ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1724/2010

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1724/2010 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2010)

Asupra

recursului civil de față;

Din

examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele:

Prin cererea

înregistrată sub nr. 4098/3 la data de 31 ianuarie 2008 pe rolul Tribunalului

București, secția a IV- a civilă, așa cum a fost precizată în Dosarul nr. 43288/3/2006

al Tribunalului București, secția a VI- a comercială, la data de 19 februarie 2007,

reclamanta SC P.V. SA a chemat în judecată pe pârâta SC A.C.C. SA, solicitând

instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să stabilească dreptul de

proprietate al reclamantei cu fosta denumire SC V. SA, asupra imobilelor

situate în București, sector 6 și să se dispună obligarea pârâtei la predarea

imobilelor.

Prin

sentința civilă nr. 1001/ F din 30 mai 2008, Tribunalul București, secția a IV-

a civilă, a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanta SC P.V. SA

și a obligat reclamanta să plătească pârâtei suma de 1.000 lei, cheltuieli de

judecată, reprezentând onorariu de expert.

Pentru a hotărî

astfel, prima instanță a reținut că SC P.V. SA, în calitate de cumpărător al

imobilului, avea obligația de a face dovada achitării prețului imobilului, dar

această dovadă nu a fost făcută, potrivit art. 1361 C. civ.

Conform adresei din

25 noiembrie 1991, blocurile au rămas în posesia și folosința pârâtei care le-a

folosit și închiriat sub nume de proprietar, perfectând cu reclamanta contracte

pentru furnizarea de energie electrică ( filele 76 și 93 din Dosarul nr. 43288/3/2006).

Potrivit art. 1314 C.

civ., predarea este strămutarea lucrului vândut în puterea și posesia

cumpărătorului, ori această obligație care incumbă vânzătorului nu a fost

niciodată îndeplinită, iar la rândul lui, cumpărătorul, în prezenta cauză

reclamantă, nu și-a exercitat niciodată atributele dreptului de proprietate,

achiesând la cererea vânzătorului, care a dorit să păstreze blocurile.

În aceste condiții,

chiar dacă reclamanta și-a calificat acțiunea ca fiind în realizarea dreptului,

revendicarea fiind imprescriptibilă, nu s-a făcut dovada că între părți că ar

fi existat cu certitudine intenția încheierii unui contract de vânzare - cumpărare

pentru blocurile X și X.

Împotriva menționatei

sentința a formulat apel, în termen legal, reclamanta SC P.V. SA.

Prin decizia civilă nr.

161 A din 12 martie 2009 a Curții de Apel București, secția a III- a civilă și

pentru cauze cu minori și familie, s-a respins ca nefondat apelul formulat de

reclamanta SC P.V. SA, reținându-se în esență că, în calitate de cumpărător,

apelanta-reclamantă avea obligația de a face dovada achitării prețului

imobilului, dar această dovadă nu a fost făcută potrivit art. 1361 C. civ.

Conform adresei din

25 noiembrie 1991, blocurile au rămas în posesia și folosința pârâtei ce le-a

folosit și închiriat sub nume de proprietar și care a încheiat cu reclamanta

contracte pentru furnizarea de energie electrică ( filele 76 și 93 din Dosarul nr.

43288/3/2006).

Potrivit art. 1314 C.

civ., predarea este strămutarea lucrului vândut în puterea și posesiunea

cumpărătorului, însă această obligație care incumbă vânzătorului nu a fost

niciodată îndeplinită, nefăcând dovada în sensul că ar fi proprietara celor

două imobile.

Împotriva menționatei

decizii a formulat și motivat recurs, în termen legal, apelanta - reclamantă SC

P.V. SA pentru motive de nelegalitate întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 8

și 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea

acestora s-a arătat că hotărârea atacată este nelegală întrucât a fost dată cu

aplicarea greșita a art. 1361 coroborat cu art. 969 alin. (1) C. civ. - motiv

prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Instanța de apel a

reținut în mod inexplicabil că subscrisa nu ar fi făcut dovada achitării prețului

imobilului, potrivit art. 1361 C. civ., cu toate că prețul vânzării a fost

achitat integral, cu respectarea clauzelor stabilite de către părți prin

„Protocolul de predare - primire" încheiat la data de 05 septembrie 1991

(fila 5 dosar fond), având ca obiect transferul dreptului de proprietate de la

vânzătoarea SC A.C.C. SA către cumpărătoarea SC P.V. SA (cu fosta denumire SC V.

SA), asupra imobilelor situate în București, sector 6.

Întrucât, verificând

arhiva societății de la nivelul anului 1991 la zi, recurenta nu a putut produce

dovada achitării diferenței de preț, a depus la dosar Recipisa de consemnare din

16 noiembrie 2006 (fila 13 dosar fond), conform căreia aceasta a consemnat la C.E.C. în numele și pe seama vânzătoarei, suma totală de 2.205,00 lei).

Recurenta mai arată

că, contrar concluziilor instanței de apel, rezultă fără putință de tăgadă că a

dovedit achitarea integrală a prețului imobilelor cumpărate în temeiul

„Protocolului de predare-primire" încheiat la data de 05 septembrie 1991,

inclusiv a penalităților de întârziere calculate conform „Protocolului",

astfel că intimata nu poate opune în niciun fel nerespectarea tuturor clauzelor

prevăzute de „Protocolul" din 05 septembrie 1991.

Mai arată recurenta

că hotărârea atacată este nelegală întrucât a fost dată cu aplicarea greșită a art.

1295 alin. (1) coroborat cu art. 1314 C. civ. - motiv prevăzut de art. 304 pct.

9 C. proc. civ., aceasta probând în cauză împrejurarea că „Protocolul de

predare - primire" încheiat la data de 05 septembrie 1991 întrunește toate

condițiile de formă și de fond prevăzute de Codul civil pentru încheierea

valabilă a unui contract de vânzare - cumpărare având ca obiect transferul

dreptului de proprietate asupra unor imobile construcții.

În baza paragrafului

al doilea din „Protocol", transferul dreptului de proprietate asupra celor

trei imobile, a operat, „începând cu data prezentului protocol", respectiv

05 septembrie 1991, necondiționat de achitarea integrală a prețului și de

predarea imobilelor vândute.

Potrivit art. 1295 C.

civ., "vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept

strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au

învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat

și prețul încă nu se va fi numărat".

Prin urmare, atât

timp cât cele două părți - subscrisa cumpărătoare și intimata vânzătoare - s-au

învoit asupra „lucrului" și asupra prețului și în condițiile în care, prin

convenția părților s-a stabilit ca transferul dreptului de proprietate să

opereze la data încheierii „Protocolului", independent de achitarea

ulterioară la termenele stabilite a tranșelor de preț și de predarea efectivă a

imobilelor vândute, recurenta apreciază ca fiind contrară dispozițiilor art. 1295

C. civ. motivarea instanței de apel, conform căreia neîndeplinirea obligației

de predare ar conduce la concluzia că subscrisa nu a făcut „dovada în sensul că

ar fi proprietara celor două imobile".

De asemenea,

adresa din 25

noiembrie 1991 nu poate avea valoarea unei renunțări din partea subscrisei, la

data de 25 noiembrie 1991, la dreptul de proprietate asupra blocurilor aflate

deja în patrimoniul societății recurentei din 05 septembrie 1991.

Adresa din 25

noiembrie 1991 are în vedere împrejurarea că SC P.V. SA a recunoscut predarea -

primirea imobilului totodată arată că renunță la cumpărarea imobilelor, însă,

față de condiția impusă - restituirea „deîndată" a sumei de 1.862.468 lei,

plătite în plus față de valoarea imobilului și neexecutată de pârâta - intimată,

acordul subscrisei cu privire la respectiva renunțare la achiziționarea

imobilelor nu poate produce efecte juridice.

Acceptarea nu a

concordat cu oferta, întrucât aceasta a condiționat cuprinsul ofertei, situație

în care „se consideră că oferta a fost refuzată, iar acceptarea are valoare

unei contraoferte" (C.S., C.B., „Drept civil. Teoria generală a

obligațiilor", Ed. a 8- a București, Editura A.B., 2002), neacceptate și

neexecutate de către intimata vânzătoare.

Totodată, mai arată

recurenta că a probat, fără putință de tăgadă, îndeplinirea condițiilor art. 949,

953, 966, 1294, 1295, 1303, 1306, 1310 și urm. C. civ. - respectiv,

consimțământul părților, capacitatea de a contracta, lucrul vândut (cu privire

la care a operat transferul dreptului de proprietate), prețul determinat și

cauza licită - astfel încât „Protocolul" încheiat între părți la data de

05 septembrie 1991 întrunește toate elementele esențiale ale vânzării, iar la

dosarul cauzei s-a făcut dovada achitării integrale a prețului.

În aceste

împrejurări, potrivit art. 1295 C. civ., simpla neexercitare de către subscrisa

a prerogativelor dreptului de proprietate cu privire la imobile, cauzată de

neîncheierea proceselor verbale de predare - primire a imobilelor, nu are ca

efect stingerea dreptului de proprietate transmis în patrimoniul său.

Analizând recursul

formulat, în raport de criticile menționate, Înalta Curte apreciază că acesta

este nefondat, pentru următoarele considerente:

Vânzarea - cumpărarea

este un contract prin care vânzătorul strămută proprietatea unui bun al său

asupra celeilalte părți, cumpărătorul, care se obligă în schimb a plăti vânzătorului

prețul bunului vândut (art. 1294 C. civ.).

Obiectul vânzării - cumpărării

din prezenta cauză îl constituie două construcții, deci bunuri imobile pentru

care legea nu prevede expres condiții de formă sau de fond pentru transferul

proprietății derogatorii de la dreptul comun, precum necesitatea formei

autentice sau obligația remiterii obiectului, ca în cazul contractelor reale.

Prin urmare, pornind

de la dreptul comun în materia vânzării - cumpărării, astfel cum acesta se

deduce din caracterele juridice ale contractului de vânzare - cumpărare:

sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual, translativ de

proprietate, putem concluziona că verificarea momentului la care s-a realizat

transferul dreptului de proprietate se face numai în raport de întâlnirea

cererii de cumpărare și a ofertei de vânzare, deci a nașterii acordului de

voință al părților („solo consensu”).

În acest context,

Înalta Curte consideră că transferul

dreptului de proprietate asupra blocurilor

situate în București din patrimoniul SC A.C.C. SA în patrimoniul SC V. SA

s-a realizat la data de 5 septembrie 1991, astfel cum rezultă din conținutul

protocolului de predare - primire a imobilelor din situate în sector 6

București.

Ulterior însă, conform comunicării din 28 noiembrie

1991 emisă de SC V. SA, adresată SC A.C.C. SA, reclamanta SC V. SA revine

asupra intenției de a cumpăra și este de acord cu propunerea SC A.C.C. SA de

a-i revinde acesteia căminele din București sector 6, solicitând restituirea de

îndată a diferenței de preț de 1.862.468 lei și menționând expres că adresa din

28 noiembrie 1991 face parte integrantă din protocolul din 5 septembrie 1991.

Astfel cum s-a menționat, în materia vânzării

bunurilor imobile construcții sunt incidente prevederile art. 1295 C. civ.

potrivit căruia vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de

drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile

s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucru încă nu se va fi

predat și prețul încă nu se va fi numărat.

În această ipoteză,

vânzarea - cumpărarea este valabil încheiată independent de orice formalitate,

fiind consensuală, simplul acord de voință al părților fiind suficient pentru

perfectarea vânzării - cumpărării, transferul proprietății nefiind condiționat

de predarea bunului sau de plata prețului, parțială sau integrală, astfel încât

motivările bazate pe dispozițiile art. 1314 și art. 1361 C. civ. sunt

nerelevante sub aspectul dovedirii transmiterii proprietății, vânzarea - cumpărarea,

deși contract sinalagmatic, nefiind și un contract real.

În speță, părțile

contractante au fost de acord atât cu vânzarea - cumpărarea, cât și cu

revânzarea - recumpărarea, în aplicarea principiului libertății actelor

juridice civile, care permite părților contractante să încheie orice convenție

care respectă legea și morala, convențiile astfel încheiate având putere de

lege între părțile care le-au încheiat, conform art. 5 și art. 969 C. civ. În

temeiul aceluiași principiu, părțile pot să revină asupra actului juridic pe

care l-au încheiat, în conformitate cu principiul simetriei: „

mutuus consensus

,

mutuus

dissensus” și să pună capăt raportului juridic astfel creat, astfel cum s-a

întâmplat în prezenta cauză.

Făcându-se dovada cu

comunicarea din 28 noiembrie 1991

emisă de SC V. SA, adresată SC A.C.C. SA că părțile contractante au dorit

revenirea la situația anterioară transferului de proprietate menționat în

Protocolul din 5 septembrie 1991, în mod necondiționat de restituirea prețului,

astfel cum rezultă din conținutul acestei comunicări, reclamanta nu mai este în

prezent proprietara căminelor din București sector 6, motiv pentru care în mod

corect acțiunea de față a fost respinsă ca neîntemeiată, cât timp a fost

formulată în considerarea interesului păstrării în patrimoniul reclamantei a

dreptului de proprietate asupra acestor imobile.

În concluzie, apar ca

nefondate criticile recurentei - reclamante SC P.V. SA, referitoare la

îndeplinirea în totalitate a obligației sale menționate în contract prin

achitarea ulterioară a întregului preț al vânzării, căci revenirea dreptului de

proprietate asupra imobilelor în litigiu în patrimoniul intimatei SC A.C.C. SA

s-a realizat la momentul acordului de voință, în noiembrie 1991, în temeiul art.

1295 C. civ., nefiind condiționată de restituirea prețului și nici de predarea

bunurilor, în condițiile în care acestea au rămas în mod continuu în posesia

vânzătoarei inițiale.

Prin urmare, cât timp

nu se contestă faptul că s-a realizat transferul dreptului de proprietate în

patrimoniul recurentei în temeiul Protocolului din 5 septembrie 1991, față de

prevederile art. 1295 C. civ., criticile referitoare la îndeplinirea tuturor

obligațiilor stabilite în sarcina recurentei prin Protocolul din 5 septembrie

1991, sunt lipsite de obiect. Achitarea integrală a prețului vânzării nu

condiționează în nici un mod transferul proprietății, astfel încât este de

necontestat că recurenta a fost proprietară a celor două construcții până în

noiembrie 1991, când a acceptat reîntoarcerea lor în patrimonial vânzătoarei.

Prin urmare, nu se poate reține o încălcare a prevederilor art. 1361 coroborat

cu art. 969 alin. (1) C. civ., referitoare la îndeplinirea principalei

obligații a cumpărătorului de a plăti prețul la ziua și locul determinat,

astfel cum s-a obligat prin contract.

Nici cea de-a doua

critică a recurentului privind aplicarea greșită a art. 1295 alin. (1)

coroborat cu art. 1314 C. civ. nu este fondată, pentru aceleași argumente

expuse anterior.

Recurenta susține că

adresa din 1991 nu conține acceptul de renunțare la cumpărarea imobilelor, în

raport de condiția de restituire“deîndată” a prețului plătit în plus față de

valoarea imobilului vândut și neexecutată, ceea ce face ca această adresă

să nu producă efecte juridice.

Înalta Curte

apreciază, astfel cum a motivat anterior, că această adresă nu condiționează

acceptul de revânzare a celor două construcții de restituirea diferenței de

preț, o astfel de condiție neputând fi dedusă din cererea de restituire de

îndată a acestei sume, care nu este menționată expres sau neechivoc ca și

condiție a acceptării ofertei de revânzare.

O astfel de concluzie

rezultă din interpretarea gramaticală a conținutului adresei menționate, în

care nu este cuprinsă nici o condiționare a transferului dreptului de

proprietate, cererea de restituire „deîndată” a diferenței de preț neputând fi

interpretată în acest sens, căci ea se referă numai la modalitatea în care

reclamanta solicită restituirea prestației constând în returnarea prețului

plătit, în raport de împrejurarea că acesta a devenit nedatorat, tocmai ca

urmare a acceptării ofertei de revânzare și a producerii efectelor acesteia.

Condiția, ca

modalitate a actului juridic civil, este definită ca evenimentul viitor și

nesigur ca realizare, de care depinde existența actului juridic civil, astfel

încât o astfel de condiționare, importantă prin consecințele pe care le

produce, trebuie exprimată în termeni neechivoci. Or solicitarea de restituire

de îndată a diferenței de preț dintre imobile, exprimată într-un alineat

distinct de cel în care se exprimă acordul de voință al reclamantei pentru

revânzare, nu condiționează însăși existența actului juridic, ci arată numai

modalitatea în care se dorește restituirea prestației nedatorate.

În aceste condiții,

Înalta Curte apreciază că transferul proprietății nu este condiționat în mod

neechivoc, astfel încât nu se poate reține existența în cuprinsul adresei din 1991

a vreunei condiții, ca modalitate a actului juridic, motiv pentru care

transferul dreptului de proprietate s-a realizat la momentul acordului de

voință al părților contractante.

Astfel fiind, Înalta

Curte consideră că nu este incident în cauză motivul de recurs invocat,

prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În consecință, recursul apare ca

fiind nefondat, urmând a fi respins în consecință.

Văzând art. 274 C.

proc. civ., va obliga pe recurenta - reclamantă la 5.950 lei, cu titlu de

cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă, la solicitarea acesteia și în

raport de chitanțele existente la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul

declarat de reclamanta SC P.V. S.A. împotriva Deciziei nr. 161/ A din 12 martie

2009 Curții de Apel București, secția a-III- a civilă și pentru cauze cu minori

și familie.

Obligă

recurenta-reclamantă la 5.950 lei cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă.

Irevocabilă.

Pronunțată, în

ședință publică, astăzi, 12 martie 2010.