ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1681/2013

Asupra recursului de față; Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Satu Mare, secția I civilă, sub nr. 3974/83/2010, reclamanta C.A. a chemat în judecată pe pârâtul I.N.L., solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța să se dispună rezoluțiunea convenției intitulată "promisiune de vânzare cu opțiune de cumpărare", încheiată la 25 mai 2007, din culpa pârâtului, precum și obligarea pârâtului la plata sumei de 400.000 euro, în echivalent RON, raportat la art. 4 pct. 1 din convenție, cu titlu de despăgubiri. Prin Sentința civilă nr. 3515/D din 28 octombrie 2011, Tribunalul Satu Mare a admis acțiunea reclamantei C.A., împotriva pârâtului I.N.L. A desființat convenția dintre părți, intitulată "Promisiune de vânzare cu opțiune de cumpărare" din data de 25 mai 2007, din culpa pârâtului.

A obligat pârâtul să achite reclamantei echivalentul în RON a 400.000 euro, la data plății, cu titlu de despăgubiri. A obligat pârâtul să achite reclamantei cheltuieli de judecată - 15.000 RON onorariu avocat. Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut următoarele: Părțile au încheiat la data de 25 mai 2007 o convenție intitulată "Promisiune de vânzare cu opțiune de cumpărare", care are, conform art. 969 C. civ., putere de lege între părțile contractante. Prin clauza inserată la pct. 2.1.1. promitentul vânzător-pârât are obligația de a efectua demersurile necesare în vederea obținerii titlului de proprietate asupra imobilului, cel târziu până la data de 14 iunie 2007. De asemenea, prin clauza 2.1.3.

promitentul-vânzător are obligația de a notifica beneficiarul promisiunii - reclamanta, în termen de 25 zile lucrătoare finalizarea formalităților de obținere a titlului de proprietate asupra imobilului. În baza clauzei 2.2.1. beneficiarul promisiunii are dreptul de a-și exercita opțiunea de cumpărare a imobilului în termen de 15 zile lucrătoare de la primirea notificării. Prima instanță a mai reținut că pârâtul nu a făcut dovada faptului pozitiv al notificării prev. la pct. 2.1.3. din convenție, ca act doveditor al finalizării demersurilor prev. la pct. 2.1.1. și ca moment care determină obligația cumpărătorului de a-și exprima opțiunea conform pct. 2.2.1., constatându-se, în consecință, că pârâtul promitent vânzător nu și-a îndeplinit obligația contractuală prev. la art. 2.1.3 din Convenție.

Potrivit clauzei de la pct. 1.4., contractul de vânzare-cumpărare se va autentifica de către notarul public ales și indicat de beneficiarul promisiunii. Potrivit clauzei de la pct. 1.5., beneficiarul promisiunii îl va înștiința pe vânzător să se prezinte la notarul public. Pct. 2.1.6 stabilește obligația promitentului vânzător de a se prezenta la notariatul ales conform art. 1.4. Mandatarul reclamantei a adresat pârâtului, prin executor judecătoresc, o notificare în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la data de 21 iulie 2008 la biroul notarului public C.M.P. din București. S-a reținut că prin răspunsul dat (cu confirmare de primire) vânzătorul a învederat, pe de o parte, că nu este în măsură să pună la dispoziția cumpărătoarei extras CF pentru autentificare, iar, pe de altă parte, că este de acord cu autentificarea contractului la data stabilită, însă la sediul oricărui birou notarial din raza județului Satu Mare.

Acest fapt este confirmat și prin răspunsul pârâtului la interogator. Înscrisul notarial prin care se consemnează prezența mandatarului reclamantei și lipsa pârâtului adeverește că doar reclamanta a respectat obligația sa prev.de pct. 2.2.2. din Convenție, de a se prezenta în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare. S-a mai reținut că, atât ordinul de plată în valută, cât și recunoașterea pârâtului la interogator, dovedesc achitarea de către reclamantă a sumei de 100.000 euro, parte din preț, la data încheierii convenției sub semnătură privată, respectiv îndeplinirea obligației prev. la pct. 3 lit. i) din convenție. Prima instanță a apreciat că, probele administrate relevă neîndeplinirea unilaterală, din partea promitentului vânzător, a obligației contractuale, ceea ce determină sancționarea sa, conform clauzei 4.1.

din convenție: "în cazul în care promitentul vânzător încalcă dispozițiile promisiunii de vânzare sau refuză să se prezinte, astfel cum este stabilit în prezenta promisiune de vânzare, la notariat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică sau dacă contractul de vânzare-cumpărare nu se încheie din orice alt motiv imputabil promitentului vânzător, acesta va plăti beneficiarului promisiunii o despăgubire egală cu prețul imobilului.", respectiv 400.000 euro (pct. 2.1.4.) Aceasta reprezintă o veritabilă clauză penală a convenției. S-a reținut de prima instanță că acțiunea reclamantei este întemeiată, din perspectiva disp. art. 1020 - 1021 C. civ. Condiția rezolutorie este subînțeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său.

Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea fie să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, fie să-i ceară desființarea, cu daune interese. Împotriva acestei sentințe, în termen legal, timbrat cu suma de 5378 RON și timbru judiciar în valoare de 6 RON, a declarat apel pârâtul I.N.L., solicitând admiterea acestuia, modificarea sentinței în sensul respingerii acțiunii. Prin motivele de apel s-a invocat că de la începutul redactării promisiunii de vânzare-cumpărare, prin introducerea clauzelor, intimata a avut ca scop dobândirea frauduloasă a unui câștig substanțial prin obligarea sa la despăgubiri exagerate, de 3 ori valoarea sumei avansate. S-a încheiat actul în lipsa unui avocat, a unui martor, intimata știind că un titlu de proprietate nu se obține în 15 zile.

Prin Decizia civilă nr. 35 din 31 mai 2012 a Curții de Apel Oradea, secția I civilă, a fost admis apelul declarat de pârât, a fost schimbată, în parte, sentința apelată, a fost redus cuantumul despăgubirilor stabilite în sarcina pârâtului de la 400.000 euro la 150.000 euro, fiind păstrate celelalte dispoziții ale sentinței apelate. Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut următoarele: Între părțile în litigiu, la data de 25 mai 2007 s-a încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare cu opțiune de cumpărare potrivit căreia, apelantul pârât intenționa să vândă, iar intimata reclamantă să își exercite opțiunea de a cumpăra terenul și clădirile aferente, situate în comuna Pomi, înscrise în CF nr. xxx, cu nr. top.

yyy în suprafață totală de 10,3178 ha, pentru un preț de 400.000 euro. S-a convenit la pct. 1.3 ca în cazul în care beneficiarul promisiunii își va exercita opțiunea de cumpărare, contractul autentic să se încheie în maxim 15 zile lucrătoare de la data încheierii promisiunii, după înștiințarea promitentului vânzător (pct. 1.5) de-a a se prezenta la sediul notarului public ales de acesta. S-a stabilit un termen de 14 iunie 2007, până la care promitentul vânzător să efectueze toate demersurile necesare obținerii titlului de proprietate, iar în 15 zile să notifice beneficiarul în acest sens. De asemenea, promitentul s-a obligat ca în momentul autentificării să nu existe datorii legate de imobil către organele fiscale sau alte persoane ori autorități.

La pct. 2.2.1, s-a convenit ca în 15 zile de la primirea acestei notificări, beneficiarul să își exercite opțiunea de a cumpăra, prin notificare, în care să fie arătat și notariatul ales pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare, prețul convenit fiind de 400.000 euro, din care s-a plătit, la data semnării promisiunii, suma de 100.000 de euro. Potrivit punctului 4.1 din această convenție, s-a prevăzut ca în cazul în care promitentul vânzător va încălca prevederile convenite sau refuză a se prezenta la notariat, ori dacă contractul nu se încheie din orice alte motive imputabile acestuia, acesta să plătească beneficiarului promisiunii o despăgubire egală cu prețul imobilului - deci de 400.000 de euro.

Din înscrisul aflat în copie la dosar de fond, - numită - notificare, rezultă că intimata reclamantă i-a pus în vedere apelantului ca în data de 20 august 2007, orele 9 00 , să se prezinte la Biroul Notarilor Publici C.C.R. - V.C.M. - R.F.R. din Baia Mare, în vederea încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare, conform promisiunii încheiate. Anterior, pentru data de 21 iulie 2008 orele 11 00 , s-a emis o notificare, prin care i s-a pus în vedere apelantului să se prezinte în același scop la notar public C.M.P. din București - dosar de fond, iar potrivit încheierii de autentificare din 21 iulie 2008, încheiată de acest notar, - dosar de fond, nu s-a prezentat decât intimata reclamantă, cu un extras CF pentru autentificare.

Potrivit copiei extrasului de carte funciară din 21 mai 2010, dosar de fond, imobilele în litigiu, ce-au făcut obiectul convenției încheiate între părți, s-au transcris în CF nr. qqq Pomi, iar din anul 2007, cu încheierea de întabulare nr. aaa, s-a intabulat asupra acestora dreptul de proprietate în favoarea promitentului vânzător, apelantul pârât în cauză. Ca răspuns la notificarea prin care intimata reclamantă i-a solicitat apelantului de a se prezenta la 21 iulie 2008 orele 11 00 , la sediul notarului C.M.P. din București, acesta, potrivit înscrisului aflat la dosar de fond, i-a comunicat că nu este în măsură a-i pune la dispoziție extrasul de carte funciară pentru autentificare, astfel cum s-a solicitat prin notificare, dar este de acord să se prezinte la orice notar din județul Satu Mare, condiționat ca în prealabil să i se prezinte proiectul contractului de vânzare-cumpărare.

Promitentul vânzător s-a obligat ca, cel târziu până la data de 14 iunie 2007, să obțină titlul de proprietate, după care, în termen de 15 zile, să-l notifice pe beneficiarul promisiunii despre acest aspect, or, deși s-a obținut titlul de proprietate, s-a întabulat în cartea funciară, în anul 2007, apelantul - promitent vânzător - nu și-a îndeplinit obligația asumată, de a notifica, în 15 zile, beneficiarul.

S-a stabilit că beneficiarul alege notarul public la care părțile contractante să se prezinte pentru autentificarea contractului, fără a se indica un județ sau orele, or, prin răspunsul la notificarea beneficiarului, promitentul vânzător a încercat a modifica clauza contractuală precizând că va merge la orice notar din raza județului Satu Mare, existând, prin urmare, o culpă, o nerespectare a obligațiilor acestuia, iar faptul că i s-au comunicat notificările reiese, implicit, din răspunsul acestuia - dosar de fond, apărările în sensul lipsei comunicării fiind nefondate. Chiar dacă promitentul vânzător nu și-a onorat obligația asumată, de a notifica, în 15 zile de la finalizarea formalităților, beneficiarul, acesta și-a manifestat dorința de a finaliza ceea ce s-a convenit, notificând-o în acest sens pe beneficiară, însă, fără ca la termenul și la notarul indicat acesta să se prezinte pentru autentificare, fiind încălcate și punctele 2.1.3, 2.1.1, 2.2.1, 2.1.6.

din Convenție. Părțile au convenit la încheierea Convenției - punctul 4.1, ca în cazul în care promitentul vânzător va încălca prevederile convenite, să plătească beneficiarului promisiunii o despăgubire egală cu prețul imobilului, care s-a stabilit a fi de 400.000 euro, or, din probele administrate nu reiese că această clauză ar fi una abuzivă, neexistând motive de nulitate a acesteia în sensul art. 948 C. civ. Mai mult, la data încheierii convenției - anul 2007, piața imobiliară era în ascensiune, prețurile fiind ridicate, iar începând cu finalul anului 2008, au început să scadă, astfel că, beneficiarul s-ar fi putut plânge de faptul că prețul convenit în 2007 este prea mare, la nivelul anului 2008, când s-a dorit totuși a fi încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare, astfel că, în mod corect, cu aplicarea art. 1020 - 1021 C. civ., s-a reținut nesocotirea convenției din partea apelantului pârât.

Art. 1066 C. civ., în vigoare la data încheierii convenției, prevedea faptul că, clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i. Nimic nu împiedica la data încheierii promisiunii de vânzare ca părțile contractante să convină asupra cuantumului despăgubirilor în cazul nerespectării clauzelor contractante, iar conform art. 1066 - 1072 C. civ. putea fi stabilită întinderea acestora prin acordul de voință al creditorului și debitorului, intervenit înainte de producerea prejudiciului, astfel cum de altfel s-a procedat în speță.

Clauza penală apare ca fiind o convenție prin care părțile determină anticipat întinderea daunelor interese pe care debitorul va fi obligat să le plătească în cazul neexecutării, executării necorespunzătoare ori cu întârziere a prestațiilor la care s-a îndatorat, sumă care nu poate fi modificată de instanța de judecată decât potrivit art. 1070 C. civ., dacă obligația principală s-a executat parțial. Din analiza promisiunii de vânzare ce a fost încheiată între părțile în litigiu reiese faptul că, practic, în sarcina promitentului vânzător au fost stabilite două obligații - cea de a face demersurile necesare obținerii titlului de proprietate și cea de notificare a promitentului cumpărător în termen de 15 zile în acest sens, or, apelantul și-a îndeplinit prima obligație asumată - de a obține titlul de proprietate pentru imobilul în litigiu.

Mai mult, la notificarea inițială, de a se prezenta la sediul notarului din București - C.M.P., pârâtul i-a comunicat că este de acord a se prezenta la un notar din județul Satu Mare, însă, în prealabil să i se prezinte proiectul contractului de vânzare-cumpărare, deci, nu a refuzat, practic, încheierea actului de înstrăinare, ci doar a dorit a se prezenta la un notar din județul Satu Mare și a cerut, întemeiat, a i se prezenta proiectul contractului de vânzare-cumpărare, pentru a-l putea verifica anterior perfectării acestuia. Ca atare s-a reținut că, deși apelantul nu și-a onorat obligațiile asumate, decât parțial, neputându-se vorbi de o încălcare în întregime a acestora, condiția impusă de acesta, de a-i fi prezentat proiectul actului, nefiind una abuzivă ci una de natură a proteja interesul lui.

Potrivit art. 1070 C. civ., penalitatea poate fi împuținată de judecător, când obligația a fost executată în parte, or, în speță, apelantul și-a îndeplinit una din obligațiile asumate, astfel că aceste dispoziții sunt incidente în cauză, aspect pe care, în mod greșit, prima instanță nu l-a avut în vedere. Ca urmare, instanța de apel a apreciat că, raportat la aceste motive, se impune reducerea cuantumului despăgubirilor stabilite de la suma de 400.000 euro la suma de 150.000 de euro - din care 100.000 de euro reprezintă avansul acordat de intimata reclamantă la data perfectării promisiunii de vânzare-cumpărare, sumă care reprezintă o reparație echitabilă și de natură a acoperi prejudiciul suferit urmare a nerespectării obligației asumate de apelant.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul I.N.L., aducându-i următoarele critici: Hotărârea instanței de apel a fost dată cu greșita aplicare a dispozițiilor legale ce reglementează încheierea și executarea convențiilor, recurentul-pârât susținând că nu a încălcat condițiile promisiunii de vânzare cu opțiune de cumpărare. Recurentul a susținut că nu există nicio dovadă a faptului că reclamanta l-ar fi notificat la data de 8 iulie 2008, mai mult, aceasta prorogând termenul stipulat în contract. Prin notificarea transmisă prin intermediul BEJ D.G.R. la data de 6 august 2008, susține recurentul, acesta a demonstrat faptul că a dorit executarea contractului. S-a mai susținut de către recurent, că în realitate, reclamanta-intimată a avut drept scop, încă de la încheierea contractului, dobândirea frauduloasă a unui câștig substanțial prin obligarea reclamantului la plata unei despăgubiri exagerate.

În acest sens, recurentul a invocat faptul că reclamanta nu a dorit încheierea acestui contract la un notar sau în prezența unui avocat, adică în prezența unei persoane care are cunoștințe juridice, urmărind ca pârâtul recurent să nu realizeze caracterul abuziv a unor clauze, reclamanta știind, încă de la început, că era imposibilă obținerea titlului de proprietate în termen de 15 zile de la încheierea convenției. Instanța de apel nu a ținut seama de faptul că între părți s-a încheiat o convenție de promisiune de vânzare-cumpărare, iar recurentul-pârât, în calitatea sa de promitent nu a refuzat vânzarea și nu a vândut lucrul altei persoane, mai mult, acesta insistând de nenumărate ori la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, introducând, în acest sens, și acțiune în justiție pentru perfectarea contractului.

S-a relevat faptul că în doctrină, ca și în practica juridică, s-a statuat faptul că doar în situația în care promitentul nu-și respectă obligația și vinde lucrul unei alte persoane, iar beneficiarul nu poate cere predarea lucrului, atunci acesta din urmă poate cere daune interese. Chiar și în prezent, s-a arătat de către recurent, lucrul se găsește în patrimoniul său și nu există impedimente legale ca părțile să încheie contractul, având în vedere principiul executării în natură a obligațiilor asumate. În ce privește clauza penală la care s-a făcut referire atât de către instanța de apel cât și de către prima instanță, s-a învederat faptul că aceasta se referă la situația în care promitentul nu va executa obligația principală pe care și-a asumat-o, prin urmare, ea are caracter accesoriu, iar dacă obligația principală poate fi executată, clauza penală nu mai poate fi invocată.

Faptul că recurentul-pârât a arătat că, în urma notificării primite de la reclamantă, a comunicat acesteia că dorește să încheie actul autentic la un notar de pe teritoriul județului Satu Mare, nu echivalează cu nerespectarea clauzei contractuale, acest lucru fiind solicitat de către recurent datorită vârstei sale înaintate și a faptului că imobilul era situat pe raza județului Satu Mare. În ce privește posibilitatea instanței de judecată de a interveni în clauzele contractuale prin limitarea sau chiar înlăturarea acestora, cu referire în speța de față, la clauza penală, s-a relevat faptul că, potrivit dispozițiilor art. 1070 C. civ., instanța poate reduce clauza penală înserată într-un contract, atunci când obligația principală a fost executată în parte, însă, în speța de față, recurentul a susținut că și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale, astfel încât clauza penală nu se mai putea aplica.

În acest sens, a mai susținut recurentul că această clauză penală fiind accesorie, dacă obligația principală se poate executa, atunci clauza penală nu se mai aplică, recurenta având doar dreptul la daune moratorii pentru întârziere la executarea, la timp, a obligației. S-a mai susținut de către recurent că instanța de apel trebuia să aibă în vedere, că potrivit art. 5 C. civ., nicio prevedere contractuală nu poate deroga de la ordine publică și de la bunele moravuri, contractul neputând fi transformat, prin clauze abuzive, într-un instrument de îmbogățire fără just temei, a unei părți în dauna celeilalte părți. Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că recursul este fondat, pentru următoarele considerente: Hotărârea instanței de apel a fost dată cu încălcarea dispozițiilor legale privind încheierea și interpretarea convențiilor legal făcute, reglementate în Titlul III din vechiul C. civ.

Este indubitabil faptul că între părți a intervenit o convenție, la data de 25 mai 2007, intitulată "promisiune de vânzare cu opțiune de cumpărare", în ce privește imobilul situat în comuna Pomi, județul Satu Mare, înscris în CF nr. xxx, compus din suprafața totală de 10,3178 ha, pe care se află un castel, o seră, curtea castelului, un parc și un teren de sport. Obligația principală care îi revenea promitentului vânzător (recurentul din cauza de față) era aceea de a vinde acest imobil promitentei cumpărătoare, la prețul de 400.000 euro, din care 100.000 euro au fost plătiți chiar la data semnării convenției.

Promitentului vânzător îi reveneau și alte obligații, care erau adiacente (accesorii) obligației principale, precum aceea de a obține titlul de proprietate asupra imobilului, până la data de 14 iunie 2007, de a notifica pe promitenta vânzătoare, în 15 zile lucrătoare de la data obținerii titlului de proprietate, de a se prezenta la biroul notarial ales de către promitenta vânzătoare, în scopul încheierii actului în formă autentică. Prin hotărârea instanței de apel, s-a stabilit starea de fapt, anume aceea că promitentul vânzător nu și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale, respectiv cele privind obținerea titlului de proprietate până la termenul stabilit, și aceea de a notifica pe promitenta vânzătoare, în termenul stabilit, după obținerea titlului de proprietate.

În același timp, se poate constata că nici promitenta cumpărătoare nu și-a respectat obligațiile asumate prin contract, cât timp aceasta nu a răspuns solicitărilor promitentului vânzător, materializate în cererea de chemare în judecată formulată pentru a se constatata intervenită vânzarea-cumpărarea, în ce privește imobilul în litigiu, mai ales că, anterior, în cursul anului 2008, aceasta fusese notificată de către promitentul vânzător pentru a se prezenta la notariat în vederea încheierii contractului în formă autentică (Sentința civilă nr. 1996/D/2010 a Tribunalului Satu Mare). Instanța de apel a reținut faptul că promitentul vânzător a respectat doar în parte convenția încheiată între părți și, ca atare, apreciind că este aplicabilă clauza penală, prevăzută la pct. 4.1 din convenție, a făcut aplicarea art. 1070 C. civ., și a redus cuantumul despăgubirilor stabilite la suma de 150.000 euro.

Această soluție este greșită, din punct de vedere al fundamentării ei legale. Așa după cum s-a arătat mai sus, culpa pentru neîncheierea contractului în forma autentică, nu aparține numai promitentului-vânzător ci și promitentei-cumpărătoare. Într-adevăr, promitentul vânzător nu a respectat unele obligații din promisiunea de vânzare, însă nu obligația esențială a acestei convenții, acestea referindu-se la termenul în care trebuia să obțină titlul asupra imobilului și la termenul în care trebuia notificată promitenta cumpărătoare despre obținerea titlului, dar nici promitenta cumpărătoare nu și-a manifestat opțiunea de cumpărare, după ce a fost totuși notificată, în cursul anului 2008, de către promitentul vânzător, și nici cu ocazia soluționării litigiului promovat de către promitentul vânzător, tocmai în legătură cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Nerespectarea obligației privind manifestarea opțiunii de cumpărare, poate fi apreciată chiar din faptul introducerii cererii de chemare în judecată, în prezenta cauză. Clauza esențială în raport de care trebuie analizată conduita părților, este aceea prin care se stabilea obligația de transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilului, din partea promitentului vânzător, dar și obligația corelativă a promitentei cumpărătoare, de a-și exprima opțiunea de cumpărare, în termen de 15 zile de la notificarea efectuată de către promitentul vânzător.

Ca atare, se poate constata că promitentul vânzător și-a îndeplinit această obligație esențială, chiar dacă cu încălcarea celorlalte obligații, referitoare la termenele în care trebuia să obțină titlul de proprietate și să notifice pe promitenta vânzătoare, neînstrăinând bunul ce a făcut obiectul convenției către terțe persoane, însă, promitenta cumpărătoare nu și-a mai respectat obligația de a răspunde la notificarea, deși întârziată, a promitentului vânzător, și nici nu și-a manifestat opțiunea de cumpărare, deși bunul se află, încă, în proprietatea promitentului vânzător, preferând să formuleze o acțiune în despăgubiri, întemeiată pe activarea clauzei penale din contract.

Prin urmare, problema care se pune este aceea dacă, într-o atare situație, este posibilă activarea clauzei penale, pentru neexecutarea culpabilă a contractului, chiar cu o reducere a despăgubirilor, așa cum a stabilit instanța de apel, sau trebuie constatat că, de fapt, obligația esențială a contractului a fost îndeplinită de către promitentul vânzător, obiectul contractului fiind încă posibil de executat, iar promitenta cumpărătoare nu are alegerea între a executa convenția, în natură, așa cum s-a stabilit în contract sau a cere executarea clauzei penale.

Concluzia instanței de recurs este tocmai aceasta din urmă, deoarece, interpretarea clauzelor oricăror convenții trebuie făcută astfel încât convenția respectivă să-și producă efectele, conform scopului urmărit la încheierea contractului, or, părțile au urmărit să vândă, respectiv să cumpere imobilul ce face obiectul litigiului, acest lucru fiind încă posibil, nefiind admisibil ca, din moment ce obligația principală a fost îndeplinită, scopul contractului fiind, încă, posibil de îndeplinit chiar în acest moment, să se poată solicita despăgubiri în baza unei alte clauze, fie ea și penală, care nu este de esența contractului, scopul principal al contractului nefiind activarea clauzei penale, ci transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv.

A decide altfel, ar însemna ca, pe cale ocolită, să se permită o îmbogățire fără just temei, a uneia dintre părți, în dauna celeilalte, pentru o așa zisă nerespectare a unor obligații, care nu erau de esența contractului, cât timp obligația esențială a contractului a fost îndeplinită, iar scopul contractului poate fi dus la îndeplinire. Ca atare, instanța de recurs a reținut că, ambele părți nu și-au respectat, în totalitate, obligațiile contractuale asumate, promitentul vânzător nu a obținut în termenul prevăzut titlul de proprietate și nici nu a notificat pe promitenta cumpărătoare în legătură cu obținerea titlului, în termenul contractual prevăzut, dar nici promitenta cumpărătoare nu a răspuns, în termenul contractual, la notificarea, deși întârziată, a promitentului vânzător, nemanifestându-și opțiunea de cumpărare în termenul contractual, astfel încât rezoluțiunea contractului trebuie dispusă din vina ambilor.

Prin urmare, clauza penală prevăzută de art. 4.1 din convenție, nu poate să producă efecte, cererea în despăgubiri, întemeiate, pe această clauză penală, urmând a fi respinsă. Totuși, promitenta cumpărătoare a achitat, în avans, o parte din prețul convenit, respectiv 100.000 euro, astfel încât se impune, ca efect al rezoluțiunii contractului, restituirea acestei sume către reclamantă. Deși reclamanta nu a solicitat plata unor daune moratorii, dat fiind faptul că promitentul vânzător a avut la dispoziție această sumă încă de la data de 25 mai 2007, această sumă producând fructe civile, constând în dobânzi, recurentul-pârât fiind de acord cu plata dobânzii legale, calculate la această sumă, în temeiul dispozițiilor O.G.

nr. 9/2000, pârâtul va fi obligat și la plata dobânzii legale calculată la suma de 100.000 euro, începând cu data de 25 mai 2007 și până la plata efectivă. Având în vedere cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) și (3), raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., la art. 969 și urm. C. civ., la art. 1020 - 1021 C. civ. și la dispozițiile O.G.

nr. 9/2000, Înalta Curte va admite recursul declarat împotriva Deciziei nr. 35/A din 31 mai 2012 a Curții de Apel Oradea, secția I civilă, va modifica decizia recurată, va admite apelul pârâtului declarat împotriva Sentinței civile nr. 3515 din 28 octombrie 2011 a Tribunalului Satu Mare, va admite, în parte, acțiunea formulată de reclamanta C.A., va dispune rezoluțiunea convenției încheiată între părți, intitulată "promisiune de vânzare cu opțiune de cumpărare" din data de 25 mai 2007 și, în consecință, va obliga pe pârât la plata sumei de 100.000 euro, reprezentând avans achitat, în echivalent RON la data plății, precum și la dobânda legală aferentă acestei sume începând cu data de 25 mai 2007, până la plata efectivă către reclamantă.

De asemenea, va respinge capătul de cerere privind despăgubirile. În temeiul art. 276 C. proc. civ., urmează a se face compensarea integrală a cheltuielilor de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul I.N.L. împotriva Deciziei civile nr. 35/A din 31 mai 2012, pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția I civilă. Modifică decizia atacată în sensul că: Admite apelul pârâtului I.N.L. declarat împotriva Sentinței civile nr. 3515 din 28 octombrie 2011, pronunțată de Tribunalul Satu Mare și în consecință: Schimbă în tot sentința atacată și pe fond: Admite în parte, acțiunea formulată de reclamanta C.A. Dispune rezoluțiunea convenției dintre părți intitulată "Promisiune de vânzare cu opțiunea de cumpărare" din data de 25 mai 2007 și, în consecință, obligă pârâtul la plata sumei de 100.000 euro, reprezentând avans achitat, în echivalentul în RON la data plății și la dobânda legală aferentă acestei sume începând cu 25 mai 2007 până la plata efectivă către reclamanta C.A.

Respinge capătul de cerere privind despăgubirile. Compensează cheltuielile de judecată. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 18 aprilie 2013. Procesat de GGC - NN