ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1724/2010

Asupra recursului civil de față; Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele: Prin cererea înregistrată sub nr. 4098/3 la data de 31 ianuarie 2008 pe rolul Tribunalului București, secția a IV- a civilă, așa cum a fost precizată în Dosarul nr. 43288/3/2006 al Tribunalului București, secția a VI- a comercială, la data de 19 februarie 2007, reclamanta SC P.V. SA a chemat în judecată pe pârâta SC A.C.C. SA, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să stabilească dreptul de proprietate al reclamantei cu fosta denumire SC V. SA, asupra imobilelor situate în București, sector 6 și să se dispună obligarea pârâtei la predarea imobilelor. Prin sentința civilă nr. 1001/ F din 30 mai 2008, Tribunalul București, secția a IV- a civilă, a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanta SC P.V.

SA și a obligat reclamanta să plătească pârâtei suma de 1.000 lei, cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de expert. Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că SC P.V. SA, în calitate de cumpărător al imobilului, avea obligația de a face dovada achitării prețului imobilului, dar această dovadă nu a fost făcută, potrivit art. 1361 C. civ. Conform adresei din 25 noiembrie 1991, blocurile au rămas în posesia și folosința pârâtei care le-a folosit și închiriat sub nume de proprietar, perfectând cu reclamanta contracte pentru furnizarea de energie electrică ( filele 76 și 93 din Dosarul nr. 43288/3/2006).

Potrivit art. 1314 C. civ., predarea este strămutarea lucrului vândut în puterea și posesia cumpărătorului, ori această obligație care incumbă vânzătorului nu a fost niciodată îndeplinită, iar la rândul lui, cumpărătorul, în prezenta cauză reclamantă, nu și-a exercitat niciodată atributele dreptului de proprietate, achiesând la cererea vânzătorului, care a dorit să păstreze blocurile. În aceste condiții, chiar dacă reclamanta și-a calificat acțiunea ca fiind în realizarea dreptului, revendicarea fiind imprescriptibilă, nu s-a făcut dovada că între părți că ar fi existat cu certitudine intenția încheierii unui contract de vânzare - cumpărare pentru blocurile X și X. Împotriva menționatei sentința a formulat apel, în termen legal, reclamanta SC P.V.

SA. Prin decizia civilă nr. 161 A din 12 martie 2009 a Curții de Apel București, secția a III- a civilă și pentru cauze cu minori și familie, s-a respins ca nefondat apelul formulat de reclamanta SC P.V. SA, reținându-se în esență că, în calitate de cumpărător, apelanta-reclamantă avea obligația de a face dovada achitării prețului imobilului, dar această dovadă nu a fost făcută potrivit art. 1361 C. civ. Conform adresei din 25 noiembrie 1991, blocurile au rămas în posesia și folosința pârâtei ce le-a folosit și închiriat sub nume de proprietar și care a încheiat cu reclamanta contracte pentru furnizarea de energie electrică ( filele 76 și 93 din Dosarul nr. 43288/3/2006). Potrivit art. 1314 C. civ., predarea este strămutarea lucrului vândut în puterea și posesiunea cumpărătorului, însă această obligație care incumbă vânzătorului nu a fost niciodată îndeplinită, nefăcând dovada în sensul că ar fi proprietara celor două imobile.

Împotriva menționatei decizii a formulat și motivat recurs, în termen legal, apelanta - reclamantă SC P.V. SA pentru motive de nelegalitate întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. În dezvoltarea acestora s-a arătat că hotărârea atacată este nelegală întrucât a fost dată cu aplicarea greșita a art. 1361 coroborat cu art. 969 alin. (1) C. civ. - motiv prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Instanța de apel a reținut în mod inexplicabil că subscrisa nu ar fi făcut dovada achitării prețului imobilului, potrivit art. 1361 C. civ., cu toate că prețul vânzării a fost achitat integral, cu respectarea clauzelor stabilite de către părți prin „Protocolul de predare - primire" încheiat la data de 05 septembrie 1991 (fila 5 dosar fond), având ca obiect transferul dreptului de proprietate de la vânzătoarea SC A.C.C.

SA către cumpărătoarea SC P.V. SA (cu fosta denumire SC V. SA), asupra imobilelor situate în București, sector 6. Întrucât, verificând arhiva societății de la nivelul anului 1991 la zi, recurenta nu a putut produce dovada achitării diferenței de preț, a depus la dosar Recipisa de consemnare din 16 noiembrie 2006 (fila 13 dosar fond), conform căreia aceasta a consemnat la C.E.C. în numele și pe seama vânzătoarei, suma totală de 2.205,00 lei).

Recurenta mai arată că, contrar concluziilor instanței de apel, rezultă fără putință de tăgadă că a dovedit achitarea integrală a prețului imobilelor cumpărate în temeiul „Protocolului de predare-primire" încheiat la data de 05 septembrie 1991, inclusiv a penalităților de întârziere calculate conform „Protocolului", astfel că intimata nu poate opune în niciun fel nerespectarea tuturor clauzelor prevăzute de „Protocolul" din 05 septembrie 1991. Mai arată recurenta că hotărârea atacată este nelegală întrucât a fost dată cu aplicarea greșită a art. 1295 alin. (1) coroborat cu art. 1314 C. civ. - motiv prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., aceasta probând în cauză împrejurarea că „Protocolul de predare - primire" încheiat la data de 05 septembrie 1991 întrunește toate condițiile de formă și de fond prevăzute de Codul civil pentru încheierea valabilă a unui contract de vânzare - cumpărare având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra unor imobile construcții. În baza paragrafului al doilea din „Protocol", transferul dreptului de proprietate asupra celor trei imobile, a operat, „începând cu data prezentului protocol", respectiv 05 septembrie 1991, necondiționat de achitarea integrală a prețului și de predarea imobilelor vândute.

Potrivit art. 1295 C. civ., "vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat". Prin urmare, atât timp cât cele două părți - subscrisa cumpărătoare și intimata vânzătoare - s-au învoit asupra „lucrului" și asupra prețului și în condițiile în care, prin convenția părților s-a stabilit ca transferul dreptului de proprietate să opereze la data încheierii „Protocolului", independent de achitarea ulterioară la termenele stabilite a tranșelor de preț și de predarea efectivă a imobilelor vândute, recurenta apreciază ca fiind contrară dispozițiilor art. 1295 C. civ.

motivarea instanței de apel, conform căreia neîndeplinirea obligației de predare ar conduce la concluzia că subscrisa nu a făcut „dovada în sensul că ar fi proprietara celor două imobile". De asemenea, adresa din 25 noiembrie 1991 nu poate avea valoarea unei renunțări din partea subscrisei, la data de 25 noiembrie 1991, la dreptul de proprietate asupra blocurilor aflate deja în patrimoniul societății recurentei din 05 septembrie 1991. Adresa din 25 noiembrie 1991 are în vedere împrejurarea că SC P.V. SA a recunoscut predarea - primirea imobilului totodată arată că renunță la cumpărarea imobilelor, însă, față de condiția impusă - restituirea „deîndată" a sumei de 1.862.468 lei, plătite în plus față de valoarea imobilului și neexecutată de pârâta - intimată, acordul subscrisei cu privire la respectiva renunțare la achiziționarea imobilelor nu poate produce efecte juridice.

Acceptarea nu a concordat cu oferta, întrucât aceasta a condiționat cuprinsul ofertei, situație în care „se consideră că oferta a fost refuzată, iar acceptarea are valoare unei contraoferte" (C.S., C.B., „Drept civil. Teoria generală a obligațiilor", Ed. a 8- a București, Editura A.B., 2002), neacceptate și neexecutate de către intimata vânzătoare. Totodată, mai arată recurenta că a probat, fără putință de tăgadă, îndeplinirea condițiilor art. 949, 953, 966, 1294, 1295, 1303, 1306, 1310 și urm. C. civ. - respectiv, consimțământul părților, capacitatea de a contracta, lucrul vândut (cu privire la care a operat transferul dreptului de proprietate), prețul determinat și cauza licită - astfel încât „Protocolul" încheiat între părți la data de 05 septembrie 1991 întrunește toate elementele esențiale ale vânzării, iar la dosarul cauzei s-a făcut dovada achitării integrale a prețului.

În aceste împrejurări, potrivit art. 1295 C. civ., simpla neexercitare de către subscrisa a prerogativelor dreptului de proprietate cu privire la imobile, cauzată de neîncheierea proceselor verbale de predare - primire a imobilelor, nu are ca efect stingerea dreptului de proprietate transmis în patrimoniul său. Analizând recursul formulat, în raport de criticile menționate, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat, pentru următoarele considerente: Vânzarea - cumpărarea este un contract prin care vânzătorul strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți, cumpărătorul, care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut (art. 1294 C. civ.).

Obiectul vânzării - cumpărării din prezenta cauză îl constituie două construcții, deci bunuri imobile pentru care legea nu prevede expres condiții de formă sau de fond pentru transferul proprietății derogatorii de la dreptul comun, precum necesitatea formei autentice sau obligația remiterii obiectului, ca în cazul contractelor reale. Prin urmare, pornind de la dreptul comun în materia vânzării - cumpărării, astfel cum acesta se deduce din caracterele juridice ale contractului de vânzare - cumpărare: sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual, translativ de proprietate, putem concluziona că verificarea momentului la care s-a realizat transferul dreptului de proprietate se face numai în raport de întâlnirea cererii de cumpărare și a ofertei de vânzare, deci a nașterii acordului de voință al părților („solo consensu”).

În acest context, Înalta Curte consideră că transferul dreptului de proprietate asupra blocurilor situate în București din patrimoniul SC A.C.C. SA în patrimoniul SC V. SA s-a realizat la data de 5 septembrie 1991, astfel cum rezultă din conținutul protocolului de predare - primire a imobilelor din situate în sector 6 București. Ulterior însă, conform comunicării din 28 noiembrie 1991 emisă de SC V. SA, adresată SC A.C.C. SA, reclamanta SC V. SA revine asupra intenției de a cumpăra și este de acord cu propunerea SC A.C.C. SA de a-i revinde acesteia căminele din București sector 6, solicitând restituirea de îndată a diferenței de preț de 1.862.468 lei și menționând expres că adresa din 28 noiembrie 1991 face parte integrantă din protocolul din 5 septembrie 1991. Astfel cum s-a menționat, în materia vânzării bunurilor imobile construcții sunt incidente prevederile art. 1295 C. civ.

potrivit căruia vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucru încă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat. În această ipoteză, vânzarea - cumpărarea este valabil încheiată independent de orice formalitate, fiind consensuală, simplul acord de voință al părților fiind suficient pentru perfectarea vânzării - cumpărării, transferul proprietății nefiind condiționat de predarea bunului sau de plata prețului, parțială sau integrală, astfel încât motivările bazate pe dispozițiile art. 1314 și art. 1361 C. civ. sunt nerelevante sub aspectul dovedirii transmiterii proprietății, vânzarea - cumpărarea, deși contract sinalagmatic, nefiind și un contract real.

În speță, părțile contractante au fost de acord atât cu vânzarea - cumpărarea, cât și cu revânzarea - recumpărarea, în aplicarea principiului libertății actelor juridice civile, care permite părților contractante să încheie orice convenție care respectă legea și morala, convențiile astfel încheiate având putere de lege între părțile care le-au încheiat, conform art. 5 și art. 969 C. civ. În temeiul aceluiași principiu, părțile pot să revină asupra actului juridic pe care l-au încheiat, în conformitate cu principiul simetriei: „ mutuus consensus , mutuus dissensus” și să pună capăt raportului juridic astfel creat, astfel cum s-a întâmplat în prezenta cauză. Făcându-se dovada cu comunicarea din 28 noiembrie 1991 emisă de SC V. SA, adresată SC A.C.C.

SA că părțile contractante au dorit revenirea la situația anterioară transferului de proprietate menționat în Protocolul din 5 septembrie 1991, în mod necondiționat de restituirea prețului, astfel cum rezultă din conținutul acestei comunicări, reclamanta nu mai este în prezent proprietara căminelor din București sector 6, motiv pentru care în mod corect acțiunea de față a fost respinsă ca neîntemeiată, cât timp a fost formulată în considerarea interesului păstrării în patrimoniul reclamantei a dreptului de proprietate asupra acestor imobile. În concluzie, apar ca nefondate criticile recurentei - reclamante SC P.V. SA, referitoare la îndeplinirea în totalitate a obligației sale menționate în contract prin achitarea ulterioară a întregului preț al vânzării, căci revenirea dreptului de proprietate asupra imobilelor în litigiu în patrimoniul intimatei SC A.C.C.

SA s-a realizat la momentul acordului de voință, în noiembrie 1991, în temeiul art. 1295 C. civ., nefiind condiționată de restituirea prețului și nici de predarea bunurilor, în condițiile în care acestea au rămas în mod continuu în posesia vânzătoarei inițiale. Prin urmare, cât timp nu se contestă faptul că s-a realizat transferul dreptului de proprietate în patrimoniul recurentei în temeiul Protocolului din 5 septembrie 1991, față de prevederile art. 1295 C. civ., criticile referitoare la îndeplinirea tuturor obligațiilor stabilite în sarcina recurentei prin Protocolul din 5 septembrie 1991, sunt lipsite de obiect. Achitarea integrală a prețului vânzării nu condiționează în nici un mod transferul proprietății, astfel încât este de necontestat că recurenta a fost proprietară a celor două construcții până în noiembrie 1991, când a acceptat reîntoarcerea lor în patrimonial vânzătoarei.

Prin urmare, nu se poate reține o încălcare a prevederilor art. 1361 coroborat cu art. 969 alin. (1) C. civ., referitoare la îndeplinirea principalei obligații a cumpărătorului de a plăti prețul la ziua și locul determinat, astfel cum s-a obligat prin contract. Nici cea de-a doua critică a recurentului privind aplicarea greșită a art. 1295 alin. (1) coroborat cu art. 1314 C. civ. nu este fondată, pentru aceleași argumente expuse anterior. Recurenta susține că adresa din 1991 nu conține acceptul de renunțare la cumpărarea imobilelor, în raport de condiția de restituire“deîndată” a prețului plătit în plus față de valoarea imobilului vândut și neexecutată, ceea ce face ca această adresă să nu producă efecte juridice.

Înalta Curte apreciază, astfel cum a motivat anterior, că această adresă nu condiționează acceptul de revânzare a celor două construcții de restituirea diferenței de preț, o astfel de condiție neputând fi dedusă din cererea de restituire de îndată a acestei sume, care nu este menționată expres sau neechivoc ca și condiție a acceptării ofertei de revânzare. O astfel de concluzie rezultă din interpretarea gramaticală a conținutului adresei menționate, în care nu este cuprinsă nici o condiționare a transferului dreptului de proprietate, cererea de restituire „deîndată” a diferenței de preț neputând fi interpretată în acest sens, căci ea se referă numai la modalitatea în care reclamanta solicită restituirea prestației constând în returnarea prețului plătit, în raport de împrejurarea că acesta a devenit nedatorat, tocmai ca urmare a acceptării ofertei de revânzare și a producerii efectelor acesteia.

Condiția, ca modalitate a actului juridic civil, este definită ca evenimentul viitor și nesigur ca realizare, de care depinde existența actului juridic civil, astfel încât o astfel de condiționare, importantă prin consecințele pe care le produce, trebuie exprimată în termeni neechivoci. Or solicitarea de restituire de îndată a diferenței de preț dintre imobile, exprimată într-un alineat distinct de cel în care se exprimă acordul de voință al reclamantei pentru revânzare, nu condiționează însăși existența actului juridic, ci arată numai modalitatea în care se dorește restituirea prestației nedatorate. În aceste condiții, Înalta Curte apreciază că transferul proprietății nu este condiționat în mod neechivoc, astfel încât nu se poate reține existența în cuprinsul adresei din 1991 a vreunei condiții, ca modalitate a actului juridic, motiv pentru care transferul dreptului de proprietate s-a realizat la momentul acordului de voință al părților contractante.

Astfel fiind, Înalta Curte consideră că nu este incident în cauză motivul de recurs invocat, prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În consecință, recursul apare ca fiind nefondat, urmând a fi respins în consecință. Văzând art. 274 C. proc. civ., va obliga pe recurenta - reclamantă la 5.950 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă, la solicitarea acesteia și în raport de chitanțele existente la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC P.V. S.A. împotriva Deciziei nr. 161/ A din 12 martie 2009 Curții de Apel București, secția a-III- a civilă și pentru cauze cu minori și familie. Obligă recurenta-reclamantă la 5.950 lei cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă. Irevocabilă. Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 12 martie 2010.