluționare a
acestei excepții în favoarea Tribunalului Comercial Cluj, rezultând astfel
un conflict negativ de competență, ce a fost soluționat de
Înalta Curte de Casație și Justiție, stabilindu-se astfel
competența Tribunalului Comercial Cluj pentru soluționarea acestui
incident procedural.
Ca urmare a stabilirii de către Înalta Curte de Casație și
Justiție a competenței Tribunalului Comercial Cluj, în
soluționarea acestei excepții, dosarul nr. x56/1285/2010 a fost
introdus pe rolul acestei instanțe, primind primul termen de judecată
în data de 18 octombrie 2010, dată la care soluționarea
excepției a fost amânată deoarece A.I. SRL nu fusese citată. La
termenul din 22 noiembrie 2011 prima instanță nu a soluționat excepția
pe fondul ei, ci a invocat, din oficiu, excepția
inadmisibilității excepției privind nerespectarea principiului
repartizării aleatorii a dosarului.
Prin încheierea comercială nr. 990/CC/22 noiembrie 2010, Tribunalul
Comercial Cluj a respins, ca inadmisibilă, excepția invocată,
calificând-o ca o cerere introdusă împotriva încheierii de
ședință pronunțată în data de 5 noiembrie 2009 în
dosarul de faliment al A.I. SRL, nr. x40/1285/2004.
Imediat după
soluția pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj în dosarul nr.
x56/1285/2010 a fost repus pe rol dosarul nr. xx43/1285/2009, stabilindu-se
termen de judecată pentru data de 13 ianuarie 2011.
Prima instanță a decis continuarea judecării cauzei considerând
că sentința pronunțată în dosarul nr. x56/1285/2010 nu
poate fi atacată decât odată cu hotărârea pronunțată
în dosarul nr. xx43/1285/2009.
Prin decizia nr. 200 din 21 octombrie 2011 a Curții de Apel Cluj,
Secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a
fost respins apelul pârâtei împotriva sentinței comerciale nr. 990 din 22
noiembrie 2010 pronunțată în dosarul nr. x56/1285/2010 al
Tribunalului Comercial Cluj, a fost admis apelul declarat de pârâtă
împotriva sentinței civile nr. 1344 din 3 martie 2011 pronunțată
în dosarul nr. xx43/1285/2009 al Tribunalului Comercial Cluj, a fost
schimbată această sentință în sensul respingerii
acțiunii, ca nefondată.
Pentru
a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut
următoarele:
În ceea ce
privește sentința civilă nr. 990/C/2010 pronunțată de
Tribunalul Comercial Cluj.
Vătămarea este
un concept procesual de o suplețe deosebită, însă în
conținutul său pot fi incluse doar acele neregularități
care au aptitudinea de a influența negativ soluționarea cauzei. (a se
vedea în acest sens I. Deleanu, Tratat de procedură civilă, vol. I,
ed. 2, Ed. C.H. Beck, București, 2007, pag. 158).
Operațiunile
juridice a căror amendare s-au solicitat pe calea apelului nu au condus la
dezorganizarea apărării, amputarea sau limitarea
contradictorialității ori ignorarea avantajelor ce ar decurge
dintr-un proces echitabil, în ceea ce privește fondul raportului juridic
litigios.
Tribunalul comercial
Cluj era competent să soluționeze pricina și a asigurat
dreptul la apărare, dând posibilitate părților să discute
în contradictoriu toate elementele de fapt și de drept în
privința fondului raportului juridic litigios.
Părțile au
fost tratate în mod egal pe toată desfășurarea cercetării
procesului, din perspectiva temeiniciei pretențiilor deduse
judecății. Egalitatea între părți putea fi umbrită
doar de lipsa imparțialității instanței, or, acesta nu
poate fi prezumată și nu putea rezulta doar din eventuala
încălcare a principiului repartizării aleatorii. Pe de altă
parte, alte elemente care să conducă la concluzia lipsei
de loialitate a instanței nu au fost semnalate.
Egalitatea armelor nu
este o egalitate matematică, ci posibilitatea rezonabilă oferită
fiecărei părți de a-și prezenta cauza în ansamblul
procedurii, nu neapărat în fiecare din etapele acesteia (a se vedea
Hotărârea din 27 octombrie 1993, nr. 4 sau Hotărârea din 24 iunie
1993, nr. 4, Vol. Jurisprudența C.E.D.O.). Văzând lucrurile din
această perspectivă, instanța de apel a concluzionat că
părțile au fost corect arbitrate în competiția lor pentru
a ajunge la adevăr și dreptate.
Instanța de apel a
mai reținut că apelanta nu a dublat apărările sale cu
o cerere de reluare a judecății prin refacerea actelor procedurale,
din momentul în care a apreciat că a intervenit nulitatea invocată.
În ceea ce privește sentința civilă nr. 1344/2011
pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj
Între A.I. SRL, prin
lichidator judiciar Casa de Insolvență T. SPRL, în calitate de
vânzător, și F. SRL, în calitate de cumpărător, s-a
încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP D.A.P. sub
nr. x62/C/30 mai 2007, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate
asupra bunurilor mobile și imobile identificate în Anexele 1, 2, 3, 11,
12, 13 și 14 la contractul menționat.
Prin contractul de vânzare-cumpărare, părțile au convenit
că dreptul de proprietate asupra bunurilor mobile și imobile să
se transfere de la vânzător la cumpărător la data încheierii
sale, respectiv 30 mai 2007, urmând ca prețul acestora, în cuantum total
de 3.500.000 Euro exclusiv TVA, să fie plătit parțial, respectiv
suma de 1.800.000 Euro, la data încheierii contractului de
vânzare-cumpărare, iar restul de 1.700.000 Euro să fie eliberați
către cumpărător din contul escrow, în trei tranșe:
1.400.000 EURO - se transferau vânzătorului după plata
creanțelor ipotecare ce grevau imobilele cumpărate; 200.000 EURO - se
transferau vânzătorului după predarea către cumpărător
a anumitor bunuri corporale menționate în contractul de vânzare-cumpărare;
100.000 EURO - se transferau vânzătorului ca urmare a
soluționării favorabile, ce nu modifica titlul vânzătorilor, în
cel mult 6 luni de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a
litigiului ce făcea obiectul dosarului nr.14049/2006, fie prin
obținerea unei hotărâri judecătorești, fie ca urmare a unei
tranzacții încheiată de către vânzător cu reclamanta U.E.
Pentru a reglementa în detaliu modul în care suma de 1.700.000 Euro (inclusiv
suma de 100.000 EURO care face obiectul prezentului litigiu) se va achita
vânzătorului, părțile au încheiat împreună cu agentul
escrow, Raiffesisen Bank, contractul de escrow, la aceeași data cu
contractul de vânzare-cumpărare. Astfel, contractul de escrow
reprezintă anexa 8 la Contractul de vânzare-cumpărare, fiind astfel
parte integrantă a acestuia din urmă.
Prin contractul de escrow, părțile au decis deschiderea unui cont
escrow, la agentul escrow Raiffeisen Bank, pe numele F. SRL, în calitate de
cumpărător, în care F. SRL urma să depună, în termen de 2
zile de la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, restul de preț
de 1.700.000 Euro. Acesta urma să fie eliberat de agentul escrow
către A.I. SRL potrivit condițiilor menționate de contractul de
vânzare-cumpărare și de contractul de ecrow, înscrisuri ce
împreună conțineau înțelegerea părților în
legătură cu tranzacția încheiată.
Plata sumei de 100.000 Euro a fost reglementata atât prin prevederile art.
5.2.2 din contractul de vânzare-cumpărare, precum și prin cele ale
art. 4.1.3 din contractul de escrow.
Ultimele pagini ale contractului de vânzare-cumpărare enumeră toate
anexele acestuia, inclusiv anexa nr. 8, reprezentând contractul de escrow. Mai
mult, prin răspunsul la interogatoriul intimatei-pârâte A.I. SRL, la
întrebarea nr. 2, aceasta a confirmat că acest contract reprezintă o
anexă a contractului de vânzare-cumpărare. Pe cale de
consecință, interpretarea și analizarea prevederilor
contractuale încheiate între părți trebuie să vizeze ansamblul
dispozițiilor cuprinse în toate documentele tranzacției, respectiv
atât contractul de vânzare-cumpărare, precum și anexele sale, ce fac
parte integrantă a acestuia.
La data încheierii convenției între părți, exista pe rolul
Judecătoriei Cluj-Napoca un litigiu, înregistrat sub nr. xx81/211/2006
(număr vechi de dosar nr. xx049/2006) între d-na U.E. și SC A.I. SRL.
Acest litigiu avea ca obiect acțiunea în grănițuire, prin care
reclamanta U.E. dorea să stabilească limitele dintre proprietatea sa
și proprietățile învecinate deținute de pârâte (printre
care și A.I. SRL), reclamând și anumite porțiuni din terenul
deținut de A.I. SRL, ce făcea obiectul contractului de
vânzare-cumpărare. Litigiul dintre U.E. și A.I. SRL s-a stins
ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.
177/30 mai 2007, prin care F. a dobândit în proprietate terenul deținut de
reclamanta din procesul de grănițuire. Sentința civilă nr.
5591/2007 a fost pronunțată urmare a renunțării reclamantei
U.E. la judecată.
Față de
probele concludente existente la dosarul cauzei, afirmația primei
instanțe în sensul că reclamanta era proprietară asupra
imobilului învecinat cu imobilul d-nei U., litigiul purtându-se asupra
granițelor dintre imobile și în nici un caz asupra
proprietății, care nu putea fi diminuată, întrucât litigiul nu
avea ca și obiect și revendicarea unor suprafețe de teren de
către reclamanta U.E., vine în contradicție directă atât cu
susținerile reclamantei din acea pricină cât și cu
mențiunile existente în sentința civilă nr. 5991/6 iulie 2007.
În aceste condiții relevanța pe care prima instanță a
acordat-o faptului că obiectul acțiunii introdusă de U.E. ar fi
fost doar grănițuirea, nu are nici un efect asupra modului de
soluționare a fondului litigiului dintre F. SRL și A.I. SRL.
Atât contractul de vânzare-cumpărare, precum și contractul de escrow
formează împreună un tot unitar, reglementând condițiile
tranzacției, din dispozițiile acestora rezultând voința și
intenția părților în ceea ce privește plata sumei de
100.000 Euro.
Conform prevederilor art. 5.2.2 din contractul de vânzare-cumpărare nr.
262/30 mai 2007, suma de 100.000 EURO urma să fie plătită de
către SC F. SRL, numai dacă vânzătoarea: fie reușea să
obțină, ca urmare a demersurilor și pe cheltuiala sa, o
hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă
în dosarul nr. xx049/2006, prin care titlul vânzătorului asupra imobilelor
proprietatea sa, descrise în anexa I, nu este modificat și suprafețele
respectivelor imobile nu sunt diminuate; fie, alternativ, reușea să
încheie cu reclamanta U.E., ca urmare a demersurilor și pe cheltuiala sa,
o tranzacție în baza căreia titlul vânzătorului asupra
imobilelor proprietatea vânzătorului, descrise în anexa I nu este
modificat și suprafețele respectivelor imobile nu sunt diminuate.
Astfel, obligația
de plată era afectată de o condiție, respectiv aceea de a
obține o hotărâre judecătorească definitivă și
irevocabilă sau de a încheia, după caz, o tranzacție, condiția
având totodată și o cerință esențială, respectiv
aceea că oricare dintre aceste demersuri să fie efectuate ca urmare a
eforturilor sau cheltuielilor vânzătorului.
De asemenea, prevederile contractului de escrow încheiat între părți
sunt în sensul menționat mai sus.
Mai mult, reglementarea
din acest contract a modalității de plată prevede în mod expres
că îndeplinirea condiției nu are loc dacă hotărârea
judecătorească prin care litigiul era stins era obținută ca
urmare a întrunirii calității procesuale active și pasive în
persoana cumpărătorului.
De asemenea, conform
prevederilor art. 4.1.3.2 teza a II-a, părțile au convenit, expres,
că achiziționarea imobilului aflat în proprietatea reclamantei U.E.
de către SC F. SRL reprezintă o faptă în urma căreia
condiția suspensivă nu mai putea fi îndeplinită și deci
obligația de plată nu putea lua naștere.
Din examinarea prevederilor contractuale asumate de către părți,
instanța de apel a reținut că obligația de plată era
afectată de o condiție suspensivă având următorul
conținut: obținerea unei hotărâri judecătorești
definitive și irevocabile în dosarul nr. xx049/2006 sau încheierea unei
tranzacții, oricare dintre cele două trebuind, însă, să fie
obținute ca urmare a demersurilor și pe cheltuiala vânzătorului,
respectiva SC A.I. SRL. Astfel, rezultă în mod indubitabil că
atingerea unui rezultat anume (respectiv, stingerea litigiului) nu era
suficientă pentru îndeplinirea condiției suspensive, întrucât o cerință
esențială în conținutul acesteia era modalitatea de realizare a
condiției - ca urmare a eforturilor vânzătorului, și nu a
oricărei alte persoane (inclusiv, spre exemplu, cumpărătorul SC
F. SRL).
În speță, intimata-reclamantă SC A.I. SRL nu a întreprins niciun
demers pentru stingerea litigiului dintre aceasta și U.E., nici anterior,
nici ulterior semnării contractului de vânzare-cumpărare nr. 262/30
mai 2007. În consecință, condiția suspensivă
prevăzută atât prin dispozițiile contractului de
vânzare-cumpărare, precum și prin cele ale contractului de escrow nu
poate fi considerată ca fiind îndeplinită, obligația de
plată a SC F. SRL neluând ființă.
Conform prevederilor
art. 4.1.3.1 din contractul de Escrow, obligația de plată nu mai
exista în cazul „întrunirii calității procesuale active și
pasive în persoana cumpărătorului rezultând fără nici un
dubiu că părțile au înțeles să acorde SC F. SRL
posibilitatea și dreptul de a încerca rezolvarea litigiului cu U.E. pe
cont propriu, prin cumpărarea imobilului deținut de către
aceasta.
Or, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 177/30 mai
2007 de BNP N.D.G., încheiat între d-na U.E. și SC F. SRL, calitatea
activă și cea pasivă s-au întrunit în persoana SC F. SRL,
întrucât aceasta a dobândit calitatea de proprietar al ambelor terenuri
implicate în litigiul ce făcea obiectul dosarului nr. xx049/2006 aflat pe
rolul Judecătoriei Cluj. Astfel, în conformitate cu dispozițiile art.
4.1.3.1 din contractul de escrow, condiția suspensivă avută în
vedere de către părți nu s-a mai îndeplinit întrucât
situația de excepție agreată de către părți a
devenit incidentă în cauză, prin dobândirea de către SC F. SRL a
dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv. Prin urmare
obligația de plată a sumei de 100.000 de EURO nu mai putea lua
naștere în condițiile reglementate de înțelegerea
părților.
Prima
instanță, deși a reținut, prin intermediul sentinței
comerciale nr. 1344/2011, pronunțată în ședința
publică din data de 3 martie 2011, că la aceeași dată - respectiv
data de 30 mai 2007 - au fost semnate atât tranzacția de
vânzare-cumpărare între SC F. SRL și SC A.I. SRL (respectiv
contractul de vânzare-cumpărare nr. 262 C/30 mai 2007 precum și toate
anexele acestuia, inclusiv contractul de escrow), precum și contractul de
vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 177/30 mai 2007 de BNP N.D.G.,
încheiat între d-na U.E. și SC F. SRL, nu a observat aplicabilitatea
situației de excepție prevăzută și agreată de
către părți prin contractul de escrow .
Prima instanță nu a dat relevanță unor împrejurări
exterioare acordului de voință a părților, care puteau
folosi descoperirii voinței reale și anume, atitudinea
părților și conținutul discuțiilor prealabile,
negocierile precontractuale, comportamentul părților în timpul
și după perfectarea contractului, conținutul corespondenței
dintre ele până la nașterea litigiului. Din înscrisurile existente la
dosarul cauzei rezultă în mod indubitabil că A.I. SRL, prin
reprezentantul său, Casa de Insolvență T. SPRL, era la curent cu
negocierile dintre F. SRL și U.E. și a avut cunoștință
de semnarea acestui contract. Reclamanta SC A.I. SRL cunoștea demersurile
SC F. SRL de a stinge litigiul existent între U.E. și SC A.I. SRL și
le-a acceptat, în mod explicit, prin acordul de eliberare a sumei de 100.000
EURO. Astfel, așa cum rezultă din procesul verbal al adunării
creditorilor încheiat la data de 11 mai 2007 (în care se menționează
ca aceștia au fost informați asupra înțelegerii dintre d-na U.E.
și SC F. SRL), era cunoscut, anterior încheierii contractului de
vânzare-cumpărare între părți, faptul că SC F. SRL
întreprindea demersuri pentru cumpărarea terenului deținut de U.E.
și acceptat totodată de către Casa de Insolvență T.,
precum și de creditorii SC A.I. SRL.
În plus, prin răspunsul oferit de către intimata-reclamantă la
întrebarea 10 din interogatoriul luat părții, precum și din
declarația martorului C.O.F. rezultă, în mod indubitabil, că
reprezentanții vânzătorului cunoșteau și erau la curent cu
intenția SC F. SRL de a cumpăra terenul în cauză, precum și
faptul că semnarea contractului cu U.E. s-a făcut în prezenta
reprezentanților Casei de Insolvență T. SPRL. Cu toate acestea,
aprecierea primei instanțe nu s-a realizat prin raportarea la toate aceste
detalii și circumstanțe legate de identificarea corectă și
exactă a situației de fapt.
De altfel reclamanta A.I. SRL, prin reprezentantul său, Casa de
Insolvență T. SPRL, a fost de acord cu eliberarea sumei din contul
escrow către F. SRL, considerând că obligația de plată a
sumei de 100.000 euro nu mai există.
Dispozițiile art. 1014 C. civ. nu au aplicare în speță, deoarece
apelanta SC F. SRL nu a împiedicat orice demers al vânzătorului în
legătură cu încheierea unei tranzacții sau obținerea unei
hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, atâta
timp cât posibilitatea ca SC F. SRL de a stinge respectivul litigiu era
agreată și cunoscută de către părți, încă
înainte de momentul semnării tranzacției de vânzare-cumpărare.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta-recurentă SC
A.I. SRL, prin lichidator judiciar Casa de Insolvență T. SPRL,
aducându-i următoarele critici:
Hotărârea
pronunțată de instanța de apel este lipsită de temei legal,
fiind dată cu aplicarea greșită a prevederilor contractuale.
Astfel, între părți a fost încheiat contractul din 30 mai 2007, având
ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile și
imobile aparținând societății reclamante, la pct. 4 din acest
contract prevăzându-se prețul vânzării, iar la pct. 5
stabilindu-se modalitatea de achitare a prețului, prin tranșe clar
determinate.
În cadrul pct. 5.2.2 s-a prevăzut că ultima tranșă, de
100.000 Euro, urma să fie plătită în urma obținerii unei
hotărâri irevocabile în dosarul nr. xx049/2006 aflat pe rolul
Judecătoriei Cluj, ca urmare a demersurilor și pe cheltuiala
vânzătorului, prin care titlul de proprietate al vânzătorului asupra
imobilelor proprietatea sa, și suprafețele respectivelor imobile
să nu fie modificate sau diminuate, dar nu mai târziu de 6 luni de la
încheierea tranzacției, același lucru putându-se petrece și pe
calea unei tranzacții încheiate cu partea adversă din cauza
respectivă, numita E.U.
Litigiul respectiv s-a finalizat prin sentința nr. 5991/2007
pronunțată în ședința publică din 6 iulie 2007, prin
renunțarea la judecată de către U.E., deci înainte de împlinirea
termenului de 6 luni prevăzut în contract.
În subsidiar, recurenta-reclamantă a solicitat să se constate
incidența în cauză a dispozițiilor art. 1014 C. civ., potrivit
cărora „condiția este reputată ca îndeplinită, când
debitorul obligat sub această condiție a împiedicat îndeplinirea ei”.
În cauza de față, intimata-pârâtă a împiedicat realizarea
condiției stipulate în contractul de vânzare-cumpărare, prin
înțelegerea pe care a făcut-o cu numita E.U., știind încă
de la început că această condiție nu avea să fie îndeplinită.
În ce privește clauzele contratului de vânzare-cumpărare și cele
ale contractului de cont escrow, recurenta-reclamantă a arătat
că acestea au temeiuri de drept, părți și efecte diferite,
îndeplinirea condițiilor din contractul de vânzare-cumpărare ducând
la nașterea sau stingerea obligației de plată a sumei de 100.000
Euro, în timp ce realizarea condițiilor prevăzute în contractul de
cont escrow duce la stingerea garanției de plată a sumei de 100.000
Euro, și nu a însăși obligației de plată.
Contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în formă
autentică, iar cel de cont escrow este un contract sub semnătură
privată, astfel încât clauzele contractului autentic nu puteau fi
modificate prin intermediul contractului de cont escrow.
Intimata a depus la dosarul cauzei o întâmpinare prin care a invocat
excepția nulității recursului, iar pe fondul cauzei, a solicitat
respingerea recursului, ca nefondat.
Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate,
Înalta Curte a constatat că recursul este fondat, pentru considerentele ce
urmează.
Instanța de apel a făcut o greșită interpretare a
dispozițiilor contractului încheiat între părți la data de 30
mai 2007.
Potrivit
dispozițiilor art. 969 alin. (1) C. civ. (vechiul Cod civil), convențiile
legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
La data de 30 mai 2007, între
SC A.I.
SRL, societate în faliment, prin lichidator judiciar Casa de
Insolvență T. SPRL, pe de-o parte și
SC F. SRL
Cluj-Napoca, pe de altă parte, s-a încheiat un contract de
vânzare-cumpărare cu privire la bunurile mobile și imobile ale
societății aflate în lichidare.
Acest contract a fost încheiat în formă autentică prin încheierea nr.
262/C/30 mai 2007 de către BNP D.A.P. din Cluj.
În art. 2 din acest contract, s-a prevăzut care este obiectul acestuia, în
art. 3 s-a prevăzut care este prețul de vânzare, în art. 4 s-a
stipulat faptul că pentru o parte din preț plata se va face printr-un
cont escrow, iar în art. 5 s-a stipulat modul cum se va face plata
prețului de cumpărare, respectiv stabilirea tranșelor de
plată.
Tot la aceeași dată, cele două părți, împreună cu
agentul escrow, Raiffeisen Bank SA, au semnat un contract de escrow, agentul
escrow urmând să îndeplinească rolul unui depozitar, conform
condițiilor și cerințelor din contract.
Prin urmare, condițiile în care s-a convenit să se facă vânzarea
sunt stipulate în contractul autentificat, iar în contractul escrow sunt
stipulate doar modalitățile în care urmau să se facă
operațiunile de plată, în funcție de îndeplinirea sau nu a
obligațiilor contractuale.
Ca atare, în ce privește pricina dedusă judecății, analiza
aplicării dispozițiilor legale trebuie să se facă numai cu
referire la dispozițiile cuprinse în contractul autentificat, în mod
concret cu referire la dispozițiile pct. 5.2.2 din contract, dar analizate
în conexiune cu ansamblul clauzelor contractuale.
Din acest punct de vedere este clar faptul că vânzătoarea avea un
litigiu în legătură cu un teren ce se învecina cu un alt teren,
proprietatea numitei E.U., și era firesc ca părțile să
convină că vânzătoarea era cea datoare să conserve titlul
de proprietate asupra imobilelor sale, părțile stabilind și un
termen înlăuntrul căruia vânzătoarea urma fie să
obțină o hotărâre judecătorească care să-i
conserve titlul, fie să încheie o tranzacție cu E.U., prin care
să obțină același rezultat.
În cuprinsul acestei clauze contractuale, nu se vorbește despre posibilitatea
ca și cumpărătorul să poate întreprinde demersuri în acest
sens, caz în care nu ar mai datora ultima rată, aceea de 100.000 Euro,
ceea ce înseamnă că el nu avea această posibilitate
contractuală, iar dacă a făcut demersuri în acest sens,
cheltuielile efectuate nu pot cădea în sarcina vânzătorului, și
nici nu-l pot exonera de plata ultimei rate datorate, dacă celelalte
condiții stipulate în pct. 5.2.2 au fost respectate.
Una dintre condițiile alternative prevăzute de pct. 5.2.2 din
contract se referă la: 1) fie obținerea unei hotărâri
judecătorești definitive și irevocabile în dosarul nr.
xx049/2006 aflat pe rolul Judecătoriei Cluj, care să conserve titlul
de proprietate asupra imobilelor vândute, dar în termen de 6 luni de la data
încheierii tranzacției; 2) fie la încheierea unei tranzacții cu
numita E.U. care să conducă la același rezultat, în același
orizont de timp, acest lucru petrecându-se la data de 6 iulie 2007, prin aceea
că E.U. a formulat o cerere de renunțare la judecată în dosarul
respectiv.
Prin urmare, condiția impusă prin această clauză
contractuală a fost îndeplinită, titlul de proprietate al
reclamantei-vânzătoare asupra terenurilor vândute conservându-se, acest
lucru profitând atât vânzătoarei cât și cumpărătoarei.
Ca atare, cât timp suprafața de teren vândută pârâtei-intimate nu s-a
diminuat, aceasta este datoare să plătească prețul
convenit.
Raționamentul instanței de apel cu privire la neîndeplinirea unei condiții
prevăzute de pct. 5.2.2 din contract, care se referă la demersurile
și cheltuiala vânzătorului, nu poate fi reținută.
Potrivit art. 1004 din vechiul C. civ., obligația este
condițională când perfectarea ei depinde de un eveniment viitor
și necert.
În clauza respectivă, condiția nu se referă la efortul și
cheltuiala vânzătorului, ci la obținerea unei hotărâri
judecătorești definitive și irevocabile sau la încheierea unei
tranzacții cu privire la o parte din terenul vândut, în termenul de 6 luni
de la încheierea contractului, căci efortul și cheltuiala pentru
îndeplinirea condiției trebuiau să cadă, în mod firesc, în
sarcina vânzătorului-reclamant.
Ca atare, chiar dacă, după cum corect a reținut prima
instanță, debitorul obligat a încercat să împiedice îndeplinirea
condiției, aceasta nu se referă, după cum am arătat mai
sus, la cine trebuia să facă demersurile și pe cheltuiala cui,
ci la evenimentul viitor și necert, adică la obținerea unei
hotărâri judecătorești irevocabile sau la încheierea unei
tranzacții, condiția fiind împlinită sub prima formă,
adică prin obținerea unei hotărâri judecătorești
irevocabile, astfel încât nu este necesară referirea la incidența
art. 1014 C. civ.
Dacă pârâta-intimată apreciază că ea este cea care a depus
diligențele și a făcut cheltuielile pentru îndeplinirea
condiției nu are decât să ceară despăgubiri de la
reclamanta-vânzătoare pentru gestiunea afacerii altuia, deși, este
cert că a încercat, cu rea-credință, să determine neîndeplinirea
condiției stipulate în pct. 5.2.2 din contract, pentru a nu plăti
rata de 100.000 Euro.
Dat fiind faptul că s-a constatat că pârâta datorează
reclamantei contravaloarea sumei de 100.000 Euro, rămân valabile
considerentele primei instanțe cu privire la plata dobânzii legale.
Având în vedere cele de mai sus, Înalta Curte, în baza art. 312 alin. (1)
și (3) raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și la art. 979 alin.
(1) C. civ., s-a admis recursul, s-a modificat, în parte, decizia nr. 200/21
octombrie 2011 a Curții de Apel Cluj, Secția a II-a civilă, de
contencios administrativ și fiscal, în sensul că s-a respins, ca
nefondat, apelul declarat de pârâta SC F. SRL Cluj-Napoca împotriva sentinței
comerciale nr. 1344/3 martie 2011 a Tribunalului Comercial Cluj, urmând să
mențină celelalte dispoziții ale deciziei recurate.