ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1681/2013

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1681/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Asupra recursului de

față;

Prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului Satu Mare, secția I civilă, sub nr. 3974/83/2010, reclamanta C.A.

a chemat în judecată pe pârâtul I.N.L., solicitând instanței ca prin sentința

ce o va pronunța să se dispună rezoluțiunea convenției intitulată

"promisiune de vânzare cu opțiune de cumpărare", încheiată la 25 mai

2007, din culpa pârâtului, precum și obligarea pârâtului la plata sumei de

400.000 euro, în echivalent RON, raportat la art. 4 pct. 1 din convenție, cu

titlu de despăgubiri.

Prin Sentința civilă

nr. 3515/D din 28 octombrie 2011, Tribunalul Satu Mare a admis acțiunea

reclamantei C.A., împotriva pârâtului I.N.L.

A desființat

convenția dintre părți, intitulată "Promisiune de vânzare cu opțiune de

cumpărare" din data de 25 mai 2007, din culpa pârâtului.

A obligat pârâtul să

achite reclamantei echivalentul în RON a 400.000 euro, la data plății, cu titlu

de despăgubiri.

A obligat pârâtul să

achite reclamantei cheltuieli de judecată - 15.000 RON onorariu avocat.

Pentru a pronunța

această sentință, prima instanță a reținut următoarele:

Părțile au încheiat

la data de 25 mai 2007 o convenție intitulată "Promisiune de vânzare cu

opțiune de cumpărare", care are, conform art. 969 C. civ., putere de lege

între părțile contractante.

Prin clauza inserată

la pct. 2.1.1. promitentul vânzător-pârât are obligația de a efectua

demersurile necesare în vederea obținerii titlului de proprietate asupra

imobilului, cel târziu până la data de 14 iunie 2007.

De asemenea, prin

clauza 2.1.3. promitentul-vânzător are obligația de a notifica beneficiarul

promisiunii - reclamanta, în termen de 25 zile lucrătoare finalizarea

formalităților de obținere a titlului de proprietate asupra imobilului.

În baza clauzei

2.2.1. beneficiarul promisiunii are dreptul de a-și exercita opțiunea de

cumpărare a imobilului în termen de 15 zile lucrătoare de la primirea

notificării.

Prima instanță a mai

reținut că pârâtul nu a făcut dovada faptului pozitiv al notificării prev. la

pct. 2.1.3. din convenție, ca act doveditor al finalizării demersurilor prev.

la pct. 2.1.1. și ca moment care determină obligația cumpărătorului de a-și

exprima opțiunea conform pct. 2.2.1., constatându-se, în consecință, că pârâtul

promitent vânzător nu și-a îndeplinit obligația contractuală prev. la art.

2.1.3 din Convenție.

Potrivit clauzei de

la pct. 1.4., contractul de vânzare-cumpărare se va autentifica de către

notarul public ales și indicat de beneficiarul promisiunii. Potrivit clauzei de

la pct. 1.5., beneficiarul promisiunii îl va înștiința pe vânzător să se

prezinte la notarul public.

Pct. 2.1.6 stabilește

obligația promitentului vânzător de a se prezenta la notariatul ales conform

art. 1.4.

Mandatarul

reclamantei a adresat pârâtului, prin executor judecătoresc, o notificare în

vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la data

de 21 iulie 2008 la biroul notarului public C.M.P. din București.

S-a reținut că prin

răspunsul dat (cu confirmare de primire) vânzătorul a învederat, pe de o parte,

că nu este în măsură să pună la dispoziția cumpărătoarei extras CF pentru

autentificare, iar, pe de altă parte, că este de acord cu autentificarea

contractului la data stabilită, însă la sediul oricărui birou notarial din raza

județului Satu Mare. Acest fapt este confirmat și prin răspunsul pârâtului la

interogator.

Înscrisul notarial

prin care se consemnează prezența mandatarului reclamantei și lipsa pârâtului

adeverește că doar reclamanta a respectat obligația sa prev.de pct. 2.2.2. din

Convenție, de a se prezenta în vederea autentificării contractului de

vânzare-cumpărare.

S-a mai reținut că,

atât ordinul de plată în valută, cât și recunoașterea pârâtului la interogator,

dovedesc achitarea de către reclamantă a sumei de 100.000 euro, parte din preț,

la data încheierii convenției sub semnătură privată, respectiv îndeplinirea

obligației prev. la pct. 3 lit. i) din convenție.

Prima instanță a

apreciat că, probele administrate relevă neîndeplinirea unilaterală, din partea

promitentului vânzător, a obligației contractuale, ceea ce determină

sancționarea sa, conform clauzei 4.1. din convenție: "în cazul în care

promitentul vânzător încalcă dispozițiile promisiunii de vânzare sau refuză să

se prezinte, astfel cum este stabilit în prezenta promisiune de vânzare, la

notariat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă

autentică sau dacă contractul de vânzare-cumpărare nu se încheie din orice alt

motiv imputabil promitentului vânzător, acesta va plăti beneficiarului

promisiunii o despăgubire egală cu prețul imobilului.", respectiv 400.000

euro (pct. 2.1.4.)

Aceasta reprezintă o

veritabilă clauză penală a convenției.

S-a reținut de prima

instanță că acțiunea reclamantei este întemeiată, din perspectiva disp. art.

1020 - 1021 C. civ. Condiția rezolutorie este subînțeleasă întotdeauna în

contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul

său. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea fie să

silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, fie să-i ceară

desființarea, cu daune interese.

Împotriva acestei

sentințe, în termen legal, timbrat cu suma de 5378 RON și timbru judiciar în

valoare de 6 RON, a declarat apel pârâtul I.N.L., solicitând admiterea

acestuia, modificarea sentinței în sensul respingerii acțiunii.

Prin motivele de apel

s-a invocat că de la începutul redactării promisiunii de vânzare-cumpărare,

prin introducerea clauzelor, intimata a avut ca scop dobândirea frauduloasă a

unui câștig substanțial prin obligarea sa la despăgubiri exagerate, de 3 ori

valoarea sumei avansate. S-a încheiat actul în lipsa unui avocat, a unui

martor, intimata știind că un titlu de proprietate nu se obține în 15 zile.

Prin Decizia civilă

nr. 35 din 31 mai 2012 a Curții de Apel Oradea, secția I civilă, a fost admis

apelul declarat de pârât, a fost schimbată, în parte, sentința apelată, a fost

redus cuantumul despăgubirilor stabilite în sarcina pârâtului de la 400.000

euro la 150.000 euro, fiind păstrate celelalte dispoziții ale sentinței

apelate.

Pentru a se pronunța

astfel, instanța de apel a reținut următoarele:

Între părțile în

litigiu, la data de 25 mai 2007 s-a încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare

cu opțiune de cumpărare potrivit căreia, apelantul pârât intenționa să vândă,

iar intimata reclamantă să își exercite opțiunea de a cumpăra terenul și

clădirile aferente, situate în comuna Pomi, înscrise în CF nr. xxx, cu nr. top.

yyy în suprafață totală de 10,3178 ha, pentru un preț de 400.000 euro.

S-a convenit la pct.

1.3 ca în cazul în care beneficiarul promisiunii își va exercita opțiunea de

cumpărare, contractul autentic să se încheie în maxim 15 zile lucrătoare de la

data încheierii promisiunii, după înștiințarea promitentului vânzător (pct.

1.5) de-a a se prezenta la sediul notarului public ales de acesta. S-a stabilit

un termen de 14 iunie 2007, până la care promitentul vânzător să efectueze

toate demersurile necesare obținerii titlului de proprietate, iar în 15 zile să

notifice beneficiarul în acest sens. De asemenea, promitentul s-a obligat ca în

momentul autentificării să nu existe datorii legate de imobil către organele

fiscale sau alte persoane ori autorități.

La pct. 2.2.1, s-a

convenit ca în 15 zile de la primirea acestei notificări, beneficiarul să își

exercite opțiunea de a cumpăra, prin notificare, în care să fie arătat și

notariatul ales pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare, prețul

convenit fiind de 400.000 euro, din care s-a plătit, la data semnării

promisiunii, suma de 100.000 de euro.

Potrivit punctului

4.1 din această convenție, s-a prevăzut ca în cazul în care promitentul

vânzător va încălca prevederile convenite sau refuză a se prezenta la notariat,

ori dacă contractul nu se încheie din orice alte motive imputabile acestuia,

acesta să plătească beneficiarului promisiunii o despăgubire egală cu prețul

imobilului - deci de 400.000 de euro.

Din înscrisul aflat

în copie la dosar de fond, - numită - notificare, rezultă că intimata

reclamantă i-a pus în vedere apelantului ca în data de 20 august 2007, orele 9

00

,

să se prezinte la Biroul Notarilor Publici C.C.R. - V.C.M. - R.F.R. din Baia

Mare, în vederea încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare, conform

promisiunii încheiate.

Anterior, pentru data

de 21 iulie 2008 orele 11

00

, s-a emis o notificare, prin care i s-a

pus în vedere apelantului să se prezinte în același scop la notar public C.M.P.

din București - dosar de fond, iar potrivit încheierii de autentificare din 21

iulie 2008, încheiată de acest notar, - dosar de fond, nu s-a prezentat decât

intimata reclamantă, cu un extras CF pentru autentificare.

Potrivit copiei

extrasului de carte funciară din 21 mai 2010, dosar de fond, imobilele în

litigiu, ce-au făcut obiectul convenției încheiate între părți, s-au transcris

în CF nr. qqq Pomi, iar din anul 2007, cu încheierea de întabulare nr. aaa, s-a

intabulat asupra acestora dreptul de proprietate în favoarea promitentului vânzător,

apelantul pârât în cauză.

Ca răspuns la

notificarea prin care intimata reclamantă i-a solicitat apelantului de a se

prezenta la 21 iulie 2008 orele 11

00

, la sediul notarului C.M.P. din

București, acesta, potrivit înscrisului aflat la dosar de fond, i-a comunicat

că nu este în măsură a-i pune la dispoziție extrasul de carte funciară pentru

autentificare, astfel cum s-a solicitat prin notificare, dar este de acord să

se prezinte la orice notar din județul Satu Mare, condiționat ca în prealabil

să i se prezinte proiectul contractului de vânzare-cumpărare.

Promitentul vânzător

s-a obligat ca, cel târziu până la data de 14 iunie 2007, să obțină titlul de

proprietate, după care, în termen de 15 zile, să-l notifice pe beneficiarul

promisiunii despre acest aspect, or, deși s-a obținut titlul de proprietate,

s-a întabulat în cartea funciară, în anul 2007, apelantul - promitent vânzător

- nu și-a îndeplinit obligația asumată, de a notifica, în 15 zile,

beneficiarul.

S-a stabilit că

beneficiarul alege notarul public la care părțile contractante să se prezinte

pentru autentificarea contractului, fără a se indica un județ sau orele, or,

prin răspunsul la notificarea beneficiarului, promitentul vânzător a încercat a

modifica clauza contractuală precizând că va merge la orice notar din raza

județului Satu Mare, existând, prin urmare, o culpă, o nerespectare a

obligațiilor acestuia, iar faptul că i s-au comunicat notificările reiese,

implicit, din răspunsul acestuia - dosar de fond, apărările în sensul lipsei

comunicării fiind nefondate.

Chiar dacă

promitentul vânzător nu și-a onorat obligația asumată, de a notifica, în 15

zile de la finalizarea formalităților, beneficiarul, acesta și-a manifestat

dorința de a finaliza ceea ce s-a convenit, notificând-o în acest sens pe beneficiară,

însă, fără ca la termenul și la notarul indicat acesta să se prezinte pentru

autentificare, fiind încălcate și punctele 2.1.3, 2.1.1, 2.2.1, 2.1.6. din

Convenție.

Părțile au convenit

la încheierea Convenției - punctul 4.1, ca în cazul în care promitentul

vânzător va încălca prevederile convenite, să plătească beneficiarului

promisiunii o despăgubire egală cu prețul imobilului, care s-a stabilit a fi de

400.000 euro, or, din probele administrate nu reiese că această clauză ar fi

una abuzivă, neexistând motive de nulitate a acesteia în sensul art. 948 C.

civ. Mai mult, la data încheierii convenției - anul 2007, piața imobiliară era

în ascensiune, prețurile fiind ridicate, iar începând cu finalul anului 2008,

au început să scadă, astfel că, beneficiarul s-ar fi putut plânge de faptul că

prețul convenit în 2007 este prea mare, la nivelul anului 2008, când s-a dorit

totuși a fi încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare, astfel că, în

mod corect, cu aplicarea art. 1020 - 1021 C. civ., s-a reținut nesocotirea

convenției din partea apelantului pârât.

Art. 1066 C. civ., în

vigoare la data încheierii convenției, prevedea faptul că, clauza penală este

aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei

obligații, se leagă a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i. Nimic nu

împiedica la data încheierii promisiunii de vânzare ca părțile contractante să

convină asupra cuantumului despăgubirilor în cazul nerespectării clauzelor

contractante, iar conform art. 1066 - 1072 C. civ. putea fi stabilită

întinderea acestora prin acordul de voință al creditorului și debitorului,

intervenit înainte de producerea prejudiciului, astfel cum de altfel s-a

procedat în speță.

Clauza penală apare

ca fiind o convenție prin care părțile determină anticipat întinderea daunelor

interese pe care debitorul va fi obligat să le plătească în cazul neexecutării,

executării necorespunzătoare ori cu întârziere a prestațiilor la care s-a

îndatorat, sumă care nu poate fi modificată de instanța de judecată decât potrivit

art. 1070 C. civ., dacă obligația principală s-a executat parțial.

Din analiza

promisiunii de vânzare ce a fost încheiată între părțile în litigiu reiese

faptul că, practic, în sarcina promitentului vânzător au fost stabilite două

obligații - cea de a face demersurile necesare obținerii titlului de

proprietate și cea de notificare a promitentului cumpărător în termen de 15

zile în acest sens, or, apelantul și-a îndeplinit prima obligație asumată - de

a obține titlul de proprietate pentru imobilul în litigiu. Mai mult, la

notificarea inițială, de a se prezenta la sediul notarului din București -

C.M.P., pârâtul i-a comunicat că este de acord a se prezenta la un notar din

județul Satu Mare, însă, în prealabil să i se prezinte proiectul contractului

de vânzare-cumpărare, deci, nu a refuzat, practic, încheierea actului de

înstrăinare, ci doar a dorit a se prezenta la un notar din județul Satu Mare și

a cerut, întemeiat, a i se prezenta proiectul contractului de

vânzare-cumpărare, pentru a-l putea verifica anterior perfectării acestuia.

Ca atare s-a reținut

că, deși apelantul nu și-a onorat obligațiile asumate, decât parțial,

neputându-se vorbi de o încălcare în întregime a acestora, condiția impusă de

acesta, de a-i fi prezentat proiectul actului, nefiind una abuzivă ci una de

natură a proteja interesul lui.

Potrivit art. 1070 C.

civ., penalitatea poate fi împuținată de judecător, când obligația a fost

executată în parte, or, în speță, apelantul și-a îndeplinit una din obligațiile

asumate, astfel că aceste dispoziții sunt incidente în cauză, aspect pe care,

în mod greșit, prima instanță nu l-a avut în vedere.

Ca urmare, instanța

de apel a apreciat că, raportat la aceste motive, se impune reducerea

cuantumului despăgubirilor stabilite de la suma de 400.000 euro la suma de

150.000 de euro - din care 100.000 de euro reprezintă avansul acordat de

intimata reclamantă la data perfectării promisiunii de vânzare-cumpărare, sumă

care reprezintă o reparație echitabilă și de natură a acoperi prejudiciul

suferit urmare a nerespectării obligației asumate de apelant.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs pârâtul I.N.L., aducându-i următoarele critici:

Hotărârea instanței

de apel a fost dată cu greșita aplicare a dispozițiilor legale ce reglementează

încheierea și executarea convențiilor, recurentul-pârât susținând că nu a

încălcat condițiile promisiunii de vânzare cu opțiune de cumpărare.

Recurentul a susținut

că nu există nicio dovadă a faptului că reclamanta l-ar fi notificat la data de

8 iulie 2008, mai mult, aceasta prorogând termenul stipulat în contract.

Prin notificarea

transmisă prin intermediul BEJ D.G.R. la data de 6 august 2008, susține

recurentul, acesta a demonstrat faptul că a dorit executarea contractului.

S-a mai susținut de

către recurent, că în realitate, reclamanta-intimată a avut drept scop, încă de

la încheierea contractului, dobândirea frauduloasă a unui câștig substanțial

prin obligarea reclamantului la plata unei despăgubiri exagerate.

În acest sens,

recurentul a invocat faptul că reclamanta nu a dorit încheierea acestui

contract la un notar sau în prezența unui avocat, adică în prezența unei

persoane care are cunoștințe juridice, urmărind ca pârâtul recurent să nu

realizeze caracterul abuziv a unor clauze, reclamanta știind, încă de la

început, că era imposibilă obținerea titlului de proprietate în termen de 15

zile de la încheierea convenției.

Instanța de apel nu a

ținut seama de faptul că între părți s-a încheiat o convenție de promisiune de

vânzare-cumpărare, iar recurentul-pârât, în calitatea sa de promitent nu a

refuzat vânzarea și nu a vândut lucrul altei persoane, mai mult, acesta

insistând de nenumărate ori la încheierea actului autentic de

vânzare-cumpărare, introducând, în acest sens, și acțiune în justiție pentru

perfectarea contractului.

S-a relevat faptul că

în doctrină, ca și în practica juridică, s-a statuat faptul că doar în situația

în care promitentul nu-și respectă obligația și vinde lucrul unei alte

persoane, iar beneficiarul nu poate cere predarea lucrului, atunci acesta din

urmă poate cere daune interese.

Chiar și în prezent,

s-a arătat de către recurent, lucrul se găsește în patrimoniul său și nu există

impedimente legale ca părțile să încheie contractul, având în vedere principiul

executării în natură a obligațiilor asumate.

În ce privește clauza

penală la care s-a făcut referire atât de către instanța de apel cât și de

către prima instanță, s-a învederat faptul că aceasta se referă la situația în

care promitentul nu va executa obligația principală pe care și-a asumat-o, prin

urmare, ea are caracter accesoriu, iar dacă obligația principală poate fi

executată, clauza penală nu mai poate fi invocată.

Faptul că

recurentul-pârât a arătat că, în urma notificării primite de la reclamantă, a

comunicat acesteia că dorește să încheie actul autentic la un notar de pe

teritoriul județului Satu Mare, nu echivalează cu nerespectarea clauzei

contractuale, acest lucru fiind solicitat de către recurent datorită vârstei

sale înaintate și a faptului că imobilul era situat pe raza județului Satu Mare.

În ce privește

posibilitatea instanței de judecată de a interveni în clauzele contractuale

prin limitarea sau chiar înlăturarea acestora, cu referire în speța de față, la

clauza penală, s-a relevat faptul că, potrivit dispozițiilor art. 1070 C. civ.,

instanța poate reduce clauza penală înserată într-un contract, atunci când

obligația principală a fost executată în parte, însă, în speța de față,

recurentul a susținut că și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale, astfel

încât clauza penală nu se mai putea aplica.

În acest sens, a mai

susținut recurentul că această clauză penală fiind accesorie, dacă obligația

principală se poate executa, atunci clauza penală nu se mai aplică, recurenta

având doar dreptul la daune moratorii pentru întârziere la executarea, la timp,

a obligației.

S-a mai susținut de

către recurent că instanța de apel trebuia să aibă în vedere, că potrivit art.

5 C. civ., nicio prevedere contractuală nu poate deroga de la ordine publică și

de la bunele moravuri, contractul neputând fi transformat, prin clauze abuzive,

într-un instrument de îmbogățire fără just temei, a unei părți în dauna

celeilalte părți.

Analizând decizia

recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că

recursul este fondat, pentru următoarele considerente:

Hotărârea instanței

de apel a fost dată cu încălcarea dispozițiilor legale privind încheierea și

interpretarea convențiilor legal făcute, reglementate în Titlul III din vechiul

C. civ.

Este indubitabil

faptul că între părți a intervenit o convenție, la data de 25 mai 2007,

intitulată "promisiune de vânzare cu opțiune de cumpărare", în ce

privește imobilul situat în comuna Pomi, județul Satu Mare, înscris în CF nr.

xxx, compus din suprafața totală de 10,3178 ha, pe care se află un castel, o

seră, curtea castelului, un parc și un teren de sport.

Obligația principală

care îi revenea promitentului vânzător (recurentul din cauza de față) era aceea

de a vinde acest imobil promitentei cumpărătoare, la prețul de 400.000 euro,

din care 100.000 euro au fost plătiți chiar la data semnării convenției.

Promitentului

vânzător îi reveneau și alte obligații, care erau adiacente (accesorii)

obligației principale, precum aceea de a obține titlul de proprietate asupra

imobilului, până la data de 14 iunie 2007, de a notifica pe promitenta

vânzătoare, în 15 zile lucrătoare de la data obținerii titlului de proprietate,

de a se prezenta la biroul notarial ales de către promitenta vânzătoare, în

scopul încheierii actului în formă autentică.

Prin hotărârea

instanței de apel, s-a stabilit starea de fapt, anume aceea că promitentul

vânzător nu și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale, respectiv cele

privind obținerea titlului de proprietate până la termenul stabilit, și aceea

de a notifica pe promitenta vânzătoare, în termenul stabilit, după obținerea

titlului de proprietate.

În același timp, se

poate constata că nici promitenta cumpărătoare nu și-a respectat obligațiile

asumate prin contract, cât timp aceasta nu a răspuns solicitărilor

promitentului vânzător, materializate în cererea de chemare în judecată

formulată pentru a se constatata intervenită vânzarea-cumpărarea, în ce

privește imobilul în litigiu, mai ales că, anterior, în cursul anului 2008,

aceasta fusese notificată de către promitentul vânzător pentru a se prezenta la

notariat în vederea încheierii contractului în formă autentică (Sentința civilă

nr. 1996/D/2010 a Tribunalului Satu Mare).

Instanța de apel a

reținut faptul că promitentul vânzător a respectat doar în parte convenția

încheiată între părți și, ca atare, apreciind că este aplicabilă clauza penală,

prevăzută la pct. 4.1 din convenție, a făcut aplicarea art. 1070 C. civ., și a

redus cuantumul despăgubirilor stabilite la suma de 150.000 euro.

Această soluție este

greșită, din punct de vedere al fundamentării ei legale.

Așa după cum s-a

arătat mai sus, culpa pentru neîncheierea contractului în forma autentică, nu

aparține numai promitentului-vânzător ci și promitentei-cumpărătoare.

Într-adevăr,

promitentul vânzător nu a respectat unele obligații din promisiunea de vânzare,

însă nu obligația esențială a acestei convenții, acestea referindu-se la

termenul în care trebuia să obțină titlul asupra imobilului și la termenul în

care trebuia notificată promitenta cumpărătoare despre obținerea titlului, dar

nici promitenta cumpărătoare nu și-a manifestat opțiunea de cumpărare, după ce

a fost totuși notificată, în cursul anului 2008, de către promitentul vânzător,

și nici cu ocazia soluționării litigiului promovat de către promitentul

vânzător, tocmai în legătură cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare în

formă autentică.

Nerespectarea

obligației privind manifestarea opțiunii de cumpărare, poate fi apreciată chiar

din faptul introducerii cererii de chemare în judecată, în prezenta cauză.

Clauza esențială în raport

de care trebuie analizată conduita părților, este aceea prin care se stabilea

obligația de transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilului, din

partea promitentului vânzător, dar și obligația corelativă a promitentei

cumpărătoare, de a-și exprima opțiunea de cumpărare, în termen de 15 zile de la

notificarea efectuată de către promitentul vânzător.

Ca atare, se poate

constata că promitentul vânzător și-a îndeplinit această obligație esențială,

chiar dacă cu încălcarea celorlalte obligații, referitoare la termenele în care

trebuia să obțină titlul de proprietate și să notifice pe promitenta

vânzătoare, neînstrăinând bunul ce a făcut obiectul convenției către terțe

persoane, însă, promitenta cumpărătoare nu și-a mai respectat obligația de a răspunde

la notificarea, deși întârziată, a promitentului vânzător, și nici nu și-a

manifestat opțiunea de cumpărare, deși bunul se află, încă, în proprietatea

promitentului vânzător, preferând să formuleze o acțiune în despăgubiri,

întemeiată pe activarea clauzei penale din contract.

Prin urmare, problema

care se pune este aceea dacă, într-o atare situație, este posibilă activarea

clauzei penale, pentru neexecutarea culpabilă a contractului, chiar cu o

reducere a despăgubirilor, așa cum a stabilit instanța de apel, sau trebuie

constatat că, de fapt, obligația esențială a contractului a fost îndeplinită de

către promitentul vânzător, obiectul contractului fiind încă posibil de

executat, iar promitenta cumpărătoare nu are alegerea între a executa

convenția, în natură, așa cum s-a stabilit în contract sau a cere executarea

clauzei penale.

Concluzia instanței

de recurs este tocmai aceasta din urmă, deoarece, interpretarea clauzelor

oricăror convenții trebuie făcută astfel încât convenția respectivă să-și

producă efectele, conform scopului urmărit la încheierea contractului, or,

părțile au urmărit să vândă, respectiv să cumpere imobilul ce face obiectul

litigiului, acest lucru fiind încă posibil, nefiind admisibil ca, din moment ce

obligația principală a fost îndeplinită, scopul contractului fiind, încă,

posibil de îndeplinit chiar în acest moment, să se poată solicita despăgubiri

în baza unei alte clauze, fie ea și penală, care nu este de esența

contractului, scopul principal al contractului nefiind activarea clauzei penale,

ci transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv.

A decide altfel, ar

însemna ca, pe cale ocolită, să se permită o îmbogățire fără just temei, a

uneia dintre părți, în dauna celeilalte, pentru o așa zisă nerespectare a unor

obligații, care nu erau de esența contractului, cât timp obligația esențială a

contractului a fost îndeplinită, iar scopul contractului poate fi dus la

îndeplinire.

Ca atare, instanța

de recurs a reținut că, ambele părți nu și-au respectat, în totalitate, obligațiile

contractuale asumate, promitentul vânzător nu a obținut în termenul prevăzut

titlul de proprietate și nici nu a notificat pe promitenta cumpărătoare în

legătură cu obținerea titlului, în termenul contractual prevăzut, dar nici

promitenta cumpărătoare nu a răspuns, în termenul contractual, la notificarea,

deși întârziată, a promitentului vânzător, nemanifestându-și opțiunea de

cumpărare în termenul contractual, astfel încât rezoluțiunea contractului

trebuie dispusă din vina ambilor.

Prin urmare, clauza

penală prevăzută de art. 4.1 din convenție, nu poate să producă efecte, cererea

în despăgubiri, întemeiate, pe această clauză penală, urmând a fi respinsă.

Totuși, promitenta

cumpărătoare a achitat, în avans, o parte din prețul convenit, respectiv 100.000

euro, astfel încât se impune, ca efect al rezoluțiunii contractului,

restituirea acestei sume către reclamantă.

Deși reclamanta nu a

solicitat plata unor daune moratorii, dat fiind faptul că promitentul vânzător

a avut la dispoziție această sumă încă de la data de 25 mai 2007, această sumă

producând fructe civile, constând în dobânzi, recurentul-pârât fiind de acord

cu plata dobânzii legale, calculate la această sumă, în temeiul dispozițiilor

O.G. nr. 9/2000, pârâtul va fi obligat și la plata dobânzii legale calculată la

suma de 100.000 euro, începând cu data de 25 mai 2007 și până la plata

efectivă.

Având în vedere cele

de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) și (3), raportat la art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., la art. 969 și urm. C. civ., la art. 1020 - 1021 C. civ. și la

dispozițiile O.G. nr. 9/2000, Înalta Curte va admite recursul declarat

împotriva Deciziei nr. 35/A din 31 mai 2012 a Curții de Apel Oradea, secția I

civilă, va modifica decizia recurată, va admite apelul pârâtului declarat

împotriva Sentinței civile nr. 3515 din 28 octombrie 2011 a Tribunalului Satu

Mare, va admite, în parte, acțiunea formulată de reclamanta C.A., va dispune

rezoluțiunea convenției încheiată între părți, intitulată "promisiune de

vânzare cu opțiune de cumpărare" din data de 25 mai 2007 și, în

consecință, va obliga pe pârât la plata sumei de 100.000 euro, reprezentând

avans achitat, în echivalent RON la data plății, precum și la dobânda legală

aferentă acestei sume începând cu data de 25 mai 2007, până la plata efectivă

către reclamantă. De asemenea, va respinge capătul de cerere privind

despăgubirile.

În temeiul art. 276

C. proc. civ., urmează a se face compensarea integrală a cheltuielilor de

judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat

de pârâtul I.N.L. împotriva Deciziei civile nr. 35/A din 31 mai 2012,

pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția I civilă.

Modifică decizia

atacată în sensul că:

Admite apelul

pârâtului I.N.L. declarat împotriva Sentinței civile nr. 3515 din 28 octombrie

2011, pronunțată de Tribunalul Satu Mare și în consecință:

Schimbă în tot

sentința atacată și pe fond:

Admite în parte,

acțiunea formulată de reclamanta C.A.

Dispune rezoluțiunea

convenției dintre părți intitulată "Promisiune de vânzare cu opțiunea de

cumpărare" din data de 25 mai 2007 și, în consecință, obligă pârâtul la

plata sumei de 100.000 euro, reprezentând avans achitat, în echivalentul în RON

la data plății și la dobânda legală aferentă acestei sume începând cu 25 mai

2007 până la plata efectivă către reclamanta C.A.

Respinge capătul de

cerere privind despăgubirile.

Compensează

cheltuielile de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată, în

ședința publică, astăzi 18 aprilie 2013.

Procesat

de GGC - NN