ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1771/2013

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin Sentința civilă nr. 19932 din 28 octombrie 2011, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în Dosarul nr. 15442/3/2011 a fost admisă cererea formulată de reclamanta SC R.P.D. SRL în contradictoriu cu pârâta SC I.M.R.E. SRL, dispunându-se rezoluțiunea Antecontractului de vânzare-cumpărare din 4 aprilie 2008. Pârâta a fost obligată să restituie reclamantei suma de 91.800 euro, în echivalent lei la data plății, plus TVA (19%), să plătească dobânda legală aferentă începând cu data de 4 aprilie 2008 și până la achitarea efectivă a sumei datorate, precum și la plata sumei de 18.616,58 RON cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut, în esență, că înainte de finalizarea imobilului, conform art. 4.5 din antecontract, pârâta avea obligația să notifice data și ora predării, or, pârâta nu și-a îndeplinit această obligație și nici pe aceea de a efectua predarea, că nici cele anterioare, referitoare la inspecția preliminară și întocmirea procesului-verbal de recepție preliminară, termenul de finalizare a apartamentului nefiind respectat de pârâtă, că în cauză nu a avut loc predarea imobilului din culpa pârâtei, reclamanta nu a fost notificată cu privire la aceasta, nu a fost invitată nici măcar la inspecția imobilului în condițiile și termenii conveniți, aceasta fiind îndreptățită la rezoluțiunea convenției, restituirea avansului plătit și dobânda legală în condițiile dreptului comun.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel în termenul legal, motivat, apelanta pârâtă SC I.M.R.E. SRL, care a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie, invocând în motivele de apel, în esență, că instanța a soluționat procesul fără a intra în cercetarea fondului, reținând situația de fapt într-un mod sumar și eronat. Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, prin Decizia nr. 309 din 21 iunie 2012, a respins ca nefondat apelul pârâtei și a obligat-o la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 3.000 RON, instanța de control judiciar reținând, în esență, legalitatea și temeinicia sentinței apelate din perspectiva criticilor formulate și îndeplinirea cerințelor art. 274 C. proc. civ.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC I.M.R.E. SRL București, solicitând admiterea recursului și, în temeiul art. 312 alin. (3) teza I C. proc. civ., modificarea în tot a Deciziei civile nr. 309 din 21 iunie 2012, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, în Dosarul nr. 15442/3/2011, în sensul respingerii cererii de rezoluțiune a Antecontractului de vânzare-cumpărare din 4 aprilie 2008 și obligării intimatei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul recurs. Recurenta-pârâtă își subsumează criticile motivelor de recurs reglementate de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

astfel, arătând că instanța de control a interpretat greșit actul juridic dedus judecății și a schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, apreciind în mod eronat prin decizia recurată faptul că societatea recurentă nu și-ar fi respectat obligațiile contractuale asumate prin semnarea Antecontractului de vânzare-cumpărare din 4 aprilie 2008. În susținere recurenta aduce următoarele argumente: 1. Potrivit Antecontractului din 4 aprilie 2008, recurenta și-a asumat obligația de a executa și preda un imobil către intimată, deci de a vinde un bun viitor, ce urma a fi construit; 2. În mod corelativ intimata și-a asumat în mod ferm și irevocabil obligația de a achita prețul aferent imobilului contractat până cel mai târziu la data de 20 decembrie 2008; 3. Edificarea imobilului avea să se realizeze pe durata contractuală, din fonduri pe care intimata s-a obligat să le achite către societatea recurentă, în acest scop.

Recurenta s-a obligat, în calitate de comerciant, doar la edificarea și predarea imobilului, nu și la procurarea fondurilor necesare realizării construcției, această obligație fiind în sarcina intimatei. În considerarea acestui motiv, părțile au stabilit contractual o modalitate de eșalonare a plății, în care s-a prevăzut ca termen ultim de achitare data de 20 decembrie 2008, termenul fiind însă respectat de către intimată astfel cum s-a obligat, împrejurare în care a fost activată clauza prevăzută în art. 4.1.

din Antecontract conform căreia "Termenul de finalizare (și pe cale de consecință Data Predării) va fi prelungit automat cu numărul de zile în care Cumpărătorul întârzie plățile". Consideră recurenta că reținerile instanței conform cărora societatea recurentă ar fi de fapt în culpă pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale nu își are suport contractual, obligațiile sale fiind în realitate suspendate ca urmare a neachitării de către intimată a restului de preț, că aprecierea instanței în sensul că recurenta avea obligația de a finaliza imobilul și de a-i preda către intimată cu 30 de zile înainte de termenul de finalizare este eronată, instanța făcând aplicarea unui singur articol din antecontract, art. 4.5., care conține o eroare de redactare, eroare care însă este corectată prin modul de edictare al clauzelor subsecvente.

Arată recurenta-pârâtă că în realitate, data de predare nu poate fi stabilită înainte de termenul de predare, ci invers, din moment ce potrivit acestui articol invocat de către instanță, cu 5 zile înainte de expirarea termenului de predare, deci cu 5 zile înainte de 20 decembrie 2008, se notifică data efectuării inspecției imobilului pentru detectarea unor eventuale deficiențe de execuție, deficiențe ce urmează să fie remediate în termen de 15 zile, acest fapt fiind dovedit de modul în care au fost redactate clauzele ulterioare, dispozițiile art. 4.6, și art. 4.2 din antecontract.

Consideră recurenta-pârâtă că instanța înțelege să facă o analiză lapidară a clauzelor contractuale, fără a corela toate clauzele contractuale asumate de către părți prin menționatul antecontract și fără să stabilească în concret adevărata intenție a părților semnatare, dincolo de existența unor erori de redactare contractuală, context în care arată faptul că dispozițiile art. 989 C. civ., în vigoare la data perfectării acordului de voință al părților au forță de lege atât între părțile contractante, dar și față de instanța de judecată, aceasta fiind obligată să respecte voința părților, clar exprimată contractual, iar nu să facă o interpretare proprie, subiectivă și scoasă din context a voinței ce a stat la baza încheierii antecontractului, fapt ce rezultă din dispozițiile art. 4.1 din contract.

Pe cale de consecință, se arată, atâta vreme cât intimata nu a înțeles să achite restul de preț până la data de 20 decembrie 2008, obligația recurentei nu putea fi considerată ca fiind exigibilă. Consideră recurenta-pârâtă că, în lipsa dovezilor de achitare a prețului nu există niciun temei legal care să oblige la stabilirea datei de predare și implicit a datei finale, aceasta din moment ce art. 4.11 teza ultimă consemnează în mod expres dreptul vânzătorului SC I.M.R.E. SRL de a refuza transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului. În următoarea critică recurenta-pârâtă arată că, în ceea ca privește motivarea instanței în sensul că recurenta nu și-a îndeplinit obligația de predare a apartamentului, aceste rețineri sunt fundamental greșite.

Argumentându-și critica recurenta-pârâtă arată că, astfel cum reiese din interpretarea sistematică a clauzelor contractuale, părțile au avut în vedere următorul mecanism de îndeplinire al obligațiilor contractuale: intimata cumpărătoare plătește avansul, la data încheierii antecontractului, urmând ca restul de preț să fie achitat până la data de 20 decembrie 2008, dată considerată de părți ca și termen de finalizare, urmând ca predarea să intervină ulterior, respectiv la data predării, astfel cum este definită ea prin antecontract, după remedierea eventualelor deficiențe constatate cu ocazia inspectării imobilului, că, în mod evident instanța este într-o vădită eroare în ceea ce privește cronologia executării obligațiilor contractuale, întrucât fără să facă o analiză în ansamblu a dispozițiilor contractuale, apreciază în mod eronat faptul că ordinea executării obligațiilor ar fi plată avans, predare/finalizare și plată rest de preț, din reținerile instanței, rezultând în mod cert faptul că aceasta, în mod nejustificat, înțelege să pună semnul egalității între data finalizării și data predării, acest fapt nefiind corect, cele două date având semnificație distinctă și implicit produc efecte diferite.

Se mai arată că în cazul în care, prin absurd, s-a considerat că părțile au avut intenția să pună semnul egalității între data finalizării și cea a predării, nu își mai găsește rațiune distincția pe care acestea în mod evident au urmărit să o facă între două momente distincte, care se situează diferit sub aspect temporar. Analizând clauza 3.1. din Antecontract, recurenta precizează faptul că aceasta face trimitere la termenul de finalizare și la date de predare și că potrivit clauzei 4.5 și 4.8, "Cu 5 zile înainte de expirarea termenului de predare, vânzătorul va transmite cumpărătorului o notificare în care se vor preciza data și ora (data predării) (...) la care părțile se vor prezenta la imobil în vederea efectuării recepției și a procesului-verbal de predare primire" și "Cu 15 zile înainte de data predării se va efectua o inspecție preliminară a imobilului.

(...) Cu această ocazie se va redacta un proces-verbal preliminar de recepție, în care cumpărătorul va enumera toate lucrările care nu au fost efectuate corespunzător sau nu au fost efectuate și urmează să fie efectuate până la data predării. Recurenta-pârâtă redă conținutul clauzelor cuprinse la art. 2.2, 3.1, 4.5 și 4.1 și concluzionează în sensul că din interpretarea sistematică a clauzelor contractuale inserate în cuprinsul antecontractului în speță, este evident faptul că nu se poate confunda termenul de predare cu data de predare și data finală, iar termenul de predare se determină în cazul de față făcând aplicarea dispozițiilor art. 4.1. din Antecontract.

Consideră recurenta-pârâtă că ceea ce ar fi trebuit să rețină instanța de fond este faptul că, deși contractual intimata s-a obligat să achite prețul apartamentului până la data de 20 decembrie 2008, astfel încât sumele achitate în temeiul Antecontractului din 4 aprilie 2008 să poată fi utilizate pentru finalizarea și predarea apartamentului contractat, intimata nu și-a respectat această obligație esențială pentru buna derulare a raporturilor contractuale.

Într-o a treia critică recurenta-pârâtă arată că reținerea instanței de apel potrivit căreia intimata și-ar fi îndeplinit obligațiile contractuale asumate față de societatea recurentă prin semnarea Antecontractului din 4 aprilie 2008 este în contradicție cu realitatea contractuală, învederată de altfel, în mod explicit, acesteia, față de faptul că, în raport de art. 3.2 și art. 2.2 din contract, intimata nu a plătit restul de preț, respectiv suma de 275.398 euro, acest fapt al neachitării restului de preț a fost recunoscut în mod neechivoc de către intimată și consemnat de către instanța de fond, prin Încheierea de ședință din 30 septembrie 2011. Consideră recurenta-pârâtă că instanța de control, ignorând realitatea, a apreciat că intimata și-a respectat întocmai obligațiile contractuale, ceea ce o îndreptățește la rezoluțiunea antecontractului că în condițiile în care instanța mai reține faptul că intimata a făcut dovada că avea sumele de bani necesare achitării prețului, cu atât mai mult se dovedește reaua-credință a intimatei, intenția sa de încetare intempestivă a antecontractului, iar nu de plată a restului de preț, deși avea posibilitatea să o facă, în condițiile în care societatea recurentă și-a exprimat în mod constant intenția de a preda imobilul către aceasta.

Într-o a patra critică recurenta-pârâtă precizează că este criticabilă și reținerea instanței în sensul că societatea recurentă nu și-a dovedit buna-credință în îndeplinirea obligațiilor contractuale, pe motivul că nu s-a prezentat la conciliere și nu a convocat intimata la recepția imobilului.

Arată recurenta-pârâtă că în sprijinul afirmațiilor sale a înțeles să depună ca și mijloace de probă, înscrisuri din care să reiasă faptul că imobilul era finalizat la data soluționării cererii de chemare în judecată, respectiv procesul-verbal de recepție din 20 aprilie 2011, semnat cu Antreprenorul întregului Complex S.M., din care reiese foarte clar faptul că imobilul era complet finalizat, a depus planșe foto din care rezultă, fără drept de tăgadă, că apartamentul era finisat și corespundea întru totul nevoilor locative ale intimatei și conchide în sensul că buna sa credință este probată tocmai prin faptul convocării intimatei la pre-recepția apartamentului, invitație la conciliere care a rămas însă fără răspuns intimata înțelegând să solicite rezoluțiunea Antecontractului, iar nu preluarea imobilului contractat, astfel cum ar fi fost normal, astfel că în mod greșit instanța a înțeles să considere că în speța dedusă judecații poate interveni rezoluțiunea judiciară a Antecontractului, din culpa recurentei.

Înalta Curte, examinând cererea de recurs din perspectiva criticilor invocate, reține nemotivarea în drept a acesteia în raport de reglementarea cuprinsă în art. 302 lit. c) C. proc. civ., pentru următoarele considerente. Recursul, cale extraordinară de atac, poate fi exercitat numai pentru motivele de nelegalitate, în reglementarea expresă și limitativă redată în art. 304 C. proc. civ. Recurenta-reclamantă își circumscrie criticile în mod global motivelor de modificare prevăzute de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., raportându-se la hotărârea instanței de control judiciar, din perspectiva situației de fapt reținute și a probatoriului administrat. Chiar dacă în dezvoltarea criticilor recurenta-pârâtă face referire la interpretarea greșită a unor clauze contractuale, la neanalizarea coroborată a acestora, trimiterea este pur formală, neregăsindu-se în argumente care să susțină eventuale motive de nelegalitate a deciziei recurate din perspectiva art. 304 C. proc.

civ. Așadar, simpla prezentare a motivelor de netemeinicie de către recurentă, reiterarea unor situații de fapt, în lipsa unei argumentații în drept care să situeze criticile în sfera temeiurilor de modificare indicate fac imposibilă exercitarea efectivă a controlului de legalitate al instanței de recurs. Practic, prin criticile invocate, recurenta-pârâtă își exprimă nemulțumirea cu privire la soluțiile pronunțate de instanță, dar aduce în susținere argumente ce își propun să repună în discuție situații de fapt precum și reinterpretarea probatoriului, împrejurare care situează analiza acestora în sfera controlului de temeinicie, și nu în aceea a controlului de legalitate, configurat expres și limitativ de art. 304 C. proc.

civ. În considerarea celor ce preced, constatând că recurenta nu s-a conformat obligației reglementate de dispozițiile art. 302 1 lit. c) C. proc. civ., potrivit cărora cererea de recurs va cuprinde, sub sancțiunea nulității, motivele de recurs și dezvoltarea lor, Înalta Curte, având în vedere și inexistența motivelor de ordine publică care să inducă aplicarea art. 306 alin. (2) C. proc. civ., va constata nulitatea cererii de recurs în temeiul art. 302 1 lit. c) C. proc. civ. Iar în temeiul art. 274 C. proc. civ., va obliga recurenta să plătească intimatei-reclamante SC R.P.D. SRL București 8.700 RON cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Constată nulitatea cererii de recurs declarat de recurenta-pârâtă SC I.M.R.E. SRL București împotriva Deciziei nr. 309 din 21 iunie 2012, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, în temeiul art. 302 1 lit. c) C. proc. civ. Obligă recurenta să plătească intimatei-reclamante 8.700 RON cheltuieli de judecată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 23 aprilie 2013. Procesat de GGC - AZ