ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 835/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 835/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)

Deliberând asupra

cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei

Oltenița la data de 8 octombrie 2012, sub nr. 4522/269/2012, reclamanta SC O.A.

SRL a chemat în judecată pe pârâții I.F. și I.M., solicitând instanței să

pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare a terenului

în suprafață totală de 52,0225 ha, situat în com, Gălbinași, județul

Călărași.

În motivarea acțiunii

a arătat că, la data de 07 septembrie 2012, a încheiat cu pârâții un

antecontract de vânzare-cumpărare atestat de avocat I.V. (care a fost urmat de

un act adițional), cu privire la suprafața de 52,0225 ha teren arabil

extravilan, situat în com. Gălbinași, pentru care a achitat suma de 624.270

lei; pârâții sunt proprietarii suprafeței menționate în baza contractelor de

vânzare-cumpărare, autentificate de B.N.P. Asociați M.E. și M.C.A.,

din 2009, din 2011 și din 2012, depuse în fotocopii la dosar.

A arătat, de

asemenea, reclamanta că la data perfectării antecontractului vânzătorii s-au

obligat ca în luna septembrie 2012, imediat ce condițiile legale pentru

vânzare-cumpărare vor fi îndeplinite, să se prezinte la notariat în vederea

autentificării actului, însă sub diverse motive, nu și-au îndeplinit

această obligație.

În drept, cererea de

chemare în judecată a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1669 din N.C.C., art.

111 și 274 C. proc. civ.

Pârâții nu au

formulat întâmpinare, dar au fost reprezentați în fața instanței prin mandatar

B.S.G. (care potrivit declarației pârâților, consemnată în contractul

de mandat, este fiica acestora).

Prin sentința civilă nr.

2301 din 01 noiembrie 2012, Judecătoria Oltenița a admis excepția necompetenței

materiale a acestei instanțe și a declinat competența în favoarea

Tribunalului Călărași, reținând că potrivit dispozițiilor art. 2 alin. (1) lit.

b) C. proc. civ., tribunalul judecă, în primă instanță, procesele și cererile

în materie civilă al căror obiect are o valoare de peste 500.000 lei, cu

excepția cererilor de împărțeală judiciară, a cererilor în materia succesorală,

a cererilor neevaluabile în bani și a cererilor privind materia fondului funciar,

inclusiv cele de drept comun, petitorii sau, după caz, posesorii, formulate de

terții vătămați în drepturile lor prin aplicarea legilor în materia fondului

funciar.

În cauză, valoarea

obiectului acțiunii este de 624.270 lei, valoare în raport de care a fost

calculată și taxa de timbru conform art. 3

1

din Legea nr. 146/1997.

Dosarul a fost

înregistrat pe rolul Tribunalului Călărași, la data de 11 decembrie 2012, sub nr.

unic 4522/269/2012.

La termenul din 16

ianuarie 2013, a fost depus la dosar certificatul de atestare fiscală din 2013

emis de Primăria com. Gălbinași din care rezultă că pârâții figurează în

evidențele fiscale, la rol 29, cu patruzecișișapte de terenuri, având

o suprafață totală de 52,0225 ha, pentru care impozitele au fost achitate la

zi.

Prin sentința civilă nr.

33 din 16 ianuarie 2013, Tribunalul Călărași a respins cererea de chemare în

judecată, ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî

astfel, instanța de fond a reținut că între reclamantă și pârâți a fost

încheiată promisiunea de vânzare-cumpărare atestată din 23 mai 2012 la

Cabinetul Individual de Avocat I.V., prin care pârâții s-au obligat să vândă

societății reclamante suprafața totală de 52,0225 ha - teren extravilan - cu

prețul de 624.270 lei.

La data semnării

antecontractului s-a achitat un avans de 80.000 lei, cu ordinul de plată din 23

septembrie 2012, restul de preț (544.270 lei) fiind achitat la 07

septembrie 2012, cu ordinul de plată din 07 septembrie 2012, când a fost

încheiat și actul adițional la antecontract prin care a fost convenită, printre

altele, prelungirea termenului stabilit pentru încheierea actului în formă

autentică de la 01 septembrie 2012 la 20 septembrie 2012.

Până la data

înregistrării cererii de chemare în judecată, contractul de vânzare-cumpărare

nu a fost încheiat în formă autentică, reclamanta susținând că pârâții au

refuzat acest lucru, fără un motiv bine justificat.

A reținut

tribunalul că la termenul de dezbateri, administratorul reclamantei și

mandatara pârâților au precizat că în realitate nu a existat un refuz

nejustificat al pârâților de a perfecta actul autentic, motivul real fiind

imposibilitatea întocmirii documentației cadastrale. S-a arătat în acest sens

că terenurile înstrăinate prin antecontract au fost dobândite de pârâți prin

acte autentice întocmite în anul 2009, fără ca acestea să fi fost anterior

înscrise în C.F.; în plus, lipsesc planurile parcelare care ar fi trebuit

întocmite de Primăria com. Gălbinași.

Potrivit art. 1669 N.C.C.,

dacă una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare

refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere

pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, sub condiția ca

toate celelalte condiții de valabilitate să fie îndeplinite.

În speță,

reclamanta și-a îndeplinit obligația de plată a prețului și a intrat în

posesia terenului încă de la achitarea avansului, iar neîncheierea contractului

în formă autentică nu reprezintă urmarea refuzului nejustificat al pârâților,

ci a faptului că terenurile nu sunt intabulate în cartea funciară.

Deși au devenit

proprietari ai terenurilor, fără înscrierea dreptului în cartea funciară,

pârâții nu au posibilitatea legală de a le înstrăina în aceleași condiții

după data de 01 octombrie 2011, dată la care a intrat în vigoare legea de

punere în aplicare a N.C.C.

A concluzionat

tribunalul că cererea de chemare în judecată nu este întemeiată întrucât una

dintre condițiile pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de

vânzare-cumpărare, respectiv refuzul nejustificat al pârâților de a perfecta

actul autentic, nu este îndeplinită. Astfel, aceștia sunt de acord și în

prezent cu înstrăinarea terenului, însă au dificultăți în întocmirea

documentației cadastrale.

Împotriva acestei

decizii a formulat apel reclamanta SC O.A. SRL, solicitând anularea hotărârii

apelate iar, pe fond, admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, cu obligarea

pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare,

apelanta-reclamantă a susținut că sentința apelată este lovită de nulitate,

având în vedere nerespectarea de către instanță a dispozițiilor imperative

prevăzute de art. 258 alin. (1) C. proc. civ., care prevăd că minuta se

semnează, sub sancțiunea nulității, de judecător.

În acest sens s-a

învederat că minuta aflată la fila 15 în dosarul Tribunalului Călărași, nu este

semnată de judecător.

A mai arătat apelanta

că instanța de fond, în mod greșit a respins acțiunea, ca neîntemeiată,

reținând că nu a existat un refuz nejustificat al pârâților de a perfecta

actul autentic și că motivul real a fost imposibilitatea întocmirii

documentației cadastrale pentru terenurile înstrăinate prin antecontract. În

realitate, intimații-pârâți nu au efectuat niciun demers pentru

obținerea acesteia în ciuda obligațiilor asumate și a faptului că

avansul în sumă de 80.000 lei a fost achitat tocmai pentru ca aceștia să

demareze operațiunile de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea

înscrierii terenurilor în cartea funciară.

Intimații-pârâți au

formulat întâmpinare, prin care au învederat că este real că au încheiat cu

apelanta-reclamantă o promisiune de vânzare-cumpărare pentru suprafața de

52,0225 ha teren arabil extravilan, situat în com. Gălbinași, județul

Călărași, că au primit întreaga sumă convenită ca preț și că, în

repetate rânduri, au fost somați de către reprezentatul apelantei-reclamante SC

O.A. SRL să se prezinte la notariat în vederea perfectării actelor de

vânzare-cumpărare în formă autentică, dar au refuzat întrucât nu au reușit să

întocmească documentațiile cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară a

acestor terenuri.

Au mai arătat

intimații-pârâți că sunt persoane în vârstă, că au probleme de sănătate,

că nu au reușit să găsească un specialist cadastral care să realizeze aceste

lucrări și că nu pot face dovada demersurilor pentru întocmirea

documentațiilor cadastrale și a cărților funciare.

Intimații-pârâți

au menționat că sunt de acord cu admiterea apelului, iar pe fond cu

admiterea acțiunii formulate de apelanta-reclamantă, în sensul pronunțării unei

hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare a terenului extravilan

în suprafața de 52,0225 ha situat în extravilanul com. Gălbinași, județul

Călărași, dar nu se justifică obligarea lor la plata cheltuielilor de judecată.

Prin Decizia civilă nr.

164/A din 20 iunie 2013, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și

pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelul declarat de

apelanta-reclamantă SC O.A. SRL, împotriva sentinței civile nr. 33 din 16

ianuarie 2013, pronunțată de Tribunalul Călărași, a anulat sentința civilă

apelată și a reținut cauza pentru soluționare în fond.

Pentru a decide

astfel, instanța de apel a reținut că, potrivit art. 258 alin. (1) C. proc.

civ., după ce s-a întrunit majoritatea, se va întocmi îndată dispozitivul

hotărârii care se semnează, sub sancțiunea nulității, de către judecători și în

care se va arăta, când este cazul, opinia separată a judecătorilor aflați în

minoritate.

Nesemnarea minutei se

constituie într-o nulitate absolută ce rezultă din încălcarea dispoziției

imperative înscrisă în textul de lege sus-citat și duce la anularea hotărârii,

deoarece lipsa semnăturii face imposibilă exercitarea controlului judiciar în

ceea ce privește judecarea cauzei de către magistrații care au pronunțat

hotărârea și care trebuiau să soluționeze cauza în acord cu principiul

continuității completului de judecată. Cerința semnării minutei este menită să

garanteze autenticitatea hotărârii pronunțate și să dea posibilitatea de a se

verifica legalitatea alcătuirii instanței.

Fiind vorba de o

nulitate expresă, vătămarea se presupune, neimpunându-se dovedirea de către

partea care o invocă a unui prejudiciu.

În speță, curtea

de apel a constatat că la fila 15 din Dosarul nr. 4522/269/2012 al Tribunalului

Călărași, se află întocmită minuta, care nu a fost semnată de judecătorul care

a pronunțat sentința ce face obiectul controlului judiciar.

În consecință, în

temeiul art. 297 alin. (2) teza finală C. proc. civ., Curtea de Apel

București a admis apelul, a anulat sentința civilă apelată și a reținut

cauza pentru soluționare în fond.

În fond în

rejudecare, s-a administrat proba cu acte și s-a încuviințat efectuarea

unei expertize judiciare în specialitatea topografie.

Prin Decizia civilă nr.

482/A din 6 noiembrie 2014, Curtea de Apel București,

secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie,

a respins

acțiunea formulată de reclamanta SC O.A. SRL, în contradictoriu cu pârâții

I.F. și I.M., ca nefondată.

Analizând, în

rejudecare, cererea reclamantei, această instanță a constatat că, în ceea

ce privește normele de procedură aplicabile în cauză, prin raportare la data

sesizării instanței cu cererea de chemare în judecată - 08 octombrie 2012

- procesul este supus normelor înscrise în C. proc. civ. de la 1865, conform

dispozițiilor art. 3 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr.

134/2010 privind C. proc. civ.

S-a reținut că

instanța de fond a fost sesizată cu o cerere având ca obiect pronunțarea unei

hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare a terenului

individualizat în petitul cererii în suprafață de 52,0225 ha, situat pe raza

com. Gălbinași, județul Călărași.

Părțile au încheiat

la data de 07 septembrie 2012, un antecontract de vânzare-cumpărare, atestat de

avocat I.V., urmat de un act adițional, prin care pârâții s-au obligat să vândă

reclamantei această suprafață de teren cu prețul de 624.270 lei; la data

încheierii acestei convenții a fost plătită, cu titlu de avans, suma de 80.000

lei.

Părțile au stabilit

de comun acord, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, că încheierea în

formă autentică a actului de vânzare-cumpărare să se facă la data de 01

septembrie 2012, ocazie cu care se va achita și diferența de preț. Prin actul

adițional la acest antecontract, părțile au convenit prelungirea termenului

stabilit inițial în antecontract pentru încheierea în formă autentică a actului

de vânzare cumpărare, până la data de 20 septembrie 2012.

La aceeași dată, a

încheierii actului adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare, reclamanta

a achitat restul de preț pentru teren.

Curtea de apel a

reținut că pârâții sunt proprietarii suprafeței menționate în baza unor

contracte de vânzare-cumpărare încheiate în condițiile art. 6 din Legea nr.

247/2005, autentificate de notarul public. Terenul nu a fost înscris în cartea

funciară, documentațiile cadastrale neputând fi efectuate la momentul

încheierii acestor contracte întrucât nu erau finalizate planurile parcelare,

astfel cum rezulta din adeverința din 22 septembrie 2009 emisă de Primăria com.

Gălbinași.

Reclamanta a susținut

în mod greșit că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile N.C.C., prin

raportare la data introducerii acțiunii, în condițiile în care, pentru

stabilirea normei de drept substanțial trebuie avut în vedere drept criteriu

momentul încheierii actelor, respectiv al săvârșirii faptelor juridice ori

al producerii efectelor de către acestea.

Astfel, potrivit art.

3 din Legea nr. 71/2011: „Actele și faptele juridice săvârșite sau produse

înainte de intrarea în vigoare a C. civ. nu pot genera alte efecte juridice

decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a

săvârșirii ori producerii lor”.

De asemenea, art. 5

din Legea nr. 71/2011 dispune în sensul că: „Dispozițiile C. civ. se aplică

tuturor actelor și faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârșite după

intrarea sa în vigoare, precum și situațiilor juridice născute după intrarea sa

în vigoare”.

În cazul de față,

reclamanta a sesizat instanța cu o cerere prin care a solicitat să se constate

transmiterea unui drept de proprietate în patrimoniul său, urmare a convenției

încheiate cu pârâții la data de 23 mai 2012, deci ulterior intrării în vigoare

a noului C. civ. Această convenție cuprinde doar obligații de a face în sarcina

ambelor părți, respectiv de a vinde și de a cumpăra imobilul supus tranzacției,

instanța fiind învestită tocmai cu validarea transmiterii unui drept de

proprietate în patrimoniul reclamantei, ca urmare a neîndeplinirii obligației

de către pârâți.

Or, acest act

juridic, ce se solicită a fi constatat de către instanța de judecată, constând

în transmiterea dreptului de proprietate în patrimoniul reclamantei, este

supus, conform art. 5 din Legea nr. 71/2011, dispozițiilor din N.C.C.

Potrivit

dispozițiilor art. 1674 din N.C.C.: „Cu excepția cazurilor prevăzute de lege

ori dacă din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de

drept cumpărătorului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost

plătit încă”.

În cazul de față,

bunul supus tranzacției a fost predat reclamantei, aceasta având la momentul de

față posesia terenului, iar prețul a fost plătit în totalitate.

Art. 1676 din N.C.C.,

intitulat strămutarea proprietății imobilelor, prevede că: „În materie de

vânzare de imobile, strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este

supusă dispozițiilor de carte funciară”.

De asemenea, potrivit

art. 76 din Legea nr. 71/2011: „Dispozițiile art. 876 - 915 C. civ. privitoare

la cazurile, condițiile, efectele și regimul înscrierilor în cartea funciară se

aplică numai actelor și faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârșite

ori produse după intrarea în vigoare a C. civ.”

Aceste dispoziții

legale sunt incidente și în cauza de față, de vreme ce antecontractul s-a

încheiat ulterior intrării în vigoare a noului C. civ.

Cu referire la

dispozițiile de carte funciară incidente în cauză, Curtea de Apel

București a reținut că dispozițiile art. 885 din N.C.C. dispun: „Sub

rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor

cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de

terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară pe baza actului sau

faptului care a justificat înscrierea”.

N.C.C. prevede și

excepții la art. 887 C. civ., potrivit cu care: „Drepturile reale se dobândesc

fără înscriere în C.F., când provin din moștenire, accesiune naturală, vânzare

silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum și în alte cazuri

expres prevăzute de lege”.

Însă, imobilul supus

tranzacției părților nu se înscrie în situațiile de excepție arătate mai sus,

astfel că dovada înscrierii acestuia în cuprinsul cărții funciare este necesară

pentru a putea opera dobândirea dreptului de proprietate în patrimoniul

reclamantei.

În temeiul art. 129

din C. proc. civ. de la 1864, curtea de apel a încuviințat administrarea probelor

cu înscrisuri și expertiză tehnică în specialitatea topografie, având ca

obiective identificarea imobilului ce face obiectul convenției de înstrăinare

încheiată între părți, urmând ca după identificarea terenului, raportul de

expertiză să fie prezentat spre avizare O.C.P.I. din raza teritorială în care

se află imobilul, conform dispozițiilor art. 302, alin. (3) din Legea nr. 146/1997,

în vigoare la momentul încuviințării probei.

Potrivit adresei din 27

februarie 2014, pentru tarlalele U.A.T. Gălbinași, nu sunt întocmite planuri

parcelare, fiind furnizate doar planuri de încadrare, respectiv planuri

parcelare analoge - la ruletă.

Primăria com.

Gălbinași - Județul Călărași a comunicat expertului tehnic judiciar, urmare

solicitării acestuia, că nu se pot întocmi proiecte parcelare pentru tarlalele

din care face parte imobilul în litigiu din cauza deficitului de teren. Astfel,

s-a arătat că în momentul punerii în posesie, în conformitate cu legile

fondului funciar, Comisia locală care a aplicat legile proprietății s-a bazat

pe informațiile, respectiv suprafețele deținute conform organizării agricole de

dinainte de 1989, fără a se ține seama de limita administrativă dintre

U.A.T.Vasilați (actual U.A.T. Gălbinași) și U.A.T. Sohatu, la momentul

respectiv neexistând măsurători cadastrale corelate cu limitele administrativ

teritoriale.

Expertul tehnic

desemnat în cauză a comunicat instanței faptul că - în urma informațiilor primite

de la O.C.P.I. Călărași cu privire la proprietarii de teren unde sunt amplasate

tarlalele ce compun imobilul ce face obiectul expertizei, precum și a adresei

primite de la Primăria Gălbinași, Județul Călărași - expertiza tehnică

judiciară nu poate fi efectuată, întrucât nu se pot întocmi proiecte parcelare

care să poată fi avizate de O.C.P.I. Călărași, conform Regulamentului de

recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin

Ordin al directorului general al A.N.C.P.I. nr. 700 din 09 iulie 2014,

tarlalele suprapunându-se cu alte imobile înscrise în titluri de proprietate

emise unor terțe persoane.

Pentru partea de

imobil care se suprapune altor titluri de proprietate, expertul a conchis că se

poate executa o altă expertiză tehnică la o dată ulterioară, după schimbarea

amplasamentelor prin hotărâre a comisiei locale, respectiv județene de fond

funciar.

În schimb, pentru

partea de imobil pentru care nu există suprapunere, expertul a concluzionat că

se poate efectua expertiza tehnică, raportul urmând a fi avizat de O.C.P.I. cu

mențiunea „imobil înregistrat în planul cadastral, fără localizare certă, din

cauza lipsei planului parcelar”.

Curtea de apel a

apreciat că nu poate proceda la admiterea pretențiilor reclamantei, în condițiile

arătate mai sus, de vreme ce la acest moment există o imposibilitate concretă

de a se efectua expertiza tehnică judiciară, care să poată fi avizată de O.C.P.I.,

nefiind permisă înregistrarea în evidențele O.C.P.I. a unui imobil fără

localizare certă.

Prin urmare,

constatând că la acest moment neîncheierea contractului în forma autentică nu

este consecința refuzului nejustificat al pârâților, reclamanta adresându-se

instanței de judecată doar pentru facilitarea formalităților de înscriere în

cartea funciară și reținând, totodată, imposibilitatea concretă de

înscriere în cartea funciară a imobilului ce face obiectul litigiului (întrucât

nu se poate face o localizare certă a acestuia), Curtea de Apel București,

a respins cererea de chemare în judecată, ca nefondată.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs

recurenta-reclamantă SC

O.A. SRL, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei recurate iar,

pe fond, admiterea acțiunii, astfel cum a fost formulată.

În dezvoltarea

motivelor de recurs, întemeiate în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C.

proc. civ., recurenta-reclamantă a arătat că instanța de apel, în mod greșit, a

respins cererea de chemare în judecată, ca nefondată.

Recurenta -

reclamantă a făcut referire la dispozițiile art. 302, alin. (3) din Legea nr.

146/1997 și a susținut că în mod greșit curtea de apel a

reținut că cererea de chemare în judecată nu poate fi admisă pentru că, în

concret nu se poate administra proba cu expertiză judiciară care să poată fi

avizată de O.C.P.I.

Astfel, potrivit art.

6 alin. (5) lit. c) din Ordinul nr. 1882/C - 1044364 din 12 septembrie 2011,

pentru aprobarea Regulamentului privind avizarea tehnică a expertizelor

judiciare efectuate de experții judiciari în specialitatea topografie, în

procesul verbal de recepție se menționează amplasamentul și

vecinătățile imobilului, precum și eventualele suprapuneri care se

evidențiază pe planul de amplasament. Prin urmare este posibilă

administrarea probei cu expertiză judiciară topometrică, pentru suprafața

de 6,39 ha - afectată de suprapuneri cu alte titluri de proprietate - urmând să

se facă mențiune pe planul de amplasament.

Printr-o altă

critică, recurenta a arătat că, în mod greșit curtea de apel a

reținut că neîncheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă

autentică nu este consecința refuzului nejustificat al pârâților ci a

imposibilității înscrierii în cartea funciară a terenului care nu are o

localizare certă, în condițiile în care intimații-pârâți au avut

o atitudine pur pasivă și nu au întreprins niciun demers pentru întocmirea

documentației cadastrale.

În opinia recurentei,

lipsa planurilor parcelare nu reprezintă un real obstacol în procedura de

întocmire a documentației cadastrale față de dispozițiile

cuprinse în Ordinul nr. 634 din 13 octombrie 2006 pentru aprobarea

Regulamentului privind conținutul, modul de întocmire și

recepție a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea

funciară, care definește planul parcelar ca fiind reprezentarea grafică a

unei tarlale care conține limitele tuturor imobilelor din tarla și

detaliile care o definesc.

Potrivit art. 21

2

din acest act normativ, planul parcelar se întocmește de persoane

autorizate, cu respectarea normelor și a regulamentelor în vigoare, la

solicitarea autorităților publice locale sau a altor persoane interesate,

intimații - pârâți intrând în această din urmă categorie.

A mai arătat

recurenta - reclamantă că, în conformitate cu dispozițiile art. 26

1

alin. (1) din Ordinul nr. 634 din 13 octombrie 2006 sus - menționat, prin

excepție de la prevederile art. 26, la recepția documentațiilor cadastrale

pentru imobile situate în extravilan unde nu există plan parcelar în arhiva

oficiului teritorial sau a primăriei, acesta va fi înlocuit cu un "plan de

încadrare în tarla", pe care sunt reprezentate limitele tarlalei, limitele

imobilelor care au numere cadastrale anterior atribuite, limitele imobilului în

cauză și orice detalii fixe din teren.

Planul de amplasament

și delimitare întocmit în condițiile art. 26

1

va purta mențiunea

" imobil înregistrat în planul cadastral fără localizare certă datorită

lipsei planului parcelar"(art. 26

1

alin (3)), care va fi notat

din oficiu în cartea funciară conform art. 26

1

alin (4).

În aplicarea art. 26

1

,

oficiile teritoriale au obligația de a pune la dispoziția persoanelor

autorizate, cu titlu gratuit, în baza solicitării de informații, limitele

tarlalei determinate prin măsurători (dacă există) sau digitizate de pe

ortofotoplan, geometriile imobilelor, lista titlurilor de proprietari aferente

tarlalei; aceste informații furnizate de oficiile teritoriale vor fi anexate

cererii de recepție și înscriere în cartea funciară.

Recurenta -

reclamantă a invocat și dispozițiile art. 27 din același act normativ

susținând că nu a existat niciun impediment în întocmirea planului

parcelar și a documentației cadastrale în vedere înscrierii în cartea funciară,

însă intimații - pârâți nu au făcut dovada că au angajat un expert care să

întocmească documentația cadastrală în vederea înscrierii în cartea funciară.

Prin urmare, s-a

făcut dovada refuzului nejustificat al intimaților-pârâți de a se prezenta

la notariat în vederea autentificării antecontractului de vânzare - cumpărare

și a culpei acestora în ceea ce privește neînscrierea imobilului în

cartea funciară, culpă care se concretizează în atitudinea pasivă avută după

încasarea prețului.

Printr-o altă

critică, recurenta-reclamantă a arătat că, în cauză, nu sunt aplicabile

dispozițiile art. 885 alin. (1) din N.C.C. (în sensul că înstrăinarea terenului

nu se poate face fără înscrierea în C.F.), având în vedere dispozițiile art. 56

alin. (1) și (2) din Legea nr. 71/2011, deoarece nu au fost finalizate

lucrările de cadastru pentru U.A.T. Gălbinași; prin urmare, înscrierea în

cartea funciară nu este constitutivă de drepturi ci se face numai în scop de

opozabilitate față de terți.

În consecință,

recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei

atacate, iar pe fond admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată, cu

obligarea intimaților-pârâți la plata cheltuielilor de judecată.

Intimații-pârâți,

legal citați, nu au formulat întâmpinare; în faza procesuală a recursului

nu s-au administrat probe.

Cererea de recurs a

fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 5.177 lei,

achitată cu ordinul de plată din 11 martie 2015.

Examinând decizia

recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține că recursul

este fondat și urmează să fie admis pentru considerentele ce vor succede:

Din perspectiva

normelor de procedură și a celor de drept substanțial incidente,

Înalta Curte constată că instanța de apel a reținut în mod corect că

sunt aplicabile, prin raportare la data înregistrării cererii de chemare în

judecată - 8 octombrie 2012 - dispozițiile C. proc. civ. de la 1865 (în

continuare C. proc. civ.,), iar prin raportare la data încheierii

antecontractului de vânzare - 7 septembrie 2012 - dispozițiile C. civ.

aprobat prin Legea nr. 287/2009 (în continuare N.C.C.).

Sub aspectul

criticilor formulate prin motivele de recurs, se constată că recurenta-reclamantă

a invocat în drept dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ.,

susținând, în esență, atât greșita interpretare și aplicare

a unor dispoziții legale, cât și omisiunea instanței de apel de

a examina conduita intimaților - pârâți prin prisma actele normative

date în aplicarea dispozițiilor care privesc întocmirea

documentațiilor cadastrale.

Instanța de

apel, rejudecând cererea de chemare în judecată (ca efect al anulării

sentinței), a respins-o, reținând în esență dispozițiile art.

885 alin. (1) din N.C.C. și împrejurarea că nu este permisă înregistrarea

în evidențele O.C.P.I. a unui imobil fără localizare certă.

În ceea ce

privește incidența în speță a dispozițiilor art. 885 alin.

(1) din N.C.C., care prevăd că: "Sub rezerva unor dispoziții legale

contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se

dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai

prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a

justificat înscrierea", Înalta Curte reține că potrivit

dispoziției tranzitorii cuprinsă în art. 56 din Legea nr. 71/2011,

dispozițiile art. 885 alin. (1) sus-menționate care consacră

caracterul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară se aplică numai după

finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ

teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților

funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu Legea cadastrului

și publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările

și completările ulterioare.

Potrivit art. 1 lit.

i) din Legea nr. 215/2001, republicată și modificată, a administrației publice

locale, unitățile administrativ-teritoriale sunt comunele, orașele și

județele.

Prin urmare, pentru a

face aplicarea dispozițiilor art. 885 alin. (1) din N.C.C., instanța

de apel avea obligația de a constata în prealabil că în unitatea

administrativ teritorială în care este situat terenul ce face obiectul

antecontractului de vânzare au fost finalizate lucrările de cadastru și au

fost deschise cărțile funciare.

Față de

motivele care au întemeiat soluția de respingere a cererii de chemare în

judecată, Înalta Curte reține că pentru com. Gălbinași, jud.

Călărași, la data pronunțării hotărârii ce face obiectul controlului

judiciar, nu puteau fi considerate finalizate lucrările de cadastru de vreme ce

încă nu existau nici planurile parcelare pentru toate tarlalele.

Distinct de faptul că

instanța de apel a ignorat norma tranzitorie cuprinsă în art. 56 din Legea

nr. 71/2011, făcând o greșită aplicare a dispozițiilor legale

aplicabile în speță, se constată că aceasta a revenit asupra probei cu

expertiză judiciară în specialitatea topometrie - deși reținuse

corect aplicabilitatea dispozițiilor art. 3

2

alin. (3) din Legea

nr. 146/1997 - și a concluzionat, fără a motiva în drept, că cererea de

chemare în judecată nu poate fi admisă întrucât există o imposibilitate

concretă de a se efectua o expertiză tehnică judiciară care să poată fi avizată

de O.C.P.I., nefiind permisă înregistrarea în evidențele acestui oficiu a

unui imobil fără localizare certă.

Aceste considerente

au la bază relațiile furnizate de Primăria com. Gălbinași și de

expertul desemnat de curtea de apel, conform cărora la nivelul acestei

localități există un deficit de teren față de titlurile de

proprietate emise, ceea ce conduce la imposibilitatea întocmirii planurilor

parcelare.

În plus, pentru o

suprafață de 6,39 ha, există o suprapunere a titlurilor de proprietate.

În opinia

instanței de apel, nu poate fi pronunțată o hotărâre care să

țină loc de act de vânzare pentru că în realitate nu există un refuz

nejustificat al pârâților ci o imposibilitate de înscriere a terenurilor

în cartea funciară.

Înalta Curte

reține că, în condițiile art. 1669 alin. (1) din N.C.C., pentru a

putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare,

instanța de judecată trebuie să constate că una dintre părțile care

au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză în mod nejustificat să

încheie contractul promis și, respectiv, că toate celelalte condiții

de validitate sunt îndeplinite. Conform considerentelor deja expuse, în

speță înscrierea în cartea funciară nu este constitutivă de drepturi ci se

face în scop de opozabilitate.

Anterior examinării

condițiilor de înscriere în cartea funciară a suprafeței totale de

teren menționată în promisiunea de vânzare, instanța de apel avea

obligația să verifice dacă intimații-pârâți și-au

îndeplinit obligațiile care decurg din convenția încheiată cu

apelanta-reclamantă, aceea de a încheia în formă autentică notarială contractul

de vânzare, iar în cazul în care răspunsul era negativ, să verifice dacă,

deși aceștia au efectuat toate demersurile necesare, din motive care

nu le sunt imputabile, au fost în imposibilitate de a-și onora

obligațiile asumate.

Înalta Curte subliniază

că lipsa oricăror demersuri ale intimaților-pârâți pentru

obținerea documentației cadastrale necesare încheierii actului de

vânzare în formă autentică notarială potrivit dispozițiilor art. 54 din

Legea nr. 7/1996 (care prevăd în sarcina notarului public obligația de a

solicita, în ipoteza actelor prin care se transmite un drept real imobiliar,

înscrierea în cartea funciară) echivalează cu un refuz de încheiere a actului

în formă notarială, chiar dacă prin întâmpinare aceștia s-au declarat de

acord cu admiterea cererii de chemare în judecată.

Astfel, condiția

existenței unui refuz nejustificat al unuia dintre cocontractanți

este impusă de legiuitor pentru a evita încărcarea rolului instanțelor

judecătorești cu cereri de chemare în judecată care nu au un veritabil

caracter contencios.

Interpretarea conform

căreia existența unor presupuse dificultăți în întocmirea

documentației cadastrale relevate cu prilejul judecății ar echivala

cu lipsa refuzului intimaților-pârâți (și deci cu respingerea

cererii de chemare în judecată pentru neîndeplinirea primei condiții

impuse de art. 1669 alin. (1) din N.C.C.), conduce la concluzia că, față

de atitudinea pasivă a pârâților, încheierea actului de vânzare în formă

autentică nu mai este posibilă.

O asemenea interpretare,

în absența unor considerente care să justifice în fapt și în drept

vătămarea la care este expusă recurenta-reclamantă (respectiv pierderea

dreptului de a dobândi proprietatea asupra terenului menționat în cererea

de chemare în judecată) contravine principiului libertății circuitului

civil și garantării dreptului de proprietate care ar suporta limitări în

exercițiul artibutului dispoziției juridice exclusiv din considerente

tehnice legate de evidențierea terenului în cartea funciară.

Așa cum s-a

arătat deja, în cauza pendente, înscrierea în cartea funciară nu este o

condiție de validitate, ci de opozabilitate față de terți iar

pentru ipotezele în care instanța de judecată apreciază, ca în speță,

că este necesară administrarea unei expertize judiciare de specialitate urmează

a se solicita, în condițiile art 3

2

alin. (3) din Legea nr. 146/1997,

avizul oficiului de cadastru și publicitate imobiliară.

Conform

dispozițiilor art. 1669 alin. (1) din N.C.C., instanța de apel, subsecvent

verificării condiției existenței unui refuz nejustificat trebuia să

verifice dacă sunt îndeplinite condițiile de valabilitate ale contractului

de vânzare. O asemenea analiză nu s-a efectuat în cauză.

Prin urmare, Înalta

Curte reține că instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală

în sensul că: a făcut în mod greșit aplicarea dispozițiilor art. 885 alin.

(1) din N.C.C., nu a cercetat îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 1669

alin. (1) din N.C.C. și nici nu a epuizat cercetarea judecătorească,

concluzionând înainte de administrarea probei cu expertiză judiciară în

specialitatea topometrie și fără a examina dispozițiile invocate de

apelanta-reclamantă din Regulamentul privind conținutul, modul de

întocmire și recepție a documentațiilor cadastrale în vederea

înscrierii în cartea funciară (conform cărora planul parcelar putea fi întocmit

și la cererea intimaților-pârâți, iar existența unor

titluri de proprietate aparținând unor proprietari diferiți în ceea

ce privește suprafața de 6,39 ha din totalul de 52,0225 ha, conduce

la aplicarea dispozițiilor art. 27 alin. (2)

1

din Ordinul nr. 634

din 13 octombrie 2006 emis de directorul general al A.N.C.P.I.). În plus,

decizia recurată nu cuprinde argumentele de drept pe baza cărora instanța

de apel a concluzionat că înscrierea în cartea funciară nu este posibilă.

În consecință,

recursul declarat de recurenta - reclamantă

SC O.A.

SRL împotriva Deciziei nr. 482/A din 6 noiembrie 2014 a Curții de Apel

București. secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, va fi

admis în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1), 314 și

304 pct.

7 și 9 C. proc. civ., cu consecința

casării

deciziei recurate și trimiterii cauzei, spre rejudecare, aceleiași instanțe.

PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE

LEGII

D E C I D

E

Admite

recursul declarat de recurenta-reclamantă SC O.A. SRL împotriva Deciziei nr. 482/A

din 6 noiembrie 2014 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și

pentru cauze cu minori și de familie.

Casează

decizia recurată și trimite cauza, spre rejudecare, aceleiași instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi, 20 martie 2015.