ÎCCJ, decizie (scj.ro #82812)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #82812) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Acțiune
în rezoluțiunea unei promisiuni de vânzare cu opțiune de
cumpărare. Îndeplinirea obligațiilor esențiale. Caracterul
nefondat al despăgubirilor solicitate în temeiul clauzei penale
Cuprins
pe materii: Drept comercial. Obligații
Index
alfabetic: acțiune în rezoluțiune
-
promisiune de vânzare cu opțiune de cumpărare
-
clauză penală
-
despăgubiri
C. civ.,
art. 969,
art.
1020, art. 1021, art. 1070
O.G. nr. 9/2000
În cazul în care obligația
esențială dintr-o promisiune de vânzare a fost îndeplinită de
către promitentul-vânzător, obiectul contractului fiind încă
posibil de executat, promitenta-cumpărătoare nu are alegerea între a
executa convenția, în natură, așa cum s-a stabilit în contract,
sau a cere executarea clauzei penale.
În această
situație nu este posibilă acordarea de despăgubiri în baza
clauzei penale, care nu este de esența contractului, scopul principal al
contractului nefiind activarea acesteia, ci transmiterea dreptului de
proprietate asupra imobilului respectiv.
A
decide altfel ar însemna ca, pe cale ocolită, să se permită o
îmbogățire fără just temei a uneia dintre părți
în dauna celeilalte pentru o așa zisă nerespectare a unor
obligații care nu erau de esența contractului, cât timp
obligația esențială a contractului a fost îndeplinită, iar
scopul contractului poate fi dus la îndeplinire.
Secția
a II-a civilă, Decizia nr. 1681 din 18 aprilie 2013
Notă
: În decizie au fost avute în
vedere dispozițiile din vechiul Cod civil
Prin cererea înregistrată pe rolul
Tribunalului Satu Mare, Secția I civilă, sub nr. xx74/83/2010,
reclamanta C.A. a chemat în judecată pe pârâtul I.N.L., solicitând
instanței ca prin sentința ce o va pronunța să se
dispună rezoluțiunea convenției intitulată „promisiune de
vânzare cu
opțiune de cumpărare", încheiată la 25
mai 2007, din culpa pârâtului, precum și obligarea pârâtului la plata
sumei de 400.000 Euro, în echivalent lei, raportat la art. 4 pct. 1 din
convenție, cu titlu de despăgubiri.
Prin sentința civilă
nr. 3515/D din 28 octombrie 2011, Tribunalul Satu Mare a admis acțiunea
reclamantei C.A. împotriva pârâtului I.N.L.
A desființat
convenția dintre părți, intitulată „Promisiune de vânzare
cu opțiune de cumpărare" din data de 25.05.2007, din culpa
pârâtului.
A obligat pârâtul să
achite reclamantei echivalentul în lei a
400.000
Euro, la data plății, cu titlu de despăgubiri.
A obligat
pârâtul să achite reclamantei cheltuieli de judecată -
15.000
lei onorariu avocat.
Pentru a pronunța
această sentință, prima instanță a reținut
următoarele:
Părțile au
încheiat la data de 25.05.2007 o convenție intitulată „Promisiune de
vânzare cu opțiune de cumpărare", care are, conform
art. 969 C. civ., putere de lege între părțile contractante.
Prin clauza inserată la
pct. 2.1.1. promitentul-vânzător-pârât are obligația de a efectua
demersurile necesare în vederea obținerii titlului
de proprietate asupra imobilului, cel târziu până la data de
14.06.2007.
De
asemenea, prin clauza 2.1.3. promitentul-vânzător are obligația
de a notifica beneficiarul promisiunii - reclamanta, în
termen de 25 zile
lucrătoare finalizarea
formalităților de obținere a titlului de proprietate asupra
imobilului.
În baza clauzei 2.2.1.
beneficiarul promisiunii are dreptul de a-și exercita opțiunea de
cumpărare a imobilului în termen de 15 zile lucrătoare de la primirea
notificării.
Prima
instanță a mai reținut că pârâtul nu a făcut dovada
faptului
pozitiv al notificării prevăzute la pct. 2.1.3. din
convenție, ca act doveditor al
finalizării
demersurilor prevăzute la pct. 2.1.1. și ca moment care
determină
obligația cumpărătorului de a-și
exprima opțiunea conform pct. 2.2.1., constatându-se, în
consecință, că pârâtul promitent vânzător nu și-a
îndeplinit obligația contractuală
prevăzută la art. 2.1.3 din Convenție.
Potrivit clauzei de la
pct. 1.4., contractul de vânzare-cumpărare se va autentifica de către
notarul public ales și indicat de beneficiarul promisiunii. Potrivit
clauzei de la pct. 1.5., beneficiarul promisiunii îl va înștiința pe
vânzător să se prezinte la notarul public.
Pct. 2.1.6
stabilește obligația promitentului vânzător de a se prezenta la
notariatul ales conform art. 1.4.
Mandatarul reclamantei a
adresat pârâtului, prin executor
judecătoresc,
o notificare în vederea încheierii contractului de vânzare-
cumpărare
în formă autentică la data de 21.07.2008 la biroul notarului public
C.M.P. din București.
S-a reținut că prin
răspunsul dat (cu confirmare de primire)
vânzătorul
a învederat, pe de o parte, că nu este în măsură să
pună la
dispoziția cumpărătoarei extras CF pentru
autentificare, iar, pe de altă parte, că este de acord cu
autentificarea contractului la data stabilită, însă la sediul
oricărui birou notarial din raza județului Satu Mare. Acest
fapt este confirmat și prin răspunsul
pârâtului la interogator.
Înscrisul notarial prin
care se consemnează prezența mandatarului reclamantei și lipsa
pârâtului adeverește că doar reclamanta a respectat obligația sa
prevăzută de
pct.
2.2.2. din Convenție, de a se prezenta în vederea autentificării
contractului de vânzare-cumpărare.
S-a mai reținut că,
atât ordinul de plată în valută, cât și recunoașterea
pârâtului la interogator, dovedesc achitarea de către reclamantă a
sumei de 100.000 euro, parte din preț, la data încheierii convenției
sub semnătură privată, respectiv îndeplinirea obligației
prevăzute la pct. 3 lit. i) din convenție.
Prima instanță a
apreciat că probele administrate relevă neîndeplinirea
unilaterală, din partea promitentului vânzător, a obligației
contractuale, ceea ce determină sancționarea sa, conform clauzei 4.1.
din convenție: „în cazul în care promitentul vânzător încalcă dispozițiile
promisiunii de vânzare sau refuză să se prezinte, astfel cum este
stabilit în prezenta promisiune de vânzare, la notariat în vederea încheierii
contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică sau
dacă contractul de vânzare-cumpărare nu se încheie din orice alt
motiv imputabil promitentului vânzător, acesta va plăti
beneficiarului promisiunii o despăgubire egală cu prețul
imobilului.", respectiv 400.000 euro (pct. 2.1.4.)
Aceasta reprezintă o veritabilă clauză
penală a convenției.
S-a reținut de prima
instanță că acțiunea reclamantei este întemeiată, din
perspectiva dispozițiilor art. 1020-1021 C. civ. Condiția rezolutorie este subînțeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când
una din părți nu îndeplinește angajamentul său. Partea în
privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea fie să
silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, fie
să-i ceară desființarea, cu daune interese.
Împotriva acestei
sentințe, în termen legal, timbrat cu suma de 5378 lei și timbru
judiciar în valoare de 6 lei, a declarat apel pârâtul I.N.L., solicitând
admiterea acestuia, modificarea sentinței în sensul respingerii
acțiunii.
Prin motivele de apel
s-a invocat că de la începutul redactării promisiunii de
vânzare-cumpărare, prin introducerea clauzelor, intimata a avut ca scop
dobândirea frauduloasă a unui câștig substanțial prin obligarea
sa la despăgubiri exagerate, de 3 ori valoarea sumei avansate. S-a
încheiat actul în lipsa unui avocat, a unui martor, intimata știind
că un titlu de proprietate nu se obține în 15 zile.
Prin decizia civilă nr. 35 din 31 mai 2012 a Curții de Apel Oradea, Secția I civilă, a fost admis apelul declarat de pârât,
a fost schimbată, în parte, sentința apelată, a fost redus
cuantumul despăgubirilor stabilite în sarcina pârâtului de la 400.000 Euro
la 150.000 Euro, fiind păstrate celelalte dispoziții ale
sentinței apelate.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel
a reținut următoarele:
Între părțile în
litigiu, la data de 25.05.2007 s-a încheiat o
promisiune
de vânzare-cumpărare cu opțiune de cumpărare potrivit
căreia, apelantul-pârât intenționa să vândă, iar
intimata-reclamantă să își exercite opțiunea de a
cumpăra terenul și
clădirile aferente, situate în comuna
Pomi, înscrise în CF nr. 511, cu
nr. top.1046
,
1047, 1048, 1049, 1050, 1053 în suprafață totală de 10,3178 ha, pentru un preț de 400.000 EURO.
S-a convenit la pct. 1.3
ca în cazul în care beneficiarul promisiunii își va exercita opțiunea
de cumpărare, contractul autentic să se încheie în maxim 15 zile
lucrătoare de la data încheierii promisiunii, după
înștiințarea promitentului
vânzător (pct. 1.5) de-a a se prezenta la sediul
notarului public
ales de acesta. S-a stabilit un termen de 14.06.2007, până la care
promitentul-vânzător să efectueze toate demersurile necesare
obținerii titlului de proprietate, iar în 15 zile să notifice
beneficiarul în acest sens. De asemenea,
promitentul s-a obligat ca în
momentul autentificării să nu
existe datorii legate de imobil către organele fiscale sau alte persoane
ori autorități.
La pct. 2.2.1 s-a convenit ca
în 15 zile de la primirea acestei notificări, beneficiarul să
își exercite opțiunea de a cumpăra, prin notificare, în care
să fie arătat și notariatul ales pentru semnarea contractului de
vânzare-cumpărare, prețul convenit fiind de 400.000
EURO, din care s-a plătit, la data
semnării promisiunii, suma de 100.000
de EURO.
Potrivit punctului 4.1
din această convenție, s-a prevăzut ca în
cazul în care promitentul vânzător va
încălca prevederile convenite sau
refuză a se prezenta la
notariat, ori dacă contractul nu se încheie din
orice alte motive imputabile acestuia, acesta să
plătească beneficiarului promisiunii o despăgubire egală cu
prețul imobilului - deci de 400.000 de
EURO.
Din înscrisul aflat în copie la dosar de
fond, numită
notificare, rezultă
că intimata-reclamantă i-a pus în vedere apelantului ca
în
data de 20.08.2007, orele 9,oo, să se prezinte la Biroul Notarilor
Publici C.C.R. – V.C.M. –R.F.
R.
din Baia Mare, în vederea încheierii actului autentic de
vânzare-cumpărare, conform promisiunii încheiate .
Anterior, pentru data de
21.07.2008 orele 11,oo, s-a emis o notificare, prin care i s-a pus în vedere
apelantului să se prezinte în
același
scop la notar public C.M.P. din București
, iar potrivit încheierii
de autentificare nr. 6906 din 21 iulie 2008, încheiată de acest notar, nu
s-a prezentat
decât
intimata-reclamantă, cu un extras CF pentru autentificare.
Potrivit
copiei extrasului de carte funciară nr. 19051 din 21.05.2010,
imobilele
în litigiu, ce-au făcut obiectul convenției
încheiate între părți, s-au transcris în CF nr. 1851 Pomi,
iar din anul 2007,
cu încheierea de întabulare nr. 51793, s-a intabulat
asupra acestora
dreptul de proprietate în
favoarea promitentului vânzător, apelantul-pârât
în cauză.
Ca răspuns la notificarea
prin care intimata-reclamantă i-a solicitat apelantului de a se prezenta
la 21.07.2008 orele 11,oo, la sediul
notarului
C.M.P. din București, acesta, potrivit înscrisului
aflat la dosar
de fond, i-a comunicat că nu este în măsură a-i pune la
dispoziție extrasul de carte funciară pentru autentificare, astfel
cum s-a solicitat prin notificare, dar este de
acord să se prezinte la orice
notar din județul Satu Mare,
condiționat ca în prealabil să i se prezinte proiectul contractului
de vânzare-cumpărare.
Promitentul-vânzător s-a
obligat ca, cel târziu până la data de 14.06.2007, să
obțină titlul de proprietate, după care, în termen de 15
zile, să-l notifice pe beneficiarul
promisiunii despre acest aspect, or, deși
s-a obținut titlul
de proprietate, s-a întabulat în cartea funciară, în anul 2007,
apelantul-promitent-vânzător nu și-a îndeplinit obligația
asumată, de a notifica, în 15 zile, beneficiarul.
S-a stabilit că
beneficiarul alege notarul public la care părțile contractante
să se prezinte pentru autentificarea contractului, fără a se
indica un județ sau orele, or, prin răspunsul la notificarea
beneficiarului,
promitentul vânzător a
încercat a modifica clauza contractuală precizând
că va merge
la orice notar din raza județului Satu Mare, existând, prin
urmare,
o culpă, o nerespectare a obligațiilor acestuia , iar faptul că
i s-au comunicat notificările reiese, implicit, din răspunsul
acestuia
, apărările în sensul
lipsei comunicării fiind nefondate.
Chiar dacă
promitentul vânzător nu și-a onorat obligația asumată,
de a notifica, în 15 zile de la finalizarea
formalităților, beneficiarul, acesta
și-a manifestat
dorința de a finaliza ceea ce s-a convenit, notificând-o în acest sens pe
beneficiară, însă, fără ca la termenul și la notarul
indicat acesta să se prezinte pentru autentificare, fiind încălcate
și punctele 2.1.3, 2.1.1, 2.2.1, 2.1.6. din Convenție.
Părțile au convenit
la încheierea Convenției - punctul 4.1, ca în cazul în care promitentul
vânzător va încălca prevederile convenite, să
plătească beneficiarului promisiunii o despăgubire egală cu
prețul imobilului, care s-a stabilit a fi de 400.000 EURO, or, din probele
administrate nu reiese că această
clauză ar fi una abuzivă, neexistând motive de nulitate a acesteia în
sensul art. 948 C. civ. Mai mult, la data
încheierii convenției -
anul 2007, piața imobiliară era în ascensiune, prețurile fiind
ridicate, iar începând cu finalul anului 2008, au început să scadă,
astfel că, beneficiarul s-ar fi putut plânge de faptul că prețul
convenit în 2007 este prea mare, la nivelul anului 2008, când s-a dorit
totuși a fi încheiat contractul autentic de
vânzare-cumpărare, astfel că, în
mod corect, cu aplicarea art. 1020-1021 C. civ., s-a reținut nesocotirea
convenției din partea apelantului pârât.
Art. 1066 C. civ., în vigoare la data încheierii convenției,
prevedea
faptul că, clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a
da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă a da un lucru
în
caz de neexecutare din parte-i. Nimic nu împiedica la data încheierii
promisiunii de vânzare ca părțile contractante să convină
asupra
cuantumului despăgubirilor în
cazul nerespectării clauzelor contractante,
iar conform art. 1066-1072 C. civ. putea fi stabilită întinderea acestora
prin
acordul de voință al creditorului și debitorului, intervenit
înainte de producerea prejudiciului, astfel cum de altfel s-a procedat în
speță.
Clauza penală apare ca
fiind o convenție prin care părțile
determină anticipat întinderea daunelor interese pe care debitorul
va fi
obligat să le plătească în cazul neexecutării,
executării necorespunzătoare ori cu întârziere a prestațiilor la
care s-a îndatorat, sumă care nu poate fi modificată de instanța
de judecată decât potrivit
art. 1070 C. civ., dacă obligația principală s-a executat parțial.
Din analiza promisiunii
de vânzare ce a fost încheiată între părțile
în litigiu reiese faptul că, practic, în
sarcina promitentului vânzător au fost
stabilite două
obligații - cea de a face demersurile necesare obținerii
titlului de proprietate și cea de notificare
a promitentului cumpărător în
termen de 15 zile în acest sens,
or, apelantul și-a îndeplinit prima obligație asumată - de a
obține titlul de proprietate pentru imobilul în
litigiu. Mai mult, la notificarea inițială, de a se prezenta
la sediul notarului
din București – C.M.P., pârâtul i-a comunicat
că este de acord a se prezenta la un notar din județul Satu Mare,
însă, în prealabil
să i se
prezinte proiectul contractului de vânzare-cumpărare, deci, nu a
refuzat,
practic, încheierea actului de înstrăinare, ci doar a dorit a se prezenta
la un notar din județul Satu Mare și a cerut, întemeiat, a i se
prezenta proiectul contractului de vânzare cumpărare, pentru a-l putea
verifica anterior perfectării acestuia.
Ca atare s-a reținut
că, deși apelantul nu și-a onorat obligațiile
asumate, decât parțial, neputându-se vorbi
de o încălcare în întregime a acestora, condiția impusă de
acesta, de a-i fi prezentat proiectul actului, nefiind una abuzivă ci una
de natură a proteja interesul lui.
Potrivit art. 1070 C. civ., penalitatea poate fi împuținată de
judecător,
când obligația a fost executată în parte, or, în speță,
apelantul și-a îndeplinit una din obligațiile asumate, astfel că
aceste dispoziții sunt
incidente în cauză, aspect pe care, în
mod greșit, prima instanță nu l-a avut în vedere.
Ca urmare, instanța
de apel a apreciat că, raportat la aceste motive, se impune reducerea
cuantumului despăgubirilor stabilite de la suma de 400.000 EURO la suma de
150.000 de EURO - din care 100.000 de EURO reprezintă avansul acordat de
intimata reclamantă la data perfectării promisiunii de
vânzare-cumpărare, sumă care reprezintă o reparație
echitabilă și de natură a acoperi prejudiciul suferit urmare a
nerespectării obligației asumate de apelant.
Împotriva acestei decizii a
declarat recurs pârâtul I.N.L., aducându-i următoarele critici:
Hotărârea instanței
de apel a fost dată cu greșita aplicare a dispozițiilor legale
ce reglementează încheierea și executarea convențiilor,
recurentul-pârât susținând că nu a încălcat condițiile
promisiunii de vânzare cu opțiune de cumpărare.
Recurentul a
susținut că nu există nicio dovadă a faptului că
reclamanta l-ar fi notificat la data de 8 iulie 2008, mai mult, aceasta
prorogând termenul stipulat în contract.
Prin notificarea transmisă
prin intermediul BEJ D.G.R. la data de 6 august 2008, susține recurentul,
acesta a demonstrat faptul că a dorit executarea contractului.
S-a mai susținut de
către recurent, că în realitate, reclamanta-intimată a avut
drept scop, încă de la încheierea contractului, dobândirea
frauduloasă a unui câștig substanțial prin obligarea
reclamantului la plata unei despăgubiri exagerate.
în acest sens, recurentul a
invocat faptul că reclamanta nu a dorit încheierea acestui contract la un
notar sau în prezența unui avocat, adică în prezența unei
persoane care are cunoștințe juridice, urmărind ca pârâtul
recurent să nu realizeze caracterul abuziv a unor clauze, reclamanta
știind, încă de la început, că era imposibilă obținerea
titlului de proprietate în termen de 15 zile de la încheierea convenției.
Instanța de apel nu
a ținut seama de faptul că între părți s-a încheiat o
convenție de promisiune de vânzare-cumpărare, iar recurentul-pârât,
în calitatea sa de promitent nu a refuzat vânzarea și nu a vândut lucrul
altei persoane, mai mult, acesta insistând de nenumărate ori la încheierea
actului autentic de vânzare-cumpărare, introducând, în acest sens, și
acțiune în justiție pentru perfectarea contractului.
S-a relevat faptul că în
doctrină, ca și în practica juridică, s-a statuat faptul că
doar în situația în care promitentul nu-și respectă
obligația și vinde lucrul unei alte persoane, iar beneficiarul nu
poate cere predarea lucrului, atunci acesta din urmă poate cere daune interese.
Chiar și în prezent, s-a
arătat de către recurent, lucrul se găsește în patrimoniul
său și nu există impedimente legale ca părțile să
încheie contractul, având în vedere principiul executării în natură a
obligațiilor asumate.
în ce privește clauza penală
la care s-a făcut referire atât de către instanța de apel cât
și de către prima instanță, s-a învederat faptul că
aceasta se referă la situația în care
promitentul nu va executa obligația principală pe care și-a
asumat-o, prin urmare, ea are caracter accesoriu,
iar dacă
obligația principală poate fi executată, clauza penală nu
mai poate fi invocată.
Faptul că recurentul-pârât
a arătat că, în urma notificării primite de la reclamantă,
a comunicat acesteia că dorește să încheie actul autentic la un
notar de pe teritoriul județului Satu Mare, nu echivalează cu
nerespectarea clauzei contractuale, acest lucru fiind solicitat de către
recurent datorită vârstei sale înaintate și a faptului că
imobilul era situat pe raza județului Satu Mare.
În
ce privește posibilitatea instanței de judecată de a interveni
în
clauzele contractuale prin limitarea sau chiar înlăturarea
acestora, cu referire în speța de față, la clauza penală,
s-a relevat faptul că, potrivit dispozițiilor art. 1070 C. civ., instanța poate reduce clauza penală
înserată
într-un contract, atunci când obligația principală a fost
executată
în parte, însă, în speța de față,
recurentul a susținut că și-a îndeplinit toate obligațiile
contractuale, astfel încât clauza penală nu se mai putea aplica.
În acest sens, a mai
susținut recurentul că această clauză penală fiind
accesorie, dacă obligația principală se poate executa, atunci
clauza
penală nu se mai aplică,
recurenta având doar dreptul la daune moratorii
pentru întârziere la
executarea, la timp, a obligației.
S-a mai susținut de
către recurent că instanța de apel trebuia să
aibă în vedere, că potrivit art. 5 C. civ., nicio prevedere contractuală nu
poate deroga de la ordine publică și
de la bunele moravuri, contractul neputând fi transformat, prin clauze abuzive,
într-un instrument de
îmbogățire
fără just temei, a unei părți în dauna celeilalte
părți.
Analizând
decizia recurată, prin raportare la criticile formulate,
Înalta Curte a constatat că recursul este fondat,
pentru următoarele
considerente:
Hotărârea instanței
de apel a fost dată cu încălcarea dispozițiilor legale privind
încheierea și interpretarea convențiilor legal făcute,
reglementate în Titlul III din vechiul Cod civil.
Este
indubitabil faptul că între părți a intervenit o convenție,
la data
de 25 mai 2007, intitulată „promisiune de vânzare cu
opțiune de cumpărare", în ce privește imobilul situat în
comuna Pomi, județul Satu Mare, înscris în CF nr. 511, compus din
suprafața totală de 10,3178 ha,
pe care se află un castel, o seră,
curtea castelului, un parc și un teren de
sport.
Obligația
principală care îi revenea promitentului vânzător (recurentul din
cauza de față) era aceea de a vinde acest imobil
promitentei-cumpărătoare, la prețul de 400.000 Euro, din care
100.000 Euro au fost plătiți chiar la data semnării
convenției.
Promitentului-vânzător
îi reveneau și alte obligații care erau adiacente (accesorii)
obligației principale, precum aceea de a obține titlul de proprietate
asupra imobilului, până la data de 14 iunie 2007, de a notifica pe promitenta-vânzătoare,
în 15 zile lucrătoare de la data obținerii titlului de proprietate,
de a se prezenta la biroul notarial ales de către
promitenta-vânzătoare, în scopul încheierii actului în formă
autentică.
Prin hotărârea
instanței de apel s-a stabilit starea de fapt, anume aceea că
promitentul-vânzător nu și-a îndeplinit toate obligațiile
contractuale, respectiv cele privind obținerea titlului de proprietate
până la termenul stabilit și aceea de a notifica pe promitenta-vânzătoare,
în termenul stabilit, după obținerea titlului de proprietate.
În același timp, se
poate constata că nici promitenta-cumpărătoare nu și-a
respectat obligațiile asumate prin contract, cât timp aceasta nu a
răspuns solicitărilor promitentului vânzător, materializate în
cererea de chemare în judecată formulată pentru a se constatata
intervenită vânzarea-cumpărarea, în ce privește imobilul în
litigiu, mai ales că, anterior, în cursul anului 2008, aceasta fusese
notificată de către promitentul vânzător pentru a se prezenta la
notariat în vederea încheierii contractului în formă autentică
(sentința civilă nr. 1996/D/2010 a Tribunalului Satu Mare).
Instanța de apel a
reținut faptul că promitentul-vânzător a respectat doar în parte
convenția încheiată între părți și, ca atare,
apreciind că este aplicabilă clauza penală, prevăzută
la pct. 4.1 din convenție, a făcut aplicarea art. 1070 C. civ. și a redus cuantumul despăgubirilor stabilite la suma de 150.000 Euro.
Această soluție este
greșită, din punct de vedere al fundamentării ei legale.
Așa după cum s-a
arătat mai sus, culpa pentru neîncheierea contractului în forma
autentică nu aparține numai promitentului-vânzător ci și
promitentei-cumpărătoare.
Într-adevăr,
promitentul-vânzător nu a respectat unele obligații din promisiunea
de vânzare, însă nu obligația esențială a acestei
convenții, acestea referindu-se la termenul în care trebuia să
obțină titlul asupra imobilului și la termenul în care trebuia
notificată promitenta-cumpărătoare despre obținerea
titlului, dar nici promitenta cumpărătoare nu și-a manifestat
opțiunea de cumpărare, după ce a fost totuși
notificată, în cursul anului 2008, de către promitentul
vânzător, și nici cu ocazia soluționării litigiului
promovat de către promitentul vânzător, tocmai în legătură
cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă
autentică.
Nerespectarea obligației
privind manifestarea opțiunii de cumpărare poate fi apreciată
chiar din faptul introducerii cererii de chemare în judecată, în prezenta
cauză.
Clauza
esențială în raport de care trebuie analizată conduita
părților este aceea prin care se stabilea obligația de
transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilului, din partea
promitentului vânzător, dar și obligația corelativă a
promitentei cumpărătoare, de a-și exprima opțiunea de cumpărare,
în termen de 15 zile de la notificarea efectuată de către promitentul
vânzător.
Ca atare, se poate
constata că promitentul vânzător și-a îndeplinit această
obligație esențială, chiar dacă cu încălcarea
celorlalte obligații, referitoare la termenele în care trebuia să
obțină titlul de proprietate și să notifice pe promitenta
vânzătoare, neînstrăinând bunul ce a făcut obiectul
convenției către terțe persoane, însă, promitenta
cumpărătoare nu și-a mai respectat obligația de a
răspunde la notificarea, deși întârziată, a promitentului
vânzător, și nici nu și-a manifestat opțiunea de
cumpărare, deși bunul se află, încă, în proprietatea
promitentului vânzător, preferând să formuleze o acțiune în
despăgubiri, întemeiată pe activarea clauzei penale din contract.
Prin urmare, problema care se
pune este aceea dacă, într-o atare situație, este posibilă
activarea clauzei penale, pentru neexecutarea culpabilă a contractului,
chiar cu o reducere a despăgubirilor, așa cum a stabilit instanța
de apel, sau trebuie constatat că, de fapt, obligația
esențială a contractului a fost îndeplinită de către
promitentul vânzător, obiectul contractului fiind încă posibil de
executat, iar promitenta cumpărătoare nu are alegerea între a executa
convenția, în natură, așa cum s-a stabilit în contract sau a
cere executarea clauzei penale.
Concluzia instanței
de recurs este tocmai aceasta din urmă, deoarece interpretarea clauzelor
oricăror convenții trebuie făcută astfel încât
convenția respectivă să-și producă efectele, conform
scopului urmărit la încheierea contractului, or, părțile au
urmărit să vândă, respectiv să cumpere imobilul ce face
obiectul litigiului, acest lucru fiind încă posibil, nefiind admisibil ca,
din moment ce obligația principală a fost îndeplinită, scopul
contractului fiind, încă, posibil de îndeplinit chiar în acest moment,
să se poată solicita despăgubiri în baza unei alte clauze, fie
ea și penală, care nu este de esența contractului, scopul
principal al contractului nefiind activarea clauzei penale, ci transmiterea
dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv.
A decide altfel, ar
însemna ca, pe cale ocolită, să se permită o
îmbogățire fără just temei, a uneia dintre părți,
în dauna celeilalte, pentru o așa zisă nerespectare a unor
obligații, care nu erau de esența contractului, cât timp
obligația esențială a contractului a fost îndeplinită, iar
scopul contractului poate fi dus la îndeplinire.
Ca atare, instanța
de recurs a reținut că ambele părți nu și-au
respectat, în totalitate, obligațiile contractuale asumate, promitentul
vânzător nu a obținut în termenul
prevăzut titlul de proprietate și nici nu a
notificat pe
promitenta cumpărătoare în legătură cu obținerea
titlului, în termenul contractual prevăzut, dar nici promitenta
cumpărătoare nu a răspuns, în termenul contractual, la
notificarea, deși întârziată, a promitentului vânzător,
nemanifestându-și opțiunea de cumpărare în termenul contractual,
astfel încât rezolutiunea contractului trebuie dispusă din vina ambilor.
Prin urmare, clauza penală
prevăzută de art. 4.1 din convenție, nu
poate să producă efecte, cererea în despăgubiri,
întemeiate, pe această
clauză penală, urmând a fi
respinsă.
Totuși, promitenta
cumpărătoare a achitat, în avans, o parte din prețul convenit,
respectiv 100.000 Euro, astfel încât se impune, ca efect al rezoluțiunii
contractului, restituirea acestei sume către reclamantă.
Deși reclamanta nu a
solicitat plata unor daune moratorii, dat fiind faptul că promitentul
vânzător a avut la dispoziție această sumă încă de la
data de 25 mai 2007, această sumă producând fructe civile, constând
în dobânzi, recurentul-pârât fiind de acord cu plata dobânzii legale, calculate
la această sumă, în temeiul dispozițiilor O.G. nr. 9/2000,
pârâtul va fi obligat și la plata dobânzii legale calculată la suma de
100.000
Euro, începând cu data de 25 mai
2007 și până la plata efectivă.
Având în vedere cele de
mai sus, în baza art. 312 alin. (1) și (3),
raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., la art. 969 și urm. C.
civ.,
la art. 1020-1021 C. civ. și la dispozițiile O.G. nr.
9/2000, Înalta Curte a admis recursul declarat împotriva deciziei nr. 35/A/31
mai 2012 a Curții
de Apel Oradea,
Secția I civilă, a modificat decizia recurată, a admis
apelul
pârâtului declarat împotriva sentinței civile nr. 3515 din 28 octombrie 2011 a Tribunalului Satu Mare, a admis, în parte, acțiunea formulată de reclamanta C.A., a
dispus rezolutiunea convenției încheiată între părți,
intitulată „promisiune de vânzare cu opțiune de cumpărare"
din data de 25 mai 2007 și, în consecință, a obligat pe pârât la
plata sumei de 100.000 Euro, reprezentând avans achitat, în
echivalent lei la data plății, precum
și la dobânda legală aferentă acestei
sume începând cu
data de 25 mai 2007, până la plata efectivă către
reclamantă. De asemenea, a respins capătul de cerere privind
despăgubirile.